Investir dans la nue-propriété de PF Hospitalité Europe

Pourquoi investir dans la nue-propriété de la PF Hospitalité Europe  de PERIAL ?

 

La SCPI HOSPITALITE EUROPE est une jeune SCPI proposé par PERIAL. Vous trouverez plus d’éléments sur cette page

La nue-propriété permet de générer une plus-value non fiscalisée. Ainsi durant la période de démembrement, le détenteur de la nue-propriété ne perçoit pas les revenus. 

Sa valeur correspond à une partie de la valeur de la pleine propriété. Les sommes de l’usufruit et de la nue-propriété correspondent à la pleine propriété. La proportion entre les deux premières nommées est la clé de répartition. 

 

Vous retrouverez également les éléments relatifs à cet investissement ici (dernier bulletin trimestriel, statut, rapport annuel…). 

En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI !*

La clé de répartition de la SCPI PF Hospitalité Europe

Durée en annéesNue‐propriété (%)Nue‐propriété (€)Usufruit (%)Usufruit (€)
579.515920.541
6761522448
7731462754
8701403060
967.513532.565
10651303570
1164.512935.571
1262.512537.575
1360.512139.579
14591184182
15571144386

Selon le nombre d’années du démembrement, la clé de répartition fait part d’une valeur d’usufruit ainsi qu’une valeur de nue-propriété.  

Certaines sociétés de gestion permettent de faire varier la clé de répartition. En effet, si vous « apportez » les deux contreparties, il y aura la possibilité parfois de négocier et sortir ainsi de celles imposées.

C’est le cas, par exemple d’une acquisition dans le cadre d’une acquisition dont la nue-propriété serait acquise par la personne physique et l’usufruit par sa société.

Exemple d’investissement dans la nue-propriété de la SPCI PF Hospitalité Europe

Sur 10 ans : 
 
La clé de répartition sur dix années est de 65 % au Nue-Propriétaire et 35 % à l’usufruitier (qui percevra les revenus). 
 
Considérons une acquisition de  65 000 € en nue-propriété (500 parts). Pour cette valeur, l’usufruit sera de 35 000 €.
Au bout de la période de démembrement (10 ans), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts. La valeur détenue sera alors de 100 000 € !

 

Durant 10 années, concernant le nu-propriétaire, il n’y a pas de perception de revenus. A la fin du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Le nue-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI. Dès lors il va percevoir les revenus. 

 

L’objectif est évidemment que la valeur de la part croit également. 

Si sur la période, la valeur a croit de 5 %. La part étant actuellement de 200 €, elle vaudra de ce fait 210 €. La valeur globale sera alors de 500 parts de 210 € = 105 000 €.

 

Les possibilités après le démembrement 

La détention de la pleine propriété

Vous percevrez dans ce cas la distribution de revenus. 
En reprenant notre exemple et en considérant un rendement inchangé, la distribution de revenus sera alors de 105 000 € *5% = 5 250 € € brut (annuel). A cela il faut bien évidemment imputer l’impôt sur le revenu (dans le cadre d’une personne physique) et les prélèvements sociaux. 
 

La revente des parts de SCPI 

Dans la vente de parts de SCPI, la valeur récupérée est la valeur de retrait. Celle-ci correspond à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.  

La plus-value immobilière des SCPI

La plus-value immobilière correspondant à la valeur de cession des parts de SCPI moins la valeur d’acquisition majorée des frais de souscription. Comme pour l’investissement immobilier, l’assiette taxable de la plus-value dispose d’un abattement qui grandit avec le temps (ainsi qu’un abattement au sujet des prélèvements sociaux).

Je vous laisse prendre connaissance de cet article sur le calcul de la plus-value immobilière (cela ne concerne évidemment pas la partie démembrée). lire l’article sur la plus-value immobilière

 

Le TRI (Taux de Rendement Interne) calculé

Le taux de rendement interne correspond à la valeur global engendrée durant la période de détention. C’est un indicateur plus qu’une prérogative efficiente. Il s’appuie sur les données passées, généralement sur 5, 10 voire 15 ans. Vous retrouverez ces indications sur le bulletin périodique (trimestriel ou semestriel). Généralement, il y a un ou deux TRI révélés par la société de gestion. Ils prennent évidemment la durée qui les avantagent… Ces indications correspondent à une détention en pleine propriété. 

Le TRI qui nous importe est celle en nue-propriété. La distribution de revenus de nous intéresse que peu dans ce cadre. 

Elle reprend : 
la valeur initial,
la prix de revente (valeur de retrait),
la plus-value, 
 
 
Il est aussi possible de calculer le TRI pour la détention de parts de SCPI en pleine propriété. C’est d’ailleurs l’indication que vous retrouverez dans les bulletin périodiques des différentes Société Civiles de Placement Immobilier. 
 
 

La valeur de reconstitution

Cette valeur permet d’avoir une vision pragmatique du prix de la part et de percevoir les futures revalorisation. En tout état de cause, la valeur de la part doit être 10 % plus ou moins importante que la valeur de reconstitution. 
La valeur de la part de la SCPI Epargne Pierre dispose d’une valeur de reconstitution de 198,16 € pour un prix de part de 200  € . Il y a donc un différentiel de près de – 0,93 %. Cela n’est pour le moment pas l’idéal. Elle se traduit pour le moment pas la marque d’une jeune SCPI. La valeur de la reconstitution est toutefois presque égale à la valeur de la part. Ce n’est pas très grave au vu de la capitalisation toujours peu importante de cette SCPI. 
 

L’usufruit de la SCPI PF Hospitalité Europe

Il y a évidemment la possibilité d’investir dans l’usufruit de SCPI. Cela peut être adapté dans le cadre d’un démembrement viager mais également pour la trésorerie d’entreprise. Vous trouverez plus d’informations dans cette article : investir dans l’usufruit de SCPI.
 
 

Bilan : faut-il acquérir de la nue-propriété de la SCPI PF Hospitalité Europe ? 

La SCPI se prête bien entendu à l’acquisition de la nue-propriété. La typologie des actifs est favorable à cet investissement. La longueur des baux participe également à la stabilité de la valeur de cette SCPI. 
Cette SCPI est jeune mais ses choix stratégiques, ses acquisitions devraient se prêtent à un investissement en nue-propriété. 
La clé de répartition vont également dans ce sens. 
Contactez-nous afin d’être bien accompagné et avoir des indications complémentaires.
 

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription.