COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI NCap Education Santé (anciennement Fair Invest), créée en 2018 par Norma Capital, est une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation. Labellisée ISR depuis novembre 2020, elle investit dans des actifs utiles et résilients : établissements de santé, maisons de retraite, crèches, établissements d'enseignement. Avec une capitalisation de 114,5 M€ au 31/12/2025 et un taux de distribution de 4,52% en 2025, NCap Education Santé allie performance financière et impact social positif. Pour comparer avec d'autres opportunités, consultez notre comparatif des meilleures SCPI.
Label ISR depuis novembre 2020
NCap Education Santé a obtenu le label ISR Immobilier en novembre 2020, faisant d'elle l'une des premières SCPI labellisées ISR en France. Ce label témoigne de l'engagement fort de Norma Capital en faveur d'un immobilier durable et responsable.
La SCPI obtient une note ESG de 67/100 au 31/12/2025 (+8 points vs 2024), avec une évaluation ESG sur 100% des actifs sous gestion. Norma Capital est également en cours de certification B Corp.
Offre Exclusive : Cashback jusqu'à 5%
Investissez dans la SCPI NCap Education Santé avec Comment Bien Investir et bénéficiez d'un accompagnement gratuit + un cashback exceptionnel sur votre souscription.
Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI NCap Education Santé
La SCPI NCap Education Santé (anciennement Fair Invest jusqu'en juin 2024) est une SCPI de rendement à capital variable créée en juillet 2018 par Norma Capital. Elle se positionne comme une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation.
Cette SCPI s'inscrit dans une démarche d'investissement socialement responsable, avec l'obtention du label ISR en novembre 2020. Elle concentre ses investissements sur des actifs "utiles" répondant à des besoins fondamentaux de la société : santé, éducation, petite enfance.
Les 4 piliers de NCap Education Santé
- Utilité sociale : Investissements dans des actifs répondant aux besoins essentiels (santé, éducation, petite enfance)
- Résilience : Secteurs peu cycliques et résistants aux crises économiques
- Performance ESG : Label ISR, note ESG de 67/100, politique de rénovation énergétique
- Stabilité : Locataires de qualité avec baux long terme, TOF de 95,3%
Une approche ESG exigeante
NCap Education Santé applique une stratégie ESG rigoureuse basée sur 25 critères répartis en trois catégories :
- 6 critères environnementaux : performances énergétiques, émissions carbone, consommation d'eau...
- 10 critères sociaux : utilité sociale, accessibilité transports, qualité des espaces...
- 9 critères de gouvernance : engagement des sous-traitants, transparence, dialogue avec les parties prenantes...
La SCPI exclut totalement certaines activités de son portefeuille : pétrochimie, exploitation de matières fossiles, tabac, alcool, jeux de hasard, spéculation financière.
Qui est Norma Capital ?
Norma Capital est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, agréée par l'AMF sous le numéro GP-16000017. Fondée en 2016, Norma Capital gère actuellement des SCPI de rendement représentant plus de 700 M€ d'actifs sous gestion.
Les SCPI de Norma Capital
- Vendôme Régions : SCPI diversifiée régionale, capitalisée à plus de 600 M€
- NCap Education Santé : SCPI thématique santé & éducation, 114,5 M€ de capitalisation
Norma Capital se distingue par son engagement fort en faveur de l'investissement responsable. Toutes ses SCPI sont labellisées ISR et la société de gestion est en cours de certification B Corp.
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI NCap Education Santé dispose d'un patrimoine mature et diversifié. Avec 53 immeubles répartis sur le territoire français et en Europe, elle affiche une capitalisation de 114,5 M€ et compte 3 330 associés.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Les acquisitions récentes du T4 2025
NCap Education Santé a réalisé une acquisition et signé une promesse au cours du quatrième trimestre 2025, poursuivant sa diversification géographique en Europe :
Talence (33) – 1,2 M€
Environnement | Loué à Onet Services (groupe Onet, facility management) | 1 155 m² | Terrain de 2 000 m² avec 14 places de parking | Proche Université de Bordeaux et KEDGE Business School | Acquisition le 23/12/2025
Dortmund (ALL) – Promesse
Santé/Commerce | Première opération en Allemagne | 2 018 m² | Ostenhellweg (principale artère commerçante) | Locataires : DM Droguerie Market, praticiens médicaux, cabinets d'avocats | Promesse signée le 20/06/2025
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de NCap Education Santé est diversifié géographiquement et sectoriellement, avec une présence affirmée en France et une expansion européenne en Espagne, au Royaume-Uni et désormais en Allemagne.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Typologique (31/12/2025)
Répartition sectorielle (% loyers) : 67% Santé/Social, 18% Bien-être, 11% Éducation, 4% Environnement
Note sur les répartitions
Les répartitions présentées ci-dessus sont les répartitions réelles du patrimoine au 31 décembre 2025. La répartition typologique est établie en % de la valeur vénale des actifs ; la répartition sectorielle en % du montant des loyers.
L'expansion européenne représente désormais 19% du patrimoine (valeur vénale), avec des positions en Espagne, au Royaume-Uni et une promesse en Allemagne (Dortmund).
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Frais de gestion compétitifs
Les frais de gestion de NCap Education Santé sont de 12% HT, soit dans la moyenne basse du marché des SCPI. Ces frais incluent l'ensemble de la gestion opérationnelle, administrative et financière de la SCPI.
La commission de souscription de 12% TTC est également dans la norme du marché et permet de financer la collecte et la sélection des actifs.
Engagement ESG & Labels
Performances Historiques
Investir en Nue-Propriété NCap Education Santé
La SCPI NCap Education Santé est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Point de vigilance sur la valeur de reconstitution
Au 31/12/2025, la valeur de reconstitution de NCap Education Santé est de 198,35€, légèrement inférieure au prix de souscription de 202€ (-1,8%). Ce point est à prendre en compte dans l'analyse d'un investissement en nue-propriété.
La valeur de retrait est de 181,80€, soit -10% par rapport au prix de souscription.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour NCap Education Santé, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 172€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 156€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 141€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 121€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 101€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 81€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 202€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
Découvrez la Nue-Propriété NCap Education Santé
Nos conseillers sont disponibles pour analyser votre situation et vous présenter les options de démembrement adaptées à votre profil
Demander une simulationAccompagnement personnalisé • Simulation gratuite • Conseil fiscal
Les Avantages de la SCPI NCap Education Santé
Label ISR pionnier
Obtention du label ISR dès novembre 2020, parmi les premières SCPI labellisées en France.
Performance stable
Taux de distribution régulier depuis la création : de 4,35% en 2019 à 4,85% en 2024. Distribution 2025 de 4,52%.
Secteurs résilients
Investissements dans la santé et l'éducation, secteurs peu cycliques et résistants aux crises.
Société de gestion reconnue
Norma Capital gère plus de 700 M€ d'actifs et dispose d'un track record éprouvé.
Patrimoine diversifié
53 immeubles répartis en France et en Europe (Espagne, Royaume-Uni, Allemagne en cours).
Taux d'occupation élevé
TOF de 95,3%, témoignant de la qualité des actifs et des locataires.
Baux long terme
WALT de 7,15 ans, assurant une stabilité des revenus sur la durée.
Endettement maîtrisé
Ratio dettes et autres engagements de seulement 0,61%, assurant une solidité financière optimale.
Note ESG en progression
67/100 au 31/12/2025 (+8 points vs 2024), avec évaluation ESG sur 100% des actifs.
Locataires de qualité
Partenariats avec des acteurs majeurs (Henry Schein, Novaedat, Onet Services, DM, Vinci, Engie...).
Expansion européenne
19% du patrimoine en Europe, avec présence en Espagne, au Royaume-Uni et une première opération en Allemagne (Dortmund).
Ticket d'entrée accessible
Investissement possible à partir de 1 010€ (5 parts à 202€), avec possibilité de versements programmés.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse et le retrait n'est pas garanti
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à NCap Education Santé
- Risque de concentration sectorielle : 67% du patrimoine dans la santé/social (% loyers)
- Risque géographique : Concentration en Île-de-France/Paris (27% du patrimoine en valeur vénale)
- Risque d'expansion européenne : 19% du patrimoine en Europe, avec projets en Allemagne (Dortmund)
- Risque réglementaire : Secteur de la santé soumis à une réglementation stricte
- Valeur de reconstitution inférieure au prix de souscription : 198,35€ vs 202€ (-1,8%)
- Valeur de retrait décotée : 181,80€ vs 202€ (-10%)
Analyse de la SCPI NCap Education Santé
La SCPI NCap Education Santé se présente comme une SCPI thématique de qualité qui allie performance financière stable et engagement ESG authentique.
Points forts
- Label ISR pionnier : Obtenu dès novembre 2020, 2ème cycle en cours
- Note ESG en progression : 67/100 en 2025, +8 points vs 2024
- Secteurs résilients : Santé et éducation, peu sensibles aux cycles économiques
- Société de gestion éprouvée : Norma Capital avec un track record solide
- Patrimoine diversifié : 53 immeubles, 114,5 M€ de capitalisation
- Taux d'occupation solide : TOF de 95,3%
- Baux long terme : WALT de 7,15 ans
- Endettement très faible : Ratio dettes et autres engagements de 0,61%
- Diversification géographique : Expansion en Espagne, Royaume-Uni, Allemagne (en cours)
- TRI attractif : 2,87% sur 5 ans, 3,27% depuis création
- Nouvelles fonctionnalités : Versements programmés, réinvestissement dividendes, mensualisation prévue en 2026
Points de vigilance
- Léger repli de la distribution 2025 : 4,52% vs 4,85% en 2024, lié au report d'une acquisition à Düsseldorf
- Valeur de reconstitution sous le prix de part : 198,35€ vs 202€
- Concentration sectorielle : 67% dans la santé/social
- Concentration géographique : 27% en Île-de-France/Paris
- Valeur de retrait décotée : -10% vs prix de souscription
- Délai de jouissance : 6 mois
Pour qui est faite NCap Education Santé ?
La SCPI NCap Education Santé s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une SCPI thématique sur des secteurs résilients
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Souhaitent un investissement "utile" avec un impact social positif
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
- Acceptent un délai de jouissance de 6 mois
- Recherchent une performance stable plutôt qu'un rendement maximal
- Souhaitent diversifier avec une SCPI établie avec track record
Intéressé par la SCPI NCap Education Santé ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
Appelez-nous au 01 87 42 16 27Conseil gratuit et sans engagement • Jusqu'à 5% de cashback • Réponse sous 24h
Questions Fréquentes sur NCap Education Santé
Quel est le taux de distribution de NCap Education Santé en 2025 ?
La SCPI NCap Education Santé affiche un taux de distribution brut de 4,52% en 2025 (4,31% net de fiscalité étrangère). Ce léger recul par rapport à 4,85% en 2024 est lié au report d'une acquisition à Düsseldorf, en Allemagne. L'objectif de distribution pour 2026 est fixé entre 4,40% et 5,20%.
NCap Education Santé est-elle accessible en assurance vie ?
Non. La SCPI NCap Education Santé n'est pas disponible en unité de compte au sein d'un contrat d'assurance vie. Elle est souscriptible en direct, à crédit, ou en démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit).
Quel est le prix minimum pour investir dans NCap Education Santé ?
Le ticket d'entrée minimum est de 1 010€, soit 5 parts à 202€. Au-delà, tout associé peut acquérir un nombre de parts inférieur à ce minimum. Il est également possible de mettre en place des versements programmés.
Comment comparer NCap Education Santé avec d'autres SCPI ?
NCap Education Santé se distingue par son positionnement thématique santé & éducation et son label ISR obtenu dès 2020. Son rendement de 4,52% en 2025 est inférieur aux SCPI pan-européennes affichant 6–7%, mais elle offre en contrepartie une résilience sectorielle supérieure et un engagement ESG authentique. Elle est complémentaire d'une SCPI diversifiée dans un portefeuille. Pour comparer les SCPI disponibles, consultez notre guide complet des meilleures SCPI.
NCap Education Santé verse-t-elle des dividendes chaque mois ?
Actuellement, les dividendes de NCap Education Santé sont versés trimestriellement. Norma Capital a annoncé la mise en place d'une mensualisation des dividendes en 2026, pour offrir des revenus réguliers sur base mensuelle.
Documents de la SCPI NCap Education Santé
Demande de souscription
Pour recevoir le bulletin de souscription et tous les documents réglementaires, contactez-nous :
- Par téléphone : 01 87 42 16 27
- Via notre formulaire : Process de souscription
Nous nous occupons de presque tout pour simplifier votre investissement !
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le retrait des parts n'est pas garanti.