COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI NCap Education Santé : avis, rendement et analyse
Santé, bien-être et éducation en France et en Europe, sans endettement, avec des dividendes mensuels. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : NCap Education Santé, anciennement Fair Invest, est une SCPI de santé et d'éducation labellisée ISR, créée en 2018 et gérée par Norma Capital. Elle détient 56 immeubles loués à 97,4 %, en France et en Europe, sans dette bancaire. Son prix de part est de 202 €, égal à sa valeur de reconstitution, et son taux de distribution 2025 de 4,52 %. Depuis février 2026, elle verse ses dividendes chaque mois.
Aucune part n'est en attente de retrait et la collecte se poursuit. Le point à surveiller est le taux de recouvrement des loyers, à 91 %. Notre cabinet vous aide à mesurer ces éléments et prend en charge votre souscription.
Source : bulletin trimestriel d'information NCap Education Santé n° 29, T2 2026, données au 30/06/2026 (Norma Capital).
Qu'est-ce que la SCPI NCap Education Santé ?
La SCPI NCap Education Santé, qui s'appelait Fair Invest jusqu'en juin 2024, est une SCPI de rendement à capital variable créée le 13 juillet 2018 (visa AMF n° 18-29 du 6 novembre 2018). Elle investit dans des immeubles utiles à la santé, au bien-être et à l'éducation. Au 30 juin 2026, elle compte 3 433 associés pour 118,7 M€ de capitalisation.
Elle est gérée par Norma Capital, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP-16000017, qui gère aussi des SCPI diversifiées régionales.
Label ISR, article 8 SFDR et note ESG
NCap Education Santé est labellisée ISR depuis novembre 2020, aujourd'hui dans le deuxième cycle du label, et classée article 8 au sens du règlement SFDR. Sa note ESG globale est de 68 sur 100 pour 2025, en hausse de 9 points sur un an, et 100 % des actifs sont évalués à l'acquisition puis chaque année.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Un nouvel engagement à Londres : une promesse signée le 25 juin 2026 sur un immeuble de 1 655 m² à Chiswick, qui réunit une crèche, un cabinet dentaire et une clinique vétérinaire, pour 7,4 M€ acte en main.
- Occupation en hausse : TOF de 97,4 %, contre 96 % au 31 mars 2026, avec la location de 1 508 m² de bureaux à Limonest.
- Dividendes mensuels : 0,59 € brut par part en mai et en juin, 1,08 € fin juillet, soit 2,26 € brut sur le trimestre.
- Valeurs en hausse : valeur de reconstitution de 202,80 € et valeur de réalisation de 169,18 €, contre 198,35 € et 166,49 € fin 2025.
- Collecte positive : 3,1 M€ souscrits, aucune part en attente de retrait.
- Recouvrement : 91 % des loyers encaissés, un taux à surveiller.
Source : bulletin trimestriel d'information NCap Education Santé n° 29, T2 2026, données au 30/06/2026 (Norma Capital).
Quelle est la stratégie d'investissement de NCap Education Santé ?
NCap Education Santé cible des actifs de petite et moyenne taille, souvent en centre-ville, loués à des professionnels de santé, à des enseignes de bien-être ou à des établissements d'éducation. La société de gestion applique une grille ESG de 25 critères et exclut certains secteurs, comme les énergies fossiles, le tabac ou les jeux d'argent.
Santé et social
62 % des loyers au 30 juin 2026 : cabinets et centres médicaux, commerces de santé, cliniques vétérinaires.
Éducation et bien-être
27 % des loyers : crèches, établissements d'enseignement, enseignes de bien-être.
Une ouverture européenne
Environ un quart de la valeur en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne, avec les acquisitions de Dortmund et Manchester au 1er trimestre 2026.
Quels sont les chiffres clés du patrimoine au 30 juin 2026 ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information NCap Education Santé n° 29, T2 2026, données au 30/06/2026 (Norma Capital).
Acquisitions récentes
| Actif | Nature | Prix | Date |
|---|---|---|---|
| Dortmund (Allemagne) | Immeuble de centre-ville, 2 018 m², six locataires dont une droguerie DM et des praticiens médicaux | 5,3 M€ | Janvier 2026 |
| Manchester (Royaume-Uni) | Commerce de santé et bien-être de 496 m², St Ann's Square, loué à Holland & Barrett | 2,7 M€ | Mars 2026 |
| Chiswick, Londres (Royaume-Uni) | 1 655 m², crèche, cabinet dentaire et clinique vétérinaire | 7,4 M€ acte en main | Promesse du 25/06/2026 |
Sources : bulletins trimestriels des T1 et T2 2026.
Comment se répartit le patrimoine de NCap Education Santé ?
Les répartitions ci-dessous sont celles publiées au 30 juin 2026 : la géographie et la typologie en pourcentage de la valeur vénale, les secteurs en pourcentage des loyers. En typologie, le patrimoine se compose de 54 % de locaux de santé et d'éducation, 23 % de commerces, 22 % de bureaux et 1 % de locaux d'activités.
Répartition géographique
Répartition sectorielle des loyers
Source : bulletin trimestriel d'information NCap Education Santé n° 29, T2 2026, données au 30/06/2026 (Norma Capital). Les autres régions regroupent la Bretagne, la Nouvelle-Aquitaine, le Grand Est, les Hauts-de-France, la Normandie, les Pays de la Loire et l'Occitanie.
Quels revenus verse la SCPI NCap Education Santé ?
Depuis février 2026, NCap Education Santé verse ses dividendes chaque mois. Le troisième versement de chaque trimestre est plus élevé que les deux premiers.
| Versement | Dividende brut par part | Dividende versé |
|---|---|---|
| Février 2026 | 0,57 € | |
| Mars 2026 | 0,57 € | |
| Avril 2026 | 0,93 € | |
| Mai 2026 | 0,59 € | 0,55 € |
| Juin 2026 | 0,59 € | 0,55 € |
| Juillet 2026 | 1,08 € | 1,00 € |
| Total du 1er semestre | 4,33 € |
Le dividende versé s'entend après l'impôt étranger payé par la SCPI pour le compte des associés. Sources : bulletins trimestriels des T1 et T2 2026.
Performances
| Année | Taux de distribution |
|---|---|
| 2019 | 4,35 % |
| 2020 | 4,51 % |
| 2021 | 4,71 % |
| 2022 | 4,72 % |
| 2023 | 4,72 % |
| 2024 | 4,85 % |
| 2025 | 4,52 % |
| Objectif 2026 | 4,40 % à 5,20 % |
Source : bulletin trimestriel d'information NCap Education Santé n° 29, T2 2026, données au 30/06/2026 (Norma Capital). Performance globale annuelle 2025 : 4,52 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Au rythme du 1er semestre, la distribution annuelle représenterait environ 4,3 % du prix de part, dans le bas de la fourchette visée par la société de gestion. Le taux de rendement interne sur cinq ans est de 2,87 % et de 3,27 % depuis la création, selon la société de gestion.
Comment évoluent la collecte et les retraits ?
Au 2e trimestre 2026, la SCPI a collecté 3,1 M€ : 13 848 parts nouvelles ont été créées et 3 626 parts ont servi des retraits. Aucune part n'est en attente de retrait au 30 juin 2026.
| Indicateur | 30/06/2026 |
|---|---|
| Nombre d'associés | 3 433 |
| Nombre de parts | 587 781 |
| Capitalisation | 118,7 M€ |
| Capitaux souscrits au T2 2026 | 3,1 M€ |
| Parts en attente de retrait | Aucune |
| Capital maximum statutaire | 250 M€ |
Source : bulletin trimestriel d'information NCap Education Santé n° 29, T2 2026, données au 30/06/2026 (Norma Capital).
Quelles sont les caractéristiques et les frais de NCap Education Santé ?
Informations générales
Prix et valeurs au 30/06/2026
Frais
Sources : bulletin trimestriel n° 29, note d'information et document d'informations clés.
Comment sont imposés les revenus de NCap Education Santé ?
Environ trois quarts du patrimoine étant situés en France, l'essentiel des loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loyers perçus en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne sont imposés dans ces pays, et les conventions fiscales évitent leur double imposition en France.
Les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème. Pour l'IFI, la valeur à déclarer au 31 décembre 2025 est de 145,29 € par part pour un résident.
Peut-on investir dans NCap Education Santé en nue-propriété ?
Oui. En démembrement, l'investisseur achète la nue-propriété des parts avec une décote qui dépend de la durée choisie, tandis qu'un usufruitier perçoit les revenus pendant cette période. Le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer et les parts sortent de son patrimoine taxable à l'IFI pendant le démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété. La décote applicable dépend de la durée et de l'usufruitier : nous la calculons pour votre projet.
Comment investir dans NCap Education Santé avec un conseiller ?
Notre cabinet propose NCap Education Santé à partir de 5 parts (1 010 €), en pleine propriété ou en nue-propriété. Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, choisissons avec vous le mode de détention et prenons en charge le dossier via notre process de souscription.
Des revenus mensuels
Une fois le délai de jouissance écoulé, les dividendes sont versés chaque mois.
Sans effet de levier
Un endettement quasi nul, qui limite l'effet d'une baisse des valeurs sur la part.
Au comptant ou à crédit
L'investissement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
Comment NCap Education Santé se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger NCap Education Santé, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | NCap Education Santé | Moyenne des SCPI santé et éducation | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 4,52 % | 4,2 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 4,52 % | -1,3 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
NCap Education Santé a distribué plus que la moyenne des SCPI santé et éducation en 2025, un peu moins que l'ensemble du marché. Sa performance globale dépasse nettement celle de sa catégorie et elle n'a aucune part en attente de retrait.
Quels sont les risques d'un investissement dans NCap Education Santé ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La valeur de réalisation, 169,18 €, est inférieure de 16 % au prix de souscription.
- Liquidité : les retraits ne sont satisfaits que s'il existe des souscriptions en contrepartie, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
- Recouvrement des loyers : 91 % des loyers encaissés sur le trimestre, ce qui traduit des retards de paiement de certains locataires.
- Change : une partie du patrimoine est située au Royaume-Uni, hors zone euro.
- Taille réduite : 118,7 M€ de capitalisation, avec des actifs de petite taille.
- Jouissance longue : premier revenu au 6e mois après la souscription.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
NCap Education Santé : points forts et points de vigilance
Points forts
- Endettement quasi nul : 0,58 %.
- Prix cohérent : 202 € pour une valeur de reconstitution de 202,80 €, en hausse sur le semestre.
- Liquidité préservée : aucune part en attente de retrait.
- Distribution régulière : entre 4,35 % et 4,85 % chaque année depuis 2019.
- Dividendes mensuels : depuis février 2026.
Points de vigilance
- Recouvrement : 91 % des loyers encaissés au T2 2026.
- Distribution 2025 en baisse : 4,52 %, contre 4,85 % en 2024.
- TRI modeste : 2,87 % sur cinq ans.
- Jouissance longue : 6 mois.
- Frais d'entrée : 12 % TTC.
NCap Education Santé se distingue par l'absence de dette, un prix de part aligné sur sa valeur de reconstitution et une liquidité qui fonctionne normalement. Sa distribution est régulière, sans être parmi les plus élevées, et son taux de recouvrement des loyers mérite d'être suivi. Elle convient à un investisseur qui privilégie la solidité du bilan et la régularité des revenus. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI NCap Education Santé
Quel est le rendement de la SCPI NCap Education Santé ?
NCap Education Santé a affiché un taux de distribution de 4,52 % en 2025, après 4,85 % en 2024. Pour 2026, Norma Capital vise une performance brute comprise entre 4,40 % et 5,20 %, sans garantie. Au 1er semestre 2026, les dividendes mensuels ont totalisé environ 4,33 € brut par part. Sa performance globale annuelle 2025 est de 4,52 %.
NCap Education Santé verse-t-elle des dividendes mensuels ?
Oui. Depuis février 2026, la SCPI verse ses dividendes chaque mois et non plus chaque trimestre. Au 2e trimestre 2026, elle a versé 0,59 € brut par part en mai et en juin, puis 1,08 € brut fin juillet, soit 2,26 € brut sur le trimestre. Le dernier versement du trimestre est plus élevé que les deux premiers.
Quel est le prix de la part NCap Education Santé ?
Le prix de souscription est de 202 € par part, avec un minimum de 5 parts, soit 1 010 €. La valeur de retrait est de 181,80 €. La valeur de reconstitution est de 202,80 € au 30 juin 2026, au niveau du prix de souscription, et la valeur de réalisation de 169,18 €.
Dans quoi investit la SCPI NCap Education Santé ?
NCap Education Santé investit dans des immeubles liés à la santé, au bien-être et à l'éducation : cabinets et centres médicaux, crèches, établissements d'enseignement, commerces de santé. Au 30 juin 2026, elle détient 56 immeubles loués à 72 locataires, en France et, pour environ un quart de la valeur, en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne.
NCap Education Santé est-elle endettée ?
Très peu. Son ratio de dettes et autres engagements est de 0,58 % au 30 juin 2026, sans financement bancaire hors engagements de vente en l'état futur d'achèvement. C'est l'un des niveaux d'endettement les plus faibles du marché des SCPI.
Quels sont les frais de la SCPI NCap Education Santé ?
La commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC, ou 24,24 € par part, prélevée sur la prime d'émission. La commission de gestion est au plus de 10 % HT, soit 12 % TTC, des produits locatifs encaissés. La commission sur les acquisitions et cessions est au plus de 2 % HT.
Quel est le délai de jouissance de NCap Education Santé ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour ouvré du 6e mois suivant la réception intégrale des fonds. Une souscription réglée en octobre 2026 commence à percevoir des revenus en mars 2027.
Comment investir dans NCap Education Santé ?
Vous pouvez souscrire à partir de 5 parts, soit 1 010 €, en pleine propriété, au comptant ou à crédit, ou en nue-propriété. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
NCap Education Santé est-elle plus performante que les autres SCPI ?
NCap Education Santé a distribué plus que la moyenne des SCPI santé et éducation en 2025, un peu moins que l'ensemble du marché. Sa performance globale dépasse nettement celle de sa catégorie et elle n'a aucune part en attente de retrait.
Documents de la SCPI NCap Education Santé
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
Autres SCPI de santé
Sources
- Bulletins trimestriels d'information NCap Education Santé des T1 et T2 2026 (Norma Capital)
- Note d'information, statuts et document d'informations clés de NCap Education Santé (Norma Capital)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- service-public.fr : imposition des revenus fonciers
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. L'objectif de distribution n'est pas une promesse de rendement. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.