COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Cœur de Régions, gérée par Sogenial Immobilier, est une SCPI de rendement à capital variable créée en 2018 et labellisée ISR. Avec une capitalisation de 426 M€ au 31/12/2025, un taux d'occupation financier de 96,11%, et un rendement de 6,20% en 2025, Cœur de Régions s'impose comme une valeur sûre pour investir dans l'immobilier régional français avec un engagement ESG fort.
Label ISR et engagement responsable
Cœur de Régions bénéficie du label ISR (Investissement Socialement Responsable), garantissant une gestion immobilière durable et responsable. La SCPI intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement.
Sogenial Immobilier s'engage pour la transition énergétique de son patrimoine et privilégie les bâtiments respectueux de l'environnement.
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La SCPI Cœur de Régions, créée en novembre 2018 par Sogenial Immobilier, est une SCPI de rendement à capital variable qui investit principalement dans l'immobilier d'entreprise en régions françaises. Son positionnement "anti-métropolitain" volontaire permet de capter des opportunités immobilières dans les villes moyennes dynamiques.
Avec un patrimoine diversifié composé de 92 biens immobiliers répartis sur 237 992 m², Cœur de Régions s'appuie sur une stratégie de granularité et de diversification géographique et sectorielle pour limiter les risques.
Les points clés de Cœur de Régions
- Positionnement régional : 85,8% du patrimoine situé en régions, hors grandes métropoles
- Label ISR : Engagement fort pour l'investissement socialement responsable
- Diversification : 195 entreprises locataires réparties sur 92 actifs
- Performance stable : 6,20% de rendement en 2025, Performance Globale Annuelle de 6,20%
- Taux d'occupation élevé : TOF de 96,11% et TOP de 96,62% au 31/12/2025
- Endettement maîtrisé : 12,83% d'effet de levier
Stratégie d'investissement : le pari des régions
Cœur de Régions se distingue par son positionnement volontairement anti-métropolitain. La SCPI privilégie les villes moyennes et les bassins régionaux dynamiques, évitant les grandes métropoles où les prix sont souvent surévalués.
Cette stratégie permet d'obtenir des rendements locatifs plus attractifs tout en bénéficiant de la résilience économique des territoires régionaux. Les villes ciblées présentent généralement un bon tissu économique local, une qualité de vie attractive et des perspectives de développement. Pour comprendre les atouts de ce type de placement, consultez notre guide investir en SCPI.
Qui est Sogenial Immobilier ?
Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille indépendante, agréée par l'AMF le 26 septembre 2012 sous le numéro GP-12000026. Spécialisée dans la gestion de SCPI, Sogenial Immobilier gère actuellement plusieurs SCPI dont Cœur de Régions et Pierval Santé.
L'expertise Sogenial Immobilier
- Indépendance : Société de gestion indépendante sans conflit d'intérêts
- Expérience : Plus de 10 ans d'expérience dans la gestion de SCPI
- Engagement ESG : Politique volontariste en matière de développement durable
- Proximité : Gestion active du patrimoine avec une connaissance approfondie des territoires
Patrimoine Immobilier et Chiffres Clés de Cœur de Régions
Au 31 décembre 2025, la SCPI Cœur de Régions affiche un patrimoine solide et diversifié, témoignant de sa maturité et de la qualité de sa gestion. La SCPI a franchi le seuil des 400 M€ de capitalisation, atteignant 426 M€ répartis sur 92 actifs.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Évolution de la collecte
La SCPI Cœur de Régions connaît une collecte régulière et soutenue, témoignant de l'intérêt des investisseurs pour son positionnement régional et sa performance. Sur l'année 2025, la collecte a permis de réaliser près de 48 M€ d'investissements, portant la capitalisation à 426 M€.
| Période | Nouvelles parts souscrites | Retraits de parts | Capitalisation |
|---|---|---|---|
| 31/03/2025 | 19 887 | 1 440 | 397,5 M€ |
| 30/06/2025 | 17 335 | 1 444 | 408,1 M€ |
| 30/09/2025 | 15 913 | 4 305 | 415,8 M€ |
| 31/12/2025 | 19 019 | 3 010 | 426,4 M€ |
Aucune part en attente de retrait
Au 31/12/2025, il n'y a aucune part en attente de retrait et aucune part cédée de gré à gré. Cela démontre la liquidité du produit et l'équilibre entre l'offre et la demande de parts.
Répartition Géographique et Sectorielle du Patrimoine
La diversification du patrimoine de Cœur de Régions, tant géographique que sectorielle, constitue un atout majeur pour mutualiser les risques et assurer une stabilité des revenus locatifs.
Répartition Géographique
Répartition Sectorielle
Granularité et diversification des locataires
Avec 195 entreprises locataires réparties sur 92 actifs, Cœur de Régions bénéficie d'une excellente granularité qui limite le risque locatif. Le locataire le plus important ne représente que 5% des revenus, les 3 premiers 13% et les 5 premiers 19%, assurant ainsi une grande stabilité des revenus locatifs.
Caractéristiques, Frais et Modalités d'Investissement
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Rendement, Performances et Historique de Distribution
Cœur de Régions affiche des performances stables et régulières depuis sa création en 2018, démontrant la pertinence de sa stratégie d'investissement régional. Pour la 8e année consécutive, le taux de distribution correspond à l'objectif annoncé en début d'année, avec un rendement supérieur à 6%.
Évolution de la Performance Globale Annuelle
| Année | Taux de distribution | Variation du prix | Performance Globale Annuelle |
|---|---|---|---|
| 2019 | 6,25% | +1,21% | 7,46% |
| 2020 | 6,30% | +1,59% | 7,89% |
| 2021 | 6,43% | +1,73% | 8,16% |
| 2022 | 6,40% | +1,62% | 8,02% |
| 2023 | 6,20% | +0,76% | 6,96% |
| 2024 | 6,20% | 0,00% | 6,20% |
| 2025 | 6,20% | 0,00% | 6,20% |
TRI 5 ans : 4,63%
Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 ans s'élève à 4,63%, calculé sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025. Ce TRI intègre le prix d'acquisition, le prix de retrait et les revenus trimestriels distribués avant imposition. A noter : le taux de distribution 2025 comprend 3,23% au titre des revenus non récurrents.
Distribution des dividendes 2025
| Trimestre | Revenus fonciers | Revenus financiers | Total distribué |
|---|---|---|---|
| T1 2025 | 10,06€ | 0,23€ | 10,29€ |
| T2 2025 | 10,08€ | 0,21€ | 10,29€ |
| T3 2025 | 10,06€ | 0,23€ | 10,29€ |
| T4 2025 | 10,08€ | 0,21€ | 10,29€ |
Le montant des loyers encaissés au titre du 4e trimestre 2025 s'élève à 6 537 916€, avec un excellent taux de recouvrement de 96,8%.
Les Avantages de la SCPI Cœur de Régions
Label ISR obtenu
Engagement ESG fort avec le label ISR garantissant une gestion responsable et durable du patrimoine.
Performance stable
6,20% de rendement en 2025 pour la 8e année consécutive au-dessus de 6%, avec une régularité de distribution trimestrielle.
Positionnement régional unique
85,8% du patrimoine en régions, permettant d'accéder à des opportunités délaissées par les grandes SCPI.
Taux d'occupation élevé
TOF de 96,11% et TOP de 96,62%, témoignant de la qualité du patrimoine et de la gestion locative.
Excellente granularité
92 actifs et 195 locataires, limitant fortement le risque locatif par une diversification poussée.
Dynamisme d'investissement
Près de 48 M€ investis en 2025 avec des acquisitions à rendements AEM attractifs (7,52% à 8,24%).
Liquidité assurée
Aucune part en attente de retrait au 31/12/2025, démontrant un équilibre parfait entre l'offre et la demande.
Capitalisation solide
426 M€ de capitalisation avec 9 847 associés, assurant une taille critique et des capacités d'investissement importantes.
Risques liés à l'Investissement en SCPI Cœur de Régions
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Cœur de Régions
- Concentration régionale : 85,8% du patrimoine en régions, exposition aux dynamiques économiques locales
- Délai de jouissance : 6 mois avant la première distribution, à prendre en compte pour les investissements à crédit
- Décote valeur de réalisation : 549,70€ vs 664€ prix de part (-17,2%), risque de perte en cas de revente rapide
- Endettement en hausse : L'effet de levier est passé à 12,83%, amplifiant les variations à la hausse comme à la baisse
- Revenus non récurrents : Le taux de distribution 2025 comprend 3,23% de revenus non récurrents
Notre Avis sur la SCPI Cœur de Régions
La SCPI Cœur de Régions se présente comme une SCPI mature et performante qui a su démontrer la pertinence de son positionnement régional depuis sa création en 2018. L'année 2025 a été marquante avec le franchissement du cap des 400 M€ de capitalisation et près de 48 M€ d'investissements réalisés.
Points forts
- Track record démontré : 7 ans d'historique avec des performances stables et régulières, 8e année consécutive au-dessus de 6%
- Label ISR : Engagement ESG authentique et reconnu
- Positionnement unique : Stratégie anti-métropolitaine différenciante et pertinente
- Taux d'occupation élevé : TOF 96,11% et TOP 96,62%
- Excellente granularité : 92 actifs et 195 locataires
- Performance stable : 6,20% de rendement en 2025
- Liquidité parfaite : Aucune part en attente de retrait
- Capitalisation solide : 426 M€
- Pipeline attractif : 34 M€ d'opportunités en exclusivité et 30 M€ à l'étude
- Valeur de reconstitution favorable : 681,94€ vs 664€ (+2,70%)
Points de vigilance
- Délai de jouissance : 6 mois, important à considérer notamment en cas d'achat à crédit
- Concentration régionale : Exposition forte aux dynamiques économiques des territoires régionaux
- Frais de souscription élevés : 12% TTC, dans la moyenne haute du marché
- Endettement en hausse : L'effet de levier est passé de 8,53% à 12,83%
- Prix de part élevé : Minimum de 2 656€ (4 parts) peut constituer une barrière à l'entrée
Pour qui est faite Cœur de Régions ?
La SCPI Cœur de Régions s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier régional français
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Privilégient la stabilité et la régularité des performances
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans recommandé)
- Peuvent accepter un délai de jouissance de 6 mois
- Valorisent une SCPI mature avec un historique démontré
Notre recommandation
La SCPI Cœur de Régions est une SCPI de qualité avec un excellent track record. Son positionnement régional unique, son engagement ESG fort (label ISR), sa performance stable et sa liquidité parfaite en font une option attractive pour diversifier un patrimoine immobilier.
Point très positif : la valeur de reconstitution favorable (681,94€ au 30/06/2025 vs 664€ prix de part) offre un potentiel de plus-value de +2,70% à terme, signe d'une gestion saine et d'un patrimoine de qualité.
Le principal point de vigilance concerne le délai de jouissance de 6 mois. Ce délai peut être pénalisant en cas d'achat à crédit, puisqu'il faudra commencer à rembourser les mensualités sans percevoir de dividendes pendant 6 mois. Il est donc important d'intégrer ce paramètre dans votre calcul de rentabilité.
La décote de 17,2% entre la valeur de réalisation et le prix de part signifie qu'une revente rapide entraînerait une perte en capital. Cet investissement doit donc être envisagé sur le long terme (minimum 10 ans recommandé).
A noter également : le taux de distribution 2025 comprend 3,23% de revenus non récurrents, et l'effet de levier a augmenté à 12,83%. Ces éléments sont à surveiller pour les prochains exercices.
Notre conseil : Cœur de Régions constitue une valeur sûre pour un investissement long terme en SCPI. Elle peut représenter une part significative (20-30%) d'un portefeuille diversifié de SCPI. Pour les investisseurs à crédit, il est important d'anticiper le délai de jouissance de 6 mois dans le calcul de rentabilité.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Cœur de Régions (FAQ)
Quel est le rendement de la SCPI Cœur de Régions ?
La SCPI Cœur de Régions affiche un taux de distribution de 6,20% en 2025, stable depuis 2023. Pour la 8e année consécutive, le rendement est supérieur à 6%. Le dividende trimestriel est de 10,29€ par part pour un prix de souscription de 664€. La Performance Globale Annuelle 2025 s'établit également à 6,20%. A noter : le taux de distribution 2025 comprend 3,23% de revenus non récurrents.
Comment investir dans la SCPI Cœur de Régions ?
L'investissement minimum est de 4 parts, soit 2 656€ au prix actuel de 664€ par part. La souscription peut se faire en pleine propriété, en démembrement temporaire ou à crédit. La SCPI n'est pas disponible en assurance vie. Comment Bien Investir propose un accompagnement gratuit avec un cashback pouvant aller jusqu'à 5%.
Quel est le délai de jouissance de Cœur de Régions ?
Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription. L'investisseur ne perçoit pas de dividendes pendant environ 5 à 6 mois après l'achat. Ce délai est à anticiper, notamment en cas d'investissement en SCPI à crédit.
La SCPI Cœur de Régions est-elle labellisée ISR ?
Oui, Cœur de Régions bénéficie du label ISR (Investissement Socialement Responsable). Sogenial Immobilier intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement et s'engage pour la transition énergétique de son patrimoine immobilier.
Quelle est la capitalisation de Cœur de Régions ?
Au 31 décembre 2025, la capitalisation s'élève à 426 M€, répartie sur 92 biens immobiliers et 237 992 m² de surface. La SCPI compte 9 847 associés et 195 entreprises locataires. Le nombre d'associés a progressé de +10,98% sur l'année 2025.
Peut-on investir dans Cœur de Régions à crédit ou en démembrement ?
Oui, la SCPI est accessible à crédit et en démembrement temporaire de propriété. En revanche, elle n'est pas disponible via un contrat d'assurance vie. Le démembrement permet au nu-propriétaire d'acquérir des parts à prix décoté sans fiscalité ni IFI pendant la période de démembrement. Contactez-nous pour étudier la meilleure option selon votre situation.
Quels sont les frais de la SCPI Cœur de Régions ?
Les frais de souscription sont de 12% TTC (maximum), les frais de gestion de 12% HT des loyers encaissés, et les frais de mutation de 120€ TTC par dossier. Via Comment Bien Investir, bénéficiez d'un cashback pouvant aller jusqu'à 5% sur les frais de souscription.
Quel est le taux d'occupation de Cœur de Régions ?
Au 31 décembre 2025, le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 96,11% et le taux d'occupation physique (TOP) à 96,62%. Ces niveaux élevés témoignent de la qualité du patrimoine et de la gestion locative de Sogenial Immobilier. Le taux de recouvrement des loyers atteint 96,8% au T4 2025.
Documents de la SCPI Cœur de Régions
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière au délai de jouissance : La SCPI Cœur de Régions présente un délai de jouissance de 6 mois. Si vous investissez à crédit, vous devrez supporter les mensualités de crédit pendant 6 mois avant de percevoir vos premiers dividendes. Il est important d'intégrer ce paramètre dans votre calcul de rentabilité et votre plan de financement.