COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Altixia Commerces
SCPI commerce de proximité et retail parks | 5,0% en 2025 | Label ISR | Frais réduits 2,5% | France et Europe
La SCPI Altixia Commerces, lancée en 2019 par la société de gestion Altixia REIM, est une SCPI de rendement spécialisée dans les commerces de proximité et retail parks. Avec un taux de distribution de 5,0% en 2025, le label ISR et des frais de souscription parmi les plus bas du marché (2,5%), Altixia Commerces offre un accès privilégié à l'immobilier commercial résilient en France et en Europe.
Label ISR et engagement ESG fort
Altixia Commerces est labellisée ISR, attestant de son engagement en faveur d'un immobilier responsable et durable. La SCPI est classée Article 8 SFDR, démontrant sa volonté de promouvoir des caractéristiques environnementales et sociales dans sa stratégie d'investissement.
La société de gestion privilégie les actifs performants d'un point de vue énergétique et favorise l'implantation de production d'énergie renouvelable in situ.
Présentation de la SCPI Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces, créée fin 2019 par Altixia REIM, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l'immobilier commercial. Elle se concentre sur les commerces de proximité en pied d'immeubles situés en centre-ville, les retail parks, galeries marchandes et centres commerciaux.
Avec une stratégie d'investissement ciblée sur des actifs de taille moyenne dans des zones de chalandise stratégiques, Altixia Commerces vise à mutualiser le risque locatif pour offrir une meilleure stabilité des revenus dans le temps.
Les 4 piliers d'Altixia Commerces
- Frais de souscription ultra-compétitifs : 2,5% HT seulement, parmi les plus bas du marché
- Label ISR : Engagement authentique en faveur d'un immobilier durable et responsable
- Performances constantes : 5,0% en 2025, TRI 5 ans de 5,06%
- Valeur de reconstitution favorable : 206,02€ au 30/06/2025 vs 203€ prix de part (+1,5%)
Une SCPI avec des frais réduits
Altixia Commerces se distingue par ses frais de souscription particulièrement bas de 2,5% HT. Cette structure de frais optimisée permet de maximiser le montant investi en actifs immobiliers et facilite l'investissement en assurance-vie.
Délai de jouissance : retour à 6 mois depuis le 1er janvier 2026
Altixia REIM avait supprimé le délai de jouissance jusqu'au 31 décembre 2025 (entrée en jouissance le 1er jour du mois suivant la souscription). Depuis le 1er janvier 2026, le délai de jouissance standard de 6 mois s'applique à nouveau. Pour une souscription en mars 2026, les parts entrent en jouissance le 1er septembre 2026.
La société de gestion Altixia REIM
Altixia REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF, spécialisée dans l'épargne immobilière. Altixia REIM gère plusieurs produits d'épargne immobilière avec une approche innovante et responsable.
Les produits gérés par Altixia REIM
- SCPI Altixia Commerces : Spécialisée dans les commerces de proximité et retail parks
- SCPI Altixia Cadence XII : SCPI multi-actifs diversifiée (bureaux, commerces, activités, logistique)
- OPCI Altixia Valeur : OPCI accessible en unités de compte d'assurance-vie
La société de gestion se distingue par son engagement ESG fort, avec le label ISR obtenu sur ses SCPI et une classification Article 8 SFDR, ainsi que par ses solutions digitales innovantes pour faciliter l'investissement.
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI Altixia Commerces affiche une capitalisation stable de 107,08 M€ et compte 1 017 associés. Le patrimoine est composé de 22 actifs totalisant 47 509 m² de surface construite.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Opérations marquantes 2025
Altixia Commerces a réalisé des opérations stratégiques importantes au cours de l'année 2025 :
Acquisition à Hautmont (59)
5,35 M€ acte en main | Retail park neuf de 3 486 m² | Loué à Quick, Basic Fit et Grand Frais | 13 millions de visiteurs/an | Rendement : 7,14%
Cession à Rueil-Malmaison
1,55 M€ net vendeur | Premier actif acquis en 2019 (La Vie Claire) | Plus-value : 100% | Distribution exceptionnelle au T4 2025 (0,70€/part)
Gestion locative proactive
Relocations et renégociations de baux (Noisy le Sec, La Chapelle Saint-Aubin, Chambly) | Renouvellement Fête ci Fête ça pour 9 ans à la valeur locative de marché
Actions ISR T4 2025
Déploiement bornes IRVE à Noisy-le-Sec, Châtenay-Malabry, Hautmont | Programme TCHAO MÉGOT à Chamblyrama (12 240 mégots collectés) | Passage LED parkings Nîmes et Chambly
Distribution T4 2025 : 2,86€ par part
La distribution du quatrième trimestre 2025 s'est établie à 2,86€ bruts par part, incluant une plus-value de cession de l'actif de Rueil-Malmaison de 0,70€/part. Le montant total distribué en 2025 est de 10,15€ par part, soit un taux de distribution et une performance globale annuelle de 5,0%. Le prochain versement est prévu le 30 avril 2026.
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI Altixia Commerces présente les répartitions suivantes :
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Analyse des activités des locataires
La répartition par activité des locataires démontre une diversification intéressante au sein du secteur commercial :
| Activité | Part du portefeuille |
|---|---|
| Sport et loisirs | 26% |
| Équipement de la maison | 26% |
| Restauration | 21% |
| Commerces d'alimentation | 11% |
| Santé | 2% |
| Autres activités | 14% |
Cette diversification permet de limiter l'exposition à un seul type de commerce et de mutualiser les risques locatifs. Les enseignes représentent des locataires solides et pérennes.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Structure de frais à noter
Altixia Commerces présente une structure de frais originale : frais de souscription ultra-compétitifs (2,5% HT) mais frais de gestion de 15% HT (18% TTC).
Cette structure permet de maximiser le capital investi dès le départ et facilite l'investissement en assurance-vie, tout en finançant une gestion active et qualitative du patrimoine. Sur le long terme (9 ans minimum), cette approche s'avère souvent plus avantageuse que des frais de souscription élevés.
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Altixia Commerces présente une valeur de reconstitution de 206,02€ au 30/06/2025, supérieure au prix de souscription de 203€. Cette légère décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un indicateur positif pour les investisseurs en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 203€ vs Valeur de reconstitution 206,02€ = +1,5% de potentiel de revalorisation, en plus de la décote liée au démembrement.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété Altixia Commerces
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Frais de souscription ultra-bas : 2,5% HT seulement, optimisant encore plus la décote
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Aucun frais de gestion à payer pendant le démembrement
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution favorable pour Altixia Commerces (206,02€ vs 203€)
Exemple concret d'investissement en nue-propriété
Pour un investissement de 50 000€ en nue-propriété sur 10 ans :
- Prix de part en pleine propriété : 203€
- Décote de la nue-propriété 10 ans : ~40%
- Prix d'achat de la nue-propriété : ~121,80€ / part
- Nombre de parts acquises : ~410 parts
- Valeur en pleine propriété après 10 ans : 83 230€ minimum (sur base de 203€)
- Frais de souscription économisés : seulement 2,5% vs 10% en moyenne
- Aucun frais de gestion pendant 10 ans
La plus-value de reconstitution automatique est totalement exonérée d'impôt.
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Historique des Performances
Depuis sa création en 2019, la SCPI Altixia Commerces affiche des performances constantes et parmi les meilleures du marché des SCPI de commerces.
| Année | Taux de distribution | Prix de la part | Valeur de reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2025 | 5,0% | 203€ | 206,02€ (30/06) |
| 2024 | 5,10% | 203€ | 208,07€ |
| 2023 | 5,31% | 203€ | 208,93€ |
| 2022 | 5,34% | 203€ | 211,52€ |
| 2021 | 5,21% | 200€ | 208,93€ |
| 2020 | 5,03% | 200€ | - |
Points forts des performances
- Résilience exceptionnelle : Maintien de la distribution même pendant la crise COVID
- Rendement moyen sur 5 ans : TRI de 5,06%, parmi les meilleurs du marché
- Stabilité de la valeur de part : Prix de part stable depuis 2021
- Performance globale annuelle 2025 : 5,0% (taux de distribution + variation de la part)
- Distribution 2025 renforcée : Plus-value de 100% sur la cession Rueil-Malmaison incluse dans le T4
Les Avantages de la SCPI Altixia Commerces
Frais de souscription ultra-compétitifs
2,5% HT seulement, parmi les plus bas du marché des SCPI, maximisant le capital investi dès le départ.
Label ISR obtenu
Engagement authentique en faveur d'un immobilier durable et responsable, avec classification Article 8 SFDR.
Performances constantes
5,0% en 2025, TRI sur 5 ans de 5,06%, parmi les meilleures SCPI de commerces du marché.
Valeur de reconstitution favorable
206,02€ vs 203€ prix de part, indicateur positif pour les investisseurs en nue-propriété.
Accessible en assurance-vie
Disponible en unités de compte dans de nombreux contrats d'assurance-vie grâce aux frais réduits.
Patrimoine diversifié
22 actifs répartis géographiquement et par types d'enseignes, mutualisant les risques locatifs.
Taux d'occupation solide
TOF de 89,5% et TOP de 94,2%, démontrant la qualité de la gestion et des actifs.
Société de gestion expérimentée
Altixia REIM gère plusieurs produits immobiliers performants avec une approche proactive du patrimoine.
Stratégie retail parks
61% retail parks résilients avec enseignes de qualité (Basic Fit, Grand Frais, Quick...), format moins concurrencé par l'e-commerce.
Locataires de qualité
73 locataires incluant de grandes enseignes nationales avec des baux solides (WALB 5,11 ans).
Gestion dynamique du patrimoine
Plus-value de 100% sur cession redistributée, renégociations actives, nouvelles acquisitions en 2026.
Actions ISR concrètes
Bornes IRVE, dispositif TCHAO MÉGOT, passage en LED des parkings : engagement ESG opérationnel.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, délais de retrait variables
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations du marché commercial
Risques spécifiques à Altixia Commerces
- Concentration sectorielle : 96% du patrimoine en commerces, exposition au retail
- Évolution des modes de consommation : Impact potentiel de l'e-commerce sur les commerces physiques
- Frais de gestion : 15% HT (18% TTC), compensés par les frais de souscription bas
- Parts en attente de retrait : 11 860 parts au 31/12/2025 — mécanisme de retrait avec compensation différée actif, point de vigilance important
- Délai de jouissance revenu à 6 mois : L'exception permettant une mise en jouissance à 1 mois a expiré le 31/12/2025
- Sensibilité à la conjoncture économique : Les commerces peuvent être affectés par les crises
Atténuation des risques par la stratégie
La SCPI Altixia Commerces atténue ces risques par :
- Diversification des enseignes et activités : Sport & loisirs (26%), équipement maison (26%), restauration (21%), alimentation (11%)
- Focus sur les commerces essentiels : Moins sensibles à la digitalisation
- Retail parks résilients : Format apprécié des consommateurs, représentant 61% du patrimoine
- Diversification géographique : 65% régions, 27% IdF, 8% Paris
- Résilience démontrée : Maintien de la distribution pendant la crise COVID
- Label ISR : Sélection d'actifs durables et performants sur le long terme
Notre Avis sur la SCPI Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces se positionne comme une SCPI de commerces mature et performante, offrant un excellent équilibre entre rendement, frais compétitifs et engagement ESG.
Points forts
- Frais de souscription exceptionnels : 2,5% HT, parmi les plus bas du marché
- Performances constantes : 5,0% en 2025, TRI sur 5 ans de 5,06%
- Résilience prouvée : Maintien des distributions pendant la crise COVID et dans un contexte économique difficile
- Label ISR : Engagement ESG authentique avec classification Article 8, actions concrètes sur le terrain
- Valeur de reconstitution favorable : 206,02€ vs 203€ (+1,5%)
- Accessible en assurance-vie : Grande flexibilité d'investissement
- Stratégie retail parks pertinente : 61% en retail parks, format résilient
- Diversification géographique équilibrée : 65% régions, évitant la surconcentration
- Gestion active du patrimoine : Acquisitions, cessions avec plus-value, renégociations de baux
Points de vigilance
- Parts en attente de retrait en forte hausse : 11 860 parts au 31/12/2025 (vs 420 au 30/09/2025) — liquidité à surveiller attentivement
- Délai de jouissance revenu à 6 mois : L'exception exceptionnelle de 2025 a pris fin
- Concentration sectorielle : 96% en commerces, exposition au retail
- Indexation des loyers faible : L'ILC se contracte de 0,45% sur un an glissant au T3 2025
Pour qui est faite Altixia Commerces ?
La SCPI Altixia Commerces s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition au secteur commercial avec des actifs résilients (retail parks)
- Privilégient des frais de souscription très bas pour maximiser le capital investi
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Souhaitent investir en assurance-vie (unités de compte)
- Recherchent une nue-propriété attractive avec décote favorable
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 9 ans)
- Acceptent les frais de gestion de 15% HT en contrepartie de frais d'entrée ultra-réduits
Notre recommandation
La SCPI Altixia Commerces est une SCPI de commerces solide qui se distingue par sa structure de frais unique et ses performances constantes depuis sa création.
Points très positifs : Les frais de souscription de 2,5% HT sont exceptionnels. La valeur de reconstitution (206,02€ vs 203€) offre un potentiel positif et rend l'investissement en nue-propriété attractif. Avec un TD de 5,0% en 2025 et un TRI sur 5 ans de 5,06%, la SCPI tient ses engagements dans un contexte économique difficile.
Point d'attention majeur : La forte hausse des parts en attente de retrait (11 860 au 31/12/2025) est un signal à surveiller. Elle traduit une pression sur la liquidité qui devra être résorbée par de nouvelles souscriptions. La SCPI reste à capital variable et Altixia REIM indique vouloir être active en acquisitions en 2026 pour dynamiser les souscriptions.
Notre conseil : Altixia Commerces mérite une place dans un portefeuille diversifié de SCPI. Elle est particulièrement recommandée pour :
- Les investisseurs en assurance-vie cherchant une SCPI avec frais d'entrée réduits
- Les stratégies de nue-propriété bénéficiant de la décote favorable
- Les investisseurs sensibles à l'ESG avec le label ISR
- Ceux recherchant une exposition au commerce physique résilient (retail parks, commerces essentiels)
À combiner avec d'autres SCPI pour diversifier
Pour optimiser votre portefeuille, Altixia Commerces peut être combinée avec des SCPI diversifiées ou spécialisées dans d'autres secteurs. Découvrez notre sélection de meilleures SCPI 2025 pour construire une allocation équilibrée entre bureaux, logistique, santé et commerces.
Nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous accompagner gratuitement pour définir la répartition optimale selon votre situation fiscale et patrimoniale.
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Questions fréquentes sur la SCPI Altixia Commerces
Retrouvez les réponses aux questions les plus posées sur la SCPI Altixia Commerces avant d'investir.
Quel est le rendement de la SCPI Altixia Commerces en 2025 ?
La SCPI Altixia Commerces a affiché un taux de distribution de 5,0% en 2025, pour une performance globale annuelle également de 5,0% (prix de part stable à 203€). Sur 5 ans, le TRI s'établit à 5,06%. La distribution annuelle 2025 représente 10,15€ bruts par part, incluant une plus-value de cession exceptionnelle de 0,70€/part redistribuée au T4 2025.
Quels sont les frais de souscription d'Altixia Commerces ?
Les frais de souscription sont de 2,5% HT (3% TTC), inclus dans le prix de souscription de 203€. C'est l'un des taux les plus bas du marché des SCPI. La commission de gestion est de 15% HT (18% TTC) des produits locatifs nets encaissés. Cette structure — frais d'entrée bas, frais de gestion plus élevés — est avantageuse pour les investisseurs en assurance-vie et en nue-propriété.
Quel est le prix d'une part et l'investissement minimum ?
Le prix de souscription est de 203€ par part. L'investissement minimum est de 10 parts, soit 2 030€. La valeur de retrait est de 197,92€ et la valeur de reconstitution s'élève à 206,02€ (au 30/06/2025), soit 1,5% au-dessus du prix de souscription.
Peut-on investir dans Altixia Commerces via une assurance-vie ?
Oui, Altixia Commerces est disponible en unités de compte dans de nombreux contrats d'assurance-vie. Ses frais de souscription de 2,5% HT la rendent particulièrement adaptée à ce cadre, où les frais d'entrée sont souvent intégrés dans la structure du contrat. Contactez Comment Bien Investir pour connaître les contrats partenaires disponibles.
Quel est le délai de jouissance en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, le délai de jouissance standard de 6 mois s'applique à nouveau. Pour une souscription enregistrée en mars 2026, les parts entrent en jouissance le 1er septembre 2026 et le premier versement interviendra fin octobre 2026. Altixia REIM avait temporairement réduit ce délai à 1 mois jusqu'au 31 décembre 2025.
Est-il possible d'investir en nue-propriété avec Altixia Commerces ?
Oui, Altixia Commerces est accessible en démembrement de propriété. La nue-propriété permet d'acquérir des parts à prix décoté selon la durée choisie, sans percevoir de revenus (et donc sans impôt) pendant la période de démembrement. Les frais de souscription ultra-bas (2,5%) et la valeur de reconstitution favorable (206,02€ vs 203€) rendent cette stratégie particulièrement attractive. La plus-value de reconstitution est exonérée d'impôt.
Combien y a-t-il de parts en attente de retrait ?
Au 31 décembre 2025, 11 860 parts sont en attente de retrait. Ce chiffre, en forte hausse par rapport au T3 2025, est un point de vigilance sur la liquidité de la SCPI. Les demandes de retrait sont satisfaites uniquement si des souscriptions viennent en contrepartie. Altixia REIM prévoit de relancer les acquisitions en 2026 pour dynamiser la collecte.
Quel cashback peut-on obtenir en souscrivant via Comment Bien Investir ?
En investissant dans la SCPI Altixia Commerces via Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un cashback allant jusqu'à 5% de votre investissement, versé directement sur votre compte. Cet avantage s'ajoute à un accompagnement patrimonial personnalisé et gratuit. Découvrez les conditions du cashback SCPI.
Documents de la SCPI Altixia Commerces
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 9 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) selon la recommandation d'Altixia REIM. Cela permet d'amortir les frais inhérents à ce type d'opération et de profiter pleinement du potentiel de revalorisation.
L'investissement dans une SCPI présente des risques de perte en capital, des risques locatifs et donc de variation des revenus distribués, des risques de liquidité, des risques de durabilité et des risques liés aux emprunts contractés. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.