SCPI Altixia Commerces
SCPI commerce de proximité et retail parks | 5,10% en 2024 | Label ISR | Frais réduits 2,5% | France et Europe
La SCPI Altixia Commerces, lancée en 2019 par la société de gestion Altixia REIM, est une SCPI de rendement spécialisée dans les commerces de proximité et retail parks. Avec un rendement de 5,10% en 2024, le label ISR, des frais de souscription parmi les plus bas du marché (2,5%) et un délai de jouissance supprimé, Altixia Commerces offre un accès privilégié à l'immobilier commercial résilient en France et en Europe.
Label ISR et engagement ESG fort
Altixia Commerces est labellisée ISR, attestant de son engagement en faveur d'un immobilier responsable et durable. La SCPI est classée Article 8 SFDR, démontrant sa volonté de promouvoir des caractéristiques environnementales et sociales dans sa stratégie d'investissement.
La société de gestion privilégie les actifs performants d'un point de vue énergétique et favorise l'implantation de production d'énergie renouvelable in situ.
Présentation de la SCPI Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces, créée fin 2019 par Altixia REIM, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l'immobilier commercial. Elle se concentre sur les commerces de proximité en pied d'immeubles situés en centre-ville, les retail parks, galeries marchandes et centres commerciaux.
Avec une stratégie d'investissement ciblée sur des actifs de taille moyenne dans des zones de chalandise stratégiques, Altixia Commerces vise à mutualiser le risque locatif pour offrir une meilleure stabilité des revenus dans le temps.
Les 4 piliers d'Altixia Commerces
- Frais de souscription ultra-compétitifs : 2,5% HT seulement, parmi les plus bas du marché
- Label ISR : Engagement authentique en faveur d'un immobilier durable et responsable
- Délai de jouissance supprimé : Perception des dividendes dès le 1er mois suivant la souscription
- Valeur de reconstitution favorable : 208,07€ au 30/06/2025 vs 203€ prix de part (+2,5%)
Une SCPI avec des frais réduits
Altixia Commerces se distingue par ses frais de souscription particulièrement bas de 2,5% HT. Cette structure de frais optimisée permet de maximiser le montant investi en actifs immobiliers et facilite l'investissement en assurance-vie.
Délai de jouissance supprimé !
Bonne nouvelle : Altixia REIM a supprimé le délai de jouissance initialement fixé à 6 mois. Les nouvelles parts entrent désormais en jouissance le 1er jour du mois suivant leur souscription, permettant de percevoir des dividendes quasi immédiatement.
La société de gestion Altixia REIM
Altixia REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF, spécialisée dans l'épargne immobilière. Dirigée par José Zaraya depuis juillet 2024, Altixia REIM gère plusieurs produits d'épargne immobilière avec une approche innovante et responsable.
Les produits gérés par Altixia REIM
- SCPI Altixia Commerces : Spécialisée dans les commerces de proximité et retail parks
- SCPI Altixia Cadence XII : SCPI multi-actifs diversifiée (bureaux, commerces, activités, logistique)
- OPCI Altixia Valeur : OPCI accessible en unités de compte d'assurance-vie
La société de gestion se distingue par son engagement ESG fort, avec le label ISR obtenu sur ses SCPI et une classification Article 8 SFDR, ainsi que par ses solutions digitales innovantes pour faciliter l'investissement.
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 30 septembre 2025, la SCPI Altixia Commerces affiche une capitalisation stable de 107,08 M€ et compte 1 015 associés. Le patrimoine est composé de 22 actifs totalisant 47 509 m² de surface construite.
Chiffres Clés du Patrimoine (30/09/2025)
Opérations marquantes 2025
Altixia Commerces a réalisé des opérations stratégiques importantes au cours de l'année 2025 :
Acquisition à Hautmont (59)
5,35 M€ acte en main | Retail park de 3 486 m² | Loué à Quick, Basic Fit et Grand Frais | 13 millions de visiteurs/an | Rendement : 7,14%
Cession à Rueil-Malmaison
1,55 M€ net vendeur | Premier actif acquis en 2019 (La Vie Claire) | Plus-value : 100% | Distribution exceptionnelle au T4 2025
Contrôle label ISR
Audit réalisé par l'AFNOR au T3 2025 | Préparation du renouvellement du label prévu en 2026 | Actions concrètes sur le patrimoine existant
Refinancement du portefeuille
Opération de refinancement permettant de reprendre les acquisitions dès le T3 2025 | Stratégie de renforcement qualitatif du patrimoine
Distribution renforcée au T4 2025
La distribution du quatrième trimestre 2025 sera renforcée par la plus-value de cession exceptionnelle de l'actif de Rueil-Malmaison et pourrait atteindre 3,10 € par part. Le taux de distribution annuel 2025 devrait ainsi se situer entre 5% et 5,15%.
Répartition du Patrimoine
Au 30 juin 2025, le patrimoine de la SCPI Altixia Commerces présente les répartitions suivantes :
Répartition Géographique (30/06/2025)
Répartition Sectorielle (30/06/2025)
Analyse des activités des locataires
La répartition par activité des locataires démontre une diversification intéressante au sein du secteur commercial :
| Activité | Part du portefeuille |
|---|---|
| Sport et loisirs | 26% |
| Équipement de la maison | 26% |
| Restauration | 21% |
| Commerces d'alimentation | 11% |
| Santé | 2% |
| Autres activités | 14% |
Cette diversification permet de limiter l'exposition à un seul type de commerce et de mutualiser les risques locatifs. Les enseignes représentent des locataires solides et pérennes.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Structure de frais à noter
Altixia Commerces présente une structure de frais originale : frais de souscription ultra-compétitifs (2,5% HT) mais frais de gestion plus élevés que la moyenne (18% HT soit 21,6% TTC).
Cette structure permet de maximiser le capital investi dès le départ et facilite l'investissement en assurance-vie, tout en finançant une gestion active et qualitative du patrimoine. Sur le long terme (9 ans minimum), cette approche s'avère souvent plus avantageuse que des frais de souscription élevés.
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution très favorable
La SCPI Altixia Commerces présente une valeur de reconstitution particulièrement favorable de 208,07€ au 30/06/2025, supérieure au prix de souscription de 203€. Cette décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un indicateur positif pour les investisseurs en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 203€ vs Valeur de reconstitution 208,07€ = +2,5% de potentiel de plus-value à terme, en plus de la décote liée au démembrement.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété Altixia Commerces
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Frais de souscription ultra-bas : 2,5% HT seulement, optimisant encore plus la décote
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Aucun frais de gestion à payer pendant le démembrement
- Double plus-value non fiscalisée : démembrement + reconstitution favorable
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution favorable pour Altixia Commerces (208,07€ vs 203€)
Exemple concret d'investissement en nue-propriété
Pour un investissement de 50 000€ en nue-propriété sur 10 ans :
- Prix de part en pleine propriété : 203€
- Décote de la nue-propriété 10 ans : 40%
- Prix d'achat de la nue-propriété : 121,80€ / part
- Nombre de parts acquises : 410 parts
- Valeur en pleine propriété après 10 ans : 83 230€ minimum (sur base de 203€)
- Potentiel supplémentaire : valeur de reconstitution de 208,07€ = 85 308€
- Plus-value potentielle totale : +70,6% (hors revalorisation future de la part)
- Frais de souscription économisés : seulement 2,5% vs 10% en moyenne
- Aucun frais de gestion pendant 10 ans
Cette plus-value de reconstitution automatique est totalement exonérée d'impôt.
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Historique des Performances
Depuis sa création en 2019, la SCPI Altixia Commerces affiche des performances constantes et parmi les meilleures du marché des SCPI de commerces.
| Année | Taux de distribution | Prix de la part | Valeur de reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2024 | 5,10% | 203€ | 208,07€ |
| 2023 | 5,31% | 203€ | 208,93€ |
| 2022 | 5,34% | 203€ | 211,52€ |
| 2021 | 5,21% | 200€ | 208,93€ |
| 2020 | 5,03% | 200€ | - |
Points forts des performances
- Résilience exceptionnelle : Maintien de la distribution même pendant la crise COVID
- Rendement moyen sur 5 ans : 5,20%, parmi les meilleurs du marché
- Stabilité de la valeur de part : Prix de part stable depuis 2021
- Valeur de reconstitution toujours favorable : Supérieure au prix de part
- Distribution croissante prévue pour 2025 : Grâce à la plus-value de cession
Les Avantages de la SCPI Altixia Commerces
Frais de souscription ultra-compétitifs
2,5% HT seulement, parmi les plus bas du marché des SCPI, maximisant le capital investi dès le départ.
Label ISR obtenu
Engagement authentique en faveur d'un immobilier durable et responsable, avec classification Article 8 SFDR.
Délai de jouissance supprimé
Perception des dividendes dès le 1er mois suivant la souscription, contre 6 mois initialement.
Performances constantes
5,10% en 2024, rendement moyen de 5,20% sur 5 ans, parmi les meilleures SCPI de commerces.
Valeur de reconstitution favorable
208,07€ vs 203€ prix de part (+2,5%), excellent indicateur pour la nue-propriété.
Accessible en assurance-vie
Disponible en unités de compte dans de nombreux contrats d'assurance-vie grâce aux frais réduits.
Patrimoine diversifié
22 actifs répartis géographiquement et par types d'enseignes, mutualisant les risques locatifs.
Taux d'occupation solide
TOF de 90,77% et TOP de 94,23%, démontrant la qualité de la gestion et des actifs.
Société de gestion expérimentée
Altixia REIM, sous la direction de José Zaraya, gère plusieurs produits immobiliers performants.
Distribution exceptionnelle T4 2025
Plus-value de 100% sur la cession de Rueil-Malmaison redistribuée aux associés (3,10€ prévu).
Stratégie retail parks
Focus sur les retail parks résilients avec enseignes de qualité (Basic Fit, Grand Frais, Quick...).
Locataires de qualité
44 locataires incluant de grandes enseignes nationales avec des baux solides (WALB 5,21 ans).
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, délais de retrait variables
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations du marché commercial
Risques spécifiques à Altixia Commerces
- Concentration sectorielle : 96% du patrimoine en commerces, exposition au retail
- Évolution des modes de consommation : Impact potentiel de l'e-commerce sur les commerces physiques
- Frais de gestion élevés : 21,6% TTC, compensés par les frais de souscription bas
- Taille du patrimoine : 107 M€ de capitalisation, encore en phase de croissance
- 420 parts en attente de retrait : Mécanisme de retrait avec compensation différée actif
- Sensibilité à la conjoncture économique : Les commerces peuvent être affectés par les crises
Atténuation des risques par la stratégie
La SCPI Altixia Commerces atténue ces risques par :
- Diversification des enseignes et activités : Sport & loisirs (26%), équipement maison (26%), restauration (21%), alimentation (11%)
- Focus sur les commerces essentiels : Moins sensibles à la digitalisation
- Retail parks résilients : Format apprécié des consommateurs, moins concurrencé par l'e-commerce
- Diversification géographique : 62% régions, 29% IdF, 9% Paris
- Résilience démontrée : Maintien de la distribution pendant la crise COVID
- Label ISR : Sélection d'actifs durables et performants sur le long terme
Notre Avis sur la SCPI Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces se positionne comme une SCPI de commerces mature et performante, offrant un excellent équilibre entre rendement, frais compétitifs et engagement ESG.
Points forts
- Frais de souscription exceptionnels : 2,5% HT, parmi les plus bas du marché
- Performances constantes : 5,10% en 2024, moyenne de 5,20% sur 5 ans
- Résilience prouvée : Maintien des distributions pendant la crise COVID
- Label ISR : Engagement ESG authentique avec classification Article 8
- Délai de jouissance supprimé : Dividendes dès le 1er mois
- Valeur de reconstitution favorable : 208,07€ vs 203€ (+2,5%), excellent pour la nue-propriété
- Accessible en assurance-vie : Grande flexibilité d'investissement
- Stratégie retail parks pertinente : Format résilient et moins concurrencé par l'e-commerce
- Diversification géographique équilibrée : 62% régions, évitant la surconcentration
- Distribution exceptionnelle T4 2025 : Plus-value de 100% sur cession redistribuée
- Taux d'occupation solide : TOF 90,77%, TOP 94,23%
- Société de gestion expérimentée : Altixia REIM avec plusieurs produits performants
Points de vigilance
- Frais de gestion élevés : 21,6% TTC, compensés par les frais de souscription bas
- Concentration sectorielle : 96% en commerces, exposition au retail
- Évolution du commerce physique : Concurrence de l'e-commerce à surveiller
- Parts en attente de retrait : 420 parts au 30/09/2025, liquidité à surveiller
Pour qui est faite Altixia Commerces ?
La SCPI Altixia Commerces s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition au secteur commercial avec des actifs résilients
- Privilégient des frais de souscription très bas pour maximiser le capital investi
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Souhaitent investir en assurance-vie (unités de compte)
- Recherchent une nue-propriété attractive avec double décote favorable
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 9 ans)
- Acceptent les frais de gestion plus élevés en contrepartie de frais d'entrée réduits
- Apprécient la résilience démontrée pendant les périodes difficiles
Notre recommandation
La SCPI Altixia Commerces est une excellente SCPI de commerces qui se distingue par sa structure de frais unique et ses performances constantes depuis sa création.
Points très positifs : Les frais de souscription de 2,5% HT sont exceptionnels et permettent de maximiser le capital investi dès le départ. La valeur de reconstitution favorable (208,07€ vs 203€) offre un potentiel de plus-value additionnel de +2,5% et rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif. Le délai de jouissance supprimé est un avantage non négligeable pour percevoir des revenus rapidement.
Performance et résilience : Avec un rendement de 5,10% en 2024 et une moyenne de 5,20% sur 5 ans, Altixia Commerces se positionne parmi les meilleures SCPI de commerces du marché. La résilience démontrée pendant la crise COVID et la distribution exceptionnelle prévue au T4 2025 (3,10€ grâce à une plus-value de 100%) témoignent de la qualité de la gestion.
Engagement ESG : Le label ISR et la classification Article 8 SFDR ne sont pas que cosmétiques. La société de gestion investit concrètement dans des actifs performants sur le plan énergétique et favorise les énergies renouvelables.
Points d'attention : Les frais de gestion de 21,6% TTC sont certes élevés, mais cette structure est cohérente avec les frais de souscription ultra-bas. Sur un horizon de 9 ans minimum, cette approche s'avère souvent plus avantageuse. La concentration à 96% sur les commerces expose la SCPI aux évolutions du retail, mais la stratégie focus retail parks et commerces essentiels atténue ce risque.
Notre conseil : Altixia Commerces mérite une place de choix dans un portefeuille diversifié de SCPI. Elle est particulièrement recommandée pour :
- Les investisseurs en assurance-vie cherchant une SCPI avec frais d'entrée réduits
- Les stratégies de nue-propriété bénéficiant de la double décote favorable
- Les investisseurs sensibles à l'ESG avec le label ISR
- Ceux recherchant une exposition au commerce physique résilient (retail parks, commerces essentiels)
Dans le cadre d'une allocation diversifiée, nous recommandons d'allouer 20 à 30% de votre portefeuille SCPI à Altixia Commerces si vous souhaitez une exposition aux commerces, en complément de SCPI diversifiées ou spécialisées dans d'autres secteurs (bureaux, santé, logistique).
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 9 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) selon la recommandation d'Altixia REIM. Cela permet d'amortir les frais inhérents à ce type d'opération et de profiter pleinement du potentiel de revalorisation.
L'investissement dans une SCPI présente des risques de perte en capital, des risques locatifs et donc de variation des revenus distribués, des risques de liquidité, des risques de durabilité et des risques liés aux emprunts contractés. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.