La SCPI Novapierre Résidentiel (anciennement Pierre 48) est une SCPI de capitalisation à capital fixe (depuis avril 2025) créée en 2005 et gérée par PAREF Gestion. Spécialisée dans l'immobilier résidentiel, elle investit principalement à Paris (76,9%) et en région parisienne (20,6%), avec une présence à Nice (2,5%). Avec un patrimoine de 140 immeubles et 635 appartements, elle offre une exposition au marché résidentiel parisien de qualité.
⚠️ Transformation en SCPI à capital fixe
Information importante : À compter du 1er avril 2025, la SCPI Novapierre Résidentiel a été transformée en SCPI à capital fixe, conformément à la décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 20 décembre 2024.
Cette transformation entraîne la suppression des retraits directs et la création d'un marché secondaire obligatoire pour toutes les transactions. Les souscriptions et les cessions s'effectuent désormais exclusivement via ce marché secondaire avec confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente.
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La SCPI Novapierre Résidentiel, anciennement connue sous le nom de Pierre 48, est une SCPI de capitalisation créée en 2005. Initialement à capital variable, elle a été transformée en SCPI à capital fixe en avril 2025 suite à la décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire de décembre 2024. Elle est gérée par PAREF Gestion, société de gestion agréée par l'AMF.
Cette SCPI se distingue par sa spécialisation dans l'immobilier résidentiel, investissant principalement dans des appartements situés à Paris et en région parisienne. Son objectif est de constituer un patrimoine immobilier de qualité et de le valoriser dans la durée.
Points clés de Novapierre Résidentiel
- SCPI de capitalisation à capital fixe : Pas de distribution de revenus réguliers, échanges via marché secondaire uniquement
- Localisation premium : 76,9% à Paris intra-muros, 20,6% en région parisienne
- Patrimoine diversifié : 140 immeubles, 635 appartements, 40 332 m²
- Gestion active : Programme d'arbitrage performant avec plus-values significatives
- Endettement maîtrisé : 15,6% de LTV (dette/valeur au bilan)
SCPI de capitalisation : qu'est-ce que cela signifie ?
Contrairement aux SCPI de rendement qui distribuent des revenus locatifs réguliers à leurs associés, une SCPI de capitalisation a pour objectif principal de faire croître la valeur du patrimoine immobilier sur le long terme. Les loyers perçus ne sont pas distribués aux associés mais sont réinvestis dans l'amélioration et le développement du patrimoine (travaux de rénovation, entretien, acquisitions, remboursement de dettes).
Les associés de Novapierre Résidentiel ne perçoivent donc aucun revenu trimestriel issu des loyers (distribution sur résultat courant : 0%). En revanche, ils bénéficient de distributions exceptionnelles de plus-values lorsque la SCPI procède à des cessions d'actifs immobiliers ayant pris de la valeur. Ces plus-values, générées par le programme d'arbitrage, sont redistribuées ponctuellement aux associés.
Exemple concret en 2024 :
- Distribution sur résultat courant (loyers) : 0,00% → aucune distribution des loyers
- Distribution exceptionnelle (plus-values) : 1,20% soit 20€ par part (16,04€ net d'impôt pour les personnes physiques après prélèvements sociaux et fiscaux)
- Performance globale 2024 : 1,20% (uniquement grâce aux plus-values distribuées)
Cette stratégie de capitalisation est particulièrement adaptée aux investisseurs qui recherchent une valorisation patrimoniale à long terme plutôt qu'un complément de revenus régulier. Les distributions de plus-values sont ponctuelles et dépendent du rythme et du succès du programme d'arbitrage immobilier.
Qui est PAREF Gestion ?
PAREF Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (agrément GP-08000011 du 19 février 2008). Elle gère plusieurs SCPI spécialisées dans différents secteurs immobiliers.
PAREF Gestion est une filiale du groupe PAREF, société cotée sur Euronext Paris, spécialisée dans l'investissement et la gestion immobilière. Cette structure apporte une solidité et une expertise reconnues dans le domaine de l'immobilier.
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 30 septembre 2025, le patrimoine de la SCPI Novapierre Résidentiel se compose de 140 immeubles totalisant 635 appartements pour une surface gérée de 40 332 m². La valeur du patrimoine s'élève à 311,5 millions d'euros.
Chiffres Clés du Patrimoine (30/09/2025)
Programme d'arbitrage performant
Au cours du troisième trimestre 2025, PAREF Gestion a poursuivi son programme d'arbitrage ciblé avec d'excellents résultats. 9 appartements et 5 parkings ont été vendus pour un montant global de 6,6 millions d'euros.
Résultats du programme d'arbitrage T3 2025
- 6,6 M€ d'actifs cédés au T3 2025
- 4,7 M€ de plus-values brutes générées
- +3,7% de prix de cession supérieur à la dernière valorisation
- 831,7 m² de surface cédée
Ces cessions ont été réalisées en moyenne à des prix supérieurs de +3,7% par rapport à leur dernière valorisation, confirmant la qualité du patrimoine détenu. Les liquidités générées ont été allouées au remboursement partiel d'une ligne de crédit et viendront soutenir la stratégie future d'investissement.
Répartition du Patrimoine
Le patrimoine de Novapierre Résidentiel est concentré sur des emplacements premium, principalement à Paris et en région parisienne, offrant une exposition à un marché immobilier résilient.
Répartition Géographique (30/09/2025)
Répartition par Statut d'Occupation (30/09/2025)
Comprendre les statuts d'occupation
Libérables (loi 89) : Baux de location classiques pouvant être résiliés par le propriétaire sous conditions.
Loi 48 : Baux commerciaux ou anciens baux avec protection renforcée du locataire.
Maintenables (loi 89 art 15) : Baux pouvant être maintenus même en cas de vente.
Nue-propriété : Propriété démembrée où l'usufruit est détenu par un tiers.
Vacants pour arbitrage : Biens intentionnellement laissés vacants en vue d'une revente.
Activité locative du trimestre
Au cours du troisième trimestre 2025, l'activité locative a été marquée par :
5 signatures de nouveaux baux
265 m² de surface louée au T3 2025
17 appartements libérés
1 031 m² libérés suite à fin de bail
2 lots sous promesse de vente
158 m² en cours de cession
54 lots vacants en vente
2 850 m² proposés à la vente
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Valorisation
Structure des Frais
Marché secondaire : fonctionnement
Depuis le 1er avril 2025, suite à la transformation en SCPI à capital fixe, toutes les transactions (souscriptions et cessions) s'effectuent via un marché secondaire obligatoire avec confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente.
Différence entre capital variable et capital fixe : Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion crée de nouvelles parts pour les souscriptions et rachète directement les parts des associés qui souhaitent sortir. Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est figé et les échanges se font uniquement entre associés via un marché secondaire, sans intervention de la société de gestion.
| Date de confrontation | Nombre de parts | Prix d'exécution | Ordres non exécutés vente | Ordres non exécutés achat |
|---|---|---|---|---|
| 31/07/2025 | 34 parts | 988,00€ | 439 parts | 4 178 parts |
| 31/08/2025 | 101 parts | 990,00€ | 101 parts | 4 247 parts |
| 30/09/2025 | 10 parts | 800,00€ | 10 parts | 4 384 parts |
Liquidité limitée sur le marché secondaire
Comme le montrent les chiffres ci-dessus, le marché secondaire présente une liquidité très limitée. Le nombre de parts échangées mensuellement est très faible (10 à 101 parts) comparé aux ordres non exécutés (plusieurs milliers de parts en attente).
La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Un investisseur souhaitant céder ses parts doit s'attendre à des délais potentiellement très longs et à des décotes importantes par rapport au prix de souscription.
Modalités d'ordres d'achat et de vente
- Date limite de réception : 25 de chaque mois à 12h00 (ou jour ouvré précédent)
- Confrontation : Dernier jour ouvré de chaque mois à 12h00
- Durée de validité : 12 mois pour les ordres de vente, 4 mois pour les ordres d'achat (renouvelables)
- Frais : Commission de cession de 4% HT (4,8% TTC) + droits d'enregistrement de 5% à la charge de l'acquéreur
- Couverture : Les ordres d'achat doivent être couverts avant inscription
Performances et Historique
Évolution du prix de part
| Année | Prix de part (1er janvier) | Évolution |
|---|---|---|
| 2021 | 1 467€ | - |
| 2022 | 1 555€ | +6,0% |
| 2023 | 1 622€ | +4,3% |
| 2024 | 1 664€ | +2,6% |
| 2025 (jusqu'au 31/03) | 1 664€ | 0,0% |
Distributions de plus-values
| Année | Plus-value distribuée (brut) | Net d'impôt (personnes physiques) |
|---|---|---|
| 2020 | 30,0€ | 24,77€ |
| 2021 | 31,0€ | 25,59€ |
| 2022 | 35,5€ | 26,58€ |
| 2023 | 0€ | 0€ |
| 2024 | 20,0€ | 16,04€ |
Taux de rentabilité interne (TRI)
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) mesure la performance globale de l'investissement en tenant compte du prix d'acquisition, des distributions perçues et de la valeur de retrait.
Les Avantages de la SCPI Novapierre Résidentiel
Localisation premium
76,9% du patrimoine situé à Paris intra-muros, marché résilient et recherché.
Expérience de 20 ans
SCPI créée en 2005, gérée par PAREF Gestion, société de gestion reconnue.
Programme d'arbitrage performant
Cessions régulières avec plus-values significatives (+3,7% au-dessus des valorisations).
Patrimoine diversifié
140 immeubles et 635 appartements pour une mutualisation des risques.
Endettement maîtrisé
LTV de seulement 15,6%, largement en-dessous de la limite réglementaire de 30%.
Distributions de plus-values
Distributions exceptionnelles régulières issues des cessions d'actifs.
Fiscalité avantageuse
Les plus-values distribuées bénéficient d'un régime fiscal favorable (PFU de 30%).
Démembrement possible
Investissement en nue-propriété possible pour optimisation fiscale et patrimoniale.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer (exemple : valeur de réalisation à 1 294,64€ vs prix de part à 1 664€)
- Risque de liquidité extrême : Marché secondaire très illiquide avec volumes d'échange très faibles
- Risque locatif : TOF de 87,7%, avec 12,6% de vacance
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations du marché parisien
- Risque de délai de revente : Plusieurs milliers de parts en attente de vente sur le marché secondaire
Risques spécifiques à Novapierre Résidentiel
- Décote importante de la valeur : Valeur de réalisation de 1 294,64€ vs prix de part de 1 664€ (-22,2%)
- SCPI à capital fixe : Plus de possibilité de retrait direct, uniquement échanges entre associés via marché secondaire
- Liquidité quasi-nulle : 10 à 101 parts échangées par mois vs 4 000+ parts en attente
- Concentration géographique : 97,5% du patrimoine en Île-de-France et Nice
- SCPI de capitalisation : Pas de revenus réguliers, uniquement des plus-values exceptionnelles
- Vacance élevée : 12,6% de vacance "classique" + 7,4% vacants pour arbitrage
- Performance 2024 faible : Seulement 1,20% de performance globale
Notre Avis sur la SCPI Novapierre Résidentiel
La SCPI Novapierre Résidentiel se présente comme une SCPI de capitalisation spécialisée dans l'immobilier résidentiel parisien. Sa transformation en capital fixe et la décote importante qui en résulte créent une situation contrastée : un risque de liquidité pour ceux qui veulent sortir, mais aussi une opportunité d'achat attractive pour les investisseurs patients souhaitant s'exposer au marché parisien avec une décote significative.
Points forts
- Localisation premium : 76,9% à Paris intra-muros, marché résilient
- Expérience : SCPI créée en 2005, 20 ans d'historique
- Programme d'arbitrage performant : +3,7% au-dessus des valorisations
- Plus-values régulières : Distributions exceptionnelles (20€ en 2024)
- Endettement maîtrisé : LTV de seulement 15,6%
- Patrimoine diversifié : 140 immeubles, 635 appartements
- Gestion active : Arbitrages réguliers et rénovations
Points de vigilance majeurs
- ⚠️ CRITIQUE : Liquidité quasi-nulle : 10 à 101 parts échangées par mois, 4000+ parts en attente de vente
- ⚠️ CRITIQUE : Décote importante : -22,2% entre valeur de réalisation et prix de part
- ⚠️ CRITIQUE : SCPI à capital fixe : Impossibilité de retrait direct, échanges uniquement entre associés
- Vacance élevée : 20% de vacance totale (12,6% + 7,4% pour arbitrage)
- Performance 2024 faible : Seulement 1,20% de performance globale
- Concentration géographique : 97,5% en Île-de-France et Nice
- Pas de revenus réguliers : SCPI de capitalisation, distributions exceptionnelles seulement
- Frais de souscription élevés : 10% HT
Pour qui est faite Novapierre Résidentiel ?
La SCPI Novapierre Résidentiel s'adresse à deux profils d'investisseurs distincts :
1. Les investisseurs opportunistes (acheteurs)
- Recherchent une exposition au marché parisien premium avec décote
- Ont une vision patrimoniale de très long terme (15+ ans)
- Acceptent pleinement le risque de liquidité et la patience requise
- Comprennent les mécanismes de "value investing" immobilier
- Souhaitent profiter des distributions de plus-values issues des arbitrages
- Peuvent se permettre d'immobiliser leur capital sur le très long terme
2. Les associés actuels (détenteurs)
- Qui n'ont pas besoin de liquidité à court/moyen terme
- Qui ont confiance dans la qualité du patrimoine parisien
- Qui peuvent attendre la résorption progressive de la décote
- Qui souhaitent bénéficier des futures distributions de plus-values
⚠️ Cette SCPI ne convient PAS si :
- Vous pourriez avoir besoin de récupérer votre capital rapidement (horizon < 10 ans)
- Vous recherchez des revenus réguliers (SCPI de capitalisation)
- Vous n'acceptez pas le risque de liquidité et les délais d'attente
- Vous êtes sensible à la volatilité court terme du prix des parts
- Vous recherchez une liquidité comparable à celle d'actions ou d'obligations
Notre recommandation
💡 OPPORTUNITÉ : Le passage en capital fixe et la décote importante peuvent représenter une opportunité d'achat intéressante pour les investisseurs avertis.
La situation actuelle de Novapierre Résidentiel présente un double visage. Si elle constitue un risque pour ceux qui souhaitent sortir rapidement, elle peut au contraire représenter une belle opportunité d'entrée pour les investisseurs patients ayant une vision patrimoniale de long terme.
Les opportunités à saisir
1. Décote attractive de -22,2% : La valeur de réalisation de 1 294,64€ comparée au prix de part de 1 664€ offre une décote significative. Pour un investisseur achetant sur le marché secondaire à 800-1 000€ (prix récents des transactions), la décote peut atteindre 40% à 50% par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
2. Patrimoine de qualité premium : Avec 76,9% du patrimoine à Paris intra-muros et 20,6% en région parisienne, vous investissez dans des actifs immobiliers de premier ordre sur un marché structurellement recherché et résilient.
3. Programme d'arbitrage performant : Les cessions du T3 2025 ont généré 4,7 M€ de plus-values, avec des prix supérieurs de +3,7% aux valorisations. Ces plus-values sont redistribuées aux associés (20€ par part en 2024), offrant un potentiel de rendement significatif.
4. Endettement faible : Avec seulement 15,6% de LTV, la SCPI dispose d'une structure financière saine et d'une marge de manœuvre importante pour saisir des opportunités d'investissement.
5. Gestion reconnue : PAREF Gestion, avec 20 ans d'expérience sur cette SCPI, a démontré sa capacité à créer de la valeur via son programme d'arbitrage.
Stratégie d'investissement recommandée
Comment profiter de cette opportunité ?
- Acheter sur le marché secondaire : Placer des ordres d'achat à des prix attractifs (800-1 000€) pour profiter de la décote maximale
- Vision patrimoniale long terme : Horizon de placement minimum 10-15 ans pour laisser le temps à la valeur de se reconstituer
- Patience sur l'exécution : Accepter que les ordres puissent mettre plusieurs mois à s'exécuter
- Profil d'investisseur adapté : Investisseurs avertis, n'ayant pas besoin de liquidité à court terme
- Diversification : Ne pas allouer plus de 15-20% de son patrimoine immobilier sur cette SCPI
Pour les associés actuels
Si vous détenez déjà des parts, plusieurs stratégies s'offrent à vous :
- Conservation long terme : Privilégiez une détention longue pour bénéficier des distributions de plus-values et de la potentielle remontée de la valeur
- Éviter la vente urgente : Les prix sur le marché secondaire sont actuellement très défavorables (800-1 000€). Vendre maintenant cristalliserait une perte importante
- Achat complémentaire : Si vous avez confiance dans le patrimoine, profiter de la décote pour renforcer votre position à des prix attractifs
Profil de risque équilibré
Cette SCPI convient particulièrement aux investisseurs qui :
- Ont une vision patrimoniale de long terme (15+ ans)
- Comprennent et acceptent le risque de liquidité
- Cherchent à se positionner sur le marché parisien premium avec une forte décote
- Sont prêts à être patients tant sur l'achat que sur la revente éventuelle
- Veulent diversifier leur patrimoine immobilier avec des actifs résidentiels de qualité
- Sont sensibles aux opportunités de valorisation via les arbitrages
🎯 Notre conseil d'expert
Pour les nouveaux investisseurs avertis : La décote actuelle (-22% en valeur de réalisation, jusqu'à -50% sur le marché secondaire) offre un point d'entrée attractif sur un patrimoine immobilier parisien de qualité. C'est une opportunité de "value investing" immobilier.
Pour les associés actuels : Conservez vos parts si vous n'avez pas besoin de liquidité à court terme. Le patrimoine est de qualité, les arbitrages sont performants, et la décote actuelle devrait mécaniquement se résorber avec le temps.
Condition essentielle : Cette stratégie n'est pertinente que si vous acceptez pleinement le risque de liquidité et avez un horizon d'investissement de 15 ans minimum. Sans cette patience, d'autres SCPI plus liquides seront préférables.
Intéressé par cette opportunité d'investissement ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine analysent avec vous si Novapierre Résidentiel correspond à votre profil et comment profiter de la décote actuelle sur le marché secondaire.
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Documents de la SCPI Novapierre Résidentiel
Demande d'information
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués (ou plus-values dans le cas d'une SCPI de capitalisation). Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) résidentielle. Pour Novapierre Résidentiel, compte tenu de la situation actuelle de liquidité, un horizon de placement de 15 ans minimum est recommandé.
Attention particulière pour Novapierre Résidentiel : Cette SCPI a été transformée en SCPI à capital fixe depuis avril 2025, ce qui signifie que les parts ne peuvent être échangées qu'entre associés via un marché secondaire. Ce marché présente actuellement un risque de liquidité extrême avec seulement 10 à 101 parts échangées mensuellement et plus de 4 000 parts en attente de vente. La valeur de réalisation affiche une décote de -22,2% par rapport au prix de souscription. Cet investissement ne convient qu'à des investisseurs très avertis avec un horizon de placement de très long terme (15 ans minimum) et une forte tolérance au risque.