La SCPI GMA Essentialis, lancée en décembre 2021 par Greenman Arth, est une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier alimentaire paneuropéen. Avec un Label ISR obtenu et une classification Article 9 SFDR (impact environnemental et social positif), GMA Essentialis incarne l'investissement responsable dans un secteur essentiel et résilient. Au 31 décembre 2025, la SCPI affiche un taux d'occupation financier de 99,70% et a distribué 3,43€ par part pour la période P3 2025, portant la distribution totale 2025 à 8,24€ par part (taux de distribution annuel 2025 : 4,00%).
Label ISR et Classification Article 9 SFDR
GMA Essentialis bénéficie du label ISR (Investissement Socialement Responsable) et d'une classification Article 9 au titre du règlement SFDR, la catégorie la plus exigeante en matière d'investissement durable. Cette double distinction témoigne de l'engagement fort de la société de gestion en faveur d'un immobilier à impact positif.
Greenman Arth est également membre du collectif 1% for the Planet et reverse une partie de son chiffre d'affaires à des associations environnementales.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI GMA Essentialis : Investir dans l'Immobilier Alimentaire
La SCPI GMA Essentialis, lancée en décembre 2021 par Greenman Arth, est une SCPI de rendement à capital variable qui se positionne sur l'immobilier alimentaire paneuropéen. Cette stratégie de niche vise à investir dans des actifs immobiliers essentiels : supermarchés, hypermarchés, commerces de proximité et enseignes de distribution alimentaire en Europe.
Le concept de GMA Essentialis repose sur une conviction forte : l'alimentation est un besoin fondamental, ce qui confère à cette classe d'actifs une résilience exceptionnelle, même en période de crise économique.
Les 4 piliers de GMA Essentialis
- Thématique Alimentaire : Focus exclusif sur l'immobilier de distribution alimentaire, secteur essentiel et anticyclique
- Diversification Européenne : Investissements répartis entre France (40%) et Allemagne (60%) au 31/12/2025
- Impact ESG : Label ISR, classification Article 9 SFDR, membre 1% for the Planet
- Résilience : Taux d'occupation financier de 99,70% et encaissement des loyers à 100%
Une SCPI à impact positif
GMA Essentialis se distingue par son engagement ESG exceptionnel. Avec une classification Article 9 SFDR, la SCPI fait partie des rares véhicules d'investissement qui ont pour objectif principal de générer un impact environnemental et social positif.
Greenman Arth : Société de Gestion Spécialisée en Immobilier Alimentaire
Greenman Arth est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF le 26 août 2021 sous le numéro GP21000026. Créée par des experts ayant une forte expérience dans l'immobilier alimentaire européen, Greenman Arth s'appuie sur l'expertise du groupe Greenman, acteur reconnu de l'investissement dans les actifs de distribution alimentaire en Europe.
L'équipe dirigeante
- Abhishek Jha : Président de Greenman Arth, forte expérience dans l'immobilier commercial européen
- Équipe de gestion : Professionnels expérimentés dans la sélection et la gestion d'actifs alimentaires
- Réseau européen : Accès privilégié à un pipeline d'opportunités sur les marchés français et allemand
Patrimoine Immobilier de GMA Essentialis : 14 Actifs et 99,70% d'Occupation
Au 31 décembre 2025, la SCPI GMA Essentialis gère un portefeuille de 14 actifs représentant 43 711 m² de surface et une valeur estimée de 59,4 millions d'euros. Le patrimoine est entièrement dédié à l'immobilier alimentaire, avec des locataires de premier plan comme Edeka, Rewe et Carrefour.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Des locataires de premier plan
Le portefeuille de GMA Essentialis est occupé par des enseignes de référence dans la distribution alimentaire européenne :
Edeka
Leader de la grande distribution alimentaire en Allemagne
Rewe
Deuxième groupe de distribution alimentaire allemand
Carrefour
Leader de la grande distribution en France, avec 21,6% de parts de marché en 2025 après intégration de Cora, Match et du groupe Magne
Évolution du patrimoine
Entre le 1er août et le 31 décembre 2025 (P3 2025), la SCPI a poursuivi sa croissance avec :
- 3 551 nouvelles parts souscrites, portant le total à 219 563 parts
- 10 nouveaux associés, atteignant 999 associés au total
- Capitalisation de 44,5 M€, en progression constante
- Distribution P3 2025 de 3,43€/part, versée le 4 février 2026
Répartition Géographique et Sectorielle du Patrimoine GMA Essentialis
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de GMA Essentialis présente une forte concentration sur l'immobilier alimentaire avec une diversification géographique entre la France et l'Allemagne.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Objectif : maintenir une diversification équilibrée France / Allemagne
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Focus exclusif sur l'immobilier alimentaire
Stratégie thématique alimentaire
GMA Essentialis applique une stratégie thématique pure avec près de 97% du patrimoine consacré au commerce alimentaire. Cette concentration assumée reflète la conviction de la société de gestion dans la résilience et le potentiel de cette classe d'actifs.
Caractéristiques de la SCPI GMA Essentialis : Frais, Prix et Accessibilité
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Structure de frais standard
Les frais de gestion de GMA Essentialis sont de 14,40% TTC, dans la moyenne haute du marché des SCPI. Ces frais incluent l'ensemble de la gestion opérationnelle, l'asset management et la gestion locative du portefeuille européen.
Engagement ESG & Labels
Performances et distributions
| Période | Taux de distribution | Distribution par part |
|---|---|---|
| 2025 (annuel) | 4,00% | 8,24€ (total 3 périodes) |
| P3 2025 (août-déc.) | — | 3,43€ / part |
| P2 2025 (avr.-juil.) | — | 2,75€ / part |
| T1 2025 (janv.-mars) | — | 2,06€ / part |
| 2024 | 4,00% | Distribution annuelle |
| 2023 | 3,01% | Distribution annuelle |
| 2022 | 5,52% | Distribution annuelle |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution est calculé en divisant les dividendes bruts versés au titre de l'année N par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N.
Investir en Nue-Propriété SCPI GMA Essentialis : Clés de Répartition et Avantages
La SCPI GMA Essentialis est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription
La SCPI GMA Essentialis affiche une valeur de reconstitution de 208,04€ au 31/12/2025, supérieure au prix de souscription de 206€. Cette situation confirme que le patrimoine de la SCPI est valorisé au-delà du prix d'entrée des associés.
Calcul : Prix de part 206€ vs Valeur de reconstitution 208,04€ = +0,99% de potentiel de plus-value à terme.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution supérieure au prix de part pour GMA Essentialis (208,04€ vs 206€)
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour GMA Essentialis, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 175€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 159€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 144€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 124€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 103€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 82€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 206€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Pourquoi Investir dans GMA Essentialis : Avantages Clés
Thématique alimentaire résiliente
Focus exclusif sur un secteur essentiel et anticyclique : l'immobilier de distribution alimentaire.
Label ISR et Article 9 SFDR
Double distinction ESG : label ISR et classification Article 9 (impact positif).
Taux d'occupation exceptionnel
99,70% de TOF et 100% d'encaissement des loyers, témoignant de la solidité des locataires.
Locataires de premier rang
Edeka, Rewe, Carrefour : des enseignes leaders avec une solvabilité élevée.
Diversification européenne
Exposition aux marchés français et allemand, deux économies majeures de la zone euro.
Société de gestion agréée AMF
Greenman Arth bénéficie de l'expertise du groupe Greenman dans l'immobilier alimentaire.
Taux de distribution stable
4,00% en 2025 comme en 2024, confirmant la régularité des revenus distribués aux associés.
Financement à crédit disponible
Partenariat avec Sofinco pour faciliter l'investissement à crédit.
Risques de la SCPI GMA Essentialis : Ce Qu'il Faut Savoir Avant d'Investir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, le retrait dépend de l'existence d'une contrepartie
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés immobiliers français et allemand
Risques spécifiques à GMA Essentialis
- Risque de concentration sectorielle : 96,49% du patrimoine en commerce alimentaire
- Risque de concentration géographique : 60% en Allemagne, exposition au marché allemand
- Risque de change : Les actifs allemands génèrent des revenus en euros mais peuvent être affectés par des variations économiques locales
- SCPI jeune : Créée en 2021, historique encore limité (moins de 5 ans)
- Ratio de dettes : LTV de 38,8%, effet de levier significatif
- Risque lié aux enseignes : Dépendance vis-à-vis de la santé financière des locataires (Edeka, Rewe, Carrefour)
Avis sur la SCPI GMA Essentialis : Analyse Expert 2025
La SCPI GMA Essentialis se présente comme une SCPI thématique pure qui mise sur la résilience de l'immobilier alimentaire européen. Son positionnement ESG exemplaire (Label ISR + Article 9 SFDR) et son taux d'occupation exceptionnel en font une option intéressante pour les investisseurs recherchant à la fois performance et impact positif.
Points forts
- Thématique alimentaire résiliente : Secteur essentiel et anticyclique
- Engagement ESG exceptionnel : Label ISR et Article 9 SFDR
- Taux d'occupation remarquable : 99,70% TOF et 100% d'encaissement
- Locataires de qualité : Edeka, Rewe, Carrefour
- Diversification européenne : France et Allemagne
- Valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription : 208,04€ vs 206€
- Taux de distribution stable : 4,00% en 2025 (identique à 2024)
- Financement à crédit disponible : Partenariat Sofinco
Points de vigilance
- SCPI jeune : Créée en 2021, historique limité
- Concentration sectorielle : 96,49% en commerce alimentaire
- Concentration géographique : 60% en Allemagne
- Ratio de dettes : 38,8% de LTV
- Frais de gestion : 14,40% TTC, dans la moyenne haute
- Liquidité limitée : Comme toute SCPI, retrait soumis à contrepartie
- Variations des distributions : De 3,01% (2023) à 5,52% (2022), à surveiller
Pour qui est faite GMA Essentialis ?
La SCPI GMA Essentialis s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier alimentaire
- Sont sensibles aux critères ESG et à l'impact positif (Article 9)
- Souhaitent une diversification européenne France-Allemagne
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
- Acceptent une concentration sectorielle sur l'alimentaire
- Valorisent la résilience et la stabilité des revenus locatifs
Analyse de la performance 2025
Avec un taux de distribution 2025 de 4,00%, GMA Essentialis confirme la stabilité observée en 2024. La distribution totale de 8,24€ par part sur l'année (2,06€ au T1 + 2,75€ en P2 + 3,43€ en P3) démontre une progression au fil des périodes, portée par la solidité des loyers encaissés (100% de taux d'encaissement) et la croissance du patrimoine (valeur estimée à 59,4 M€).
La valeur de reconstitution (208,04€) reste supérieure au prix de souscription (206€), ce qui constitue un signe de bonne santé du portefeuille, même si le différentiel s'est resserré par rapport à mi-2025. Cette situation reste favorable pour les investisseurs en nue-propriété.
La forte concentration sectorielle (96,49% alimentaire) et géographique (60% Allemagne) constitue un risque à prendre en compte. Bien que l'immobilier alimentaire soit résilient, cette concentration limite la diversification. Elle devrait être intégrée dans un portefeuille diversifié de SCPI (15-25% de l'allocation SCPI) pour équilibrer les risques.
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Questions Fréquentes sur la SCPI GMA Essentialis
Qu'est-ce que la SCPI GMA Essentialis ?
La SCPI GMA Essentialis est une Société Civile de Placement Immobilier à capital variable lancée en décembre 2021 par Greenman Arth. Elle se spécialise exclusivement dans l'immobilier de distribution alimentaire paneuropéen (supermarchés, hypermarchés), avec des actifs en France et en Allemagne. Elle bénéficie du label ISR et d'une classification Article 9 SFDR.
Quel est le rendement de GMA Essentialis en 2025 ?
Le taux de distribution 2025 de GMA Essentialis s'établit à 4,00%, identique à 2024. La distribution totale sur l'année est de 8,24€ par part, versée en trois périodes : 2,06€ au T1, 2,75€ en P2 et 3,43€ en P3 (versement le 4 février 2026). Depuis sa création en 2021, la SCPI a distribué 5,52% en 2022, 3,01% en 2023 et 4,00% en 2024 et 2025.
Quelle est la fiscalité des revenus de GMA Essentialis pour un investisseur français ?
Les revenus de GMA Essentialis sont exclusivement fonciers (100% en 2025). Pour les actifs allemands (60% du portefeuille), les loyers sont imposables en Allemagne, conformément à la convention fiscale franco-allemande. Ces revenus étrangers sont neutralisés au niveau de l'impôt français via un crédit d'imposition, ce qui constitue un avantage fiscal significatif pour les contribuables à forte imposition marginale. Les revenus des actifs français restent soumis à l'imposition française ordinaire.
GMA Essentialis est-elle accessible via l'assurance vie ou le PER ?
Non, la SCPI GMA Essentialis n'est pas accessible en unité de compte via les contrats d'assurance vie ou de PER. La souscription se fait en direct uniquement (souscription directe, à crédit avec le partenaire Sofinco, ou en démembrement de propriété). Pour investir en SCPI dans une enveloppe assurance vie ou PER, d'autres SCPI disponibles dans les contrats de nos partenaires assureurs peuvent vous être proposées.
Comment souscrire à la SCPI GMA Essentialis via Comment Bien Investir ?
Pour souscrire à la SCPI GMA Essentialis avec Comment Bien Investir, contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27 ou via notre formulaire de souscription en ligne. Nous vous accompagnons dans toutes les étapes et vous faites bénéficier d'un cashback jusqu'à 5% sur votre investissement. L'accompagnement est gratuit et sans engagement.
Documents Officiels de la SCPI GMA Essentialis
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Pour recevoir le bulletin de souscription et tous les documents réglementaires, contactez-nous :
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- Par email : serviceclients@greenmanarth.com
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour GMA Essentialis : Cette SCPI présente une concentration sectorielle forte (96,49% en commerce alimentaire) et géographique (60% Allemagne). Il est recommandé de diversifier votre allocation SCPI avec d'autres typologies d'actifs pour mutualiser les risques.