Le droit de propriété désigne les prérogatives (article 544 du code civil) qu’a un propriétaire sur une chose. Une chose, dans ce cas peut désigner tout actif, qu’il soit financier, immobilier, une assurance vie… La pleine propriété se compose de la Nue-Propriété (NP) et de l’usufruit.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le code civil désigne par la nue-propriété et l’usufruit le fait de dissocier le fruit (revenus) du produit (la matière).

Le démembrement est donc le fait de séparer les deux prérogatives suivantes :

la nue-propriété,
l’usufruit

Le démembrement temporaire : explications

La Nue-Propriété

La nue-prpriété est le droit de disposer de la chose. C’est ce que l’on appelle l’abusus. Cela peut être le droit de vendre, de donner ou modifier.

L’usufruit

L’usufruit est quant à lui le droit qui est par nature temporaire (à terme fixe ou viager). Il se compose de l’usus (droit d’utiliser la chose) et le fructus (droit d’en percevoir les revenus.

L’usufruitier est le détenteur de l’usufruit. Il pourra de ce fait percevoir les revenus et utiliser la chose.

Lorsque l’on parle de démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint au profit du nue-propriétaire. Ce dernier devient donc pleinement propriétaire de la chose démembrée.

Pour en savoir plus, je vous joins la page concernant le le démembrement (avec un terme désigné) (BOFIP)

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La valorisation économique

Chacun des droits à une valeur :

La valeur de la Pleine Propriété = valeur de la nue-propriété + l’usufruit

Elle est fonction de la durée. Plus le démembrement est long, plus la valeur de l’usufruit sera faible à l’acquisition…

Cela équivaut approximativement à la valeur du rendement brut qui devrait être perçue durant la période de démembrement.

Lorsque vous achetez de la nue-propriété de parts de SCPI, c’est la société qui gère la SCPI qui vous donne le partage. Il ne faut pas confondre avec la valeur de la Nue-Propriété désignée par l’article 669 du code général des impôts et relatif à l’âge de l’usufruitier ! Nous parlons dans cet article de démembrement temporaire exclusivement.

Par exemple

Pour une même SCPI, Sur 10 ans, l’usufruit aura une valeur correspondant à 30 % de la pleine propriété. Si le démembrement se fait sur 20 ans, sa valeur à l’acquisition n’en représentera que 50 %.

Dans quel cas se servir de la nue-propriété temporaire ?

Pour des personnes qui sont très fiscalisées , qui n’ont pas besoin de percevoir de revenus complémentaires ni de récupérer les fonds placés sur ces actifs sur du long terme.

Les avantages de la Nue-Propriété

Il y en a plusieurs :

un décote à l’acquisition,

une valeur permettant de mieux se projeter,

pas de fiscalité sur les revenus,

un système de plus-value non fiscalisée,

c’est l’usufruitier qui paie l’IFI.

Au sujet de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière)

C’est l’usufruitier qui paie l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, la valeur de la Pleine Propriété sera à considérée par l’usufruitier. Seule, dans le cadre d’un héritage, la valeur à déclarer sera à partager entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans le cadre légal. Comme nous l’évoquions ci-dessus, la valeur sera proportionnée, en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du code général des impôts).

Le démembrement temporaire : dans quels types d’actifs ?

Nous la retrouvons surtout dans le cadre de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou dans l’immobilier spécifique en direct.

Pour cela une clé de répartition vous est fournie par la société de gestion voire par la structure s’acquittant de la gestion et notamment de l’usufruit (par des institutionnels). Une clé de répartition représente le partage de la valeur entre l’usufruit et la nue-propriété.

Exemple chiffré et différence entre la Nue-propriété et la pleine propriété

Pour une SCPI en Nue-Propriété (NP) d’une valeur de 150 000 € sur une durée de 10 ans. L’Usufruit pour 30 % et donc NP représentant 70 % de la pleine propriété.

A l’échéance, l’usufruit s’éteint au profit de la NP. Dès lors, le Nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Il pourra dès lors jouir des fruits de l’opération.

La valeur de ses actifs s’élèvera à 150 000/0,7 = 214 286 €

Si le choix s’était porté sur l’acquisition de SCPI pour 150 000 € en pleine propriété, des revenus fonciers auraient été perçus. Ceux-ci auraient été fiscalisés en fonction de la Tranche Marginale d’Imposition (barème progressif de l’impôt sur le revenu + Prélèvements Sociaux).

Pour synthétiser :

Acquisition en NP de 150 000 €
Gain net au bout de 10 ans : 64 286 €

Acquisition en PP de 150 000 €

Gain net après barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR)

Pour une Tranche marginale d’Imposition à :

11 % + PS* de 17,2 %, soit 28,2 % : 53 850 €
30 % + PS* de 17,2 %, soit 47,2 % : 39 600 €
41 % + PS* de 17,2 %, soit 58,2 % : 31 350 €
45 % + PS* de 17,2 %, soit 62,2 % : 28 350 €

*TMI : Tranche Marginale d’Imposition / PS : Prélèvements Sociaux.

Sur la période, la NP permettrait de générer un gain (effectif à l’échéance) pour une TMI de :

11 % : + 10 436 €
30 % : + 24 686 €
42 % : + 32 936 €
45 % : + 35 936 €

L’opération est donc intéressante

Cet exemple ne prend pas en compte les revenus qui pourraient être réinvestis et permettre de générer un rendement supplémentaire, ni de la revalorisation de la valeur des actifs immobiliers. Il est néanmoins intéressant et permet de valoriser les différents leviers de l’opération…

Comment sélectionner la meilleure SCPI en nue-propriété ?

Le prix en fonction du marché

Le marché de l’immobilier n’est pas uniforme. Le marché est corrélé par certains facteurs. Il est surtout multiple. La demande et l’offre en est le plus dominant. Il faut toutefois observer également les taux d’emprunts qui influent beaucoup sur les prix et l’activité économique qui peut bien entendu sur moyen terme activer une baisse des prix si celle-ci est mauvaise.

Certains facteurs historiques sous-pondèrent (ou surpondèrent) le prix. Le but lorsqu’il s’agit d’acquérir de la nue-propriété est d’accéder à un actif dont la valeur sera par la suite revalorisée de manière positive. La logique de partir d’un prix plus bas est donc légitime.

Des disparités géographiques

Il existe de fortes disparités de prix pour des zones pourtant comparables. Cela est dû à un historique différent. L’Allemagne dispose d’une carte encore plus probante sur ce sujet. Il existe six grosses villes comparables notamment sur leur taille. Le pays ayant été scindé en deux dans une histoire encore relativement proche, des différences de prix sont constatables aisément. Si cet écart va être par la suite annihilé, il est donc plus utile dans le cadre d’une revalorisation des actifs investis de choisir basiquement les biens les moins chers…

Cela me fait venir à l’élément suivant : la valeur de reconstitution que nous allons voir ci-après.

Lorsque vous accédez à des parts de SCPI en nue-propriété, vous investissez sur moyen voire long terme. Le temps est votre allié. Il est tout de même à prévoir une phase bénéfique. En investissant dans de la nue propriété, vous faites l’acquisition d’une valeur décotée. Celle-ci permettra à valeur constante de générer une plus-value dont vous avez déjà la valeur. Il faut avoir à l’esprit l’inflation et les variations de marché.

La valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est la valeur expertisée de l’ensemble des biens immobiliers composant la SCPI majorée des liquidités et minorée de l’ensemble des charges.

La comparaison avec le prix de la part en fait un élément intéressant puisque une société de gestion a le droit de le majoré ou le minoré de 10 %. C’est un indicateur de stabilité en cas de baisse du marché et permettent de se projeter vers une augmentation de la part dans certains cas.

Elle permet au gérant d’ajuster le prix en fonction du rendement qu’elle souhaite distribué mais également est un bon indicateur sur le potentiel de revalorisation du prix de la part en rapport à sa valeur effective ! C’est donc un réservoir de « plus-value » à bien considérer en amont afin de sélectionner sa SCPI.

Lire notre article sur le sujet : La valeur de reconstitution

La collecte par rapport à la capitalisation

Cette indication permet dans le cadre d’une acquisition dans un marché baissier de protéger la valeur du prix de part, voire à prendre date pour lorsque les taux baisseront. Acheter au prix de marché inférieur peut compenser la baisse globale du marché immobilier. C’est la raison pour laquelle certaines SCPI souffrent actuellement alors que d’autres se portent bien.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

C’est un calcul qui prend en considération l’ensemble des facteurs d’enrichissement. Ainsi, il est possible de comparer les SCPI entre elles sur leur rentabilité. Cet indication peut servir pour l’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété.

Le TRI ne supplante pas les autres indicateurs et se formalise sur des données présentes et antérieures pour assurer des projections. Dans le cadre d’un démembrement, elle assure quand même des données intéressantes si on les confronte à la valeur de reconstitution et permet de valider une durée de placement.

Contactez-nous afin d’avoir ces données et ainsi ne pas vous tromper par rapport à votre choix.

Bilan

La nue-propriété permet de générer un enrichissement simple de compréhension, de pouvoir prendre date sur une valeur future et de ne pas subir une fiscalité sur les revenus fonciers souvent confiscatoires (et des prélèvements sociaux).

Si l’on n’appréhende pas ceux-ci par des montages, un démembrement de l’endettement ou du déficit foncier, la rentabilité nette est totalement différente de ce qui était imaginé initialement. Il y a également dans un autre cadre, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’attrait du démembrement est une solution temporaire efficace !

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