La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France et créée en 2008, est une SCPI de bureaux spécialisée sur l'immobilier d'entreprise en France. Avec un patrimoine de 62 immeubles représentant 599 356 m² et une capitalisation de 2,2 milliards d'euros au 30 septembre 2025, Primopierre est l'une des plus importantes SCPI de bureaux du marché français. Label ISR obtenu, elle se positionne comme un acteur majeur de l'immobilier tertiaire responsable.
⚠️ Situation difficile au T3 2025
La SCPI Primopierre traverse une période très difficile avec un TOF de seulement 81,9%, plus de 2 millions de parts en attente de retrait, et une baisse significative de ses valeurs. La distribution prévisionnelle 2025 a été revue à la baisse à 4,4 € par part (contre 6,38 € en 2024).
Le marché des bureaux est en pleine restructuration. Cette SCPI n'est actuellement pas recommandée pour de nouveaux investissements, sauf pour des investisseurs avertis qui comprennent parfaitement les risques importants.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Primopierre
La SCPI Primopierre, créée en août 2008 et gérée par Praemia REIM France, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée sur l'immobilier de bureaux en France. Avec 17 ans d'existence, elle fait partie des SCPI historiques du marché français.
La SCPI Primopierre a connu un développement remarquable au cours de ses premières années pour devenir l'une des plus importantes SCPI de bureaux de la place. Cependant, depuis 2023, la SCPI fait face à des défis majeurs liés à la crise du marché des bureaux, avec une hausse de la vacance, des retraits massifs et une baisse de performance.
Caractéristiques principales
- Spécialisation : 97,3% bureaux, 2,7% mixte bureaux/commerces
- Géographie : 100% France (58,2% Région Parisienne, 30,9% Paris, 10,9% Régions)
- Patrimoine : 62 immeubles, 599 356 m² de surfaces gérées
- Capitalisation : 2,2 milliards d'euros (au 30/09/2025)
- Label ISR : Engagement fort en faveur d'un immobilier responsable
Situation actuelle de la SCPI
Au 30 septembre 2025, Primopierre fait face à une situation difficile :
- Plus de 2 millions de parts en attente de retrait, soit environ 11% du capital
- TOF en baisse à 81,9% (contre des niveaux historiquement supérieurs à 95%)
- Plan d'arbitrage important : 50 M€ de cessions au T3 2025
- Distribution en baisse : objectif 2025 à 4,4 € par part (vs 6,38 € en 2024)
- Baisse des valeurs : valeur de réalisation à 90,52 € (vs prix de souscription 115 €)
Praemia REIM France : la société de gestion
Praemia REIM France (anciennement appelée Primonial REIM) est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF depuis 2011. Elle fait partie du groupe Praemia REIM, acteur européen majeur de la gestion d'actifs immobiliers avec plus de 30 milliards d'euros sous gestion.
Praemia REIM France gère plusieurs SCPI dont Primopierre (bureaux), Primovie (santé), et Patrimmo Commerce (commerces). La société est reconnue pour son expertise en immobilier d'entreprise et son engagement ESG.
Performances et Distribution
Performances en forte baisse
Les performances de Primopierre se sont fortement dégradées ces dernières années :
- TRI 5 ans (2020-2024) : -6,24%
- TRI 10 ans (2015-2024) : 0,65%
- Performance globale annuelle 2024 : -26,46%
- Taux de distribution 2024 : 3,54% (dont 12,89% de revenus non récurrents)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis.
Distribution 2025
| Période | Distribution brute | Date de versement | Revenus non récurrents |
|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 1,00 € | 30/04/2025 | 0,00% |
| 2ème trimestre 2025 | 1,00 € | 31/07/2025 | 0,00% |
| 3ème trimestre 2025 | 1,00 € | 31/10/2025 | 0,00% |
| Prévisionnel 2025 | 4,4 € / part | - | - |
Composition de la distribution T3 2025 : 0,91 € de revenus locatifs + 0,09 € de revenus financiers = 1,00 € brut par part
Projection 2025 en baisse significative
La distribution prévisionnelle 2025 est de 4,4 € par part (personne physique), ce qui représente :
- Taux de distribution estimé : 3,6% (sur le prix de souscription de 115 €)
- Distribution totale estimée : 4,6 € (incluant revenus et plus-values éventuelles)
- Baisse vs 2024 : -31% (6,38 € en 2024)
Cette projection est non garantie et pourra évoluer selon la situation du marché et du fonds.
Patrimoine Immobilier
Au 30 septembre 2025, le patrimoine de la SCPI Primopierre se compose de 62 immeubles totalisant 599 356 m² de surfaces gérées.
Chiffres Clés du Patrimoine (30/09/2025)
Activité locative du T3 2025
8 Nouveaux baux
Surface : 7 040 m² | Montant total des loyers : 808 k€
6 Libérations
Surface : 7 293 m² | Montant total des loyers : 2 099 k€
Bilan du trimestre : Le solde est négatif avec plus de libérations que de nouvelles locations, ce qui explique la baisse du TOF.
Cessions du T3 2025
Dans le cadre de son plan d'arbitrage, Primopierre a réalisé 50 M€ de cessions au T3 2025, incluant :
- 11 Rue de la Rochefoucauld - Paris 9ème : Cédé le 29/09/2025 pour 27 M€ (2 132 m²)
- Participation SCI Quadrans Est (immeuble parisien) : Cession partielle
- Participation SCI Lyon Blackbear (immeuble lyonnais) : Cession partielle
Les produits de cession ont été affectés en priorité au désendettement de la SCPI et au financement des travaux engagés.
Répartition du Patrimoine
Répartition Géographique (30/09/2025)
Répartition Sectorielle (30/09/2025)
Top 10 des locataires
| Rang | Locataire | % des loyers annuels |
|---|---|---|
| 1 | RTE Réseau Transport d'Électricité | 7,1% |
| 2 | Thales | 5,8% |
| 3 | Alstom Transport | 4,8% |
| 4 | Re:Sources France | 4,6% |
| 5 | Peugeot Citroën Automobile | 4,5% |
| 6 | Faurecia | 4,1% |
| 7 | SNCF | 3,4% |
| 8 | Nestlé | 3,3% |
| 9 | Ministère de l'Intérieur | 3,2% |
| 10 | Région Île-de-France | 2,2% |
Les 10 premiers locataires représentent 43% des loyers annuels, assurant une certaine stabilité des revenus. La diversification locative avec 372 baux limite le risque de concentration.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
⚠️ Attention : Valeur de réalisation en forte baisse
La valeur de réalisation (90,52 € au 30/06/2025) est significativement inférieure au prix de souscription (115 €), soit une décote de -21,3%.
Cela signifie qu'un investisseur qui souhaiterait céder ses parts aujourd'hui subirait une moins-value importante. Cette situation reflète les difficultés actuelles du marché des bureaux et de la SCPI.
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Liquidité et Retraits
⚠️ Problématique majeure de liquidité
Au 30 septembre 2025, 2 069 887 parts sont en attente de retrait (confirmées et non confirmées), soit environ 11% du capital de la SCPI.
Cette file d'attente importante témoigne d'un déséquilibre majeur entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions. Les associés qui souhaitent sortir de la SCPI peuvent attendre plusieurs trimestres, voire années.
La société de gestion a mis en place un plan d'arbitrage pour générer de la liquidité, mais la situation reste préoccupante.
Évolution du nombre de parts en attente
| Période | Parts en attente de retrait | Évolution |
|---|---|---|
| 4T 2024 | 1 712 311 parts | - |
| 1T 2025 | 1 851 093 parts | +138 782 |
| 2T 2025 | 1 985 858 parts | +134 765 |
| 3T 2025 | 2 069 887 parts | +84 029 |
Analyse : La file d'attente continue de progresser chaque trimestre, même si le rythme de progression ralentit légèrement au T3 2025.
Marché des parts
| Trimestre | Parts souscrites | Parts vendues (retraits) | Parts en circulation |
|---|---|---|---|
| 4T 2024 | 1 142 | 1 142 | 18 948 080 |
| 1T 2025 | 98 | 98 | 18 948 080 |
| 2T 2025 | 434 | 434 | 18 948 080 |
| 3T 2025 | 255 | 255 | 18 948 080 |
Observation : Le nombre de parts en circulation est stable à 18 948 080 parts. Les souscriptions sont extrêmement faibles (moins de 500 parts par trimestre), traduisant un manque d'appétit des investisseurs.
Points Positifs de Primopierre
Ancienneté et Track Record
17 ans d'existence, la SCPI a démontré sa capacité à traverser plusieurs cycles de marché.
Taille importante
2,2 Mds€ de capitalisation, 62 actifs, diversification des risques locatifs.
Société de gestion reconnue
Praemia REIM France, acteur majeur de la gestion d'actifs immobiliers en Europe.
Label ISR
Engagement fort en faveur d'un immobilier responsable et durable.
Locataires de qualité
Grands groupes et entités publiques (RTE, Thales, Alstom, SNCF, Nestlé...).
Bon recouvrement des loyers
97% de taux de recouvrement au T3 2025, témoignant de la solidité des locataires.
Risques et Points de Vigilance
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques généraux liés aux SCPI
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Primopierre (situation actuelle)
⚠️ RISQUES MAJEURS - SITUATION TRÈS PRÉOCCUPANTE
- Crise du marché des bureaux : Le secteur des bureaux est en pleine restructuration avec télétravail, flex office, obsolescence
- TOF en forte baisse : 81,9% vs niveaux historiques >95%, traduisant des difficultés de commercialisation
- 18,1% de vacance locative : Quasiment 1/5 du patrimoine est vacant et en recherche de locataires
- File d'attente massive : Plus de 2 millions de parts en attente de retrait (11% du capital)
- Liquidité très faible : Quasiment aucune nouvelle souscription, retraits extrêmement difficiles
- Valeur de réalisation en chute : -21,3% vs prix de souscription, risque de moins-value importante
- Distribution en forte baisse : -31% en 2025 vs 2024
- Performances négatives : TRI 5 ans à -6,24%, PGA 2024 à -26,46%
- Incertitudes sur l'évolution : Impossible de prévoir quand le marché se redressera
- Risque de dévalorisation continue : La valeur des actifs pourrait encore baisser
Notre Avis sur la SCPI Primopierre
⚠️ AVIS TRÈS DÉFAVORABLE - INVESTISSEMENT DÉCONSEILLÉ
La SCPI Primopierre traverse actuellement une période extrêmement difficile qui rend tout nouvel investissement très risqué. La situation s'est considérablement dégradée et plusieurs indicateurs sont au rouge :
- TOF de seulement 81,9% (vs >95% historiquement)
- 18,1% de vacance locative
- 2 millions de parts en attente de retrait (11% du capital)
- Valeur de réalisation en chute (-21,3% vs prix de souscription)
- Distribution en baisse de -31% en 2025
- Performances catastrophiques (TRI 5 ans -6,24%, PGA 2024 -26,46%)
- Liquidité quasi inexistante
Points positifs (malgré tout)
- Société de gestion reconnue : Praemia REIM France est un acteur sérieux
- Patrimoine important : 62 actifs, 2,2 Mds€ de capitalisation
- Locataires de qualité : Grandes entreprises et entités publiques
- Bon recouvrement : 97% des loyers encaissés
- Label ISR : Engagement ESG authentique
- Ancienneté : 17 ans d'existence, expérience de plusieurs cycles
Points très négatifs (majeurs)
- Crise structurelle du marché des bureaux : Pas de visibilité sur la sortie de crise
- TOF catastrophique : 81,9% témoigne de graves difficultés de commercialisation
- Vacance élevée : 18,1% de locaux vides en recherche de locataires
- File d'attente massive : 11% du capital veut sortir, illiquidité totale
- Moins-value latente importante : -21,3% sur la valeur de réalisation
- Distribution en chute libre : -31% en un an
- Performances désastreuses : TRI 5 ans négatif, PGA 2024 -26%
- Absence de nouvelle collecte : Plus personne ne veut investir
Pour qui cette SCPI ?
Honnêtement, pour personne actuellement.
La SCPI Primopierre traverse une crise tellement profonde qu'il est impossible de recommander un nouvel investissement, même pour les profils les plus avertis.
Les seules exceptions pourraient être :
- Des investisseurs très spéculatifs qui parient sur un rebond du marché des bureaux à très long terme (10+ ans)
- Des investisseurs qui veulent profiter de la décote massive (-21,3%) en espérant un retournement de marché
- Des investisseurs qui ont un horizon de placement ultra-long (15-20 ans) et acceptent une forte volatilité
Mais même dans ces cas, le risque est extrêmement élevé et d'autres opportunités d'investissement offrent un meilleur profil risque/rendement.
Notre recommandation FORTE
❌ INVESTISSEMENT DÉCONSEILLÉ
Nous déconseillons formellement tout nouvel investissement dans la SCPI Primopierre dans les conditions actuelles.
La situation de la SCPI est trop dégradée, les risques sont trop importants, et les perspectives de court/moyen terme sont trop incertaines.
Pour les associés actuels, la question se pose différemment :
- Si vous êtes en perte latente : Arbitrez soigneusement entre accepter la perte maintenant vs attendre un hypothétique rebond
- Si vous demandez le retrait : Préparez-vous à une attente très longue (plusieurs années possibles)
- Si vous restez : Acceptez la forte volatilité et les distributions réduites pour les années à venir
Dans tous les cas, nous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour analyser votre situation personnelle.
Alternatives recommandées
Si vous cherchez à investir dans l'immobilier via des SCPI, nous recommandons de privilégier :
- SCPI diversifiées avec un patrimoine équilibré entre bureaux, commerces, santé, logistique...
- SCPI spécialisées sur des segments résilients : santé, logistique, résidentiel
- SCPI avec un TOF élevé (>90%) et une file d'attente maîtrisée
- SCPI avec des performances stables sur 5-10 ans
- SCPI européennes offrant une diversification géographique
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Documents de la SCPI Primopierre
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- Par téléphone : 01 87 42 16 27
- Via notre formulaire : Demande d'information
Attention : Compte tenu de la situation actuelle de la SCPI, nous vous recommandons vivement de prendre conseil avant tout investissement.
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Primopierre : Cette SCPI traverse actuellement une période très difficile avec des performances négatives, une forte illiquidité et un marché des bureaux en crise. Tout nouvel investissement est fortement déconseillé dans les conditions actuelles. Les investisseurs actuels doivent être conscients des risques de moins-value et de blocage des retraits sur une durée indéterminée.