Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 23 min de lecture

Primopierre, SCPI de bureaux créée en 2008 et gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), compte 35 503 associés. Depuis l'assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026, elle n'accepte plus de souscriptions et ses parts ne s'échangent plus que sur un marché secondaire, à un prix d'exécution qui, après s'être maintenu à 40 € net vendeur d'avril à juin 2026, est descendu à 36 € le 27 août puis à 31,88 € lors de la confrontation du 24 septembre 2026. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, sur ce que cette situation signifie pour ceux qui détiennent déjà des parts.

Que faut-il retenir de Primopierre ?

Primopierre est une SCPI de bureaux créée le 8 août 2008 et gérée par Praemia REIM, nouveau nom de Primonial REIM. Au 30 juin 2026, son patrimoine est composé à 94,0 % de bureaux et à 6,0 % d'actifs mixtes, situés à 57,5 % en Île-de-France hors Paris, à 31,2 % à Paris et à 11,3 % en régions (en valeur vénale). Elle est classée article 8 au sens du règlement SFDR et dispose du label ISR.

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de Praemia REIM France.

Pour situer Primopierre parmi les SCPI encore ouvertes, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.

Qu'est-ce qui a changé en janvier 2026 ?

Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, et la demande n'est servie que si une souscription nouvelle la compense. Chez Primopierre, les demandes se sont accumulées : au 31 décembre 2025, 2 190 372 parts attendaient un retrait, soit environ 11,6 % des 18 948 080 parts. Le franchissement du seuil de 10 % oblige la société de gestion à réagir, et la SCPI ne disposait d'aucun fonds de remboursement pour racheter des parts en attente.

L'assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026 a donc voté :

• la suspension de la variabilité du capital pour une durée de deux ans, renouvelable ;
• la fermeture des souscriptions : plus aucune part nouvelle n'est émise ;
• le passage à un marché secondaire organisé par confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente.

Pour un associé, la conséquence est simple à énoncer : il n'existe plus de prix de retrait. La valeur de sortie de ses parts dépend désormais du prix que des acheteurs acceptent de payer chaque mois.

Que vaut une part de Primopierre ?

Le prix de souscription avant la fermeture

Avant 2026, le prix de souscription devait rester proche de la valeur de reconstitution. Les baisses d'expertise l'ont fait reculer à trois reprises en moins de deux ans.

Entre 208 € et 115 €, le prix de souscription a baissé de 44,7 %.

Les valeurs de la SCPI

La valeur de réalisation, qui mesure ce que vaudrait la part si l'on vendait les immeubles au prix d'expertise et remboursait les dettes, a perdu 26,7 % entre fin 2024 et juin 2026, dont 9,8 % sur le seul premier semestre 2026. Les valeurs d'expertise du patrimoine ont reculé de 5,9 % sur le semestre et de 12,3 % sur un an ; la société de gestion l'attribue à la remontée des taux, à la suroffre de bureaux en Île-de-France et à la vacance qui en résulte. La valeur IFI indicative 2025 est de 98,89 € par part, pour les résidents comme pour les non-résidents.

Pourquoi le marché paie bien moins que la valeur de réalisation

Au prix d'exécution de 31,88 € net vendeur du 24 septembre 2026, une part s'échange à 45,1 % de sa valeur de réalisation au 30 juin 2026, soit une décote d'environ 54,9 %. Cet écart ne signifie pas que les immeubles valent moitié moins que leur expertise. Il mesure autre chose : le prix que les acheteurs exigent pour immobiliser leur argent dans une SCPI dont la sortie est incertaine, dont la vacance est élevée et dont l'endettement est significatif. Le marché secondaire intègre l'illiquidité et la défiance, pas seulement la valeur des murs.

Un vendeur cristallise cette décote ; un acheteur, symétriquement, l'achète. Tant que les ordres de vente dépassent la demande, rien n'assure que l'écart se réduise.

Cet écart ne se transforme en perte définitive qu'au moment de la vente. Tant que les parts sont conservées, il reste latent, ce qui ne préjuge pas de leur valeur future.

Comment fonctionne le marché secondaire ?

Le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures, Praemia REIM rapproche les ordres d'achat et de vente et fixe un prix d'exécution unique, celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée. Deux prix sont publiés : le prix net vendeur, que perçoit le cédant, et le prix acheteur, frais et droits inclus. Le prix de chaque confrontation est publié par Praemia REIM le jour même : il est à vérifier avant tout ordre.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 jusqu'au 25 juin, site de Praemia REIM pour juillet, août et septembre. Parts en attente de cession : 135 930 au 31 mars 2026, 146 937 au 30 juin 2026 (+8,1 %). Prochaine confrontation : 29 octobre 2026, ordres à recevoir au plus tard le 27 octobre à 16 heures.

Après une première confrontation à 45,00 € sur 171 parts, le prix d'exécution s'est établi à 40,00 € net vendeur trois mois de suite. Dans son bulletin du 2e trimestre, la société de gestion constatait que le prix d'équilibre s'était stabilisé autour de 40 € et que le nombre de parts échangées avait été multiplié par 17 entre la première et la quatrième confrontation. L'été a démenti cette stabilisation : 38,71 € fin juillet, puis 36,00 € fin août et 31,88 € le 24 septembre, sur 364 parts seulement, le plus faible volume depuis la première confrontation. Ces volumes restent modestes au regard des 18,9 millions de parts, et le stock de parts proposées à la vente a augmenté sur le trimestre. La société de gestion rappelle qu'elle ne garantit pas la liquidité et considère 100 % des actifs de la SCPI comme non liquides.

Pourquoi la capitalisation a chuté

La capitalisation de Primopierre atteignait 2,83 Md€ fin 2024. Elle était de 936,2 M€ au 1er trimestre 2026 et de 832,2 M€ au 30 juin 2026. Cette chute tient pour une large part au changement de référence : depuis 2026, la capitalisation est calculée sur le prix d'exécution acheteur (18 948 080 parts à 43,92 € au 30 juin), et non plus sur un prix de souscription aligné sur les expertises. Elle mesure désormais ce que le marché secondaire paie, pas la valeur du patrimoine.

Que recouvre la distribution de Primopierre ?

Acomptes 2026 versés le 30 avril (T1) et le 31 juillet (T2). L'acompte du T2 se compose de 0,82 € de revenus locatifs et de 0,08 € de revenus financiers.

La distribution par part a été divisée par près de deux entre 2023 et 2025. Le taux de distribution, lui, est resté entre 3,5 % et 4,1 %, parce qu'il se calcule sur un prix de part qui a baissé dans le même temps. En 2025, 6,39 % de la distribution provenait de revenus non récurrents ; elle était de 14,82 % pour l'acompte du 1er trimestre 2026 et de 0 % pour celui du 2e trimestre. Le report à nouveau s'élevait à 2,09 € par part fin 2025.

La société de gestion évoque elle-même une « baisse structurelle de la distribution », qu'elle attribue à la vacance, à un environnement très concurrentiel dans les négociations de baux et au coût encore élevé de l'endettement.

La performance globale 2025, qui ajoute à la distribution la variation du prix de part, est de -5,11 %. Le taux de rendement interne est de -8,00 % par an sur cinq ans (2021-2025) et de -0,04 % par an sur dix ans (2016-2025).

Quels sont le patrimoine, la vacance et la dette de Primopierre ?

Un patrimoine de bureaux francilien

Primopierre détient 55 immeubles pour 560 492 m² et 315 baux. 88,7 % du patrimoine est situé en Île-de-France, dont 57,5 % hors Paris : selon la société de gestion, la pression sur les bureaux franciliens hors quartier central des affaires parisien reste forte.

Les dix premiers locataires représentent 45,3 % des loyers : le départ de l'un d'eux pèserait sensiblement sur les revenus.

Une vacance élevée

Le taux d'occupation financier est de 80,8 % au 1er trimestre 2026 et de 81,7 % au 2e trimestre. Ce chiffre recouvre plusieurs situations :

Les locaux occupés et payants représentent 73,3 %. La durée moyenne restant à courir jusqu'à la prochaine échéance des baux (WALB) est de 3,38 ans, et de 4,79 ans jusqu'à leur terme (WALT) : une partie des baux pourra être remise en cause par les locataires dans les prochaines années. Les loyers quittancés au 2e trimestre s'élèvent à 18,15 M€, avec un taux de recouvrement de 97 %.

Par ailleurs, la holding du groupe Praemia a pris à bail les 3e et 4e étages de l'immeuble l'Usinerie à Clichy le 1er mars 2026, à des conditions présentées par la société de gestion comme conformes au marché. Ces locaux sont occupés en partie par Praemia REIM France à compter du 10 août 2026.

Un endettement significatif

Le ratio des dettes et autres engagements, calculé selon la méthode de l'ASPIM, est passé de 39,0 % au 1er trimestre 2026 à 41,3 % au 30 juin 2026, pour un effet de levier de 1,8. Les statuts limitent l'endettement à 40 % de la valeur des actifs immobiliers ; les bases de calcul diffèrent, mais le niveau actuel se situe au voisinage de ce plafond. La dette amplifie mécaniquement l'effet de la baisse des valeurs d'expertise sur la valeur revenant aux associés.

Les mesures engagées par la société de gestion

• des cessions ciblées, dont les produits sont réalloués au remboursement des banques : l'immeuble Hélios à Lezennes (9 178 m²) a été vendu 21,16 M€ au 1er trimestre 2026, et deux actifs étaient sous promesse de vente au 30 juin 2026 ;
• une action commerciale pour relouer les surfaces vacantes ;
• des travaux sur le patrimoine.

Aucune cession ni acquisition n'a été conclue au 2e trimestre 2026. La société de gestion présente la réduction de l'endettement et la réduction de la vacance comme les deux axes prioritaires du 2e semestre 2026.

Comment Primopierre se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger Primopierre, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Primopierre se situe sous la moyenne des SCPI de bureaux et sous celle de l'ensemble du marché. Sa performance globale de -5,11 % reflète la baisse de son prix de part, et la revente de ses parts passe désormais par un marché secondaire où l'offre dépasse la demande.

Quelles options pour un associé ?

Un associé de Primopierre dispose aujourd'hui de trois voies. Aucune n'est sans coût, et le choix dépend moins de la SCPI que de sa propre situation.

Les points à regarder avant de décider

Le mode de détention change tout. Des parts détenues en direct, en unités de compte d'assurance vie ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. En assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle de l'arbitrage au sein du contrat.

Pour des parts détenues en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières. Une moins-value, en revanche, n'est pas imputable pour un particulier : vendre à 32 € des parts souscrites à 208 € ne procure aucun avantage fiscal. Ces éléments se croisent avec le reste du patrimoine, les besoins de liquidité et l'horizon de chacun. Pour une vue d'ensemble des risques propres à ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Quel est notre avis sur Primopierre ?

Primopierre concentre les difficultés des SCPI de bureaux constituées avant 2022 : un patrimoine francilien hors Paris exposé à la vacance, un endettement proche du plafond statutaire, un solde locatif négatif, des valeurs d'expertise en forte baisse et une base d'associés dont une partie a cherché à sortir en même temps. La fermeture des souscriptions a remplacé une file de retraits bloquée par un marché secondaire qui fonctionne, mais à des prix très inférieurs aux valeurs de la SCPI.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI dont le patrimoine a été acquis après la correction des prix, consultez notre classement SCPI.

Comment vendre ses parts sur le marché secondaire ?

1. Vérifier le mode de détention et le dernier prix d'exécution Seules les parts détenues en direct passent par le marché secondaire à votre initiative. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts. Pour des parts démembrées, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire. Consultez ensuite le dernier prix d'exécution : 31,88 € net vendeur lors de la confrontation du 24 septembre 2026. Praemia REIM publie le prix de chaque confrontation le jour même, auprès de la société de gestion ou sur son site internet : c'est ce prix qu'il faut vérifier avant tout ordre.
2. Adresser un mandat de vente à Praemia REIM L'ordre se formalise par un mandat disponible auprès de la société de gestion ou sur son site internet. Il est adressé par courrier recommandé avec accusé de réception ou par courrier simple, à un intermédiaire ou directement à la société de gestion, avec les pièces justificatives requises ; il revient au vendeur de conserver la preuve de son envoi. Il précise le nombre de parts à céder et le prix minimum accepté. Un ordre de vente est valable un an et peut être prorogé sur demande expresse. La Direction de la relation clients de Praemia REIM répond au 01 89 20 07 95.
3. Fixer un prix limite réaliste Le prix limite s'exprime net vendeur, c'est-à-dire ce que vous percevez. Un prix nettement supérieur aux dernières confrontations a peu de chances d'être servi : au 30 juin 2026, 146 937 parts attendaient déjà preneur. Un prix très bas, à l'inverse, cristallise une décote plus forte que nécessaire. Attention : relever ensuite la limite de prix, augmenter la quantité ou changer le sens de l'ordre fait perdre son rang d'inscription dans le registre.
4. Attendre la confrontation mensuelle Pour participer à une confrontation, l'ordre doit être reçu complet au plus tard à 16 heures l'avant-veille. Le prix d'exécution est fixé le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures : c'est celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée. Votre ordre est servi, en tout ou partie, si votre prix limite est inférieur ou égal à ce prix. À défaut, il reste inscrit pendant sa durée de validité. La cession directe à un acheteur que vous auriez trouvé vous-même reste possible, moyennant 60 € TTC de frais de dossier.
5. Anticiper la fiscalité de la cession Pour un particulier détenant en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières. Une moins-value, fréquente aux prix actuels, n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère en assurance vie ou en démembrement.

Questions fréquentes

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