COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI de capitalisation : définition, fiscalité et alternatives
Capitaliser dans l'immobilier sans percevoir de revenus imposables : comment fonctionnent les SCPI de plus-value, où en sont les trois SCPI du marché en 2026 et quelles solutions restent ouvertes.
Une SCPI de capitalisation ne distribue pas ou peu de revenus : elle mise sur la hausse de valeur de ses immeubles, imposée seulement à la revente comme une plus-value immobilière. Le marché n'en compte que trois, Patrimmo Croissance Impact, Novapierre Résidentiel et Sofiprime, et aucune n'est plus ouverte à la souscription depuis la suspension de la variabilité du capital de Patrimmo Croissance Impact le 24 juin 2026 : elles ne s'échangent plus que sur le marché secondaire. Pour capitaliser sans revenus imposables, la nue-propriété de SCPI de rendement est aujourd'hui la solution la plus accessible.
Sources : bulletins du deuxième trimestre 2026 de Praemia REIM, Paref Gestion et Sofidy ; code général des impôts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu'est-ce qu'une SCPI de capitalisation ?
Les SCPI se rangent en trois familles : les SCPI de rendement, de loin les plus nombreuses, qui redistribuent leurs loyers ; les SCPI fiscales, liées à un dispositif de réduction d'impôt ; et les SCPI de capitalisation, aussi appelées SCPI de plus-value. Ces dernières ne distribuent pas ou très peu : l'enrichissement de l'associé passe par la hausse de la valeur des immeubles, constatée à la revente des parts.
Leur intérêt est fiscal. Sans revenus distribués, il n'y a pas de revenus fonciers à ajouter chaque année à ses autres revenus, imposés au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le gain n'est taxé qu'à la sortie, avec des abattements pour durée de détention.
Comment une SCPI de capitalisation crée-t-elle de la valeur ?
Logements sous la loi de 1948
Loyers plafonnés pour des baux anciens, donc prix d'achat très décotés. Au départ du locataire, le logement est reloué au prix du marché ou vendu libre.
Nue-propriété
Achat de la nue-propriété de logements, souvent auprès de bailleurs sociaux. La valeur remonte mécaniquement jusqu'à la fin de l'usufruit.
Biens décotés ou à rénover
Logements loués sous leur valeur, immeubles à restructurer : la valeur se crée par les travaux et le repositionnement.
Marchés tendus
Paris et les grandes métropoles, où la demande de logements dépasse l'offre, pour soutenir les prix à long terme.
Ce modèle suppose que les prix du logement progressent sur la durée. La correction de 2023-2024 l'a mis à l'épreuve : en 2025, la performance globale des SCPI résidentielles a été de −4,5 % en moyenne selon l'ASPIM, la plus faible de toutes les catégories.
SCPI de rendement ou de capitalisation : quelles différences ?
| Critère | SCPI de rendement | SCPI de capitalisation |
|---|---|---|
| Objectif | Revenus réguliers | Plus-value à long terme |
| Distribution | 4,91 % en moyenne en 2025 | Nulle ou très faible |
| Fiscalité annuelle | Barème plus 17,2 % sur les loyers français | Nulle ou très faible |
| Fiscalité à la revente | Plus-values immobilières | Plus-values immobilières |
| Patrimoine | Bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel | Résidentiel décoté, nue-propriété |
| Nombre de SCPI | Plus de 200 | 3 |
| Accès en 2026 | Large choix ouvert à la souscription | Marché secondaire uniquement |
Hypothèses illustratives, hors frais de souscription communs aux deux cas, hors évolution du prix de la SCPI de rendement et hors surtaxe sur les plus-values. Une hausse de 3 % par an n'est pas garantie : la valeur peut aussi baisser.
Quelle est la fiscalité d'une SCPI de capitalisation ?
Pendant la détention, il n'y a pas ou très peu de revenus fonciers à déclarer. À la revente, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, ce taux n'étant pas concerné par la hausse à 18,6 % de 2026. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 %, exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Impôt : abattement de 60 % (10 années × 6 %), 4 000 € imposés à 19 %, soit 760 €.
Prélèvements sociaux : abattement de 16,5 % (10 × 1,65 %), 8 350 € imposés à 17,2 %, soit 1 436 €.
Total : 2 196 €, contre 3 620 € sans abattement.
IFI : les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour leur fraction immobilière (article 965 du code général des impôts). La société de gestion communique chaque année la valeur à déclarer : 595,71 € par part pour Patrimmo Croissance Impact et 759,73 € pour Novapierre Résidentiel au titre de 2025.
Où en sont les trois SCPI de capitalisation en 2026 ?
L'assemblée générale de Patrimmo Croissance Impact du 24 juin 2026 a suspendu la variabilité de son capital. Les demandes de retrait en attente ont été annulées et les parts ne s'échangent plus que sur le marché secondaire. Les trois SCPI de capitalisation sont désormais fermées à la souscription au marché primaire.
Patrimmo Croissance Impact (Praemia REIM)
Créée en 2014, elle détient la nue-propriété de logements sociaux et intermédiaires, en partenariat avec des bailleurs sociaux : 64 immeubles, 511 lots et 34 674 m², pour un endettement de 6,4 %. Son prix de souscription avait été abaissé de 733,35 € à 677 € le 21 janvier 2025. Depuis la suspension de juin 2026, les ordres sont confrontés le dernier jeudi de chaque mois ; la première confrontation, le 24 septembre 2026, n'a donné lieu à aucun échange. La valeur de reconstitution est de 702,57 € et la valeur de réalisation de 578,14 € au 30 juin 2026.
Novapierre Résidentiel (Paref Gestion)
Créée en 1996 sous le nom de Pierre 48, elle détient 135 immeubles et 617 logements, principalement à Paris et en Île-de-France, avec un taux d'occupation financier de 89,8 % et un endettement de 14,6 % au 30 juin 2026. La variabilité de son capital est suspendue depuis le 1er avril 2025. Sur le marché secondaire, le prix d'exécution est passé de 790 € fin 2025 à 711 € le 30 juin 2026, contre un dernier prix de souscription de 1 664 € et une valeur de reconstitution de 1 503,72 €. Le bulletin affiche une performance globale de −41,53 % en 2025. L'assemblée générale du 23 juin 2026 a demandé à la société de gestion de présenter des mesures pour remédier à cette situation, et Paref Gestion annonce une accélération des ventes d'immeubles.
Sofiprime (Sofidy)
Créée en 2016 à capital fixe, elle détient 25 immeubles résidentiels haut de gamme à Paris, avec un taux d'occupation financier de 84,02 % et un endettement de 21,7 % à taux fixe au 30 juin 2026. Sa dernière augmentation de capital, à 280 € la part, s'est close le 1er avril 2025. Aucune part ne s'est échangée lors des confrontations d'avril à juin 2026, et 1 367 parts étaient à la vente au 30 juin. Sa valeur de reconstitution était de 289,40 € au 31 décembre 2025. Un dividende exceptionnel de 4 € par part, issu de plus-values de cession, a été annoncé pour septembre 2026 dans le bulletin du deuxième trimestre.
Le tableau comparatif des trois SCPI
| Indicateur | Patrimmo Croissance Impact | Novapierre Résidentiel | Sofiprime |
|---|---|---|---|
| Société de gestion | Praemia REIM | Paref Gestion | Sofidy |
| Régime du capital | Variabilité suspendue (juin 2026) | Variabilité suspendue (avril 2025) | Capital fixe |
| Souscription | Fermée | Fermée | Fermée |
| Dernier prix de souscription | 677 € | 1 664 € | 280 € |
| Prix sur le marché secondaire | Aucun échange au 24/09/2026 | 711 € (30/06/2026) | Aucun échange (avril à juin 2026) |
| Valeur de reconstitution | 702,57 € | 1 503,72 € | 289,40 € (31/12/2025) |
| Stratégie | Nue-propriété de logements sociaux | Résidentiel décoté Paris et IDF | Résidentiel haut de gamme Paris |
| Taux d'occupation financier | Sans objet (nue-propriété) | 89,8 % | 84,02 % |
| Endettement | 6,4 % | 14,6 % | 21,7 % |
| Taux de distribution 2025 | 0 % | 1,50 % | 0,54 % |
Sources : bulletins d'information du deuxième trimestre 2026 et rapports annuels 2025 des sociétés de gestion. Le dernier prix de souscription n'est plus applicable.
Les SCPI de capitalisation sont fermées, mais l'objectif reste accessible : nue-propriété de SCPI de rendement, SCPI en assurance vie. Nous comparons les solutions selon votre fiscalité et votre horizon.
Quelles alternatives pour capitaliser sans revenus imposables ?
La nue-propriété de SCPI de rendement
On achète la nue-propriété de parts pour une durée de 3 à 20 ans, avec une décote qui dépend de la durée et de la SCPI. Pendant le démembrement, l'usufruitier perçoit les revenus : le nu-propriétaire n'a ni revenu, ni impôt, ni prélèvements sociaux, et la nue-propriété échappe à l'IFI. Au terme, il récupère la pleine propriété sans frais ni impôt, puis perçoit les revenus s'il le souhaite. Contrairement aux trois SCPI de capitalisation, le choix est large et les souscriptions sont ouvertes.
| Critère | SCPI de capitalisation | Nue-propriété de SCPI |
|---|---|---|
| Source du gain | Hausse de valeur des immeubles | Décote à l'achat, puis récupération de la pleine propriété |
| Revenus pendant la détention | Aucun ou très faibles | Aucun |
| Revenus ensuite | Toujours très faibles | Ceux de la SCPI, en pleine propriété |
| IFI | Dans l'assiette | Hors assiette pendant le démembrement |
| Accès en 2026 | Marché secondaire uniquement | Souscription ouverte sur de nombreuses SCPI |
| Durée | Libre, sous réserve de trouver un acheteur | Fixée à la souscription |
Les décotes proposées par chaque société de gestion figurent dans nos clés de répartition ; notre simulateur de démembrement chiffre une opération, et notre page démembrement immobilier en détaille le fonctionnement. Pour choisir la SCPI sous-jacente, la valeur de reconstitution est un critère central, puisqu'on récupère la valeur de la part au terme.
Les SCPI en assurance vie
Dans un contrat d'assurance vie, les revenus des SCPI sont réinvestis sans imposition annuelle. Seuls les gains contenus dans les rachats sont imposés, à 7,5 % après huit ans au-delà de l'abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) pour les primes versées jusqu'à 150 000 € (12,8 % au-delà), plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Voir les SCPI en assurance vie et les contrats proposés par le cabinet.
Les SCPI européennes
Pour qui accepte des revenus, les SCPI européennes réduisent la fiscalité : leurs loyers étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux et bénéficient des conventions fiscales. Leurs résultats 2025 figurent dans notre classement des SCPI.
Vous détenez déjà des parts d'une SCPI de capitalisation ?
Les mécanismes de cette crise de liquidité sont détaillés dans notre page sur la crise des SCPI.
Questions fréquentes sur les SCPI de capitalisation
Qu'est-ce qu'une SCPI de capitalisation ?
Une SCPI de capitalisation, ou SCPI de plus-value, distribue peu ou pas de revenus. Elle achète des immeubles décotés, le plus souvent résidentiels (logements loués sous la loi de 1948, nue-propriété, biens à rénover), et cherche à faire progresser la valeur de la part. L'associé est rémunéré par la plus-value réalisée à la revente de ses parts, et non par des loyers.
Peut-on encore souscrire une SCPI de capitalisation en 2026 ?
Plus au marché primaire. Depuis l'assemblée générale du 24 juin 2026, Patrimmo Croissance Impact a suspendu la variabilité de son capital, comme Novapierre Résidentiel depuis le 1er avril 2025. Sofiprime est à capital fixe et sa dernière augmentation de capital s'est close le 1er avril 2025. Les trois ne s'achètent plus que sur le marché secondaire, où les échanges sont rares.
Quelle est la fiscalité d'une SCPI de capitalisation ?
Sans revenus distribués, il n'y a pas ou très peu de revenus fonciers à déclarer pendant la détention. La plus-value est imposée à la revente selon le régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière.
Quelle alternative à la SCPI de capitalisation ?
La nue-propriété de parts de SCPI de rendement poursuit le même objectif : capitaliser sans revenus imposables. Les parts s'achètent avec une décote, sans revenus ni impôt pendant la durée du démembrement, hors de l'assiette de l'IFI, et la pleine propriété est récupérée au terme sans frais ni impôt. Le choix de SCPI est beaucoup plus large. Les SCPI détenues dans une assurance vie capitalisent aussi leurs revenus sans imposition annuelle.
Comment vendre ses parts de SCPI de capitalisation ?
Par un ordre de vente sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Les ordres sont confrontés une fois par mois et le prix résulte de l'offre et de la demande. En 2026, les volumes sont très faibles : la première confrontation de Patrimmo Croissance Impact, le 24 septembre 2026, n'a donné lieu à aucun échange, et Sofiprime n'a enregistré aucun échange d'avril à juin 2026.
Pourquoi le prix de Novapierre Résidentiel a-t-il autant baissé ?
Depuis la suspension de la variabilité du capital le 1er avril 2025, le prix se forme sur le marché secondaire et n'est plus encadré par la valeur de reconstitution. Il est passé d'un dernier prix de souscription de 1 664 € à des prix d'exécution d'environ 700 € au premier semestre 2026, alors que la valeur de reconstitution restait d'environ 1 504 € au 30 juin 2026. Le bulletin indique une performance globale de −41,53 % en 2025.
À qui s'adressait une SCPI de capitalisation ?
À des épargnants fortement imposés, sans besoin de revenus complémentaires et capables d'immobiliser leur capital au moins dix ans, qui voulaient éviter d'alourdir leurs revenus fonciers. Ce besoin peut aujourd'hui être servi par la nue-propriété de SCPI de rendement ou par des SCPI détenues en assurance vie.
Choix de la SCPI, durée de démembrement, montant : nous construisons l'opération avec vous et vous accompagnons jusqu'à la souscription. Échange gratuit, en visio ou chez vous.
- Praemia REIM : Patrimmo Croissance Impact, documentation et marché des parts
- Sofidy : bulletin trimestriel Sofiprime, deuxième trimestre 2026
- ASPIM et IEIF : bilan 2025 des SCPI
- Légifrance : Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH et 965
Article mis à jour le 6 octobre 2026. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et la liquidité est limitée ; les parts des SCPI citées ne s'échangent plus que sur le marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.