L’immobilier dans l’assurance vie

1. L’assurance vie

1.1 Petit rappel sur les typologies d’actifs.

Dans l’assurance vie, vous pouvez investir dans différentes typologies d’actifs : vous pouvez investir dans un fonds en euros , des produits financiers à travers des OPCVM – organismes de placement collectifs en valeurs mobilières tels des Fonds communs de Placements (FCP) ou Société d’investissement à capital variable (SICAV) qui sont des portefeuilles majoritairement d’actions, obligations, instruments financiers gérés par des professionnels, des ETF, des FCPR… Vous pouvez également investir dans des produits structurés qui permettent une gestion du risque différente.

Il est possible, par ailleurs d’investir dans de l’immobilier.

De manière presque simpliste, l’immobilier permet d’aller rechercher une rentabilité supérieure au fond euro et d’annihiler la volatilité (variation de valeur) des actifs financiers dont nous avons parlé au-dessus.

1.2 La fiscalité

Peu importe la typologie d’actif, la fiscalité de l’assurance vie reste celle de l’assurance vie : à l’heure actuelle, c’est la flat tax (Prélèvements Forfaitaires uniques – PFU) qui concernent les nouveaux contrats, les fameux 30 % de fiscalité, prélèvements sociaux inclus. Sur option, il y aura la possibilité de choisir l’IR (selon sa Tranche Marginale d’Imposition – TMI).

L’imposition sur les rachats (l’argent que vous décidez de récupérer) « n’est calculée » sur les intérêts correspondant au montant racheté (récupéré). C’est bien la plus-value qui est ponctionnée et est simplement relative au capital racheté. Cela permet déjà de minimiser la fiscalité. Pour en savoir plus, il faut se référer à la page principale de l’assurance vie. 

Les abattements de l’assurance vie selon la durée de détention

Au bout de 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement non négligeable de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple à condition d’avoir une imposition commune) sur « la plus-value racheté ».

Par exemple, si vous investissez 50 000 € pendant 5 ans à 4 %, soit 60 833 au bout de cette période et donc une plus-value de 10 833 €. Si vous récupérez 10 000 € au bout de 5 ans, vous serez fiscalisé sur le montant de 1781 € d’intérêts environ.

En effet, pour 10 000 € racheté, il y aura 1781 € d’intérêts rachetés.

Vous aurez donc à payer 1781 € * 30 % dans le cadre du prélèvement forfaitaire unique de 534 € (Prélèvements Sociaux inclus).

En revanche, grâce aux abattements après la 8 ème année. Si vous faites ce même rachat au bout de 8 ans, vous ne serez pas fiscalisé, car les intérêts rachetés sont inférieurs à 4 600 €.

Cet abattement est renouvelé tous les ans.

Vous pouvez également choisir l’option à l’impôt sur le revenu, si bien entendu, votre Tranche Marginal d’Imposition est inférieur à l’impôt généra par le PFU.

Outre la fiscalité sur le revenu, les contrats d’assurance vie peuvent être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la partie investie dans des parts de SCPI ou d’OPCI ou encore de SCI.

2. Pourquoi investir dans l’immobilier en assurance vie ?

Investir dans l’immobilier dans le cadre de l’assurance vie, c’est joindre la sécurisation de la pierre et la récurrence des loyers perçus tout en bénéficiant de l’assurance vie.

Cela permet également de rendre l’immobilier plus liquide; c’est l’un des enjeux de l’assurance vie. 

Attention toutefois à cet aspect. Nous l’avons vu dans certaines SCI lors de la hausse des taux directeurs. Cette « liquidité » a pu être un amplificateur du mouvement baissier. Les porteurs ont arbitré massivement lorsque globalement la valeur de l’immobilier a baissé. Cela a imposé aux gérants de revendre des actifs qui a influé fortement sur la baisse de la valeur… Ainsi un cercle négatif s’est instauré…

Enfin, pour finir sur une note plus positive, ce type d’investissement permet de bien mutualiser les risques grâce à la diversification des biens investis.

Face au succès grandissant ces dernières années des « fonds immobiliers », dû entre autres à l’érosion du rendement des fonds en euros et à une volatilité importante couplées à un manque de visibilité sur les marchés financiers, ce type de placements est devenu protéiforme.

2.1 Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier : La solution la plus connue

Le fonctionnement des SCPI est simple : les gérants de ces sociétés collectent de l’argent auprès des particuliers ou de sociétés et vont l’investir dans des biens immobiliers (déjà loués).

Les biens investis sont principalement des bureaux, des commerces mais également des biens industriels, de santé, des EHPAD, du résidentiel, de la logistique…

Diversifier les actifs immobiliers au sein de la Société Civile de Placement en Immobilier permet donc de mutualiser les risques. En d’autres termes, une SCPI va par sa diversification minimiser les risques de vacances locatives et minimiser les aléas que l’on retrouve régulièrement en gestion immobilière. Il s’agit de diluer ce coût dans un ensemble important de biens immobiliers.

Vous devenez propriétaire de parts sociales de la société qui gère le parc immobilier.

Par ailleurs, les SCPI sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Tous les frais sont connus ainsi que les stratégies, les actifs, les locataires…et l’information est simple d’accès puisque vous pouvez la retrouver dans les éléments réglementaires (Document d’Informations Clés, statuts, bulletins trimestriels, rapport annuel…).

Les inconvénients 

Ils sont surtout de deux types :

Les frais d’acquisition qu’il faut devoir à l’entrée (voire à la sortie).

Le second inconvénient est la fiscalité. Votre solde foncier (la fiscalité appliquée sur les revenus est celle des revenus foncier) va être confronté à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). A cela, il faut ajouter les Prélèvements Sociaux, qui sont actuellement à 17,2 %.

En ce qui concerne les SCPI dans l’assurance vie, c’est différent  :

Pour ce qui est des frais d’acquisition, seule la valeur investie dans le contrat vous appartient : c’est à l’assureur de payer ces frais. Comme il vous doit la disponibilité de votre argent, il existe plusieurs possibilités afin « qu’il s’y retrouve ». 

Soit l’assureur va créer un système qui va lui permettre de ponctionner des frais supplémentaires sur le versement des SCPI, ou ne pas distribuer la totalité des rendements de la SCPI. Elle peut également instaurer des frais à l’entrée ou enfin,certains assureurs incluent des frais de sortie.

Il faut bien regarder les conditions générales car il n’est pas exclu que l’on vous demande d’arbitrer votre portefeuille d’OPCVM avant de procéder à un rachat de vos parts de SCPI.

Il est plus simple de passer par un professionnel pour avoir ces indications.

En ce qui concerne la fiscalité, elle est comme vous avez pu le lire plus haut, bien plus intéressante à travers l’assurance vie.

Attention tout de même à bien regarder comment le rendement est capitalisé : s’il est injecté et capitalisé dans la SCPI (au sein de l’unité de compte) ou versé sur le fonds euro. C’est un point à ne pas négliger !

La rentabilité des SCPI dans l’assurance vie est comprise actuellement entre 3 et plus de 4 %.

2.2 L’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : la plus liquide

Voici une autre possibilité plus souple d’investir dans l’immobilier au sein de votre contrat d’assurance vie.

Un OPCI est composé d’immobilier à hauteur de 60 % minimum. Il dispose également d’une poche de monétaire (10 % minimum) pour augmenter la liquidité de l’investissement. Enfin, une poche qui statutairement, permet d’investir dans des actions, des obligations voire des OPCVM pour un rendement potentiellement plus important que dans l’immobilier, mais plus volatile. Pour en savoir plus sur les OPCI, voici un article plus complet : OPCI, définition, analyse et avis.

Cette poche peut d’ailleurs être placé également sur de l’immobilier.

Il y a donc plus de volatilité et moins de frais. C’est également un placement agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.

C’est une solution plus diversifiée typologiquement car potentiellement, une partie de sa composition est investie sur des produits financiers, permettant une décorrélation et plus d’opportunisme sur la partie financière, quand l’intérêt en vaut la chandelle…

Le rendement peut être plus haut que pour des SCPI mais également plus bas selon les années. Sur du long terme, on trouve des rendements autour des 3,5  % ou 4% net de frais de gestion. 

2.3 La Société Civile en Immobilier (SCI) : la plus libre

Les SCI sont proches également des SCPI. La différence la plus importante reste au niveau du choix plus large d’investissement immobilier. L’objectif est plus opportuniste. Il y a une diversification plus importante : biens détenus en direct, SCPI, foncières cotées, OPCVM immobilier…

Il y a également une poche monétaire afin de rendre l’investissement plus liquide.

Les SCI ne sont pas agréées par l’AMF. Il y a une plus grande liberté pour le gérant et une mutualisation du risque plus importante.

Les SCPI ont généralement un rendement brut plus important tandis que les SCI ont moins de frais. En règle général, les rendement net de frais de gestion sont assez proche.

On retrouve depuis quelques années une forte disparité de SCI avec des thématiques variées. 

2.4 La Société civile de placement en portefeuille (SCP de SCPI) : la plus variée

La diversification en termes de typologie est plus large. Cela ressemble beacoup à des SCI. Cependant, dans ce type d’investissement, il est possible d’y retrouver des parts d’OPCVM, d’actions, obligations et bien entendu toutes les formes habituelles de l’immobilier dont des foncières cotées.

La politique d’investissement est plus souple par rapport aux SCPI. Elle est dirigée vers des actifs immobiliers et mobiliers qui offrent une profondeur de marché satisfaisante.

Nous pourrions le comparer dans le fonctionnement à des OPCI mais sans le cadre obligatoire de proportion typologique à respecter.

2.5 Le fond Euro : Le plus garanti

Certains fonds en Euro sont investis dans de l’immobilier de manière plus ou moins importante. Il y a une poche d’investissement dédiée à l’immobilier. Evidemment, il ne faut pas s’attendre à une rentabilité incroyable mais ils ont tendance à superformer le fonds en euros.

La garantie du capital, l’effet cliquet des intérêts perçus ainsi que la liquidité sont des atouts non négligeables. Le fait d’avoir un fonds Euro avec une poche immobilière permet de ne pas subir l’érosion des rendements que nous connaissons bien dorénavant.

2.6 La Foncière : La plus financière

L’assurance vie permet également d’investir dans des foncières cotées.

Autre contexte, il faut sortir radicalement de l’aspect sécuritaire des actifs tangibles. Même si nous restons dans l’univers du placement immobilier, les foncières disposent de sous-jacents cotés en bourse…

Les quelques foncières existantes disposent de spécificités variées qui leur sont propres : bureaux, parcs d’affaires, centres commerciaux, logement, santé et équipements publics disposant également d’une diversification géographique.

Les avantages sont non négligeables. Les actions de ces sociétés foncières cotées ne sont pas assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Un avantage non négligeable.

On peut ainsi acheter et vendre des actions de foncières à tout moment pendant les horaires de Bourse habituels. Contrairement à l’immobilier non coté, les foncières ont peu voire pas de frais d’entrée.

Ce placement peut aussi être investi en direct ou à travers un compte titre ordinaire.

Les rendements des foncières cotées sont très volatiles et peuvent disposer de classements négatifs certaines années. Le rendement y est portentiellement supérieur à l’immobilier « classique ».

Bilan de l’immobilier dans l’assurance vie

Nous avons pu constater ces dernières années une évolution de l’offre dans les assurances vie dans le cadre de possibilités immobilières.

Il existe dorénavant des assurances vie disposant d’une offre importante voire une spécialisation dans l’immobilier proposant des frais adaptés notamment dans les SCPI.

L’immobilier étant moins liquide que les autres classes d’actifs, les gérants se sont adaptés pour proposer une offre large. 

L’assurance vie pour un objectif de capitalisation est tout à fait adaptée (grâce aux Unités de Compte). N’oublions pas que l’immobilier génère un rendement lié aux loyers mais permet également dans le temps d’aboutir à une revalorisation de sa valeur.

Evidemment, les rendements proposés ne doivent pas être comptabilisés sans être confrontés à votre horizon de placement (qui doit être plutôt long), aux frais du contrat voire aux frais annexes. Chacun de vos investissements doivent être effectués de manière pragmatiques et adaptés à votre situation.

Enfin, comme évoqué précédemment, tous les contrats d’assurance vie ne proposent pas les même conditions d’accès à l’immobilier.

Contactez-nous si vous souhaitez être accompagné et avoir accès aux meilleurs contrats d’assurance vie (ou contrat de capitalisation pour les personnes physiques et morales).