COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
L'immobilier dans l'assurance vie : SCPI, SCI, OPCI et autres supports
Toutes les façons d'investir dans la pierre à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie, ce qu'elles ont rapporté en 2025, leur fiscalité, l'IFI et les points à vérifier avant d'investir.
Une assurance vie permet d'investir dans l'immobilier sans acheter de bien, à travers des unités de compte : SCPI, sociétés civiles immobilières (SCI), OPCI ou fonds de foncières cotées. Les loyers et plus-values ne sont imposés qu'en cas de rachat, avec la fiscalité de l'assurance vie. En 2025, selon l'ASPIM-IEIF, les SCPI ont distribué 4,91 % pour une performance globale de +1,46 %, les SCI en unités de compte ont fait +1,5 % et les OPCI grand public +0,9 % ; le capital n'est pas garanti et la disponibilité dépend des conditions du contrat.
Comment investir dans l'immobilier avec une assurance vie ?
Dans une assurance vie multisupport, votre épargne se répartit entre le fonds en euros, garanti par l'assureur, et des unités de compte, dont la valeur évolue. Une partie de ces unités de compte est investie dans l'immobilier. Vous ne détenez pas les immeubles ni les parts vous-même : c'est l'assureur qui achète les parts de fonds et vous les attribue sous forme d'unités de compte.
Quels supports immobiliers trouve-t-on dans une assurance vie ?
Six familles de supports coexistent. Elles n'ont ni la même nature, ni la même liquidité, ni le même risque :
SCPI
Sociétés civiles de placement immobilier qui détiennent des immeubles loués (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) et distribuent les loyers. Visa de l'AMF, aussi accessibles en direct.
Immobilier physiqueRevenus réinvestisSCI en unités de compte
Sociétés civiles réservées aux assureurs, qui mêlent immeubles, parts de SCPI ou d'OPCI, foncières cotées et liquidités. Valeur liquidative publiée régulièrement, revenus le plus souvent capitalisés.
Portefeuille mixtePas de visa AMFOPCI grand public
Fonds qui combinent au moins 60 % d'actifs immobiliers, au moins 5 % de liquidités et une part d'actifs financiers. Plus sensibles aux marchés que les SCPI.
Immobilier et actifs financiersSociétés civiles de portefeuille
Fonds de fonds qui investissent dans plusieurs SCPI, OPCI ou foncières, parfois avec une poche financière. Diversification en une seule ligne, avec une double couche de frais.
Multi-gestionFonds en euros
Capital garanti par l'assureur, investi surtout en obligations. Une part minoritaire est placée en immobilier, ce qui contribue à son rendement sans exposer directement l'épargnant à la baisse des prix.
Immobilier indirectCapital garantiFoncières cotées
Sociétés immobilières cotées en Bourse (SIIC en France, REIT à l'étranger), accessibles via des fonds spécialisés ou, dans certains contrats, en titres vifs. Cours quotidien et volatilité de marché actions.
Coté en BourseLes SCPI, le support le plus connu
Les SCPI investissent dans l'immobilier d'entreprise ou résidentiel déjà loué et mutualisent le risque locatif sur de nombreux immeubles et locataires. En assurance vie, leurs loyers sont en général réinvestis plutôt que versés. Certains assureurs n'achètent les parts qu'à 95 % ou 97,5 % de leur valeur, d'autres à 100 % : ce détail pèse sur le rendement réel. Nous détaillons la fiscalité, les frais et les contrats dans notre guide SCPI en assurance vie ; pour comparer les SCPI elles-mêmes, voir le classement des SCPI.
Les SCI en unités de compte, propres à l'assurance vie
Ces sociétés civiles ne s'achètent pas en direct : seuls les assureurs en détiennent les parts. Elles relèvent de la catégorie des « autres FIA » et sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l'AMF. Leur liquidité repose sur leur poche de trésorerie et sur l'équilibre entre entrées et sorties ; en cas de rachats massifs, elles peuvent plafonner ou suspendre les sorties. Les performances fonds par fonds figurent dans notre page SCI en assurance vie : performances et comparatif.
Les OPCI, un mélange d'immobilier et d'actifs financiers
Un OPCI grand public doit détenir au moins 60 % d'actifs immobiliers, majoritairement non cotés, et au moins 5 % de liquidités pour faire face aux rachats ; le reste peut être investi en actions, obligations ou fonds. Son endettement est plafonné à 40 % de ses actifs immobiliers. Cette poche financière le rend plus volatil qu'une SCPI. Les OPCI grand public ont connu une décollecte importante ces dernières années. Pour aller plus loin : qu'est-ce qu'un OPCI ?
Les sociétés civiles de portefeuille
Elles sélectionnent plusieurs SCPI, OPCI ou foncières pour offrir une exposition diversifiée en une seule unité de compte. Elles sont libres de leur allocation dans le cadre fixé par leurs statuts, ce qui demande de lire attentivement leur document d'informations clés. Leurs frais s'ajoutent à ceux des fonds sous-jacents.
Le fonds en euros, une exposition immobilière indirecte
Le fonds en euros garantit le capital et, sauf clause contraire, les intérêts attribués chaque année. Il est investi principalement en obligations, avec une part d'immobilier qui varie selon les assureurs. Certains fonds en euros mettent l'accent sur l'immobilier. En 2025, le taux moyen de revalorisation des fonds en euros a été de 2,63 % selon l'ACPR, net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux. Les rachats restent possibles mais peuvent être temporairement limités par décision des autorités en cas de crise grave, comme le prévoit la loi Sapin 2.
Les foncières cotées
Les foncières cotées offrent une liquidité quotidienne, mais leur cours suit en grande partie les marchés actions et les taux d'intérêt : elles peuvent baisser fortement en peu de temps. Elles sont en principe exclues de l'IFI, ce qui les distingue des SCPI, SCI et OPCI. Pour en savoir plus : les foncières cotées SIIC.
Comment comparer les supports immobiliers de l'assurance vie ?
| Support | Donnée de marché 2025 | Valorisation | Liquidité dans le contrat | IFI |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | Distribution 4,91 %, performance globale +1,46 % | Prix de part fixé par la société de gestion | Rachat par l'assureur, clauses propres aux SCPI | Oui, part immobilière |
| SCI en unités de compte | Performance +1,5 % | Valeur liquidative, souvent hebdomadaire | Plafonds ou suspension possibles en cas de tension | Oui, part immobilière |
| OPCI grand public | Performance +0,9 % | Valeur liquidative | Poche de liquidités d'au moins 5 % | Oui, part immobilière |
| Sociétés civiles de portefeuille | Pas de statistique de marché | Valeur liquidative | Selon les fonds sous-jacents | Oui, part immobilière |
| Fonds en euros | Taux moyen 2,63 % (ACPR) | Capital garanti | Disponible, sauf mesure exceptionnelle | Non |
| Foncières cotées | Variable selon les marchés | Cours de Bourse | Quotidienne | Exclues sous conditions |
Données au 5 octobre 2026. Sources : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 10 février 2026 ; ACPR, revalorisation 2025 des contrats d'assurance vie. Chiffres de marché moyens, avant frais du contrat d'assurance vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quels chiffres pour l'immobilier non coté en 2025 et 2026 ?
Données au 5 octobre 2026. Source : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 10 février 2026 et bilan du 1er semestre 2026 publié le 5 août 2026. Taux calculés pour une part détenue en direct, avant frais du contrat.
Le prix de part moyen des SCPI a encore reculé de 3,45 % en 2025, ce qui explique l'écart entre le taux de distribution et la performance globale. Les écarts entre catégories sont importants : environ 6,0 % de distribution pour les SCPI diversifiées (performance globale +6,3 %), 5,6 % pour la logistique (+5,8 %), 4,6 % pour les bureaux (−0,2 %), 4,2 % pour la santé et l'éducation (−1,3 %) et 4,2 % pour le résidentiel (−4,5 %). Les SCPI diversifiées ont concentré 65 % de la collecte 2025. La capitalisation du marché atteignait 89 milliards d'euros fin 2025.
Les autres fonds immobiliers grand public ont connu une année plus difficile. Les OPCI grand public ont réalisé +0,9 % en 2025 avec 1,3 milliard d'euros de décollecte, puis 0,0 % au premier semestre 2026. Les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé +1,5 % en 2025 avec 584 millions d'euros de décollecte, puis −1,6 % au premier semestre 2026. Au premier semestre 2026, les SCPI ont collecté 2,7 milliards d'euros bruts, en hausse de 2,6 % sur un an, tandis que leur prix de part moyen reculait de 2,4 %. Ces moyennes masquent des écarts très importants d'un fonds à l'autre : le choix du support compte davantage que la tendance du marché.
Nous analysons les supports immobiliers de votre assurance vie actuelle, leur liquidité et leur poids dans votre patrimoine, ou nous vous proposons un contrat du cabinet adapté à votre projet.
Quelle est la fiscalité de l'immobilier en assurance vie ?
La fiscalité de l'assurance vie s'applique quel que soit le support. En détention directe, les loyers de SCPI sont des revenus fonciers imposés chaque année au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans une assurance vie, ils restent dans le contrat sans impôt, et seule la part de gains comprise dans un rachat est imposée.
Avant 8 ans : prélèvement forfaitaire de 12,8 % sur les gains, ou option pour le barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Après 8 ans : abattement annuel de 4 600 € de gains (9 200 € pour un couple soumis à imposition commune), puis 7,5 % d'impôt, et 12,8 % sur la seule fraction des gains liée aux versements nets au-delà de 150 000 €, tous contrats confondus, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Prélèvements sociaux : ils restent dus sur la totalité des gains, y compris la part couverte par l'abattement. Sur les unités de compte, ils sont prélevés lors du rachat.
Calcul simplifié au 5 octobre 2026, versements depuis le 27/09/2017, contribuable célibataire sans autre rachat dans l'année, option pour le barème non exercée.
En 2026, les produits d'assurance vie et de capitalisation restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, comme les revenus fonciers, alors que les dividendes, intérêts et plus-values mobilières passent à 18,6 % avec la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Pour le détail du fonctionnement, voir le fonctionnement de l'assurance vie.
L'immobilier en assurance vie est-il soumis à l'IFI ?
Oui, en principe. Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière vise les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Pour un contrat d'assurance vie rachetable, la valeur de rachat est retenue pour la fraction représentative des biens immobiliers imposables détenus à travers les unités de compte (article 972 du Code général des impôts).
Loger de l'immobilier dans une assurance vie ne le fait donc pas échapper à l'IFI. Pour un contribuable concerné, l'arbitrage entre SCPI, foncières cotées et autres supports s'étudie dans le cadre d'un audit patrimonial.
Comment se transmettent les supports immobiliers d'une assurance vie ?
Les capitaux sont transmis aux bénéficiaires désignés, hors succession, avec la fiscalité propre à l'assurance vie, quel que soit le support :
À la différence d'un immeuble détenu en direct, il n'y a ni indivision ni bien à vendre : chaque bénéficiaire reçoit sa part en capital. Voir aussi l'assurance vie après 70 ans et la transmission de patrimoine.
Quels sont les points de vigilance ?
Un capital non garanti
La valeur des SCPI, SCI et OPCI suit celle des immeubles. Plusieurs fonds ont perdu plus de 10 % en 2023 et 2024. L'horizon conseillé est d'au moins 8 à 10 ans.
Une liquidité encadrée
L'assureur rachète les unités de compte, mais les conditions du contrat peuvent prévoir un plafond par support, un délai ou une suspension des opérations si le fonds rencontre des difficultés.
Des frais qui s'additionnent
Aux frais du fonds s'ajoutent les frais de gestion du contrat sur les unités de compte, souvent de 0,5 % à 1 % par an, et parfois une valeur d'achat des parts de SCPI inférieure à 100 %.
Des revenus capitalisés
Les loyers sont en général réinvestis. Pour un revenu régulier, il faut programmer des rachats partiels ou envisager des SCPI en direct.
Une dispersion forte entre fonds
Les moyennes de marché cachent des écarts de plusieurs dizaines de points entre fonds. La taille, la collecte et la qualité du patrimoine comptent autant que la dernière performance.
Comment le cabinet construit-il la poche immobilière d'une assurance vie ?
Les contrats proposés par le cabinet pour investir dans l'immobilier
Ces contrats français donnent accès à des unités de compte immobilières. La liste des supports référencés varie d'un contrat à l'autre et évolue : nous la vérifions au moment de votre projet.
Le contrat de capitalisation peut aussi accueillir des supports immobiliers, avec la même fiscalité des rachats. Pour les patrimoines importants, le contrat luxembourgeois offre une architecture plus ouverte.
Pourquoi investir dans l'immobilier en assurance vie avec Comment Bien Investir ?
Le cabinet est indépendant de tout groupe bancaire, assureur ou société de gestion : nous choisissons le contrat et les supports immobiliers selon votre situation, pas selon une gamme maison.
Les frais d'entrée sont un pourcentage prélevé sur chaque versement avant qu'il soit investi. Sur de nombreux contrats proposés par le cabinet, ils sont ramenés à 0 % : toute votre épargne est investie.
Valeur retenue des parts, plafonds, conditions de sortie : nous les vérifions avant de vous proposer un contrat.
Point régulier sur vos supports immobiliers et arbitrages quand un fonds décroche ou que votre situation évolue.
Comment souscrire avec un conseiller ?
- Échange gratuit : en visio ou chez vous, nous faisons le point sur vos objectifs, votre patrimoine immobilier et votre horizon. Le premier rendez-vous.
- Proposition écrite : nous vous remettons une recommandation précisant le contrat, les supports immobiliers retenus, leur poids et l'ensemble des frais.
- Souscription : nous préparons le dossier et vous accompagnons jusqu'à l'enregistrement par l'assureur. Voir le process de souscription.
- Suivi : nous suivons vos supports et vous proposons les ajustements nécessaires.
Questions fréquentes sur l'immobilier en assurance vie
Peut-on investir dans l'immobilier avec une assurance vie ?
Oui. Une assurance vie multisupport donne accès à l'immobilier sous forme d'unités de compte : SCPI, sociétés civiles immobilières (SCI), OPCI et fonds de foncières cotées. Le fonds en euros contient aussi de l'immobilier, mais de façon indirecte et minoritaire. Les supports immobiliers accessibles dépendent du contrat. Leur valeur n'est pas garantie : l'assureur s'engage sur le nombre de parts, pas sur leur valeur.
Quel est le rendement de l'immobilier en assurance vie en 2025 ?
Selon l'ASPIM-IEIF, les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, pour une performance globale de +1,46 %, la baisse moyenne des prix de part de 3,45 % ayant absorbé une partie des revenus. Les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé +1,5 % et les OPCI grand public +0,9 %. Ces chiffres sont calculés avant les frais du contrat d'assurance vie et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle différence entre SCPI, SCI et OPCI en assurance vie ?
La SCPI détient presque exclusivement de l'immobilier physique et distribue ses loyers, que le contrat réinvestit en général. La SCI en unités de compte, réservée aux assureurs, mêle immeubles, parts de SCPI, foncières cotées et liquidités, et capitalise le plus souvent ses revenus dans une valeur liquidative. L'OPCI grand public combine au moins 60 % d'actifs immobiliers, au moins 5 % de liquidités et une part d'actifs financiers, ce qui le rend plus sensible aux marchés.
Comment est imposé l'immobilier détenu dans une assurance vie ?
Les loyers et plus-values restent dans le contrat sans impôt annuel. L'imposition n'intervient qu'en cas de rachat, sur la seule part de gains. Pour les versements depuis le 27 septembre 2017, avant 8 ans : 12,8 % ou barème de l'impôt sur le revenu. Après 8 ans : abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), puis 7,5 %, et 12,8 % sur la seule fraction des gains liée aux versements nets au-delà de 150 000 €. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent dans tous les cas.
Les unités de compte immobilières sont-elles soumises à l'IFI ?
En principe oui. La valeur de rachat d'un contrat est retenue dans le patrimoine taxable à l'IFI pour la fraction représentative de biens immobiliers imposables détenus via les unités de compte, comme les SCPI, les SCI ou les OPCI. Certaines unités de compte sont exclues sous conditions, notamment les actions de foncières cotées. Le fonds en euros n'est pas retenu. L'IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
Peut-on récupérer son argent à tout moment ?
Un rachat est possible à tout moment, et c'est l'assureur qui rachète les unités de compte, sans attendre un acheteur. Cette disponibilité n'est pas garantie pour autant : les contrats peuvent prévoir des plafonds, des délais ou la suspension des opérations sur un support immobilier en cas de difficulté du fonds. La valeur de rachat peut aussi être inférieure aux sommes versées.
Quelle part de son assurance vie consacrer à l'immobilier ?
Il n'existe pas de proportion standard. La part immobilière dépend de l'horizon de placement, du besoin de disponibilité, de l'immobilier déjà détenu en direct et de l'exposition à l'IFI. Les supports immobiliers se conçoivent sur au moins 8 à 10 ans et en complément du fonds en euros et des supports financiers, pas à leur place.
Nous étudions votre projet et vous indiquons le contrat et les supports immobiliers adaptés, avec 0 % de frais d'entrée sur de nombreux contrats. Échange gratuit, en visio ou chez vous, ou au 01 87 42 16 27.
- ASPIM-IEIF : marché des fonds immobiliers grand public, bilan 2025
- ASPIM-IEIF : bilan du premier semestre 2026
- ACPR : revalorisation 2025 des contrats d'assurance vie et de capitalisation
- AMF : SCPI, un autre moyen d'investir dans l'immobilier
- BOFiP : IFI, contrats d'assurance vie rachetables (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30)
- Légifrance : Code général des impôts, articles 125-0 A, 757 B, 972 et 990 I
- Sénat : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la Sécurité sociale pour 2026
Article mis à jour le 5 octobre 2026. Les fonds et contrats cités le sont à titre d'information et ne constituent pas une recommandation personnalisée. Les unités de compte immobilières présentent un risque de perte en capital et une liquidité qui peut être limitée : l'assureur s'engage sur le nombre de parts, pas sur leur valeur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.
Merci pour tous ces conseils d’investissements dans l’immobilier et les différentes techniques dans les assurances vie