COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
L'Immobilier dans l'Assurance Vie
Optimisez votre patrimoine avec les solutions immobilières en 2026
L'assurance vie représente l'enveloppe fiscale privilégiée des Français pour investir dans l'immobilier. Elle combine les avantages de la pierre avec la souplesse et la fiscalité attractive de l'assurance vie, tout en permettant une diversification patrimoniale efficace.
Pourquoi Choisir l'Assurance Vie pour Investir dans l'Immobilier ?
Investir dans l'immobilier via l'assurance vie permet de conjuguer la sécurité de la pierre, la récurrence des loyers perçus et les avantages fiscaux de l'assurance vie. Cette approche rend également l'immobilier plus liquide, un atout considérable par rapport à l'investissement direct.
Les Avantages Fiscaux de l'Assurance Vie
La fiscalité de l'assurance vie s'applique uniformément, quelle que soit la typologie d'actif investi. Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (prélèvements sociaux inclus) concerne les nouveaux contrats, avec possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI).
Abattement fiscal après 8 ans
Au bout de 8 ans de détention, vous bénéficiez d'un abattement annuel remarquable :
- 4 600 € pour une personne seule
- 9 200 € pour un couple marié ou pacsé avec imposition commune
Cet abattement porte sur les plus-values rachetées et se renouvelle chaque année, constituant un avantage fiscal considérable pour optimiser vos retraits.
Exemple Pratique de Fiscalité
Pour un investissement de 50 000 € pendant 5 ans à 4% annuel (soit 60 833 € au total), si vous récupérez 10 000 €, vous serez fiscalisé sur environ 1 781 € d'intérêts, soit 534 € d'impôts dans le cadre du PFU.
Après 8 ans : Pour ce même rachat, vous ne seriez pas fiscalisé car les intérêts rachetés (1 781 €) restent inférieurs à l'abattement de 4 600 €.
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Comparer les Meilleures Assurances Vie Comprendre l'Assurance VieNos Contrats Spécialisés en Immobilier :
Corum Life - SCPI Corum Unep Evolution - SCPI Iroko Zen Garance Épargne - Offres AttractivesLes Solutions Immobilières en Assurance Vie
1. Les SCPI : La Solution la Plus Connue
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent l'épargne des particuliers pour investir dans des biens immobiliers professionnels déjà loués : bureaux, commerces, santé, EHPAD, logistique ou résidentiel.
- SCPI Comète : 10,62% brut (record absolu du marché)
- SCPI Osmo Énergie : 9,00% brut
- Mistral Sélection : 8,59% brut
- Transitions Europe : 8,25% brut (3ème année consécutive > 8%)
- Iroko Zen : 7,32% brut (5ème année consécutive > 7%)
- Corum Origin : 6,05% brut (14ème année consécutive > 6%)
Les SCPI sont agréées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant transparence et information complète via les documents réglementaires (DIC, bulletins trimestriels, rapports annuels).
SCPI Accessibles en Assurance Vie : Notre Sélection
Toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans les contrats d'assurance vie. Voici notre sélection de SCPI performantes accessibles via des contrats d'assurance vie de qualité :
NOS SCPI SANS FRAIS RECOMMANDÉES
Iroko Zen
Performance 2025 : 7,32% brut (5ème année consécutive > 7%)
- SANS FRAIS D'ENTRÉE : 0% de frais de souscription
- Stratégie diversifiée : France et Europe (Espagne, Allemagne, Irlande, Pays-Bas)
- Label ISR : 20% des résultats dédiés à l'amélioration du parc immobilier
- 2ème SCPI la plus souscrite en 2025 (358 M€)
- Capitalisation : Plus de 823 M€ avec 18 580 associés
Disponible dans : Unep Evolution, Garance Épargne, Netlife 2 (Spirica)
Remake Live
Jeune SCPI lancée en février 2022 par Remake AM
- SANS FRAIS D'ENTRÉE : Accessible dès 204€ seulement
- Dimension ESG forte : Approche responsable et sociale au cœur de la stratégie
- Diversification géographique : Zones périurbaines des grandes métropoles françaises et européennes
- Multi-sectorielle : Bureaux, commerces, santé, logistique
Disponible dans : Unep Evolution, Garance Épargne, Netlife 2 (Spirica)
Attention : Les SCPI Iroko Zen et Remake Live peuvent être temporairement fermées selon les assureurs en raison de leur immense succès. Contactez-nous pour connaître les disponibilités actuelles.
Activimmo - La Logistique Performante
Rendement 2025 : 5,50% brut
- Spécialité : Logistique et locaux d'activités
- Label ISR : Première SCPI logistique labellisée (2021)
- Diversification géographique : France + Europe (Espagne, Irlande, Allemagne, Pays-Bas, Italie)
- Capitalisation : 1,31 Mds€ avec 27 345 associés
- Taux d'occupation : Près de 95%
- Rendement moyen acquisitions 2025 : 7,86% brut
Disponibilité : Accessible dans plusieurs contrats d'assurance vie de qualité
Cap Foncières & Territoires - L'Ancrage Régional
Rendement 2025 : 6,24% brut
- Stratégie : Immobilier d'entreprise dans les métropoles régionales dynamiques
- Taux d'occupation financier : 97%
- Engagement ESG : Actifs majoritairement labellisés HQE (Haute Qualité Environnementale)
- Diversification sectorielle : Bureaux (47%), commerces, locaux d'activité, éducation
- TRI 5 ans : 6,05%
- Performance constante : Rendement > 5% chaque année depuis 2014
Disponibilité : Accessible via plusieurs contrats d'assurance vie
SCPI Corum - L'Excellence Européenne
Disponibles via l'assurance vie Corum Life
- Corum Origin : 6,05% brut en 2025 (14ème année consécutive > 6%) - TRI 10 ans : 6,75%
- Corum Eurion : 5,53% brut en 2025 (6ème année consécutive au-dessus de l'objectif de 4,5%) - TRI 5 ans : 6,36%
- Corum XL : 5,53% brut en 2025 - SCPI européenne diversifiée avec focus sur le Royaume-Uni
Point Fort Corum : Valorisation du patrimoine
Les trois SCPI Corum ont vu leurs patrimoines s'apprécier en 2025 malgré la baisse généralisée des prix immobiliers depuis 2022, preuve de la qualité des actifs et de la gestion sur le long terme.
Avantages du contrat Corum Life :
- Sans frais de gestion sur les unités de compte
- Sans frais sur versement
- Conditions identiques qu'en direct pour les SCPI Corum
- Fonds euros Corum EuroLife : 4,65% en 2025
- Accessible dès 50€
- Garantie décès gratuite jusqu'à 65 ans
Découvrir l'assurance vie Corum Life en détail
Mistral Sélection - La Nouvelle Étoile
Performance 2025 : 8,59% dès la première année
- Sans frais de souscription
- Stratégie opportuniste : Régions françaises et international
- Label ISR : Engagement sociétal affirmé
- Gestionnaire reconnu : Swiss Life Asset Managers
- Diversification : 65% commerces, 35% bureaux (2026)
Avantages des SCPI
- Mutualisation des risques locatifs
- Diversification géographique et sectorielle
- Gestion professionnelle déléguée
- Rendements attractifs (3% à 10%+)
- Fiscalité avantageuse en assurance vie
- Transparence et régulation AMF
Points de Vigilance
- Frais d'acquisition variables selon l'assureur
- Possible ponction sur les rendements distribués
- Conditions de rachat à étudier précisément
- Éventuels frais de sortie selon les contrats
- Liquidité moindre que les actifs financiers
Rentabilité actuelle : Les SCPI en assurance vie offrent des rendements compris entre 3% et plus de 10%, avec une moyenne de marché à 4,72% en 2025. Les SCPI diversifiées affichent une performance moyenne de 5,8%.
2. Les OPCI : La Plus Liquide
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) offrent une approche plus flexible et liquide. Leur composition obligatoire comprend :
- Minimum 60% d'immobilier
- Minimum 10% d'actifs monétaires (pour la liquidité)
- Jusqu'à 30% d'actifs financiers (actions, obligations, OPCVM)
Cette composition hybride permet une décorrélation des risques et un opportunisme accru sur les marchés financiers. La volatilité est légèrement supérieure aux SCPI pures, mais les frais sont généralement inférieurs.
Rendement long terme : Environ 3,5% à 4% net de frais de gestion, avec une variabilité annuelle plus importante qu'en SCPI.
Pour approfondir : Qu'est-ce qu'un OPCI ?
3. Les SCI : La Plus Libre
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) se rapprochent des SCPI mais avec une liberté de gestion supérieure. Elles ne sont pas agréées par l'AMF, ce qui offre au gérant une plus grande latitude dans les choix d'investissement.
Diversification élargie :
- Biens immobiliers détenus en direct
- Parts de SCPI
- Actions de foncières cotées
- OPCVM immobiliers
- Poche monétaire pour la liquidité
Les SCI présentent généralement des frais moins élevés que les SCPI. Sur le long terme, les rendements nets de frais de gestion sont comparables entre SCPI et SCI, avec une disparité croissante selon les thématiques choisies.
En savoir plus : Les SCI en assurance vie
4. Les SCP de SCPI : La Plus Variée
Les Sociétés Civiles de Portefeuille de SCPI fonctionnent comme des OPCI mais sans contraintes de proportions typologiques obligatoires. Elles peuvent investir librement dans :
- Parts de SCPI variées
- OPCVM immobiliers et financiers
- Actions et obligations
- Foncières cotées
Cette politique d'investissement souple vise des actifs offrant une profondeur de marché satisfaisante, tout en maintenant une orientation vers l'immobilier et les actifs mobiliers connexes.
5. Les Fonds Euro Immobiliers : Le Plus Garanti
Certains fonds en euros intègrent une poche immobilière significative dans leur allocation, généralement via des investissements en SCPI ou en immobilier direct.
Avantages des Fonds Euro Immobiliers
- Garantie du capital : Aucun risque de perte en capital
- Effet cliquet : Les intérêts acquis sont définitivement garantis
- Liquidité totale : Disponibilité immédiate des fonds
- Performance améliorée : Surperformance par rapport aux fonds euros classiques
Ces fonds permettent de contrer l'érosion des rendements traditionnels (moyenne 2,5% en 2025) tout en conservant la sécurité absolue du capital.
6. Les Foncières Cotées : La Plus Financière
Les foncières cotées (SIIC - Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) représentent une approche résolument boursière de l'investissement immobilier.
Avantages Foncières
- Exonération IFI : Non soumises à l'Impôt sur la Fortune Immobilière
- Liquidité maximale : Achat/vente pendant les horaires de bourse
- Frais minimaux : Peu ou pas de frais d'entrée
- Potentiel de gains : Rendement potentiellement supérieur
- Diversification : Accès à différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique)
Risques Spécifiques
- Volatilité élevée : Variations de cours importantes
- Rendements variables : Performances négatives certaines années
- Risque de marché : Corrélation aux marchés financiers
- Horizon nécessaire : Investissement à moyen-long terme recommandé
Les foncières peuvent être détenues en direct via un compte-titres ordinaire ou intégrées dans une assurance vie pour bénéficier de sa fiscalité avantageuse.
Complément d'information : Les foncières cotées SIIC
| Solution | Rendement Moyen | Liquidité | Volatilité | Frais |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | 3% à 10%+ | Moyenne | Faible | Variables |
| OPCI | 3,5% à 4% | Élevée | Moyenne | Modérés |
| SCI | Similaire SCPI | Moyenne | Faible-Moyenne | Faibles |
| SCP SCPI | Variable | Moyenne | Moyenne | Modérés |
| Fonds Euro Immo | 2,5% à 3,5% | Totale | Nulle | Inclus |
| Foncières | Variable++ | Maximale | Élevée | Très faibles |
Comment Choisir la Meilleure Solution ?
Le choix de votre investissement immobilier en assurance vie doit s'effectuer en fonction de plusieurs critères essentiels :
Critères de Sélection Essentiels
- Horizon de placement : Minimum 8 ans recommandé pour optimiser la fiscalité
- Profil de risque : De prudent (fonds euro) à dynamique (foncières)
- Objectifs patrimoniaux : Capitalisation, revenus complémentaires, transmission
- Frais du contrat : Frais de gestion, d'arbitrage, de versement
- Conditions d'accès : Montant minimum, disponibilité des supports
- Diversification : Ne pas concentrer sur une seule classe d'actifs
Contexte de Marché 2026 : Opportunités et Perspectives
Le marché immobilier en assurance vie connaît une phase particulièrement favorable en 2026 :
Tendances Positives
- Baisse des taux : La détente des taux directeurs depuis 2024 améliore les perspectives de revalorisation
- Opportunités d'acquisition : Les SCPI récentes ont pu acheter à des niveaux attractifs pendant le bas de cycle 2023-2024
- Collecte sélective : 4,7 Mds€ en 2025, favorisant une gestion plus qualitative
- Revalorisations engagées : Plusieurs SCPI ont déjà revalorisé leurs parts début 2026
- SCPI diversifiées performantes : 70% des souscriptions et 5,8% de rendement moyen
Les jeunes SCPI créées en 2024-2025 bénéficient particulièrement de ce contexte, affichant des rendements exceptionnels grâce à leurs acquisitions opportunistes pendant la correction immobilière.
Ce contrat d'excellence offre :
- Accès privilégié aux meilleures SCPI : Iroko Zen, Remake Live et autres pépites
- 100% des dividendes SCPI versés : Aucune ponction sur les revenus immobiliers
- Référencement sélectif et qualitatif : Supports choisis par conviction
- Architecture évolutive : S'adapte aux opportunités du marché
- Solutions exclusives : Fonds immobiliers rares et performants
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Ressources Complémentaires
Bilan : L'Immobilier en Assurance Vie, un Choix Pertinent
L'investissement immobilier via l'assurance vie représente une solution patrimoniale cohérente et performante en 2026. La diversification de l'offre permet de répondre à tous les profils d'investisseurs, du plus prudent au plus dynamique.
Points Clés à Retenir
- Fiscalité optimale : L'assurance vie offre une fiscalité bien plus avantageuse que la détention directe (revenus fonciers)
- Rendements attractifs : De 2,5% garanti à plus de 10% pour les supports les plus performants
- Diversification essentielle : Ne pas concentrer l'intégralité de son épargne sur une seule classe d'actifs
- Horizon long terme : Privilégier un investissement d'au moins 8 ans pour optimiser la fiscalité
- Accompagnement recommandé : Les conditions varient fortement entre contrats, l'expertise d'un professionnel est précieuse
L'immobilier génère des revenus récurrents via les loyers et permet potentiellement une revalorisation du capital dans le temps. Couplé aux avantages de l'assurance vie, il constitue un pilier robuste pour votre stratégie patrimoniale.
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Merci pour tous ces conseils d’investissements dans l’immobilier et les différentes techniques dans les assurances vie