Comment choisir une SCPI ? quels critères regarder ?

Comment choisir ses SCPI?

Ce que l’on recherche lorsque l’on acquiert une SCPI de rendement est de percevoir des revenus d’un bon niveau et constant couplé à une revalorisation régulière du prix de part. Pour la revalorisation, c’est encore plus le cas pour une acquisition en nue-propriété.  Le rendement étant directement calculé en rapport au prix de celle-ci, à rendement constant, le revenu distribué et donc perçu sera plus élevé. Ces éléments communs nécessitent toutefois de bien regarder ce que l’on fait et d’avoir un cahier des charges précis. 

Au-delà de la performance, l’autre élément est bien entendu la sécurisation et la stabilisation des revenus et de la valeur de la part.

Pour mieux comprendre le vocabulaire, vous pouvez retrouver notre lexique ou vous rendre sur notre page sommaire sur les SCPI.

Quels sont les éléments importants pour sélectionner une SCPI ? 

Le choix des secteurs d’activités

L’un des paramètres les plus importants dans tout projet d’investissement locatif est de savoir qui est le locataire, dans quelles conditions peut-il être en difficulté et si le bien qu’il occupe peut être reloué facilement.  

Les secteurs géographiques

Il existe différents avantages de diversifier ses acquisitions. Voici les principaux atouts :

• La Mutualisation du risque, 
• investir sur des marchés disposant d’une maturité différente ou liés à des facteurs économiques et politiques variés,
• utiliser une fiscalité attrayante sur les loyers perçus lorsque les biens sont situés à l’étranger,
• diversifier les stratégies mises en oeuvre…

Les secteurs économiques

Les SCPI de rendement sont avant tout focalisés sur des biens loués par des sociétés. La perception des loyers et la revalorisation des prix de l’immobilier est directement lié à la demande vers ce type d’immobilier. Il y a donc des biens plus rentables que d’autres…

Les locataires

Avoir un locataire solide est souvent au sein des SCPI encore plus important que l’emplacement, pierre engulaire de l’immobilier. Choisir des SCPI nécessite de sélectionner des biens dont les locataires pourront payer l’augmentation probables des loyers. Rappelons que dans l’immoblier d’entreprise, les loyers sont indexés à l’inflation. Avoir des locataires financièrement forts permettent de sécuriser la stabilité des loyers mais également leur hausse à long terme. 

Où avoir les informations importantes pour bien choisir une SCPI ?

Sur les documents réglementaires :

• document d’Informations Clés (DIC),
• bulletin de souscription,
• statuts,
• note d’information,
• bulletins périodiques d’information,
• rapport annuel,
• l’IFU (Imprimé Fscal Unique).

Les informations importantes pour choisir une SCPI

Avant de souscrire une SCPI, il est important de vérifier certaines informations. Nous allons voir ici où porter votre attention. Nous les trouvons dans le document d’informations clés,

Le Document d’Informations Clés (DIC)

Le document d’information clé est réglementaire. Il ne s’agit pas d’un artifice commercial et fait état des objectifs et des coûts. C’est également une « pièce d’identité » où est mis en avant les grandes lignes stratégiques.

La note d’information

C’est un document également important puisqu’il reprend ce que vous trouverez synthétiquement dans le document d’informations clés en les complétant de manière importante. En l’occurrence, ce document va reprendre la partie sur les frais mais également expliquer les conditions générales de souscription ou encore le fonctionnement de la société, les modalités de sortie…

Les statuts

Par définition, les statuts reprennent la ligne directrice de la SCPI. Il faut avoir à l’esprit que la gestion est déléguée. Même si il y a une assemblée générale, sa gestion est déléguée. Plus il y a des souscriptions, plus il y aura des actifs immobiliers à acquérir. Cela pourra à terme changer la structure même de la Société Civile de Placement Immobilier. Les statuts sont là pour annihiler les dérives ou les changements de cap.

Le bulletin de souscription

Sur le bulletin de souscription, vous trouverez plusieurs indications  capitales :

Le délai de jouissance

Cela correspond à la période pendant laquelle vous n’allez pas percevoir de revenus. Après ce délai, vous commencerez à percevoir les loyers. Ceux-ci dont distribués de manière trimestrielle ou mensuelle.

Les frais d’acquisition

Ce sont des frais fixés par la société de gestion. comme dans tout investissement immobilier, il s’agit des frais de notaire ainsi qu’une prime pour la société de gestion. Ils sont entre 0 et 12 %.

Les frais d’acquisition sont amortis par les loyers distribués dès le premier euro puisqu’ils sont étonnement payés à la cession des parts (revente). Ils sont amortis également par la revalorisation des parts.

Le délai de de jouissance et les frais d’acquisition sont deux éléments que l’on trouve facilement. Il ne faut toutefois pas non plus donner trop d’importance à ces éléments. Un investissement dans une SCPI doit être vu sur du long terme. 1 ou 2 % de frais ou 1 ou 2 mois à ne percevoir de revenu ne doit pas être rédhibitoire.

Comme nous l’avons déjà évoqué, c’est un investissement dont la gestion est totalement déléguée. Vous n’avez donc aucun tracas administratif ou de gestion. Le rendement qui est communiqué est toujours brut de fiscalité (avant fiscalité) et net de frais de gestion. C’est bien la société de gestion qui s’acquitte de toutes les charges de fonctionnement.

Les éléments communiqués durant l’investissement

Tous les trimestre

Au cours de la vie de votre investissement, vous allez recevoir un bulletin trimestriel qui relate des dernières acquisitions, du rendement distribués, d’une synthèse des choix de gestion, des travaux futurs, des vacances locatives…

Tous les ans

Vous avez une assemblée générale ordinaire à laquelle vous pouvez participer. Vous avez d’ailleurs le droit de vote.

Les points abordés au cours de cette assemblée : l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat, du rapport du conseil de surveillance, nomination du conseil de surveillance, de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de reconstitution, ou encore par exemple de l’autorisation de contracter des emprunts…

Chaque année, il vous sera également communiqué un document Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui relatera des loyers distribués et des éléments à indiquer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Tout est fait encore une fois pour vous simplifier la vie !

Vous n’aurez plus qu’à inscrire les éléments de l’IFU sur votre formulaire 2044 ainsi que le 2047 pour tous les revenus de l’étranger (pour les SCPI percevant des loyers de l’étranger).

Tous les ans, un expert va évaluer la valeur du parc immobilier (actif – passif) ; Au-delà de la perception de revenus, cette revalorisation peut avoir un effet dopant de votre investissement.

Le bulletin trimestriel ou semestriel

Sur le bulletin trimestrielle ou semestrielle, vous allez trouver les éléments importants exposant la santé économique de la société civile de placement immobilier. Il faut savoir ce que cela signifie. Tous les  éléments pris indépendamment n’ont pas une portée significative probante. En revanche, leurs confrontations démontrent la stratégie et la sécurisation de votre épargne sur un placement qui se veut sécuritaire. 

Voici les éléments que l’on retrouve fréquemment et leur signification. Vous pouvez vous aider de notre lexique sur cette page : tout savoir sur les SCPI.

La capitalisation

C’est une donnée simple mais essentielle car elle permet de voir comment fonctionne le gestionnaire. S’il réinvestit rapidement, à quel moment a t’il investit et dans quels actifs ? Une telle donnée doit être nuancée par l’âge de la SCPI. 

En revanche, une SCPI importante risque d’avoir des coûts de travaux également plus grands et des normes obsolètes. Il faut donc bien corréler les informations. En cette période particulière, il faut bien regarder quels est la typologie des biens et se diriger vers un marché moins impacté et des SCPI plus souples. 

On parle souvent de dilution du risque par la masse d’actifs détenue et donc de locataires payant les loyers. Cet élément doit toutefois être pris avec des pincettes. Il ne faudrait pas tomber dans une facilité qui consiste à prendre une SCPI car elle est plus importante… Ca n’a pas vraiment de sens. La mutualisation du risque ne règle évidemment pas tout. 

La date de création de la SCPI

Attention toutefois à comprendre l’historique de SCPI. Il est courant pour une SCPI ancienne qu’elles aient acquis d’autres SCPI durant leur « vie ».

La valeur de la part et la valeur de reconstitution

Le montant de la part est divulgué selon un calcul qui entrevoir un vocabulaire large et clair :

• une valeur d’expertise qui est calculée par un expert indépendant,
• la valeur de réalisation qui lie la valeur d’expertise majorée des liquidités et dont on minore les dettes.
• Enfin, il existe la valeur de reconstitution qui reste un élément important puisqu’il permet de voir si le prix est cher où non… Lire notre article sur le sujet pour en savoir plus…

La société de gestion a la capacité de proposer un prix de souscription dans une fourchette compris entre 10 % au dessus et 10 % en dessous. C’est une indication importante puisqu’elle signifie une réserve de valeur. Imaginons que le prix de souscription est sous évaluer, il va pouvoir être réhausser par la suite.

Par exemple, si pour des raisons stratégiques, commerciales, ou encore que l’expert indépendant justifie un prix supérieur de 10 % au prix de souscription.

Quand le prix de souscription est plus bas, il y a donc une probabilité plus forte de revalorisation et vous vous protégez d’une baisse de prix…

Pour en savoir plus sur la valeur de reconstitution ⇒ lire notre article sur le sujet.

La valeur de réalisation (ramené à une part)

Elle permet de voir l’évolution de la valeur du parc immobilier sans inclure les autres éléments (endettement, liquidité…)…

C’est de ce fait un élément très important pour vérifier la valeur réelle du parc par rapport au prix de part. 

TOF (Taux d’Occupation Financier) ou TOP (Taux d’Occupation Physique)

Elle montre la part de loyers non perçus par rapport à la totalité du parc. On trouve aussi l’indication en terme de Taux d’Occupation Physique. Il s’agit ici de la superficie louée par rapport à la superficie locative totale de la SCPI. Plus le taux est important, plus la gestion est bonne.

Evidemment, il est évident qu’une SCPI à la capitalisation importante, qui dispose de nombreux biens dont l’âge aura irrémédiablement plus de difficultés à être à 100 %. Sur une période longue, le « 100 % » n’existe pas. Ce qui va compter est de pouvoir générer un TOF qui tend vers 100 %, au dessus de 95 %.

On sait très bien qu’il y a des travaux ou qu’il est envisageable qu’un locataire parte. Cela fait partie intégrante de la vie classique d’un bien immobilier…

Le rendement ou le taux de distribution des SCPI

il est évidemment à regarder plus massivement. C’est une valeur brut qui varient dans le temps. Il est directement lié aux loyers du parc immobilier mais beaucoup de facteurs le font évoluer :

• vacances locatives,
• travaux,
• revalorisation de l’actif et politique de distribution des revenus
• marché immobilier : offre et demande, taux d’emprunt…
• acquisition des futurs biens immobiliers,
• endettement de la SCPI,
• politique de la SCPI,
• …

C’est donc un élément bien évidemment capital mais corrélé à d’autres facteurs tout aussi capitaux que l’on peut considérés plus ou moins facilement.

Le RGI (Rendement Global Immobilier)

Le Rendement Global Immobilier correspond à l’addition du Taux de Distribution et de l’éventuelle hausse de la valeur de réalisation de la part sur une année. C’est un nouvel indicateur reprenant la revalorisation et la distribution.

Le TRI (Taux de Rendement Interne)

Il correspond à l’enrichissement global et prenant en considération des facteurs plus larges de durée et d’inflation. Cet indicateur permet aussi plus facilement de comparer deux actifs éloignés (financier et immobilier) sur une durée d’investissement équivalente.

Le Report A Nouveau (RAN)

Il s’agit ici d’une poche de liquidité non encore utilisée qui est généré par la distribution des revenus et qui peut être employé par le gestionnaire lorsqu’il lui semble opportun (si par exemple à un moment donné le rendement diminue). Cela permet donc de lisser le rendement dans le temps. Il peut être utilisé en cas de travaux qui impacterait le rendement ou encore des vacances locatives…

C’est une référence comptable dans le cadre d’une sécurisation si des fluctuations du rendement apparaissent.

La durée moyenne des baux restant à courir

C’est la moyenne de la durée moyenne qui reste avant la fin du bail. Cela signifie la durée que les locataires sont censés rester. Evidemment, cela ne couvre pas les difficultés financières de ces derniers. Cela ne doit rester qu’un indicateur et doit renforcer une conviction plus qu’être une mesure capitale. Il y a deux manières de la comptabiliser : le WATLT et le WALB (voir lexique SCPI).

L’endettement

Les SCPI peuvent avoir recours au financement afin d’acheter des biens immobiliers. Le ratio d’endettement est une indication intéressante. Le financement permet de se créer un effet de levier de la même manière qu’un individu va acquérir un bien grâce à un crédit.

Vous verrez dans les statuts le montant maximum d’endettement que la société peut avoir et sur les bulletins périodiques la moyenne du moment. 

Le PGE (Provision pour Gros entretien)

C’est ce qui va assurer la mise au norme des bâtiment composant la SCPI. Plus le parc immobilier est ancien, plus il y aura une provision importante.

La collecte brute, nette et la collecte nette/la capitalisation

La collecte brute correspond au montant des nouvelles souscriptions tandis que la collecte nette est la collecte brute minorée du montant de cessions de parts. 

C’est une notion qui est plus importante actuellement. En effet, en période où les taux de la BCE varient et ont par ailleurs augmenté, la valeur de l’immobilier a une tendance baissière. Pour moins subir ce phénomène, les SCPI doivent collecter pour acquérir des biens immobiliers à des prix plus bas afin de compenser la baisse générale. Cela permettra par ailleurs de réhausser le rendement global de la SCPI.

Mathématiquement, plus le prix d’achat est bas, plus le taux de rendement sera important. 

Plus la collecte en capitaux est importante par rapport à sa capitalisation, plus le rendement sera haut. C’est pour ces raisons que les SCPI plus jeunes se portent très bien. 

Une collecte importante peut avoir un réel effet sur la SCPI et son comportement, notamment son rendement.

Si une SCPI est typologiquement diversifiée mais majoritairement tournée vers les bureaux et si celle-ci acquièrent plus de commerces, la  structure de la SCPI va évoluer.

Son rendement va évoluer également : si les nouveaux locaux acquis distribuent 6% de rendement alors que les précédents en avaient 5%, la SCPI va le ressentir dans ses résultats.

Le délai de jouissance peut être un indicateur connexe entre capacité de sourcing et collecte.

La revente : SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital variable sont aujourd’hui beaucoup plus répandues. Les SCPI à capital fixe étaient  quant à elles la première forme.

La différence est simple, dans le premier cas, le prix de vos parts est fixé par la société de gestion. Vos parts de SCPI sont rachetées par le gestionnaire alors que dans le second cas, vous devez revendre vos parts sur un marché de gré à gré (marché secondaire). C’est la loi de l’offre et de la demande qui fixe le prix.

Lorsque vous investissez dans des SCPI, évidemment vous investissez dans de l’immobilier. L’immobilier contrairement à d’autres classes d’actifs n’est pas très liquide.

En cas de marché tendu, la revente de vos part de SCPI pourra prendre un peu plus de temps. Les SCPI sont un peu plus liquide que de l’immobilier traditionnel à condition que la trésorerie de la SCPI soit réelle. Il ne faut pas ranger les SCPI dans la catégorie des produits disponibles à tout moment comme c’est le cas pour le fonds en Euro ou les unités de compte.

Bilan : « choisir une SCPI » ?

Comment choisir une SCPI ? 

Il existe peu d’investissements générant un rendement brut aussi important par rapport au risque. Les informations sont simples d’accès et la réglementation purement financière rendant l’opération beaucoup plus transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers qui est l’organe de contrôle.

Comme évoqué, c’est également un placement plus liquide que l’immobilier traditionnel. Vous le revendez d’une manière plus simple qu’un actif détenu en direct (pas de passage chez un notaire…).

La durée de détention est la clé. Plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être au rendez-vous et permettre d’amortir les frais d’acquisition. Comme évoqué, Ils sont dus à la revente. 

Votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), la durée potentielle de votre investissement ou tout simplement vos objectifs peut influer quant à votre sélection de SCPI.

C’est donc une très bonne solution d’investissement sécuritaire et pérenne. Je vous invite à vous rendre sur notre page d’accueil SCPI.