Les clés de répartition des SCPI lors d’une acquisition de Sociétés Civiles de Placement Immobiliers en démembrement sont capitales. Dans le cadre d’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, selon leur pourcentage, elles procurent un gain plus ou moins significatif.
Nous vous proposons sur cette page de pouvoir faire une comparaison des différentes clés de répartitions entre les SCPI les meilleures du marché.
Il ne faut toutefois pas confondre la démembrement viager et un démembrement proposé par les sociétés de gestion qui proposent ce pourcentage.
N’hésitez donc pas à nous demander les clés de répartitions des SCPI qui vous intéressent si elles n’y figurent pas. Nous avons accès à tout le marché.
Ce tableau est amené à évoluer en fonction de ce que proposera les différentes sociétés de gestion. Contactez-nous afin de bénéficiez de nos conseils et de notre offre !
Liste 2024 des clés de répartition des SCPI les meilleures du marché
Composition et définition d’un démembrement.
Démembrer une part de SCPI, c’est dissocier la nue-propriété de l’usufruit. Cette opération permet ainsi d’isoler la nue-propriété l’usufruit.
Chaque droit a une valeur définie qui correspond à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété. Ce pourcentage varie en fonction de la durée pendant laquelle la SCPI sera démembrée.
Au dénouement de l’opération, le nu-propriétaire en devient pleinement propriétaire des parts et peut jouir à son tour des revenus des parts détenues. Cette plus-value capitalisée n’est pas fscalisée.
Pour en savoir plus sur le démembrement : Démembrement immobilier : nue-propriété et usufruit
A quoi sert un démembrement de SCPI ?
C’est une excellente solution orsque vous n’avez pas besoin de percevoir un revenu complémentaire et que surtout le rendement distribué des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est impacté par une fiscalité importante et des prélèvements sociaux.
Le démembrement permet donc d’acquérir des parts de SCPI à un prix décoté. Cette opération qui s’établit sur une période définie permet de générer une plus-value dont la fiscalité sera nulle.
Les sociétés de gestion proposent des possibilités variant selon la durée de démembrement et le pourcentage établie entre l’usufruit et la nue-propriété. Cette proportion variable en fonction de la SCPI est appelée une clé de répartition. C’est ce que nous vous montrons dans le tableau ci-après.
Plus la durée de l’opération sera longue, plus le pourcentage de la pleine propriété va baisser.
Exemple d’un démembrement de SCPI :
Lors d’un achat de 50 000 € d’une SCPI sur 7 ans. Prenons l’exemple d’un investissement dans des parts de SCPI Altixia Cadence XII. Il est proposé une clé de 73 % en nue-propriété et donc de 27 % concernant l’usufruit. En considérant le prix de part de 200 €.
Pour cette somme investie, en pleine propriété, vous pourriez accédez à 250 parts en pleine propriété.
Si l’acquisition se fait à travers 50 000 €, au bout de sept années, l’usufruit va disparaître au profit de la nue-propriété. Cela permettra ainsi de récupérer 68 493 €.
Cette plus-value n’est pas fiscalisée. Le gain généré sera alors de 18 493 €.
Cette opération permet donc de capitaliser sans subir de fiscalité.
Lorsque l’on investit en immobilier, l’horizon de placement est long. Ainsi, il est également logique d’entrevoir une plus-value sur du long terme. Cela implique une revalorisation de la valeur de la part des SCPI.
Pourquoi investir dans de la nue-propriété de parts de SCPI ?
- Capitaliser sans subir la fiscalité et les prélèvements fiscaux,
- se projeter et ainsi prévoir pour la retraite, par exemple,
- s’isoler de la volatilité des rendements…
Les autres éléments à connaître sur le démembrement des SCPI
Le changement des clés de répartitions
Par exemple, si vous souhaitez acquérir de la nue-propriété de parts de SCPI et qu’une personne de votre entourage souhaite l’usufruit (une personne morale ou une personne physique) et en accepte vos conditions, il sera normalement possible de « bouger le curseur » et ainsi de générer un plus gros gain pour l’un des protagonistes de l’opération.
Il en est de même lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI en nue-propriété et que vous avez le pouvoir d’accéder à l’usufruit de ces mêmes parts à travers une personne morale (société), vous pourrez faire varier le pourcentage proposé par la société de gestion… Ainsi, il est régulier de voir une personne accéder à de la nue-propriété « en nom propre » et investir grâce à sa société dans l’usufruit.
Le démembrement viager des parts de SCPI
Autre élément à connaître, il est tout à fait possible d’établir un démembrements de parts de manière viagère. Ceci n’est pas l’objet de cet article. Dans ce cadre, le dénouement de l’opération sera le décès de l’usufruitier. Il s’agit ici d’une méthode pour la transmission.
Pourquoi investir dans de l’usufruit de parts de SCPI ?
L’usufruit permet de générer un rendement décuplé. Il permet d’avoir un prix d’acquisition largement minimisé tout en gardant la totalité du rendement des parts distribué.
A la fin du démembrement, la valeur est transférée au nu-propriétaire qui devient pleinement propriétaire des parts. L’usufruit a générer des revenus important par rapport à sa mise et lorsque celui-ci est une société a pu profiter d’un démembrement intéressant.
Il y a donc également des avantages fiscaux intéressants. Vous pourrez trouver plus d’informations sur cette page : l’usufruit d’une SCPI pour la trésorerie d’entreprise.
Le tableau des clés de répartition des SCPI reprend les valeurs de nue la nue-propriété des principales SCPI. Demandez-nous pour les autres SCPI qui ne sont pas dans le classement.
Contactez-nous si vous avez des questions ou si vous souhaitez investir en bénéficiant de notre offre !
Les clés de répartiton des SCPI en 2025
| SCPI | Société de gestion | 3 ans | 4 ans | 5 ans | 6 ans | 7 ans | 8 ans | 9 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activimmo | Alderan | 86,5 | 82 | 78 | 75 | 72 | 70 | 67 | 65 | 58 | 53 |
| Altixia Cadence XII | Altixia | 86,5 | 82,5 | 78,5 | 75,5 | 72,5 | 70,5 | 67,5 | 65,5 | 59,5 | 54,5 |
| Altixia Commerces | Altixia | 87,5 | 84 | 80 | 77 | 74 | 71,5 | 69 | 67 | 61 | 56 |
| Coeur d’Europe | Sogenial | 87,5 | 85 | 80 | 78 | 75 | 72,5 | 70 | 68 | 61,5 | 57,5 |
| Coeur de Régions | Sogenial | 86,5 | 82,5 | 77 | 74 | 72 | 69 | 66 | 63,5 | 58 | 54 |
| Coeur de Ville | Sogenial | 87,5 | 84 | 80 | 76,5 | 73 | 71,5 | 70 | 67 | 61 | 56 |
| Comète | Alderan | 87,5 | 84 | 80 | 77 | 74 | 71,5 | 70 | 67 | 61 | 56 |
| Corum Eurion | Corum AM | 87 | 84 | 80 | 78 | 76 | 75 | 73 | 71 | 64 | 59 |
| Corum Origin | Corum | 85 | 82 | 78 | 76 | 73 | 71 | 69 | 67 | 60 | 55 |
| Corum XL | Corum AM | 86 | 83 | 79 | 77 | 74 | 72 | 70 | 68 | 61 | 56 |
| Cristal Life | Inter-Gestion | 86,5 | 82,5 | 78,5 | 75,5 | 72,5 | 70,5 | 67,5 | 65,5 | 59,5 | 55,5 |
| Cristal Rente | Inter-Gestion | 87,5 | 85 | 80 | 78 | 75 | 72,5 | 70 | 68 | 61,5 | 57,5 |
| Darwin RE01 | Darwin | 89 | 85 | 82 | 80 | 77 | 75 | 72,5 | 70 | 64 | 59 |
| Eden | Sofidy | 89 | 85 | 82 | 80 | 77 | 75 | 72,5 | 70 | 64 | 59 |
| EDR Europa | Rotschild | ||||||||||
| Efimmo | Sofidy | Non dispo | Non dispo | 80 | 77 | 74 | 71 | 68,5 | 66,5 | 59 | 54 |
| Elevation Tertiom | Inter-Invest | ||||||||||
| Elyalis | Advenis | – | – | 82 | – | 77 | – | – | 70 | 61 | – |
| Epargne Pierre | Atland Voisin | 87 | 83 | 79 | 76 | 73 | 71 | 68 | 66 | 60 | 55 |
| Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 89,5 | 86 | 83 | 81 | 78 | 76 | 73,5 | 72 | 66,5 | 62,5 |
| Epargne Pierre Sophia | Atland Voisin | ||||||||||
| Epsilon 360 | Epsilon | 85 | 81 | 77 | 74 | 71 | 68 | 66 | 64 | 58 | 53 |
| Eurovalys | Advenis | – | – | 81 | – | 76 | – | – | 69 | 60 | – |
| Evo (Interpierre Europe Centrale) | Paref Gestion | 89 | 86 | 83 | 80 | 78 | 75 | 72,5 | 72 | 65 | 61 |
| Fair Invest | Norma Capital | 87,5 | 84 | 80 | 76,5 | 73 | 71,5 | 70 | 67 | 61 | 56 |
| Foncière des praticiens | Magellan | 87,5 | 84 | 80 | 76,5 | 74 | 71,5 | 70 | 67 | 61 | 56 |
| Immorente | Sofidy | Non dispo | Non dispo | 81,5 | 78,5 | 75,5 | 73 | 70,5 | 68 | 60 | 54,25 |
| Iroko Zen | Iroko | 87 | 83 | 79 | 75,5 | 72,5 | 70 | 68 | 65,5 | 60 | 55 |
| Kyaneos Pierre | Kyaneos | 88 | 84,5 | 80 | 77 | 74 | 71,5 | 69 | 67 | 61 | 56,5 |
| Lincalub | Aestiam | ||||||||||
| Log In | Theoreim | 88 | 84,5 | 81 | 78 | 75,5 | 73 | 70,5 | 68 | 61 | 58 |
| Mistral Sélection | Swiss Life | ||||||||||
| NCAP Continent | Norma Capital | 89 | 86 | 81 | 79 | 76 | 73 | 71 | 69 | 61 | – |
| Ncap Education Santé | Norma Capital | 87,5 | 84 | 80 | 76,5 | 73 | 71,5 | 70 | 67 | 61 | 56 |
| Neo | Novaxia | 87 | 83 | 79,5 | 76 | 73,5 | 71 | 68,5 | 66,5 | 61 | 56 |
| Novapierre 1 | Paref Gestion | 89 | 85 | 82 | 80 | 77 | 75 | 72,5 | 70 | 60 | 56 |
| Opportunités Territoires | |||||||||||
| Paref Hexa (Interpierre France) | Paref Gestion | 87 | 83 | 79 | 76 | 73 | 71 | 68 | 66 | 60 | 55 |
| Patrimmo commerce | Primonial | 89 | 85 | 82 | 80 | 77 | 75 | 72,5 | 70 | 60 | 56 |
| Patrimonia Capital | Patrimonia | ||||||||||
| PF Grand Paris | Perial | – | – | 80 | 77 | 74 | 71 | 68,5 | 66,5 | 57,5 | – |
| PF Hospitalité Europe | Perial | – | – | 84 | 82 | 79 | 77 | 75 | 73 | 66 | – |
| PFO | Perial | – | – | 77 | 73,5 | 70,5 | 67,5 | 65 | 62 | 53 | – |
| PFO² | Perial | – | – | 81,50 | 78,5 | 75,50 | 73 | 70,5 | 68,5 | 60,00 | – |
| Pierval Santé | Euryale | 88 | 84,5 | 81 % | 77,5 | 75 | 72,5 | 70,5 | 68 | 61 | 56,5 |
| Prima (Novapierre Allemagne 1 et 2) | Paref Gestion | 89,5 | 86 | 83 | 81 | 78 | 76 | 73,5 | 72 | 66,50 | 62,50 |
| Primopierre | Primonial | 89 | 85,5 | 83 | 80 | 78 | 75 | 72,5 | 72 | 65 | 61 |
| Primovie | Primonial | 89 | 85,5 | 83 | 80 | 78 | 75 | 72,5 | 72 | 65 | 61 |
| Reason | MNK | 88,5 | 84,5 | 81,5 | 78,5 | 75,5 | 73 | 70,5 | 68 | 59 | 53,5 |
| Remake Live | Remake | – | 83 | 79 | 75,5 | 72,5 | 70 | 68 | 65,5 | 60 | 55 |
| Sofidynamic | Sofidy | – | – | – | – | 66,5 | 62 | 59,25 | 59,25 | 50 | – |
| Transitions Europe | Arkea | 87,5 | 84 | 80 | 77 | 74 | 71 | 69 | 67 | 58 | 53 |
| Upeka | Upeka | 86 | 82 | 78 | 75 | 72 | 70 | 68,5 | 66,5 | 59 | 54 |
| Vendôme Régions | Norma Capital | 84 | 81 | 77 | 74 | 71 | 68 | 66 | 64 | 58 | 53 |
| Vitaly | Clubfunding AM | 86 | 83 | 79 | 75 | 72 | 69 | 67 | 65 | 60 | 55 |
| Wemo One | Wemo | 87 | 85,5 | 80 | 78 | 75 | 72,5 | 70 | 67,5 | 61,5 | 57,5 |
Pour souscrire à des parts de SCPI
Si vous souhaitez investir dans des SCPI, nous avons accès au marché sans coûts supplémentaires (bien au contraire)
OU
Etablir un audit patrimonial afin de connaîtres vos objectifs et vos contraintes
Etablir un bilan patrimonial et
proposer
une stratégie
Rechercher la solution la plus adaptée selon les critères validées ensemble
Vous accompagner
dans le temps et
procéder à des arbitrages, des réajustement de votre situation
AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier.
Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.
Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. Vous pouvez également en savoir plus sir le site de l’ASPIM.