COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Urban MRX : Avis, Réduction d'Impôt Malraux et Analyse
Réduction d'impôt 30% • Hors plafond niches fiscales • 500€/part • Immeubles de caractère en centre-ville • Urban Premium
— Données document commercial janvier 2026
SCPI Malraux : un produit de défiscalisation, pas de rendement
Urban MRX est une SCPI fiscale à capital fixe, fondamentalement différente des SCPI de rendement classiques. L'objectif principal est la réduction d'impôt sur le revenu, pas la distribution de loyers. Le produit s'adresse à des contribuables fortement imposés et implique une durée de blocage de 16 ans. Avant de souscrire, une analyse de votre situation fiscale personnelle est indispensable.
Présentation de la SCPI Urban MRX par Urban Premium
La SCPI Urban MRX est une SCPI fiscale Malraux à capital fixe gérée par Urban Premium, société spécialisée dans l'immobilier patrimonial de centre-ville. Elle a reçu le visa AMF SCPI n°26-01 en date du 09/01/2026 et sa souscription est ouverte depuis le .
Urban MRX permet à ses associés d'investir collectivement dans la restauration complète d'immeubles de caractère situés en Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) dotés d'un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé (PSMV), principalement dans les métropoles régionales françaises.
En contrepartie de cet investissement et d'une durée de conservation minimale des parts, les associés bénéficient d'une réduction d'impôt de 30% du montant des travaux éligibles, dans la limite d'un plafond global de 400 000 € sur quatre années consécutives. Ce dispositif est hors plafonnement des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013.
Visa AMF obtenu — Souscription en cours
La note d'information a obtenu le visa AMF SCPI n°26-01 du 09/01/2026. La souscription est ouverte du 30/01/2026 au 31/12/2026, ou anticipée en cas de souscription intégrale. Urban Premium se réserve la possibilité de majorer le capital dans la limite de 30% du montant initialement prévu.
Le Dispositif Malraux : Réduction d'Impôt de 30%
La loi Malraux (article 199 tervicies du Code Général des Impôts) permet aux contribuables investissant dans la restauration d'immeubles situés en SPR avec PSMV approuvé de bénéficier d'une réduction d'impôt imputable directement sur l'IR.
30% des dépenses de travaux éligibles pour les immeubles situés en SPR doté d'un PSMV approuvé (ou assimilés).
400 000 € de travaux éligibles, apprécié par foyer fiscal sur une période de quatre années consécutives. Soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt.
Si la réduction d'impôt dépasse l'IR dû au titre d'une année, l'excédent est reportable sur les trois années suivantes.
Depuis le 1er janvier 2013, la réduction Malraux n'entre plus dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € (article 200-0 A du CGI), sous certaines conditions.
Répartition du produit des souscriptions
Urban MRX investira le produit des souscriptions selon les règles de l'article 199 tervicies du CGI : 30% minimum aux acquisitions et 65% minimum aux dépenses de travaux (tous deux calculés sur le montant net des frais de collecte). C'est la quote-part travaux qui génère la réduction d'impôt.
Stratégie d'Investissement : Immeubles de Caractère en Centre-Ville
La SCPI Urban MRX a pour stratégie la constitution d'un patrimoine immobilier locatif composé d'immeubles de caractère, de belle facture architecturale, situés en cœur de centre-ville, principalement dans les métropoles régionales françaises. La localisation en Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé est le critère central.
Les critères de sélection des actifs
- Localisation en SPR : immeubles situés en Sites Patrimoniaux Remarquables avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé
- Qualité architecturale : bâtis anciens de caractère, en cœur de centre-ville historique des métropoles régionales
- Demande locative : marchés immobiliers à la demande locative avérée (zone et typologie)
- Diversité des locataires : bureaux, commerces, habitation, services
- Critères environnementaux : prise en compte des aspects environnementaux dans la sélection
La politique de rénovation
Les immeubles acquis feront l'objet d'une restauration complète dans le respect des règles de l'art et sous la surveillance des Architectes des Bâtiments de France. La période de travaux sur chaque immeuble est estimée à 18 mois à compter de l'ouverture du chantier. Un suivi permanent est assuré par une société d'assistance à maîtrise d'ouvrage.
Urban MRX procédera à un minimum de 50% des acquisitions sous le régime de la Vente d'Immeuble à Rénover (VIR), ce qui présente des avantages fiscaux spécifiques pour le calcul des plus-values à la revente.
Urban Premium : Société de Gestion Spécialiste du Patrimoine
Urban Premium est une société de gestion spécialisée dans l'immobilier patrimonial de cœur de ville, avec le slogan "L'immobilier en cœur de ville". Son siège est au 160, boulevard Haussmann — 75008 Paris.
Fiscalité et Réduction d'Impôt Malraux
L'investissement dans Urban MRX est éligible au dispositif Malraux dans le cadre de la réglementation fiscale en vigueur. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt imputable sur votre IR, en contrepartie d'un engagement de conservation des parts pendant 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien rénové (durée de blocage totale : 16 ans).
Plus-values immobilières en régime Malraux
Urban MRX procédera à un minimum de 50% des acquisitions sous le régime de la VIR. Pour les biens acquis en VIR, le prix d'acquisition comprend le prix du bien hors travaux et le montant des travaux : en l'absence de revalorisation à terme, aucune plus-value fiscale ne sera générée. Pour les biens en droit commun, le prix de revente incluant les travaux pourrait être supérieur au prix d'acquisition et générer un impôt sur plus-value.
Appréciation de la rentabilité
La rentabilité d'une SCPI Malraux ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations de liquidation, et non sur la seule réduction d'impôt à la souscription. Même en cas de perte sur la revente des immeubles à l'échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé. Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle.
Effet du Prélèvement à la Source (PAS)
La réduction d'impôt Malraux générée lors d'une souscription en année N n'est imputable sur l'IR qu'à partir de septembre N+1, lors de la régularisation annuelle. Ce décalage d'un an doit être anticipé dans votre plan de trésorerie. Aucun acompte n'est versé au titre du Malraux en cours d'année.
Exemple de Souscription : Calcul de la Réduction d'Impôt
Pour une souscription de 60 parts à 500 € (soit 30 000 €), avec une quote-part de travaux éligibles de l'ordre de 18 000 € (67% du montant net de frais), voici le calcul de la réduction d'impôt.
La réduction d'impôt représente ici 18% du montant total souscrit. Ces chiffres sont donnés à titre d'exemple et ne constituent pas un engagement. La quote-part de travaux éligibles est une cible et peut varier. Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle.
Formule de calcul
RI = (Montant souscription – Frais collecte) × (% travaux éligibles) × 30%
La réduction d'impôt s'applique uniquement aux dépenses de travaux éligibles, pas à la totalité de la souscription.
Fiscalité des plus-values à la revente
Lors de la dissolution de la SCPI, les cessions immobilières sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers : 19% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% brut, avec abattements progressifs pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans). Pour les actifs acquis en VIR (minimum 50%), la base d'imposition inclut les travaux dans le prix de revient.
Estimation indicative fondée sur les hypothèses de la note d'information (50% acquisitions en VIR, 15 ans de détention, valeur stable). La fiscalité réelle dépend des conditions de marché à la dissolution et de la situation individuelle de l'associé.
Calendrier de l'Investissement Urban MRX
Pas de revenus locatifs pendant 33 à 39 mois
Pendant la période de constitution du patrimoine et de réalisation des travaux, la SCPI aura peu ou pas de recettes locatives. La trésorerie sera placée sur des supports financiers sans risque. Les premiers dividendes potentiels sont envisagés à partir du second semestre 2028, sous réserve de l'approbation de l'assemblée générale.
Profil Investisseur : À Qui s'Adresse Urban MRX ?
Urban MRX est une SCPI de défiscalisation, pas de rendement. L'avantage fiscal est la composante principale de la rentabilité. Le produit s'adresse à un profil d'investisseur très spécifique.
Profil adapté à Urban MRX
- Contribuable fortement imposé : TMI de 41% ou 45%, avec un impôt à réduire significatif
- Plafond niches fiscales déjà saturé : le Malraux étant hors plafond, il permet de défiscaliser au-delà des 10 000 €
- Horizon long terme assumé : capacité à immobiliser des fonds pendant 16 ans sans en avoir besoin
- Diversification patrimoniale : les parts doivent être acquises dans une optique de diversification
- Résidence fiscale française : le dispositif s'applique uniquement à l'IR français
Profil non adapté
Urban MRX n'est pas adaptée aux investisseurs soumis à l'IS, aux personnes ayant besoin de liquidités à court ou moyen terme, aux contribuables faiblement imposés pour qui l'avantage fiscal serait insuffisant, ni aux personnes cherchant un complément de revenus immédiats. Vérifiez impérativement l'adéquation avec votre situation avant de souscrire.
Caractéristiques et Frais de la SCPI Urban MRX
Frais de la SCPI Urban MRX
| Frais | Montant | Base de calcul |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 12% TTI dont 11% frais collecte + 1% frais recherche |
Prix de souscription |
| Commission de gestion (admin) | 6% TTI | Gestion administrative de la société |
| Commission de gestion (actifs) | 5% HT (6% TTC) | Produits locatifs HT + produits financiers nets (trimestriel) |
| Commission de cession de parts | 4,8% TTI + 120 € forfait transmission |
Montant revenant au cédant, à la charge de l'acquéreur |
| Commission de cession d'actifs | 0,60% TTI max | Prix de vente net vendeur des actifs |
| Commission travaux | 2,88% TTC (2,40% HT) | Montant TTC des travaux réalisés |
TTI : Toutes Taxes Incluses (commissions exonérées de TVA en application des art. 261-C-1°-e et -f du CGI).
Risques de l'Investissement dans Urban MRX
Avertissement
L'investissement dans une SCPI Malraux comporte des risques importants. Avant de souscrire, assurez-vous que ce produit correspond à votre situation fiscale, patrimoniale et personnelle.
- Risque fiscal : l'avantage fiscal s'applique uniquement dans le cadre de l'IR (pas IS). Vous devez vérifier que votre situation fiscale est compatible. La réglementation fiscale est susceptible d'évoluer.
- Risque de perte en capital : cet investissement comporte un risque de perte en capital. La valeur des parts suivra les évolutions du marché immobilier.
- Risque de liquidité très élevé : la liquidité sera très limitée. L'avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, limitant fortement les possibilités de vente des parts (sauf à des prix très décotés). La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts. Vous devrez en pratique attendre la dissolution de la société.
- Risque de durée : durée de blocage de 16 ans. Si vous cédez vos parts dans les 9 ans suivant la première mise en location, vous perdez l'intégralité des avantages fiscaux.
- Risque lié aux travaux : les travaux de restauration présentent des aléas (surcoûts, retards). La période sans revenus locatifs peut dépasser les 33 à 39 mois estimés.
- Risque d'endettement : la SCPI peut contracter des emprunts dans la limite de 10% de la valeur comptable des actifs, approuvée par l'AG. En cas de baisse du marché immobilier, elle peut être dans l'impossibilité de rembourser.
- Risque locatif : les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent des conditions de location des immeubles.
- Risque de marché : les conditions de cession (délais, prix) peuvent varier en fonction de l'évolution du marché immobilier.
Durée de conservation légale : 9 ans minimum à compter de la première mise en location du dernier bien restauré, sauf à perdre l'avantage fiscal. Durée de blocage totale : 16 ans.
Avis sur la SCPI Urban MRX : Analyse
Points forts
- Réduction d'impôt puissante : 30% des travaux éligibles, imputable directement sur l'IR
- Hors plafond niches fiscales : atout majeur pour les contribuables ayant déjà saturé leur plafond de 10 000 €
- Report de l'excédent : la réduction non utilisée est reportable 3 ans
- Spécialiste reconnu : Urban Premium est un acteur focalisé sur le Malraux en centre-ville historique
- Patrimoine de qualité : immeubles de caractère sous surveillance des ABF, dans des sites patrimoniaux protégés
- 50% minimum en VIR : avantage pour le calcul des plus-values à la revente
Points de vigilance
- Blocage 16 ans : engagement long terme incompressible
- Pas de revenus avant S2 2028 (estimé) — pas adapté à un besoin de revenus immédiats
- Frais de souscription élevés : 12% TTI, inhérents aux SCPI fiscales
- Rentabilité appréciable uniquement à la liquidation
- Liquidité quasi nulle en cours de vie de la SCPI
- Dépend du marché immobilier régional lors de la cession finale
Urban MRX est un outil de défiscalisation pertinent pour les contribuables fortement imposés, notamment ceux qui ont déjà consommé leur enveloppe de 10 000 € de niches fiscales. L'avantage du Malraux réside dans sa puissance (30%) et son caractère hors plafond. En revanche, la rentabilité globale ne peut être appréciée qu'à l'issue des 16 ans — l'investisseur prend un pari sur la valeur résiduelle du patrimoine. Un accompagnement conseil personnalisé est indispensable avant toute décision. Contactez nos conseillers pour une étude de votre situation fiscale.
Questions Fréquentes sur la SCPI Urban MRX
Qu'est-ce que la SCPI Urban MRX ?
Urban MRX est une SCPI fiscale Malraux à capital fixe gérée par Urban Premium. Elle permet d'investir dans la restauration d'immeubles de caractère en Sites Patrimoniaux Remarquables et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 30% sur les travaux éligibles, hors plafond des niches fiscales.
Quelle est la réduction d'impôt obtenue avec Urban MRX ?
La réduction est de 30% des dépenses de travaux éligibles, dans la limite globale de 400 000 € par foyer fiscal sur 4 ans consécutifs. Soit une réduction théorique maximale de 120 000 €. Ce dispositif est hors plafonnement des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013.
Quelle est la durée de blocage ?
La durée de blocage est de 16 ans à compter de la date de souscription. La durée de conservation fiscale minimale est de 9 ans à compter de la première mise en location du dernier immeuble restauré, sauf à perdre l'intégralité de l'avantage fiscal.
Quel est le prix de souscription et le minimum d'investissement ?
Le prix de souscription est de 500 € par part, avec un minimum de 10 parts, soit 5 000 € minimum. La souscription est ouverte jusqu'au .
Urban MRX est-elle dans le plafond des niches fiscales ?
Non. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt Malraux n'entre plus dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € (article 200-0 A du CGI). C'est un avantage majeur pour les contribuables qui ont déjà utilisé leur plafond avec d'autres dispositifs (Pinel, PER, FCPI, etc.).
Quand Urban MRX versera-t-elle ses premiers dividendes ?
Pendant la période de travaux (environ 33 à 39 mois), la SCPI aura peu ou pas de recettes locatives. Les premiers dividendes potentiels sont envisagés à partir du second semestre 2028, sous réserve de l'approbation de l'assemblée générale. Pendant ce délai, la trésorerie est placée sur supports sans risque.
Quels sont les frais de souscription ?
La commission de souscription est de 12% TTI du prix de souscription, dont 11% TTI de frais de collecte et 1% TTI de frais de recherche. Ces frais sont inhérents aux SCPI fiscales et couvrent notamment les coûts de sélection des immeubles et de commercialisation.
Puis-je revendre mes parts d'Urban MRX facilement ?
Non. La liquidité sera très limitée. L'avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, ce qui réduit fortement les possibilités de vente. En pratique, vous devrez attendre la dissolution de la SCPI (soit environ 16 ans). Le marché secondaire sera très restreint.
Documents Réglementaires Urban MRX (AMF)
Ces documents sont également disponibles gratuitement auprès d'Urban Premium : 160, boulevard Haussmann — 75008 Paris ou sur www.urban-premium.com. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information, des statuts et du document d'informations clés.
Investir dans la SCPI Urban MRX avec Comment Bien Investir
La SCPI Urban MRX est un outil de défiscalisation Malraux puissant pour les contribuables fortement imposés cherchant à aller au-delà du plafond des niches fiscales. Sa réduction d'impôt de 30% hors niches fiscales, combinée à un investissement dans l'immobilier patrimonial de centre-ville géré par Urban Premium, en fait une solution à étudier sérieusement — à condition d'avoir la capacité de bloquer des fonds pendant 16 ans.
Pour analyser l'adéquation d'Urban MRX avec votre situation fiscale ou pour la comparer à d'autres solutions de SCPI, nos conseillers en gestion de patrimoine indépendants vous accompagnent gratuitement. Une étude personnalisée est indispensable avant toute décision d'investissement dans un produit de défiscalisation.
Avertissement Important
Le dispositif fiscal Malraux offre au souscripteur une réduction d'impôt immédiate, en contrepartie d'une durée de blocage de l'investissement de 16 ans et d'un risque de perte en capital. La liquidité du placement sera très limitée. L'avantage fiscal s'applique uniquement à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d'être modifié. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information et du document d'informations clés disponibles sur simple demande auprès d'Urban Premium ou sur www.urban-premium.com.
Document à caractère promotionnel. Ce document ne constitue pas un conseil en investissement. L'investissement doit être adapté à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.