COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Urban Pierre n°6
Optimisation fiscale des revenus fonciers | Quote-part travaux 54% | Économie fiscale jusqu'à 33,5% | Rénovation du bâti ancien
La SCPI Urban Pierre n°6, lancée en juin 2022 par Urban Premium, est une SCPI de déficit foncier à capital fixe spécialisée dans la rénovation d'immeubles anciens en centres-villes. Au 30/09/2025 : 49 M€ collectés, 150 logements dans 12 immeubles, 1 243 associés. Avec une quote-part travaux de 54%, l'économie fiscale peut atteindre 33,5% (TMI 45%), hors plafonnement des niches fiscales.
Souscription ouverte jusqu'au 29/12/2025
La période de souscription est ouverte depuis le 07/06/2022. Le mécanisme du déficit foncier permet de déduire les charges de travaux de vos revenus fonciers existants, sans plafonnement global des niches fiscales.
Distribution prévue
La SCPI a commencé à percevoir des loyers au S1 2025 suite aux premières mises en location. Les premiers acomptes sur dividendes pourraient être envisagés à compter du 1er semestre 2026.
Optimisez vos Revenus Fonciers
Le déficit foncier n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.
Simuler mon économie fiscalePrésentation de la SCPI Urban Pierre n°6
La SCPI Urban Pierre n°6, créée en juin 2022 par Urban Premium, est une SCPI fiscale de déficit foncier à capital fixe. Elle permet aux investisseurs disposant de revenus fonciers existants d'optimiser leur fiscalité grâce au mécanisme du déficit foncier.
L'objectif est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d'immeubles à usage d'habitation, situés en centres-villes, exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.
Les piliers de la stratégie Urban Pierre n°6
- Métropoles régionales françaises : Villes avec dessertes TGV, dynamisme économique et perspectives démographiques favorables
- Immeubles bourgeois de caractère : Quartiers vivants des centres-villes, habitation avec commerces en rez-de-chaussée
- Rénovation complète : Période de travaux estimée à 18 mois par immeuble
- Amélioration environnementale : Objectif DPE minimum D après travaux, moyenne cible C
Le mécanisme du déficit foncier
Le régime du déficit foncier permet de déduire les charges de travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration de vos revenus fonciers. Si le déficit dépasse les revenus fonciers, il est imputable sur le revenu global (limite 10 700€/an).
L'avantage fiscal est double :
- Économie d'impôt sur le revenu : Réduction selon votre TMI (30%, 41% ou 45%)
- Économie de prélèvements sociaux : 17,2% sur les revenus fonciers économisés
Avantage majeur : Pas de plafonnement
Contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie, le déficit foncier n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€. Le montant de votre investissement n'est donc pas limité.
Urban Premium : La société de gestion
Urban Premium est une société de gestion spécialisée dans les SCPI fiscales et la rénovation du bâti ancien. Basée au 38 rue Jean Mermoz à Paris (75008), elle bénéficie d'une expertise reconnue.
Les atouts d'Urban Premium
- Expertise en rénovation : Sélection de sociétés spécialisées en réhabilitation
- Contrôle externe : Suivi du bon déroulé des travaux
- Validation fiscale : Par cabinet d'avocats spécialisés
- Engagement ESG : Produit classé Article 8 selon SFDR
Déroulement de l'Investissement
L'investissement s'inscrit sur un horizon de 16 ans : durée de vie de la société (15 ans) + période de revente des immeubles (~1 an).
Calendrier prévisionnel
Obligation de conservation
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, conservez vos parts minimum 3 ans après la dernière année de déduction des déficits fonciers. En l'absence de marché secondaire, comptez environ 16 ans d'immobilisation.
Exemples d'Économie Fiscale
L'économie fiscale dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Exemples pour une souscription de 50 000€ (100 parts) avec quote-part travaux de 27 000€ (54%).
TMI à 30% - Économie : 25,5%
| 2025 | 2026 | Total | |
|---|---|---|---|
| Quote-part travaux | 13 500€ | 13 500€ | 27 000€ |
| Économie IR (30%) | 4 050€ | 4 050€ | 8 100€ |
| Économie PS (17,2%) | 2 322€ | 2 322€ | 4 644€ |
| Total économie | 6 372€ | 6 372€ | 12 744€ |
TMI à 45% - Économie : 33,5%
| 2025 | 2026 | Total | |
|---|---|---|---|
| Quote-part travaux | 13 500€ | 13 500€ | 27 000€ |
| Économie IR (45%) | 6 075€ | 6 075€ | 12 150€ |
| Économie PS (17,2%) | 2 322€ | 2 322€ | 4 644€ |
| Total économie | 8 397€ | 8 397€ | 16 794€ |
Plus-value à terme
Pour 50 000€ souscrits avec revente à 44 000€ après 15 ans : plus-value taxable d'environ 5 089€ soit 10,18%. La rentabilité globale s'apprécie à la fin de la liquidation, pas uniquement sur l'économie d'impôt.
Patrimoine au 30/09/2025
Au 30 septembre 2025, la SCPI Urban Pierre n°6 détient un patrimoine en cours de constitution composé de 12 immeubles répartis sur le territoire français.
Liste des acquisitions
| Ville | Lots | Surface | Situation |
|---|---|---|---|
| Douai (59) | 16 log. | 707 m² | 16 loués |
| Agen (47) | 12 log. | 627 m² | 4 loués / 8 vacants |
| Saintes (17) | 8 log. | 339 m² | 8 loués |
| Niort (79) | 10 log. | 480 m² | 6 loués / 4 vacants |
| Vichy (03) | 17 log. + 1 com. | 985 m² | En rénovation |
| Chatou (78) | 3 log. | 323 m² | 3 loués |
| Nîmes (30) | 15 log. | 740 m² | En rénovation |
| Cannes (06) | 9 log. | 479 m² | En rénovation |
| Honfleur (14) | 7 log. | 458 m² | 5 loués / 2 vacants |
| Nice (06) | 10 log. | 574 m² | En rénovation |
| Pau (64) | 8 log. | 650 m² | En rénovation |
| Strasbourg (67) | 35 log. | 1 537 m² | 27 loués / 8 vacants |
Livraison T3 2025 : Niort
Le 8 juillet 2025, l'immeuble situé au 6 place du Pilori à Niort a été livré. Les travaux ont permis de restructurer ce bâtiment en 10 logements (480 m²). Performance énergétique : 10 DPE à C.
Opportunités d'investissement en cours
- Le Havre (76) : Acquisition d'un immeuble patrimonial, réhabilitation en 9 lots (500+ m²)
- Pau (64) : Immeuble de 12 lots en plein centre-ville
- Nancy (54) : Projet en cours d'étude dans le centre historique
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement
Chiffres clés au 30/09/2025
Frais
Les Avantages
Économie fiscale significative
Jusqu'à 33,5% pour une TMI à 45%. Déduction des revenus fonciers et du revenu global.
Hors plafonnement
Le déficit foncier échappe au plafond de 10 000€ des niches fiscales.
Quote-part travaux élevée
54% cible, maximisant l'avantage fiscal et la création de valeur.
Immeubles de caractère
Acquisition en centres-villes de métropoles régionales avec TGV.
Engagement environnemental
Article 8 SFDR. Objectif DPE minimum D, moyenne C après travaux.
Contrôles rigoureux
Contrôle externe des travaux et validation fiscale par avocats.
Risques liés à l'investissement
Avertissement
L'investissement en SCPI de déficit foncier comporte des risques spécifiques. Placement à long terme et très peu liquide. Le capital n'est pas garanti.
- Risque de perte en capital : Les conditions de sortie varient selon le marché immobilier
- Risque de liquidité : Très limité, pas de marché secondaire probable
- Risque d'endettement : Emprunts possibles jusqu'à 10% des actifs
- Risque de durabilité : Baisse revenus, coûts élevés, dépréciation actifs
- Revenus non garantis : Distribution variable selon conditions locatives
- Plus-value à terme : Imposition possible même sans gain réel
Notre Avis
La SCPI Urban Pierre n°6 est un outil d'optimisation fiscale performant pour les contribuables disposant de revenus fonciers significatifs. Avec 49 M€ collectés et un patrimoine de 150 logements dans 12 immeubles, la SCPI démontre une capacité de déploiement efficace.
Points forts
- Économie fiscale attractive : Jusqu'à 33,5% (TMI 45%)
- Hors plafonnement : Pas de limite des niches fiscales
- Quote-part travaux 54% : Maximise l'avantage
- Patrimoine diversifié : 12 immeubles, 12 villes différentes
- Livraisons en cours : Niort livré T3 2025 avec DPE C
- Premiers loyers perçus : 69 lots déjà loués
- Engagement ESG : Article 8, objectif DPE C
- Accessibilité : Dès 5 000€
Points de vigilance
- 16 ans d'immobilisation : Pas de marché secondaire
- Perte avantage fiscal : Si revente anticipée
- Condition préalable : Revenus fonciers existants nécessaires
- Capital non garanti : Risque de perte
Pour qui ?
- Investisseurs avec revenus fonciers significatifs
- TMI élevée (30%, 41% ou 45%)
- Recherche de solution hors plafonnement
- Horizon très long terme (16 ans)
- Pas de besoin de liquidité sur cette épargne
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Documents
Demande de souscription
Pour recevoir le bulletin de souscription :
- Téléphone : 01 87 42 16 27
- Formulaire : Process de souscription
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Conservation recommandée : 16 ans minimum. La rentabilité s'apprécie à la fin de la liquidation, pas sur la seule économie d'impôt.
Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d'évoluer.