COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCI Silver Avenir, créée en juin 2020 par Arkéa REIM (filiale du Crédit Mutuel Arkéa), est une Société Civile Immobilière à capital variable spécialisée dans l'acquisition d'immobilier résidentiel en viager. Accessible uniquement en unité de compte via l'assurance-vie, elle permet aux investisseurs d'accéder à un patrimoine immobilier de qualité avec une décote moyenne de 37%, tout en offrant une solution d'autonomie financière aux seniors propriétaires. Au 31/03/2026, la SCI affiche une performance de +0,23% sur le premier trimestre 2026 et +37,29% depuis sa création, avec 573 biens en portefeuille pour un actif net de 892 M€.
Présentation de la SCI Silver Avenir
La SCI Silver Avenir, lancée le 30 juin 2020 par Arkéa REIM, est une Société Civile Immobilière à capital variable classée comme Fonds d'Investissement Alternatif (FIA). Elle se distingue par sa spécialisation dans l'immobilier résidentiel acquis en viager, répondant à un enjeu sociétal majeur : l'autonomie financière des seniors.
Son nom, Silver Avenir, fait référence à « l'or gris » (silver en anglais), symbolisant la population des seniors. La stratégie repose sur un constat démographique fort : la population des plus de 75 ans va doubler d'ici 2060, et les retraites ne permettent pas toujours de couvrir les coûts des soins à domicile ou des établissements spécialisés.
Le concept innovant de Silver Avenir
- Patrimoine des seniors : En France, les seniors possèdent un patrimoine immobilier estimé à 3 000 milliards d'euros
- Maintien à domicile : La grande majorité des seniors souhaitent rester chez eux
- Liquidité du patrimoine : Silver Avenir rend liquide leur patrimoine immobilier en l'achetant en viager
- Gain pour les seniors : Augmentation du pouvoir d'achat et financement du maintien à domicile
- Gain pour les investisseurs : Accès à de l'immobilier de qualité avec une décote moyenne de 37%
Fonctionnement du viager avec Silver Avenir
Silver Avenir acquiert des biens immobiliers résidentiels auprès de seniors en viager formule 100% bouquet (sans rente), en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH) ou en nue-propriété avec usufruit temporaire.
À l'acquisition
La SCI acquiert le bien en versant un capital unique (bouquet) sans rente viagère, avec une décote de 37% en moyenne sur la valeur expertisée.
Pendant l'occupation
Le senior conserve son droit d'usage et d'habitation. Chaque année, ce droit diminue mécaniquement, augmentant progressivement la valeur du bien pour la SCI.
À la libération
La SCI récupère 100% de la pleine propriété du bien libre de toute occupation, puis procède à sa mise en location ou à sa revente selon la stratégie optimale.
Arkéa REIM : La Société de Gestion
Arkéa REIM (Arkéa Real Estate Investment Management) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, filiale du Groupe Crédit Mutuel Arkéa. Elle est agréée par l'AMF sous le numéro GP-20228 depuis le 23 mars 2022.
Les atouts d'Arkéa REIM
- Groupe bancaire solide : Filiale du Crédit Mutuel Arkéa, garantissant stabilité et sérieux
- Expertise immobilière : Spécialisée dans les solutions d'épargne immobilière innovantes
- Agrément AMF : Société de gestion agréée et régulée par l'Autorité des Marchés Financiers
- Approche ESG : Engagement fort en faveur de l'investissement responsable
- Innovation : Pionnier sur le segment du viager institutionnel en France
Performances et Patrimoine au 31/03/2026
Performances de Silver Avenir
| Année | Performance calendaire |
|---|---|
| 2025 | +0,79% |
| 2024 | +4,03% |
| 2023 | +6,15% |
| 2022 | +5,31% |
| 2021 | +8,80% |
| 2020 (du 30/06 au 31/12) | +7,40% |
Le millésime 2026 n'étant pas achevé, la performance de l'année en cours (+0,23% au 31/03/2026) n'apparaît pas encore dans le tableau des performances calendaires ci-dessus.
Contexte de marché T1 2026
Au premier trimestre 2026, le marché immobilier francilien s'inscrit dans une phase de stabilisation. En Île-de-France, le volume de transactions sur la période novembre 2025 – janvier 2026 atteint 28 820 ventes, en progression de +11% sur un an. Les prix apparaissent globalement stables sur un an (+0,3% entre janvier 2025 et janvier 2026), même s'ils reculent de -1,3% sur trois mois, traduisant des ajustements saisonniers. Les appartements progressent de +0,8% sur un an (6 140 €/m² en moyenne), tandis que les maisons reculent encore de -0,9% sur un an (322 900 € en moyenne).
À Paris, le marché montre des signes de reprise, avec une hausse des prix dans la plupart des arrondissements après une période d'hésitation. Le prix moyen atteint environ 9 720 €/m², en progression de +1,9% sur un an. Certains arrondissements enregistrent des hausses marquées, notamment le 8ème (+6,8%, dépassant à nouveau les 12 000 €/m²), tandis que d'autres zones progressent plus modestement.
En PACA, le marché du luxe confirme sa résilience. Après un ralentissement entre 2022 et 2024, le segment prestige de la Côte d'Azur connaît un rebond significatif des volumes (+30 à +40% sur un an en 2025), porté par une clientèle internationale largement majoritaire (plus de 70% des acquéreurs). Les prix restent orientés à la hausse sur les actifs prime, pouvant atteindre 30 000 à 45 000 €/m² sur les biens les plus recherchés, dans un contexte de rareté foncière structurelle.
Patrimoine immobilier au 31/03/2026
Chiffres Clés du Patrimoine
Situation détaillée du patrimoine
62 biens libérés
Dont 42 rénovés, 35 loués et 20 en cours de rénovation. La provision travaux (22 M€) et la trésorerie disponible constitueront un levier clé pour gérer activement les prochaines libérations.
511 biens occupés
Les seniors occupants continuent de bénéficier de leur droit d'usage et d'habitation, tandis que la valeur des biens progresse mécaniquement pour la SCI.
Poche immobilière : 99%
Dont 81% immobilier occupé, 11% immobilier libéré et 7% frais et droits d'acquisition. La poche financière et de liquidités représente 1% de l'ANR.
Caractéristiques du patrimoine
Valeur libre moyenne
1,72 M€ par bien (valeur médiane : 1 M€), reflétant un patrimoine immobilier haut de gamme.
Surface moyenne
169 m² par bien, offrant des espaces généreux et confortables.
Âge moyen des vendeurs
82 ans avec une espérance de vie résiduelle de 11 ans selon les tables INSEE.
Typologie
63% appartements et 37% maisons, assurant une bonne diversification du patrimoine.
Répartition du Patrimoine
Répartition Géographique (En valeur)
Concentration sur les marchés les plus dynamiques et qualitatifs
Répartition par Typologie (En nombre)
Répartition géographique en nombre de biens
Les principales régions représentées dans le portefeuille de Silver Avenir (au 31/03/2026) :
- Île-de-France : 49% du portefeuille en nombre de biens
- PACA : 30% (Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse)
- Auvergne-Rhône-Alpes : 8% (Ain, Rhône, Haute-Savoie)
- Nouvelle-Aquitaine : 7% (Gironde, Pyrénées-Atlantiques)
- Bretagne : 2%
- Autres régions : Normandie (1%), Occitanie (1%), Pays de la Loire (1%), Centre-Val de Loire / Grand Est / Hauts-de-France (1%)
Profil des vendeurs
Répartition par genre
37% couples, 33% femmes seules, 30% hommes seuls
Motivation principale
32% souhaitent améliorer ou maintenir leur niveau de vie
Autres motivations
15% remboursement de dette, 14% optimisation patrimoniale, 12% projet immobilier, 1% financement d'un projet entrepreneurial
Transmission
12% donation aux proches, 8% préparation de succession, 6% protection du conjoint
Caractéristiques et Modalités d'Investissement
Informations Générales
Accessibilité et Modalités
*Sous réserve des conditions appliquées par chaque assureur. Les performances et taux de rendement s'entendent hors frais de gestion liés au contrat d'assurance-vie.
Acteurs et Prestataires
Contrats d'assurance-vie compatibles
La SCI Silver Avenir est accessible exclusivement via des contrats d'assurance-vie ou de capitalisation. Elle est notamment référencée sur :
- Contrats Suravenir (Opportun Vie, Suravenir Opportunités...)
- Contrats Vie Plus
- Autres contrats d'assurance-vie multisupports haut de gamme
Contactez-nous pour connaître les contrats compatibles et bénéficier de notre accompagnement gratuit pour votre souscription au 01 87 42 16 27.
Les Avantages de la SCI Silver Avenir
Concept innovant et utile
Solution à un enjeu sociétal majeur : l'autonomie financière des seniors et leur maintien à domicile.
Décote attractive
37% de décote moyenne à l'acquisition, offrant un potentiel de revalorisation significatif.
Patrimoine de qualité
Biens haut de gamme d'une valeur moyenne de 1,72 M€, situés à 84% en Île-de-France et PACA.
Faible volatilité
Volatilité de seulement 0,27% sur 1 an, offrant une stabilité appréciable pour les investisseurs.
Performance régulière
+37,29% depuis la création en 2020, soit +5,67% annualisé sur plus de 5 ans.
Groupe solide
Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkea, garantit solidité financière et expertise reconnue.
Diversification
573 biens répartis sur 35 départements, diversifiant les risques locatifs et géographiques.
Fiscalité de l'assurance-vie
Bénéfice de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie pour la transmission et les rachats.
Risques liés à l'investissement dans Silver Avenir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SCI Silver Avenir comporte des risques. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de minimum 8 ans.
Profil de risque SRRI : 3/7
La SCI Silver Avenir présente un profil de risque modéré (3 sur une échelle de 7), reflétant une volatilité contenue mais des risques spécifiques liés à l'immobilier et au viager.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer et le capital investi n'est pas garanti
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse. La liquidité dépend des capacités de rachat de l'assureur
- Risque immobilier : Soumis aux fluctuations du marché immobilier résidentiel
- Risque de marché : Les revenus et la valeur des actifs peuvent varier selon la conjoncture économique
- Risque de longévité : Si l'espérance de vie réelle est supérieure aux tables INSEE, la performance pourrait être impactée
- Risque de gestion discrétionnaire : Les décisions d'investissement sont prises par la société de gestion
- Risque d'endettement : La SCI peut emprunter jusqu'à 40% de ses actifs
- Risque de durabilité : Événements ESG pouvant impacter négativement la valeur des investissements
Contexte de performance T1 2026
Performance T1 2026 : la SCI reste dans une dynamique de ralentissement
La performance du premier trimestre 2026 s'établit à +0,23%, dans la continuité de l'année 2025 (+0,79% sur l'ensemble de l'exercice, après +4,03% en 2024 et +6,15% en 2023). Cette dynamique modérée s'explique toujours principalement par l'absence de nouvelles acquisitions sur la période récente, limitant l'effet des gains techniques habituellement générés par les acquisitions en décote, sans remettre en cause la qualité du portefeuille.
2026, année charnière : accélération des libérations et renforcement de l'asset management
Créée en juillet 2020, la SCI Silver Avenir atteint aujourd'hui un niveau de maturité qui ouvre la voie à de nouveaux leviers de performance. Dans un contexte marqué par une accélération progressive des libérations de biens (62 biens libérés au 31/03/2026, contre 56 fin 2025), l'année 2026 constitue une étape charnière : l'enjeu est d'identifier, pour chaque actif libéré, les meilleures opportunités de création de valeur.
En complément de la revalorisation naturelle de la nue-propriété, Arkéa REIM entend renforcer sa stratégie d'asset management (repositionnement, transformation, restructuration des actifs) en collaboration avec les équipes d'Arkéa Real Estate, en anticipation des libérations attendues en 2027 et 2028.
La provision pour gros travaux de 22 M€, ainsi que la trésorerie disponible, permettront de gérer activement les biens libérés, d'identifier les actifs nécessitant des travaux en vue de leur relocation et de cibler les actifs présentant un potentiel de création de valeur.
Ralentissement de la collecte et impact sur la performance
Le ralentissement de la collecte observé depuis 2023 continue de peser sur le volume des acquisitions (aucune acquisition au T1 2026, comme au T4 2025), ce qui limite mécaniquement la performance régulière du véhicule.
Les causes du ralentissement : les investissements permettent un gain optimisé les trois premières années, puisque majoritairement acquis en nue-propriété. La collecte diminuant, il n'y a plus assez de nouvelles acquisitions pour générer une revalorisation significative par rapport à la taille du fonds.
Signal encourageant : l'évolution de la valeur vénale au premier trimestre 2026 ne concerne qu'une partie du portefeuille, et cette progression modérée reflète une stabilisation progressive des valeurs dans un contexte de reprise graduelle du marché immobilier résidentiel. Le contexte macroéconomique reste toutefois marqué par des tensions géopolitiques et une reprise du marché conditionnée à l'amélioration des conditions de financement (taux de crédit autour de 3,35%).
Notre Avis sur la SCI Silver Avenir
La SCI Silver Avenir se positionne comme une solution innovante et socialement responsable qui répond à un enjeu démographique majeur : l'autonomie financière des seniors et leur maintien à domicile.
Points forts
- Concept innovant et utile : Réponse concrète à un besoin sociétal croissant (doublement des +75 ans d'ici 2060)
- Performance historique solide : +37,29% depuis la création, soit +5,67% annualisé
- Décote attractive : 37% en moyenne à l'acquisition, offrant un potentiel de revalorisation
- Patrimoine de qualité : 573 biens haut de gamme (1,72 M€ en moyenne) situés à 84% en Île-de-France et PACA
- Faible volatilité : 0,27% sur 1 an, offrant une stabilité remarquable
- Groupe bancaire solide : Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkea
- Diversification : 573 biens sur 35 départements, mutualisant les risques
- Fiscalité avantageuse : Bénéfice du cadre fiscal de l'assurance-vie
- Accessibilité : Investissement possible dès quelques milliers d'euros via assurance-vie
- Stabilisation progressive des valeurs : L'évolution de la valeur vénale se stabilise au T1 2026, signal encourageant dans un contexte de reprise graduelle du marché
Points de vigilance
- Performance encore modérée : +0,23% au T1 2026, dans la continuité de 2025 (+0,79% sur l'année), liée à l'absence d'acquisitions
- Ralentissement de la collecte : Impact sur les nouvelles acquisitions et la performance court terme
- Absence d'acquisitions récentes : Aucune nouvelle acquisition au T1 2026, comme au T4 2025
- Liquidité assurée par l'assureur : Dépendance aux capacités de rachat de l'assureur
- Durée de placement : Minimum 8 ans recommandés, incompatible avec un besoin de liquidité court terme
Pour qui est faite Silver Avenir ?
La SCI Silver Avenir s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier résidentiel de qualité avec une décote attractive
- Souhaitent diversifier leur allocation en assurance-vie au-delà des fonds en euros et OPCVM traditionnels
- Sont sensibles aux enjeux sociétaux et à l'investissement responsable (ESG)
- Acceptent une volatilité modérée (profil de risque 3/7)
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Valorisent la stabilité et la faible volatilité (0,27% sur 1 an)
- Souhaitent bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie
Notre recommandation
La SCI Silver Avenir est une excellente solution innovante et responsable qui présente de nombreux atouts fondamentaux : concept socialement utile, patrimoine de qualité exceptionnelle, décote attractive de 37%, performance historique solide (+37,29% depuis 2020), faible volatilité et adossement à un groupe bancaire solide (Crédit Mutuel Arkea).
Le principal défi actuel reste le ralentissement de la collecte. Bien que le produit soit de grande qualité avec 573 biens haut de gamme valorisés 985 M€, l'absence de nouvelles souscriptions continue de peser sur la performance, qui s'établit à +0,23% au T1 2026 après +0,79% sur l'ensemble de 2025 (contre +4,03% en 2024 et +6,15% en 2023). Pour que Silver Avenir retrouve son plein potentiel, il est essentiel que la collecte reparte, permettant ainsi de nouvelles acquisitions avec décote et de poursuivre la stratégie gagnante historique.
Points positifs structurels à souligner :
- Qualité intrinsèque du patrimoine : 573 biens d'exception (valeur moyenne 1,72 M€) situés à 84% en Île-de-France et PACA
- Stabilisation progressive des valeurs d'expertise : Confirmée au T1 2026, signal encourageant après les phases d'ajustement
- Amélioration des conditions de financement : Taux de crédit immobilier stabilisés autour de 3,35%, favorisant la reprise du marché
- Levier majeur à venir en 2027-2028 : Accélération anticipée des libérations de biens, avec possibilité de matérialiser les plus-values latentes (décote de 37% à l'acquisition)
- 2026, année charnière : Accélération des libérations (62 biens fin T1 2026 contre 56 fin 2025) et renforcement de la stratégie d'asset management pour piloter les biens libérés et créer de la valeur
Notre conseil : Silver Avenir reste une très bonne SCI avec un potentiel attractif, mais elle souffre actuellement d'un manque de collecte. Pour les investisseurs qui croient au concept du viager institutionnel et à la qualité du patrimoine constitué, c'est une opportunité intéressante. Cependant, il est crucial que la collecte reparte pour que le fonds puisse retrouver sa dynamique de performance.
Elle peut constituer une composante intéressante d'une allocation diversifiée en assurance-vie, à hauteur de 10 à 20% maximum du patrimoine financier. Elle ne devrait pas être le seul support immobilier mais s'intégrer dans une stratégie globale incluant SCPI, OPCI ou immobilier direct.
Pour les investisseurs prudents ou ayant un horizon inférieur à 8 ans, nous recommandons de privilégier des supports moins volatils ou plus liquides. Pour les profils équilibrés à dynamiques avec un horizon long terme, Silver Avenir constitue une opportunité d'accès à un patrimoine immobilier de qualité avec une décote attractive, à condition d'accepter le contexte actuel de ralentissement temporaire.
Intéressé par la SCI Silver Avenir ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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Questions Fréquentes sur la SCI Silver Avenir
Au 31/03/2026, la SCI Silver Avenir affiche une performance cumulée de +37,29% depuis sa création en juin 2020, soit +5,67% annualisé. La performance du premier trimestre 2026 est de +0,23%, après +0,79% sur l'ensemble de 2025 et +4,03% en 2024. La valeur liquidative s'établit à 137,29€ pour un actif net de 892 M€.
La SCI Silver Avenir est accessible exclusivement en unité de compte via un contrat d'assurance-vie ou un PER. Elle est référencée chez plusieurs assureurs : Suravenir, Spirica et Generali. L'investissement minimum varie selon les contrats. Le support ne peut pas dépasser 30% de l'encours du contrat. Contactez-nous pour connaître les contrats compatibles et bénéficier d'un accompagnement personnalisé.
La SCI Silver Avenir prélève 2% de frais d'entrée et 1,428% de frais de gestion annuels. Chez Comment Bien Investir, nous proposons des conditions avantageuses avec 0% de frais d'entrée sur de nombreux contrats d'assurance-vie partenaires. Les frais de gestion du contrat d'assurance-vie (variables selon l'assureur) s'ajoutent aux frais de la SCI.
La SCI Silver Avenir présente un profil de risque modéré (3/7 sur l'échelle SRRI) avec une volatilité historiquement faible (0,27% sur 1 an au 31/03/2026). Les principaux risques sont : le risque de perte en capital, le risque immobilier lié au marché résidentiel, le risque de liquidité (la liquidité est assurée par l'assureur), et le risque de sur-longévité des vendeurs. La durée de placement recommandée est de minimum 8 ans.
La SCI Silver Avenir bénéficie de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie : exonération des plus-values après 8 ans (dans la limite des abattements annuels de 4 600€ pour une personne seule ou 9 200€ pour un couple), transmission avantageuse (abattement de 152 500€ par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans). De plus, les unités de compte immobilières détenues en assurance-vie ne sont pas soumises à l'IFI.
Au T1 2026, la performance s'établit à +0,23%, dans la continuité de 2025 (+0,79% sur l'année). Cette dynamique reste liée au ralentissement de la collecte et à l'absence de nouvelles acquisitions récentes. La qualité intrinsèque du patrimoine (573 biens valorisés 985 M€ en pleine propriété) reste intacte, et les valeurs se stabilisent progressivement, dans un contexte de reprise graduelle du marché immobilier résidentiel. 2026 s'annonce comme une année charnière, avec l'accélération des libérations de biens (62 au 31/03/2026 contre 56 fin 2025) et le renforcement de la stratégie d'asset management d'Arkéa REIM, en anticipation des libérations attendues en 2027 et 2028.
Silver Avenir (Arkéa REIM) et ViaGénérations (Turgot AM) sont toutes deux des SCI spécialisées en viager immobilier. Silver Avenir se distingue par son positionnement sur l'immobilier résidentiel haut de gamme (valeur moyenne 1,72 M€) concentré en Île-de-France et PACA, avec un viager 100% bouquet (sans rente). ViaGénérations a un patrimoine plus diversifié géographiquement. Les deux SCI ont bien résisté à la crise immobilière de 2023-2024 grâce à la décote du viager.
La SCI Silver Avenir est référencée sur de nombreux contrats d'assurance-vie : Linxea Avenir 2 (Suravenir), Linxea Spirit 2 (Spirica), Lucya Cardif, Placement-direct Vie (Suravenir), Sérénipierre (Suravenir), et d'autres contrats via les réseaux CGPI. Chez Comment Bien Investir, nous vous orientons vers le contrat le plus adapté à votre situation. Lancer votre souscription.
Documents de la SCI Silver Avenir
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Avertissement Important
Le capital investi en SCI Silver Avenir n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile Immobilière (SCI). La SCI Silver Avenir présente un profil de risque modéré (3/7) avec des risques spécifiques liés à l'immobilier, au viager et à la longévité.
Performances passées : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. La performance de +0,23% au premier trimestre 2026 s'inscrit dans un contexte de ralentissement de la collecte et d'absence d'acquisitions récentes.
Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif dans le cadre de votre stratégie patrimoniale globale. Vous devez prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant d'investir.