COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Comparatif indépendant des deux principaux fonds d'usufruit de parts de SCPI | Structure, frais, fiscalité et flux prévisionnels pour les personnes morales à l'IS
Deux fonds d'usufruit de SCPI, deux approches différentes
L'investissement en usufruit de parts de SCPI est devenu l'un des placements de référence pour les personnes morales à l'IS qui recherchent un placement de trésorerie performant avec un amortissement comptable déductible. Deux fonds dominent aujourd'hui ce marché de niche : la SAS Wenova Usufruit 2 et la SC France Valley USU Select 2026.
Si les deux fonds reposent sur le meme mécanisme — l'acquisition d'usufruit temporaire de parts de SCPI pour capter les loyers avec une décote — leurs structures, leurs frais et leur historique différent significativement. Ce comparatif indépendant a pour objectif de vous aider à comprendre ces differences et a déterminer lequel est le plus adapté à votre situation.
SAS Wenova Usufruit 2
SC France Valley USU Select 2026
Comparatif général : les critères clés face a face
| Critère | SAS Wenova Usufruit 2 | SC France Valley USU Select 2026 |
|---|---|---|
| Structure juridique | SAS à capital variable (IS) via SC Wenova Usufruit Optima II (SC transparente IR) | SC translucide |
| Cible investisseurs | PM à l'IS | PM à l'IS |
| Ticket minimum | 100 000 € | 100 000 € |
| Durée de vie | 99 ans (millésimé) | 99 ans (millésimé) |
| Durée cible | 8 ans | 10 ans |
| TRI cible (non garanti) | 6 à 8 % | 5,5 a 7 % |
| Durée des usufruits | 3 à 20 ans | 3 à 10 ans |
| Indicateur SRI | 3 / 7 | 3 / 7 |
| Dépositaire | ODDO BHF SCA | Société Générale |
| Code ISIN | FR00140139N0 | — |
| Période de blocage | 1 an | Variable |
| Frais d'entrée standards | 6 % | 7 % HT |
| Frais d'entrée via Comment Bien Investir | 5 % | 5 % |
| Délai de jouissance | 5 mois | 5 mois max |
| Distribution | Trimestrielle | Trimestrielle |
| Endettement max | 15 % de l'actif net | 40 % LTV |
| ESG / SFDR | — | 2/3 Articlé 8 ou 9 |
| Track record | Nouveau (2024) | 10 ans, 25 fonds, >8 % TRI brut |
Les TRI sont non garantis
Les objectifs de TRI affiches par les deux fonds sont des estimations fondées sur des hypothèses de marché. Ils ne constituent en aucun cas une promesse de rendement. Il existe un risque de perte en capital et de liquidité.
Structure des frais : des modèles opposés
| Type de frais | Wenova Usufruit 2 | France Valley USU Select 2026 |
|---|---|---|
| Frais d'entrée standards | 6 % | 7 % HT |
| Frais d'entrée via Comment Bien Investir | 5 % | 5 % |
| Frais de gestion annuels | 1,95 % | 0 % |
| Commission de performance | 0 % | 14 % HT sur plus-value |
| Commission de rachat | 10 % max (avant liquidation), 0 % à la liquidation | 0 % |
| Rémunération SDG SCPI | Incluse | 5 a 7 % (moy. 6,2 %) |
Deux modèles de rémunération opposés
- France Valley ne prélevé aucun frais de gestion annuel. Sa rémunération repose sur la commission de performance (14 % HT sur la plus-value brute), prélevée uniquement si le fonds génère du gain. C'est un alignement d'intérêts fort avec l'investisseur.
- Wenova prélevé des frais de gestion annuels de 1,95 % mais ne facture aucune commission de performance. La commission de rachat de 10 % max ne s'applique qu'en cas de sortie anticipée avant la liquidation du fonds — elle est de 0 % à l'échéance des 8 ans.
- Les frais d'entrée sont réduits à 5 % pour les deux fonds via Comment Bien Investir (contre 6 % en standard chez Wenova et 7 % HT chez France Valley). Les TRI cibles communiqués sont nets de frais de gestion.
Simulations de flux prévisionnels : 100 000 € investis dans chaque fonds
Simulations à titre strictement indicatif
Les tableaux ci-dessous sont des simulations simplifiées établies sur la base d'hypothèses de marché. Les montants présentés ne constituent en aucun cas une promesse de rendement. Les flux réels seront différents et dépendront de la composition effective du portefeuille, des taux de distribution des SCPI sous-jacentes, des clés de démembrement négociées et des conditions de marché. Le capital, la liquidité et le rendement ne sont pas garantis.
SAS Wenova Usufruit 2 — Simulation sur 8 ans
Simulation basée sur les hypothèses de la brochure Wenova : clé d'usufruit moyenne de 29 %, coupon annuel en pleine propriété de 5,5 %, frais de gestion SAS 1,95 %/an — scénario médian (TRI ≈ 7 %). Les montants réels seront nécessairement différents de cette simulation.
| Année | Distribution totale | Dont réduction capital | Dont plus-value |
|---|---|---|---|
| 2026 | 9 100 € | 6 700 € | 2 400 € |
| 2027 | 18 600 € | 13 700 € | 4 900 € |
| 2028 | 18 800 € | 13 800 € | 5 000 € |
| 2029 | 18 800 € | 13 800 € | 5 000 € |
| 2030 | 18 600 € | 13 600 € | 5 000 € |
| 2031 | 18 100 € | 13 200 € | 4 900 € |
| 2032 | 17 500 € | 12 800 € | 4 700 € |
| 2033 | 16 600 € | 12 400 € | 4 200 € |
| TOTAL | 136 100 € | 100 000 € | 36 100 € |
| Scénario | TRI estimé | Plus-value simulée | Distribution totale simulée |
|---|---|---|---|
| Pessimiste | ≈ 6 % | +28 000 € | 128 000 € |
| Médian | ≈ 7 % | +36 100 € | 136 100 € |
| Optimiste | ≈ 8 % | +45 000 € | 145 000 € |
SC France Valley USU Select — Simulation sur 12 ans
Simulation issue d'un précédent millésimé à titre indicatif uniquement — scénario médian (TRI ≈ 6,25 %). Les rendements réels du millésimé 2026 seront nécessairement différents : composition du portefeuille, clés de démembrement et conditions de marché varieront.
| Année | Distribution totale | Dont réduction capital | Dont plus-value |
|---|---|---|---|
| 2025 | 1 400 € | 1 100 € | 300 € |
| 2026 | 14 100 € | 10 200 € | 3 900 € |
| 2027 | 16 500 € | 13 000 € | 3 500 € |
| 2028 | 16 700 € | 13 200 € | 3 500 € |
| 2029 | 16 300 € | 12 900 € | 3 400 € |
| 2030 | 15 800 € | 12 500 € | 3 300 € |
| 2031 | 11 900 € | 9 500 € | 2 400 € |
| 2032 | 11 600 € | 8 000 € | 3 600 € |
| 2033 | 10 200 € | 6 900 € | 3 300 € |
| 2034 | 8 700 € | 5 900 € | 2 800 € |
| 2035 | 7 700 € | 5 100 € | 2 600 € |
| 2036 | 2 500 € | 1 700 € | 800 € |
| TOTAL | 133 400 € | 100 000 € | 33 400 € |
| Scénario | TRI estimé | Plus-value simulée | Distribution totale simulée |
|---|---|---|---|
| Pessimiste | ≈ 5,5 % | +25 000 € | 125 000 € |
| Médian | ≈ 6,25 % | +33 400 € | 133 400 € |
| Optimiste | ≈ 7 % | +42 000 € | 142 000 € |
Les flux réels seront différents de ces simulations
Ces projections sont des simulations simplifiées à titre strictement indicatif et ne constituent pas une promesse de rendement. Les rendements réels varieront selon la composition du portefeuille, les taux de distribution des SCPI sous-jacentes et les conditions de marché. Le capital, la liquidité et le rendement ne sont pas garantis. La simulation France Valley est issue d'un précédent millésimé et ne préjuge en aucun cas des performances du millésimé 2026, dont la composition et les flux seront différents.
Quel fonds d'usufruit de SCPI pour votre société ?
Nos conseillers analysent votre situation fiscale et vos objectifs pour vous orienter vers la solution la plus adaptée. Notre accompagnement est inclus, sans frais supplémentaires.
01 87 42 16 27 · Sans engagement · Conseil gratuit · Frais d'entrée réduits à 5 %
Mécanismes fiscaux pour les PM à l'IS
Les deux fonds sont structures en sociétés civiles translucides. Pour Wenova, la PM à l'IS investit via la SC Wenova Usufruit Optima II, société civile fiscalement transparente à l'IR, qui détient les usufruits de SCPI (notamment européennes). L'investisseur est directement imposé sur sa quote-part des revenus comme s'il detenait les usufruits en direct. L'amortissement est pratiqué au niveau de la PM et vient reduire le résultat fiscal.
Les trois leviers fiscaux
1. Amortissement de l'usufruit — L'usufruit temporaire est un actif amortissable linéairement sur la durée recommandée du fonds : 12 500 €/an pour Wenova (100 000 € / 8 ans), 10 000 €/an pour France Valley (100 000 € / 10 ans). Cette charge est intégralement déductible du résultat fiscal.
2. Revenus européens non imposables en France — Les revenus issus de SCPI européennes sont généralement non imposables en France grâce aux conventions fiscales. L'amortissement reste intégralement déductible, ce qui peut créer un déficit fiscal meme avec des revenus totaux positifs.
3. Report des déficits — Les déficits génères sont imputables sur l'ensemble des revenus de la PM : bénéfices d'exploitation, plus-values, revenus financiers. Report en avant illimité (1 M€ + 50 % de l'excédent) ou report en arriere sur l'exercice précédent (carry-back, 1 M€ max).
Impact fiscal illustratif — Exemple pour 100 000 € (Wenova)
Simulation pour un investissement de 100 000 € en usufruit 8 ans (clé 29 %), distribution annuelle en pleine propriété de 5,5 %. Le scénario de référence retenu est 50 % France / 50 % Europe, correspondant à l'orientation du fonds via la SC Optima II. Ces montants sont des estimations simplifiées : les résultats fiscaux réels dépendront de la composition effective du portefeuille et des revenus perçus.
| 100 % France | 75 % FR / 25 % Europe | 50 % FR / 50 % Europe | |
|---|---|---|---|
| Revenus totaux annuels | 19 000 € | 19 000 € | 19 000 € |
| Dont revenus français | 19 000 € | 14 250 € | 9 500 € |
| Dont revenus européens | 0 € | 4 750 € | 9 500 € |
| Amortissement annuel | -12 500 € | -12 500 € | -12 500 € |
| Résultat soumis à l'IS | 6 500 € | 1 750 € | -3 000 € |
Scénario illustratif (50/50) : déficit fiscal de -3 000 €/an
- Dans cette simulation avec une allocation à 50 % de SCPI européennes, le résultat fiscal annuel serait de -3 000 €. Ce montant est une estimation : le résultat réel dépendra de la composition effective du portefeuille.
- Ce déficit est reportable sur les autres revenus de la PM à l'IS (bénéfices d'exploitation, plus-values, revenus financiers).
- Sur 8 ans, le déficit fiscal cumulé atteindrait -24 000 € dans cette simulation, soit une économie d'IS potentielle de 6 000 € a 6 600 € (taux d'IS de 25 % a 27,5 %). Les chiffres réels seront différents.
- Le meme mécanisme s'applique a France Valley. L'amortissement est de 10 000 €/an (100 000 € / 10 ans). L'impact fiscal dépend de la part de SCPI européennes dans chaque fonds.
Calcul illustratif : Revenus = (100 000 € / 29 %) × 5,5 % = 19 000 €/an | Amortissement = 100 000 € / 8 ans = 12 500 €/an. Les revenus européens ne sont pas imposables en France (conventions fiscales). Seuls les revenus français sont soumis à l'IS apres déduction de l'amortissement. Les montants réels dépendront des rendements effectifs des SCPI sous-jacentes.
Diversification et composition des portefeuilles
Sociétés de gestion en portefeuille — Wenova Usufruit 2
Le fonds s'appuie sur un portefeuille diversifié d'usufruits de SCPI gérées par les sociétés de gestion suivantes (liste non exhaustive) : Arkea REIM, Epsicap, Paref Gestion, Sogenial Immobilier, Alderan, Norma Capital, Remake Asset Management, Atland Voisin, Edmond de Rothschild REIM et Mata Capital.
Sociétés de gestion en portefeuille — France Valley
France Valley, leader du marché de l'usufruit de SCPI avec plus de 10 ans d'historique et 25 fonds gérés, dispose d'un accès privilégié à l'ensemble des sociétés de gestion de SCPI du marché. La composition exacte du portefeuille USU Select 2026 sera communiquée aux investisseurs.
Composition type des portefeuilles
Les deux fonds investissent dans des usufruits de SCPI diversifiées par typologie d'actifs (bureaux, commerces, logistique, sante, résidentiel, hôtellerie, diversifié/mixte) et par zone géographique (France et Europe : Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Espagne, Italie, pays nordiques). La part de SCPI européennes est un levier fiscal majeur pour les PM à l'IS.
Les durées d'usufruit vont de 3 à 20 ans pour Wenova et de 3 à 10 ans pour France Valley. Un mix de durées permet d'étaler les flux et de lisser le rendement sur la durée du fonds.
Synthèse : avantages comparés
| Critère | Avantage Wenova | Avantage France Valley |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | Meme ticket (100 k€) | Meme ticket (100 k€) |
| TRI cible | Plus élevé (6-8 %) | 5,5-7 % |
| Frais récurrents | 1,95 % | 0 % frais de gestion |
| Frais d'entrée via CBI | 5 % (vs 6 % standard) | 5 % (vs 7 % HT standard) |
| Sortie anticipée | Commission 10 % max (0 % à liquidation) | Pas de commission de rachat |
| Durée du placement | Plus courte (8 ans) | 10 ans |
| Track record | Nouveau | 10 ans d'historique, 80 % part de marché |
| Risque (SRI) | 3 / 7 | 3 / 7 |
Quel fonds pour quel profil ?
SAS Wenova Usufruit 2
Via SC Optima II pour les PM à l'IS
Pour les PM à l'IS recherchant un TRI potentiellement plus élevé, acceptant un horizon de 8 ans et une commission de rachat en cas de sortie anticipée.
SC France Valley USU Select 2026
SC translucide pour les PM à l'IS
Pour les PM à l'IS privilégiant l'absence de frais de gestion récurrents, la flexibilité de sortie et un track record établi de leader du marché.
Les deux fonds peuvent etre complémentaires
- Rien n'empêche de répartir un investissement entre les deux fonds pour diversifiér le risque de gestion et combiner les avantages respectifs.
- Pour les montants supérieurs à 200 000 €, la diversification entre les deux fonds est une approche prudente.
- Chaque fonds génère également du déficit fiscal grâce à l'amortissement de l'usufruit, reportable sur les autres revenus de la PM.
Deux solutions de qualité, complémentaires
- Les deux fonds sont des solutions solides et pertinentes pour placer la trésorerie d'une PM à l'IS en usufruit de SCPI. Il n'y a pas de mauvais choix : chacun présente des atouts réels selon vos priorités (durée, frais, track record).
- Wenova se distingue par un horizon plus court (8 ans) et un TRI cible potentiellement plus élevé, tandis que France Valley apporte un historique de 10 ans et l'absence de frais de gestion récurrents.
- Pour les montants supérieurs à 200 000 €, combiner les deux fonds est une approche prudente qui diversifié le risque de gestion.
Besoin d'un avis personnalisé ?
Nous analysons gratuitement votre situation patrimoniale et fiscale pour déterminer quel fonds d'usufruit est le plus adapté à vos objectifs.
Tel. 01 87 42 16 27 · Frais d'entrée réduits à 5 % · Aucun frais supplémentaire via Comment Bien Investir
Questions fréquentes
Quelle est la difference fondamentale entre Wenova Usufruit 2 et France Valley USU Select ?
Les deux fonds investissent dans l'usufruit temporaire de parts de SCPI. La difference principale est la structure : Wenova utilise une SAS à l'IS avec une sous-structure SC Optima II transparente à l'IR pour les SCPI européennes, tandis que France Valley propose une SC directement translucide. France Valley dispose d'un track record de plus de 10 ans (25 fonds, >8 % TRI brut) et de 80 % de parts de marché, tandis que Wenova en est à son 2nd millésimé.
Puis-je investir dans les deux fonds en meme temps ?
Oui, et c'est meme une approche pertinente pour les montants supérieurs à 200 000 €. Cela permet de diversifiér le risque de gestion entre deux sociétés différentes et de combiner les avantages respectifs : durée plus courte chez Wenova (8 ans), track record et absence de frais de gestion chez France Valley. Contactez-nous pour étudier la répartition optimale.
Comment fonctionne l'amortissement pour une PM à l'IS ?
L'usufruit temporaire est un actif incorporel amortissable linéairement sur la durée du fonds. Pour 100 000 € investis, l'amortissement est de 12 500 €/an sur 8 ans (Wenova) ou 10 000 €/an sur 10 ans (France Valley). Cette charge est intégralement déductible du résultat fiscal. Combinée aux revenus européens non taxés en France, elle peut génèrer un déficit fiscal reportable sur les autres revenus de votre société.
Les TRI affiches sont-ils comparables ?
Pas directement. Wenova affiche un TRI cible de 6-8 % sur 8 ans, France Valley de 5,5-7 % sur 10 ans. Les hypothèses sous-jacentes, les structures de frais et les durées différent. De plus, France Valley prélevé une commission de performance de 14 % HT sur la plus-value, tandis que Wenova facture des frais de gestion annuels de 1,95 % sans commission de performance. Seul un conseiller peut vous aider a comparér les rendements nets réels dans votre situation fiscale.
Quels sont les risques communs aux deux fonds ?
Les deux fonds présentent un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lie aux SCPI sous-jacentes (baisse des loyers, vacance locative, dépréciation des actifs). L'investissement en usufruit est à fonds perdus : à l'échéance du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Le capital est récupéré progressivement via les distributions trimestrielles. Échelle de risque SRI : 3/7 pour les deux fonds.
Comment souscrire à l'un ou l'autre de ces fonds ?
En tant que conseiller en gestion de patrimoine indépendant, nous vous accompagnons gratuitement dans la souscription aux deux fonds avec des frais d'entrée réduits à 5 % (contre 6 % chez Wenova et 7 % HT chez France Valley en standard). Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, vous recommandons le fonds le plus adapté, et gérons l'ensemble du processus. Appelez-nous au 01 87 42 16 27 ou contactez-nous en ligne.
Pour aller plus loin
SAS Wenova Usufruit 2
Analyse complete du fonds Wenova
France Valley USU Select 2026
Analyse complete du fonds France Valley
Placement trésorerie d'entreprise
Toutes nos solutions pour les sociétés
Démembrement immobilier
Comprendre le mécanisme NP/usufruit
Investir en SCPI
Guide complet des SCPI de rendement
Usufruit SCPI et trésorerie
Guide complet pour les sociétés à l'IS
Solutions entreprise et dirigeant
Solutions patrimoniales pour les entreprises
Clés de démembrement SCPI
Comprendre la répartition NP/usufruit
Comment Bien Investir — Conseiller en Investissements Financiers (CIF) — ORIAS 22004462 — ANACOFI-CIF E010271