COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Wenova Usufruit 2 ou France Valley USU Select : quel fonds d'usufruit de SCPI choisir ?
Comparatif indépendant des deux principaux fonds d'usufruit de parts de SCPI : structure, frais, fiscalité et flux prévisionnels pour les personnes morales à l'impôt sur les sociétés
Deux fonds d'usufruit de SCPI, deux approches différentes
L'investissement en usufruit de parts de SCPI est devenu l'un des placements de référence pour les personnes morales à l'IS qui recherchent un placement de trésorerie performant assorti d'un amortissement comptable déductible. Deux fonds dominent aujourd'hui ce marché de niche : la SAS Wenova Usufruit 2 et la SC France Valley USU Select 2026.
Les deux fonds reposent sur le même mécanisme : l'acquisition de l'usufruit temporaire de parts de SCPI, qui permet de percevoir les loyers en n'acquittant qu'une fraction du prix de la part. Leurs structures, leurs modèles de frais et leur historique diffèrent en revanche sensiblement. Ce comparatif a pour objet d'exposer ces différences afin de déterminer lequel correspond à votre situation.
SAS Wenova Usufruit 2
SC France Valley USU Select 2026
Comparatif général : les critères clés face à face
| Critère | SAS Wenova Usufruit 2 | SC France Valley USU Select 2026 |
|---|---|---|
| Structure juridique | SAS à capital variable soumise à l'IS | SC translucide |
| Investisseurs visés | Personnes morales à l'IS | Personnes morales à l'IS |
| Ticket minimum | 100 000 € | 100 000 € |
| Durée de vie statutaire | 99 ans (fonds millésimé) | 99 ans (fonds millésimé) |
| Durée cible | 8 ans | 10 ans |
| TRI cible net (non garanti) | 6 à 8 % | 5,5 à 7 % |
| Durée des usufruits acquis | 3 à 20 ans | 3 à 10 ans |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 / 7 | 3 / 7 |
| Dépositaire | ODDO BHF SCA | Société Générale |
| Code ISIN | FR00140139N0 | Non communiqué |
| Période de blocage | 1 an | Variable |
| Frais d'entrée standards | 6 % | 7 % HT |
| Frais d'entrée via Comment Bien Investir | 5 % | 5 % |
| Délai de jouissance | 5 mois | 5 mois maximum |
| Distribution | Trimestrielle | Trimestrielle |
| Endettement maximum | 15 % de l'actif net | 40 % de LTV |
| Classification SFDR | Non communiquée | Deux tiers des actifs en article 8 ou 9 |
| Historique de la société de gestion | 2e millésime (2024) | 10 ans, 25 fonds gérés |
Attention aux comparaisons de rendement
France Valley communique un historique de plus de 8 % de TRI brut sur ses millésimes antérieurs. Ce chiffre n'est pas comparable aux TRI cibles de 5,5 à 7 % et de 6 à 8 % affichés dans ce tableau, qui sont des TRI nets. Un TRI brut s'entend avant frais de gestion et avant commission de performance : l'écart entre les deux mesures peut atteindre plusieurs points.
Les TRI cibles ne sont pas garantis
Les objectifs de rendement affichés par les deux fonds sont des estimations fondées sur des hypothèses de marché. Ils ne constituent en aucun cas une promesse de rendement. L'investissement présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Structure des frais : deux modèles opposés
| Type de frais | Wenova Usufruit 2 | France Valley USU Select 2026 |
|---|---|---|
| Frais d'entrée standards | 6 % | 7 % HT |
| Frais d'entrée via Comment Bien Investir | 5 % | 5 % |
| Frais de gestion annuels | 1,95 % | 0 % |
| Commission de performance | 0 % | 14 % HT sur la plus-value |
| Commission de rachat | 10 % maximum en sortie anticipée, 0 % à la liquidation | 0 % |
| Rémunération des sociétés de gestion des SCPI | Incluse | 5 à 7 % (moyenne 6,2 %) |
Deux modèles de rémunération opposés
- France Valley ne prélève aucun frais de gestion annuel. Sa rémunération repose sur la commission de performance de 14 % HT sur la plus-value brute, due uniquement si le fonds dégage un gain. C'est un alignement d'intérêts fort avec l'investisseur, mais qui devient coûteux si le fonds performe bien.
- Wenova prélève des frais de gestion annuels de 1,95 % mais ne facture aucune commission de performance. Ces frais sont dus quelle que soit la performance. En contrepartie, la totalité du gain revient à l'investisseur. La commission de rachat de 10 % maximum ne s'applique qu'en cas de sortie anticipée : elle est nulle à l'échéance des 8 ans.
- Les frais d'entrée sont ramenés à 5 % pour les deux fonds via Comment Bien Investir, contre 6 % en standard chez Wenova et 7 % HT chez France Valley. Les TRI cibles communiqués s'entendent nets de frais de gestion.
Simulations de flux : 100 000 € investis dans chaque fonds
Simulations à titre strictement indicatif
Les tableaux ci-dessous sont des simulations simplifiées établies sur la base d'hypothèses de marché. Les montants présentés ne constituent en aucun cas une promesse de rendement. Les flux réels seront différents : ils dépendront de la composition effective du portefeuille, des taux de distribution des SCPI sous-jacentes, des clés de démembrement négociées et des conditions de marché. Le capital, la liquidité et le rendement ne sont pas garantis.
SAS Wenova Usufruit 2 : simulation sur 8 ans
Hypothèses issues de la brochure Wenova : clé d'usufruit moyenne de 29 %, coupon annuel en pleine propriété de 5,5 %, frais de gestion de 1,95 % par an. Scénario médian correspondant à un TRI d'environ 7 %.
| Année | Distribution totale | Dont réduction de capital | Dont plus-value |
|---|---|---|---|
| 2026 | 9 100 € | 6 700 € | 2 400 € |
| 2027 | 18 600 € | 13 700 € | 4 900 € |
| 2028 | 18 800 € | 13 800 € | 5 000 € |
| 2029 | 18 800 € | 13 800 € | 5 000 € |
| 2030 | 18 600 € | 13 600 € | 5 000 € |
| 2031 | 18 100 € | 13 200 € | 4 900 € |
| 2032 | 17 500 € | 12 800 € | 4 700 € |
| 2033 | 16 600 € | 12 400 € | 4 200 € |
| Total | 136 100 € | 100 000 € | 36 100 € |
| Scénario | TRI estimé | Plus-value simulée | Distribution totale simulée |
|---|---|---|---|
| Pessimiste | environ 6 % | +28 000 € | 128 000 € |
| Médian | environ 7 % | +36 100 € | 136 100 € |
| Optimiste | environ 8 % | +45 000 € | 145 000 € |
SC France Valley USU Select : simulation issue d'un millésime antérieur
Une durée observée de 12 ans pour une durée cible de 10 ans
La simulation ci-dessous provient d'un millésime antérieur dont les flux se sont étalés sur douze exercices, alors que la durée cible affichée pour le millésime 2026 est de dix ans. Cet écart illustre un point de vigilance réel : la durée de vie effective d'un fonds d'usufruit dépend des maturités des usufruits acquis et de leur rythme d'extinction. Elle peut dépasser la durée cible, ce qui allonge d'autant la période avant récupération complète des flux.
Scénario médian correspondant à un TRI d'environ 6,25 %. Les flux du millésime 2026 seront nécessairement différents : la composition du portefeuille, les clés de démembrement et les conditions de marché varieront.
| Année | Distribution totale | Dont réduction de capital | Dont plus-value |
|---|---|---|---|
| 2025 | 1 400 € | 1 100 € | 300 € |
| 2026 | 14 100 € | 10 200 € | 3 900 € |
| 2027 | 16 500 € | 13 000 € | 3 500 € |
| 2028 | 16 700 € | 13 200 € | 3 500 € |
| 2029 | 16 300 € | 12 900 € | 3 400 € |
| 2030 | 15 800 € | 12 500 € | 3 300 € |
| 2031 | 11 900 € | 9 500 € | 2 400 € |
| 2032 | 11 600 € | 8 000 € | 3 600 € |
| 2033 | 10 200 € | 6 900 € | 3 300 € |
| 2034 | 8 700 € | 5 900 € | 2 800 € |
| 2035 | 7 700 € | 5 100 € | 2 600 € |
| 2036 | 2 500 € | 1 700 € | 800 € |
| Total | 133 400 € | 100 000 € | 33 400 € |
| Scénario | TRI estimé | Plus-value simulée | Distribution totale simulée |
|---|---|---|---|
| Pessimiste | environ 5,5 % | +25 000 € | 125 000 € |
| Médian | environ 6,25 % | +33 400 € | 133 400 € |
| Optimiste | environ 7 % | +42 000 € | 142 000 € |
Quel fonds d'usufruit de SCPI pour votre société ?
Communiquez-nous le montant que vous envisagez de placer, votre horizon et votre situation fiscale : nous vous indiquons lequel des deux fonds correspond à votre cas, et pourquoi.
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Mécanismes fiscaux pour les personnes morales à l'IS
Les deux fonds n'ont pas le même régime. France Valley USU Select est une société civile translucide : l'associé est imposé sur sa quote-part de résultat comme s'il détenait les usufruits en direct, et pratique l'amortissement dans ses propres comptes. Wenova Usufruit 2 est une SAS soumise à l'IS : l'amortissement des usufruits est pratiqué au sein du fonds et vient réduire son propre résultat imposable, le TRI cible s'entendant net de cet impôt. Pour sa poche de SCPI européennes, la SAS investit au travers d'une société civile à l'IR de droit commun, fiscalement translucide, dont le résultat est imposé chez son associé selon le régime propre à celui-ci.
Les trois leviers fiscaux
1. Amortissement de l'usufruit. L'usufruit temporaire est un actif amortissable linéairement sur la durée recommandée du fonds : 12 500 € par an pour un usufruit de 100 000 € sur 8 ans, 10 000 € par an pour 100 000 € sur 10 ans. Cette charge est intégralement déductible du résultat fiscal, chez l'associé pour une société civile translucide, au sein du véhicule pour une SAS soumise à l'IS.
2. Revenus européens non imposables en France. Les revenus issus de SCPI européennes sont généralement non imposables en France en application des conventions fiscales. L'amortissement reste pour sa part intégralement déductible, ce qui peut faire apparaître un déficit fiscal alors même que les revenus perçus sont positifs.
3. Report des déficits. Les déficits générés sont imputables sur l'ensemble des revenus de la personne morale : bénéfices d'exploitation, plus-values, revenus financiers. Le report en avant est illimité dans la limite d'un million d'euros majoré de 50 % de l'excédent ; le report en arrière (carry-back) est possible sur l'exercice précédent, dans la limite d'un million d'euros.
Illustration du mécanisme pour 100 000 € d'usufruit sur 8 ans
Simulation pour un usufruit de 8 ans avec une clé de 29 % et une distribution annuelle en pleine propriété de 5,5 %. Le scénario de référence retenu est une répartition 50 % France et 50 % Europe. Ces montants sont des estimations simplifiées : le résultat fiscal réel dépendra de la composition effective du portefeuille et des revenus perçus.
| Poste | 100 % France | 75 % France / 25 % Europe | 50 % France / 50 % Europe |
|---|---|---|---|
| Revenus totaux annuels | 19 000 € | 19 000 € | 19 000 € |
| Dont revenus français | 19 000 € | 14 250 € | 9 500 € |
| Dont revenus européens | 0 € | 4 750 € | 9 500 € |
| Amortissement annuel | -12 500 € | -12 500 € | -12 500 € |
| Résultat soumis à l'IS | 6 500 € | 1 750 € | -3 000 € |
Scénario 50/50 : un déficit fiscal simulé de 3 000 € par an
- Avec une allocation à 50 % de SCPI européennes, le résultat fiscal annuel ressortirait à -3 000 € dans cette simulation. Le résultat réel dépendra de la composition effective du portefeuille.
- Lorsque l'amortissement est pratiqué chez l'associé, ce déficit est imputable sur ses autres revenus : bénéfices d'exploitation, plus-values, revenus financiers.
- Sur 8 ans, le déficit cumulé atteindrait 24 000 €, soit une économie d'IS de l'ordre de 6 000 à 6 600 € selon que le taux applicable est de 25 % ou de 27,5 %. Les montants réels seront différents.
- Le même mécanisme joue sur une durée de 10 ans, avec un amortissement de 10 000 € par an. L'impact fiscal dépend de la part de SCPI européennes effectivement détenue par chaque fonds.
Détail du calcul : revenus = (100 000 € / 29 %) × 5,5 % = 19 000 € par an ; amortissement = 100 000 € / 8 ans = 12 500 € par an. Les revenus européens ne sont pas imposables en France en application des conventions fiscales. Seuls les revenus français sont soumis à l'IS après déduction de l'amortissement. Le traitement fiscal dépend de la situation propre à chaque investisseur.
Diversification et composition des portefeuilles
Sociétés de gestion présentes chez Wenova Usufruit 2
Le fonds s'appuie sur un portefeuille d'usufruits de SCPI gérées notamment par Arkéa REIM, Epsicap, Paref Gestion, Sogenial Immobilier, Alderan, Norma Capital, Remake Asset Management, Atland Voisin, Edmond de Rothschild REIM et Mata Capital. Cette liste n'est pas exhaustive.
Sociétés de gestion présentes chez France Valley
France Valley, qui revendique 80 % du marché de l'usufruit de SCPI avec plus de dix ans d'historique et 25 fonds gérés, dispose d'un accès étendu aux sociétés de gestion du marché. La composition exacte du portefeuille USU Select 2026 sera communiquée aux investisseurs.
Composition type des portefeuilles
Les deux fonds investissent dans des usufruits de SCPI diversifiées par typologie d'actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, hôtellerie, diversifié) et par zone géographique (France et Europe : Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Espagne, Italie, pays nordiques). La part de SCPI européennes constitue un levier fiscal déterminant pour les personnes morales à l'IS.
Les durées d'usufruit s'échelonnent de 3 à 20 ans chez Wenova et de 3 à 10 ans chez France Valley. Un panachage de durées permet d'étaler les flux et de lisser le rendement sur la vie du fonds.
Synthèse : avantages comparés
| Critère | Wenova Usufruit 2 | France Valley USU Select 2026 |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 100 000 € | 100 000 € |
| TRI cible net | Plus élevé (6 à 8 %) | 5,5 à 7 % |
| Frais récurrents | 1,95 % par an | Aucun |
| Commission de performance | Aucune | 14 % HT sur la plus-value |
| Frais d'entrée via Comment Bien Investir | 5 % (contre 6 %) | 5 % (contre 7 % HT) |
| Sortie anticipée | Commission de 10 % maximum | Aucune commission |
| Durée du placement | Plus courte (8 ans) | 10 ans cible |
| Historique de gestion | 2e millésime | 10 ans, 25 fonds |
| Indicateur de risque | 3 / 7 | 3 / 7 |
Quel fonds pour quel profil ?
SAS Wenova Usufruit 2
SAS soumise à l'IS, ouverte aux personnes morales à l'IS
Convient à une société qui vise un TRI potentiellement plus élevé, accepte un horizon ferme de 8 ans et n'envisage pas de sortir avant l'échéance.
SC France Valley USU Select 2026
SC translucide pour les personnes morales à l'IS
Convient à une société qui privilégie l'absence de frais récurrents, la souplesse de sortie et un opérateur au track record établi, en acceptant de partager la plus-value.
Le choix se joue sur trois questions
- Votre horizon est-il ferme ? Si vous pouvez immobiliser la trésorerie 8 ans sans retour possible, la commission de sortie de Wenova est sans objet. Si vous avez un doute, l'absence de commission de rachat chez France Valley a une valeur réelle.
- Préférez-vous un coût certain ou un coût conditionnel ? Wenova facture 1,95 % par an quoi qu'il arrive. France Valley ne facture rien tant qu'il n'y a pas de gain, mais prélève 14 % HT de la plus-value. Plus le fonds performe, plus le second modèle devient cher.
- Quel poids donnez-vous au track record ? France Valley a dix ans d'historique et 25 fonds derrière lui. Wenova en est à son deuxième millésime. Sur un placement de trésorerie d'entreprise à 100 000 € minimum, ce n'est pas un critère secondaire.
- Au-delà de 200 000 €, répartir l'investissement entre les deux fonds permet de diversifier le risque de gestion et de ne pas trancher.
Faites étudier votre situation
Montant envisagé, horizon, résultat fiscal de votre société, existence d'un déficit reportable : ces éléments déterminent lequel des deux fonds vous convient. Nous les examinons avec vous.
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Questions fréquentes
Quelle est la différence de fond entre Wenova Usufruit 2 et France Valley USU Select ?
Les deux fonds acquièrent l'usufruit temporaire de parts de SCPI. La différence porte d'abord sur la structure : Wenova Usufruit 2 est une SAS soumise à l'IS, tandis que France Valley propose une SC translucide, dans laquelle l'associé est imposé sur sa quote-part de résultat. Elle porte ensuite sur le modèle économique : frais de gestion annuels sans commission de performance chez Wenova, aucun frais de gestion mais 14 % HT de commission de performance chez France Valley. Enfin, France Valley dispose de plus de dix ans d'historique et de 25 fonds gérés, quand Wenova en est à son deuxième millésime.
Puis-je investir dans les deux fonds simultanément ?
Oui, et cela se justifie particulièrement au-delà de 200 000 €. Vous diversifiez ainsi le risque de gestion entre deux opérateurs et vous combinez les caractéristiques respectives : horizon plus court chez Wenova, absence de frais de gestion et souplesse de sortie chez France Valley. Contactez-nous pour déterminer la répartition adaptée à votre situation.
Comment fonctionne l'amortissement pour une société à l'IS ?
L'usufruit temporaire est un actif amortissable linéairement sur la durée du fonds : 12 500 € par an pour 100 000 € sur 8 ans, 10 000 € par an pour 100 000 € sur 10 ans. Cette charge est intégralement déductible du résultat fiscal, chez l'associé lorsque le véhicule est une société civile translucide, au sein du véhicule lorsqu'il s'agit d'une société soumise à l'IS. Combinée à des revenus européens non imposables en France, elle peut faire apparaître un déficit fiscal reportable.
Les TRI affichés sont-ils comparables entre les deux fonds ?
Pas directement. Wenova affiche 6 à 8 % sur 8 ans, France Valley 5,5 à 7 % sur 10 ans : les durées diffèrent, donc les rythmes de récupération également. Surtout, les structures de frais s'opposent, avec 1,95 % de frais annuels sans commission de performance d'un côté, aucun frais annuel mais 14 % HT de la plus-value de l'autre. Une comparaison utile suppose de raisonner en rendement net dans votre propre situation fiscale, ce qui relève d'un examen personnalisé.
Que signifie le TRI brut de plus de 8 % affiché par France Valley ?
Il s'agit de la performance moyenne constatée sur les millésimes antérieurs, exprimée avant frais de gestion et avant commission de performance. Ce chiffre n'est donc pas comparable aux TRI cibles nets communiqués pour les fonds en cours de commercialisation. Il indique la qualité de la sélection d'usufruits opérée par la société de gestion, pas le rendement que percevrait un investisseur.
Quels sont les risques communs aux deux fonds ?
Les deux présentent un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié aux SCPI sous-jacentes : baisse des loyers, vacance locative, dépréciation des actifs. L'investissement en usufruit est un placement à fonds perdus : à l'échéance du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire et l'usufruit ne vaut plus rien. Le capital est récupéré progressivement au fil des distributions trimestrielles, non à l'échéance. L'indicateur de risque est de 3 sur 7 pour les deux fonds.
Comment souscrire à l'un ou l'autre de ces fonds ?
En tant que conseiller en gestion de patrimoine indépendant, nous accompagnons la souscription aux deux fonds avec des frais d'entrée ramenés à 5 %, contre 6 % chez Wenova et 7 % HT chez France Valley en conditions standard. Nous examinons votre situation patrimoniale et fiscale, vous indiquons le fonds adapté et prenons en charge le processus. Contactez-nous pour démarrer.
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