COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Placements accessibles aux non-résidents fiscaux, fiscalité applicable selon votre pays de résidence et stratégies selon la durée de votre expatriation.
Un expatrié peut continuer à investir en France : SCPI, assurance vie, contrat de capitalisation, immobilier, private equity et compte-titres lui restent ouverts, seuls le PEA (à l'ouverture), le LDDS et le LEP lui sont fermés. Ses revenus de source française sont imposés en France avec un taux minimum de 20 % puis 30 %, et ses revenus immobiliers français supportent 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux selon son régime de sécurité sociale.
Les placements qui conviennent le mieux sont ceux qui évitent l'impôt français sans difficulté de gestion : SCPI investies hors de France, assurance vie (sans prélèvements sociaux pour un non-résident) et, pour les patrimoines plus importants, contrat luxembourgeois.
Qui est non-résident fiscal et que peut-il investir en France ?
Au 1er janvier 2026, 1 784 975 Français étaient inscrits au registre des Français établis hors de France (décret n° 2026-21 du 22 janvier 2026), l'inscription étant facultative. Pour la plupart d'entre eux, la même question revient : comment continuer à investir en France depuis l'étranger, et à quel coût fiscal ?
De nombreux placements restent accessibles aux non-résidents fiscaux, et certains sont même mieux traités que pour un résident, à commencer par l'assurance vie, dont les gains échappent aux prélèvements sociaux français.
Qu'est-ce qu'un non-résident fiscal ?
Selon l'article 4 B du Code général des impôts, vous restez résident fiscal français si vous remplissez un seul des critères suivants :
- votre foyer (conjoint, enfants) ou votre lieu de séjour principal est en France ;
- vous exercez en France votre activité professionnelle principale ;
- le centre de vos intérêts économiques est en France.
Si vous n'en remplissez aucun, vous êtes non-résident. En cas de double résidence, la convention fiscale signée avec votre pays d'accueil tranche.
« Expatrié » désigne un Français qui vit hors de France. « Non-résident fiscal » est le statut qui détermine où vous payez l'impôt. Un expatrié est généralement non-résident, mais reste imposable en France sur ses revenus de source française : loyers, plus-values immobilières, certaines pensions, dividendes de sociétés françaises.
Avant le départ, la liste des démarches patrimoniales est détaillée dans notre check-list patrimoniale avant expatriation.
Nous étudions votre situation selon votre pays de résidence et vos objectifs, en visio, où que vous soyez.
Comment un non-résident est-il imposé en France ?
Un non-résident n'est imposé en France que sur ses revenus de source française, sous réserve de la convention fiscale. Ces revenus suivent le barème de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du CGI). Si votre taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus faible, vous pouvez demander son application en justifiant de l'ensemble de vos revenus. Source : impots.gouv.fr, le calcul de l'impôt des non-résidents.
Impôt sur le revenu selon la nature du revenu
| Type de revenu | Imposition en France | Modalités |
|---|---|---|
| Revenus fonciers (location nue, SCPI investies en France) | Barème, taux minimum 20 % jusqu'à 29 579 € puis 30 % | Déclaration 2042-NR, acomptes de prélèvement à la source |
| Plus-values immobilières | 19 %, plus la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value | Acquittée lors de la vente, chez le notaire |
| Rachats d'assurance vie | Prélèvement forfaitaire de 7,5 % à 35 % selon la durée et la date des versements | Prélevé par l'assureur, libératoire |
| Dividendes de sociétés françaises | Retenue à la source de 12,8 % (taux conventionnel s'il est plus faible) | Prélevée par l'établissement payeur |
| Intérêts | En principe pas d'impôt français, sauf paiement dans un État non coopératif | Imposables dans le pays de résidence |
Prélèvements sociaux : l'avantage des affiliés EEE, Suisse et Royaume-Uni
Les prélèvements sociaux d'un non-résident ne portent que sur ses revenus immobiliers français. Leur taux dépend de votre régime de sécurité sociale, pas de votre nationalité.
| Situation | Revenus fonciers et plus-values immobilières | Gains d'assurance vie, intérêts, dividendes |
|---|---|---|
| Non-résident affilié dans l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) | Aucun |
| Non-résident affilié ailleurs | 17,2 % | Aucun |
| Résident fiscal français (pour comparaison) | 17,2 % | 17,2 % sur l'assurance vie, 18,6 % sur les dividendes et intérêts depuis la LFSS 2026 |
Pour le Royaume-Uni, le taux de 7,5 % est maintenu depuis le Brexit pour les personnes affiliées à la sécurité sociale britannique et non à la charge d'un régime français.
Les non-résidents affiliés dans l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni se voient encore parfois appliquer 17,2 % au lieu de 7,5 % sur leurs revenus fonciers. L'écart peut être réclamé auprès du service des impôts des non-résidents. Les démarches sont détaillées dans notre article sur la fiscalité des non-résidents.
Le rôle des conventions fiscales
La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 États. Elles répartissent le droit d'imposer entre les deux pays, plafonnent certaines retenues à la source et organisent l'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exonération avec taux effectif). Avant tout investissement, la convention de votre pays de résidence est le premier document à lire. Les textes sont accessibles sur l'espace « Non résident de France » d'impots.gouv.fr.
Quels placements sont accessibles aux expatriés ?
Voici la vue d'ensemble des solutions ouvertes aux non-résidents fiscaux, détaillées ensuite une par une.
SCPI
Immobilier mutualisé, gestion déléguée, revenus trimestriels.
- Souscription à distance
- SCPI investies hors de France : pas d'impôt français sur les loyers étrangers
Assurance vie
Enveloppe souple, transmission organisée.
- Pas de prélèvements sociaux pour un non-résident
- Acceptation variable selon le pays
PER
Épargne retraite à long terme.
- Déduction en principe impossible sans impôt français
- Utile si retour prévu
Contrat de capitalisation
Proche de l'assurance vie, transmissible par donation.
- Même fiscalité des rachats
- Ouvert aux sociétés à l'IR et à l'IS
Immobilier direct et LMNP
Achat d'un bien en France, nu ou meublé.
- Gestion à distance exigeante
- Financement plus difficile
Private equity / FCPR
Entreprises non cotées.
- En direct ou via assurance vie
- Risque élevé, capital bloqué
Compte-titres ordinaire
Actions, obligations, ETF, OPCVM.
- Pas de plafond
- Retenue de 12,8 % sur les dividendes français
PEA (ouverture), LDDS, LEP
Réservés aux résidents fiscaux français.
- PEA existant : conservation possible
- Livret A : reste ouvert aux non-résidents
Pourquoi les SCPI conviennent-elles aux expatriés ?
Les SCPI sont adaptées à l'expatriation parce que la société de gestion se charge de tout : acquisition, location, entretien, revente. Vous n'avez rien à gérer depuis l'étranger.
- Gestion entièrement déléguée : aucun déplacement ni locataire à suivre
- Souscription à distance : signature électronique depuis la plupart des pays
- Revenus réguliers : versés en général chaque trimestre sur votre compte
- Mutualisation : des dizaines, parfois des centaines d'immeubles et de locataires
- Ticket d'entrée faible : le prix d'une part, souvent quelques centaines d'euros
Comment sont imposées les SCPI pour un non-résident ?
| Type de SCPI | Imposition en France | Intérêt pour un expatrié |
|---|---|---|
| SCPI investies en France | Barème avec taux minimum 20 % / 30 %, plus prélèvements sociaux de 7,5 % ou 17,2 % | Moyen |
| SCPI investies hors de France | Pas d'impôt français sur les loyers étrangers ; la quote-part d'actifs français reste imposée en France | Élevé |
Beaucoup de SCPI présentées comme européennes conservent une part d'immeubles en France, imposée en France. Pour un non-résident, c'est la répartition géographique réelle du patrimoine, publiée dans chaque bulletin trimestriel, qui compte. Parmi les SCPI investies hors de France ou très majoritairement à l'étranger figurent par exemple Transitions Europe, Eurovalys ou EDR Europa. Les loyers restent imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, et votre pays de résidence peut aussi les taxer selon sa propre convention. Voir notre guide des SCPI européennes et notre classement des SCPI.
Quels modes de détention ?
| Mode | Intérêt pour un expatrié |
|---|---|
| Pleine propriété | Revenus immédiats, simplicité |
| Nue-propriété | Aucun revenu donc aucun impôt pendant le démembrement, décote à l'achat, fin du démembrement calable sur un retour |
| Via assurance vie | Loyers capitalisés dans le contrat, pas d'impôt tant qu'il n'y a pas de rachat |
| À crédit | Effet de levier, mais financement plus difficile à obtenir |
Pour comparer les fonds : les SCPI que nous proposons et le classement des meilleures SCPI.
L'assurance vie française reste-t-elle intéressante pour un non-résident ?
Oui. L'assurance vie reste ouverte aux non-résidents et ses gains échappent aux prélèvements sociaux français, que vous résidiez dans l'Union européenne ou ailleurs. Le régime détaillé est traité dans notre article assurance vie et expatriation.
Certains assureurs refusent les non-résidents ou excluent certains pays de résidence, et de nombreux contrats distribués en ligne sont fermés aux expatriés. D'autres contrats patrimoniaux les acceptent sans difficulté. Nous vérifions avec vous les contrats ouverts à votre pays avant toute souscription.
Les atouts pour un expatrié
- Aucune imposition pendant la phase d'épargne tant que vous ne faites pas de rachat
- Pas de prélèvements sociaux sur les gains rachetés par un non-résident
- Transmission organisée par la clause bénéficiaire, avec exonération possible des droits français
- Choix de supports : fonds en euros, unités de compte, SCPI, private equity
Comment sont imposés les rachats ?
| Ancienneté du contrat | Versements avant le 27/09/2017 | Versements depuis le 27/09/2017 |
|---|---|---|
| Moins de 4 ans | 35 % | 12,8 % |
| De 4 à 8 ans | 15 % | 12,8 % |
| Plus de 8 ans | 7,5 % | 7,5 % jusqu'à 150 000 € de primes, 12,8 % au-delà |
Les non-résidents ne bénéficient pas de l'abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains des contrats de plus de huit ans. La convention fiscale peut en revanche réduire, voire supprimer, le prélèvement français.
Transmission : quand les droits français disparaissent-ils ?
Pour les primes versées avant 70 ans, le prélèvement de l'article 990 I du CGI n'est pas dû lorsque, au décès, l'assuré n'est pas résident fiscal français et que le bénéficiaire ne l'a pas été pendant au moins six ans au cours des dix années précédentes. Le pays de résidence du bénéficiaire peut toutefois taxer la transmission.
Pour aller plus loin : les contrats d'assurance vie que nous proposons et la transmission de patrimoine.
Nous vous présentons les contrats qui acceptent votre pays et répondent à vos objectifs.
Faut-il choisir une assurance vie luxembourgeoise quand on vit à l'étranger ?
Le contrat luxembourgeois convient particulièrement aux expatriés qui changent de pays ou disposent d'un patrimoine financier conséquent. Le sujet est approfondi dans notre article assurance vie luxembourgeoise et expatriation.
Les atouts spécifiques du Luxembourg
Le triangle de sécurité
- Ségrégation des actifs : les avoirs sont déposés chez une banque dépositaire, séparés des fonds propres de l'assureur
- Super-privilège : en cas de défaillance de l'assureur, les souscripteurs passent avant tous les autres créanciers
- Contrôle du Commissariat aux assurances (CAA), qui surveille les placements et la solvabilité
La neutralité fiscale
Le Luxembourg ne prélève rien sur les contrats de souscripteurs qui n'y résident pas : c'est la fiscalité de votre pays de résidence qui s'applique. Le contrat suit donc vos changements de résidence, et retrouve la fiscalité française de l'assurance vie si vous revenez en France.
Fonds internes dédiés
Au-delà d'un certain montant, généralement à partir de 125 000 à 250 000 € selon votre catégorie d'investisseur, un fonds interne dédié permet une gestion sur mesure confiée au gestionnaire de votre choix.
Assurance vie française ou luxembourgeoise ?
| Critère | Assurance vie française | Assurance vie luxembourgeoise |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | Quelques centaines d'euros | Dès 50 000 € chez certains assureurs, souvent 125 000 € ou plus |
| Protection du capital | FGAP : 70 000 € par assuré et par assureur | Triangle de sécurité et super-privilège, sans plafond |
| Neutralité fiscale | Non : prélèvement français sur les rachats | Oui |
| Devises | Euro principalement | EUR, USD, GBP, CHF… |
| Fonds dédiés | Rares | Oui, au-delà d'un seuil |
Le contrat luxembourgeois s'adresse aux expatriés mobiles, aux patrimoines financiers importants et à ceux qui veulent investir en devises. Pour des montants plus modestes, un contrat français bien choisi reste suffisant.
Le PER a-t-il un intérêt pendant une expatriation ?
Le plan d'épargne retraite reste ouvert aux non-résidents, mais son principal attrait, la déduction des versements, suppose en principe d'être imposable en France.
- Versements : possibles selon l'assureur
- Déduction : en pratique sans effet si vous n'avez pas d'impôt français, sauf situations particulières à vérifier
- Sortie : l'imposition dépend de votre résidence au moment du déblocage et de la convention fiscale
- vous prévoyez de revenir en France avant la retraite, période où les versements redeviendront déductibles ;
- vous déteniez déjà un PER avant de partir : il peut être conservé.
vous n'avez aucun revenu imposable en France et ne prévoyez pas de retour. L'assurance vie ou le compte-titres offrent alors plus de souplesse. Voir aussi bien préparer sa retraite.
Le contrat de capitalisation, une alternative pour transmettre ou investir via une société
Le contrat de capitalisation fonctionne comme une assurance vie pour l'épargne, mais se transmet différemment. Il peut être souscrit par une personne physique, par une société à l'IR comme une SCI ou une société civile (voir notre page contrat de capitalisation pour SCI à l'IR), ou par une société à l'IS.
| Caractéristique | Assurance vie | Contrat de capitalisation |
|---|---|---|
| Fiscalité des rachats | Identique | Identique |
| Au décès | Hors succession, clause bénéficiaire | Entre dans la succession, sans être dénoué |
| Donation de son vivant | Impossible | Possible, y compris en démembrement |
| Souscription par une société | Impossible | Possible : société à l'IR ou à l'IS |
| Supports | Identiques | Identiques |
- Donation anticipée : le contrat peut être donné aux enfants de votre vivant, en conservant son antériorité fiscale
- Personne physique : même traitement des rachats que l'assurance vie pour un non-résident
- Société à l'IR : les gains sont imposés au niveau des associés lors des rachats
- Société à l'IS : les produits sont imposés chaque année selon un revenu forfaitaire, la société restant imposée en France
Investir dans l'immobilier en direct ou en LMNP depuis l'étranger
Un non-résident peut acheter un logement en France, le louer nu, le louer meublé ou le garder comme résidence secondaire. Les loyers, de source française, restent imposés en France.
Comment est imposée une location meublée détenue par un non-résident ?
- Catégorie : bénéfices industriels et commerciaux, au barème avec le taux minimum de 20 % ou 30 %
- Micro-BIC (revenus 2025) : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés, 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé
- Régime réel : charges, intérêts d'emprunt et amortissement déductibles, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de cession depuis la loi de finances pour 2025
- Prélèvements sociaux : selon votre zone d'affiliation
Vous devenez loueur professionnel si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. À compter des revenus 2026, les revenus étrangers d'un non-résident sont pris en compte pour apprécier ce second critère.
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | BIC |
| Taux d'imposition | Barème, taux minimum 20 % / 30 % | Barème, taux minimum 20 % / 30 % |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € | Micro-BIC : 50 % ou 30 % selon le type de location |
| Amortissement | Non | Oui, au régime réel |
| Gestion | Plus simple | Mobilier à fournir et entretenir |
Les contraintes de l'immobilier à distance
- Gestion locative : recherche de locataires, impayés, travaux, copropriété, à confier en général à une agence
- Financement : apport élevé et garantie réelle souvent exigés
- Déclarations : formulaire 2042-NR et annexes chaque année
- Revente : un résident hors Union européenne et EEE doit désigner un représentant fiscal accrédité si le prix dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans
| Critère | Immobilier direct | SCPI |
|---|---|---|
| Gestion | À votre charge ou confiée à une agence | Entièrement déléguée |
| Ticket d'entrée | Plusieurs dizaines de milliers d'euros | Quelques centaines d'euros |
| Diversification | Un seul bien | Des dizaines de biens |
| Financement | Difficile (apport de 20 à 30 %) | Possible, plus rare |
| Liquidité | Faible, plusieurs mois | Variable selon le marché des parts |
| Levier fiscal | LMNP, déficit foncier | SCPI investies hors de France |
L'immobilier direct se justifie surtout avec un projet personnel (résidence secondaire, futur logement au retour) ou un bien précis. Pour un investissement purement patrimonial à distance, les SCPI sont généralement plus simples à détenir.
Private equity et FCPR
Le private equity consiste à investir dans des entreprises non cotées. Les expatriés y accèdent en direct ou par leur assurance vie.
- Objectif : performance de long terme, non garantie
- Risque : perte en capital possible
- Horizon : 5 à 10 ans, capital généralement bloqué
- Ticket : de 1 000 € à 100 000 € selon les fonds
Les FCPR sont accessibles aux non-résidents par souscription directe ou, plus simplement, dans un contrat d'assurance vie qui les référence. Les réductions d'impôt liées aux FIP et FCPI n'ont pas d'intérêt sans impôt français.
Investissement risqué et peu liquide, le private equity représente en général une part limitée du patrimoine, réservée à des investisseurs disposant d'un horizon long.
Crowdfunding immobilier : quelle fiscalité pour un expatrié ?
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter à un promoteur ou à un marchand de biens pour une durée courte.
- Principe : prêt rémunéré pour financer une construction ou une rénovation
- Durée : en général 12 à 36 mois
- Ticket : souvent dès 1 000 €
- Remboursement : à l'échéance ou au fil de l'eau
Accessibilité et imposition
- Plateformes : la plupart acceptent les non-résidents, avec des justificatifs renforcés ; les US Persons sont généralement refusées
- Impôt français : les intérêts versés à un non-résident ne sont en principe pas imposés en France, sauf paiement dans un État ou territoire non coopératif
- Prélèvements sociaux : non dus par un non-résident
- Pays de résidence : les intérêts y sont déclarés et imposés selon les règles locales
| Avantages | Risques |
|---|---|
| Rémunération attractive | Défaut du promoteur |
| Ticket d'entrée faible | Capital non garanti |
| Durée courte | Retards de remboursement fréquents |
| Souscription en ligne | Aucune liquidité avant l'échéance |
Répartir sur plusieurs projets et plateformes limite le risque. Privilégiez les plateformes agréées en tant que prestataires européens de services de financement participatif.
Compte-titres ordinaire
Le compte-titres ordinaire permet d'investir en bourse sans plafond ni restriction de résidence, sous réserve d'acceptation par l'établissement.
- Choix : actions, obligations, ETF, OPCVM du monde entier
- Liquidité : achat et vente à tout moment
- Dividendes français : retenue à la source de 12,8 % pour un particulier non-résident, ou taux conventionnel s'il est plus faible
- Plus-values : imposées en principe dans votre pays de résidence, sauf participation substantielle dans une société française
- Prélèvements sociaux : non dus par un non-résident
Dans une assurance vie, les dividendes sont capitalisés sans retenue à la source. Le compte-titres offre plus de liberté pour les ETF et les actions étrangères.
Cryptomonnaies : quelle fiscalité selon le pays de résidence ?
Les plus-values sur cryptoactifs réalisées par un non-résident ne sont en principe pas imposables en France : c'est la fiscalité du pays de résidence qui s'applique, sauf si vous êtes resté résident fiscal français au sens de l'article 4 B.
| Pays | Plus-values crypto des particuliers |
|---|---|
| Émirats arabes unis | Pas d'impôt sur le revenu des particuliers |
| Portugal | Exonérées après 365 jours de détention, 28 % sinon |
| Suisse | Exonérées pour la gestion de fortune privée, mais avoirs soumis à l'impôt sur la fortune |
| Singapour | Pas d'impôt sur les gains en capital |
| Allemagne | Exonérées après un an de détention, barème sinon |
| Royaume-Uni | Impôt sur les plus-values à 18 % ou 24 % |
| France (comparatif résident) | 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) |
- Traçabilité : conservez l'historique complet des transactions et des prix d'acquisition
- Retour en France : les comptes ouverts auprès de plateformes étrangères devront être déclarés chaque année (formulaire 3916-3916 bis)
- Évolutions : ces règles changent vite, vérifiez-les dans votre pays de résidence
Pour le fonctionnement de ces actifs : les cryptomonnaies, définition et analyse.
SCI : structurer son patrimoine immobilier français depuis l'étranger
La société civile immobilière permet de détenir de l'immobilier en France à plusieurs et d'en organiser la transmission. Voir aussi notre page sur la SCI familiale.
- Transmission : donation progressive de parts, plus souple qu'une indivision
- Gestion familiale : statuts adaptés, gérant désigné
- Démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Chez les associés : revenus fonciers, taux minimum 20 % / 30 % | IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà |
| Amortissement | Non | Oui |
| Plus-values | Régime des particuliers : 19 % et prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention | Intégrées au résultat, sans abattement |
| Distribution | Transparence fiscale | Dividendes : retenue à la source de 12,8 % |
| Comptabilité | Simplifiée | Commerciale, obligatoire |
La SCI à l'IR est généralement retenue pour une détention patrimoniale de long terme et la transmission. La SCI à l'IS peut se justifier pour des loyers élevés grâce à l'amortissement, au prix d'une fiscalité plus lourde à la sortie. Le choix se fait avec un notaire ou un expert-comptable.
Assemblée générale annuelle, déclaration 2072 pour la SCI à l'IR ou liasse fiscale pour la SCI à l'IS, comptabilité : ces obligations s'appliquent même à distance.
Quels placements un expatrié ne peut-il pas ouvrir ?
PEA
- Ouverture : impossible pour un non-résident
- PEA existant : conservé, sauf départ vers un État ou territoire non coopératif
- Versements : juridiquement possibles, mais certains établissements les refusent
Voir le fonctionnement du PEA.
Livrets réglementés
- Livret A : aucune condition de résidence, il peut être conservé et même ouvert par un non-résident
- LDDS : réservé aux personnes fiscalement domiciliées en France, à clôturer
- LEP : réservé aux résidents sous conditions de ressources, à clôturer
Accessible : SCPI, assurance vie, contrat de capitalisation, PER (intérêt limité), immobilier, LMNP, FCPR, crowdfunding, compte-titres, cryptomonnaies, SCI.
Non accessible à l'ouverture : PEA, LDDS, LEP.
Comment obtenir un crédit immobilier quand on est expatrié ?
Emprunter en France depuis l'étranger reste possible, avec des conditions plus strictes.
Les difficultés propres aux expatriés
- Risque perçu : revenus en devises, recours plus difficile en cas d'impayé
- Justificatifs : bulletins de salaire et contrats étrangers, parfois à traduire
- Garanties : apport élevé, hypothèque, nantissement
- Assurance emprunteur : plus complexe selon le pays
| Critère | Résident français | Expatrié |
|---|---|---|
| Apport | 10 à 20 % | 20 à 30 % ou plus |
| Garantie | Caution ou hypothèque | Hypothèque souvent exigée |
| Taux d'endettement | 35 % maximum | Souvent plus bas |
| Revenus en devises | Sans objet | Décote appliquée par certaines banques |
Vers qui se tourner ?
- Pôles expatriés des grands réseaux bancaires
- Banques privées, souvent en contrepartie d'actifs confiés
- Courtiers spécialisés dans les dossiers de non-résidents
Alternatives au crédit classique
- Nantissement d'assurance vie ou avance sur contrat
- Crédit lombard adossé à un portefeuille de titres
- Achat comptant si l'épargne le permet
Tableau récapitulatif des placements pour expatriés
| Placement | Accès | Rendement indicatif | Fiscalité en France pour un non-résident | Horizon | Risque |
|---|---|---|---|---|---|
| SCPI investies en France | ✅ Oui | 4 à 6 % | Taux minimum 20 / 30 % + PS 7,5 ou 17,2 % | 8 à 10 ans | Modéré |
| SCPI investies hors de France | ✅ Oui | 4 à 7 % | Aucune sur les loyers étrangers | 8 à 10 ans | Modéré |
| Assurance vie française | ✅ Selon pays | Variable | Prélèvement 7,5 à 35 %, sans PS | 8 ans et plus | Variable |
| Assurance vie luxembourgeoise | ✅ Oui | Variable | Fiscalité du pays de résidence | Long terme | Variable |
| PER | ⚠️ Limité | Variable | Déduction en principe sans effet | Retraite | Variable |
| Contrat de capitalisation | ✅ Oui | Variable | Comme l'assurance vie (personne physique) | 8 ans et plus | Variable |
| Immobilier en location nue | ✅ Oui | 3 à 5 % | Taux minimum 20 / 30 % + PS | 10 ans et plus | Modéré |
| LMNP | ✅ Oui | 3 à 5 % | BIC, taux minimum 20 / 30 %, amortissement au réel | 10 ans et plus | Modéré |
| Private equity | ✅ Oui | Non garanti | Selon le véhicule | 5 à 10 ans | Élevé |
| Crowdfunding immobilier | ✅ Selon plateforme | 8 à 11 % visés | Intérêts en principe non imposés | 1 à 3 ans | Élevé |
| Compte-titres | ✅ Oui | Variable | 12,8 % sur dividendes français | Variable | Variable |
| Cryptomonnaies | ✅ Oui | Variable | Selon pays de résidence | Variable | Très élevé |
| SCI | ✅ Oui | Selon le bien | IR ou IS selon option | Long terme | Modéré |
| PEA | ❌ Ouverture impossible | - | PEA existant conservable | - | - |
| LDDS, LEP | ❌ Non | - | - | - | - |
PS : prélèvements sociaux (7,5 % pour les affiliés EEE, Suisse et Royaume-Uni, 17,2 % sinon, sur les seuls revenus immobiliers). Rendements indicatifs, non garantis : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nous construisons avec vous une allocation adaptée à votre pays de résidence, à vos objectifs et à la durée de votre expatriation. Accompagnement entièrement à distance.
Les erreurs fréquentes des expatriés qui investissent en France
- Payer 17,2 % de prélèvements sociaux au lieu de 7,5 %Un non-résident affilié dans l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni ne doit que 7,5 % sur ses loyers et plus-values immobilières français. L'excédent prélevé se réclame, dans les délais de réclamation.
- Croire qu'une SCPI « européenne » échappe entièrement à l'impôt françaisSeule la part d'immeubles situés hors de France échappe à l'impôt français. La répartition géographique se lit dans le bulletin trimestriel.
- Souscrire une assurance vie sans vérifier l'acceptation du paysUn contrat qui n'accepte pas votre pays de résidence peut bloquer les versements, voire certains actes de gestion. La vérification se fait avant la souscription, pas après.
- Garder un LDDS ou un LEP ouvertCes livrets sont réservés aux résidents fiscaux français. Le Livret A, lui, peut être conservé.
- Oublier le représentant fiscal lors d'une vente immobilièreUn résident hors Union européenne et EEE doit en désigner un si le prix dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans. L'oubli retarde la signature chez le notaire.
Que devient votre épargne au retour en France ?
Redevenir résident fiscal français modifie la fiscalité de chaque placement. Le sujet est développé dans notre article retour en France : préparer son patrimoine.
Assurance vie
- Contrat français : l'antériorité fiscale est conservée et l'abattement annuel après huit ans redevient applicable
- Contrat luxembourgeois : la fiscalité française de l'assurance vie s'applique
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les gains, l'assurance vie étant exclue de la hausse de la LFSS 2026
SCPI
- SCPI investies en France : barème progressif et 17,2 % de prélèvements sociaux
- SCPI investies hors de France : loyers déclarables en France, avec crédit d'impôt ou taux effectif selon les conventions
- Nue-propriété : à la fin du démembrement, les loyers deviennent imposables en France
PER, PEA et immobilier
- PER : les nouveaux versements redeviennent déductibles dans la limite des plafonds
- PEA conservé : avantages fiscaux maintenus, versements à nouveau possibles
- Immobilier : barème classique et prélèvements sociaux, régime micro ou réel
Les plus-values latentes (actions, cryptoactifs) gagnent à être réalisées avant le retour lorsque votre pays de résidence ne les taxe pas. À l'inverse, ouvrir une assurance vie pendant l'expatriation permet de prendre date pour le délai de huit ans.
Fiscalité par pays : Suisse, Royaume-Uni, Dubaï, Singapour, Monaco, États-Unis, Portugal
La fiscalité effective dépend de votre pays de résidence et de sa convention avec la France. Repères pour les destinations les plus fréquentes :
Suisse
- Prélèvements sociaux : 7,5 % sur les revenus immobiliers français pour un affilié suisse
- Convention fiscale : les loyers d'immeubles français restent imposables en France
- Assurance vie : accessible selon l'assureur, valeur de rachat soumise à l'impôt suisse sur la fortune
- Cryptoactifs : plus-values privées exonérées, fortune imposable
Royaume-Uni
- Prélèvements sociaux : 7,5 % maintenus depuis le Brexit pour les affiliés à la sécurité sociale britannique
- Remittance basis : supprimé le 6 avril 2025, remplacé par un régime d'exonération de quatre ans des revenus étrangers pour les nouveaux arrivants
- Assurance vie française : accessible selon l'assureur, rachats imposés au Royaume-Uni selon des règles propres
Dubaï et Émirats arabes unis
- Pas d'impôt local sur le revenu des particuliers, mais les revenus immobiliers français restent imposés en France
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus immobiliers français
- Assurance vie : intéressante pour capitaliser, sans prélèvements sociaux
Singapour
- Pas d'impôt sur les gains en capital
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus immobiliers français
- Assurance vie : accessible chez certains assureurs seulement
Monaco
- Convention de 1963 : les Français installés à Monaco sont en principe imposés en France comme s'ils y résidaient, sauf situations antérieures à 1962
- Conséquence : l'installation à Monaco ne fait pas, pour un Français, sortir de l'impôt français sur le revenu
États-Unis (US Persons)
- FATCA : obligations lourdes pour les établissements financiers, qui refusent souvent ces clients
- Assurance vie et SCPI : la plupart des assureurs et sociétés de gestion refusent les US Persons
- Imposition mondiale aux États-Unis, quelle que soit la résidence
- Solutions : limitées, avec l'appui d'un fiscaliste franco-américain
Portugal
- Statut RNH : fermé aux nouveaux arrivants depuis 2024, remplacé par un régime plus restreint réservé à certaines activités
- Prélèvements sociaux : 7,5 % pour un affilié portugais
- Assurance vie française : accessible selon l'assureur
Ces repères sont donnés à titre indicatif et changent régulièrement. Une analyse par un fiscaliste du pays de résidence reste nécessaire pour toute décision importante.
Quelle stratégie selon votre profil d'expatrié ?
Expatriation temporaire, retour prévu sous 5 à 10 ans
- Ouvrir ou alimenter une assurance vie : le délai de huit ans court pendant l'expatriation
- SCPI en nue-propriété : faire coïncider la fin du démembrement avec le retour
- Conserver PER et PEA existants
Expatriation longue, affiliation EEE, Suisse ou Royaume-Uni
- SCPI investies hors de France pour des revenus sans impôt français
- Assurance vie pour capitaliser sans prélèvements sociaux
- Contrat de capitalisation pour préparer des donations
- Immobilier français avec seulement 7,5 % de prélèvements sociaux
Expatriation longue hors EEE
- SCPI investies hors de France en priorité
- Assurance vie, après vérification de l'acceptation du pays
- Prudence sur l'immobilier français détenu en direct, qui supporte 17,2 % de prélèvements sociaux
Objectif transmission
- Assurance vie : exonération des droits français possible selon la résidence de l'assuré et des bénéficiaires
- Contrat de capitalisation : donation de son vivant
- SCPI en nue-propriété ou SCI : démembrement familial
Nous vous accompagnons à distance dans la construction d'une stratégie adaptée à votre pays de résidence : SCPI, assurance vie française ou luxembourgeoise, contrat de capitalisation, private equity.
Questions fréquentes sur l'investissement des expatriés en France
Quels placements un expatrié peut-il faire en France ?
Un expatrié peut investir en SCPI, en assurance vie et en contrat de capitalisation, en immobilier direct ou en location meublée, en private equity, en crowdfunding et sur un compte-titres. Le PER reste ouvert mais perd l'essentiel de son intérêt fiscal sans revenus imposables en France. Il ne peut plus ouvrir de PEA, de LDDS ni de LEP.
Comment sont imposés les revenus de source française d'un non-résident ?
Ils sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà, pour les revenus 2025. Le non-résident peut demander l'application de son taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux s'il est plus faible. La convention fiscale avec le pays de résidence peut modifier la répartition du droit d'imposer.
Un expatrié paie-t-il les prélèvements sociaux en France ?
Oui sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières de source française. S'il est affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Sinon, le taux est de 17,2 %. Les gains d'assurance vie, les intérêts et les dividendes perçus par un non-résident ne supportent pas de prélèvements sociaux français.
Quelles SCPI choisir quand on est expatrié ?
Les SCPI investies majoritairement hors de France sont les plus adaptées : pour un non-résident, les loyers d'immeubles situés à l'étranger ne sont pas imposés en France, seule la quote-part d'actifs français l'est. Ces loyers restent imposables dans les pays où se trouvent les immeubles. Le choix dépend aussi du pays de résidence et des objectifs.
Un expatrié peut-il souscrire une assurance vie française ?
Oui, mais tous les assureurs n'acceptent pas tous les pays de résidence, et de nombreux contrats en ligne refusent les non-résidents. Pour un non-résident, les gains échappent aux prélèvements sociaux français et les rachats supportent un prélèvement forfaitaire dont le taux dépend de la durée du contrat et de la date des versements, sous réserve de la convention fiscale.
Quelle différence entre assurance vie française et luxembourgeoise pour un expatrié ?
Le contrat luxembourgeois offre le triangle de sécurité et le super-privilège du souscripteur, une neutralité fiscale qui suit les changements de pays de résidence et un accès multidevises. Il demande un ticket d'entrée plus élevé, dès 50 000 € chez certains assureurs et souvent 125 000 € ou plus. Le contrat français reste accessible avec quelques centaines d'euros et bénéficie de la garantie du FGAP jusqu'à 70 000 € par assuré et par assureur.
Le PER est-il intéressant pour un expatrié ?
Rarement pendant l'expatriation, car la déduction des versements suppose en principe d'être imposable en France. Il garde un intérêt si vous prévoyez de revenir en France avant la retraite, ou si vous détenez déjà un plan, qui peut être conservé.
Un expatrié peut-il garder ou ouvrir un PEA ?
Il ne peut pas en ouvrir. Un PEA existant peut être conservé après le départ, sauf installation dans un État ou territoire non coopératif. Les versements restent juridiquement possibles, mais certains établissements les refusent.
Comment est imposée une location meublée détenue par un non-résident ?
Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et sont soumis au barème avec le taux minimum de 20 % ou 30 %. Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location meublée classique, et de 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Au régime réel, les charges et l'amortissement sont déductibles, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de cession depuis 2025.
Les US Persons peuvent-elles investir en France ?
Difficilement. En raison de la réglementation FATCA, la plupart des assureurs et des sociétés de gestion de SCPI refusent les contribuables américains. Les solutions passent souvent par l'immobilier en direct ou des comptes adaptés, avec l'appui d'un fiscaliste franco-américain.
Comment obtenir un crédit immobilier en France quand on vit à l'étranger ?
Les banques exigent généralement un apport de 20 à 30 %, une garantie réelle et un taux d'endettement souvent plus bas que pour un résident. Les pôles expatriés des réseaux bancaires, les banques privées et les courtiers spécialisés sont les interlocuteurs habituels. Le nantissement d'une assurance vie ou le crédit lombard sont des alternatives.
Que change le retour en France pour les placements d'un expatrié ?
L'assurance vie conserve son antériorité fiscale et retrouve l'abattement annuel après huit ans, mais les gains supportent à nouveau 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers repassent au barème classique et les loyers des SCPI étrangères deviennent déclarables en France, avec un mécanisme évitant la double imposition. Les plus-values latentes gagnent à être réalisées avant le retour lorsque le pays de résidence ne les taxe pas.
Rendez-vous en visio, suivi à distance, souscription par signature électronique.
Sources officielles
- impots.gouv.fr : le calcul de l'impôt des non-résidents (taux minimum, taux moyen)
- Direction des impôts des non-résidents : les particularités de la fiscalité des non-résidents (mars 2026)
- impots.gouv.fr : espace « Non résident de France »
- Décret n° 2026-21 du 22 janvier 2026 authentifiant la population des Français établis hors de France
- Code général des impôts : articles 4 B, 197 A, 125-0 A, 990 I et 244 bis A
Avertissement : les informations présentées ont un caractère général et ne constituent pas un conseil personnalisé. La fiscalité dépend de votre situation individuelle, de votre pays de résidence et de sa convention avec la France, et peut évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; les placements cités comportent un risque de perte en capital.
Comment Bien Investir, Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine. ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.