COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI PAREF Hexa (anciennement Interpierre France, renommée le 11/07/2024) est une SCPI à capital variable à prépondérance bureaux, gérée par PAREF Gestion depuis 1991. Elle vise à constituer un patrimoine immobilier locatif diversifié en France, composé de bureaux, locaux d'activité et logistique. Avec un taux de distribution de 6,00% en 2025 maintenu et une distribution annuelle de 12,60€ par part, la SCPI a procédé fin 2025 à un ajustement de son prix de part à 172€ pour refléter la baisse de la valeur de son patrimoine. Elle bénéficie du label ISR renouvelé en juin 2025 pour 3 ans.
Ajustement du prix de part en décembre 2025
À la suite de la campagne d'expertises du T4 2025, PAREF Gestion a ajusté le prix de la part de 210€ à 172€ à compter du 18 décembre 2025. Cette décision traduit la révision à la baisse de 8,9% de la valeur du patrimoine à périmètre constant, dans un contexte de décompression des taux de capitalisation sur le marché des bureaux. Elle intègre également le départ du locataire de Gennevilliers (environ 8% du patrimoine).
Malgré cet ajustement, le dividende annuel 2025 est maintenu à 12,60€ par part, équivalent à 2024, grâce à la qualité des signatures locatives (27% d'acteurs publics ou assimilés) et à un taux de recouvrement proche de 100%.
Présentation de la SCPI PAREF Hexa
La SCPI PAREF Hexa est une SCPI à capital variable créée en 1991 sous le nom d'Interpierre France, et renommée PAREF Hexa le 11 juillet 2024. Son ambition : prendre part à la croissance économique et industrielle des territoires français au travers d'un patrimoine immobilier locatif diversifié.
Depuis sa création, 3 711 épargnants ont rejoint le projet PAREF Hexa. Grâce à une croissance maîtrisée et une sélection rigoureuse des acquisitions, la SCPI compte désormais 41 actifs au cœur des métropoles françaises, intégrant 76 baux. Une proportion significative des locataires est publique ou assimilée, gage de stabilité des revenus.
Label ISR renouvelé pour 3 ans
La SCPI PAREF Hexa est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis juin 2022. En juin 2025, elle a obtenu le renouvellement du Label pour 3 années supplémentaires. La démarche ISR vise à améliorer la performance extra-financière de la SCPI en intégrant des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement. Elle est également classée Article 8 selon le règlement SFDR.
L'Ajustement du Prix de Part en 2025
Le quatrième trimestre 2025 a été marqué par une décision importante : l'ajustement du prix de part de PAREF Hexa de 210€ à 172€, effectif au 18 décembre 2025. Cette évolution s'inscrit dans le contexte plus large du marché de l'immobilier tertiaire français.
Pourquoi cet ajustement ?
Après plusieurs années de hausse rapide des taux d'intérêt, les effets de la décompression des taux de capitalisation continuent de peser sur les valeurs d'expertise, en particulier sur le marché des bureaux. Dans ce contexte, la campagne d'évaluation réalisée au T4 2025 par des experts immobiliers indépendants a conduit à une révision à la baisse de 8,9% de la valeur du patrimoine à périmètre constant.
Cet ajustement intègre également des éléments propres au portefeuille, dont le congé donné par le locataire de l'actif de Gennevilliers, représentant environ 8% du patrimoine, dans un environnement locatif particulièrement tendu sur ce secteur.
Une démarche de transparence
PAREF Gestion justifie cet ajustement par une démarche de transparence envers les associés. L'objectif : refléter au mieux la valeur réelle du patrimoine et permettre à la SCPI de se projeter sur des bases assainies et durables. Le dividende annuel est maintenu à 12,60€ par part, soit un montant équivalent à celui distribué en 2024.
Impact sur les nouveaux souscripteurs
Pour les nouveaux investisseurs, ce nouveau prix de 172€ offre un point d'entrée ajusté aux réalités du marché immobilier tertiaire. Le taux de distribution de 6,00% reste attractif dans un paysage de taux d'intérêt qui tend à se normaliser.
Stratégie : Investir dans les Territoires Français
Une stratégie diversifiée depuis juillet 2024
Depuis le 11 juillet 2024, PAREF Hexa a adopté une stratégie d'investissement diversifiée. Son objectif est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé notamment mais non exclusivement de bureaux, locaux d'activité, logistique et messagerie, situé principalement en France.
Les 4 typologies d'actifs
- Bureaux (65,1%) : Immeubles de bureaux dans les métropoles régionales et en Île-de-France
- Locaux d'activité (26,2%) : Actifs mixtes activité/bureaux dans des zones dynamiques
- Logistique & Messagerie (4,8%) : Entrepôts et plateformes logistiques stratégiques
- Autres (3,9%) : Autres typologies diversifiées
Une sélection rigoureuse des actifs
PAREF Hexa acquiert autant d'actifs neufs ou récents que d'immeubles plus anciens, avec des locataires diversifiés et impliqués dans le tissu économique local. Chaque acquisition fait l'objet d'une sélection rigoureuse selon des critères stricts :
- Localisation stratégique : Métropoles régionales dynamiques et Île-de-France
- Qualité des signatures : Locataires solides, dont 27% d'acteurs publics ou étatiques
- Performance ISR : Priorité aux actifs dotés de labels environnementaux ou améliorables
- Potentiel locatif : Demande locative locale et pérennité des flux
Ancrage territorial fort
PAREF Hexa investit majoritairement en régions : 56,0% du patrimoine est situé dans 12 métropoles régionales (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Rennes, Le Havre, Reims, Lille). L'Île-de-France hors Paris représente 25,5%, Paris 5,6% et les autres régions 12,9%.
PAREF Gestion : La Société de Gestion
PAREF Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n° GP-08000011 du 19/02/2008) et agréée AIFM depuis le 16/07/2014 au titre de la directive 2011-61-UE. Créée en 1991, elle dispose de plus de 30 années d'expérience multi-classes d'actifs.
PAREF Gestion en chiffres (30/06/2025)
Basée au 153 boulevard Haussmann à Paris, PAREF Gestion propose des solutions d'investissement qualitatives et performantes, portées par un groupe solide et structuré. La société met en œuvre un service de qualité pour accompagner quotidiennement les épargnants dans leurs ambitions patrimoniales.
Engagement ISR et ESG
PAREF Gestion inscrit PAREF Hexa dans une démarche d'immobilier responsable, avec un suivi fin de critères environnementaux (performance énergétique, empreinte carbone), sociaux (qualité des locaux, accessibilité) et de gouvernance (implication des parties prenantes). La SCPI est classée Article 8 SFDR.
Patrimoine Immobilier et Performances
La SCPI PAREF Hexa possède un patrimoine diversifié de 41 actifs, pour une valeur d'expertise de 234,9 M€ au 31/12/2025.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Détail du Taux d'Occupation
| Indicateur | Taux |
|---|---|
| Locaux occupés | 88,5% |
| Locaux sous franchise ou mis à disposition | 1,8% |
| Locaux vacants | 9,7% |
| TOF global T4 2025 | 90,3% |
Évolution du TOF sur 2025
| Trimestre | TOF |
|---|---|
| T1 2025 | 91,4% |
| T2 2025 | 90,7% |
| T3 2025 | 90,5% |
| T4 2025 | 90,3% |
Dividendes Distribués en 2025
| Trimestre | Acompte net / part | Date de versement |
|---|---|---|
| T1 2025 | 3,00 € | Avril 2025 |
| T2 2025 | 3,00 € | Juillet 2025 |
| T3 2025 | 3,00 € | Octobre 2025 |
| T4 2025 | 3,60 € | 04/02/2026 |
| Total annuel 2025 | 12,60 € | Équivalent 2024 (12,58 €) |
Performances sur plusieurs horizons
| Indicateur | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Performance Globale Annuelle (PGA) | 6,00% | -12,10% |
| Taux de distribution | 6,00% | 6,00% |
| Distribution totale (par part) | 12,58 € | 12,60 € |
| Évolution du prix de la part | Stable | -18,1% |
Taux de Rentabilité Interne (TRI)
| Horizon | TRI au 31/12/2025 |
|---|---|
| 15 ans | 4,43% |
| 10 ans | 3,05% |
| 5 ans | 0,41% |
Une résilience du dividende
Malgré le contexte de marché contraint, le dividende 2025 à 12,60€ par part est équivalent à celui de 2024 (12,58€). Le taux de recouvrement des loyers est proche de 100%, traduisant la qualité des signatures locatives. La gestion est restée prioritairement orientée vers la préservation des revenus distribués.
Répartition du Patrimoine
La SCPI PAREF Hexa présente une diversification sectorielle à prépondérance bureaux, avec une forte ouverture sur les locaux d'activité, et une répartition géographique centrée sur les métropoles régionales françaises.
Répartition Sectorielle
Répartition Géographique
12 métropoles régionales dynamiques
Les 12 métropoles régionales ciblées par PAREF Hexa sont : Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Rennes, Le Havre, Reims et Lille. Exemples d'actifs en portefeuille : siège régional de RTE à Toulouse (2022), immeuble de bureaux loué par FIVES Intralogistics à Chasse-sur-Rhône (2023), siège social d'Audika à Gennevilliers (2021).
Focus sur un actif : Le Longchamps à Marseille
Deuxième actif le plus valorisé du patrimoine, l'immeuble de bureaux « Le Longchamps » situé au 250 boulevard Mireille Lauze dans le 10e arrondissement de Marseille développe une surface totale de 8 789 m² et représente environ 8% de la valeur du portefeuille. Détenu depuis décembre 2020, il est occupé par plusieurs locataires : Pôle emploi, Département des Bouches-du-Rhône, CEGEDIM, AECD, TDF, OPSIA et DAC Marseille.
Au T4 2025, cet immeuble a fait l'objet de la signature d'un bail de 6 ans pour 1 142 m² (loyer annuel 172 280 €) à compter du 1er octobre 2025, portant le taux d'occupation financier de l'actif à 94%.
Collecte et Vie de la SCPI
Sur 2025, les souscriptions ont été intégralement compensées par des demandes de retrait, laissant le capital stable à 1 169 445 parts. Au 31/12/2025, 16 556 parts sont en attente de retrait.
| Trimestre | Souscriptions | Retraits | Capital final |
|---|---|---|---|
| T1 2025 | 6 912 | 6 912 | 1 169 445 |
| T2 2025 | 8 229 | 8 229 | 1 169 445 |
| T3 2025 | 4 409 | 4 409 | 1 169 445 |
| T4 2025 | 2 788 | 2 788 | 1 169 445 |
Priorités de gestion 2026
Les priorités de gestion demeurent la gestion active du patrimoine, la stabilisation locative et la création de valeur dans la durée. Aucune acquisition ni aucun arbitrage n'est intervenu au cours du T4 2025, PAREF Gestion se concentrant sur la commercialisation des surfaces vacantes (29 lots représentant 18 337 m²).
Caractéristiques de la SCPI PAREF Hexa
Informations Générales
Prix et Valeurs (31/12/2025)
Endettement (31/12/2025)
Frais - Principaux
Autres Frais
Les Avantages de PAREF Hexa
Taux de distribution solide
Taux de distribution maintenu à 6,00% en 2025, équivalent à 2024, malgré un contexte de marché immobilier tertiaire contraint.
Ancrage territorial français
Patrimoine investi en France à titre principal, dans 12 métropoles régionales dynamiques et en Île-de-France.
Signatures locatives de qualité
27% de locataires étatiques ou assimilés et taux de recouvrement des loyers proche de 100%, garantissant la stabilité des revenus.
Label ISR renouvelé
Label ISR obtenu en juin 2022 et renouvelé en juin 2025 pour 3 ans. Classification Article 8 SFDR, engagement ESG concret.
Historique long (depuis 1991)
Plus de 30 ans d'historique avec un TRI 15 ans de 4,43%, illustrant la capacité à traverser les cycles immobiliers.
Prix de part ajusté
Prix ramené à 172€ en décembre 2025, offrant un point d'entrée aligné sur les réalités du marché tertiaire français.
Risques de l'Investissement SCPI
Avertissement
L'investissement en SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'ajustement du prix de part intervenu en décembre 2025 illustre concrètement le risque de marché immobilier.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La SCPI n'offre aucune garantie de protection en capital. L'investisseur est averti que son capital peut ne pas lui être restitué ou ne l'être que partiellement, comme l'illustre la baisse du prix de part en 2025.
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées. La revente des parts n'est pas garantie et dépend de l'existence de souscriptions correspondantes. Au 31/12/2025, 16 556 parts sont en attente de retrait.
- Risques liés au marché immobilier : La décompression des taux de capitalisation pèse sur les valeurs d'expertise, particulièrement sur le marché des bureaux.
- Risque d'endettement : Le ratio d'endettement (29,1%) peut amplifier les pertes ou les gains.
- Risque lié à la gestion discrétionnaire : Risque résultant de la sélection par les gérants d'investissements moins performants.
- Risque de durabilité : Événements ESG pouvant impacter la valeur des actifs.
Durée recommandée : 10 ans minimum pour lisser les aléas et amortir les frais.
Points Forts et Points de Vigilance
La SCPI PAREF Hexa est une SCPI historique, créée en 1991, qui a fait l'objet d'un repositionnement stratégique en 2024 (changement de nom, stratégie diversifiée) et d'un ajustement du prix de part en décembre 2025. Son patrimoine bénéficie d'un ancrage territorial français fort et de signatures locatives de qualité.
Points forts
- TD maintenu : 6,00% en 2025 (équivalent à 2024)
- Dividende stable : 12,60€ par part en 2025 (vs 12,58€ en 2024)
- Signatures de qualité : 27% de locataires étatiques ou assimilés
- Taux de recouvrement : Proche de 100%
- Ancrage territorial : 56% dans 12 métropoles régionales
- Label ISR : Renouvelé en juin 2025 pour 3 ans
- Historique long : TRI 15 ans de 4,43%
- Société de gestion : PAREF Gestion, 2,5 Mds€ AUM, depuis 1991
- Prix de part ajusté : Point d'entrée à 172€ aligné au marché
Points de vigilance
- Baisse récente du prix de part : -18,1% en décembre 2025 (de 210€ à 172€)
- PGA 2025 négative : -12,10% suite à l'ajustement
- TRI 5 ans faible : 0,41% au 31/12/2025
- TOF en léger recul : 90,3% (9,7% de locaux vacants)
- Prépondérance bureaux : Secteur sous pression (65,1% du patrimoine)
- Départ locataire Gennevilliers : Représente 8% du patrimoine
- Parts en attente de retrait : 16 556 parts au 31/12/2025
- Endettement à 29,1% : Inférieur au plafond de 40% mais significatif
Un investissement SCPI diversifié s'envisage dans une logique de long terme (10 ans minimum) et dans le cadre d'un portefeuille diversifié entre plusieurs SCPI pour mutualiser les risques. L'ajustement du prix de part de PAREF Hexa peut représenter un point d'entrée ajusté pour les investisseurs ayant une vision long terme et souhaitant s'exposer au marché tertiaire français. Profitez de notre offre de cashback jusqu'à 5% pour optimiser votre investissement.
Questions Fréquentes sur PAREF Hexa
Quel est le rendement de la SCPI PAREF Hexa ?
La SCPI PAREF Hexa a distribué un taux de distribution de 6,00% en 2025, identique à 2024. Le dividende annuel par part s'établit à 12,60€ en 2025 (vs 12,58€ en 2024). La Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 ressort à -12,10% en raison de l'ajustement du prix de part intervenu le 18 décembre 2025.
Pourquoi le prix de part de PAREF Hexa a-t-il baissé ?
Le prix de part est passé de 210€ à 172€ le 18 décembre 2025. Cet ajustement reflète la révision à la baisse de 8,9% de la valeur du patrimoine à périmètre constant lors des expertises du 31/12/2025, dans un contexte de décompression des taux de capitalisation sur le marché des bureaux. Il intègre également le départ du locataire de Gennevilliers (environ 8% du patrimoine).
Quels sont les frais de la SCPI PAREF Hexa ?
La commission de souscription est de 10% HT du prix de souscription (prime d'émission incluse). La commission de gestion annuelle est de 8% HT (9,6% TTC) des recettes locatives et financières encaissées. La commission sur cession/mutation des parts est de 75€ HT (90€ TTC). Le délai de jouissance est d'un mois.
Quel est le dividende versé par PAREF Hexa ?
En 2025, la distribution totale atteint 12,60€ par part (net). Les acomptes trimestriels 2025 ont été de 3,00€ net aux T1, T2 et T3, puis 3,60€ net au T4 2025, versé le 4 février 2026. Les dividendes sont versés trimestriellement.
Quelle est la valeur de reconstitution de PAREF Hexa ?
La valeur de reconstitution est de 170,24€ par part (au 31/12/2025). La valeur de réalisation s'établit à 137,95€. Le prix de souscription de 172€ est légèrement supérieur à la valeur de reconstitution, traduisant une valorisation ajustée aux réalités du marché.
Qu'est-ce que la SCPI Interpierre France ?
PAREF Hexa est l'ancien nom de la SCPI Interpierre France. La SCPI a été renommée PAREF Hexa le 11 juillet 2024, dans le cadre d'un repositionnement stratégique s'accompagnant de l'adoption d'une stratégie d'investissement diversifiée (au lieu d'une stratégie à prépondérance bureaux exclusive).
Documents PAREF Hexa
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et votre profil de risque. Durée recommandée : 10 ans minimum. Prenez connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant toute décision. L'ensemble des risques associés à l'investissement dans des parts de SCPI est décrit dans la documentation réglementaire disponible sur www.paref-gestion.com. L'objectif de performance n'est pas garanti ; le taux de distribution et la valeur de part peuvent évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, comme l'illustre l'ajustement intervenu en décembre 2025.
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