COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France et créée en 2008, est une SCPI de bureaux spécialisée sur l'immobilier d'entreprise en France. Avec un patrimoine de 56 immeubles représentant 569 670 m² et une capitalisation de 2,2 milliards d'euros au 31 décembre 2025, Primopierre est l'une des plus importantes SCPI de bureaux du marché français. Label ISR obtenu, elle se positionne comme un acteur majeur de l'immobilier tertiaire responsable.
Situation difficile au T4 2025
La SCPI Primopierre traverse une période très difficile avec un TOF de seulement 81,6%, plus de 2,19 millions de parts en attente de retrait, et une baisse significative de ses valeurs. La distribution 2025 a été de 4,56 € par part, mais les valeurs d'expertise ont reculé de -10,32% sur l'année.
Une évolution majeure a été actée : la suspension temporaire de la variabilité du capital, approuvée en AGE le 7 janvier 2026, ouvre un marché secondaire des parts dont la première confrontation est prévue le 26 mars 2026. Cette SCPI n'est actuellement pas recommandée pour de nouveaux investissements, sauf pour des investisseurs avertis qui comprennent parfaitement les risques importants.
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La SCPI Primopierre, créée en août 2008 et gérée par Praemia REIM France, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée sur l'immobilier de bureaux en France. Avec 17 ans d'existence, elle fait partie des SCPI historiques du marché français.
La SCPI Primopierre a connu un développement remarquable au cours de ses premières années pour devenir l'une des plus importantes SCPI de bureaux de la place. Cependant, depuis 2023, la SCPI fait face à des défis majeurs liés à la crise du marché des bureaux, avec une hausse de la vacance, des retraits massifs et une baisse de performance.
Caractéristiques principales
- Spécialisation : 94,3% bureaux, 5,7% mixte bureaux/commerces
- Géographie : 100% France (56,7% IDF hors Paris, 31,8% Paris, 11,5% Régions)
- Patrimoine : 56 immeubles, 569 670 m² de surfaces gérées
- Capitalisation : 2,2 milliards d'euros (au 31/12/2025)
- Label ISR : Engagement fort en faveur d'un immobilier responsable
Situation actuelle de la SCPI
Au 31 décembre 2025, Primopierre fait face à une situation difficile :
- Plus de 2,19 millions de parts en attente de retrait, soit environ 11,6% du capital
- TOF en baisse à 81,6% (contre des niveaux historiquement supérieurs à 95%)
- Baisse des valeurs d'expertise : -10,32% sur l'année 2025, -7,63% sur le seul 2ème semestre
- Distribution 2025 : 4,56 € par part (dont 6,39% de revenus non récurrents)
- Baisse des valeurs : valeur de réalisation à 78,45 € (vs prix de souscription 115 €)
- Suspension variabilité du capital : marché secondaire ouvert, première confrontation le 26 mars 2026
Praemia REIM France : la société de gestion
Praemia REIM France (anciennement appelée Primonial REIM) est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF depuis 2011. Elle fait partie du groupe Praemia REIM, acteur européen majeur de la gestion d'actifs immobiliers avec plus de 30 milliards d'euros sous gestion.
Praemia REIM France gère plusieurs SCPI dont Primopierre (bureaux), Primovie (santé), et Patrimmo Commerce (commerces). La société est reconnue pour son expertise en immobilier d'entreprise et son engagement ESG.
Marché Secondaire : nouvelle étape en 2026
Suspension temporaire de la variabilité du capital
Approuvée en Assemblée générale extraordinaire le 7 janvier 2026, la suspension temporaire de la variabilité du capital constitue une évolution majeure pour la SCPI Primopierre. Cette décision :
- Stabilise le contexte de gestion et évite d'alourdir le plan d'arbitrage en cours
- Ouvre un marché secondaire des parts, où elles s'échangeront à un prix librement fixé par l'offre et la demande
- Les cinq meilleurs prix proposés à l'achat et à la vente seront indiqués sur le site internet de la Société de gestion
- La première confrontation est prévue le 26 mars 2026
La Société de gestion a fait parvenir aux associés les modalités de fonctionnement de ce marché secondaire par courrier. Ce mécanisme apporte une réponse potentielle aux attentes de liquidité des associés souhaitant céder leurs parts, mais le prix de transaction sera déterminé par le marché, potentiellement à une décote importante.
Performances et Distribution
Performances en forte baisse sur 5 ans
Les performances de Primopierre se sont fortement dégradées ces dernières années :
- TRI 5 ans (2021-2025) : -8,00%
- TRI 10 ans (2016-2025) : -0,04%
- Performance globale annuelle 2025 : -5,11%
- Taux de distribution 2025 : 3,62% (dont 6,39% de revenus non récurrents)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis.
Distribution 2025 (réalisée)
| Période | Distribution brute | Date de versement | Revenus non récurrents |
|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 1,00 € | 30/04/2025 | 0,00% |
| 2ème trimestre 2025 | 1,00 € | 31/07/2025 | 0,00% |
| 3ème trimestre 2025 | 1,00 € | 31/10/2025 | 0,00% |
| 4ème trimestre 2025 | 1,56 € | 30/01/2026 | 35,27% |
| Total 2025 | 4,56 € / part | - | 6,39% |
Composition de la distribution T4 2025 : 1,31 € de revenus locatifs + 0,09 € de revenus financiers + 0,16 € de reset fiscal = 1,56 € brut par part
Distribution 2025 et projection 2026
La distribution 2025 s'est établie à 4,56 € par part (personne physique), ce qui représente :
- Taux de distribution 2025 : 3,62% (sur le prix de souscription au 1er janvier 2025 de 126 €)
- Distribution totale 2025 : 4,56 € (incluant 6,39% de revenus non récurrents)
Pour 2026, la projection est de 4,0 € par part (personne physique), soit environ 3,5% sur le prix de souscription de 115 € au 1er janvier 2026.
La projection de la performance naturelle du fonds pour 2026 est de 2,7 euros par part. Cette projection est non garantie et pourra évoluer selon la situation du marché et du fonds.
Patrimoine Immobilier
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI Primopierre se compose de 56 immeubles totalisant 569 670 m² de surfaces gérées. Le patrimoine a diminué suite aux cessions réalisées dans le cadre du plan d'arbitrage.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Activité locative du T4 2025
8 Nouveaux baux
Surface : 2 552 m² | Montant total des loyers : 850 k€
10 Libérations
Surface : 3 440 m² | Montant total des loyers : 1 651 k€
Bilan du trimestre : Le solde est négatif avec plus de libérations que de nouvelles locations, ce qui maintient la pression sur le TOF.
Acquisition du T4 2025
La SCPI a acquis 40,2% de l'actif Le Dionys situé à Saint-Denis (93), 260 avenue du Président Wilson, pour un volume d'investissement de 12 M€ (5 753 m² en quote-part). La SCPI est désormais propriétaire de la totalité de cet actif, ayant acquis les 59,8% restants dans le cadre d'un échange avec l'actif Le Garamond à Malakoff.
Cessions du T4 2025
Dans le cadre de son plan d'arbitrage, Primopierre a réalisé plusieurs cessions au T4 2025 :
- Odyssée - Massy (91) : Cédé le 15/12/2025 pour 23,9 M€ (10 837 m², 100%)
- Le Garamond - Malakoff (92) : Cédé le 18/12/2025 pour 8,7 M€ (4 755 m², 50%)
- SCI Lyon Blackbear (actif Lyon 69) : Cession partielle le 01/10/2025 (participation résiduelle 33,9%)
- SCI 5 Gardens (actif Gennevilliers 92) : Cession le 19/12/2025 (participation résiduelle 30,0%)
- SCI PREIM Bloom (actif Paris 61 rue de Bercy) : Participation 45,8% cédée le 16/12/2025
- SCI Fontenay Campus (actif Fontenay-sous-Bois 94) : Participation 25,0% cédée le 18/12/2025
Répartition du Patrimoine
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Top 10 des locataires
| Rang | Locataire | % des loyers annuels |
|---|---|---|
| 1 | RTE Réseau Transport d'Électricité | 7,7% |
| 2 | Thales | 6,3% |
| 3 | Alstom Transport | 5,2% |
| 4 | Re:Sources France | 5,0% |
| 5 | Peugeot Citroën Automobile | 4,8% |
| 6 | Faurecia | 4,5% |
| 7 | SNCF | 3,6% |
| 8 | Nestlé | 3,5% |
| 9 | Ministère de l'Intérieur | 3,4% |
| 10 | Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse (CNAV) | 2,9% |
Les 10 premiers locataires représentent une part significative des loyers annuels. La diversification locative avec 309 baux limite le risque de concentration.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Attention : Valeur de réalisation en forte baisse
La valeur de réalisation (78,45 € au 31/12/2025) est significativement inférieure au prix de souscription (115 €), soit une décote de -31,8%.
Cela signifie qu'un investisseur qui souhaiterait céder ses parts aujourd'hui subirait une moins-value importante. Cette situation reflète les difficultés actuelles du marché des bureaux et la baisse des valeurs d'expertise (-10,32% sur 2025).
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Liquidité et Retraits
Problématique majeure de liquidité
Au 31 décembre 2025, 2 190 372 parts sont en attente de retrait (confirmées et non confirmées), soit environ 11,6% du capital de la SCPI.
Cette file d'attente importante témoigne d'un déséquilibre majeur entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions. Les associés qui souhaitent sortir de la SCPI peuvent attendre plusieurs trimestres, voire années.
La société de gestion a mis en place la suspension de la variabilité du capital et un marché secondaire pour apporter une réponse aux attentes de liquidité, mais le prix de cession sera déterminé par l'offre et la demande.
Évolution du nombre de parts en attente
| Période | Parts en attente de retrait | Évolution |
|---|---|---|
| 4T 2024 | 1 712 311 parts | - |
| 1T 2025 | 1 851 093 parts | +138 782 |
| 2T 2025 | 1 985 858 parts | +134 765 |
| 3T 2025 | 2 069 887 parts | +84 029 |
| 4T 2025 | 2 190 372 parts | +120 485 |
Analyse : La file d'attente continue de progresser chaque trimestre. Elle a encore augmenté de 120 485 parts au T4 2025, dépassant les 2,19 millions de parts, soit 11,6% du capital.
Marché des parts
| Trimestre | Parts souscrites | Parts vendues (retraits) | Parts en circulation |
|---|---|---|---|
| 4T 2024 | 1 142 | 1 142 | 18 948 080 |
| 1T 2025 | 98 | 98 | 18 948 080 |
| 2T 2025 | 434 | 434 | 18 948 080 |
| 3T 2025 | 255 | 255 | 18 948 080 |
| 4T 2025 | 0 | 0 | 18 948 080 |
Observation : Le nombre de parts en circulation est stable à 18 948 080 parts. Au T4 2025, aucune souscription ni aucun retrait n'a été enregistré, témoignant d'une illiquidité totale.
Points Positifs de Primopierre
Ancienneté et Track Record
17 ans d'existence, la SCPI a démontré sa capacité à traverser plusieurs cycles de marché.
Taille importante
2,2 Mds€ de capitalisation, 56 actifs, diversification des risques locatifs.
Société de gestion reconnue
Praemia REIM France, acteur majeur de la gestion d'actifs immobiliers en Europe.
Label ISR
Engagement fort en faveur d'un immobilier responsable et durable.
Locataires de qualité
Grands groupes et entités publiques (RTE, Thales, Alstom, SNCF, Nestlé, CNAV...).
Bon recouvrement des loyers
99% de taux de recouvrement au T4 2025, témoignant de la solidité des locataires.
Marché secondaire
Ouverture d'un marché secondaire à partir du 26 mars 2026, offrant une nouvelle voie de liquidité.
Risques et Points de Vigilance
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques généraux liés aux SCPI
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Primopierre (situation actuelle)
RISQUES MAJEURS - SITUATION TRÈS PRÉOCCUPANTE
- Crise du marché des bureaux : Le secteur est en pleine restructuration avec télétravail, flex office, obsolescence des actifs périphériques
- TOF en forte baisse : 81,6% vs niveaux historiques >95%
- 18,4% de vacance locative : Quasiment 1/5 du patrimoine vacant en recherche de locataires
- File d'attente massive : 2,19 millions de parts en attente (11,6% du capital)
- Valeur de réalisation en chute : -31,8% vs prix de souscription
- Baisse des expertises : -10,32% sur 2025, -7,63% sur le seul 2ème semestre
- Performances négatives : TRI 5 ans à -8,00%
- Marché secondaire incertain : Le prix de cession pourra être très décoté selon l'offre et la demande
- Incertitudes sur l'évolution : Impossible de prévoir quand le marché se redressera
Notre Avis sur la SCPI Primopierre
AVIS TRÈS DÉFAVORABLE - INVESTISSEMENT DÉCONSEILLÉ
La SCPI Primopierre traverse actuellement une période extrêmement difficile qui rend tout nouvel investissement très risqué. La situation s'est considérablement dégradée et plusieurs indicateurs sont au rouge :
- TOF de seulement 81,6%
- 18,4% de vacance locative
- 2,19 millions de parts en attente de retrait (11,6% du capital)
- Valeur de réalisation en chute (-31,8% vs prix de souscription)
- Baisse des valeurs d'expertise de -10,32% sur 2025
- TRI 5 ans à -8,00%
Points positifs (malgré tout)
- Société de gestion reconnue : Praemia REIM France est un acteur sérieux
- Patrimoine important : 56 actifs, 2,2 Mds€ de capitalisation
- Locataires de qualité : Grandes entreprises et entités publiques
- Excellent recouvrement : 99% des loyers encaissés au T4 2025
- Label ISR : Engagement ESG authentique
- Ancienneté : 17 ans d'existence, expérience de plusieurs cycles
- Marché secondaire : Une voie de sortie potentielle s'ouvre en mars 2026
Points très négatifs (majeurs)
- Crise structurelle du marché des bureaux : Pas de visibilité sur la sortie de crise
- TOF dégradé : 81,6% témoigne de graves difficultés de commercialisation
- Vacance élevée : 18,4% de locaux vides en recherche de locataires
- File d'attente massive : 11,6% du capital veut sortir
- Moins-value latente importante : -31,8% sur la valeur de réalisation
- Performances négatives sur 5 ans : TRI 5 ans -8,00%
- Absence de nouvelle collecte : 0 souscription au T4 2025
- Risque de dévalorisation continue : -10,32% sur les valeurs d'expertise en 2025
Pour qui cette SCPI ?
Honnêtement, pour personne actuellement.
La SCPI Primopierre traverse une crise tellement profonde qu'il est impossible de recommander un nouvel investissement, même pour les profils les plus avertis.
Les seules exceptions pourraient être :
- Des investisseurs très spéculatifs qui parient sur un rebond du marché des bureaux à très long terme (10+ ans)
- Des investisseurs qui veulent profiter de la décote massive (-31,8%) en espérant un retournement de marché
- Des investisseurs qui ont un horizon de placement ultra-long (15-20 ans) et acceptent une forte volatilité
Mais même dans ces cas, le risque est extrêmement élevé et d'autres opportunités d'investissement offrent un meilleur profil risque/rendement.
Notre recommandation FORTE
INVESTISSEMENT DÉCONSEILLÉ
Nous déconseillons formellement tout nouvel investissement dans la SCPI Primopierre dans les conditions actuelles.
La situation de la SCPI est trop dégradée, les risques sont trop importants, et les perspectives de court/moyen terme sont trop incertaines.
Pour les associés actuels, la question se pose différemment :
- Si vous êtes en perte latente : Arbitrez soigneusement entre accepter la perte maintenant via le marché secondaire vs attendre un hypothétique rebond
- Si vous attendiez un retrait classique : La suspension de la variabilité du capital et l'ouverture du marché secondaire (26 mars 2026) constituent une nouvelle option, mais le prix de cession sera librement fixé par le marché
- Si vous restez : Acceptez la forte volatilité et les distributions réduites pour les années à venir
Dans tous les cas, nous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour analyser votre situation personnelle.
Alternatives recommandées
Si vous cherchez à investir dans l'immobilier via des SCPI, nous recommandons de privilégier :
- SCPI diversifiées avec un patrimoine équilibré entre bureaux, commerces, santé, logistique...
- SCPI spécialisées sur des segments résilients : santé, logistique, résidentiel
- SCPI avec un TOF élevé (>90%) et une file d'attente maîtrisée
- SCPI avec des performances stables sur 5-10 ans
- SCPI européennes offrant une diversification géographique
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Questions fréquentes sur la SCPI Primopierre
Quel est le taux de distribution de la SCPI Primopierre en 2025 ?
Le taux de distribution de la SCPI Primopierre en 2025 est de 3,62%, pour une distribution totale de 4,56 € par part sur l'année. Ce taux est calculé sur le prix de souscription au 1er janvier 2025 de 126 €. Pour 2026, la distribution prévisionnelle est de 4,0 € par part, soit environ 3,5% sur le prix de souscription de 115 €.
Quelle est la valeur de la part de la SCPI Primopierre ?
Au 31 décembre 2025, le prix de souscription de la SCPI Primopierre est de 115 €. La valeur de réalisation est de 78,45 € et la valeur de reconstitution est de 91,95 €. La valeur de retrait est de 105,51 €. Les valeurs d'expertise ont baissé de -10,32% sur l'année 2025.
Puis-je revendre mes parts de la SCPI Primopierre ?
La liquidité de la SCPI Primopierre est actuellement très faible. Au 31 décembre 2025, 2 190 372 parts (11,6% du capital) sont en attente de retrait. Suite à la suspension temporaire de la variabilité du capital (AGE du 7 janvier 2026), un marché secondaire sera ouvert à partir du 26 mars 2026. Les parts pourront s'échanger librement, mais à un prix fixé par l'offre et la demande.
Quel est le TOF (Taux d'Occupation Financier) de Primopierre ?
Le TOF (Taux d'Occupation Financier) de la SCPI Primopierre est de 81,6% au 31 décembre 2025. Ce taux est très en deçà des niveaux historiques de la SCPI (supérieurs à 95%). Il reflète une vacance locative de 18,4% du patrimoine, principalement sur les actifs de bureaux en première et deuxième couronnes parisiennes.
Qui gère la SCPI Primopierre ?
La SCPI Primopierre est gérée par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM), société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF depuis le 16 décembre 2011 sous le numéro GP 11000043. Praemia REIM France fait partie du groupe Praemia REIM, acteur européen majeur de la gestion d'actifs immobiliers avec plus de 30 milliards d'euros sous gestion.
Quels sont les principaux locataires de Primopierre ?
Les 10 principaux locataires de la SCPI Primopierre au T4 2025 sont : RTE (7,7%), Thales (6,3%), Alstom Transport (5,2%), Re:Sources France (5,0%), Peugeot Citroën Automobile (4,8%), Faurecia (4,5%), SNCF (3,6%), Nestlé (3,5%), Ministère de l'Intérieur (3,4%) et la CNAV (2,9%).
Faut-il investir dans la SCPI Primopierre en 2026 ?
Au vu de la situation actuelle, l'investissement dans la SCPI Primopierre est déconseillé pour la plupart des investisseurs. La SCPI présente un TOF de 81,6%, une vacance locative de 18,4%, une valeur de réalisation en baisse de -31,8% par rapport au prix de souscription, et un TRI 5 ans de -8,00%. Des alternatives plus performantes existent sur le marché des SCPI. Nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pour étudier les meilleures options selon votre profil.
Documents de la SCPI Primopierre
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Attention : Compte tenu de la situation actuelle de la SCPI, nous vous recommandons vivement de prendre conseil avant tout investissement.
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Primopierre : Cette SCPI traverse actuellement une période très difficile avec des performances négatives (TRI 5 ans -8,00%), une forte illiquidité et un marché des bureaux en crise. Tout nouvel investissement est fortement déconseillé dans les conditions actuelles. Les investisseurs actuels doivent être conscients des risques de moins-value et des nouvelles modalités de sortie via le marché secondaire ouvert à partir du 26 mars 2026.