COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Immobilier 21 est un fonds commun de placement géré depuis 2007 par Gestion 21, investi en actions de foncières cotées de la zone euro et valorisé chaque jour. Au 30 septembre 2026, la part A vaut 131,51 €, en baisse d'environ 11 % depuis janvier comme son indice, après la remontée des taux longs ; depuis 2007, elle progresse de 31,5 % contre 11,7 % pour l'indice. Le capital n'est pas garanti et l'indicateur de risque est de 5 sur 7.
Source : Gestion 21, lettre mensuelle de septembre 2026, données au 30/09/2026, parts AC/AD. Performances nettes de frais de gestion. Indice : FTSE EPRA Nareit Eurozone Capped dividendes nets réinvestis (IEIF Eurozone jusqu'au 31/12/2021). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Société de gestion | Gestion 21, société de gestion indépendante, Paris |
| Forme | Fonds commun de placement (FCP), classification AMF « actions zone euro » |
| Lancement | 27 novembre 2007 |
| Univers | Foncières cotées de la zone euro (environ 70 suivies, 24 en portefeuille) |
| Valeurs liquidatives | AC 131,51 € · AD 75,71 € · IC 15 207,10 € · ID 8 218,61 € |
| Encours | 87 M€ |
| Performance 2026 à date | -11 % (indice -11 %) |
| Volatilité 1 an | 16 % |
| Droits d'entrée | 4 % TTC maximum |
| Frais de gestion | 2,2 % (parts A), 1,4 % (parts I) |
| Indicateur de risque | 5 sur 7 |
| Durée recommandée | Supérieure à 5 ans |
| Enveloppes | Compte-titres, assurance vie selon les contrats ; non éligible au PEA |
Qu'est-ce que le FCP Immobilier 21 ?
Immobilier 21 est un fonds commun de placement lancé le 27 novembre 2007 et géré par Gestion 21, société de gestion indépendante fondée par Daniel Tondu et Laurent Gauville. Il investit en actions de sociétés foncières cotées de la zone euro, comme les SIIC en France : des sociétés qui possèdent et louent des centres commerciaux, des logements, des bureaux, des entrepôts ou des établissements de santé.
Contrairement à une SCPI ou à une société civile en assurance vie, le fonds ne détient pas d'immeubles : sa valeur suit le cours de bourse des foncières, calculée chaque jour. Il offre une exposition à l'immobilier européen avec la liquidité d'un fonds actions, mais aussi avec sa volatilité. Pour comprendre ce compartiment, voir notre guide sur les foncières cotées.
Pourquoi Immobilier 21 baisse-t-il en 2026 ?
Après +10 % en 2025, la part A recule d'environ 11 % depuis le 1er janvier 2026, dont -8,7 % sur le seul mois de septembre, au même rythme que son indice (-8,3 % en septembre). Les foncières cotées sont très sensibles aux taux longs : leur remontée augmente la rentabilité exigée par les investisseurs sur les immeubles, donc fait baisser leur valeur, et renchérit les refinancements.
Ce que Gestion 21 a révisé en septembre 2026
Les cash-flows : la croissance organique des loyers, portée par l'indexation, devrait compenser tout ou partie de la hausse des frais financiers liée aux refinancements.
Les valeurs d'actifs : alors qu'il anticipait une légère hausse en début d'année, le gérant prévoit désormais une stabilisation, voire une baisse pouvant atteindre 5 % pour certaines typologies. Les foncières de centres commerciaux, aux rendements locatifs plus élevés, lui paraissent moins exposées.
La valorisation du secteur : avec ces hypothèses, les foncières de la zone euro se traitent à 10,2 fois leurs cash-flows 2026 estimés, avec une décote estimée de 47 % sur leur actif net réévalué.
Quelles sont les performances d'Immobilier 21 ?
Sur longue période, le fonds a fait mieux que son indice : +31,5 % depuis 2007 pour la part A, contre +11,7 % pour l'indice, et un recul limité à -14,1 % sur 5 ans contre -28,0 % pour l'indice. Sur 10 ans, en revanche, les deux sont proches et négatifs, ce qui rappelle la difficulté du secteur depuis 2015.
| Période | Immobilier 21 cumulé | Indice cumulé | Immobilier 21 annualisé | Indice annualisé |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | -14,1 % | -28,0 % | -3,0 % | -6,4 % |
| 10 ans | -19,9 % | -18,1 % | -2,2 % | -2,0 % |
| Depuis 2007 | +31,5 % | +11,7 % | +1,5 % | +0,6 % |
| Année | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immobilier 21 | -11 % | +18 % | -24 % | +4 % | -28 % | +20 % | +2 % | +10 % | -11 % |
| Indice | -10 % | +22 % | -11 % | +2 % | -33 % | +15 % | -3 % | +10 % | -11 % |
* Au 30/09/2026. Années 2011 à 2017 de la part A : -15 %, +17 %, +11 %, +15 %, +17 %, +1 %, +17 % (indice : -17 %, +28 %, +7 %, +18 %, +16 %, +4 %, +17 %). Les parts I, moins chargées en frais, affichent +52,1 % depuis la création. Source : Gestion 21. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Indicateur | 1 an | 3 ans | 5 ans | 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Volatilité du fonds | 16 % | 18 % | 21 % | 20 % |
| Volatilité de l'indice | 16 % | 19 % | 22 % | 20 % |
| Bêta face à l'indice | 0,99 | 0,97 | 0,96 | 0,99 |
| Tracking error | 1,7 % | 2,4 % | 3,3 % | 4,1 % |
| Baisse maximale | -21 % | -21 % | -40 % | -51 % |
Quelles sont les parts du fonds Immobilier 21 ?
| Part | Code ISIN | Destination | Revenus | VL |
|---|---|---|---|---|
| AC | FR0010541821 | Particuliers | Capitalisés | 131,51 € |
| AD | FR0010541839 | Particuliers | Distribués | 75,71 € |
| IC | FR0010540716 | Institutionnels | Capitalisés | 15 207,10 € |
| ID | FR0010541854 | Institutionnels | Distribués | 8 218,61 € |
Au titre de 2025, la part AD a distribué 2,40 € et la part ID 300 €. Les parts A supportent 2,2 % de frais de gestion, contre 1,4 % pour les parts I, ce qui explique l'écart de performance entre les deux catégories.
Dans quoi investit Immobilier 21 ?
Au 30 septembre 2026, le fonds détient 24 foncières, pour une capitalisation moyenne pondérée de 45 Md€ et médiane de 7 Md€. Ses principales positions sont Unibail-Rodamco-Westfield, Aedifica, LEG Immobilien, Eurocommercial et Klépierre. La gestion est active : 35 % du portefeuille s'écarte de la composition de l'indice. 78 % du fonds peut être vendu en une journée de bourse.
Par type d'actifs
Par pays
Par capitalisation
Source : Gestion 21, lettre de septembre 2026 (parts A). Répartitions géographique et par capitalisation rebasées hors trésorerie.
Les foncières du fonds sont-elles chères ?
Gestion 21 mesure la valorisation par le multiple de résultat récurrent (cours rapporté au cash-flow par action) et par le rendement du dividende. Selon ses estimations 2026, le portefeuille se traite moins cher que l'univers des foncières qu'il suit.
| Indicateur | Immobilier 21 | Univers (environ 70 foncières) |
|---|---|---|
| Multiple de résultat récurrent | 9,5 x | 10,4 x |
| Rendement moyen du dividende | 6,7 % | 6,1 % |
Calculs Gestion 21 au 30/09/2026. Ces estimations ne constituent ni un engagement de performance ni une recommandation.
Qui gère Immobilier 21 et comment ?
Gestion 21 est une société de gestion indépendante, détenue par ses dirigeants et installée 8 rue Volney à Paris. Elle gère des actions cotées sur deux expertises : les actions françaises et les foncières de la zone euro. L'équipe d'Immobilier 21 réunit Daniel Tondu, Laurent Gauville, Alexis Chebli et Anthony Vandenbilcke.
Analyse immobilière
Suivi des marchés par pays et par typologie : niveau des loyers, croissance, risque de vacance lié à la production de nouvelles surfaces.
Analyse de la valeur
Multiple de cash-flow, décote ou surcote sur l'actif net, prix au m² implicite et taux de capitalisation pour comparer les foncières entre elles.
Analyse des risques
Suivi du risque financier, notamment l'endettement et le taux d'intérêt au-delà duquel une foncière devrait lever des capitaux.
Quels sont les indicateurs ESG d'Immobilier 21 ?
| Indicateur | Immobilier 21 | Univers retraité |
|---|---|---|
| Note ESG globale (sur 100) | 83,0 | 82,2 |
| Environnement / social / gouvernance | 64,5 / 58,9 / 86,6 | 65,6 / 60,9 / 84,8 |
| Surfaces certifiées (BREEAM, HQE…) | 75 % | 70 % |
| Intensité carbone (kg CO₂/m²) | 19,7 | 19,7 |
| Part de femmes au conseil | 43,0 % | 39,2 % |
Notation propre à Gestion 21 (8 indicateurs quantitatifs et une appréciation qualitative). L'univers est retraité des 20 % de plus mauvaises notes. La société de gestion invite elle-même à interpréter ces résultats avec prudence.
Quels sont les frais et caractéristiques d'Immobilier 21 ?
Frais
Caractéristiques
Et l'IFI ?
Les actions de sociétés cotées détenues à moins de 5 % du capital sont en principe exclues de l'impôt sur la fortune immobilière. Pour des parts de fonds investis en foncières, le traitement dépend des conditions de l'article 965 du Code général des impôts et de la situation de chaque porteur, et se vérifie au cas par cas.
Immobilier 21 ou SCPI : quelles différences ?
| Critère | Immobilier 21 (FCP) | SCPI |
|---|---|---|
| Actifs détenus | Actions de foncières cotées | Immeubles en direct |
| Valorisation | Quotidienne, au cours de bourse | Prix de part fixé par la société de gestion |
| Volatilité | Environ 16 à 21 % par an | Faible, ajustements ponctuels |
| Liquidité | Quotidienne | Dépend des demandes de retrait |
| Horizon recommandé | Plus de 5 ans | 8 à 10 ans |
| Investissement à crédit | Non | Oui |
Les deux supports réagissent différemment : les foncières cotées anticipent les mouvements de taux et de marché, souvent plus vite et plus fort, tandis que les SCPI les intègrent avec retard. Les combiner permet de diversifier une allocation immobilière. Notre classement des SCPI présente les SCPI suivies par le cabinet.
Quels sont les risques d'Immobilier 21 ?
- Perte en capital : le fonds n'offre aucune garantie ; sa baisse maximale a atteint 51 % sur dix ans et 21 % sur un an.
- Risque actions : la valeur suit les marchés boursiers, avec une volatilité d'environ 16 % sur un an.
- Risque de taux : une hausse des taux longs pèse sur la valeur des immeubles et sur le coût de la dette des foncières, comme en 2022 et en 2026.
- Risque immobilier : vacance, baisse des loyers, obsolescence des immeubles détenus par les foncières.
- Concentration : 24 valeurs et 37 % du portefeuille dans le commerce.
- Frais : jusqu'à 4 % à l'entrée et 2,2 % par an sur les parts A, plus une éventuelle commission de performance.
Indicateur de risque : 5 sur 7
Ce niveau reflète l'exposition aux marchés actions. La durée de placement recommandée est supérieure à 5 ans.
Immobilier 21 : quel avis porter sur ce fonds ?
Immobilier 21 est un fonds spécialisé, géré depuis près de vingt ans par la même équipe indépendante, qui a fait mieux que son indice depuis sa création et sur 5 ans. C'est aussi un fonds actions : il a perdu 24 % en 2020, 28 % en 2022 et environ 11 % depuis le début de 2026, au rythme des taux. Les éléments ci-dessous sont une analyse factuelle à partir des documents de la société de gestion, pas un conseil personnalisé.
Ce que nous retenons au crédit du fonds
- Une surperformance de long terme : +31,5 % depuis 2007 contre +11,7 % pour l'indice
- Une équipe stable et indépendante, spécialiste des foncières depuis l'origine
- La liquidité quotidienne, que n'offrent pas les SCPI
- Une valorisation basse selon le gérant : 9,5 fois les cash-flows et 6,7 % de rendement du dividende
Points de vigilance
- -11 % en 2026 et une performance négative sur 5 et 10 ans
- Une forte sensibilité aux taux longs
- Des frais élevés sur les parts A, qui pèsent face à l'indice
- Un encours réduit de 87 M€
- Non éligible au PEA
Pour quel épargnant ?
Immobilier 21 peut compléter, pour une part limitée, une allocation immobilière composée de SCPI ou de sociétés civiles, chez un épargnant qui accepte les variations d'un fonds actions et dispose d'un horizon d'au moins 5 ans. La part à lui donner dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Comment investir dans Immobilier 21 avec un conseiller ?
Immobilier 21 se souscrit en compte-titres ou dans un contrat d'assurance vie qui le référence. Le cabinet vérifie l'enveloppe la plus adaptée à votre situation fiscale et la place de l'immobilier coté dans votre allocation.
- Échange gratuit : en visio ou chez vous, pour faire le point sur vos objectifs, votre horizon et votre patrimoine immobilier.
- Choix de l'enveloppe : compte-titres ou contrat d'assurance vie référençant le fonds, et part à donner à Immobilier 21.
- Souscription : en parts A, à la valeur liquidative quotidienne. Voir notre processus de souscription.
- Suivi : lecture des lettres mensuelles et arbitrages si nécessaire.
Questions fréquentes sur Immobilier 21
Qu'est-ce que le FCP Immobilier 21 ?
Immobilier 21 est un fonds commun de placement lancé le 27 novembre 2007 et géré par Gestion 21, société de gestion indépendante. Il investit en actions de sociétés foncières cotées de la zone euro, qui possèdent des centres commerciaux, des logements, des bureaux, des entrepôts ou des établissements de santé. Sa valeur liquidative est calculée chaque jour.
Quelle est la performance d'Immobilier 21 ?
Au 30 septembre 2026, la part A d'Immobilier 21 recule d'environ 11 % depuis le 1er janvier 2026, comme son indice, après +10 % en 2025. Depuis sa création en 2007, elle progresse de 31,5 %, soit 1,5 % par an, contre 11,7 % pour son indice. Sur 5 ans, elle recule de 14,1 % contre 28,0 % pour l'indice. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi Immobilier 21 baisse-t-il en 2026 ?
Les foncières cotées sont sensibles aux taux longs. Leur remontée en 2026 augmente la rentabilité exigée sur les immeubles et pèse sur leur valeur. Gestion 21 anticipe désormais une stabilisation, voire une baisse pouvant atteindre 5 % pour certaines typologies d'actifs, tandis que la croissance des loyers indexés devrait compenser tout ou partie de la hausse des frais financiers.
Quelle est la différence entre Immobilier 21 et une SCPI ?
Immobilier 21 détient des actions de foncières cotées en bourse : sa valeur évolue chaque jour avec les marchés, avec une volatilité d'environ 16 % sur un an, mais la sortie est rapide. Une SCPI détient directement des immeubles, avec une valeur plus stable mais une liquidité plus lente. Les deux supports peuvent se compléter dans une allocation immobilière.
Quels sont les frais d'Immobilier 21 ?
Les droits d'entrée sont de 4 % TTC au maximum. Les frais de gestion sont de 2,2 % pour les parts A et de 1,4 % pour les parts I. Il n'y a ni frais de sortie ni commission de mouvement. Une commission de performance de 20 % s'applique à la surperformance au-delà de l'indice, lorsque la performance annuelle est positive.
Immobilier 21 est-il éligible au PEA ?
Non. Selon Gestion 21, Immobilier 21 n'est pas éligible au PEA. Il s'investit en compte-titres ou en unités de compte de contrats d'assurance vie qui le référencent.
Immobilier 21 est-il soumis à l'IFI ?
Les actions de sociétés cotées détenues à moins de 5 % sont en principe exclues de l'IFI. Pour des parts de fonds investis en foncières, le traitement dépend des conditions de l'article 965 du Code général des impôts et de la situation de chaque porteur : il se vérifie au cas par cas.
Quel est le niveau de risque d'Immobilier 21 ?
L'indicateur de risque est de 5 sur une échelle de 1 à 7 et la durée de placement recommandée est supérieure à 5 ans. Le fonds n'offre aucune garantie en capital : sa baisse maximale a atteint 51 % sur dix ans et 21 % sur un an.
Comment investir dans Immobilier 21 ?
Immobilier 21 se souscrit en compte-titres ou dans un contrat d'assurance vie qui le référence. Comment Bien Investir vérifie l'enveloppe adaptée et la part à donner à l'immobilier coté dans votre allocation, après un échange gratuit.
Immobilier 21 verse-t-il un dividende ?
Oui pour les parts de distribution : au titre de 2025, la part AD a distribué 2,40 euros et la part ID 300 euros. Les parts AC et IC capitalisent leurs revenus dans la valeur liquidative.
Pourquoi les foncières cotées baissent-elles quand les taux montent ?
Quand les taux longs montent, les investisseurs exigent une rentabilité plus élevée des immeubles, ce qui fait baisser leur valeur, et les foncières paient plus cher leurs refinancements. La bourse anticipe ces effets, d'où des baisses rapides, comme en 2022 et en septembre 2026.
Documents d'Immobilier 21
Retrouvez ci-dessous la documentation du fonds. Il est impératif de consulter le DIC et le prospectus avant toute décision d'investissement.
Pour aller plus loin
Sources officielles
- Gestion 21 : lettre mensuelle d'Immobilier 21, septembre 2026
- AMF : base GECO des fonds et des sociétés de gestion agréées
- Légifrance : article 965 du Code général des impôts (assiette de l'IFI)
- Banque centrale européenne : taux d'intérêt directeurs
Avertissement. Immobilier 21 est un fonds commun de placement investi en actions de foncières cotées. Il n'offre aucune garantie de rendement ou de performance et présente un risque de perte en capital. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures. La durée de placement recommandée est supérieure à 5 ans.
Les données de cette page sont issues de la lettre mensuelle de Gestion 21 au 30 septembre 2026. Ce contenu est informatif et ne constitue ni une offre ni un conseil personnalisé : l'adéquation du fonds à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale doit être vérifiée.
Gestion 21, 8 rue Volney, 75002 Paris.
Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.