COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Investir dans la nue-propriété de la SCPI Sofidynamic permet de générer une plus-value non fiscalisée à terme. Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus, donc aucune imposition ni prélèvements sociaux. À la fin, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité sur la plus-value de reconstitution. Cette page traite exclusivement du démembrement — pour l'analyse complète de la SCPI, consultez notre page dédiée à Sofidynamic.
Pourquoi Investir en Nue-Propriété de Sofidynamic ?
Ce que le démembrement apporte spécifiquement sur Sofidynamic
- Décote jusqu'à 50% sur 15 ans — parmi les plus élevées du marché sur une SCPI à faibles frais d'entrée
- 11 durées disponibles (5 à 15 ans) — granularité annuelle rare, permettant un alignement précis avec votre horizon fiscal ou retraite
- Frais de souscription de 2,4% TTC remboursés après 8 ans de détention — effectivement nuls sur un démembrement ≥ 8 ans
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée : le passage de NP à PP à l'échéance n'est pas un fait générateur d'imposition
- Aucun impôt ni PS pendant la durée : pas de revenus perçus = pas de déclaration foncière pendant le démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant toute la période de démembrement
- Revenus futurs allégés : à l'issue du démembrement, les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux (17,2%)
Clé de Répartition de la SCPI Sofidynamic
La clé de répartition définit la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon la durée du démembrement. Prix de la part actuel : 315€. Pour en savoir plus sur le mécanisme du démembrement, consultez notre guide complet du démembrement immobilier.
Comment lire ce tableau ?
Exemple pour 10 ans :
- Le nu-propriétaire paie 185,85€ par part (59,00%)
- L'usufruitier paie 129,15€ par part (41,00%)
- Total = 315€ (prix pleine propriété)
- Au bout de 10 ans, récupération de la pleine propriété sans fiscalité
- Les clés de répartition sont indicatives et non contractuelles
| Durée | Nue-propriété (%) | Nue-propriété (€) | Usufruit (%) | Usufruit (€) |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 73,75% | 232,31€ | 26,25% | 82,69€ |
| 6 ans | 70,00% | 220,50€ | 30,00% | 94,50€ |
| 7 ans | 66,50% | 209,47€ | 33,50% | 105,53€ |
| 8 ans | 63,25% | 199,24€ | 36,75% | 115,76€ |
| 9 ans | 60,50% | 190,57€ | 39,50% | 124,42€ |
| 10 ans | 59,00% | 185,85€ | 41,00% | 129,15€ |
| 11 ans | 56,75% | 178,76€ | 43,25% | 136,24€ |
| 12 ans | 54,75% | 172,46€ | 45,25% | 142,54€ |
| 13 ans | 53,00% | 166,95€ | 47,00% | 148,05€ |
| 14 ans | 51,25% | 161,44€ | 48,75% | 153,56€ |
| 15 ans | 50,00% | 157,50€ | 50,00% | 157,50€ |
Grille mise à jour en février 2026. Prix de la part : 315€. Source : Sofidynamic / Sofidy. Les clés de répartition sont données à titre indicatif et ne sont pas contractuelles. Elles sont susceptibles d'évoluer à tout moment selon les conditions de marché et la décision de la société de gestion.
Comparez toutes les clés de répartition du marché : retrouvez notre comparatif complet des clés de répartition des SCPI en démembrement.
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Minimum : 1 part (315€)
Résultats de votre investissement en Nue-Propriété
Investissement Initial
À la Fin du Démembrement
Performance de votre investissement
Comment lire ces résultats : Vous investissez un montant aujourd'hui pour acheter des parts en nue-propriété (prix décoté). Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu et ne payez aucune fiscalité. À la fin, vous récupérez automatiquement la pleine propriété. Le TRI représente votre rendement annuel moyen sur toute la période.
SCPI Sofidynamic
Découvrez notre analyse complète : performances, stratégie, avis
Valeurs de Reconstitution
Consultez les valeurs de reconstitution de toutes les SCPI du marché
Guide du Démembrement
Comprendre le démembrement immobilier : nue-propriété et usufruit
Avantages Fiscaux de la Nue-Propriété
Récapitulatif des avantages fiscaux
- Aucun revenu imposable : pas de revenus perçus = pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux (17,2%) pendant toute la durée du démembrement
- Exclusion de l'IFI : les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l'IFI, c'est l'usufruitier qui les déclare
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée : la reconstitution de la pleine propriété à l'issue du démembrement n'est pas un fait générateur d'imposition
- Revenus futurs allégés : après le démembrement, les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux (17,2%)
- Stratégie de préparation à la retraite : investir en nue-propriété pendant la vie active (TMI élevée) et percevoir des revenus à la retraite (TMI plus faible)
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le démembrement immobilier et notre comparatif des clés de répartition des SCPI.
Après le Démembrement : Vos Options
1. Conserver la pleine propriété
Percevez les revenus locatifs trimestriels versés par Sofidynamic et profitez d'un complément de revenus régulier.
2. Revendre les parts
Réalisez votre plus-value en revendant vos parts. La fiscalité des plus-values immobilières s'applique (hors reconstitution), avec abattement progressif pour durée de détention.
3. Nouveau démembrement
Renouvelez l'opération pour continuer à capitaliser sans fiscalité, ou préparez une transmission patrimoniale optimisée.
Fiscalité en cas de revente des parts
En cas de revente après la période de démembrement, la plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition en pleine propriété (et non en nue-propriété). La plus-value de reconstitution (NP → PP) n'est pas taxée.
Régime des plus-values immobilières des particuliers : 19% d'IR + 17,2% de PS, avec abattement progressif (exonération totale au bout de 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS).
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Questions Fréquentes
La durée minimale est de 5 ans. Les durées proposées vont de 5 à 15 ans avec une granularité annuelle. La durée est fixée à la souscription et ne peut pas être modifiée en cours de route.
Non. La plus-value de reconstitution n'est pas fiscalisée. Vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur cette plus-value lors du remembrement automatique à la fin du démembrement.
Non, le démembrement de propriété en SCPI se réalise uniquement en direct. L'assurance vie ne permet pas de détenir des parts démembrées. À noter : la SCPI Sofidynamic est actuellement en cours de référencement en assurance vie — une fois disponible, uniquement en pleine propriété.
Oui. Pendant toute la durée du démembrement, les parts détenues en nue-propriété sont exclues de l'assiette de l'IFI. C'est l'usufruitier qui les déclare. Cette exclusion constitue un avantage fiscal supplémentaire pour les patrimoines soumis à l'IFI.
La décote maximale est de 50% pour un démembrement de 15 ans. Le prix de la part en nue-propriété est alors de 157,50€ (50% de 315€). Cette décote symétrique entre nue-propriété et usufruit est propre à la durée maximale de 15 ans.
Non, la durée maximale chez Sofidynamic est de 15 ans. Pour les investisseurs souhaitant un horizon plus long, consultez notre comparatif des clés de répartition pour explorer les alternatives.
À la fin de la période de démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété de vos parts sans aucune démarche ni frais. Vous pouvez alors conserver les parts et percevoir les dividendes, les revendre, ou les redémembrer pour une nouvelle optimisation.
SCPI Sofidynamic : Avis, Analyse et Souscription
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Comment Bien Investir – Benoît Richard – ORIAS n°22004462 – ANACOFI-CIF E010271