COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Investir dans la nue-propriete de la SCPI Iroko Zen permet de generer une plus-value non fiscalisee. Pendant la periode de demembrement, vous ne percevez pas de revenus, donc aucune imposition ni prelevements sociaux. A la fin, vous recuperez la pleine propriete sans fiscalite sur la plus-value de reconstitution.
Pourquoi Investir en Nue-Propriete d'Iroko Zen ?
Avantages uniques d'Iroko Zen
- Pas de frais de souscription (sauf si revente avant 3 ans) - TRI optimise des le depart
- Valeur de reconstitution en hausse : 213,94€ au 31/12/2025
- Prix de part revalorise : 200€ → 204€ en deux hausses successives
- Rendement constant : Plus de 7% chaque annee depuis 2020 (7,14% en 2025)
- Label ISR et vision durable de l'immobilier
- Diversification europeenne : 72,75% des revenus hors France (avantage fiscal supplementaire)
Cle de Repartition de la SCPI Iroko Zen
La cle de repartition definit la valeur de la nue-propriete et de l'usufruit selon la duree du demembrement. Prix de la part actuel : 204€ (au 01/08/2025). Pour en savoir plus sur le mecanisme du demembrement, consultez notre guide complet du demembrement immobilier.
| Duree | Nue-propriete (%) | Nue-propriete (€) | Usufruit (%) | Usufruit (€) |
|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 87% | 177,48€ | 13% | 26,52€ |
| 4 ans | 83% | 169,32€ | 17% | 34,68€ |
| 5 ans | 79% | 161,16€ | 21% | 42,84€ |
| 6 ans | 75,5% | 154,02€ | 24,5% | 49,98€ |
| 7 ans | 72,5% | 147,90€ | 27,5% | 56,10€ |
| 8 ans | 70% | 142,80€ | 30% | 61,20€ |
| 9 ans | 68% | 138,72€ | 32% | 65,28€ |
| 10 ans | 65,5% | 133,62€ | 34,5% | 70,38€ |
| 11 ans | 64% | 130,56€ | 36% | 73,44€ |
| 12 ans | 63% | 128,52€ | 37% | 75,48€ |
| 13 ans | 62% | 126,48€ | 38% | 77,52€ |
| 14 ans | 61% | 124,44€ | 39% | 79,56€ |
| 15 ans | 60% | 122,40€ | 40% | 81,60€ |
| 16 ans | 59% | 120,36€ | 41% | 83,64€ |
| 17 ans | 58% | 118,32€ | 42% | 85,68€ |
| 18 ans | 57% | 116,28€ | 43% | 87,72€ |
| 19 ans | 56% | 114,24€ | 44% | 89,76€ |
| 20 ans | 55% | 112,20€ | 45% | 91,80€ |
Comment lire ce tableau ?
Exemple pour 10 ans :
- Le nu-proprietaire paie 133,62€ par part (65,5%)
- L'usufruitier paie 70,38€ par part (34,5%)
- Total = 204€ (prix pleine propriete)
- Au bout de 10 ans, recuperation de la pleine propriete sans fiscalite
Simulateur Nue-Propriete Iroko Zen
Calculez votre investissement en nue-propriete
Simulez votre investissement et comparez avec la pleine propriete
Minimum : 5 000€
Resultats de votre investissement en Nue-Propriete
Investissement Initial
A la Fin du Demembrement
Performance de votre investissement
Comment lire ces resultats : Vous investissez un montant aujourd'hui pour acheter des parts en nue-propriete (prix decote). Pendant la duree du demembrement, vous ne percevez aucun revenu et ne payez aucune fiscalite. A la fin, vous recuperez automatiquement la pleine propriete de vos parts. Le TRI represente votre rendement annuel moyen sur toute la periode, en tenant compte de votre investissement initial et de la valeur finale recuperee.
Comment utiliser ce simulateur ?
- Montant a investir : Saisissez le montant que vous souhaitez investir
- Duree du demembrement : Choisissez la duree pendant laquelle vous detenez la nue-propriete
- Revalorisation estimee : Hypothese de progression annuelle de la valeur de la part (1%, 2% ou 3%)
- Resultats : Comparez instantanement les deux strategies et voyez l'avantage fiscal
SCPI Iroko Zen
Decouvrez notre analyse complete de la SCPI Iroko Zen : performances, strategie, avis
Valeurs de Reconstitution
Consultez les valeurs de reconstitution de toutes les SCPI du marche
Guide du Demembrement
Comprendre le demembrement immobilier : nue-propriete et usufruit
Exemple d'Investissement : 50 000€
Prenons l'exemple d'un investissement de 50 000€ pour 245 parts :
Comparaison Pleine Propriete vs Nue-Propriete (10 ans)
Pleine Propriete :
- Prix : 245 parts x 204€ = 49 980€
- Vous percevez les dividendes immediatement (7,14% en 2025)
- Revenus imposables chaque annee (TMI + 17,2% PS)
- Plus-value fiscalisee a la revente (apres abattements)
Nue-Propriete (10 ans) :
- Prix : 245 parts x 133,62€ (65,5%) = 32 737€
- Economie immediate : 17 243€ (34,5%)
- Aucun revenu pendant 10 ans → aucune fiscalite
- Au bout de 10 ans : recuperation de la pleine propriete
- Plus-value de reconstitution NON fiscalisee
Projection a 10 ans
Supposons que la valeur de la part progresse de 3% par an. Dans 10 ans, elle vaudrait 274,16€.
Resultat apres 10 ans (245 parts)
Pleine Propriete :
- Valeur du patrimoine : 245 x 274,16€ = 67 169€
- Plus-value brute : 67 169€ - 49 980€ = 17 189€
- Fiscalite sur la plus-value : environ 4 000€ (19% + PS apres abattements)
- Dividendes percus sur 10 ans : environ 36 000€ bruts
- Mais fiscalite annuelle sur ces dividendes : environ 15 000€ (TMI 30% + PS 17,2%)
Nue-Propriete :
- Valeur du patrimoine : 245 x 274,16€ = 67 169€
- Investissement initial : seulement 32 737€
- Plus-value de reconstitution : 67 169€ - 32 737€ = 34 432€
- Fiscalite sur cette plus-value : 0€ !
- Economie fiscale totale vs pleine propriete : environ 19 000€
L'avantage reel : Vous investissez 17 243€ de moins au depart, vous ne payez aucune fiscalite pendant 10 ans, et vous recuperez 67 169€ a la fin sans imposition sur la plus-value de reconstitution. Soit un TRI nettement superieur a la pleine propriete.
Que faire avec les 17 243€ economises ?
L'argent non investi initialement (34,5% du montant) peut etre :
- Place sur d'autres supports pour generer des revenus (par exemple en assurance-vie)
- Utilise pour acheter de l'usufruit d'une autre SCPI
- Investi en nue-propriete sur une autre SCPI pour diversifier (voir nos SCPI disponibles)
- Conserve pour maintenir de la liquidite
Valeur de Reconstitution : Signal Positif
La valeur de reconstitution (213,94€) est superieure au prix de la part (204€), ce qui indique :
- La part est legerement sous-cotee (decote d'environ 5%)
- Potentiel de revalorisation a terme
- Qualite du patrimoine superieure au prix affiche
- Acquisitions judicieuses de la societe de gestion
Performance exceptionnelle
La valeur de reconstitution a augmente de 207,64€ a 213,94€ alors que la majorite des SCPI ont baisse de 5 a 8% pendant la periode de correction 2022-2024.
Notre Recommandation
Nous recommandons la nue-propriete d'Iroko Zen pour :
- Forte fiscalite : TMI elevee (41% ou 45%)
- Reduction IFI : Parts exclues de l'assiette pendant le demembrement
- Horizon long terme : 10 a 20 ans, pas besoin de revenus immediats
- Transmission patrimoniale : Preparation optimisee fiscalement
- Optimisation TRI : Grace a l'absence de frais de souscription
- Vision ESG : Sensibilite aux criteres durables (label ISR)
Apres le Demembrement : Vos Options
1. Conserver la pleine propriete
Percevez les dividendes trimestriels (7,14% en 2025) en complement de revenus.
2. Revendre les parts
Chez Iroko Zen, valeur de retrait = valeur de part (pas de frais deduits). La plus-value de reconstitution n'est pas fiscalisee.
3. Nouveau demembrement
Optimisez a nouveau ou preparez une transmission patrimoniale.
Questions Frequentes
La nue-propriete d'Iroko Zen consiste a acquerir des parts a prix decote (selon la cle de repartition) sans percevoir de revenus pendant la duree du demembrement (3 a 20 ans). A la fin, vous recuperez automatiquement la pleine propriete avec une plus-value non fiscalisee.
Non. La plus-value de reconstitution (difference entre le prix paye en nue-propriete et la valeur en pleine propriete a la fin du demembrement) n'est pas fiscalisee. Vous ne payez ni impot sur le revenu ni prelevements sociaux sur cette plus-value.
Le montant minimum d'investissement est de 5 000€, que ce soit en pleine propriete ou en nue-propriete. Cela correspond a environ 37 parts en nue-propriete sur 10 ans (a 133,62€ par part).
Iroko Zen propose des durees de demembrement de 3 a 20 ans, ce qui est plus flexible que la plupart des SCPI qui demarrent generalement a 5 ans. La cle de repartition varie de 87% (3 ans) a 55% (20 ans) pour la nue-propriete.
Iroko Zen presente plusieurs avantages pour la nue-propriete : 0% de frais de souscription (optimisant le TRI), une valeur de reconstitution superieure au prix de part (213,94€ vs 204€, soit une decote d'environ 5%), des performances constantes superieures a 7% depuis 2020, et le label ISR.
Oui. Pendant toute la duree du demembrement, les parts detenues en nue-propriete sont exclues de l'assiette de l'IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere). C'est l'usufruitier qui les declare. Cette exclusion constitue un avantage fiscal supplementaire.
A la fin de la periode de demembrement, vous recuperez automatiquement la pleine propriete de vos parts sans aucune demarche ni frais. Vous pouvez alors soit conserver les parts et percevoir les dividendes, soit les revendre (la valeur de retrait egale la valeur de part chez Iroko Zen), soit les redemembrer pour une nouvelle optimisation.
La cle de repartition indique le pourcentage du prix de la part attribue a la nue-propriete et a l'usufruit. Par exemple, pour 10 ans : nue-propriete 65,5% (133,62€) et usufruit 34,5% (70,38€). Le total fait toujours 100% du prix de la part (204€). Plus la duree est longue, plus la decote est importante.
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SCPI Iroko Zen : Avis, Analyse et Souscription
Retrouvez notre analyse complete : rendement, strategie, frais, patrimoine et notre avis →
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Verifiez que cela correspond a votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Horizon recommande : 8 a 10 ans minimum (duree du demembrement).
Prenez connaissance des documents reglementaires avant toute decision (DICI, plaquette commerciale, bulletins periodiques, rapport annuel, statuts).