La SCPI Kyaneos Denormandie 5, gérée par Kyaneos Asset Management, est une SCPI fiscale à capital fixe agréée par l'AMF le 14 octobre 2025. Elle offre une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du montant investi, étalée sur 9 ans, en contrepartie de l'acquisition et de la rénovation de logements anciens dans des villes moyennes éligibles au dispositif Denormandie. Objectif : donner du sens à votre épargne en participant à la revitalisation des centres-villes.
SCPI Fiscale Denormandie : Un Investissement qui a du Sens
Depuis sa création en 2018, Kyaneos Asset Management a rénové plus de 3 500 logements en France. La SCPI Kyaneos Denormandie 5 s'inscrit dans cette dynamique de revitalisation des centres-villes et d'amélioration de la qualité des logements anciens.
Visa AMF n° 25-18 du 14 octobre 2025 - Souscriptions ouvertes jusqu'au 31 décembre 2026 ou clôture anticipée en cas de souscription intégrale du capital maximum de 8 500 000€.
Présentation de la SCPI Kyaneos Denormandie 5
La SCPI Kyaneos Denormandie 5 est une SCPI fiscale à capital fixe agréée par l'AMF le 14 octobre 2025 (visa n° 25-18). Elle s'inscrit dans le cadre du dispositif fiscal Denormandie, qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% du montant investi, en contrepartie de l'engagement de louer les logements pendant 9 ans.
Cette SCPI a pour vocation d'investir dans l'immobilier résidentiel ancien à rénover, situé dans les centres-villes des communes éligibles au dispositif Denormandie, notamment les villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville.
Les piliers de la stratégie Kyaneos Denormandie 5
- Avantage fiscal attractif : 18% de réduction d'impôt sur le revenu, étalée sur 9 ans
- Spécialisation Denormandie : Rénovation de logements anciens dans les villes moyennes
- TRI cible de 3% : Objectif de performance globale incluant avantage fiscal et revenus locatifs
- Impact social positif : Rénovation de logements et revitalisation des centres-villes
- Performance énergétique : Amélioration d'au moins 25% de la performance énergétique
- Société de gestion expérimentée : Kyaneos AM, plus de 3 500 logements rénovés depuis 2018
- Capital fixe : Capital maximum de 8,5 M€, souscriptions jusqu'au 31/12/2026
- Durée de vie : 12 ans + 1 an de dissolution, soit 13 ans au total
Le Dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation dans l'ancien pour répondre aux besoins de logement des populations, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.
Sont notamment éligibles les logements situés dans les villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville, qui vise à redynamiser les centres des villes moyennes françaises.
Conditions d'Éligibilité
- Travaux de rénovation : Au moins 25% du coût total de l'opération
- Engagement de location : 9 ans minimum à usage de résidence principale du locataire
- Plafonds de loyers : Respect des plafonds selon les zones géographiques
- Plafonds de ressources : Respect des plafonds de ressources des locataires
- Location nue : Le logement doit être loué vide (non meublé)
Caractéristiques de Souscription
Frais de Souscription et de Gestion
Structure des Frais
- Commission de souscription : 12% TTI (120€ par part), dont 100€ de frais de collecte et 20€ de frais de recherche
- Commission de gestion annuelle : 10% TTI maximum sur les produits locatifs HT encaissés
- Commission sur travaux : 3% TTI maximum du montant des travaux immobilisés HT
- Commission d'acquisition d'actifs : 2% TTI maximum du prix d'acquisition
- Commission de cession (hors marché secondaire) : 250€ TTI à la charge du cessionnaire
- Commission de cession (marché secondaire) : 5% TTI du prix d'exécution total
Investissement Minimum
Souscription minimale : 10 000€ (10 parts × 1 000€)
Réduction d'impôt associée : 1 800€ sur 9 ans, soit 200€ par an
Coût fiscal net : 8 200€ après réduction d'impôt
Calendrier de l'Investissement
Frise Chronologique de l'Investissement (2025-2037)
Période de souscription
Ouverture 14/10/2025
Clôture 31/12/2026
Acquisition & Travaux
Constitution du patrimoine
Rénovation énergétique
Location du Patrimoine
Phase principale (9 ans)
Perception des loyers trimestriels
Revente Progressive
Vente des actifs
Distribution des produits
Dissolution
Liquidation de la SCPI
Restitution finale du capital
Jouissance Différée
Les parts souscrites commencent à produire des revenus au 1er jour du 12ème mois suivant la souscription. Durant la période de constitution du patrimoine (environ 2 ans), les revenus locatifs seront faibles compte tenu de la phase d'acquisition et de travaux.
Exemple de Souscription
M. et Mme CHARLES investissent 10 000€
M. & Mme CHARLES investissent 10 000€ pour souscrire 10 parts de la SCPI Kyaneos Denormandie 5 en 2025.
Leur réduction d'impôt sur le revenu sera égale à 18% de 10 000€, soit 1 800€ au total, sous réserve des aspects fiscaux. Cette réduction, effective dès l'année de souscription, est étalée sur 9 ans, à raison de 200€ par an.
M. & Mme CHARLES percevront également, au fur et à mesure de la constitution du patrimoine, des revenus trimestriels potentiels issus de la location des appartements. Ces revenus seront soumis à la fiscalité des revenus fonciers.
M. & Mme CHARLES sont informés que leurs parts seront bloquées pour une durée de 13 ans (soit 12 ans de durée de vie de la SCPI, auxquels il convient d'ajouter un an pour la dissolution).
Au fur et à mesure de la vente des appartements lors de la dissolution, M. & Mme CHARLES pourraient être amenés à percevoir une partie des fruits de la vente des appartements. Les éventuelles plus-values (égales à la différence entre les prix de vente et les prix d'acquisition majorés du montant des travaux réalisés) seront fiscalisées au taux d'imposition en vigueur puis distribuées aux associés.
Risque de Non-Obtention de la Réduction d'Impôt
Il existe un risque d'absence de réduction d'impôt si la SCPI Kyaneos Denormandie 5 ne respecte pas les obligations du dispositif fiscal Denormandie.
Les revenus potentiellement distribués par la SCPI ne sont pas garantis et le capital investi est soumis à un risque de perte.
Fiscalité et Avantage Denormandie
Réduction d'Impôt
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du montant investi, calculée sur le prix de revient ou d'acquisition du logement dans la limite de 300 000€ par an et par contribuable.
Conditions d'Obtention
- Engagement de location : 9 ans minimum à compter de la première mise en location du dernier immeuble rénové
- Répartition de la réduction : 1/9ème du montant total chaque année pendant 9 ans (soit 2% par an)
- Type de location : Location nue à usage de résidence principale du locataire
- Travaux de rénovation : Au moins 25% d'amélioration de la performance énergétique
- Plafonds de loyers : Respect des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique
- Plafonds de ressources : Respect des plafonds de ressources des locataires
Risque de Perte de l'Avantage Fiscal
En cas de non-respect des conditions (revente avant 9 ans, non-location, non-respect des plafonds), l'investisseur devra rembourser l'intégralité des réductions d'impôt déjà perçues.
Compte tenu de la phase de souscription et des délais d'achèvement des immeubles, l'engagement de conservation des parts s'étend normalement jusqu'à 13 ans après la constitution de la société (12 ans de durée de vie + 1 an de dissolution).
Fiscalité des Revenus
Les revenus distribués par la SCPI sont imposés selon deux régimes :
- Revenus fonciers : Imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2%
- Revenus financiers : Soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d'IR + 17,2% de PS)
Fiscalité de la Revente
Les plus-values de cession de parts sont imposées selon le régime des plus-values immobilières :
- Prélèvement forfaitaire de 19%
- Prélèvements sociaux de 17,2%
- Soit un taux global de 36,2%
- Exonération progressive entre la 6ème et la 30ème année de détention
Avantage Fiscal Spécifique Denormandie
Contrairement à d'autres dispositifs fiscaux, les travaux de rénovation éligibles à la réduction d'impôt Denormandie sont ajoutés au prix d'acquisition de l'immeuble pour déterminer son prix de revient.
Lors de la revente de l'immeuble par la SCPI, le calcul de votre plus-value imposable se fera sur la différence entre le prix de vente et ce prix de revient (acquisition + travaux), ce qui réduit mécaniquement la plus-value imposable.
Points Forts et Points de Vigilance
Les Points Forts de Kyaneos Denormandie 5
- Avantage fiscal attractif : 18% de réduction d'impôt sur le revenu sur 9 ans
- Société de gestion expérimentée : Kyaneos AM, plus de 3 500 logements rénovés depuis 2018
- Impact social et environnemental positif : Rénovation de logements anciens, revitalisation des centres-villes
- Performance énergétique : Amélioration obligatoire d'au moins 25% de la performance énergétique
- TRI cible de 3% : Objectif de performance globale incluant avantage fiscal et revenus locatifs
- Fiscalité optimisée des plus-values : Les travaux s'ajoutent au prix d'acquisition pour réduire la plus-value
- Souscription accessible : À partir de 10 000€ (10 parts)
Points de Vigilance Majeurs
- Durée d'engagement longue : 13 ans minimum pour conserver l'avantage fiscal
- Jouissance différée : Délai de 12 mois avant de percevoir les premiers revenus
- Revenus faibles initialement : Phase de constitution du patrimoine sur 2 ans avec revenus marginaux
- Risque de perte en capital : Aucune garantie de récupération du capital investi
- Liquidité très limitée : Marché secondaire peu actif, difficultés de revente
- Risque fiscal : Perte de l'avantage fiscal en cas de non-respect des conditions
- Réduction non restituable : Toute fraction de réduction non utilisée sera définitivement perdue
- Exposition aux villes moyennes : Dynamisme économique et demande locative variables
- TRI cible modeste : 3% vs 4-5% pour des SCPI de rendement classiques
- Pas de démembrement possible : Option non disponible à la souscription
Notre Avis sur la SCPI Kyaneos Denormandie 5
La SCPI Kyaneos Denormandie 5 représente une opportunité d'investissement fiscal intéressante pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent réduire leur impôt tout en donnant du sens à leur épargne.
Un Avantage Fiscal Attractif
La réduction d'impôt de 18% sur 9 ans est un atout majeur de cette SCPI. Sur un investissement de 10 000€, vous économiserez 1 800€ d'impôts, soit un coût fiscal net de 8 200€. C'est un avantage non négligeable pour les contribuables situés dans les tranches marginales d'imposition élevées (30%, 41% ou 45%).
Une Société de Gestion qui a Fait Ses Preuves
Kyaneos Asset Management, créée en 2018, a déjà rénové plus de 3 500 logements en France. Cette expérience est un gage de sérieux et de compétence dans la gestion de SCPI fiscales de type Denormandie. La société de gestion a démontré sa capacité à sélectionner des immeubles, à piloter des travaux de rénovation et à gérer la location.
Un Impact Social et Environnemental Positif
L'investissement dans cette SCPI permet de participer concrètement à la revitalisation des centres-villes et à l'amélioration de la qualité des logements anciens. L'obligation d'améliorer d'au moins 25% la performance énergétique garantit un impact environnemental positif.
Mais des Contraintes Importantes
Il est essentiel de bien comprendre les contraintes majeures de ce type d'investissement :
1. Une Durée d'Engagement Très Longue
Avec 13 ans d'engagement (12 ans + 1 an de dissolution), cette SCPI n'est pas adaptée aux investisseurs qui pourraient avoir besoin de liquidités à moyen terme. Toute sortie anticipée entraîne la perte de l'avantage fiscal et l'obligation de rembourser les réductions d'impôt déjà perçues.
2. Des Revenus Faibles et Différés
Le délai de jouissance de 12 mois signifie qu'aucun revenu ne sera perçu la première année. Ensuite, durant la phase de constitution du patrimoine (2 ans environ), les revenus seront faibles compte tenu des acquisitions en cours et des travaux. Il faut donc être patient et ne pas compter sur ces revenus à court terme.
3. Un TRI Cible Modeste
Le TRI cible de 3% peut sembler faible comparé aux 4-5% des SCPI de rendement classiques. Il faut comprendre que ce TRI inclut à la fois l'avantage fiscal (18% sur 9 ans) et les revenus locatifs. En réalité, l'essentiel du rendement provient de la réduction d'impôt, les revenus locatifs étant secondaires.
4. Un Risque en Capital Réel
Comme toute SCPI, il existe un risque de perte en capital. La valeur de revente des immeubles en 2037 déterminera le capital récupéré. Dans un scénario défavorable (marché immobilier dégradé, difficultés locatives), vous pourriez ne récupérer qu'une partie de votre investissement.
Pour Qui Cette SCPI Est-Elle Adaptée ?
Profils d'Investisseurs Adaptés
- Contribuables fortement imposés : TMI de 30%, 41% ou 45% pour maximiser l'avantage fiscal
- Horizon d'investissement très long terme : Capacité à bloquer son capital pendant 13 ans minimum
- Investisseurs sensibles à l'ESG : Volonté de donner du sens à son épargne
- Diversification patrimoniale : Dans le cadre d'un patrimoine bien diversifié
- Pas de besoin de revenus immédiats : Acceptation d'une jouissance différée de 12 mois
- Tolérance au risque modérée : Acceptation d'un risque de perte en capital
Profils pour qui Kyaneos Denormandie 5 n'est PAS adaptée
- Contribuables faiblement imposés : L'avantage fiscal sera sous-utilisé ou perdu
- Besoin de liquidité à moyen terme : Impossible de sortir avant 13 ans sans perte fiscale
- Recherche de revenus réguliers élevés : Les revenus locatifs seront faibles et tardifs
- Investisseurs recherchant la performance pure : Le TRI de 3% est modeste
- Aversion au risque importante : Risque de perte en capital significatif
Notre Verdict Final
La SCPI Kyaneos Denormandie 5 est un produit d'optimisation fiscale avant tout. L'avantage fiscal de 18% sur 9 ans est attractif, mais il ne faut pas perdre de vue que cet avantage est conditionné au respect d'obligations strictes et à un engagement de 13 ans.
La société de gestion Kyaneos AM a fait ses preuves avec plus de 3 500 logements rénovés, ce qui est rassurant. L'impact social et environnemental est réel et positif.
Cependant, les contraintes sont nombreuses : durée d'engagement très longue, revenus faibles et différés, liquidité quasi-nulle, risque de perte en capital. Le TRI cible de 3% est également modeste.
En résumé : Notre position
Notation globale : 7/10 (pour le profil adapté)
- Avantage fiscal : 9/10 (18% sur 9 ans, très attractif)
- Société de gestion : 8/10 (Expérience démontrée, 3 500+ logements rénovés)
- Impact ESG : 9/10 (Rénovation énergétique, revitalisation centres-villes)
- Liquidité : 2/10 (13 ans d'engagement, marché secondaire peu actif)
- Revenus locatifs : 4/10 (Faibles, différés, secondaires)
- Risque : 6/10 (Risque de perte en capital, risque fiscal)
Conclusion : Une SCPI fiscale pertinente pour les contribuables fortement imposés avec un horizon très long terme (13 ans) et une sensibilité à l'investissement responsable. L'avantage fiscal de 18% compense largement les contraintes pour le bon profil d'investisseur. À privilégier dans le cadre d'une stratégie globale de diversification patrimoniale.
Les Risques Principaux
Risques Majeurs à Connaître
- Perte en capital : Aucune garantie de récupération du capital investi, même après 13 ans
- Risque fiscal : Perte de l'avantage fiscal et remboursement des 18% en cas de non-respect des conditions
- Liquidité nulle : Impossibilité de revendre avant 13 ans sans perdre l'avantage fiscal
- Revenus faibles : Jouissance différée de 12 mois puis revenus marginaux pendant 2 ans
- Marché immobilier : Exposition aux aléas des villes moyennes et du marché locatif
- Endettement : Recours possible à l'endettement jusqu'à 40% des actifs immobiliers
- Durabilité : Risques environnementaux et sociaux pouvant affecter la valeur des actifs
Documents de la SCPI Kyaneos Denormandie 5
Demande de Souscription
Pour recevoir le bulletin de souscription et tous les documents réglementaires :
- Par téléphone : 01 87 42 16 27
- Via notre formulaire : Process de souscription
Coordonnées Kyaneos Asset Management :
- Adresse : 1578 Avenue de la 2ème DB, 30133 Les Angles
- Téléphone : 04 86 34 80 73
- Email : [email protected]
- Site web : kyaneosam.fr
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La durée de placement recommandée est d'au moins 13 ans minimum pour respecter l'engagement fiscal. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques majeurs : Perte en capital (aucune garantie), liquidité très limitée (13 ans d'engagement obligatoire), revenus faibles initialement (jouissance différée de 12 mois), perte de l'avantage fiscal en cas de non-respect des conditions (remboursement des 18%), réduction d'impôt non restituable ni reportable.
Attention : Durant la phase de constitution du patrimoine (environ 2 ans), les revenus seront marginaux. Le TRI cible de 3% n'est pas garanti. La SCPI peut recourir à l'endettement jus