COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Epsicap Nano (Epsilon 360)
L'immobilier Smallcaps européen | Gérée par Epsicap REIM | Label ISR renouvelé pour 3 ans | Données patrimoniales au 31/03/2026, bulletin trimestriel n°18
Epsicap Nano, nom commercial de la SCPI Epsilon 360 gérée par Epsicap REIM, est une SCPI de rendement diversifiée et paneuropéenne positionnée sur l'immobilier « Smallcaps », c'est-à-dire des actifs dont la valeur unitaire est généralement comprise entre 10 et 20 M€. Au 31 mars 2026, elle détient 56 actifs pour 202 M€ de capitalisation, avec un taux d'occupation financier de 97,9%. Elle affiche un taux de distribution de 7,01% et une performance globale de 8,27% au titre de 2025. Retrouvez également notre classement des SCPI pour la situer par rapport au marché.
Présentation de la SCPI Epsicap Nano
La SCPI Epsicap Nano est une SCPI de rendement à capital variable lancée en novembre 2021 (visa AMF n° 21-17 du 19 novembre 2021). Sa stratégie consiste à acquérir des actifs immobiliers européens d'une valeur unitaire comprise entre 10 et 20 M€, un segment généralement délaissé par les véhicules de grande taille. Si le fonctionnement d'une SCPI ne vous est pas familier, notre page comment fonctionne une SCPI en détaille les mécanismes.
Ce positionnement de niche permet à la société de gestion de travailler sur un marché moins concurrentiel, où les taux de rendement à l'acquisition sont structurellement plus élevés que sur les grands actifs institutionnels, tout en construisant un portefeuille très granulaire.
Les 3 piliers d'Epsicap Nano
- Le savoir-faire : Epsicap REIM gère de l'immobilier depuis 2013 et est agréée par l'AMF sous le numéro GP-202165
- La diversification Smallcaps : des actifs de 10 à 20 M€, dans 5 pays européens, sur 6 typologies
- L'engagement ISR : label ISR renouvelé pour 3 ans en 2025, avec une note ISR attribuée à chaque acquisition
Qui est Epsicap REIM ?
Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (GP-202165), fondée en 2013 et présidée par András Boros. Elle gère la SCPI Epsicap Nano ainsi que la SCPI Epsicap Explore, et affiche un objectif de 500 M€ d'encours à horizon 2028. Epsicap Nano a par ailleurs été élue meilleure SCPI 2026 par Finance Héros.
L'immobilier Smallcaps : les caractéristiques du segment
- Moins de concurrence à l'achat : ces actifs sont trop petits pour les grandes SCPI et les investisseurs institutionnels
- Des taux de rendement à l'acquisition plus élevés que sur le prime
- Une granularité forte : à capitalisation égale, davantage d'actifs et de locataires, donc un risque locatif mieux réparti
- Une contrepartie : un marché de la revente plus étroit sur certaines typologies et localisations
L'actualité du 1er trimestre 2026
Cap des 200 M€ de capitalisation franchi
La capitalisation d'Epsicap Nano a dépassé les 200 M€ au cours du 1er trimestre 2026, pour s'établir à 202 M€ au 31/03/2026. La collecte nette du trimestre atteint 13,3 M€, en progression de +16% par rapport au 1er trimestre 2025. La SCPI compte désormais 4 799 associés pour 784 824 parts.
Sur le trimestre, 53 943 parts ont été souscrites et 2 399 parts retirées, sans aucune part en attente de retrait au 31/03/2026 : le marché secondaire de la SCPI reste fluide à ce stade.
Distribution : trois acomptes mensuels de 1,50 € par part en jouissance ont été versés, soit un dividende trimestriel de 4,50 € par part brut de fiscalité étrangère, correspondant à un taux de distribution de 1,75% sur le trimestre. Ce dividende se décompose en 3,97 €/part de revenu foncier net de fiscalité étrangère, 0,23 €/part de revenu financier brut de PFU et 0,30 €/part d'impôt étranger prélevé à la source, payé par la SCPI et déductible en France.
Acquisitions : le portefeuille s'est enrichi d'un hôtel Travelodge en centre-ville d'Inverness (Écosse) et d'une plateforme logistique neuve louée à FedEx à Olsztyn, en Pologne — un nouveau pays pour la SCPI. La société de gestion indique que de nombreuses autres acquisitions sont à l'étude, avec plusieurs closings prévus avant la trêve estivale.
Gouvernance et ESG : l'Assemblée Générale Mixte 2025 s'est tenue le 28 avril 2026 et l'ensemble des résolutions a été adopté. Le premier trimestre a été consacré pour l'essentiel à la collecte des consommations énergétiques 2025 des locataires ; le rapport ESG 2025 sera publié au cours du second trimestre 2026.
Objectifs : pour l'exercice en cours, la société de gestion maintient des objectifs de performance significativement supérieurs aux objectifs de long terme de la SCPI, sans les avoir chiffrés à ce stade. Elle souligne parallèlement la volatilité du contexte macroéconomique et le risque de pression inflationniste sur certains locataires.
Caractéristiques principales
Informations générales
Investissement et accessibilité
Structure des frais
Performances et valorisation
Le taux de distribution progresse pour la quatrième année consécutive. La performance globale annuelle ajoute au taux de distribution la variation du prix de souscription sur l'exercice.
| Année | Taux de distribution | Revalorisation du prix de part | Performance globale |
|---|---|---|---|
| 2022 | 6,08% | — | 6,08% |
| 2023 | 6,25% | — | 6,25% |
| 2024 | 6,55% | +1,52% | 8,07% |
| 2025 | 7,01% | +1,26% | 8,27% |
Sur le 1er trimestre 2026, la SCPI a distribué 4,50 € par part en jouissance, soit un taux de distribution trimestriel de 1,75%. L'objectif de taux de distribution de long terme communiqué par la société de gestion est de 6%.
Valeur de reconstitution et décote
La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur d'expertise indépendante de chaque actif ; l'expert de la SCPI au 31/12/2025 est BNP Paribas Valuation. Le prix de souscription fixé par la société de gestion doit à tout moment rester dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de cette valeur.
| Année | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart |
|---|---|---|---|
| 2021 | 250,00 € | 254,99 € | +2,0% |
| 2022 | 250,00 € | 272,86 € | +9,1% |
| 2023 | 250,00 € | 273,92 € | +9,6% |
| 2024 | 253,80 € | 276,14 € | +8,8% |
| 2025 | 257,00 € | 279,57 € | +8,8% |
Une décote maintenue à 8,8%
Au 31/12/2025, la valeur de reconstitution s'établit à 279,57 €, en progression d'environ +1% sur un an, pour un prix de souscription de 257,00 €. Le prix de part pourrait donc théoriquement être revalorisé de 8,8% avant de se retrouver en situation de surcote. Cette décote ne constitue toutefois ni une garantie, ni un engagement de revalorisation : la société de gestion reste libre de sa politique de prix.
Stratégie d'investissement et acquisitions
Au 31 mars 2026, le patrimoine compte 56 actifs et 116 unités locatives, pour 126 567 m² et une valeur d'expertise hors droits de 230 M€. Le prix moyen d'acquisition ressort à 3,8 M€ par actif, ce qui illustre la granularité du portefeuille. La durée d'engagement ferme moyenne des locataires (WALB) s'établit à 5,3 ans.
Chiffres clés du patrimoine au 31/03/2026
Les acquisitions les plus récentes
Inverness #56 (Royaume-Uni) — 4,7 M€
Hôtel | 2 212 m² | 54 chambres | Loué en totalité à Travelodge, deuxième chaîne hôtelière économique au Royaume-Uni | Centre-ville d'Inverness, porte d'entrée des Highlands écossais | Actif entièrement restructuré en 2017 | Durée ferme résiduelle de 20 ans à l'acquisition | Note ISR initiale : 41,4 | Acquis le 02/03/2026
Olsztyn #57 (Pologne) — 5,3 M€
Logistique | 2 328 m² | Cellule « last mile - cross-dock » livrée en novembre 2025 | Louée en totalité à FedEx | Bail ferme de 15 ans ayant pris effet à la livraison | Premier actif polonais de la SCPI | Note ISR initiale : 21,55 | Acquis le 12/04/2026
La part du patrimoine située hors de France, déjà de 38% au 31/03/2026, devrait continuer à progresser rapidement : la société de gestion vise à faire de la France une composante minoritaire du portefeuille, avec un objectif de moyen terme de 15 à 20%. Sur la fiscalité applicable aux revenus de source étrangère, notre guide des SCPI européennes détaille le mécanisme des conventions fiscales.
Les atouts d'Epsicap Nano
Un positionnement réellement différenciant
Le segment Smallcaps est peu couvert par les grandes SCPI, ce qui limite la concurrence à l'achat et soutient les taux de rendement à l'acquisition.
Une trajectoire de performance régulière
Quatre exercices consécutifs de progression du taux de distribution, de 6,08% en 2022 à 7,01% en 2025.
Une décote à l'entrée
Prix de part de 257 € pour une valeur de reconstitution de 279,57 € au 31/12/2025, soit 8,8% d'écart.
Une granularité élevée
56 actifs et 116 unités locatives pour 202 M€ de capitalisation : aucun locataire ne pèse de manière déterminante sur les loyers.
Une diversification européenne rapide
Cinq pays au total avec l'entrée en Pologne en avril 2026, et 38% du patrimoine hors de France au 31/03/2026.
Un endettement mesuré
Ratio dettes et autres engagements de 26,5% au 31/03/2026, en repli sur un an.
Une liquidité fluide à ce stade
2 399 parts retirées sur le trimestre pour 53 943 souscrites, et aucune part en attente de retrait au 31/03/2026.
Un cadre ESG formalisé
Label ISR renouvelé pour 3 ans en 2025, note ISR attribuée à chaque acquisition, membre de 1% for the Planet.
Ce que nous aimons
- La cohérence entre le discours et le portefeuille : le prix moyen d'acquisition de 3,8 M€ confirme que la stratégie Smallcaps est réellement appliquée, et non affichée.
- La politique de prix prudente : la décote de 8,8% n'a pas été consommée par des revalorisations agressives, ce qui préserve un potentiel pour les souscripteurs entrants.
- La qualité des signatures récentes : Travelodge sur 20 ans de durée ferme résiduelle, FedEx sur un bail ferme de 15 ans.
- La transparence du reporting : chaque acquisition est documentée avec sa surface, son locataire, sa durée d'engagement et sa note ISR initiale.
- L'absence de file d'attente au retrait, dans un marché des SCPI où ce point est devenu discriminant.
Points de vigilance
À prendre en compte avant de souscrire
- Un historique court : la SCPI a été créée en novembre 2021 et n'a pas traversé de cycle immobilier complet.
- Un taux d'occupation en léger repli : TOF de 97,9% au T1 2026 contre 99,30% en 2025, avec 2,1% de locaux vacants.
- Un délai de jouissance de 5 mois, qui pèse sur le rendement de la première année.
- Une liquidité conditionnelle : le retrait ne peut être servi que s'il existe une souscription en contrepartie.
- Une exposition hors zone euro : le Royaume-Uni représente 22% du patrimoine, avec un risque de change et une fiscalité étrangère à intégrer dans la déclaration.
- Un contexte macroéconomique incertain : la société de gestion mentionne elle-même la volatilité liée au conflit au Moyen-Orient et la pression possible sur les locataires.
- La contrepartie du segment Smallcaps : des actifs potentiellement plus longs à arbitrer que des immeubles institutionnels.
Avis global sur Epsicap Nano
Epsicap Nano est une SCPI jeune mais lisible : la stratégie annoncée se retrouve dans les chiffres du portefeuille, la trajectoire de distribution est en progression depuis quatre exercices, et la politique de prix de part est restée prudente, ce qui maintient une décote de 8,8% par rapport à la valeur de reconstitution.
Ses caractéristiques la rapprochent d'une ligne de diversification au sein d'un portefeuille de SCPI plutôt que d'une ligne unique : le segment Smallcaps, la forte pondération commerces (54%) et l'exposition britannique (22%) constituent des expositions spécifiques, qui se combinent utilement avec des SCPI plus institutionnelles ou plus orientées bureaux et santé. Notre classement des SCPI permet de comparer ces profils entre eux.
Les principaux éléments à surveiller sur les prochains trimestres sont le maintien du taux d'occupation au-delà de 97%, l'absorption de la collecte dans des acquisitions relutives, et l'évolution de la vacance sur les actifs les plus anciens du portefeuille. La pertinence de cette SCPI dépend de votre situation patrimoniale, fiscale et de votre horizon de placement : elle doit être appréciée dans le cadre d'un conseil personnalisé.
Epsicap Nano ou Epsicap Explore ?
Epsicap REIM gère deux SCPI aux profils distincts. Elles ne s'adressent pas au même moment du cycle d'investissement.
| Critère | Epsicap Nano | Epsicap Explore |
|---|---|---|
| Année de lancement | 2021 | SCPI plus récente |
| Positionnement | Smallcaps européens, 10 à 20 M€ par actif | Diversifiée européenne, véhicule de nouvelle génération |
| Maturité du portefeuille | 56 actifs, 202 M€ de capitalisation | Portefeuille en constitution |
| Historique de distribution | 4 exercices, TD 2025 de 7,01% | Historique limité |
| Décote à l'entrée | 8,8% au 31/12/2025 | Effet « fonds jeune » sur les premières années |
En pratique, Epsicap Nano offre un portefeuille déjà constitué et un historique de distribution, quand une SCPI plus récente mise sur un effet de portage sur ses premières acquisitions. Les deux logiques peuvent se combiner au sein d'une allocation.
Répartition du patrimoine
Au 31 mars 2026, le patrimoine est réparti sur 4 pays et 6 typologies d'actifs, la Pologne s'y ajoutant depuis avril 2026.
Répartition géographique au 31/03/2026
Pologne intégrée en avril 2026 — objectif France sous les 50%
Répartition sectorielle au 31/03/2026
Prédominance des commerces, faible exposition aux bureaux
Modes de détention
Pleine propriété au comptant
Le mode le plus simple : les revenus sont perçus après le délai de jouissance de 5 mois et imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec le mécanisme de la convention fiscale pour la quote-part étrangère.
Acquisition à crédit
Possible sur Epsicap Nano. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut intéresser un contribuable fortement imposé disposant déjà de revenus fonciers.
Nue-propriété temporaire
Acquisition avec décote sur une durée déterminée, sans revenu ni imposition pendant le démembrement, et récupération automatique de la pleine propriété au terme. Une piste également utile en stratégie de transmission.
Versements programmés
En pleine propriété ou en nue-propriété à durée dégressive, pour lisser l'investissement dans le temps et le prix d'entrée moyen.
Le point d'attention fiscal
Une partie des revenus provient d'actifs situés au Royaume-Uni, en Espagne, au Portugal et désormais en Pologne. Ces revenus supportent une fiscalité étrangère et bénéficient, selon les conventions applicables, d'un crédit d'impôt ou d'un taux effectif ; ils échappent en général aux prélèvements sociaux français. Au 1er trimestre 2026, 0,30 € par part d'impôt étranger a été prélevé à la source et payé par la SCPI. Le traitement déclaratif exact dépend de votre situation.
Démarche ISR et classification SFDR
Le label ISR d'Epsicap Nano a été renouvelé pour 3 ans en 2025 par l'AFNOR. La démarche revendique d'appliquer une grille ISR à une catégorie d'actifs qui en est généralement exclue du fait de sa taille. Chaque acquisition se voit attribuer une note ISR initiale, publiée dans le bulletin trimestriel : 41,4 pour l'hôtel d'Inverness, 21,55 pour la plateforme d'Olsztyn.
Engagements ESG
Risques de l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital investi ni les revenus distribués ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Risque de perte en capital : la valeur des parts suit celle du patrimoine et peut baisser.
- Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées ; un retrait n'est servi que s'il existe une souscription en contrepartie, dans la limite de la clause de variabilité.
- Risque locatif : vacance, défaut ou renégociation d'un locataire affectent les revenus distribués.
- Risque de marché immobilier : les valeurs d'expertise dépendent de l'évolution des taux et de la demande.
- Risque lié à l'endettement : le recours au crédit, à hauteur d'un ratio de 26,5%, amplifie les variations à la hausse comme à la baisse.
- Risque de change et risque pays : sur les actifs situés hors zone euro, notamment au Royaume-Uni et en Pologne.
- Risque fiscal : les conventions fiscales et les règles d'imposition des revenus étrangers peuvent évoluer.
- Risque lié au segment Smallcaps : profondeur de marché plus réduite à la revente sur certains actifs.
Lexique des indicateurs
- TOF — taux d'occupation financier
- Loyers et indemnités d'occupation effectivement facturés rapportés aux loyers facturables si l'intégralité du patrimoine était louée. Epsicap Nano : 97,9% depuis le 01/01/2026.
- TOP — taux d'occupation physique
- Surface louée rapportée à la surface totale détenue. Epsicap Nano : 97,6% au 31/03/2026, soit 2,1% de locaux vacants.
- WALT et WALB — durées résiduelles des baux
- Le WALT mesure la durée moyenne restant à courir jusqu'au terme des baux, le WALB jusqu'à la prochaine échéance triennale ou fin de période ferme. Epsicap Nano communique un WALB de 5,3 ans.
- AEM — prix d'acquisition acte en main
- Prix d'acquisition ou valeur conventionnelle de l'immeuble, majoré des frais et droits d'enregistrement acquittés. Prix moyen par actif chez Epsicap Nano : 3,8 M€.
- PGA — performance globale annuelle
- Somme du taux de distribution de l'année et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année et le 1er janvier suivant. Epsicap Nano : 8,27% en 2025.
- Ratio dettes et autres engagements
- Endettement direct et indirect (emprunts, engagements de paiement de VEFA) rapporté à la valeur des actifs. Epsicap Nano : 26,5% au 31/03/2026.
- Valeur de reconstitution
- Valeur d'expertise du patrimoine augmentée des frais qu'il faudrait engager pour le reconstituer à l'identique. Epsicap Nano : 279,57 € par part au 31/12/2025.
- SRI — indicateur synthétique de risque
- Échelle réglementaire de 1 à 7 figurant dans le DIC PRIIPS du produit, à consulter dans le document remis avant souscription.
Questions fréquentes
Quel est le rendement de la SCPI Epsicap Nano ?
La SCPI Epsicap Nano a distribué un taux de distribution de 7,01% au titre de l'exercice 2025, pour une performance globale de 8,27% incluant la revalorisation du prix de part de +1,26%. Il s'agit de la quatrième année consécutive de progression. Sur le 1er trimestre 2026, la SCPI a versé 4,50 € par part en jouissance, soit un taux de distribution trimestriel de 1,75%. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quel est le prix d'une part de la SCPI Epsicap Nano ?
Le prix de souscription d'une part Epsicap Nano est de 257,00 € depuis le 1er juillet 2025. La valeur de reconstitution s'établit à 279,57 € au 31/12/2025, soit une décote de 8,8% à l'entrée. La valeur de retrait est de 244,15 €, correspondant au prix de souscription diminué de la commission de souscription.
Quel est le montant minimum pour investir dans Epsicap Nano ?
La souscription minimale est de 4 parts, soit 1 028 € au prix de part en vigueur. Des versements programmés sont également possibles, y compris en nue-propriété à durée dégressive.
La SCPI Epsicap Nano possède-t-elle le label ISR ?
Oui. Le label ISR de la SCPI Epsicap Nano a été renouvelé pour 3 ans en 2025 par l'AFNOR. La SCPI relève par ailleurs de l'article 8 du règlement SFDR et est membre de 1% for the Planet. Chaque acquisition fait l'objet d'une note ISR initiale.
Quelle est la stratégie d'investissement d'Epsicap Nano ?
Epsicap Nano investit dans l'immobilier européen dit Smallcaps, c'est-à-dire des actifs d'une valeur unitaire généralement comprise entre 10 et 20 M€, un segment peu couvert par les grandes SCPI. Au 31/03/2026, le portefeuille compte 56 actifs répartis entre la France (62%), le Royaume-Uni (22%), l'Espagne (12%) et le Portugal (4%), auxquels s'ajoute un 57ème actif acquis en Pologne le 12/04/2026.
Peut-on investir en nue-propriété dans Epsicap Nano ?
Oui. Epsicap Nano propose une souscription en nue-propriété temporaire, y compris sous forme de versements programmés à durée dégressive. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n'est donc pas imposé au titre des revenus fonciers ; il retrouve automatiquement la pleine propriété au terme.
Comment souscrire
- Définir le montant et le mode de détention : minimum 4 parts, soit 1 028 €, en pleine propriété, en nue-propriété temporaire, en versements programmés ou à crédit.
- Prendre connaissance des documents réglementaires : note d'information, statuts, DIC PRIIPS et dernier bulletin trimestriel, remis avant toute souscription.
- Compléter le dossier : bulletin de souscription, questionnaire de connaissance client, justificatifs d'identité, de domicile et d'origine des fonds.
- Percevoir les premiers revenus : les parts entrent en jouissance après un délai de 5 mois, puis les dividendes sont versés sous forme d'acomptes.
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Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme, à acquérir dans une optique de diversification du patrimoine ; la société de gestion recommande une durée de détention d'au moins 8 ans. Le montant qu'il est raisonnable d'investir dépend de votre patrimoine, de votre horizon et de votre acceptation des risques propres à ce placement.
Conformément aux dispositions régissant les SCPI à capital variable, tout associé ne peut se retirer, partiellement ou en totalité, que s'il existe en contrepartie une souscription correspondante. L'ensemble des risques est décrit dans le document d'informations clés et la note d'information, dont tout investisseur doit prendre connaissance préalablement à son investissement.
Données patrimoniales au 31/03/2026 (bulletin trimestriel n°18), performances annuelles et valeurs de part au 31/12/2025. Communication à caractère publicitaire, ne constituant ni une offre, ni une sollicitation, ni un conseil personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.