COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Novapierre Résidentiel (anciennement Pierre 48) est une SCPI de capitalisation à capital fixe (depuis avril 2025) créée en 2005 et gérée par PAREF Gestion. Spécialisée dans l'immobilier résidentiel, elle investit principalement à Paris (76,9%) et en région parisienne (20,6%), avec une présence à Nice (2,5%). Avec un patrimoine de 140 immeubles et 633 appartements, elle offre une exposition au marché résidentiel parisien de qualité.
⚠️ Transformation en SCPI à capital fixe
Information importante : À compter du 1er avril 2025, la SCPI Novapierre Résidentiel a été transformée en SCPI à capital fixe, conformément à la décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 20 décembre 2024.
Cette transformation entraîne la suppression des retraits directs et la création d'un marché secondaire obligatoire pour toutes les transactions. Les souscriptions et les cessions s'effectuent désormais exclusivement via ce marché secondaire avec confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente.
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La SCPI Novapierre Résidentiel, anciennement connue sous le nom de Pierre 48, est une SCPI de capitalisation créée en 2005. Initialement à capital variable, elle a été transformée en SCPI à capital fixe en avril 2025 suite à la décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire de décembre 2024. Elle est gérée par PAREF Gestion, société de gestion agréée par l'AMF.
Cette SCPI se distingue par sa spécialisation dans l'immobilier résidentiel, investissant principalement dans des appartements situés à Paris et en région parisienne. Son objectif est de constituer un patrimoine immobilier de qualité et de le valoriser dans la durée.
Points clés de Novapierre Résidentiel
- SCPI de capitalisation à capital fixe : Pas de distribution de revenus réguliers, échanges via marché secondaire uniquement
- Localisation premium : 76,9% à Paris intra-muros, 20,6% en région parisienne
- Patrimoine diversifié : 140 immeubles, 633 appartements, 40 145 m²
- Gestion active : Programme d'arbitrage performant avec plus-values significatives
- Endettement maîtrisé : 15,9% de LTV (dette/valeur au bilan)
SCPI de capitalisation : qu'est-ce que cela signifie ?
Contrairement aux SCPI de rendement qui distribuent des revenus locatifs réguliers à leurs associés, une SCPI de capitalisation a pour objectif principal de faire croître la valeur du patrimoine immobilier sur le long terme. Les loyers perçus ne sont pas distribués aux associés mais sont réinvestis dans l'amélioration et le développement du patrimoine (travaux de rénovation, entretien, acquisitions, remboursement de dettes).
Les associés de Novapierre Résidentiel ne perçoivent donc aucun revenu trimestriel issu des loyers (distribution sur résultat courant : 0%). En revanche, ils bénéficient de distributions exceptionnelles de plus-values lorsque la SCPI procède à des cessions d'actifs immobiliers ayant pris de la valeur. Ces plus-values, générées par le programme d'arbitrage, sont redistribuées ponctuellement aux associés.
Exemple concret en 2025 :
- Distribution sur résultat courant (loyers) : 0,00% → aucune distribution des loyers
- Distribution exceptionnelle (plus-values) : 1,50% soit 25€ par part (19,88€ net d'impôt pour les personnes physiques après prélèvements sociaux et fiscaux)
- Taux de distribution 2025 : 1,50% (uniquement grâce aux plus-values distribuées)
Cette stratégie de capitalisation est particulièrement adaptée aux investisseurs qui recherchent une valorisation patrimoniale à long terme plutôt qu'un complément de revenus régulier. Les distributions de plus-values sont ponctuelles et dépendent du rythme et du succès du programme d'arbitrage immobilier.
Qui est PAREF Gestion ?
PAREF Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (agrément GP-08000011 du 19 février 2008). Elle gère plusieurs SCPI spécialisées dans différents secteurs immobiliers.
PAREF Gestion est une filiale du groupe PAREF, société cotée sur Euronext Paris, spécialisée dans l'investissement et la gestion immobilière. Cette structure apporte une solidité et une expertise reconnues dans le domaine de l'immobilier.
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI Novapierre Résidentiel se compose de 140 immeubles totalisant 633 appartements pour une surface gérée de 40 145 m². La valeur du patrimoine s'élève à 306,3 millions d'euros.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
*Performance globale 2025 : explication
La performance globale 2025 de -41,53% résulte de la mise en place du marché secondaire sur lequel ont lieu les échanges de parts, conséquence de la suspension de la variabilité du capital. Le prix moyen d'exécution sur le marché secondaire en 2025 s'établit à 947,97€, très en deçà de la valeur de réalisation de la SCPI. Ce chiffre ne reflète pas la valeur intrinsèque du patrimoine mais la décote du marché secondaire.
Programme d'arbitrage performant
Au cours du quatrième trimestre 2025, PAREF Gestion a poursuivi son programme d'arbitrage ciblé avec de bons résultats. 3 appartements et 1 parking ont été vendus à Paris et en Île-de-France pour un montant global d'environ 2 millions d'euros.
Résultats du programme d'arbitrage T4 2025
- ~2 M€ d'actifs cédés au T4 2025
- ~1,3 M€ de plus-value comptable générée
- +3,4% de prix de cession supérieur à la dernière valorisation
- 193 m² de surface cédée
- ~21,6 M€ de volume d'arbitrage sur l'ensemble de l'année 2025
Ces cessions ont été réalisées en moyenne à des prix supérieurs de +3,4% par rapport à leur dernière valorisation, confirmant la qualité du patrimoine détenu. Les liquidités issues du programme d'arbitrage 2025 permettront, en 2026, de soutenir la stratégie d'investissement, de financer les travaux de rénovation nécessaires, et de poursuivre le désendettement de la SCPI.
Répartition du Patrimoine
Le patrimoine de Novapierre Résidentiel est concentré sur des emplacements premium, principalement à Paris et en région parisienne, offrant une exposition à un marché immobilier résilient.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition par Statut d'Occupation (31/12/2025)
Comprendre les statuts d'occupation
Libérables (loi 89) : Baux de location classiques pouvant être résiliés par le propriétaire sous conditions.
Loi 48 : Baux commerciaux ou anciens baux avec protection renforcée du locataire.
Maintenables (loi 89 art 15) : Baux pouvant être maintenus même en cas de vente.
Nue-propriété : Propriété démembrée où l'usufruit est détenu par un tiers.
Vacants pour arbitrage : Biens intentionnellement laissés vacants en vue d'une revente.
Activité locative du trimestre
Au cours du quatrième trimestre 2025, l'activité locative a été marquée par :
4 signatures de nouveaux baux
339 m² de surface louée au T4 2025
11 appartements libérés
696 m² libérés suite à fin de bail
10 lots sous promesse de vente
468 m² en cours de cession
99 lots vacants en vente
3 041 m² proposés à la vente
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Valorisation
Structure des Frais
Marché secondaire : fonctionnement
Depuis le 1er avril 2025, suite à la transformation en SCPI à capital fixe, toutes les transactions (souscriptions et cessions) s'effectuent via un marché secondaire obligatoire avec confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente.
Différence entre capital variable et capital fixe : Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion crée de nouvelles parts pour les souscriptions et rachète directement les parts des associés qui souhaitent sortir. Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est figé et les échanges se font uniquement entre associés via un marché secondaire, sans intervention de la société de gestion.
| Date de confrontation | Nombre de parts | Prix d'exécution | Prix acquéreur (frais inclus) | Ordres non exécutés vente | Ordres non exécutés achat |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/10/2025 | 186 parts | 800,00€ | 878,40€ | 4 346 parts | 41 parts |
| 30/11/2025 | 258 parts | 780,00€ | 856,44€ | 4 540 parts | 107 parts |
| 31/12/2025 | 90 parts | 790,00€ | 867,42€ | 4 657 parts | 124 parts |
Liquidité limitée sur le marché secondaire
Comme le montrent les chiffres ci-dessus, le marché secondaire présente une liquidité très limitée. Le nombre de parts échangées mensuellement est très faible (90 à 258 parts) comparé aux ordres de vente non exécutés (plusieurs milliers de parts en attente).
La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Un investisseur souhaitant céder ses parts doit s'attendre à des délais potentiellement très longs et à des décotes importantes par rapport au prix de souscription.
Modalités d'ordres d'achat et de vente
- Date limite de réception : 25 de chaque mois à 12h00 (ou jour ouvré précédent)
- Confrontation : Dernier jour ouvré de chaque mois à 12h00
- Durée de validité : 12 mois pour les ordres de vente, 4 mois pour les ordres d'achat (renouvelables)
- Minimum d'achat : 5 parts pour tout nouvel associé
- Maximum d'ordres : 3 ordres d'achat simultanés par acquéreur
- Frais : Commission de cession de 4% HT (4,8% TTC) + droits d'enregistrement de 5% à la charge de l'acquéreur
- Couverture : Les ordres d'achat doivent être couverts avant inscription
Performances et Historique
Évolution du prix de part
| Année | Prix de part (1er janvier) | Évolution |
|---|---|---|
| 2021 | 1 467€ | - |
| 2022 | 1 555€ | +6,0% |
| 2023 | 1 622€ | +4,3% |
| 2024 | 1 664€ | +2,6% |
| 2025 (jusqu'au 31/03) | 1 664€ | 0,0% |
Distributions de plus-values
| Année | Plus-value distribuée (brut) | Net d'impôt (personnes physiques) |
|---|---|---|
| 2020 | 30,0€ | 24,77€ |
| 2021 | 31,0€ | 25,59€ |
| 2022 | 35,5€ | 26,58€ |
| 2023 | 0€ | 0€ |
| 2024 | 20,0€ | 16,04€ |
| 2025 | 25,0€ | 19,88€ |
Taux de rentabilité interne (TRI)
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) mesure la performance globale de l'investissement en tenant compte du prix d'acquisition, des distributions perçues et de la valeur de retrait. Les TRI 5 et 10 ans reflètent l'impact de la décote du marché secondaire suite à la transformation en capital fixe.
Les Avantages de la SCPI Novapierre Résidentiel
Localisation premium
76,9% du patrimoine situé à Paris intra-muros, marché résilient et recherché.
Expérience de 20 ans
SCPI créée en 2005, gérée par PAREF Gestion, société de gestion reconnue.
Programme d'arbitrage performant
Cessions régulières avec plus-values significatives (+3,4% au-dessus des valorisations au T4 2025).
Patrimoine diversifié
140 immeubles et 633 appartements pour une mutualisation des risques.
Endettement maîtrisé
LTV de seulement 15,9%, largement en-dessous de la limite réglementaire de 30%.
Distributions de plus-values
Distributions exceptionnelles issues des cessions d'actifs (25€ brut par part en 2025).
Fiscalité avantageuse
Les plus-values distribuées bénéficient d'un régime fiscal favorable (PFU de 30%).
Démembrement possible
Investissement en nue-propriété possible pour optimisation fiscale et patrimoniale.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer (valeur de réalisation à 1 246,28€ vs prix de part à 1 664€)
- Risque de liquidité extrême : Marché secondaire très illiquide avec volumes d'échange très faibles
- Risque locatif : TOF de 89,1%, avec 10,87% de vacance résiduelle
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations du marché parisien
- Risque de délai de revente : Plus de 4 600 parts en attente de vente sur le marché secondaire
Risques spécifiques à Novapierre Résidentiel
- Décote importante de la valeur : Valeur de réalisation de 1 246,28€ vs prix de part de 1 664€ (-25,1%)
- SCPI à capital fixe : Plus de possibilité de retrait direct, uniquement échanges entre associés via marché secondaire
- Liquidité quasi-nulle : 90 à 258 parts échangées par mois vs 4 600+ parts en attente de vente
- Concentration géographique : 97,5% du patrimoine en Île-de-France et Nice
- SCPI de capitalisation : Pas de revenus réguliers, uniquement des plus-values exceptionnelles
- TRI négatifs : TRI 5 ans à -9,73% et TRI 10 ans à -2,46% en raison de la décote du marché secondaire
Notre Avis sur la SCPI Novapierre Résidentiel
La SCPI Novapierre Résidentiel se présente comme une SCPI de capitalisation spécialisée dans l'immobilier résidentiel parisien. Sa transformation en capital fixe et la décote importante qui en résulte créent une situation contrastée : un risque de liquidité pour ceux qui veulent sortir, mais aussi une opportunité d'achat attractive pour les investisseurs patients souhaitant s'exposer au marché parisien avec une décote significative.
Points forts
- Localisation premium : 76,9% à Paris intra-muros, marché résilient
- Expérience : SCPI créée en 2005, 20 ans d'historique
- Programme d'arbitrage performant : +3,4% au-dessus des valorisations au T4 2025
- Plus-values régulières : Distributions exceptionnelles en hausse (25€ brut en 2025 vs 20€ en 2024)
- Endettement maîtrisé : LTV de seulement 15,9%
- Patrimoine diversifié : 140 immeubles, 633 appartements
- TOF en progression : 89,1% au T4 2025
Points de vigilance majeurs
- CRITIQUE : Liquidité quasi-nulle : 90 à 258 parts échangées par mois, 4 600+ parts en attente de vente
- CRITIQUE : Décote importante : -25,1% entre valeur de réalisation et prix de part
- CRITIQUE : SCPI à capital fixe : Impossibilité de retrait direct, échanges uniquement entre associés
- TRI négatifs : TRI 5 ans à -9,73%, TRI 10 ans à -2,46%
- Performance globale 2025 : -41,53% (impacté par la décote du marché secondaire)
- Concentration géographique : 97,5% en Île-de-France et Nice
- Pas de revenus réguliers : SCPI de capitalisation, distributions exceptionnelles seulement
Pour qui est faite Novapierre Résidentiel ?
La SCPI Novapierre Résidentiel s'adresse à deux profils d'investisseurs distincts :
1. Les investisseurs opportunistes (acheteurs)
- Recherchent une exposition au marché parisien premium avec décote
- Ont une vision patrimoniale de très long terme (15+ ans)
- Acceptent pleinement le risque de liquidité et la patience requise
- Comprennent les mécanismes de "value investing" immobilier
- Souhaitent profiter des distributions de plus-values issues des arbitrages
- Peuvent se permettre d'immobiliser leur capital sur le très long terme
2. Les associés actuels (détenteurs)
- Qui n'ont pas besoin de liquidité à court/moyen terme
- Qui ont confiance dans la qualité du patrimoine parisien
- Qui peuvent attendre la résorption progressive de la décote
- Qui souhaitent bénéficier des futures distributions de plus-values
Cette SCPI ne convient PAS si :
- Vous pourriez avoir besoin de récupérer votre capital rapidement (horizon < 10 ans)
- Vous recherchez des revenus réguliers (SCPI de capitalisation)
- Vous n'acceptez pas le risque de liquidité et les délais d'attente
- Vous êtes sensible à la volatilité court terme du prix des parts
- Vous recherchez une liquidité comparable à celle d'actions ou d'obligations
Notre recommandation
La situation actuelle de Novapierre Résidentiel présente un double visage. Si elle constitue un risque pour ceux qui souhaitent sortir rapidement, elle peut au contraire représenter une belle opportunité d'entrée pour les investisseurs patients ayant une vision patrimoniale de long terme.
Les opportunités à saisir
1. Décote attractive : La valeur de réalisation de 1 246,28€ comparée au prix de part de 1 664€ offre une décote de -25,1%. Pour un investisseur achetant sur le marché secondaire à 780-800€ (prix récents des transactions), la décote peut atteindre 35% à 40% par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
2. Patrimoine de qualité premium : Avec 76,9% du patrimoine à Paris intra-muros et 20,6% en région parisienne, vous investissez dans des actifs immobiliers de premier ordre sur un marché structurellement recherché et résilient.
3. Programme d'arbitrage performant : 21,6 M€ d'arbitrages sur l'année 2025, avec des prix supérieurs en moyenne de +3,4% aux valorisations. Ces plus-values sont redistribuées aux associés (25€ par part en 2025), en hausse par rapport aux 20€ de 2024.
4. Endettement faible : Avec seulement 15,9% de LTV, la SCPI dispose d'une structure financière saine et d'une marge de manœuvre importante pour saisir des opportunités d'investissement.
5. Gestion reconnue : PAREF Gestion, avec 20 ans d'expérience sur cette SCPI, a démontré sa capacité à créer de la valeur via son programme d'arbitrage.
Stratégie d'investissement recommandée
Comment profiter de cette opportunité ?
- Acheter sur le marché secondaire : Placer des ordres d'achat à des prix attractifs pour profiter de la décote maximale
- Vision patrimoniale long terme : Horizon de placement minimum 10-15 ans pour laisser le temps à la valeur de se reconstituer
- Patience sur l'exécution : Accepter que les ordres puissent mettre plusieurs mois à s'exécuter
- Profil d'investisseur adapté : Investisseurs avertis, n'ayant pas besoin de liquidité à court terme
- Diversification : Ne pas allouer plus de 15-20% de son patrimoine immobilier sur cette SCPI
Pour les associés actuels
Si vous détenez déjà des parts, plusieurs stratégies s'offrent à vous :
- Conservation long terme : Privilégiez une détention longue pour bénéficier des distributions de plus-values et de la potentielle remontée de la valeur
- Éviter la vente urgente : Les prix sur le marché secondaire sont actuellement très défavorables (780-800€). Vendre maintenant cristalliserait une perte importante
- Achat complémentaire : Si vous avez confiance dans le patrimoine, profiter de la décote pour renforcer votre position à des prix attractifs
Notre conseil d'expert
Pour les nouveaux investisseurs avertis : La décote actuelle (valeur de réalisation -25%, jusqu'à -35/40% sur le marché secondaire) offre un point d'entrée attractif sur un patrimoine immobilier parisien de qualité. C'est une opportunité de "value investing" immobilier, à condition d'accepter le risque de liquidité.
Pour les associés actuels : Conservez vos parts si vous n'avez pas besoin de liquidité à court terme. Le patrimoine est de qualité, les arbitrages sont performants (21,6 M€ en 2025), et la distribution 2025 est en hausse à 25€ par part.
Condition essentielle : Cette stratégie n'est pertinente que si vous acceptez pleinement le risque de liquidité et avez un horizon d'investissement de 15 ans minimum. Sans cette patience, d'autres SCPI plus liquides seront préférables.
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Nos conseillers en gestion de patrimoine analysent avec vous si Novapierre Résidentiel correspond à votre profil et comment profiter de la décote actuelle sur le marché secondaire.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Novapierre Résidentiel
Novapierre Résidentiel et Pierre 48 sont la même SCPI. Pierre 48 était l'ancien nom, renommée Novapierre Résidentiel lors d'une modernisation de l'identité. Elle est gérée par PAREF Gestion depuis sa création en 2005.
Le taux de distribution 2025 de Novapierre Résidentiel est de 1,50%, correspondant à une distribution exceptionnelle de 25 euros bruts par part (soit 19,88€ nets d'impôt pour les personnes physiques). Étant une SCPI de capitalisation, il n'y a pas de distribution des loyers courants : les revenus locatifs sont réinvestis dans le patrimoine.
Depuis le 1er avril 2025, toutes les transactions de parts Novapierre Résidentiel s'effectuent via un marché secondaire. Les ordres d'achat et de vente sont à envoyer avant le 25 de chaque mois à [email protected]. La confrontation a lieu le dernier jour ouvré du mois. La liquidité est très limitée : 90 à 258 parts échangées par mois fin 2025, avec plus de 4 600 parts en attente de vente. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts.
La valeur de réalisation de Novapierre Résidentiel est de 1 246,28€ par part au 31 décembre 2025, contre un prix de souscription de 1 664€ (décote de -25,1%). La valeur de reconstitution s'établit à 1 504,33€. Le prix d'exécution moyen sur le marché secondaire en 2025 était de 947,97€.
Non, la SCPI Novapierre Résidentiel n'est pas accessible via un contrat d'assurance vie. L'investissement se fait uniquement en direct via le marché secondaire. Si vous souhaitez investir dans une SCPI en assurance vie, d'autres SCPI de notre sélection sont disponibles en unités de compte.
Le TOF de Novapierre Résidentiel est de 89,1% au T4 2025, en progression sur l'année (87,7% au T1, 88,6% au T2, 87,0% au T3). Ce taux intègre 74,80% de locaux occupés et 13,18% de locaux vacants en travaux ou en cours de chiffrage.
La décote actuelle du marché secondaire (prix autour de 780-800€ pour une valeur de réalisation de 1 246€) peut représenter une opportunité pour les investisseurs très patients avec un horizon de 15 ans minimum. Cependant, la liquidité quasi-nulle rend cet investissement inadapté à ceux qui pourraient avoir besoin de récupérer leur capital. Il est conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.
Tout nouvel associé doit acquérir un minimum de 5 parts lors de son entrée dans Novapierre Résidentiel. Au prix d'exécution du marché secondaire autour de 800€ + frais acquéreur (4,8% TTC + 5% droits d'enregistrement), l'investissement minimum est d'environ 5 000 à 5 500€.
Demande d'information
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Nous analysons avec vous la pertinence de cet investissement au regard de votre situation.
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués (ou plus-values dans le cas d'une SCPI de capitalisation). Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) résidentielle. Pour Novapierre Résidentiel, compte tenu de la situation actuelle de liquidité, un horizon de placement de 15 ans minimum est recommandé.
Attention particulière pour Novapierre Résidentiel : Cette SCPI a été transformée en SCPI à capital fixe depuis avril 2025, ce qui signifie que les parts ne peuvent être échangées qu'entre associés via un marché secondaire. Ce marché présente actuellement un risque de liquidité extrême avec seulement 90 à 258 parts échangées mensuellement et plus de 4 600 parts en attente de vente. La valeur de réalisation affiche une décote de -25,1% par rapport au prix de souscription. Cet investissement ne convient qu'à des investisseurs très avertis avec un horizon de placement de très long terme (15 ans minimum) et une forte tolérance au risque.
Alternatives à la SCPI Novapierre Résidentiel
Si le profil de Novapierre Résidentiel ne correspond pas à vos objectifs (besoin de revenus réguliers, liquidité, accès via assurance vie), d'autres SCPI résidentielles et diversifiées méritent votre attention. Consultez notre guide complet sur l'investissement en SCPI pour comparer les solutions adaptées à votre situation.
Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine immobilier, un bilan patrimonial personnalisé permet d'identifier les solutions les mieux adaptées : SCPI de rendement,