COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Novapierre Résidentiel : avis, prix et analyse
Appartements parisiens achetés avec décote, parts échangées sur un marché secondaire depuis 2025. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : Novapierre Résidentiel (ex-Pierre 48) est une SCPI de capitalisation qui détient 617 appartements, à 77 % dans Paris. Depuis le 1er avril 2025, la variabilité de son capital est suspendue : les parts ne se souscrivent plus, elles s'achètent sur un marché secondaire mensuel, à 711 € par part lors de la confrontation du 30 juin 2026, contre une valeur de réalisation de 1 248,84 €.
Cette décote d'environ 43 % est la contrepartie d'une liquidité très faible et de l'absence de revenus réguliers : la SCPI distribue seulement des plus-values de cession, 25 € brut par part au titre de 2025. Notre cabinet vous aide à évaluer si cette situation correspond à votre horizon et prend en charge votre ordre d'achat.
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026. Valeur de réalisation : 1 248,84 € par part.
Variabilité du capital suspendue depuis le 1er avril 2025
Conformément à la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2024, PAREF Gestion a suspendu temporairement la variabilité du capital de Novapierre Résidentiel à compter du 1er avril 2025. Les parts en attente de retrait ont été annulées et un marché secondaire a été créé : acheteurs et vendeurs y passent des ordres, confrontés une fois par mois. Il n'y a plus de prix de souscription fixé par la société de gestion, et la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Elle indique examiner les conditions d'un éventuel retour à la variabilité du capital.
Qu'est-ce que la SCPI Novapierre Résidentiel ?
La SCPI Novapierre Résidentiel, anciennement Pierre 48, est une SCPI de capitalisation créée en 2005 (visa AMF n° 05-32 du 20 septembre 2005), de la catégorie ASPIM des SCPI d'immobilier résidentiel non fiscales. Elle investit dans des appartements principalement à Paris et en région parisienne, souvent achetés occupés ou en nue-propriété avec une décote, pour les valoriser puis les revendre une fois libérés.
Elle est gérée par PAREF Gestion, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n° GP-08000011 du 19/02/2008) et agréée AIFM depuis le 16/07/2014. Au 30 juin 2026, elle compte 2 381 associés et 209 086 parts.
Une SCPI de capitalisation, pas de rendement
Les loyers ne sont pas distribués : ils servent à financer les travaux, l'entretien, les acquisitions et le remboursement de la dette. Les associés perçoivent uniquement des distributions exceptionnelles de plus-values, lorsque la SCPI revend des appartements plus cher que leur prix de revient. Le gain recherché vient surtout de la valorisation du patrimoine à long terme. Pour comprendre ce modèle, voir notre guide des SCPI de capitalisation.
Comment fonctionne le marché secondaire de Novapierre Résidentiel ?
Depuis le 1er avril 2025, toute entrée ou sortie passe par le marché secondaire organisé par PAREF Gestion. Les règles principales sont les suivantes :
- Ordres : l'acheteur indique un nombre de parts et un prix maximum frais inclus, le vendeur un prix minimum net de frais. Un nouvel associé doit acheter au moins 5 parts et un acheteur peut détenir au plus trois ordres d'achat en même temps.
- Calendrier : les ordres reçus avant le 25 du mois à midi sont confrontés le dernier jour ouvré du mois à midi. Le prix d'exécution retenu est celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts.
- Validité : 4 mois renouvelables pour un ordre d'achat, 12 mois prolongeables une fois pour un ordre de vente.
- Couverture : les fonds d'un ordre d'achat doivent être versés avant la confrontation. En l'absence d'exécution, ils sont remboursés sous quinze jours ouvrés.
- Frais à la charge de l'acheteur : commission de cession de 4 % HT (4,8 % TTC) et droit d'enregistrement de 5 % sur le montant de la transaction.
Les dernières confrontations
| Confrontation | Parts échangées | Prix d'exécution hors frais | Prix acquéreur frais inclus | Ordres de vente non exécutés | Ordres d'achat non exécutés |
|---|---|---|---|---|---|
| 30/04/2026 | 87 | 700,36 € | 769,00 € | 39 parts | 1 568 parts |
| 31/05/2026 | 77 | 700,36 € | 769,00 € | 18 parts | 1 427 parts |
| 30/06/2026 | 83 | 711,00 € | 780,68 € | 191 parts | 1 330 parts |
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Au 31 décembre 2025, 4 657 parts restaient à vendre pour 124 parts demandées, à un prix d'exécution de 790 €. Au 30 juin 2026, la situation s'est inversée : les ordres d'achat non exécutés (1 330 parts) dépassent largement les ordres de vente (191 parts), mais à des prix limites qui n'ont pas permis d'échanger plus de 83 parts lors de la dernière confrontation. Les volumes restent donc très faibles et le prix évolue peu.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Valeur du patrimoine stable : 297,4 M€, stable sur six mois à périmètre constant selon les expertises de mi-année.
- Arbitrages au-dessus des expertises : 11 appartements et 4 parkings vendus à Paris et en Île-de-France pour près de 5,5 M€, à des prix supérieurs de 4,6 % en moyenne à leur dernière expertise, générant une plus-value comptable d'environ 4 M€.
- Programme d'arbitrage accéléré : les cessions 2026 pourraient dépasser les prévisions initiales, pour soutenir la distribution, financer les travaux et améliorer la liquidité.
- Nouvelle acquisition : promesse signée pour deux appartements en démembrement dans le quartier Monceau, à Paris.
- Taux d'occupation en hausse : 89,8 %, contre 88,1 % au 1er trimestre.
- Assemblée générale du 23 juin 2026 : les résolutions 1 à 11 ont été adoptées, ainsi que la résolution n° 12 inscrite à la demande d'un groupe d'associés. En application de celle-ci, PAREF Gestion organise une assemblée générale extraordinaire dont la date et l'ordre du jour seront communiqués aux associés.
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Quelle est la stratégie de Novapierre Résidentiel ?
Acheter avec décote
La SCPI achète des appartements occupés, sous loi de 1948 ou en nue-propriété, à un prix inférieur à la valeur d'un logement libre.
Valoriser à la libération
Lorsqu'un logement se libère, il est rénové puis reloué, ou vendu au prix du marché libre, ce qui dégage la plus-value.
Arbitrer régulièrement
Les ventes de lots financent les distributions de plus-values, les travaux et le désendettement : 15 lots vendus au seul T2 2026.
Quels sont les chiffres clés du patrimoine au 30 juin 2026 ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Détail du taux d'occupation financier au 30 juin 2026
| Situation des locaux | Part |
|---|---|
| Locaux occupés | 73,3 % |
| Locaux vacants en travaux ou en chiffrage | 15,4 % |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 1,1 % |
| Locaux vacants | 10,2 % |
| TOF T2 2026 | 89,8 % |
TOF calculé selon la méthode ASPIM. Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Évolution du TOF sur quatre trimestres
| Trimestre | TOF |
|---|---|
| T3 2025 | 87,0 % |
| T4 2025 | 89,1 % |
| T1 2026 | 88,1 % |
| T2 2026 | 89,8 % |
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Activité locative et lots vacants au 2e trimestre 2026
| Mouvement | Nombre | Surface |
|---|---|---|
| Nouveaux baux signés | 5 | 204 m² |
| Appartements libérés | 11 | 677 m² |
| Lots vacants sous promesse de vente | 10 | 458 m² |
| Lots vacants mis en vente | 55 | 2 320 m² |
| Lots vacants en rénovation pour relocation | 61 | 3 920 m² |
Hors lots annexes. Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Comment se répartit le patrimoine de Novapierre Résidentiel ?
La répartition géographique est exprimée en pourcentage de la valeur hors droits, sur la base des expertises au 30 juin 2026.
Répartition géographique
Répartition par statut d'occupation
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Comprendre les statuts d'occupation
- Libérables (loi de 1989) : baux d'habitation classiques, auxquels le bailleur peut mettre fin à l'échéance dans les conditions prévues par la loi.
- Loi de 1948 : anciens baux à loyer réglementé, dont les locataires bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux. Ces logements, achetés avec une forte décote, prennent de la valeur lorsqu'ils se libèrent.
- Maintenables (loi de 1989, art. 15) : locataires protégés, notamment en raison de leur âge et de leurs ressources, que le bailleur ne peut pas congédier.
- Nue-propriété : logements dont l'usufruit appartient temporairement à un tiers, souvent un bailleur social, qui en assure la gestion locative.
- Vacants pour arbitrage : logements laissés vides en vue de leur vente, un appartement libre se vendant plus cher qu'un appartement occupé.
Quel actif illustre le patrimoine de Novapierre Résidentiel ?
Le bulletin du 2e trimestre 2026 met en avant le 120 rue Clignancourt, dans le 18e arrondissement de Paris. Acquis en VEFA en décembre 2020 et livré début 2024 sur le site de l'ancien Grand Garage Clignancourt, l'ensemble compte deux bâtiments et 47 logements, près du métro et des commerces.
La SCPI en détient la nue-propriété. L'usufruit est porté par la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP), qui gère les locations. À la fin du démembrement, Novapierre Résidentiel récupérera les appartements libres de toute occupation, pour les vendre ou les relouer au prix du marché.
| Indicateur | 120 rue Clignancourt |
|---|---|
| Surface locative | 2 930 m² |
| Durée du démembrement | 15 et 20 ans |
| Prix d'acquisition | 21,5 M€ |
| Décote à l'achat | 42 % |
| Plus-value latente au 30/06/2026 | 6,6 M€, soit +30,1 % |
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Quelles distributions et performances pour Novapierre Résidentiel ?
La SCPI ne distribue pas ses loyers. Ses associés reçoivent des distributions exceptionnelles de plus-values, dont le montant varie selon les cessions de l'année.
| Année | Plus-value distribuée brute par part | Net d'impôt pour une personne physique |
|---|---|---|
| 2021 | 31,00 € | 25,59 € |
| 2022 | 35,50 € | 26,58 € |
| 2023 | Aucune | Aucune |
| 2024 | 20,00 € | 16,04 € |
| 2025 | 25,00 € | 19,88 € |
Montants bruts versés aux personnes morales. Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 1,50 % |
| dont distribution sur résultat courant | 0,00 % |
| dont distribution de plus-values | 1,50 % |
| Performance globale annuelle 2025 | -41,53 % |
| TRI 15 ans au 31/12/2025 | 1,11 % |
| TRI 10 ans au 31/12/2025 | -2,46 % |
| TRI 5 ans au 31/12/2025 | -9,73 % |
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La performance globale 2025 et les TRI intègrent le passage d'un prix de souscription de 1 664 € à des prix d'exécution sur le marché secondaire autour de 700 € à 800 €. Ils mesurent ce qu'un associé aurait obtenu en vendant au prix du marché secondaire, pas l'évolution de la valeur des appartements, restée stable au premier semestre 2026.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Novapierre Résidentiel ?
Informations générales
Prix et valeurs au 30/06/2026
Endettement au 30/06/2026
Frais
Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Comment est imposé un investissement dans Novapierre Résidentiel ?
Plus-values distribuées. Pour une personne physique, les plus-values de cession d'appartements relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention de chaque appartement. La SCPI acquitte cet impôt : c'est pourquoi 25 € brut par part au titre de 2025 correspondent à 19,88 € net. Une société à l'impôt sur les sociétés reçoit le montant brut et l'intègre à son résultat.
Résultat de la SCPI. Une SCPI est fiscalement transparente (article 239 septies du Code général des impôts) : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, même lorsque ce résultat n'est pas distribué, ce qui est le cas d'une SCPI de capitalisation. PAREF Gestion adresse chaque année aux associés le document nécessaire à leur déclaration de revenus fonciers.
IFI. La valeur préconisée au titre de 2025 est de 759,73 € par part. Les modalités figurent dans la documentation du BOFiP.
Comment investir dans Novapierre Résidentiel avec un conseiller ?
Notre cabinet vous accompagne pour acheter des parts de Novapierre Résidentiel sur le marché secondaire, à partir de 5 parts. Nous vérifions d'abord que votre horizon de placement est compatible avec la faible liquidité de la SCPI, puis nous vous aidons à fixer un prix limite cohérent avec les dernières confrontations et nous transmettons votre ordre d'achat via notre process de souscription.
Vérifier l'adéquation
Une SCPI sans revenus réguliers et peu liquide ne convient qu'à une épargne dont vous n'aurez pas besoin avant de nombreuses années.
Fixer le bon prix
Le prix limite frais inclus doit intégrer les 4,8 % TTC de commission et les 5 % de droits pour avoir une chance d'être exécuté.
Suivre l'exécution
Nous suivons les confrontations mensuelles et le renouvellement de votre ordre, valable quatre mois.
Comment Novapierre Résidentiel se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger Novapierre Résidentiel, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | Novapierre Résidentiel | Moyenne des SCPI résidentielles | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 1,50 % | 4,2 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | -41,53 % | -4,5 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | Retraits remplacés par un marché secondaire | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Novapierre Résidentiel se situe très en dessous de la moyenne des SCPI résidentielles, elle-même parmi les plus faibles du marché. Sa distribution 2025 provient uniquement de plus-values, et sa performance globale intègre la forte baisse de la valeur de ses parts.
Quels sont les risques d'un investissement dans Novapierre Résidentiel ?
- Liquidité très faible : moins de 100 parts échangées par mois sur le marché secondaire au 2e trimestre 2026. Revendre peut prendre longtemps, à un prix incertain, et la société de gestion ne garantit pas la revente.
- Perte en capital : le capital n'est pas garanti, et le prix sur le marché secondaire peut rester durablement inférieur à la valeur de réalisation.
- Absence de revenus réguliers : seules des plus-values sont distribuées, de façon irrégulière, avec une année sans distribution en 2023.
- Imposition sans distribution : la quote-part de résultat de la SCPI peut être imposable même si elle n'est pas versée.
- Concentration : 97 % du patrimoine à Paris et en région parisienne, exclusivement en logements.
- Incertitude sur la suite : une assemblée générale extraordinaire doit se tenir à la demande d'associés, et un retour à la variabilité du capital n'est qu'à l'étude.
- Endettement et frais d'entrée : un ratio de 14,6 % et environ 9,8 % de frais à l'achat sur le marché secondaire.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
Novapierre Résidentiel : points forts et points de vigilance
Points forts
- Forte décote : 711 € par part pour une valeur de réalisation de 1 248,84 €, soit environ 43 %.
- Patrimoine parisien : 77 % dans Paris, 617 appartements, un marché résidentiel profond.
- Valeur stable : expertises stables sur six mois à périmètre constant.
- Ventes au-dessus des expertises : +4,6 % en moyenne au T2 2026.
- Réserves de valeur : logements loi de 1948 et nue-propriété, comme les 6,6 M€ de plus-value latente à Clignancourt.
- Endettement modéré : 14,6 %.
Points de vigilance
- Liquidité : quelques dizaines de parts échangées chaque mois.
- Pas de revenus réguliers : distributions de plus-values variables, nulles en 2023.
- Frais d'achat : environ 9,8 % entre commission et droits d'enregistrement.
- Performances passées négatives : -41,53 % en 2025, TRI 5 ans de -9,73 %.
- Gouvernance : assemblée générale extraordinaire à venir à l'initiative d'associés.
Novapierre Résidentiel permet d'acheter une exposition au logement parisien bien en dessous de la valeur estimée du patrimoine. Cette décote rémunère des contraintes réelles : pas de revenus réguliers, une liquidité très faible et une sortie incertaine. Elle ne se conçoit que pour une part limitée d'un patrimoine, avec un horizon long et sans besoin de disponibilité. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Novapierre Résidentiel
Comment acheter des parts de Novapierre Résidentiel ?
Depuis le 1er avril 2025, la variabilité du capital est suspendue : les parts s'achètent uniquement sur le marché secondaire organisé par PAREF Gestion, par un ordre d'achat indiquant un nombre de parts et un prix maximum frais inclus. Les ordres reçus avant le 25 du mois à midi sont confrontés le dernier jour ouvré du mois. Un nouvel associé doit acquérir au moins 5 parts.
Quel est le prix d'une part de Novapierre Résidentiel ?
Lors de la confrontation du 30 juin 2026, le prix d'exécution était de 711 € par part hors frais, soit 780,68 € frais inclus pour l'acheteur. La valeur de réalisation est de 1 248,84 € par part au 30 juin 2026 : le prix d'exécution est donc inférieur d'environ 43 % à cette valeur.
Novapierre Résidentiel verse-t-elle des revenus ?
Non, pas de revenus réguliers : c'est une SCPI de capitalisation. Elle distribue ponctuellement des plus-values issues de la vente d'appartements : 25 € brut par part au titre de 2025, soit 19,88 € net d'impôt pour une personne physique, ce qui correspond à un taux de distribution de 1,50 %.
Pourquoi la performance 2025 de Novapierre Résidentiel est-elle de -41,53 % ?
La performance globale annuelle 2025 de -41,53 % reflète le passage d'un prix de souscription de 1 664 € à des prix d'exécution sur le marché secondaire autour de 700 € à 800 €, après la suspension de la variabilité du capital. Elle ne traduit pas une baisse équivalente du patrimoine, dont la valeur est restée stable sur six mois à périmètre constant au 30 juin 2026.
Quels sont les frais pour acheter des parts de Novapierre Résidentiel ?
Sur le marché secondaire, l'acheteur paie une commission de cession de 4 % HT (4,8 % TTC) et un droit d'enregistrement de 5 % sur le montant de la transaction. La commission de souscription ne s'applique pas tant que la variabilité du capital est suspendue. La commission de gestion est de 8 % HT des produits locatifs et financiers nets, avec un minimum de 6,15 € par m² indexé.
Comment sont imposées les plus-values distribuées par Novapierre Résidentiel ?
Pour une personne physique, les plus-values de cession d'appartements relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L'impôt est acquitté par la SCPI, l'associé reçoit le montant net. Les associés sont par ailleurs imposés sur leur quote-part du résultat de la SCPI, même non distribué.
Quel est le taux d'occupation de Novapierre Résidentiel ?
Le taux d'occupation financier est de 89,8 % au 2e trimestre 2026, contre 88,1 % au trimestre précédent. Une partie des lots vacants est en cours de rénovation pour relocation et une autre est mise en vente dans le cadre du programme d'arbitrage.
Peut-on revendre facilement ses parts de Novapierre Résidentiel ?
Non. La revente passe elle aussi par le marché secondaire, où moins de 100 parts s'échangent chaque mois, à un prix fixé par la confrontation des ordres. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts et étudie les conditions d'un éventuel retour à la variabilité du capital.
Qu'est-ce que la SCPI Pierre 48 ?
Pierre 48 est l'ancien nom de Novapierre Résidentiel. Le nom faisait référence aux appartements loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, que la SCPI achetait occupés avec une décote pour les revendre une fois libérés.
Novapierre Résidentiel est-elle plus performante que les autres SCPI ?
Novapierre Résidentiel se situe très en dessous de la moyenne des SCPI résidentielles, elle-même parmi les plus faibles du marché. Sa distribution 2025 provient uniquement de plus-values, et sa performance globale intègre la forte baisse de la valeur de ses parts.
Documents de la SCPI Novapierre Résidentiel
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
SCPI de la même famille
Sources
- Bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel n° 119-1, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (PAREF Gestion)
- Bulletin trimestriel d'information Novapierre Résidentiel, 4e trimestre 2025 (PAREF Gestion)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- service-public.fr : imposition des plus-values immobilières
- BOFiP : parts de SCPI et impôt sur la fortune immobilière
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Novapierre Résidentiel ne verse pas de revenus réguliers et la liquidité de ses parts est limitée : la revente dépend des ordres d'achat sur le marché secondaire et n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Avant tout investissement, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.