COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Iroko Atlas : Avis, Rendement et Analyse Complète
La SCPI 100% hors France d'Iroko AM | Performance Globale 2025 : 9,41% | 0% de frais de souscription | 100% digitale | Label ISR
Mise à jour : 27 juillet 2026 - Données du bulletin trimestriel T2 2026
La SCPI Iroko Atlas, lancée le 16 septembre 2025 par Iroko AM, est la SCPI 100% internationale de la société de gestion. Spécialisée dans les actifs de petite et moyenne taille (1 à 10 M€) acquis exclusivement hors de France, elle a affiché une Performance Globale Annuelle de 9,41% sur son premier exercice partiel. Son modèle sans frais de souscription et sa souscription entièrement digitalisée reprennent les codes d'Iroko Zen, sa SCPI sœur.
Une montée en puissance rapide
En moins d'un an, Iroko Atlas est passée de 0 à 166,9 M€ de capitalisation. Au 30 juin 2026, la SCPI compte 4 695 associés, 23 actifs et 53 locataires répartis dans 8 pays européens, après un 2e trimestre marqué par 46,9 M€ de collecte nette et 9 acquisitions pour 52,96 M€ hors droits.
Un an après son lancement, la SCPI a également obtenu le label ISR, à l'issue d'un audit indépendant mené par l'AFNOR sur l'ensemble de son portefeuille. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Une SCPI 100% hors France
Après le succès d'Iroko Zen, qui a dépassé 1,5 Md€ de capitalisation, Iroko AM a lancé une seconde SCPI avec une stratégie complémentaire : Iroko Atlas investit exclusivement hors de France. Là où Iroko Zen conserve une base française d'environ un quart de son patrimoine, Atlas construit un portefeuille intégralement européen, de l'Espagne à la Pologne.
Ce positionnement en fait un véhicule de diversification plus qu'un fonds de fond de portefeuille : il vient compléter une allocation déjà exposée à l'immobilier français. Vous pouvez le situer face aux autres véhicules du marché dans notre classement SCPI.
Le pari des actifs de petite et moyenne taille
Iroko Atlas cible des actifs de 1 à 10 millions d'euros, un segment largement délaissé par les grands institutionnels. Au 2e trimestre 2026, le montant moyen investi par acquisition s'est établi à 5,9 M€, pour un rendement acte en main moyen de 9,45%.
Atouts de la stratégie Smallcaps / Midcaps
- Marché moins concurrentiel : actifs peu recherchés par les grands investisseurs institutionnels
- Meilleures opportunités : rendements supérieurs avec moins de compétition à l'achat
- Granularité élevée : diversification facilitée par un grand nombre d'actifs
- Flexibilité opérationnelle : gestion plus rapide et réactive
- Potentiel de valorisation : actifs offrant des perspectives d'optimisation concrètes
Le même modèle économique qu'Iroko Zen
Iroko Atlas n'applique aucune commission de souscription. La société de gestion se rémunère principalement sur la gestion, ce qui permet de convertir davantage d'argent en immobilier pour un même montant collecté. La contrepartie est une commission de retrait de 6% TTC en cas de sortie avant 5 ans de détention — délai porté à 6 ans à compter du 1er septembre 2026.
Actualité du 2e trimestre 2026
Le 2e trimestre 2026 confirme l'accélération du déploiement : après le franchissement du cap des 100 M€ de capitalisation au T1, la SCPI atteint 166,9 M€ au 30 juin, avec un rythme d'acquisition soutenu et une diversification élargie à 8 pays.
Dividendes versés sur le T2 2026
Sur le 2e trimestre 2026, le dividende versé par part en pleine jouissance s'élève à 5,02 € brut (dont 1,14 € d'impôt étranger prélevé à la source par la SCPI), soit 3,88 € net de fiscalité étrangère. La distribution mensuelle se décompose comme suit :
- Avril : 1,68 € brut / 1,33 € net (versé le 24/05/2026)
- Mai : 1,75 € brut / 1,33 € net (versé le 24/06/2026)
- Juin : 1,59 € brut / 1,22 € net (versé le 24/07/2026)
Les versements du 3e trimestre sont prévus les 24/08, 24/09 et 24/10/2026. Ces dates sont prévisionnelles et non garanties.
9 nouvelles acquisitions au T2 2026
Iroko Atlas a réalisé 9 acquisitions au cours du trimestre pour un volume global de 52,96 M€ hors droits, à un taux de rendement acte en main moyen de 9,45%. Les opérations ont été menées en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Pologne, au Portugal et au Royaume-Uni, sur des commerces, des bureaux et des locaux d'activité.
Sant Cugat, Espagne
Bureaux - Locataires principaux : Eurofragance, Aistech Space... - WALB 2,38 ans - Rendement AEM 10,15% - 19,10 M€ HD - Note ESG 60/100
Cracovie, Pologne
Bureaux - Locataires : Cracovia Rentals, Verisk - WALB 2,64 ans - Rendement AEM 11,02% - 7,70 M€ HD - Note ESG 50,5/100
Markdorf, Allemagne
Locaux d'activité - Locataire : Solero Technologies - WALB 25 ans - Rendement AEM 9,02% - 6,22 M€ HD - Note ESG 59/100
Chojnice, Pologne
Commerces - Locataire : Carrefour - WALB 4,8 ans - Rendement AEM 7,62% - 4,75 M€ HD - Note ESG 51,5/100
Soesterberg, Pays-Bas
Locaux d'activité - Locataire : Vertex Dental - WALB 4,3 ans - Rendement AEM 8,25% - 4,40 M€ HD - Note ESG 54,5/100
Martos, Espagne
Locaux d'activité - Locataire : Tecolsa - WALB 5 ans - Rendement AEM 8,45% - 3,48 M€ HD - Note ESG 43/100
Norwich, Royaume-Uni
Commerces - Locataires principaux : Dr. Martens, Castle Fine Art... - WALB 3,6 ans - Rendement AEM 9,67% - 3,30 M€ HD - Note ESG 53/100
Alcobaça, Portugal
Locaux d'activité - Locataire : Imtec Plastics - WALB 15 ans - Rendement AEM 7,86% - 2,70 M€ HD - Note ESG 52/100
Pedrola, Espagne
Locaux d'activité - Locataire : Grupo Marsan - WALB 15 ans - Rendement AEM 8,51% - 1,31 M€ HD - Note ESG 47/100
Asset Management : faits marquants
Première recommercialisation d'Iroko Atlas
- Harrogate (Royaume-Uni) : signature du tout premier bail de recommercialisation de la SCPI, sur une cellule vacante à l'acquisition et couverte par une garantie locative, en plein cœur du quartier de restaurants et de bars du centre-ville
- Locataire : Chi Chi – Margarita & Tequila Bar, sur une durée ferme de 5,5 ans, ouverture le 10 juillet 2026 après plusieurs semaines de travaux
- Pilotage local : opération menée par Danny Al-Dilmi, CEO d'Iroko UK, en collaboration avec l'équipe Asset Management d'Iroko
Label ISR obtenu un an après le lancement
Iroko Atlas a obtenu le label ISR à l'issue d'un audit indépendant mené par l'AFNOR sur l'ensemble de son portefeuille. Chaque immeuble est évalué avant acquisition sur une grille de 100 points répartis en 12 thèmes, avec une pondération assumée en faveur de l'environnement (49 points), devant le social (30) et la gouvernance (21).
- En dessous de 29,5/100 : l'actif n'est pas acquis
- Entre 29,5 et 59 : l'actif est classé Best-in-Progress et se voit assigner un plan d'actions pour franchir le seuil sous 3 ans
- À 59 et au-delà : l'actif est Best-in-Class
Les performances énergétiques sont mesurées contre des benchmarks propres à chaque pays et chaque typologie (OID, Deepki, CIBSE), les notes sont réactualisées chaque année et l'ensemble du dispositif est audité par un organisme indépendant accrédité.
Évolution importante : frais de sortie portés à 6 ans à partir du 1er septembre 2026
L'Assemblée Générale Annuelle du 16 avril 2026 a approuvé l'allongement à 6 ans du délai d'application des frais de sortie. Concrètement :
- Jusqu'au 31 août 2026 : commission de retrait de 6% TTC uniquement en cas de sortie avant 5 ans de détention
- À partir du 1er septembre 2026 : commission de retrait de 6% TTC en cas de sortie avant 6 ans de détention
Iroko présente cette évolution comme un renforcement de la cohérence avec l'horizon long terme recommandé (10 ans) et une protection des associés historiques face aux comportements opportunistes de court terme.
Autres résolutions adoptées (AG du 16/04/2026)
Les 17 résolutions présentées ont toutes été adoptées, dont notamment :
- Dividende 2025 : 15,49 € par part
- Augmentation du capital maximum : de 100 M€ à 300 M€
- Décimalisation des parts : mise en place du fractionnement
- Objectif de Performance Globale Annuelle (PGA) : ajout d'un objectif à 10 ans
- Gouvernance : renouvellement complet du conseil de surveillance, sans rémunération pour 2026
- Documentation : adoption des statuts et de la note d'information modifiés
Le détail figure dans le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 16/04/2026 et dans le rapport annuel 2025 de la SCPI.
Caractéristiques Principales
Chiffres Clés (30/06/2026)
Investissement & Accessibilité
Détail des Frais
Engagement ESG & Labels
Performances et Distributions
Sur son premier exercice partiel 2025, Iroko Atlas a affiché une Performance Globale Annuelle de 9,41%, très au-dessus de son objectif initial de 6,5%. Ce résultat porte sur une période courte et sur un patrimoine en cours de constitution : il ne peut pas être extrapolé.
| Période | Dividende brut / part | Dividende net de fiscalité étrangère | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| T2 2026 | 5,02 € | 3,88 € | 200 € |
| T1 2026 | 4,83 € | 3,91 € | 200 € |
| Exercice 2025 | 15,49 € (dividende validé en AG) | - | 200 € |
Valeurs de la part au 30/06/2026
- Prix de souscription : 200 €
- Valeur de retrait : 200 €
- Valeur de réalisation : 198,04 €
- Valeur de reconstitution : 216 €
Ces valeurs ont été validées par l'expert AIFM de la SCPI sur la base d'une campagne d'expertise indépendante portant sur 100% du patrimoine. La valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription indique que la part n'est pas surévaluée à date. Les valeurs de parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Prudence sur la lecture du rendement
Le résultat 2025 de 9,41% porte sur un exercice partiel, avec un patrimoine réduit et un effet du délai de jouissance sur les premiers associés. Les rendements ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Stratégie d'Investissement
Une exécution sélective dans un marché exigeant
La dynamique de collecte donne à l'équipe d'investissement les moyens d'agir dans un marché favorable aux acquéreurs. La société de gestion revendique une discipline de prix stricte et une sélectivité renforcée sur les fondamentaux : emplacements, qualité locative et conditions d'acquisition, dans un contexte où les opportunités et la solidité des locataires sont hétérogènes.
Critères de sélection des actifs
- Actifs de 1 à 10 M€ : granularité et mutualisation des risques
- Rendement acte en main élevé : 9,45% en moyenne sur les acquisitions du T2 2026
- Qualité de signature : enseignes et industriels reconnus (Carrefour, Dr. Martens, Solero Technologies, Vertex Dental...)
- Diversification par typologie et par pays : aucune concentration excessive
- Filtre ESG à l'entrée : en dessous de 29,5/100, l'actif n'est pas acquis
Secteurs d'investissement
Iroko Atlas investit dans une diversité de typologies d'actifs immobiliers d'entreprise. La répartition au 30/06/2026 est la suivante :
Commerces (39,9%)
Commerces de centre-ville et retail parks, avec des enseignes solides (Carrefour, Dr. Martens, C&A, Deichmann, TK Maxx...)
Bureaux (29,3%)
Actifs tertiaires en Espagne, en Pologne et en Irlande, acquis à des rendements élevés (10,15% à Sant Cugat, 11,02% à Cracovie)
Locaux d'activités (24,6%)
Locaux mixtes industriels et logistiques légers, souvent assortis de baux fermes très longs (15 à 25 ans)
Santé, Hôtellerie & Autres (6,2%)
Poche de diversification vers des secteurs résilients, portée par les besoins démographiques
Entrepôts (0%)
Aucune exposition aux entrepôts purs à date, la logistique étant abordée via les locaux d'activité
Diversification géographique
Les actifs sont répartis sur 8 pays européens, avec une exposition 100% hors France. La SCPI cible principalement :
- Espagne (26,5%) : premier poids du portefeuille, bureaux et locaux d'activité
- Royaume-Uni (22,6%) : commerces de centre-ville, pilotage local via Iroko UK
- Pays-Bas (18,9%) : logistique légère et commerce
- Pologne (11,7%) : bureaux et commerces, entrée réalisée au T2 2026
- Allemagne (11,5%) : commerce et locaux d'activité
- Irlande (3,6%) : commerce et bureaux
- Tchéquie (3,0%) : locaux d'activité
- Portugal (2,2%) : locaux d'activité, entrée réalisée au T2 2026
Avantage fiscal : 100% des revenus hors France
Iroko Atlas investissant exclusivement à l'étranger, la totalité des loyers provient de sources étrangères. Selon les conventions fiscales applicables, ces revenus échappent généralement aux prélèvements sociaux français (17,2%), ce qui constitue un avantage significatif par rapport à une SCPI investie en France — en contrepartie d'une retenue à la source dans le pays d'origine (1,14 € par part sur un dividende brut de 5,02 € au T2 2026).
Les Avantages de la SCPI Iroko Atlas
Pas de Frais de Souscription
Aucune commission de souscription : 100% du capital est converti en immobilier. Valeur de retrait égale au prix de part dès le départ, optimisant le TRI.
100% Digitale
SCPI entièrement digitalisée : souscription, communication et gestion en ligne. Aucun bulletin papier.
Performance Globale 9,41%
Performance Globale Annuelle de 9,41% sur l'exercice partiel 2025, très au-dessus de l'objectif initial de 6,5%.
Label ISR
Label ISR obtenu en 2026 après audit AFNOR sur l'ensemble du portefeuille, avec un filtre ESG appliqué dès la première acquisition.
Distribution Mensuelle
Dividendes versés tous les mois pour un flux de revenus régulier, versés le 24 de chaque mois.
Aucun Endettement
Ratio LTV de 0% : la SCPI n'a pas recours à l'effet de levier bancaire, ce qui limite le risque financier pour les associés.
Rendement AEM Élevé
9,45% de rendement acte en main moyen sur les 9 acquisitions du T2 2026, dans un marché favorable aux acquéreurs.
Forte Collecte au T2 2026
+46,9 M€ de collecte nette sur le trimestre (85,9 M€ depuis janvier), permettant de saisir les opportunités sans contrainte de trésorerie.
100% de Revenus Étrangers
Avantage fiscal important : les revenus de source étrangère échappent généralement aux prélèvements sociaux français (17,2%).
TOF Élevé (98,11%)
98,11% de taux d'occupation financier, avec seulement 1,89% de locaux vacants en recherche de locataire.
Diversification Réelle
23 actifs, 53 locataires, 8 pays et 4 typologies : une granularité rare pour une SCPI de moins d'un an.
Adossée à Iroko AM
Société de gestion créée en 2020, qui gère également Iroko Zen (plus de 1,5 Md€ de capitalisation) et dispose désormais d'une équipe dédiée à Londres.
Ce Que Nous Aimons
Les points forts
- Modèle économique innovant : absence de frais d'acquisition, ce qui améliore mécaniquement le TRI par rapport à une SCPI traditionnelle
- Complémentarité : une exposition 100% hors France, utile pour diversifier un portefeuille déjà investi en SCPI françaises
- Sourcing qualitatif : rendements AEM élevés obtenus sur des actifs de taille modeste, moins disputés
- Discipline ESG : filtre appliqué dès l'acquisition, label ISR obtenu en un an
- Aucun endettement : LTV à 0%, à un moment où plusieurs SCPI subissent le coût de leur levier
- Structure financière saine : valeur de reconstitution (216 €) supérieure au prix de souscription (200 €)
- Avantage fiscal : 100% des revenus de source étrangère
Un avantage décisif dès le départ
L'absence de frais de souscription supprime le handicap de départ de 10 à 12% que subit un investisseur en SCPI classique. Sur un investissement de 10 000 €, cela représente 1 000 à 1 200 € d'économie immédiate, soit l'équivalent de près de deux années de distribution.
Ce Que Nous Aimons Moins
Points de vigilance
- SCPI très jeune : créée en septembre 2025, moins d'un an d'historique, sans cycle complet observable
- Risque de change significatif : environ 37% du patrimoine hors zone euro (livre sterling, zloty polonais, couronne tchèque)
- WALB de 8 ans mais des baux courts sur certaines acquisitions récentes : 2,38 ans à Sant Cugat, 2,64 ans à Cracovie, ce qui suppose un travail d'asset management sur les renouvellements
- Commission de sortie : 6% TTC avant 5 ans, portée à 6 ans au 01/09/2026, ce qui réduit la souplesse de sortie
- Rendement 2025 non extrapolable : exercice partiel, patrimoine réduit, effet du délai de jouissance
- Pas d'éligibilité assurance vie à ce jour, contrairement à Iroko Zen
Notre analyse : ces points ne remettent pas en cause la qualité de l'exécution, mais ils justifient de traiter Iroko Atlas comme une ligne de diversification et non comme un socle de portefeuille.
Notre Avis Global sur la SCPI Iroko Atlas
Une jeune SCPI dont l'exécution est convaincante
Iroko Atlas déploie sa collecte à un rythme soutenu, sur des actifs bien rémunérés, sans endettement et avec un filtre ESG réel. Le passage de 100 M€ à 166,9 M€ de capitalisation en un trimestre, avec 9 acquisitions absorbées et un TOF maintenu à 98,11%, témoigne d'une capacité de déploiement maîtrisée.
La SCPI reprend les codes qui ont fait le succès d'Iroko Zen, en les appliquant à un périmètre exclusivement européen.
Les éléments clés du dossier
Ce qui ressort du T2 2026
- 166,9 M€ de capitalisation en moins d'un an d'existence
- 9 acquisitions sur le trimestre à 9,45% de rendement AEM moyen
- 23 actifs, 53 locataires, 8 pays : granularité déjà significative
- TOF de 98,11% et première recommercialisation réussie au Royaume-Uni
- LTV de 0% : aucun effet de levier bancaire
- Label ISR obtenu après audit AFNOR sur l'ensemble du portefeuille
- Valeur de reconstitution de 216 € pour un prix de part de 200 €
Pour quel profil d'investisseur ?
Iroko Atlas s'adresse plutôt aux investisseurs qui :
- Cherchent une diversification internationale de leur patrimoine immobilier
- Acceptent le risque de change inhérent aux investissements hors zone euro
- Disposent d'un horizon de placement long (10 ans minimum)
- Souhaitent optimiser leur TRI grâce à l'absence de frais de souscription
- Recherchent une optimisation fiscale via les revenus de source étrangère
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
À l'inverse, elle convient mal à un investisseur ayant besoin de liquidité à court terme, ou souhaitant loger son investissement dans un contrat d'assurance vie. Pour comparer avec les autres solutions du marché, consultez notre classement SCPI.
Iroko Atlas ou Iroko Zen : quelles différences ?
Les deux SCPI sont gérées par Iroko AM et partagent le même modèle sans commission de souscription. Elles ne répondent toutefois pas au même besoin : Iroko Zen est une SCPI de fond de portefeuille, mature et partiellement investie en France, tandis qu'Iroko Atlas est un véhicule de diversification jeune et exclusivement européen.
| Critère | Iroko Atlas | Iroko Zen |
|---|---|---|
| Lancement | Septembre 2025 | 2020 |
| Capitalisation | 166,9 M€ (30/06/2026) | 1 499 M€ (31/03/2026) |
| Exposition géographique | 100% hors France, 8 pays | France 27,5% + 6 pays |
| Nombre d'actifs | 23 | 177 |
| Prix de la part | 200 € | 204 € |
| Performance 2025 | 9,41% (PGA, exercice partiel) | 8,13% (PGA) / 7,14% de distribution |
| Commission de souscription | 0% | 0% |
| Commission de sortie anticipée | 6% TTC avant 5 ans (6 ans au 01/09/2026) | 6% TTC avant 3 ans (6 ans au 01/09/2026) |
| Endettement (LTV) | 0% | 25,07% |
| Délai de jouissance | 1er jour du 5e mois | 1er jour du 4e mois |
| Éligible assurance vie | Non | Oui |
| Label ISR | Oui (2026) | Oui (depuis 2021) |
Comment les articuler ?
Les deux SCPI sont complémentaires plutôt que concurrentes : Iroko Zen apporte la profondeur d'un patrimoine de 177 actifs et l'accès en assurance vie, Iroko Atlas apporte une exposition intégralement européenne et un patrimoine sans dette. Pour approfondir, consultez notre page dédiée à la SCPI Iroko Zen et notre classement SCPI.
Répartition du Patrimoine
La SCPI Iroko Atlas vise une diversification équilibrée tant sur le plan géographique que sectoriel, sur un périmètre exclusivement européen hors France.
Répartition Géographique (30/06/2026)
100% Europe hors France - 8 pays représentés
Répartition Sectorielle (30/06/2026)
Diversification sur 4 typologies d'actifs
Détail du taux d'occupation financier (30/06/2026)
Le TOF de 98,11% se décompose comme suit :
- Locaux occupés hors franchise : 90,89%
- Locaux occupés sous franchise : 7,22%
- Locaux vacants (revenus récurrents) : 0,00%
- Franchises et paliers de locaux occupés : 0,00%
- Locaux vacants en recherche de locataire : 1,89%
Autres points notables : 102 118 m² de surface, 23 actifs pour 53 locataires, un WALT de 10 ans et un WALB de 8 ans.
Modes de Détention
Investissement à crédit
Iroko Atlas est accessible à crédit, permettant de bénéficier de l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. Il faut toutefois anticiper le délai de jouissance de 5 mois avant la première distribution, période pendant laquelle les échéances de prêt courent sans revenu en face. Nos conseillers peuvent vous accompagner dans votre recherche de financement.
Démembrement de propriété
Le démembrement (achat en nue-propriété ou en usufruit) est possible avec Iroko Atlas, sur différentes durées selon votre stratégie patrimoniale.
Avantages du démembrement
En nue-propriété :
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion
- Décote à l'acquisition (généralement 20% à 40% selon la durée)
Pour en savoir plus :
📘 Le démembrement immobilier
Assurance-vie
À ce jour, la SCPI Iroko Atlas n'est pas éligible à l'assurance vie. Cette éligibilité pourrait être envisagée ultérieurement selon l'évolution de la SCPI et les partenariats établis avec les compagnies d'assurance.
Si vous souhaitez investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie, sa SCPI sœur Iroko Zen est disponible dans plusieurs contrats, avec des frais parmi les plus bas du marché. Contactez-nous pour une proposition personnalisée.
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Fiscalité de la SCPI Iroko Atlas
Iroko Atlas investissant exclusivement hors de France, la totalité des revenus distribués est de source étrangère. Le traitement fiscal diffère donc sensiblement de celui d'une SCPI investie en France.
Revenus de source étrangère
Ces revenus sont soumis :
- À une retenue à la source dans le pays d'origine, variable selon les pays. Au T2 2026, elle représente 1,14 € par part sur un dividende brut de 5,02 €, soit environ 23% du brut
- À l'impôt français, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exonération avec taux effectif) selon la convention fiscale applicable
Selon les conventions, ces revenus échappent généralement aux prélèvements sociaux de 17,2%, ce qui constitue l'un des principaux atouts fiscaux du véhicule.
Fiscalité internationale : une lecture au cas par cas
Le traitement fiscal dépend de la convention signée entre la France et chaque pays d'implantation, ainsi que de votre situation personnelle et de votre taux d'imposition. Avec 8 pays au portefeuille, la déclaration nécessite un traitement ligne à ligne, à partir de l'IFU transmis chaque année par la société de gestion.
Déduction des intérêts d'emprunt
En cas d'investissement à crédit, les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun.
Plus-values à la revente
La plus-value éventuelle relève du régime des plus-values immobilières, avec un abattement pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
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Nos conseillers en gestion de patrimoine analysent gratuitement votre situation et vous orientent vers la stratégie d'investissement la mieux adaptée.
Prenez rendez-vous :
☎ 01 87 42 16 27 (gratuit)
📧 Demande de contact
Règlement SFDR - Article 8
La SCPI Iroko Atlas correspond à l'Article 8 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), et détient depuis 2026 le label ISR.
Classification SFDR
Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable. Les produits financiers sont classés en 3 typologies :
- Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact direct
- Article 8 : fonds prenant en compte les critères extra-financiers (c'est le cas d'Iroko Atlas)
- Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques qu'il convient de bien comprendre avant toute souscription. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'échelle de risque (SRI) d'Iroko Atlas est de 4 sur 7.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : la valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers
- Risque lié aux revenus : les revenus dépendent du taux d'occupation, des valeurs locatives et du bon paiement des loyers
- Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées. La revente n'est pas garantie et suppose une contrepartie
- Risque de marché immobilier : la valeur du patrimoine est soumise aux fluctuations des marchés européens
Risques spécifiques à Iroko Atlas
- Risque de change : environ 37% du patrimoine est situé hors zone euro (Royaume-Uni 22,6%, Pologne 11,7%, Tchéquie 3,0%). Les variations de la livre sterling, du zloty et de la couronne tchèque peuvent réduire la valeur des parts ou le revenu perçu
- Risque lié à la jeunesse de la SCPI : créée en 2025, l'historique reste très court
- Frais de sortie : 6% TTC en cas de retrait avant 5 ans, délai porté à 6 ans au 01/09/2026
- Période d'inaliénabilité : les parts « Sponsor » et « Sponsor 2 » sont indisponibles pendant 3 ans à compter du visa AMF (24/06/2025)
- Risque fiscal international : complexité des revenus étrangers et évolutions possibles des conventions fiscales
- Risque géopolitique : événements politiques, économiques ou réglementaires propres à chaque pays d'implantation
Durée de placement recommandée
Il est impératif d'envisager cet investissement sur le long terme : 10 ans minimum. Cette durée permet de lisser les aléas des marchés immobiliers et des devises, d'amortir les frais de gestion et de dépasser le délai d'application de la commission de sortie.
Comment Souscrire à la SCPI Iroko Atlas ?
La souscription à Iroko Atlas est 100% digitalisée : il n'existe pas de bulletin de souscription papier. Voici comment procéder avec Comment Bien Investir :
1. Contactez-nous
Par téléphone au 01 87 42 16 27, via notre formulaire en ligne, ou en cliquant sur le bouton "Souscrire" pour recevoir le lien de souscription.
2. Analyse et documents réglementaires
Nous vérifions l'adéquation de la SCPI avec votre situation et vos objectifs, et vous transmettons le DIC, la note d'information et les statuts.
3. Souscription et versement
Vous complétez le dossier en ligne et effectuez votre versement par virement. Minimum : 5 000 € pour une première souscription.
Documents à préparer
- Pièce d'identité en cours de validité (carte d'identité, passeport ou titre de séjour)
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- RIB pour le versement des dividendes
- Questionnaire KYC fourni lors de la souscription
Conformément à la réglementation LCB-FT, la société de gestion vérifie l'identité de chaque souscripteur et l'origine des fonds. Ces vérifications peuvent prendre quelques jours.
Nos services sans frais supplémentaires
- Accompagnement gratuit par des conseillers spécialisés en SCPI
- Analyse patrimoniale personnalisée sans engagement
- Jusqu'à 5% de cashback sur votre souscription
- Suivi de votre investissement dans la durée
- Aucun frais supplémentaire : les mêmes conditions qu'en direct
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Documents de la SCPI Iroko Atlas
Questions Fréquentes sur la SCPI Iroko Atlas
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Atlas ?
La SCPI Iroko Atlas a affiché une Performance Globale Annuelle de 9,41% en 2025, sur un exercice partiel, dépassant son objectif initial de 6,5%. Les acquisitions du 2e trimestre 2026 ont été réalisées à un rendement acte en main moyen de 9,45%. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Y a-t-il des frais de souscription pour Iroko Atlas ?
Non, Iroko Atlas n'applique aucun frais de souscription : 100% du capital est converti en immobilier. Une commission de retrait de 6% TTC s'applique uniquement en cas de sortie avant 5 ans de détention. À partir du 1er septembre 2026, ce délai est porté à 6 ans, conformément à la résolution votée en Assemblée Générale le 16 avril 2026.
Quel est le prix d'une part Iroko Atlas et le ticket d'entrée ?
Le prix de souscription d'une part est de 200 €. La valeur de reconstitution s'établit à 216 € et la valeur de réalisation à 198,04 € au 30 juin 2026. Le minimum de première souscription est de 5 000 €, soit 25 parts, puis 1 000 € pour les souscriptions suivantes et 50 € en versement programmé.
Dans quels pays investit la SCPI Iroko Atlas ?
Iroko Atlas investit exclusivement hors de France, dans 8 pays européens au 30 juin 2026 : Espagne (26,5%), Royaume-Uni (22,6%), Pays-Bas (18,9%), Pologne (11,7%), Allemagne (11,5%), Irlande (3,6%), Tchéquie (3,0%) et Portugal (2,2%). Environ 37% du patrimoine se situe hors zone euro, ce qui expose l'investisseur à un risque de change.
Quand vais-je percevoir mes premiers dividendes ?
La distribution est mensuelle, versée le 24 de chaque mois. Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du 5e mois suivant la validation de la souscription : ce délai correspond au temps nécessaire pour investir le capital dans des actifs générant des loyers. La distribution n'est pas garantie et dépend du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Iroko Atlas est-elle labellisée ISR ?
Oui. Un an après son lancement, Iroko Atlas a obtenu le label ISR à l'issue d'un audit indépendant mené par l'AFNOR sur l'ensemble de son portefeuille. Chaque actif est noté sur une grille de 100 points, et un bien noté sous 29,5/100 n'est pas acquis. La SCPI est par ailleurs classée Article 8 au sens du règlement SFDR.
Puis-je revendre mes parts d'Iroko Atlas ?
Oui, mais les parts ne sont pas cotées en bourse : le retrait suppose une contrepartie et n'est pas garanti. Une commission de 6% TTC s'applique en cas de sortie avant 5 ans (6 ans à compter du 01/09/2026), puis 0% au-delà. Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de retrait. Les parts « Sponsor » et « Sponsor 2 » sont soumises à une période d'indisponibilité de 3 ans à compter du visa AMF du 24/06/2025.
Comment investir dans la SCPI Iroko Atlas ?
La souscription est 100% digitale, sans bulletin papier. En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un accompagnement gratuit, d'une analyse d'adéquation et d'un cashback pouvant aller jusqu'à 5%, aux mêmes conditions qu'en direct. Prendre rendez-vous ou appeler le 01 87 42 16 27.
Lexique : Comprendre les Indicateurs d'une SCPI
Les bulletins trimestriels utilisent un vocabulaire technique. Voici la définition des principaux indicateurs cités sur cette page.
- TOF — Taux d'Occupation Financier
- Part des loyers effectivement facturés rapportée aux loyers qui seraient perçus si l'intégralité du patrimoine était louée. Il mesure le rendement locatif réel du parc. Iroko Atlas affiche 98,11% au 30/06/2026 (définition ASPIM).
- TOP — Taux d'Occupation Physique
- Surface cumulée des locaux occupés divisée par la surface cumulée des locaux détenus. Il mesure le remplissage en mètres carrés, là où le TOF mesure le remplissage en euros. Iroko Atlas affiche 96,78%.
- WALT — Weighted Average Lease Term
- Durée moyenne pondérée des baux jusqu'à leur terme contractuel. Plus elle est longue, plus la visibilité sur les revenus futurs est grande. Iroko Atlas : 10 ans.
- WALB — Weighted Average Lease Break
- Durée moyenne d'engagement ferme des locataires, jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation. C'est l'indicateur le plus prudent des deux, et donc le plus utile. Iroko Atlas : 8 ans.
- Rendement AEM — Acte en Main
- Rapport entre le loyer annuel net d'un actif totalement loué et son coût d'acquisition tous frais inclus (prix hors droits + droits de mutation + émoluments de notaire + commission de brokerage). Il mesure la qualité d'une acquisition au moment où elle est réalisée, et non le rendement servi à l'associé. Iroko Atlas : 9,45% en moyenne au T2 2026.
- PGA — Performance Globale Annuelle
- Somme du taux de distribution de l'année et de la variation de la valeur de la part. Elle donne une vision plus complète que le seul rendement distribué. Iroko Atlas : 9,41% en 2025, sur un exercice partiel.
- LTV — Loan To Value
- Rapport entre le montant total des financements bancaires de la SCPI et la valeur totale de son patrimoine. Un LTV élevé amplifie les performances à la hausse comme à la baisse. Iroko Atlas : 0%.
- SRI — Summary Risk Indicator
- Échelle de risque réglementaire de 1 (le plus faible) à 7 (le plus élevé), figurant dans le DIC PRIIPs. Iroko Atlas est classée 4 sur 7, avec un horizon de placement recommandé de 10 ans.
- Délai de jouissance
- Période entre la validation de la souscription et l'entrée en jouissance des parts, c'est-à-dire le début du droit aux dividendes. Chez Iroko Atlas, les parts entrent en jouissance le premier jour du 5e mois suivant la souscription.
- Valeur de reconstitution
- Somme qu'il faudrait engager pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI, frais et droits compris. Comparée au prix de souscription, elle indique si la part est correctement valorisée. Iroko Atlas : 216 € pour un prix de part de 200 €.
Intéressé par la SCPI Iroko Atlas ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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Avertissement Important
Si les SCPI sont dirigées vers l'acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, à vos objectifs d'investissement et à votre profil de risque.
Dans le cadre d'investissements réalisés à l'étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être impactés par les fluctuations des taux de change. Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans la SCPI Iroko Atlas (durée de placement recommandée).
Vous devez également prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DIC PRIIPs, plaquette commerciale, bulletin trimestriel, rapport annuel et statuts). Iroko Atlas : SCPI à capital variable, 939 006 417 R.C.S. Paris, visa AMF SCPI n°25-10 du 24 juin 2025. Société de gestion : Iroko, agréée par l'AMF sous le n° GP-20000014.
Documents de la SCPI Iroko Atlas
Retrouvez ci-dessous l'ensemble des documents officiels et réglementaires de la SCPI Iroko Atlas. Il est impératif de consulter ces documents avant toute décision d'investissement.
Documents Essentiels
Le DIC (Document d'Information Clé) et la note d'information sont obligatoires avant tout investissement. Ils détaillent les caractéristiques, frais et risques de la SCPI.
Validation AMF
Tous les documents de la SCPI Iroko Atlas sont validés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant leur conformité réglementaire.
Accompagnement
Nos conseillers sont disponibles pour vous expliquer chaque document et répondre à toutes vos questions au 01 87 42 16 27.
Documentation Officielle
Documents réglementaires obligatoires
Conformément à la réglementation en vigueur, nous vous invitons à consulter l'ensemble de ces documents avant toute décision d'investissement. Ils contiennent des informations essentielles sur les caractéristiques, les frais, les risques et les objectifs de la SCPI Iroko Atlas.
Pour obtenir les documents à jour ou pour toute question, n'hésitez pas à contacter notre équipe au 01 87 42 16 27 ou à consulter le site officiel www.iroko.eu.
Comment Souscrire à Iroko Atlas ?
Investir dans la SCPI Iroko Atlas est simple et rapide. Voici les étapes du processus de souscription :
1. Souscription Directe
Souscrivez directement en ligne via notre lien de souscription sécurisé, ou contactez nos conseillers au 01 87 42 16 27 pour un accompagnement personnalisé gratuit.
2. Analyse Personnalisée
Nos experts analysent votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre profil de risque pour vérifier l'adéquation de la SCPI Iroko Atlas.
3. Documents Réglementaires
Nous vous transmettons l'ensemble des documents réglementaires (DIC, note d'information, statuts) que vous devez lire attentivement.
4. Bulletin de Souscription
Une fois votre décision prise, complétez le bulletin de souscription en ligne avec l'assistance de nos conseillers si nécessaire.
5. Versement
Effectuez votre versement initial par virement bancaire selon les coordonnées fournies. Montant minimum : 5 000€ (25 parts).
6. Confirmation
Recevez la confirmation de votre souscription et votre certificat d'associé. Vous devenez officiellement associé de la SCPI Iroko Atlas !
Nos services sans frais supplémentaires
En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez de :
- Accompagnement gratuit par des conseillers experts en SCPI
- Analyse patrimoniale personnalisée sans engagement
- Jusqu'à 5% de cashback sur votre souscription
- Suivi de votre investissement dans la durée
- Aucun frais supplémentaire : les mêmes conditions qu'en direct
Souscription 100% digitale
Comme Iroko Zen, la SCPI Iroko Atlas adopte un processus de souscription entièrement digitalisé. Il n'y a pas de bulletin de souscription papier. Tout se fait en ligne de manière simple, rapide et sécurisée.
Avantages de la souscription digitale
- Rapidité : Souscription en quelques clics depuis votre ordinateur ou smartphone
- Simplicité : Interface intuitive et guidée pas à pas
- Sécurité : Processus sécurisé et conforme aux normes bancaires
- Traçabilité : Suivi en temps réel de votre dossier
- Écologique : Zéro papier, engagement environnemental
Documents à préparer
Pour faciliter votre souscription, préparez les documents suivants (versions numériques) :
- Pièce d'identité : Carte d'identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité
- Justificatif de domicile : De moins de 3 mois (facture eau, électricité, gaz, internet, avis d'imposition)
- RIB : Pour les prélèvements des dividendes
- Questionnaire KYC : Connaissance client (fourni lors de la souscription)
Vérifications réglementaires
Conformément à la réglementation en vigueur (LCB-FT), la société de gestion doit vérifier l'identité de tous les souscripteurs et l'origine des fonds. Ces vérifications peuvent prendre quelques jours. Nous vous accompagnons dans toutes ces démarches.
Prêt à Investir dans Iroko Atlas ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine indépendants sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI Iroko Atlas.
ContacterConseil gratuit et sans engagement - Jusqu'à 5% de cashback - Réponse sous 24h
Informations Complémentaires
Éligibilité à l'assurance vie
Actuellement, la SCPI Iroko Atlas n'est pas encore éligible à l'assurance vie. Cette éligibilité pourrait être envisagée ultérieurement selon l'évolution de la SCPI et les partenariats établis avec les compagnies d'assurance.
Si vous souhaitez investir en SCPI via l'assurance vie, nous vous recommandons :
- SCPI Iroko Zen : La SCPI sœur, éligible dans certains contrats d'assurance vie
- D'autres SCPI de notre sélection disponibles en assurance vie
Contactez-nous pour découvrir nos contrats d'assurance vie avec des frais parmi les plus bas du marché.
Investissement à crédit
L'investissement en SCPI Iroko Atlas est possible à crédit. Cette option permet de :
- Effet de levier : Investir un montant supérieur à votre apport initial
- Optimisation fiscale : Déduction des intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers
- Préservation de votre épargne : Conservation de votre trésorerie disponible
- Constitution de patrimoine : Acquisition progressive financée par les loyers
Conditions et risques du crédit
L'investissement à crédit amplifie les gains mais également les pertes potentielles. Il est essentiel de :
- Vérifier votre capacité d'endettement
- Anticiper les périodes de carence (délai avant distribution des dividendes)
- Prévoir un apport personnel suffisant (généralement 20-30%)
- Comparer les offres bancaires (nous pouvons vous accompagner)
Démembrement de propriété
La SCPI Iroko Atlas permet l'investissement en nue-propriété, une stratégie patrimoniale et fiscale particulièrement intéressante pour :
- Optimiser sa fiscalité : Pas de revenus imposables pendant la période de démembrement
- Préparer sa retraite : Récupération de la pleine propriété à une date déterminée
- Transmission patrimoniale : Anticiper la succession
- Réduire l'IFI : La nue-propriété n'est pas soumise à l'IFI
Le démembrement peut être réalisé sur différentes durées selon votre stratégie patrimoniale. Les clés de répartition seront communiquées prochainement.
Fonctionnement du démembrement
En investissant en nue-propriété :
- Vous achetez les parts à un prix décoté (20% à 40% selon la durée)
- Vous ne percevez aucun dividende pendant la période de démembrement
- À l'issue de la période, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité
- La plus-value de reconstitution n'est pas imposée
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le démembrement immobilier.
Suivi et gestion de votre investissement
Une fois votre souscription validée, vous bénéficiez de :
- Accès à votre espace personnel : Suivi en temps réel de votre investissement
- Bulletins trimestriels : Informations sur les dernières acquisitions et la stratégie
- Rapport annuel : Bilan complet de l'année écoulée
- Relevés fiscaux : IFU annuel pour votre déclaration d'impôts
- Notre accompagnement continu : Conseils et suivi personnalisé
Questions fréquentes
Puis-je revendre mes parts ?
Oui, mais les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. La revente se fait sur le marché secondaire via la société de gestion. Le délai de revente n'est pas garanti et peut prendre plusieurs semaines ou mois. C'est pourquoi il est recommandé d'investir sur le long terme (10 ans minimum). À noter : une commission de retrait de 6% TTC s'applique en cas de sortie avant 5 ans de détention (avant 6 ans à compter du 01/09/2026 suite à l'AG du 16/04/2026), puis 0% au-delà. Par ailleurs, les parts "Sponsors" et "Sponsors 2" sont soumises à une période d'inaliénabilité de 3 ans à compter du visa AMF (24/06/2025).
Quand vais-je percevoir mes premiers dividendes ?
La SCPI Iroko Atlas distribue les dividendes mensuellement. Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du 5ème mois suivant la validation de la souscription. Ce délai correspond au temps nécessaire pour que votre capital soit investi dans des actifs générant des loyers.
La SCPI Iroko Atlas est-elle risquée ?
Comme tout investissement immobilier, la SCPI comporte des risques : perte en capital, vacance locative, risque de change (investissements hors zone euro, le Royaume-Uni représentant 37,6% du patrimoine au 31/03/2026), risque de liquidité. L'échelle de risque (SRI) est de 4 sur 7. Ces risques sont atténués par la diversification géographique (6 pays) et sectorielle, mais ne sont pas éliminés. Il est essentiel d'investir dans le cadre d'une stratégie patrimoniale diversifiée.
Une Question ? Besoin d'Aide ?
Nos conseillers sont à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur la SCPI Iroko Atlas et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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