COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Aestiam Horizon : Avis, Rendement et Analyse 2025
Investissez dans les bureaux à taille humaine à Paris et en régions | Rendement 5,40% | TRI 20 ans 9,78% | Label ISR
La SCPI Aestiam Horizon (anciennement Aestiam Placement Pierre), créée en 1986, est spécialisée dans les bureaux à taille humaine. Avec un TRI sur 20 ans de 9,78% et un taux de distribution de 5,40% en 2024, cette SCPI historique cible des actifs adaptés aux PME, majoritairement situés à Paris intra-muros et dans le Croissant Ouest. Elle bénéficie du label ISR.
Une SCPI historique et résiliente
Aestiam Horizon compte près de 40 ans d'existence. Sa stratégie de bureaux à taille humaine (valeur moyenne de 2,4 M€ par immeuble) lui permet de s'adapter aux besoins des PME et ETI, segment moins exposé aux difficultés du marché des grandes surfaces.
Son patrimoine stratégiquement positionné lui permet d'éviter les zones les plus touchées par la vacance comme La Défense ou la Première Couronne Nord/Sud/Est.
Présentation de la SCPI Aestiam Horizon
La SCPI Aestiam Horizon, anciennement connue sous le nom d'Aestiam Placement Pierre, est une SCPI de bureaux créée en 1986. Avec près de 40 ans d'historique, elle fait partie des SCPI les plus anciennes du marché français, offrant aux investisseurs un track record exceptionnel avec un TRI sur 20 ans de 9,78%.
Sa stratégie repose sur une conviction forte : les bureaux à taille humaine répondent mieux aux besoins des entreprises et offrent une meilleure résilience face aux évolutions du marché. Contrairement aux grandes surfaces de bureaux qui peinent à convaincre, les petites surfaces restent dynamiques car elles s'adaptent plus facilement aux attentes des utilisateurs.
Label ISR obtenu
La SCPI Aestiam Horizon a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable), témoignant de son engagement dans une démarche environnementale, sociale et de gouvernance (ESG).
Stratégie : Bureaux à Taille Humaine
Focus sur les petites surfaces de bureaux
La SCPI Aestiam Horizon se concentre sur les actifs de petite taille avec une valeur moyenne de 2,4 M€ par immeuble. Cette stratégie présente plusieurs avantages :
Avantages des bureaux à taille humaine
- Répondre aux besoins des PME/ETI : Segment moins concurrencé et plus stable
- Flexibilité accrue : Les petites surfaces s'adaptent aux nouveaux modes de travail
- Meilleure liquidité : Des actifs plus faciles à arbitrer
- Diversification naturelle : 149 actifs répartis sur le territoire
- Risque locatif mutualisé : 235 baux avec des locataires diversifiés
Positionnement géographique stratégique
Le patrimoine de la SCPI Aestiam Horizon est stratégiquement positionné pour éviter les zones les plus touchées par la vacance :
- Paris intra-muros (20%) : Taux de vacance faible à 6,9% au 1er juillet 2025
- Région Parisienne - Croissant Ouest (39%) : Secteurs prisés par les entreprises
- Métropoles régionales (30%) : Marchés dynamiques et diversifiés
- Étranger (11%) : Diversification géographique complémentaire
Évitement des zones difficiles
Aucun actif n'est situé à La Défense (taux de vacance de 16,6%) et l'exposition est très faible (2%) dans les secteurs difficiles de la Première Couronne Nord, Sud et Est (taux de vacance de 19,6%).
Aestiam : La Société de Gestion
Aestiam est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n° GP-14000024), spécialisée dans la gestion de SCPI. Elle gère plusieurs véhicules d'investissement immobilier et accompagne les épargnants depuis de nombreuses années.
Patrimoine Immobilier et Performances
La SCPI Aestiam Horizon possède un patrimoine mature et diversifié de 149 actifs répartis sur 235 baux, pour une surface totale de 160 865 m². Sa capitalisation s'élève à 380 M€.
Chiffres Clés du Patrimoine (30/09/2025)
Détail du Taux d'Occupation Financier (TOF)
| Catégorie | Taux |
|---|---|
| Locaux occupés | 81,25% |
| Locaux sous franchise ou mis à disposition | 3,91% |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 0,34% |
| Locaux vacants en restructuration | 1,00% |
| Locaux vacants en recherche de locataire | 13,50% |
| TOF ASPIM T3 2025 | 86,50% |
Performances T3 2025
Le troisième trimestre 2025 confirme la stabilité de la SCPI Aestiam Horizon avec une distribution de dividende stable à 4,05 € par part.
| Indicateur | T3 2025 | Commentaire |
|---|---|---|
| Dividende brut distribué | 4,05 € / part | Stable |
| Fiscalité Europe déduite | 0,03 € / part | Prélevée à la source |
| Acompte versé net | 4,02 € / part | Versé le 25/10/2025 |
| Dividendes cumulés 2025 | 12,15 € / part | T1 + T2 + T3 |
| Prévision 2025 | 17,50€ - 17,90€ | Non garanti |
Taux de Rendement Interne (TRI)
| Durée | TRI |
|---|---|
| 5 ans | 3,16% |
| 10 ans | 6,80% |
| 15 ans | 7,14% |
| 20 ans | 9,78% |
Un TRI sur 20 ans exceptionnel
Le TRI sur 20 ans de 9,78% témoigne de la capacité de la SCPI Aestiam Horizon à générer de la valeur sur le long terme. Ce résultat remarquable reflète la qualité de la gestion et la pertinence de la stratégie d'investissement.
Répartition du Patrimoine
La SCPI Aestiam Horizon présente une diversification équilibrée géographique et sectorielle, avec une prédominance des bureaux.
Répartition Géographique
Répartition Sectorielle
Caractéristiques de la SCPI Aestiam Horizon
Informations Générales
Prix et Valeurs
Frais
Les Avantages d'Aestiam Horizon
Historique Exceptionnel
Près de 40 ans d'existence avec un TRI sur 20 ans de 9,78%, témoignant d'une gestion éprouvée sur le long terme.
Bureaux à Taille Humaine
Stratégie différenciante ciblant les petites surfaces (2,4 M€ moyen), segment résilient et moins exposé à la vacance.
Positionnement Stratégique
Patrimoine dans les zones les plus dynamiques (Paris, Croissant Ouest), évitant La Défense et les zones difficiles.
Label ISR
Engagement ESG reconnu garantissant une gestion responsable et durable du patrimoine immobilier.
Distribution Stable
Prix de part maintenu à 350€ depuis 2020 avec des dividendes réguliers et un report à nouveau de 97 jours/part.
Frais de Gestion Maîtrisés
Commission de gestion de 9,5% HT, inférieure à la moyenne du marché (10-12% généralement).
Risques de l'Investissement SCPI
Avertissement
L'investissement en SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : 38 761 parts sont en attente de retrait
- Risque locatif : TOF de 86,50%, 13,50% de vacance
- Risque sectoriel : 76% du patrimoine en bureaux
- WALB court : 2,93 ans de durée résiduelle ferme
Durée recommandée : 8 à 10 ans minimum pour lisser les aléas et amortir les frais.
Notre Avis sur Aestiam Horizon
La SCPI Aestiam Horizon est une SCPI de bureaux historique et résiliente avec un TRI sur 20 ans exceptionnel de 9,78%. Sa stratégie de bureaux à taille humaine lui permet de se différencier sur un marché polarisé.
Points forts
- Track record exceptionnel : TRI sur 20 ans de 9,78%
- Stratégie différenciante : Bureaux à taille humaine
- Positionnement géographique : Évitement des zones difficiles
- Frais de gestion maîtrisés : 9,5% HT
- Label ISR obtenu
Points de vigilance
- TOF à 86,50% avec 13,50% de vacance
- 38 761 parts en attente de retrait
- WALB court : 2,93 ans
- Concentration bureaux : 76% du patrimoine
Notre conseil : Aestiam Horizon peut constituer une part intéressante d'un portefeuille diversifié de SCPI, particulièrement pour les investisseurs recherchant un historique éprouvé. Privilégiez une allocation entre plusieurs SCPI pour mutualiser les risques.
Documents Aestiam Horizon
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et votre profil de risque. Durée recommandée : 8 à 10 ans minimum. Prenez connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant toute décision.