COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Aestiam Horizon (anciennement Aestiam Placement Pierre), créée en 1986, est spécialisée dans les bureaux à taille humaine. Elle a servi un taux de distribution de 5,10 % en 2025 (17,85 € par part) et affiche un TRI sur 20 ans de 8,63 %. Au 30/06/2026, son patrimoine compte 140 immeubles et 211 locataires pour une valeur d'expertise de 349 M€, avec un TOF de 88,54 %. Le premier semestre 2026 a été marqué par une accélération des arbitrages, dont le produit alimente le fonds de remboursement et fait reculer le stock de parts en attente de retrait.
Une SCPI historique en phase de rotation active
Aestiam Horizon compte 40 ans d'existence. Sa stratégie de bureaux à taille humaine lui permet de s'adresser aux PME et ETI, segment moins exposé aux difficultés du marché des grandes surfaces.
Depuis 2026, la société de gestion cède des actifs ne correspondant plus à la stratégie et affecte une partie du produit au fonds de remboursement, afin de fluidifier le marché des parts.
Présentation de la SCPI Aestiam Horizon
La SCPI Aestiam Horizon, anciennement Aestiam Placement Pierre, est une SCPI de bureaux à capital variable créée le 22 avril 1986. Avec quarante ans d'historique, elle fait partie des SCPI les plus anciennes du marché français et affiche un TRI sur 20 ans de 8,63 %. Pour la situer parmi les autres véhicules du marché, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.
Sa stratégie repose sur une conviction : les bureaux à taille humaine répondent aux besoins des PME et ETI et offrent une meilleure résilience locative que les grandes surfaces, dont la commercialisation reste difficile.
Label ISR
La SCPI Aestiam Horizon dispose du label ISR (Investissement Socialement Responsable), qui atteste d'une démarche environnementale, sociale et de gouvernance formalisée dans la gestion du patrimoine.
Actualités du 2e trimestre 2026
Accélération de la rotation du patrimoine
Cinq cessions ont été réalisées au cours du trimestre, toutes avec plus-value. Un immeuble de bureaux à Lyon Gerland (1 158 m², acquis en 1991) a été cédé 2,64 M€ avec une plus-value de 10 % ; entièrement vacant, il fera l'objet d'un projet de transformation par l'acquéreur. Trois commerces loués à des enseignes de prêt-à-porter, situés à Paris et à Boulogne-Billancourt, ont été vendus pour un total de 3 M€, cristallisant une plus-value de 20 %. Enfin, un actif de bureaux à Labège, près de Toulouse, a été cédé 750 K€, soit près de 50 % au-dessus de son prix d'acquisition. Aucune acquisition n'a été réalisée sur le trimestre.
Le fonds de remboursement fait reculer la file d'attente
Le produit des cessions alimente le fonds de remboursement. 4 765 parts au T1 et 13 271 parts au T2 2026 ont ainsi été annulées. Les parts en attente de retrait passent de 43 369 au 31/12/2025 à 36 583 au 30/06/2026, soit une baisse de 16 %. La valeur d'expertise du patrimoine recule mécaniquement de 358 M€ à 349 M€ ; à périmètre constant, elle est quasi stable.
Mouvements locatifs
Deux relocations ont été signées pour un loyer de 160 K€ : un commerce de pied d'immeuble de 474 m² à Antony (92), libéré par une enseigne de prêt-à-porter en difficulté et reloué à une marque de parfumerie, ce qui a permis une hausse sensible de la valeur de l'immeuble ; et 84 m² de bureaux à Guyancourt (78), pris à bail par une mutuelle d'assurance pour un loyer en légère hausse. En face, trois libérations représentent 71 K€ de loyer : 253 m² de bureaux à Lyon, 96 m² de commerces à Antony et 70 m² de bureaux à La Penne-sur-Huveaune (13).
Vie sociale et changement d'adresse
L'Assemblée Générale Ordinaire s'est tenue le 15 juin 2026 et l'ensemble des résolutions ont été approuvées à une large majorité. Depuis le 6 juillet 2026, la société de gestion a transféré son siège au 5 rue Cadet, 75009 Paris ; toute correspondance écrite doit désormais être adressée à cette adresse.
Stratégie : des bureaux à taille humaine
Focus sur les petites surfaces de bureaux
La SCPI Aestiam Horizon se concentre sur des actifs de petite taille, ce qui explique un patrimoine très fractionné : 140 immeubles pour 211 locataires au 30/06/2026. Cette stratégie présente plusieurs caractéristiques :
Ce que permet cette stratégie
- Répondre aux besoins des PME et ETI : un segment moins concurrencé que les grandes surfaces
- Flexibilité accrue : les petites surfaces s'adaptent aux nouveaux modes de travail
- Arbitrages plus faciles : des actifs unitaires de faible montant se cèdent plus rapidement, comme l'illustrent les cinq ventes du trimestre
- Mutualisation locative : 211 locataires, aucun ne pesant significativement dans les loyers
- Alimentation du fonds de remboursement : les cessions financent le rachat de parts
Positionnement géographique
Au 30/06/2026, le patrimoine se répartit en valeur vénale entre Paris (21 %), l'Île-de-France hors Paris (29 %), les régions (38 %) et l'Europe (12 %), cette dernière poche étant composée du Luxembourg (9 %), de la Belgique (2 %) et de l'Allemagne (1 %).
Aestiam, la société de gestion
Aestiam est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-14000024 du 11 juillet 2014, mis à jour le 4 juin 2024, et gestionnaire de FIA au sens de la directive AIFM. Son siège est situé 5 rue Cadet, 75009 Paris depuis juillet 2026. Laurent Le en assure la présidence.
Patrimoine immobilier et performances
Le patrimoine d'Aestiam Horizon est mature et très diversifié : 140 biens immobiliers et 211 locataires au 30/06/2026, pour une valeur d'expertise de 349 M€ et une capitalisation de 374 M€.
Chiffres clés du patrimoine au 30/06/2026
Détail du taux d'occupation financier
| Catégorie | Taux |
|---|---|
| Locaux occupés | 82,31 % |
| Locaux sous franchise ou mis à disposition | 2,73 % |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 0,76 % |
| Locaux vacants en restructuration | 2,74 % |
| Locaux vacants en recherche de locataire | 11,46 % |
| TOF T2 2026 | 88,54 % |
Le TOF est quasi stable d'un trimestre à l'autre (88,65 % au T1 2026), mais l'essentiel de l'écart entre les 82,31 % de locaux effectivement occupés et le TOF publié provient des locaux vacants sous promesse de vente ou en restructuration, qui entrent dans le calcul sans produire de loyer. La vacance en recherche de locataire ressort à 11,46 %.
Distribution 2026
La distribution courante reste stable à 4,05 € brut par part et par trimestre, niveau maintenu depuis une décennie.
| Indicateur | T1 2026 | T2 2026 |
|---|---|---|
| Dividende brut par part | 4,05 € | 4,05 € |
| Dont fiscalité ou plus-values | 0,06 € (plus-values) | 0,03 € (fiscalité Europe) |
| Acompte net versé | 3,99 € | 4,02 € |
| Date de versement | 25/04/2026 | 25/07/2026 |
| Cumul brut 2026 au 30/06 | 8,10 € par part | |
Historique de distribution
| Année | Distribution brute par part |
|---|---|
| 2021 | 17,52 € |
| 2022 | 17,69 € |
| 2023 | 17,53 € |
| 2024 | 18,90 € |
| 2025 | 17,85 € (dont 1,41 € de plus-values) |
Une distribution soutenue par les plus-values
Le dividende courant est de 16,20 € par part depuis 2018. Les montants distribués au-delà de ce niveau proviennent de plus-values de cession : 1,41 € en 2025, 1,65 € en 2024, 1,32 € en 2023. Cette composante n'est pas récurrente et dépend du rythme des arbitrages. La cible annoncée par la société de gestion est désormais de 5,0 % de taux de distribution annuel et de 5,0 % de TRI à 10 ans, sans garantie.
Taux de rendement interne
| Durée | TRI |
|---|---|
| 20 ans | 8,63 % |
| Cible 10 ans annoncée | 5,0 % (non garanti) |
Comment lire ce TRI
Le TRI sur 20 ans de 8,63 % intègre la forte revalorisation du prix de part entre 2015 et 2019 (de 286,64 € à 350 €). Le prix étant inchangé depuis 2019, cette contribution s'éteint progressivement : la cible affichée à 10 ans, 5,0 %, est un repère plus proche de ce qu'un souscripteur d'aujourd'hui peut envisager.
Le marché des parts
C'est le point qui mérite le plus d'attention sur cette SCPI. Le retrait n'est possible qu'en présence de souscriptions en face, ou d'un rachat par le fonds de remboursement alimenté par les cessions d'actifs.
| Indicateur | 2025 | T1 2026 | T2 2026 |
|---|---|---|---|
| Nombre total de parts | 1 086 498 | 1 081 733 | 1 068 462 |
| Parts souscrites | 6 498 | 3 129 | 1 550 |
| Parts retirées | 6 498 | 3 129 | 1 550 |
| Parts annulées via le fonds de remboursement | 0 | 4 765 | 13 271 |
| Parts en attente de retrait | 43 369 | 44 872 | 36 583 |
Le stock de parts en attente recule de 16 % sur le semestre, uniquement grâce au fonds de remboursement : les souscriptions du trimestre (1 550 parts) compensent exactement les retraits, mais ne les résorbent pas. Rapporté au prix de retrait, l'encours en attente représente environ 11,5 M€ au 30/06/2026.
Prix et valeurs de la part
Le prix de souscription se situe au-dessus de la valeur de reconstitution (350 € contre 343,33 €), un écart qui reste dans la marge réglementaire de plus ou moins 10 % mais qui ne laisse aucune décote à l'entrée. Notre page sur les valeurs de reconstitution des SCPI détaille la lecture de cet indicateur.
Répartition du patrimoine au 30/06/2026
La répartition est exprimée en pourcentage de la valeur vénale des actifs.
Répartition géographique
Régions : Sud-Est 12 %, Sud-Ouest 12 %, Nord-Ouest 7 %, Nord 6 %, Nord-Est 1 %. Europe : Luxembourg 9 %, Belgique 2 %, Allemagne 1 %.
Répartition sectorielle
La part des commerces recule de 16 % à 15 % après les trois cessions du trimestre.
Caractéristiques de la SCPI Aestiam Horizon
Informations générales
Frais
Précision sur les frais d'arbitrage
La commission d'arbitrage prend tout son sens dans le contexte actuel : chaque cession d'actif est rémunérée 1,5 à 2,5 % HT du prix net vendeur. Sur les cinq ventes du trimestre, la société de gestion perçoit donc une commission en plus de sa commission de gestion. La commission d'investissement, elle, est nulle.
Les points d'appui d'Aestiam Horizon
Historique long
Quarante ans d'existence et un TRI sur 20 ans de 8,63 %, sur un patrimoine constitué progressivement.
Bureaux à taille humaine
Positionnement sur les petites surfaces adressées aux PME et ETI, plus faciles à relouer et à arbitrer que les grands plateaux.
Patrimoine très fractionné
140 immeubles et 211 locataires : aucun locataire ne pèse de manière déterminante dans les loyers encaissés.
Label ISR
Démarche ESG formalisée et labellisée sur l'ensemble du patrimoine.
Distribution courante stable
4,05 € brut par part et par trimestre, niveau maintenu depuis une décennie, complété par des distributions de plus-values.
Endettement faible
Ratio dettes et engagements de 11 %, et 5 mois de réserves distribuables en report à nouveau.
Frais de gestion contenus
Commission de gestion de 9,5 % HT, inférieure à la moyenne du marché, et commission de retrait nulle.
Arbitrages réalisés en plus-value
Les cinq cessions du trimestre ont toutes dégagé une plus-value, de 10 % à près de 50 % du prix d'acquisition.
Risques de l'investissement
Avertissement
Communication à caractère promotionnel. La SCPI est un investissement immobilier de long terme, comportant des risques de perte en capital et de liquidité, ainsi que des risques liés au marché immobilier et à la durabilité (ESG). Le rachat des parts n'est pas garanti et n'est possible qu'en cas de souscriptions suffisantes ou de contrepartie à l'achat. Le versement des dividendes n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de liquidité : 36 583 parts étaient en attente de retrait au 30/06/2026. La sortie dépend des souscriptions nouvelles et du fonds de remboursement, lui-même alimenté par des cessions d'actifs. Le délai de sortie se compte en trimestres.
- Risque de perte en capital : la valeur de réalisation ressort à 283,55 € par part, contre un prix de souscription de 350 €. Une sortie à court terme se ferait en perte.
- Risque locatif : 11,46 % des locaux sont vacants en recherche de locataire au 30/06/2026.
- WALB court : 2,83 ans de durée résiduelle ferme, en léger recul sur le trimestre. Une part significative des baux peut être résiliée à échéance rapprochée.
- Concentration sectorielle : 77 % du patrimoine en bureaux, classe d'actifs la plus affectée par les évolutions des modes de travail.
- Distribution partiellement non récurrente : la part des plus-values de cession dans la distribution dépend du rythme des arbitrages, qui n'est pas reproductible indéfiniment.
Voir aussi notre page dédiée aux risques d'investissement en SCPI.
Durée de placement recommandée : au moins 10 ans.
Notre lecture d'Aestiam Horizon
Aestiam Horizon est une SCPI de bureaux ancienne, faiblement endettée et très fractionnée, qui traverse une phase de transition. La gestion a fait le choix assumé de céder des actifs pour financer le rachat de parts : cette stratégie fait reculer la file d'attente au retrait, mais elle réduit aussi la taille du patrimoine et fait dépendre une partie de la distribution des plus-values réalisées.
Points favorables
- Endettement faible : ratio dettes et engagements de 11 %
- Réserves : 5 mois de distribution en report à nouveau
- Distribution courante stable à 4,05 € brut par trimestre
- Arbitrages en plus-value, ce qui valide les valeurs d'expertise
- File d'attente en recul de 16 % sur le premier semestre 2026
- Frais de gestion de 9,5 % HT et commission de retrait nulle
- Label ISR et patrimoine très fractionné
Points de vigilance
- 36 583 parts en attente de retrait au 30/06/2026 : la liquidité reste le sujet principal de cette SCPI
- Prix de souscription supérieur de 1,94 % à la valeur de reconstitution, sans décote à l'entrée
- Valeur de réalisation à 283,55 € contre 350 € de prix de part
- Vacance en recherche de locataire de 11,46 %
- WALB de 2,83 ans, en recul par rapport aux 2,88 ans du trimestre précédent
- 77 % de bureaux, sur un marché qui reste sélectif
- Distribution en partie alimentée par des plus-values, non reproductibles indéfiniment
- Cible de distribution abaissée à 5,0 % par la société de gestion
En pratique, cette SCPI relève davantage d'une logique de portefeuille existant que d'un choix de souscription nouvelle : un associé déjà présent bénéficie du fonds de remboursement et de la stabilité de la distribution, tandis qu'un nouveau souscripteur entre sans décote sur un actif dont la liquidité est contrainte. Pour comparer avec des véhicules récents, sans file d'attente et sans frais de souscription, voyez notre classement des SCPI.
Documents Aestiam Horizon
Demande de souscription
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Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et à votre profil de risque. Durée de placement recommandée : au moins 10 ans. Prenez connaissance de l'ensemble des documents réglementaires, notamment de la note d'information visée par l'AMF et du DIC, avant toute décision.