COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Aestiam Horizon, anciennement Aestiam Placement Pierre, est une SCPI de bureaux créée en 1986 et labellisée ISR. Elle investit dans des bureaux de petite taille loués à des PME et ETI, à Paris, en Île-de-France, en régions et pour 12 % en Europe. Au 30 juin 2026, elle compte 140 immeubles, 211 locataires et 374 M€ de capitalisation, pour un taux d'occupation financier de 88,54 % et 11 % d'endettement.
Son taux de distribution est de 5,10 % en 2025 et son TRI sur 20 ans de 8,63 %. La part coûte 350 € depuis 2019, dès une part. En 2026, la société de gestion vend des immeubles en plus-value pour racheter les parts en attente de retrait, en baisse de 16 % sur le semestre.
Source : bulletins trimestriels d'Aestiam Horizon au 31/03/2026 et au 30/06/2026. Mis à jour le 14 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Aestiam Horizon est la SCPI de bureaux historique d'Aestiam. Au 2e trimestre 2026, elle a vendu cinq immeubles, tous en plus-value, racheté 13 271 parts grâce à son fonds de remboursement et maintenu son dividende de 4,05 € brut par part et par trimestre.
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Découvrir l'offre cashbackQuelle est l'actualité d'Aestiam Horizon au 2e trimestre 2026 ?
Cinq ventes en plus-value et une file d'attente en baisse de 16 %
Le produit des ventes alimente le fonds de remboursement, qui a racheté et annulé 4 765 parts au 1er trimestre et 13 271 au 2e trimestre. Les parts en attente de retrait passent de 43 369 au 31/12/2025 à 36 583 au 30/06/2026. La valeur d'expertise recule de 358 M€ à 349 M€ du fait des ventes ; à périmètre constant, elle est quasi stable. Aucune acquisition n'a été réalisée.
| Actif | Typologie | Prix de vente | Plus-value |
|---|---|---|---|
| Lyon Gerland, 1 158 m² vacants, acquis en 1991 | Bureaux | 2,64 M€ | 10 % |
| Paris et Boulogne-Billancourt, 3 boutiques | Commerces de prêt-à-porter | 3 M€ | 20 % |
| Labège, près de Toulouse | Bureaux | 750 K€ | près de 50 % |
| Total | 5 actifs | 6,39 M€ |
Plus-values par rapport au prix d'acquisition, communiquées par la société de gestion.
Relocations et vie sociale
Deux relocations ont été signées pour 160 K€ de loyer : un commerce de 474 m² à Antony, reloué à une marque de parfumerie, et 84 m² de bureaux à Guyancourt, loués à une mutuelle. Trois départs représentent 71 K€ de loyer, à Lyon, Antony et La Penne-sur-Huveaune. L'assemblée générale du 15 juin 2026 a approuvé toutes les résolutions, et Aestiam a transféré son siège au 5 rue Cadet, 75009 Paris, le 6 juillet 2026.
Qu'est-ce que la SCPI Aestiam Horizon ?
La SCPI Aestiam Horizon, anciennement Aestiam Placement Pierre, est une SCPI de bureaux à capital variable créée le 22 avril 1986 (visa AMF SCPI n° 19-01 du 12/02/2019). Avec 40 ans d'historique, elle fait partie des plus anciennes SCPI du marché. Elle est labellisée ISR.
Les points clés d'Aestiam Horizon au 30/06/2026
- Capitalisation : 374 M€ pour 1 068 462 parts et 8 209 associés
- Patrimoine : 140 immeubles, 211 locataires, valeur d'expertise de 349 M€
- Occupation : taux d'occupation financier de 88,54 %
- Baux : WALB de 2,83 ans et WALT de 4,44 ans
- Endettement : 11 % de dettes et engagements
- Réserves : 5 mois de distribution en report à nouveau
Où et dans quoi investit Aestiam Horizon ?
La SCPI se concentre sur des bureaux de petite taille loués à des PME et ETI, un segment moins concurrencé que les grands plateaux. Ces immeubles de faible montant se relouent et se revendent plus facilement, comme le montrent les cinq ventes du trimestre, et aucun des 211 locataires ne pèse de façon déterminante dans les loyers.
Au 30 juin 2026, le patrimoine est situé en régions (38 % : Sud-Est 12 %, Sud-Ouest 12 %, Nord-Ouest 7 %, Nord 6 %, Nord-Est 1 %), en Île-de-France hors Paris (29 %), à Paris (21 %) et en Europe (12 % : Luxembourg 9 %, Belgique 2 %, Allemagne 1 %).
Répartition géographique
Au 30/06/2026, en pourcentage de la valeur vénale.
Répartition par typologie
Au 30/06/2026, en pourcentage de la valeur vénale.
Source : bulletin trimestriel d'Aestiam Horizon au 30/06/2026.
| Catégorie | Part |
|---|---|
| Locaux occupés | 82,31 % |
| Locaux sous franchise ou mis à disposition | 2,73 % |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 0,76 % |
| Locaux vacants en restructuration | 2,74 % |
| Locaux vacants en recherche de locataire | 11,46 % |
| TOF au 30/06/2026 | 88,54 % |
Le TOF était de 88,65 % au 31/03/2026.
Qui gère la SCPI Aestiam Horizon ?
Aestiam est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-14000024 du 11 juillet 2014, et gestionnaire de FIA au sens de la directive AIFM. Présidée par Laurent Le, elle a son siège au 5 rue Cadet, 75009 Paris, depuis juillet 2026.
Quel est le rendement de la SCPI Aestiam Horizon ?
Le taux de distribution s'établit à 5,10 % en 2025, soit 17,85 € par part, pour une performance globale annuelle de 5,10 %. Le dividende courant est de 16,20 € par part depuis 2018 ; le complément provient de plus-values de vente d'immeubles (1,41 € en 2025, 1,65 € en 2024, 1,32 € en 2023). La société de gestion vise désormais 5 % par an et un TRI de 5 % à 10 ans, sans garantie. Le TRI sur 20 ans atteint 8,63 % au 31/12/2025, porté par la hausse du prix de part de 286,64 € à 350 € entre 2015 et 2019.
| Année | Distribution par part |
|---|---|
| 2021 | 17,52 € |
| 2022 | 17,69 € |
| 2023 | 17,53 € |
| 2024 | 18,90 € |
| 2025 | 17,85 € (dont 1,41 € de plus-values), TD de 5,10 % |
| Période | Dividende brut | Dont | Acompte net | Versement |
|---|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 4,05 € | 0,06 € de plus-values | 3,99 € | 25/04/2026 |
| 2e trimestre 2026 | 4,05 € | 0,03 € de fiscalité européenne | 4,02 € | 25/07/2026 |
| Total S1 2026 | 8,10 € | 8,01 € |
Comment fonctionne le marché des parts d'Aestiam Horizon ?
Un retrait est servi par une souscription nouvelle ou par le fonds de remboursement, alimenté par les ventes d'immeubles. Au 1er semestre 2026, ce fonds a racheté 18 036 parts, ce qui a fait reculer les parts en attente de 16 %. Rapporté au prix de retrait de 315 €, le stock restant représente environ 11,5 M€, soit 3,4 % des parts.
| Indicateur | 2025 | T1 2026 | T2 2026 |
|---|---|---|---|
| Nombre total de parts | 1 086 498 | 1 081 733 | 1 068 462 |
| Parts souscrites | 6 498 | 3 129 | 1 550 |
| Parts retirées | 6 498 | 3 129 | 1 550 |
| Parts rachetées par le fonds de remboursement | 0 | 4 765 | 13 271 |
| Parts en attente de retrait | 43 369 | 44 872 | 36 583 |
Quelles sont les caractéristiques et les frais d'Aestiam Horizon ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Sources : bulletin trimestriel au 30/06/2026 et note d'information d'Aestiam Horizon. Pour comparer les frais avec d'autres SCPI, voir le classement des SCPI et les valeurs de reconstitution.
Comment sont imposés les revenus d'Aestiam Horizon ?
La quasi-totalité des loyers provient d'immeubles situés en France. Ce sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu (ou au micro-foncier sous conditions) et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La part européenne (12 % du patrimoine) est imposée dans le pays des immeubles : elle a représenté 0,03 € par part au 2e trimestre 2026. Les plus-values de cession distribuées relèvent du régime des plus-values immobilières.
Les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière : la valeur retenue au 31/12/2025 est de 306 € par part pour un résident fiscal français.
Quelles sont les clés de démembrement d'Aestiam Horizon ?
La SCPI est accessible en démembrement temporaire. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote fonction de la durée, ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété à son terme sans frais ni fiscalité.
| Durée | Nue-propriété | Usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 87,00 % | 13,00 % | 304,50 € |
| 4 ans | 84,50 % | 15,50 % | 295,75 € |
| 5 ans | 79,50 % | 20,50 % | 278,25 € |
| 6 ans | 77,50 % | 22,50 % | 271,25 € |
| 7 ans | 74,50 % | 25,50 % | 260,75 € |
| 8 ans | 72,00 % | 28,00 % | 252,00 € |
| 9 ans | 69,50 % | 30,50 % | 243,25 € |
| 10 ans | 67,50 % | 32,50 % | 236,25 € |
| 11 ans | 66,00 % | 34,00 % | 231,00 € |
| 12 ans | 64,50 % | 35,50 % | 225,75 € |
| 13 ans | 64,00 % | 36,00 % | 224,00 € |
| 14 ans | 62,50 % | 37,50 % | 218,75 € |
| 15 ans | 61,00 % | 39,00 % | 213,50 € |
| 16 ans | 60,50 % | 39,50 % | 211,75 € |
| 17 ans | 60,00 % | 40,00 % | 210,00 € |
| 18 ans | 59,00 % | 41,00 % | 206,50 € |
| 19 ans | 58,00 % | 42,00 % | 203,00 € |
| 20 ans | 57,50 % | 42,50 % | 201,25 € |
Source : grille des clés de démembrement temporaire SCPI mise à jour au 10/03/2026, applicable dans la limite d'un volume de collecte. Les clés des autres SCPI figurent sur notre page clés de répartition des SCPI.
Comment investir dans Aestiam Horizon ?
La SCPI est accessible dès une part, soit 350 €. Nous vous aidons à choisir le mode de détention adapté à votre situation :
Au comptant
Pour percevoir des revenus trimestriels dès le mois suivant la souscription.
À crédit
Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers. Voir notre guide investir en SCPI à crédit.
En nue-propriété
Achat avec une décote de 20,5 % sur 5 ans, sans revenus ni fiscalité pendant le démembrement.
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Montant, mode de détention, fiscalité et articulation avec vos autres placements : nous analysons votre situation avant toute souscription.
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Quels sont les risques de la SCPI Aestiam Horizon ?
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Risque de liquidité : 36 583 parts en attente de retrait au 30/06/2026
- Risque de perte en capital : la valeur de réalisation (283,55 €) est inférieure au prix de souscription (350 €)
- Risque locatif : 11,46 % des locaux vacants en recherche de locataire
- Baux courts : durée ferme résiduelle de 2,83 ans
- Concentration : 77 % de bureaux
- Distribution : une partie provient de plus-values de cession, non récurrentes
Voir aussi notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
Quel avis porter sur la SCPI Aestiam Horizon ?
Aestiam Horizon est une SCPI de bureaux ancienne, peu endettée et très diversifiée, qui verse 4,05 € brut par part chaque trimestre depuis une décennie. Ses ventes d'immeubles en plus-value confirment les valeurs d'expertise et financent le rachat des parts en attente, qui recule de 16 % au 1er semestre 2026. Elle reste accessible dès 350 €, sans commission d'investissement ni de retrait.
Points forts
- Historique : 40 ans et un TRI sur 20 ans de 8,63 %
- Diversification : 140 immeubles et 211 locataires
- Endettement faible à 11 % et 5 mois de réserves
- Dividende stable de 4,05 € brut par trimestre
- Ventes en plus-value de 10 % à près de 50 %
- Frais de gestion de 9,5 % HT et label ISR
Points de vigilance
- Liquidité : 36 583 parts en attente de retrait
- Prix supérieur de 1,94 % à la valeur de reconstitution
- Vacance en recherche de locataire de 11,46 %
- Bureaux : 77 % du patrimoine, sur un marché sélectif
- Objectif de distribution ramené à 5 %
Aestiam Horizon peut trouver sa place dans un portefeuille de SCPI pour un épargnant qui recherche un revenu régulier sur un patrimoine mature, avec un horizon d'au moins 10 ans. Comme pour toute SCPI, nous conseillons de répartir l'investissement entre plusieurs SCPI. Pour situer Aestiam Horizon parmi les autres SCPI, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Aestiam Horizon
Quel est le rendement de la SCPI Aestiam Horizon ?
Aestiam Horizon a affiché un taux de distribution de 5,10 % en 2025, soit 17,85 € par part dont 1,41 € de plus-values, pour une performance globale annuelle de 5,10 %. Son TRI sur 20 ans est de 8,63 %. Au 1er semestre 2026, elle a versé 8,10 € brut par part. La société de gestion vise 5 % par an, sans garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quels sont les chiffres clés d'Aestiam Horizon au 30 juin 2026 ?
Au 30 juin 2026, Aestiam Horizon affiche une capitalisation de 374 M€, 8 209 associés, 140 immeubles et 211 locataires pour une valeur d'expertise de 349 M€. Le taux d'occupation financier est de 88,54 %, la durée ferme résiduelle des baux (WALB) de 2,83 ans et le ratio de dettes et engagements de 11 %.
Dans quoi investit Aestiam Horizon ?
La SCPI investit dans des bureaux de petite taille destinés aux PME et ETI : les bureaux représentent 77 % du patrimoine, les commerces 15 %, les hôtels 4 %, l'enseignement et les locaux d'activité 2 % chacun. Le patrimoine est situé en régions (38 %), en Île-de-France hors Paris (29 %), à Paris (21 %) et en Europe (12 %, surtout au Luxembourg).
Quels sont les frais de la SCPI Aestiam Horizon ?
La commission de souscription est de 10 % HT du prix de souscription, incluse dans le prix de 350 €. La commission de gestion est de 9,5 % HT des produits locatifs et financiers, sans commission d'investissement ni de retrait. Les cessions d'immeubles supportent une commission d'arbitrage de 1,5 % à 2,5 % HT du prix net vendeur.
Quel est le prix de la part d'Aestiam Horizon ?
La part coûte 350 € depuis 2019, et la souscription minimale est d'une part. Le prix de retrait est de 315 €. La valeur de reconstitution est de 343,33 € au 30 juin 2026, soit un prix de part supérieur de 1,94 %.
Peut-on revendre facilement ses parts d'Aestiam Horizon ?
La revente dépend des souscriptions nouvelles et du fonds de remboursement, alimenté par les ventes d'immeubles. Au 30 juin 2026, 36 583 parts étaient en attente de retrait, contre 43 369 fin 2025, soit une baisse de 16 % grâce aux 18 036 parts rachetées par ce fonds au 1er semestre. Le délai de sortie se compte en trimestres.
Quand perçoit-on les premiers dividendes d'Aestiam Horizon ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du mois suivant l'enregistrement de la souscription. Les dividendes sont ensuite versés chaque trimestre, à hauteur de 4,05 € brut par part au 1er et au 2e trimestre 2026.
Peut-on acheter Aestiam Horizon en nue-propriété ?
Oui. Selon la grille distributeur mise à jour au 10/03/2026, la nue-propriété représente 79,50 % de la valeur de la part sur 5 ans et 67,50 % sur 10 ans, soit 278,25 € et 236,25 € par part. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant le démembrement et récupère la pleine propriété à son terme.
La SCPI Aestiam Horizon est-elle risquée ?
Comme toute SCPI, Aestiam Horizon expose à un risque de perte en capital et de liquidité. Ses points d'attention propres sont les 36 583 parts en attente de retrait, une vacance en recherche de locataire de 11,46 %, des baux fermes courts de 2,83 ans et 77 % de bureaux. Son endettement reste faible, à 11 %.
Documents de la SCPI Aestiam Horizon
La prise de connaissance du DIC et de la note d'information est obligatoire avant toute souscription.
Documentation réglementaire
Le bulletin de souscription vous est remis par votre conseiller avant toute souscription : process de souscription ou 01 87 42 16 27.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
SCPI investies en France
- SCPI Cap Foncières & Territoires
- SCPI Cœur de Régions
- SCPI CRISTAL Life
- SCPI CRISTAL Rente
- SCPI Elevation Tertiom
- SCPI Épargne Pierre
Sources
- Aestiam, bulletin trimestriel d'Aestiam Horizon au 30/06/2026
- Aestiam, bulletin trimestriel d'Aestiam Horizon au 31/03/2026
- Aestiam, rapport annuel 2025 d'Aestiam Horizon
- Aestiam, document d'informations clés d'Aestiam Horizon
- Aestiam, note d'information d'Aestiam Horizon
- Grille des clés de démembrement temporaire SCPI, mise à jour au 10/03/2026
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- service-public.gouv.fr, revenus fonciers
- BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières
Avertissement
Les SCPI sont des placements de long terme (10 ans minimum pour Aestiam Horizon) et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information, des statuts, du DIC et du dernier bulletin trimestriel, et vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.