Bilan du marché SCPI : collecte, rendement et tendances

Au premier trimestre 2026, le marché des SCPI confirme sa reprise : la collecte nette atteint 1,15 milliard d'euros, en hausse de 10,1 % sur un an, et franchit de nouveau le cap symbolique du milliard. Mais derrière ce signal positif, les chiffres publiés par l'ASPIM le 18 mai 2026 dressent un tableau nuancé, marqué par une forte concentration de la collecte, une distribution sous pression et une liquidité encore surveillée.

Tour d'horizon des indicateurs clés du trimestre et de ce qu'ils révèlent du marché. Pour comparer les véhicules, vous pouvez consulter à tout moment notre classement des SCPI.

Collecte nette du marché SCPI

Le marché des sociétés civiles de placement immobilier a enregistré une collecte nette de 1,15 milliard d'euros au premier trimestre 2026, en progression de 10,1 % par rapport à la même période de 2025. Rapportée au trimestre précédent, la collecte s'inscrit toutefois en léger recul (1,27 milliard d'euros au quatrième trimestre 2025) : le rebond est donc à lire sur un an plutôt que d'un trimestre à l'autre.

La capitalisation globale du marché s'établit à 88,65 milliards d'euros au 31 mars 2026, en hausse de 3,3 % sur un an. À l'échelle de l'ensemble des fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI et sociétés civiles en unités de compte immobilières), la collecte nette globale ressort à 719 millions d'euros : le rebond reste donc porté par les seules SCPI, tandis que les OPCI grand public (-276 millions d'euros) et les sociétés civiles en unités de compte (-160 millions d'euros) demeurent en décollecte.

Une reprise très concentrée sur quelques SCPI

Le rebond de la collecte masque une concentration marquée. Sur les 231 SCPI recensées, quatre véhicules franchissent individuellement le seuil de 100 millions d'euros de souscriptions nettes sur le trimestre.

SCPI	Société de gestion	Collecte nette T1 2026
Transitions Europe	Arkea REIM	145,1 M€
Comète	Alderan	132,2 M€
Iroko Zen	Iroko	124,7 M€
Corum Origin	Corum AM	119,4 M€

Ces quatre SCPI représentent à elles seules environ 45 % de la collecte nette du trimestre, et le top 10 cumule près de 69 % des nouveaux investissements nets. À l'autre extrémité du spectre, une soixantaine de SCPI affiche une collecte nette inférieure à 100 000 euros, voire se trouve en décollecte. La sélectivité des souscripteurs n'a jamais été aussi nette.

Les SCPI diversifiées captent l'essentiel de la collecte

Les investisseurs plébiscitent les stratégies multi-classes d'actifs. Les SCPI diversifiées concentrent 81 % de la collecte nette du trimestre. Elles devancent très largement les SCPI à prépondérance bureaux, qui arrivent en deuxième position avec 161,8 millions d'euros de collecte nette, en recul de 4 % sur un an.

Les autres catégories restent marginales : les SCPI spécialisées en logistique et locaux d'activité, santé et éducation, résidentiel, hôtels-tourisme-loisirs ou commerces affichent chacune une collecte nette inférieure à 20 millions d'euros. La hiérarchie du marché se redessine au profit des véhicules les plus souples dans leur allocation. Le détail des véhicules par stratégie est consultable dans notre classement des meilleures SCPI.

Distribution et valorisation des SCPI

Le taux de distribution moyen ressort à 1,14 % sur le seul premier trimestre, quasiment identique à celui du premier trimestre 2025. Mais cette moyenne recouvre des situations très contrastées : près d'une SCPI sur deux a réduit son dividende sous l'effet des tensions sur les revenus locatifs, en particulier dans le secteur des bureaux. Ces revenus, imposés comme des revenus fonciers, restent soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

Côté valorisation, la valeur des parts pondérée par la capitalisation recule en moyenne de 0,9 % sur le trimestre. Cette baisse résulte essentiellement des forts replis des SCPI passées en capital fixe lors des échanges sur le marché secondaire (de l'ordre de 20 % en moyenne), tandis que le segment des SCPI à capital variable reste globalement stable (-0,1 %).

Liquidité du marché et parts en attente

Sur le front de la liquidité, l'ASPIM fait état d'un recul de 14 % de la valeur des parts en attente de cession, qui s'établit à 2,44 milliards d'euros, soit 2,75 % de la capitalisation totale du marché. L'amélioration de cet indicateur doit toutefois être lue avec prudence : elle s'explique en partie par les mesures prises par plusieurs gestionnaires, sept SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital au cours du trimestre.

Ce qu'il faut retenir du trimestre

Le premier trimestre 2026 confirme une amélioration graduelle du marché des SCPI, mais sans lever toutes les fragilités. Trois constats se dégagent des données ASPIM-IEIF :

• Une reprise réelle mais inégale : la collecte progresse, mais se concentre sur un petit nombre de véhicules, principalement diversifiés.
• Des revenus sous pression : la baisse de dividende d'une SCPI sur deux rappelle l'importance d'examiner la solidité de chaque véhicule plutôt que la moyenne de marché.
• Une liquidité à surveiller : malgré le reflux des parts en attente, la SCPI demeure un placement de long terme, à durée de détention supérieure à huit ans, qu'elle soit détenue en direct, en démembrement ou au sein d'une assurance vie.

Questions fréquentes