Comment augmenter le rendement de votre investissement immobilier ? 3 méthodes simples

Le calcul du rendement d’un investissement immobilier peut s’écrire comme ça :
Rendement = Loyer / Prix de revient

L‘équation est assez simple et quand on regarde ça ainsi, on se rend compte qu’il y a deux possibilités pour augmenter le rendement : soit augmenter le loyer, soit diminuer le prix de revient.

Je vous propose donc de voir tout de suite 3 façons pour augmenter le loyer ou diminuer le prix de revient et ainsi augmenter le rendement de votre investissement immobilier.

Investissement locatif : nu ou meublé

La première façon pour augmenter le loyer de votre investissement locatif, c’est de passer d’une location nue à une location meublée.

Le fait de meubler votre appartement va d’une part vous permettre de le louer plus cher mais également vous permettre de réduire vos impôts sur les revenus locatifs.

En effet, en location meublée non professionnelle (LMNP), vous avez le choix de déclarer vos revenus au micro BIC ou au régime réel simplifié.

Le second régime est souvent bien plus avantageux car il va permettre d’amortir votre bien immobilier. Qu’est ce ça signifie « amortir » ?

L’amortissement permet de déduire le prix d’un bien acheté des revenus perçus. Dans une société, on pratique l’amortissement sur la quasi totalité des investissements réalisés.

Une société lorsqu’elle achète un ordinateur procède à son amortissement. Si l’ordinateur coute 3 000 €, elle va déduire de ses revenus ces 3 000 € sur quelques années. Elle pourra par exemple déduire 1 500 € en année 1 et 1 500 € en année 2 (c’est un exemple, les chiffres ne sont pas corrects).

Avec votre bien immobilier c’est la même chose. Si sa valeur est de 100 000 €, vous allez par exemple pouvoir déduire de vos revenu 3 300 € chaque année au titre de l’amortissement.

Alors si vos revenus nets sont de 3 300 €, vous ne payerez aucun impôts. Si vos revenus sont de 5 000 €, vous serez imposé uniquement sur la différence, soit 1 700 €.

Selon votre tranche d’imposition, la différence peut être énorme. Dans une tranche d’imposition à 30%, vous payez 47,2% d’impôts sur vos revenus issus de vos loyer (30% d’impôts sur le revenu et 17,2% de CSG/CRDS).

Sur 5 000 € de revenus, vous payez donc 2 360 € d’impôts et taxes. Avec 3 300 € d’amortissement, vous ne payez plus que 802 € d’impôts et taxes. Vous gagnez 1 558 € de plus sur les revenus d’une année !

Vous vous en rendez compte, la location meublé présente de nombreux avantages qui vont vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier. Voyons maintenant une seconde façon d’augmenter le loyer.

Louez des biens de standing

Quand je visite des appartements, aussi bien à la vente qu’à la location, je suis toujours sidéré de voir ce que certaines personnes se permettent de louer : l’intérieur n’a pas été refait depuis 20 ans, la cuisine est minuscule et pas fonctionnelle, les sanitaires sont dans un état lamentable…

Dans ces cas là, j’ai toujours envi de demander au propriétaire de passer 3 jours dans son appartement, d’y dormir, d’y manger et de s’y laver. Je suis sûr qu’aucun n’accepterai, pourtant ça ne les dérange pas de louer des appartements pareils.

Ces propriétaires malheureusement nuisent à la réputation des investisseurs sérieux comme nous. En contrepartie, il nous donne un avantage, c’est qu’en mettant sur le marché des biens de bon standing, on peut à la fois louer plus cher et plus longtemps.

Mon second conseil pour augmenter le rendement de vos investissements, c’est de louer un bien de standing. Quand je dis standing, je ne veux pas dire haut de gamme mais un bien qui va proposer toutes les qualités nécessaires qu’un locataire est en droit de demander et d’attendre voir un peu plus.

Ça va par exemple être une cuisine fonctionnelle avec des rangements. C’est également une décoration qui convienne au plus grand nombre (pas forcément ultra moderne ou très recherchée mais une décoration plutôt neutre), inspirez vous de biens sur airbnb ou de catalogues de déco.

Selon l’endroit ou vous vous situez, on n’attendra pas forcément la même chose d’une décoration.

Par exemple à la montagne, on s’attendra à une décoration type scandinave, tandis qu’au bord de la mer une décoration plus maritime.

Le standing va passer également par l’équipement si vous louez en meublé, et pas uniquement électroménager : porte manteau, rangement… Essayez de penser à ce que votre locataire peut avoir besoin.

Il faut que votre locataire, quel qu’il soit s’y sente bien et ait envie d’y rester. Si vous respecter cette règle, vous trouverez plus facilement des locataires. Ils resteront plus longtemps dans votre appartement, vous pourrez louer un peu plus cher et les locataires seront plus respectueux de votre bien. Parfois même ils vous trouveront leurs successeurs quand il partiront.

Développez vos compétences

Dans l’immobilier il y a une compétence importante qu’il faut apprendre : c’est la négociation.

Pour réduire le prix de revient du bien que vous allez acheter, il y a une règle principale, c’est de négocier. Mais pour négocier, il faut savoir quoi négocier !

Vous devez tout d’abord négocier le prix du bien lui même avec le vendeur et/ou l’agent immobilier. C’est en général le point où les investisseurs ont le plus de mal. En effet, il est de coutume pour beaucoup de monde de négocier 2 ou 3% du prix mais c’est tout. Peu de personne osent proposer un prix inférieur de 10, 20 ou même 30%.

C’est pourtant très simple : il suffit de demander. Si vous n’arrivez pas à négocier, une solution simple consiste à faire la démarche en sens inverse.

D’après les revenus locatifs que vous pouvez estimer, vous calculez le prix de revient auquel il faut que vous achetiez le bien pour obtenir le rendement souhaité. Ensuite vous proposez ce prix même s’il est 20% en dessous du prix affiché.

Même si vous pensez que la réponse va être non, faîtes le pour vous amuser et pour prendre l’habitude de négocier. Vous serez étonné des résultats.

Et n’hésitez pas à être honnête, dîtes que vous êtes investisseur et que vous achetez uniquement si vous avez la rentabilité souhaitée. Ou dîtes que vous avez vu avec votre banque et que vous ne pouvez emprunter que tel montant.

Une petite anecdote à ce sujet :

Il y a quelques année, un ami me demandait conseil. Il souhaitait acheter un bien immobilier et il avait trouvé un bien qui lui plaisait mais qu’il trouvait trop cher. Alors il se demandait ce qu’il devait faire.

Le prix du bien était annoncé à 138 000 €. Il était très intéressé et il se demandait à combien faire la proposition. Il envisageait autour de 130 000 € mais il avait peur de faire une mauvaise affaire quand même à ce prix même si le bien lui plaisait beaucoup.

Je lui ai posé la question suivante : À combien estimes tu faire réellement une bonne affaire ?
– À 120 000 €
– Donc à ce prix tu le prends
– Oui sans hésiter
– Et bien propose 115 000 €

Il a réfléchi une soirée et le lendemain il a proposé 115 000 €. Finalement il l’a eu à 118 000 €.

Une chose importante, vous devez toujours vous fixer un prix que vous ne dépasserez pas. Si votre opération est rentable à 100 000 €, n’acceptez pas de payer 110 000 €. Vous trouverez une autre affaire. Attention, ne cherchez pas des affaires impossibles non plus.

Si vous êtes proche d’une entente avec le vendeur, n’hésitez pas également à demander à l’agent immobilier de réduire un peu sa commission pour trouver un terrain d’entente avec tout le monde.

Une fois que vous avez négocié le prix de l’appartement, vous n’avez pas fini de négocier ! Vous pouvez négocier les frais de dossier bancaire, le taux d’intérêt du crédit, des placements avec la banque, une CB gratuite… Des fois le banquier ne pourra plus faire d’effort sur le taux mais pourra vous offrir d’autres avantages à côté.

Enfin, ce qui n’est pas négociable mais où vous pouvez quand même gagner énormément, c’est l’assurance de crédit. Ne vous embêtez plus à demander une délégation à votre banquier car ça risque de ne pas lui plaire. Profitez plutôt de la loi Hamon pour changer d’assurance pendant la première année de votre crédit.

Changer d’assurance peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’Euro sur la durée d’un crédit, alors ne vous en privez pas. J’ai des investisseurs qui sont passé de 100 €/mois à 50 €/mois d’assurance. Sur 20 ans faîtes le calcul, ce n’est pas rien ! Si vous souhaitez une étude personnalisée pour votre assurance, cliquez ici et remplissez le formulaire.

Si vous voulez vous former à la négociation, il existe un excellent livre : Influence et manipulation de Robert Cialdini. Vous pouvez également regarder cette excellente vidéo pour en apprendre un peu plus.

Conclusion

Je le répète souvent, dans l’immobilier l’important c’est de bien acheter. Et pour ça il est important d’oser négocier.

Mais une fois que vous avez bien acheté, il est encore possible d’améliorer le rendement d’un investissement en mettant en œuvre différentes stratégies.

Mises bout à bout ces stratégies peuvent vous rapporter plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’Euro.

Et ce qui est bien avec l’immobilier, c’est que le retour sur investissement est pratiquement toujours énorme. C’est un vrai investissement 80/20, selon la loi de Pareto. Et il y a peu d’investissement où on peut retrouver cet effet de levier.

Si vous souhaitez être accompagné pour investir dans l’immobilier rentable, alors cliquez ici et remplissez le formulaire qui apparaît.

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