SCPI Sofidynamic : avis et analyse

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Mis à jour le 11 septembre 2026

La SCPI Sofidynamic, lancée en janvier 2024 sous la marque Sofidy, est une SCPI de rendement diversifiée dont l'objectif est de distribuer un rendement supérieur à la moyenne des SCPI diversifiées, en acquérant des actifs à des conditions opportunistes en France et en Europe. Son taux de distribution s'est établi à 9,04 % en 2025, pour une performance globale annuelle de 14,04 %. Au 30 juin 2026, elle détient 37 immeubles et 681 unités locatives pour une valeur de 218 M€, majoritairement en commerces. Cette page présente les données du bulletin du deuxième trimestre 2026, les caractéristiques du fonds et les éléments à examiner avant toute décision.

SCPI Sofidynamic : présentation, stratégie et fonctionnement

Sofidynamic est une société civile de placement immobilier diversifiée à capital variable, immatriculée en 2023 et ouverte à la souscription depuis janvier 2024. Sa note d'information a reçu le visa AMF SCPI n° 26-11 du 31 mars 2026. Le fonds a été créé pour tirer parti de la baisse des prix de l'immobilier consécutive à la remontée des taux, sans patrimoine préexistant à porter.

Sa politique d'investissement vise un rendement supérieur à celui de la moyenne des SCPI de rendement. La société de gestion indique elle-même que cet objectif s'accompagne d'un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire par des localisations secondaires, un état d'usage à améliorer ou un état locatif faiblement sécurisé. L'univers d'investissement couvre à titre principal les murs de commerces et les locaux d'activité, à titre secondaire les bureaux, les résidences gérées et les hôtels, au sein de l'Espace économique européen, dont la France, ainsi qu'au Royaume-Uni et en Suisse.

Sofidy, la société de gestion

Fondée en 1987, Sofidy est la marque du groupe Tikehau Capital qui porte l'offre d'épargne immobilière grand public. La gestion des fonds commercialisés sous cette marque est assurée par Tikehau Investment Management, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-07000006, domiciliée 32, rue de Monceau, à Paris. Sofidy gère plusieurs SCPI, dont Immorente, Efimmo 1 et Sofiprime.

Le patrimoine de Sofidynamic est expertisé par Cushman & Wakefield Valuation France, le dépositaire est Société Générale et le commissaire aux comptes PricewaterhouseCoopers Audit. L'assemblée générale annuelle du 29 mai 2026 a adopté l'ensemble des résolutions présentées.

Les faits marquants du deuxième trimestre 2026

Une nouvelle hausse du prix de part

Les expertises de mi-année font ressortir une hausse de 3,8 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant. Sur cette base, le prix de souscription passe de 315 € à 320 € au 1er juin 2026, soit +1,6 %, après une première hausse de 300 € à 315 € en janvier 2025. Le prix de retrait est porté à 313,60 €.

Le contexte reste pourtant tendu : selon la société de gestion, le conflit au Moyen-Orient a ravivé la pression sur les prix de l'énergie et conduit la Banque centrale européenne à relever ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026. La reprise des marchés immobiliers amorcée début 2026 s'en trouve ralentie, ce que Sofidy présente comme une source d'opportunités auprès de vendeurs contraints.

Cinq acquisitions pour 47,4 M€

Aux Pays-Bas, les deux ensembles commerciaux de Roermond et d'Enschede, situés à l'est du pays près de la frontière allemande, sont notamment loués à Décathlon, à des enseignes d'outdoor et à Smyth Toys. En France, l'ensemble de six cellules de Barentin, au nord-ouest de Rouen, affiche une rentabilité immédiate de 8,7 %, portée à 9,6 % après relocation des lots vacants selon la société de gestion ; la moyenne surface de Boulazac, près de Périgueux, ressort à 8,4 %.

L'opération la plus atypique est la prise de participation dans l'immeuble Magnetik, un ensemble de bureaux d'environ 34 000 m² rénové en 2018, en bordure du boulevard périphérique sud à la porte d'Orléans. Acquis en partenariat avec Batipart Europe et aux côtés d'autres fonds gérés par la société de gestion, il accueille huit sièges sociaux, dont Chronopost et MSC Croisières, pour un taux d'occupation de 96 %. Cette opération fait passer la part des bureaux de 5,7 % à 12,0 % du patrimoine.

Une collecte soutenue

La SCPI a collecté 31,97 M€ au deuxième trimestre, avec 101 076 parts souscrites pour seulement 122 parts retirées. Elle compte 8 380 associés au 30 juin 2026 et le capital nominal est passé de 84,3 M€ au 31 décembre 2025 à 116,1 M€, soit une progression de 37,6 % en six mois. Aucune part n'est en attente de retrait.

Chiffres clés de la SCPI Sofidynamic au 30 juin 2026

Le taux d'occupation financier est remarquablement stable depuis un an : 97,39 % au troisième trimestre 2025, 97,62 % au quatrième, 97,66 % au premier trimestre 2026 et 97,73 % au deuxième. Aucun événement de gestion locative n'est signalé sur le trimestre.

Distribution et performance de la SCPI Sofidynamic

L'acompte du deuxième trimestre 2026, versé fin juillet, s'élève à 5,52 € par part, soit 5,34 € après prélèvements pour un associé personne physique résident fiscal français n'ayant pas demandé de dispense.

Le taux de distribution rapporte le dividende brut, avant la fiscalité étrangère payée par le fonds pour le compte des associés, au prix de part au 1er janvier, soit 300 € pour 2025. La performance globale ajoute la hausse du prix de part intervenue en janvier 2025. Pour situer ces niveaux, notre classement des SCPI recense les taux publiés par les sociétés de gestion.

Prix de part et valeurs de la SCPI Sofidynamic

La valeur de reconstitution correspond au coût théorique de reconstitution du patrimoine à l'identique, frais d'acquisition et commission de souscription compris. Même après la hausse de juin, le prix de 320 € reste inférieur de 5,0 % à la valeur de reconstitution publiée au 31 décembre 2025, et la hausse de 3,8 % constatée à mi-année à périmètre constant n'est pas encore intégrée dans cette valeur de référence. Notre page consacrée aux valeurs de reconstitution des SCPI détaille la lecture de cet indicateur.

Répartition géographique et typologique du patrimoine

Au 30 juin 2026, le patrimoine de 218 M€ est situé à 54,8 % en France, 36,9 % aux Pays-Bas et 8,2 % en Espagne. Les commerces, toutes catégories confondues, en représentent 85,9 %. La prise de participation dans l'immeuble Magnetik explique la progression de Paris, de 0,9 % à 9,9 %, et celle des bureaux.

Frais et caractéristiques de la SCPI Sofidynamic

Fiscalité des revenus de la SCPI Sofidynamic

Les revenus d'une SCPI détenue en direct par une personne physique relèvent des revenus fonciers. Avec 45,1 % du patrimoine situé hors de France au 30 juin 2026, une part significative des revenus de Sofidynamic est de source étrangère : l'impôt est d'abord acquitté dans le pays de situation des immeubles, par la SCPI pour le compte des associés, puis la double imposition est neutralisée en France selon la convention fiscale applicable.

Les revenus de source étrangère se déclarent sur le formulaire 2047, ventilés pays par pays, avant report sur la déclaration 2042 ; la société de gestion transmet chaque année les informations nécessaires. En cas de revente, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières, avec exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les associés ayant investi via des unités de compte d'assurance vie ne bénéficient pas directement des crédits d'impôt, attribués à l'assureur. La fiscalité dépend de la situation de chaque associé et peut évoluer.

Modes de détention de la SCPI Sofidynamic

Sofidynamic peut être détenue en pleine propriété, au comptant ou à crédit, par versements programmés, en démembrement temporaire ou viager, ou en unités de compte au sein des contrats d'assurance vie qui la référencent.

Le démembrement temporaire

• La nue-propriété : le souscripteur acquiert les parts à prix décoté et ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans formalité ni imposition sur la reconstitution.
• L'usufruit : l'usufruitier perçoit les revenus pendant la durée convenue, sans devenir propriétaire des parts. Cette formule s'adresse principalement aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les clés de répartition du démembrement temporaire sont fixées par la société de gestion selon la durée retenue. En démembrement viager, la répartition entre usufruit et nue-propriété suit le barème de l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Notre page consacrée à la nue-propriété de Sofidynamic détaille ce montage ; le principe général est exposé sur la page démembrement immobilier, les grilles comparées sur celle des clés de répartition en SCPI, et notre simulateur de démembrement permet de chiffrer une opération.

La souscription à crédit

Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun. Le souscripteur ne doit toutefois pas compter sur les seuls revenus de la SCPI pour rembourser son prêt, ces revenus n'étant pas garantis, et une revente avant huit ans supporterait la commission de retrait de 5 % TTC.

Sofidynamic face à deux SCPI européennes

Sofidynamic se compare utilement à deux SCPI diversifiées européennes lancées quelques années plus tôt, dans une logique de rendement : Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM, et Iroko Zen, gérée par Iroko.

Sofidynamic affiche le taux de distribution 2025 le plus élevé des trois, mais ce taux intègre une part de report à nouveau et reste celui d'une SCPI plus jeune et plus petite. Elle est aussi la seule des trois à recourir significativement à la dette, à 16,0 % de la valeur du patrimoine, quand Transitions Europe n'est pas endettée. Côté frais d'entrée, Iroko Zen ne prélève aucune commission de souscription, Sofidynamic 2 % HT. Le classement des SCPI permet d'élargir la comparaison à l'ensemble du marché.

Lexique des indicateurs, appliqué à Sofidynamic

Les définitions détaillées de ces indicateurs figurent dans notre lexique des SCPI.

Label ISR de la SCPI Sofidynamic

Avis sur la SCPI Sofidynamic

Sofidynamic poursuit une trajectoire de croissance rapide avec des indicateurs opérationnels solides. La lecture de sa performance demande toutefois de distinguer ce qui relève du cycle d'acquisition favorable, dont elle profite, et ce qui relève de choix de gestion qui augmentent le risque.

Ce que nous retenons

Sofidynamic tient jusqu'ici ses promesses opérationnelles : occupation élevée et stable, acquisitions à des rentabilités immédiates élevées, valeur du patrimoine en hausse. Le taux de distribution de 9,04 % en 2025 doit cependant être lu pour ce qu'il est : un chiffre soutenu par une reprise de réserves, obtenu par une SCPI en phase de lancement, dont la société de gestion elle-même vise 7 % en moyenne sur huit ans.

Le deuxième trimestre marque aussi une inflexion de la stratégie. La prise de participation dans un immeuble de bureaux parisien diversifie un patrimoine jusque-là très commercial, mais porte sur un actif de nature différente des moyennes surfaces et galeries qui ont fait la performance du fonds. Dans le même temps, l'endettement progresse alors que la BCE a relevé ses taux en juin.

Pour un souscripteur potentiel, la question centrale est celle de l'horizon : la structure de frais n'est avantageuse que pour une détention d'au moins huit ans, et le profil de risque est plus élevé que celui d'une SCPI diversifiée classique. Chaque situation dépend de la fiscalité, de la composition du patrimoine existant et de la place de l'immobilier dans l'allocation : ces éléments s'examinent en entretien.

Risques de la SCPI Sofidynamic

Risques généraux

• Risque de perte en capital : la valeur des parts dépend de celle du patrimoine immobilier
• Risque de liquidité : si les demandes de retrait dépassent les souscriptions, la sortie peut prendre un temps indéterminé ; la société ne garantit pas la revente des parts
• Risque locatif et de contrepartie : les revenus dépendent de l'occupation des immeubles et de la solvabilité des locataires
• Risque de marché : exposition aux cycles des marchés immobiliers français et européens

Risques spécifiques à Sofidynamic

• Risque lié à la stratégie de haut rendement : actifs potentiellement situés en localisations secondaires, à rénover ou à l'état locatif faiblement sécurisé
• Risque sectoriel : 85,9 % du patrimoine en commerces
• Risque lié à l'endettement : la dette amplifie les variations de valeur du patrimoine et son coût pèse sur le résultat distribuable
• Risque de change : nul à ce jour, les actifs étant situés en zone euro, mais possible en cas d'investissement au Royaume-Uni ou en Suisse
• Risque lié à la jeunesse du fonds : historique de performance limité et forte dépendance à la collecte

Les principaux risques de la classe d'actifs sont détaillés sur notre page consacrée aux risques d'investissement en SCPI.

Comment souscrire à la SCPI Sofidynamic

1. Définir le mode de détention. Choisir entre la pleine propriété au comptant ou à crédit, les versements programmés, le démembrement temporaire ou viager, ou les unités de compte d'un contrat d'assurance vie, selon l'objectif patrimonial, la fiscalité et l'horizon de placement.
2. Recevoir la documentation réglementaire. Prendre connaissance des statuts, de la note d'information, du document d'informations clés, du dernier rapport annuel et du dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
3. Compléter le dossier de souscription. Remplir le bulletin de souscription et le questionnaire de connaissance client, puis joindre une pièce d'identité et un justificatif de l'origine des fonds.
4. Régler et attendre l'entrée en jouissance. Régler le prix de souscription. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription, puis les dividendes sont versés chaque trimestre.

Questions fréquentes sur la SCPI Sofidynamic

Documents et bulletins trimestriels de la SCPI Sofidynamic