Comment Compléter sa Retraite en 2025 : Guide Complet des Solutions
Compléter sa retraite est devenu une nécessité pour maintenir son niveau de vie. Avec une pension moyenne représentant seulement 61% des revenus d'activité selon la CNAV, découvrez les meilleures stratégies pour augmenter vos revenus à la retraite : PER, assurance-vie, SCPI, immobilier locatif et solutions innovantes adaptées à votre profil.
Sommaire de l'article
1. Se Préparer à la Retraite : Pourquoi et Quand Commencer ?
Constat alarmant de la CNAV
Selon la Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse (CNAV), les Français ne récupèrent en moyenne que 61% de leur revenu à la retraite. Pire encore, une majorité de futurs retraités ne sont pas préparés à cette échéance et s'attendent souvent à percevoir bien plus. Il existe un déficit majeur de communication et d'explication sur les réalités de la retraite.
Sur ce constat, il est légitime et même indispensable de mettre en place d'autres solutions pour au minimum annihiler l'écart entre vos revenus durant votre vie professionnelle et ceux perçus après votre carrière. Il est fortement encouragé de s'y prendre tôt afin de préparer ou compléter sa retraite efficacement.
Pourquoi commencer tôt ?
Plus vous attendez pour préparer votre retraite, plus des difficultés importantes peuvent se faire ressentir :
- Financement plus difficile : il sera plus compliqué de valider un crédit immobilier en vieillissant
- Effet de levier réduit : le crédit est un levier important dans le processus de création de capital, surtout lorsque les taux sont bas
- Rendements limités : plus vous approchez de la retraite, plus vous serez dans l'obligation de diminuer le risque (volatilité) et donc la rentabilité potentielle de vos placements
- Capitalisation optimale : il est beaucoup plus facile de capitaliser sur du long terme grâce aux intérêts composés
L'effet des intérêts composés sur votre épargne
Pour avoir une idée du temps et du montant des versements nécessaires pour atteindre un objectif de capital à la retraite, voici un tableau comparatif. Il montre les versements mensuels selon deux rendements (3% et 5%) sur 10 et 20 ans, avec le capital cumulé et les intérêts générés sur la période.
| Durée | Versement mensuel | Rendement annuel | Capital versé | Intérêts générés | Capital final |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 400 € | 3% | 48 000 € | 7 500 € | 55 500 € |
| 10 ans | 400 € | 5% | 48 000 € | 13 800 € | 61 800 € |
| 20 ans | 400 € | 3% | 96 000 € | 35 200 € | 131 200 € |
| 20 ans | 400 € | 5% | 96 000 € | 68 400 € | 164 400 € |
L'importance de la durée d'investissement
Ce tableau démontre clairement que plus vous commencez tôt, moins l'effort d'épargne mensuel est important pour atteindre le même objectif de capital. Un versement de 400€/mois pendant 20 ans à 5% génère 68 400€ d'intérêts, soit presque autant que le capital versé !
Questions essentielles à se poser
Pour prendre les bonnes décisions, il faut avoir en tête un certain nombre d'éléments clés :
- Votre fiscalité actuelle et future : TMI (Tranche Marginale d'Imposition), revenus attendus
- Le montant souhaité : quel capital ou quelle rente mensuelle visez-vous ?
- Votre appétence au risque : êtes-vous prêt à accepter de la volatilité pour plus de rendement ?
- Votre horizon de placement : combien d'années avant la retraite ?
- Votre capacité d'épargne : quel montant mensuel pouvez-vous consacrer ?
- Vos objectifs patrimoniaux : transmission, protection des proches, etc.
Les 3 piliers d'une stratégie retraite réussie
- Anticipation : commencer le plus tôt possible (idéalement dès 30-35 ans)
- Diversification : combiner plusieurs solutions (épargne + immobilier + actions)
- Régularité : épargner systématiquement 10-15% de vos revenus
2. Compléter sa Retraite : Percevoir un Revenu Complémentaire
Il existe bien des manières de générer un revenu complémentaire à la retraite. Du type de revenu choisi va dépendre une catégorie de fiscalité, et donc un niveau de revenu net. La pérennité de votre investissement en découle également. Une stratégie liée à la retraite peut aussi être l'occasion de préparer la protection de vos proches.
Les différentes formes de revenus possibles
In fine, vous avez plusieurs possibilités pour récupérer votre argent :
4 façons de percevoir vos revenus complémentaires
- Récupérer un capital : déblocage en une ou plusieurs fois du montant épargné
- Percevoir un loyer : revenus fonciers issus de l'immobilier locatif
- Générer une rente : revenu périodique garanti jusqu'au décès (rente viagère)
- Percevoir un revenu : rachats programmés ou dividendes réguliers
La rente viagère : fonctionnement et avantages
Il est possible de vous créer un revenu récurrent jusqu'au décès. Une rente permet de générer un revenu pouvant même être transféré à un bénéficiaire. Elle peut donc se transformer à la manière d'une assurance-décès. Évidemment, cela a également des contraintes.
Qu'est-ce qu'une rente viagère ?
La rente viagère est versée jusqu'à la mort du crédirentier (celui qui reçoit la rente). C'est un revenu périodique dont la contrepartie est l'aliénation (le transfert) d'un bien ou d'un capital. Il y a de ce fait la conversion d'un capital en rente viagère, c'est-à-dire qui se termine au décès de l'assuré.
Fiscalité avantageuse de la rente viagère
Dans ce qu'on appelle une rente à titre onéreux, comme nous pouvons le trouver dans les solutions assurantielles, seule une partie de cette dernière est fiscalisée en fonction de l'âge de l'assuré :
| Âge du bénéficiaire | Part fiscalisée | Part exonérée |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70% | 30% |
| Entre 50 et 59 ans | 50% | 50% |
| Entre 60 et 69 ans | 40% | 60% |
| 70 ans et plus | 30% | 70% |
Avantage fiscal majeur
Si vous liquidez votre rente à 70 ans, 70% du montant perçu est totalement exonéré d'impôt sur le revenu. Seuls 30% seront soumis au barème progressif de l'IR et aux prélèvements sociaux. C'est un avantage fiscal considérable !
Les différents types de rentes viagères
Plusieurs options s'offrent à vous, notamment en ce qui concerne les solutions assurantielles (plans et assurances-vie) :
1. La rente viagère simple
C'est la rente la plus simple. Les arrérages (montant de la pension) sont calculés pour que vous ayez une rente à vie. Elle est donc d'autant plus rentable que vous vivez longtemps. Il existe par ailleurs d'autres options qui s'avèrent être payantes.
2. La rente viagère réversible
Si vous êtes marié ou partenaire de Pacs, la réversibilité de la rente permet à votre conjoint de maintenir ses revenus. En effet, il est possible de transférer un niveau de rente modulable à la baisse comme à la hausse (entre 40% et jusqu'à 140%). Il est donc possible de personnaliser cette dernière suivant votre situation.
3. La rente viagère avec annuités garanties
C'est une protection pour que vos proches récupèrent tout de même une rente sur une durée fixée. Votre capital en cas de décès prématuré est garanti. Si vous décédez avant d'avoir perçu la totalité de votre capital initial, vos bénéficiaires recevront le solde.
4. La rente viagère décroissante ou croissante par paliers
Enfin, dernière modulation, il est également possible d'aménager le montant de votre rente en fonction de votre situation ou de vos projets. Il y a une notion de perspective : rente plus élevée au début pour profiter des "jeunes années" de retraite, puis décroissante, ou inversement.
3. Le Plan d'Épargne Retraite (PER) : La Solution Dédiée
Le PER en bref
Le Plan d'Épargne Retraite (PER) est LA solution retraite par capitalisation créée exclusivement à cet effet. Son principal avantage réside dans la déductibilité fiscale des versements effectués sur le plan, jusqu'à un plafond dépendant de vos revenus.
Fonctionnement du PER
Le PER permet de déduire les versements de votre revenu global, ce qui génère une économie d'impôt immédiate. Plus votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée, plus l'avantage fiscal est important.
Exemple concret de déductibilité
Si vous êtes imposé à 30% et que vous versez 10 000€ sur un PER, vous économisez 3 000€ d'impôt (30% de 10 000€). L'effort net n'est donc que de 7 000€ pour un capital versé de 10 000€.
Si vous êtes imposé à 45% (tranche maximale), cette même économie monte à 4 500€ !
Les compartiments du PER
Le PER unifie et simplifie les anciens dispositifs de retraite. Il se compose de trois compartiments :
- PER individuel : ouvert à tous, alimenté par des versements volontaires
- PER d'entreprise collectif : remplace le PERCO, alimenté par l'épargne salariale
- PER d'entreprise obligatoire : remplace l'article 83, financé par l'employeur
Sortie en capital ou en rente ?
Contrairement aux anciens dispositifs (PERP, Madelin), le PER offre une flexibilité totale à la sortie :
Options de sortie du PER
- Sortie en capital : 100% en capital, idéal pour réaliser un projet (achat résidence principale, travaux, etc.)
- Sortie en rente : 100% en rente viagère pour un revenu garanti à vie
- Sortie mixte : combinaison capital + rente selon vos besoins
Cas de déblocage anticipé
Bien que le PER soit bloqué jusqu'à la retraite, des cas de déblocage anticipé existent :
- Décès du conjoint ou partenaire de Pacs
- Invalidité (titulaire, conjoint, enfants)
- Surendettement
- Expiration des droits au chômage
- Cessation d'activité non salariée suite à liquidation judiciaire
- Achat de la résidence principale (uniquement pour les versements volontaires)
Fiscalité à la sortie
Les sommes déduites fiscalement à l'entrée seront imposées à la sortie selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les plus-values sont soumises au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%. Il faut donc bien anticiper sa fiscalité future.
Anciens dispositifs transférables vers le PER
Le PER a vocation à remplacer les anciens plans retraite. Vous pouvez transférer vers un PER :
- PERP : Plan d'Épargne Retraite Populaire
- Contrat Madelin : pour les travailleurs non salariés (TNS)
- PERCO : Plan d'Épargne pour la Retraite Collectif
- PREFON : Prévoyance pour la Fonction publique
- Article 83 : retraite supplémentaire d'entreprise
4. L'Assurance-Vie pour Compléter sa Retraite
L'assurance-vie est identifiée comme le couteau suisse de la gestion de patrimoine. Elle permet de diversifier son allocation d'actifs en bénéficiant d'une fiscalité optimisée, mais également d'optimiser la transmission de son patrimoine.
Pourquoi l'assurance-vie pour la retraite ?
Dans le cadre de la préparation à la retraite, l'assurance-vie est une solution particulièrement intéressante car elle permet :
- Sortie en rente : conversion du capital en rente viagère
- Rachats programmés : versements réguliers à la fréquence de votre choix
- Disponibilité totale : pouvoir récupérer de l'argent quand vous le souhaitez
- Protection des bénéficiaires : clause bénéficiaire pour transmettre hors succession
Les rachats programmés en assurance-vie
La fiscalité de l'assurance-vie est maximisée au bout de 8 ans. Après cette durée, vous bénéficiez d'un abattement annuel de :
- 4 600€ pour une personne seule
- 9 200€ pour un couple marié ou pacsé
Les rachats programmés vous permettent de percevoir un revenu régulier (mensuel, trimestriel, annuel) tout en optimisant la fiscalité. La fiscalité est calculée uniquement sur la part d'intérêts rachetée, pas sur le capital.
Exemple de rachats programmés
Avec un contrat de 300 000€ (dont 100 000€ d'intérêts) de plus de 8 ans, si vous programmez des rachats de 1 500€/mois (soit 18 000€/an) :
- Part de capital : 12 000€ (non imposable)
- Part d'intérêts : 6 000€
- Avec l'abattement de 4 600€, seuls 1 400€ sont imposables
- Fiscalité : 7,5% d'IR + 17,2% de PS = 24,7% sur 1 400€ = 346€/an d'impôt
Vous percevez donc 17 654€ nets d'impôt pour 18 000€ de rachats !
La rente viagère en assurance-vie
Le montant de la rente dépend des valeurs suivantes :
- La valeur de rachat du contrat au moment de la conversion
- La date de liquidation de la rente
- L'âge du (des) bénéficiaires : plus vous êtes âgé, plus la rente est élevée
- Le taux de réversion retenu (60% ou 100%) au moment de la demande
Il est assez rare que la rente soit en faveur du bénéficiaire désigné au décès. Généralement, elle est pour l'assuré en cas de vie. Ceci étant dit, il peut être aménagé une rente au profit de bénéficiaires majeurs protégés, dans certains contrats.
Allocation d'actifs et diversification
L'assurance-vie permet d'investir dans plusieurs classes d'actifs :
- Fonds euros : capital garanti, rendement de 1,5% à 3%
- Unités de compte : actions, obligations, immobilier (SCPI, OPCI), private equity
- Fonds structurés : protection partielle du capital avec potentiel de performance
Stratégie d'allocation selon l'âge
30-40 ans : 70-80% unités de compte, 20-30% fonds euros
40-50 ans : 60-70% unités de compte, 30-40% fonds euros
50-60 ans : 40-60% unités de compte, 40-60% fonds euros
À la retraite : 20-40% unités de compte, 60-80% fonds euros
5. Le PEA pour Compléter sa Retraite
Le Plan d'Épargne en Actions (PEA) permet de générer une rente dont la fiscalité est optimisée après cinq ans. Évidemment, par rapport aux autres solutions, c'est la plus volatile. Le risque y est potentiellement plus important. Il faut de ce fait diversifier et ne pas tout investir sur cette solution.
Structure du PEA
Un PEA est structuré en deux parties :
- Compte-titres : où sont logées les actions et ETF
- Compte espèces : pour les liquidités en attente d'investissement
Lorsque vous demandez une sortie en rente, le PEA doit être transféré vers une compagnie d'assurance pour la conversion en rente viagère.
Fiscalité avantageuse du PEA
Exonération fiscale après 5 ans
Après cinq ans de détention, les gains du PEA sont totalement exonérés d'impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2% restent dus. Cette exonération s'applique également :
- Aux rachats partiels (sans clôture du plan)
- À la sortie en rente viagère après 8 ans
- Au conjoint bénéficiaire de la rente de réversion
Sortie en rente du PEA
Après huit ans, la rente viagère issue d'un PEA est exonérée d'impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux de 17,2% sont à devoir). L'exonération est aussi accordée au conjoint bénéficiaire de la rente de réversion. C'est le cas également pour le PEP (Plan d'Épargne Populaire).
Alternative : les rachats successifs
En tout état de cause, vous pouvez également faire des rachats successifs plutôt que de passer par une rente viagère. Après 5 ans, vous pouvez retirer de l'argent sans clôturer le PEA, tout en bénéficiant de l'exonération d'IR.
PEA vs Assurance-vie pour la retraite
- PEA : Exonération totale d'IR après 5 ans, mais limité aux actions européennes. Plafond de versements : 150 000€
- Assurance-vie : Fiscalité optimisée après 8 ans avec abattement, diversification totale possible (actions, obligations, immobilier). Pas de plafond
6. Compléter sa Retraite : Les Solutions Immobilières
Du côté de l'immobilier, les solutions sont évidemment nombreuses. Il faut considérer beaucoup d'éléments : la fiscalité, les vacances locatives, les tracas de gestion, l'emplacement… Il peut être intéressant de se délester avant la retraite d'actifs peu rémunérateurs. Le marché immobilier reste très hétérogène.
Ce qu'un loyer change par rapport à l'investissement financier
Par rapport à une stratégie basée sur une rente viagère sécurisée dans le cadre assurantiel, l'immobilier se sécurise par son côté tangible (palpable).
Lorsque vous investissez dans de l'immobilier, il est également plus simple de pouvoir bénéficier de l'effet de levier du financement. En effet, même si dans certains cas passer par un crédit est possible pour investir dans des placements financiers (crédit Lombard), il est quand même plus simple pour une banque de prêter pour l'acquisition d'un bien immobilier grâce à la valeur tangible de la pierre.
Les revenus immobiliers : deux régimes fiscaux
Un revenu immobilier permet de percevoir un loyer mensuel, trimestriel ou annuel, suivant les cas. Il peut être "sécurisé" par des assurances contre les vacances locatives ou les loyers impayés.
On y trouve deux fiscalités distinctes :
- Revenus fonciers : pour la location nue (vide)
- Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : pour la location meublée
Sécurisation dans les résidences de services
Dans les résidences de service, la sécurisation se fait via l'exploitant dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).
7. La Location Meublée (LMNP/LMP) dans les Résidences de Services
Les résidences de service permettent d'accéder à l'immobilier géré par un exploitant professionnel. Il s'agit d'acquérir un bien immobilier loué dans le cadre d'une résidence de service : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD, résidences de tourisme, résidences d'affaires.
Avantages du LMNP en résidence de services
- Bail commercial : sécurisation de la relation avec le gestionnaire (9 ans minimum)
- Rendement garanti : connaissance du rendement net généré à l'avance
- Fiscalité BIC attractive : régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux
- Amortissement Réputé Différé (ARD) : très intéressant fiscalement
- Gestion déléguée : aucun tracas de gestion locative
Le bail commercial : sécurité et clarté
Le bail commercial contractualise la relation avec le gestionnaire du bien. Il précise :
- La durée du bail (généralement 9 ou 12 ans)
- Le montant du loyer garanti
- La revalorisation annuelle du loyer (indexation)
- Les charges supportées par le propriétaire
- Les conditions de sortie et de renouvellement
Exemple chiffré d'investissement en LMNP
Cas pratique : acquisition de 150 000€
Décomposition du prix :
- Terrain : 15 000€
- Meubles : 3 500€
- Immeuble : 131 500€
Revenus et charges :
- Rendement brut : 4,2% soit 6 300€/an
- Charges de gestion et copropriété : 500€
- Taxe foncière : 525€
- Provisionnement remplacement meubles : 300€
Résultat :
Rendement net d'environ 5 000€ grâce à la fiscalité attractive et l'Amortissement Réputé Différé (ARD). Le rendement net réel est de 3,3% dans cet exemple, auquel il faut ajouter la revalorisation des loyers (généralement à la hausse sur le moyen terme).
Points de vigilance
Dans le cadre d'une acquisition immobilière en résidence de services, ce type d'investissement est un produit de rente. Il n'est pas (ou très peu) destiné à faire une plus-value à la revente. Sa valeur est également liée à la qualité de la gestion et à la solidité financière de l'exploitant.
Attention : C'est l'exploitant qui vous paie le loyer, peu importe si vous avez un locataire ou pas. Il est donc crucial de bien sélectionner l'exploitant et la localisation.
8. Investir dans les SCPI pour Compléter sa Retraite
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent de percevoir un revenu issu des loyers de biens immobiliers professionnels tels que des commerces, des bureaux, de la logistique, de la santé… Une SCPI permet une excellente diversification d'actifs immobiliers.
Rendement et diversification des SCPI
Les SCPI génèrent un rendement brut compris entre 4% et un peu plus de 7% brut de fiscalité et net de frais de gestion. Ce rendement provient des loyers perçus sur un patrimoine diversifié de plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles.
Avantages des SCPI
- Diversification : le fait d'acquérir une fraction de chacun des immeubles dilue les vacances locatives
- Mutualisation du risque : rapport rendement/risque favorable avec peu de volatilité
- Gestion professionnelle : société de gestion experte
- Ticket d'entrée accessible : à partir de quelques centaines d'euros
- Liquidité relative : possibilité de revendre sur le marché secondaire
Le démembrement temporaire : stratégie optimale pour la retraite
Ce que l'on conseille souvent pour préparer sa retraite est d'acheter en nue-propriété temporaire des parts de SCPI.
Pourquoi le démembrement temporaire est optimal ?
Accéder à de la Nue-Propriété (NP) de parts de SCPI permet d'en acquérir à une valeur décotée de 30% à 50% selon la durée. C'est une manière simple de générer une plus-value intéressante sans en subir la fiscalité confiscatoire.
À la date convenue (par exemple à votre départ à la retraite), vous récupérerez automatiquement la pleine propriété (PP). Dès lors, vous percevrez les revenus locatifs.
Exemple concret : acquisition en nue-propriété sur 10 ans
Cas pratique d'investissement en NP de SCPI
Investissement initial :
- Acquisition de NP à 70% sur 10 ans
- Prix payé : 200 000€
- Valeur en pleine propriété équivalente : 285 714€
Au bout de 10 ans :
- Vous récupérez la pleine propriété : 285 714€
- Avec revalorisation de 1% tous les 2 ans : 300 288€
- Plus-value latente : 100 288€ (non fiscalisée tant que non vendue)
Revenus annuels (après récupération de la PP) :
- Rendement de 4,7% : 14 113,5€/an brut
- Fiscalité (TMI 14% + PS 17,2%) : 4 407€
- Revenus nets : 9 706€/an soit 809€/mois
Fiscalité des SCPI en pleine propriété
La fiscalité des revenus perçus par une SCPI en Pleine Propriété (PP) peut s'avérer confiscatoire pour les hauts revenus. Les rendements sont imposés en tant que revenus fonciers.
| TMI | Fiscalité totale | Rendement net (pour 4,7% brut) |
|---|---|---|
| 0% | 17,2% | 3,89% |
| 11% | 28,2% | 3,37% |
| 30% | 47,2% | 2,48% |
| 41% | 58,2% | 1,96% |
| 45% | 62,2% | 1,78% |
Comme les revenus des SCPI sont à déclarer avec les revenus de même nature (revenus fonciers), cela peut éponger des charges déductibles, voire du déficit foncier, ce qui peut être avantageux !
9. La Vente en Viager pour Compléter sa Retraite
C'est une solution employée pour les personnes disposant par exemple de peu de ressources mais d'un patrimoine immobilier. Il s'agit de vendre son bien immobilier en se réservant un revenu complémentaire, voire l'usufruit (viager occupé). Il y a une aliénation de ce dernier à fonds perdu.
Principe du viager
La solution est relativement simple. Le prix de vente est fractionné entre un "bouquet" et une "rente" :
- Le bouquet : capital versé comptant au moment de la vente
- La rente : versement périodique jusqu'au décès du vendeur (indexée généralement)
Le prix global est déterminé par l'âge du vendeur (crédirentier). C'est l'addition du bouquet (prix du bien décoté) majoré de la somme des rentes versées jusqu'à son décès potentiel qui détermine les proportions. Les tables de mortalité vont donc déterminer les montants. Le bouquet représente généralement un pourcentage faible de la valeur réelle du bien (20% à 40%).
Éléments contractualisés
Tous ces éléments sont contractualisés dans l'acte authentique. On y trouve les clauses importantes :
- Clauses de réversibilité au conjoint survivant
- Répartition des travaux d'entretien et de réparation
- Montant du bouquet et de la rente
- Indexation de la rente
- Clause résolutoire en cas de non-paiement
Caractéristiques essentielles du viager
L'aléa : condition sine qua non
Contrairement à une vente "simple", ce qui caractérise la vente en viager est le fait de constituer un contrat sur la tête d'une personne (crédirentier ou tiers). L'aléa, c'est-à-dire la durée de vie, n'est évidemment pas connue et elle ne doit pas être considérée comme imminente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, le viager peut être annulé car l'aléa est considéré comme inexistant.
Avantages pour le crédirentier (vendeur)
- Revenu complémentaire garanti jusqu'au décès
- Capital immédiat avec le bouquet
- Maintien dans les lieux en cas de viager occupé
- Fiscalité avantageuse sur la rente perçue
- Décharge des grosses réparations (à l'acheteur)
Avantages pour le débirentier (acheteur)
- Prix d'acquisition allégé (décote de 30% à 50%)
- Investissement progressif étalé dans le temps
- Potentiel de plus-value si le vendeur décède "tôt"
Fiscalité de la rente pour le crédirentier
Un "aménagement" fiscal est prévu pour le crédirentier puisque la rente n'est imposée que sur une fraction :
| Âge lors de la 1ère rente | Part fiscalisée |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70% |
| Entre 50 et 59 ans | 50% |
| Entre 60 et 69 ans | 40% |
| 70 ans et plus | 30% |
Exemples chiffrés de vente en viager
Exemple 1 : Viager libre (non occupé)
Cas pratique : bien de 250 000€
Données :
- Valeur du bien : 250 000€
- Âge du vendeur : 75 ans
- Coefficient diviseur : 8,143 (table de mortalité)
Calcul :
- Rente annuelle = 250 000€ / 8,143 = 30 701€
- Rente mensuelle = 2 558€/mois
Exemple 2 : Viager occupé avec bouquet
Cas pratique : même bien avec occupation
Données :
- Valeur du bien : 250 000€
- Loyer estimé : 500€/mois
- Espérance de vie : 12 ans
- Bouquet : 30% soit 75 000€
Calcul :
- Valeur de l'occupation : 12 ans × 12 mois × 500€ = 72 000€
- Valeur libre : 250 000€ - 72 000€ = 178 000€
- Capital à renter : 178 000€ - 75 000€ (bouquet) = 103 000€
- Rente annuelle : 103 000€ / 8,143 = 12 649€
- Rente mensuelle = 1 054€/mois + Bouquet de 75 000€
Quand opter pour le viager ?
C'est une solution qui peut être envisagée lorsque le vendeur du bien immobilier :
- N'a pas d'héritage à transmettre
- Souhaite déshériter certains héritiers
- A besoin de liquidités et de revenus complémentaires
- Veut rester dans son logement (viager occupé)
10. L'Immobilier Locatif Classique
Comme évoqué précédemment, l'immobilier permet bien entendu de générer des loyers réguliers pour compléter votre retraite. Il faut s'attarder sur plusieurs aspects cruciaux : la fiscalité, les vacances locatives, les tracas de gestion, l'emplacement…
Location nue vs location meublée
Il faut faire les bons choix entre un bien loué nu ou meublé :
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (plus avantageux) |
| Loyer | Standard | +10 à 20% plus élevé |
| Durée du bail | 3 ans | 1 an (9 mois pour étudiant) |
| Amortissement | Non | Oui (LMNP/LMP) |
| Investissement initial | Moindre | Plus élevé (meubles) |
Sécurisation des revenus locatifs
Prendre des assurances pour atténuer les aléas de la location est un gage de sécurisation :
- Garantie Loyers Impayés (GLI) : couvre les impayés et dégradations
- Garantie Vacance Locative : compense la perte de loyers entre deux locataires
- Protection Juridique : prise en charge des procédures
Optimisation fiscale de l'immobilier locatif
Avoir dans le collimateur la fiscalité et essayer de l'optimiser est impératif :
- Location meublée : régime BIC avec amortissements
- SCI à l'IS : Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés (attention à la revente)
- Déficit foncier : travaux déductibles en location nue
- Dispositifs fiscaux : Pinel, Denormandie (si encore disponibles)
Délégation de gestion
On trouve actuellement des sociétés auxquelles vous pouvez déléguer intégralement la gestion :
- Recherche de locataires
- Rédaction des baux
- État des lieux
- Encaissement des loyers
- Gestion des travaux et sinistres
- Déclarations fiscales
Ce sont des entreprises qui peuvent même acquérir des biens pour vous, faire les travaux et louer par la suite en meublé. Cela peut aussi être une possibilité intéressante pour les investisseurs qui souhaitent déléguer entièrement.
11. Bilan : Comment Compléter sa Retraite Efficacement ?
Compléter sa retraite est un sujet extrêmement important qui nécessite une approche globale et personnalisée. Il existe, comme nous l'avons vu, de nombreuses solutions pour agrémenter vos revenus à la retraite.
Synthèse des solutions pour compléter sa retraite
Solutions d'épargne financière
- PER : déductibilité fiscale, idéal pour les hauts revenus
- Assurance-vie : flexibilité, fiscalité optimisée après 8 ans, transmission
- PEA : exonération d'IR après 5 ans, pour les profils plus dynamiques
Solutions immobilières
- SCPI en nue-propriété : décote importante, récupération de revenus à la retraite
- LMNP en résidence de services : revenus sécurisés, fiscalité BIC attractive
- Immobilier locatif : revenus fonciers, effet de levier du crédit
- Viager : solution pour les propriétaires sans héritiers directs
Stratégie recommandée en 4 étapes
Pour synthétiser, il faut voir la préparation de la retraite de la manière suivante :
1. S'organiser et épargner régulièrement
Mettre de côté (même un minimum) ses liquidités sur une ou plusieurs enveloppes fiscales : PER, assurance-vie, PEA. L'idéal est d'automatiser les versements mensuels pour respecter la discipline d'épargne.
2. Investir à crédit dans l'immobilier
Profiter des taux actuels pour investir dans l'immobilier locatif ou en SCPI en nue-propriété. L'effet de levier du crédit est particulièrement puissant quand vous êtes jeune.
3. Faire des projections et établir une stratégie
Réaliser des bilans patrimoniaux réguliers et des projections fiscales pour anticiper votre situation à la retraite. Ajuster votre stratégie en fonction de l'évolution de votre situation personnelle et professionnelle.
4. Réajuster régulièrement vos objectifs
Faire le point tous les 2-3 ans sur vos placements, votre allocation d'actifs, vos objectifs de revenus. Adapter la prise de risque en fonction de votre âge et de la proximité de la retraite.
Penser à la transmission
Pensez également à faire le point sur votre patrimoine dans le cadre de la transmission. Cette dernière se prépare également en amont et tôt. L'assurance-vie, les donations, le démembrement de propriété sont autant d'outils à votre disposition.
Notre accompagnement
Nous avons accès à toutes les solutions afin de préparer ou compléter votre retraite. Notre indépendance nous permet de vous proposer potentiellement l'ensemble des solutions des marchés. Évidemment, nous faisons une sélection rigoureuse pour vous proposer le meilleur et sans coût supplémentaire.
Besoin d'un Accompagnement Personnalisé ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous guider dans la préparation de votre retraite. Bénéficiez d'une analyse sur mesure de votre situation et d'un bilan patrimonial complet gratuit.
Contactez-nous au 01 87 42 16 27Ou remplissez notre formulaire de contact pour être rappelé sous 24h