COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Edmond de Rothschild Europa, lancée en février 2025 par Edmond de Rothschild REIM (France), est une SCPI de rendement à capital variable qui se positionne sur l'immobilier diversifié paneuropéen. Avec un Label ISR, un taux de distribution et une performance globale annuelle (PGA) de 8,75% en 2025, un taux d'occupation financier de 100% et une capitalisation de 103,1 M€ au 31/03/2026, cette SCPI labellisée ISR a été récompensée lors des Victoires de la Pierre Papier 2026 dans la catégorie meilleure SCPI à capital variable inférieure à 100 M€.
🏆 Lauréate des Victoires de la Pierre Papier 2026
La SCPI Edmond de Rothschild Europa a été récompensée dans la catégorie meilleure SCPI à capital variable inférieure à 100 M€ lors de la cérémonie des Victoires de la Pierre Papier 2026. Ce prix vient saluer la stratégie de la SCPI et l'engagement des équipes paneuropéennes d'EdR REIM.
Une reconnaissance professionnelle dès la première année complète d'existence, confirmant la qualité de la stratégie d'investissement et l'expertise de la société de gestion.
Label ISR et engagement ESG fort
Edmond de Rothschild Europa bénéficie du label ISR (Investissement Socialement Responsable), témoignant de l'engagement de la société de gestion en faveur d'un immobilier durable et responsable.
La SCPI est classée Article 8 selon le règlement SFDR, confirmant la promotion de caractéristiques environnementales et sociales dans sa stratégie d'investissement.
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La SCPI Edmond de Rothschild Europa, lancée en février 2025 par Edmond de Rothschild REIM (France), est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement paneuropéen diversifié et responsable.
Cette SCPI européenne vise à constituer et gérer un patrimoine immobilier diversifié géographiquement (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, France) et sectoriellement (commerce, logistique, locaux d'activités, hôtellerie, bureaux) pour offrir aux associés une performance attractive tout en intégrant des critères ESG forts (Environnement, Social, Gouvernance).
Les atouts de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
- Lauréate Victoires Pierre Papier 2026 : Meilleure SCPI à capital variable inférieure à 100 M€
- Label ISR : Reconnaissance de l'engagement ESG et de la qualité de la gestion responsable
- Diversification paneuropéenne : 37% Allemagne, 37% Pays-Bas, 16% Royaume-Uni, 10% France (au 31/03/2026)
- Diversification sectorielle : Commerce (30%), Logistique (25%), Activités (23%), Hôtellerie (17%), Bureaux (5%)
- Performance remarquable : Taux de distribution et PGA de 8,75% en 2025, soit 17,49€ brut par part. T1 2026 à 2,17% (4,33€/part), en ligne avec 2025
- Occupation totale : TOF et TOP à 100% avec une durée résiduelle ferme des baux (WALB) de 14,9 ans
- Société de gestion expérimentée : Edmond de Rothschild REIM, acteur reconnu de l'immobilier européen
La Société de Gestion : Edmond de Rothschild REIM
Edmond de Rothschild REIM (France) est la société de gestion agréée par l'AMF sous le numéro GP 10000005. Elle fait partie du groupe Edmond de Rothschild, groupe financier international présent dans la gestion d'actifs, la banque privée et le private equity.
Edmond de Rothschild REIM gère plusieurs SCPI et dispose d'une expertise reconnue dans l'immobilier européen, avec une forte culture de l'investissement responsable et durable. La société est implantée localement dans les pays où elle investit (France, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni) et poursuit son développement européen.
Les atouts d'Edmond de Rothschild REIM
- Expertise européenne : Présence et connaissance approfondie des marchés immobiliers européens avec des équipes locales
- Groupe solide : Adossement au groupe Edmond de Rothschild, garantie de stabilité et de pérennité
- Engagement ESG : Forte intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance
- Équipe expérimentée : Professionnels reconnus dans la gestion d'actifs immobiliers
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 mars 2026, la SCPI Edmond de Rothschild Europa compte 13 actifs en portefeuille pour une capitalisation de 103,1 M€ et regroupe 2 163 associés. Le patrimoine affiche une surface totale de 67 089 m² et génère 5,6 M€ de loyers annualisés. La collecte du T1 2026 (30,7 M€) a été dynamique, portant la capitalisation au-delà de 100 M€.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/03/2026)
Performances et Distributions
La SCPI Edmond de Rothschild Europa affiche des performances remarquables, confirmées au T1 2026 :
| Période | Dividende brut / part | Taux de distribution |
|---|---|---|
| T4 2024 | 4,59 € | 2,30% |
| T1 2025 | 4,03 € | 2,02% |
| T2 2025 | 4,04 € | 2,02% |
| T3 2025 | 4,21 € | 2,11% |
| T4 2025 | 5,21 € | 2,60% |
| Total année 2025 | 17,49 € | 8,75% |
| T1 2026 | 4,33 € | 2,17% |
Dividende T1 2026 : 4,33 € brut par part (2,17%)
Le dividende T1 2026 s'élève à 4,33 € brut par part en pleine jouissance, soit environ 1,44 € par mois. Le dividende net versé à l'associé est de 3,60 € (après déduction de l'impôt étranger de 0,73 € prélevé à la source et déductible en France). Le versement est effectué en avril 2026.
Avec un taux de distribution de 2,17% sur le seul T1 2026, la SCPI est en ligne avec son rythme 2025 (8,75% sur l'année). Le taux de distribution cible sur la durée de placement recommandée reste de 6%, non garanti.
Acquisitions T1 2026
Au cours du premier trimestre 2026, la SCPI a réalisé 2 acquisitions stratégiques, renforçant son exposition au Royaume-Uni avec un second actif hôtelier et marquant son retour en France :
Marlow, Royaume-Uni - 6,9 M€
Hôtellerie | 2 570 m² | Construit 2019, rénové 2024 | 100% loué à Travelodge | Bail ferme : 28 ans | Loyer annuel : 558 K€ | Proche de Londres
Grigny, France - 2,9 M€
Locaux d'activités | 1 662 m² | Sud-est parisien, accès A6/Francilienne | 100% loué à Polypal France (depuis 1989) | Sale-and-leaseback | Bail ferme : 15 ans | Loyer annuel : 252 K€
L'acquisition de Marlow renforce la présence britannique avec un second actif hôtelier loué à Travelodge, sur un bail ferme exceptionnellement long de 28 ans. L'acquisition de Grigny marque le retour de la SCPI en France, avec un locataire historique (Polypal présent depuis 1989) et un potentiel d'extension du site offrant une réserve de valeur à long terme.
Pipeline d'investissement renforcé
La SCPI dispose actuellement de 7 actifs sous exclusivité (contre 2 au 31/12/2025), confirmant la capacité de la société de gestion à sourcer des opportunités de qualité. Ce pipeline solide laisse présager de nouvelles acquisitions structurantes au cours des prochains trimestres.
Rappel des acquisitions précédentes (S2 2025)
Au cours du second semestre 2025, la SCPI avait réalisé 5 acquisitions structurantes :
Bünde, Allemagne - 9,4 M€
Commerce | 6 930 m² | Loué à Hellweg | Bail ferme : 18 ans | Loyer : 790 K€
Wuppertal, Allemagne - 9,7 M€
Commerce | 7 770 m² | Loué à Hellweg | Bail ferme : 18 ans | Loyer : 823 K€
Wolvega, Pays-Bas - 4,0 M€
Activités | 4 200 m² | Loué à BTF | Sale-and-leaseback | Bail ferme : 15 ans | Loyer : 300 K€
Stafford, Royaume-Uni - 5,1 M€
Hôtellerie | 1 886 m² | 1ère acquisition UK | Loué à Travelodge | Bail résiduel : 18 ans | Loyer : 373 K€
Weesp, Pays-Bas - 5,1 M€
Activités | 5 940 m² | Loué à Audion Elektro | Sale-and-leaseback | Bail ferme : 10 ans | Loyer : 410 K€
Répartition du Patrimoine
Au 31 mars 2026, le patrimoine de la SCPI Edmond de Rothschild Europa affiche une diversification équilibrée sur 4 pays européens et 5 typologies d'actifs.
Répartition Géographique (31/03/2026)
Ancrage paneuropéen sur 4 pays, 90% du patrimoine hors de France
Répartition Sectorielle (31/03/2026)
5 typologies, l'hôtellerie représente désormais 17% du portefeuille
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
🔎 Valeur de reconstitution : potentiel de revalorisation de la part
La valeur de reconstitution de la SCPI Edmond de Rothschild Europa s'établit à 220,66€ par part au 31/12/2025, en hausse par rapport aux 213,21€ au 30/06/2025 (+3,5% en 6 mois). Le prix de souscription reste fixé à 200€, soit une décote de 9,36%.
Concrètement, cela signifie que chaque part achetée 200€ représente un patrimoine immobilier valorisé à 220,66€. Ce niveau de décote est inhabituel et pourrait conduire la société de gestion à revaloriser le prix de la part dans les prochains trimestres pour le rapprocher de la valeur de reconstitution, comme le cadre réglementaire l'y autorise (le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de ±10% autour de la valeur de reconstitution).
En cas de revalorisation, les associés bénéficieraient d'une plus-value latente pouvant atteindre 20,66€ par part (soit +10,33%), qui s'ajouterait au rendement distribué. Ce potentiel de valorisation rend également l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif, grâce au cumul de la décote de démembrement et de la décote sur la valeur de reconstitution.
Les Avantages de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
🏆 Lauréate Pierre Papier 2026
Récompense de la meilleure SCPI à capital variable inférieure à 100 M€ lors des Victoires de la Pierre Papier 2026, dès la première année complète d'existence.
Label ISR et engagement ESG
Reconnaissance officielle de la qualité de la gestion responsable et de l'intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Performance remarquable
Taux de distribution et PGA de 8,75% en 2025, soit 17,49€ brut par part. T1 2026 confirme la dynamique avec 4,33€/part (2,17%).
Diversification paneuropéenne
Exposition à 4 pays européens (Allemagne 37%, Pays-Bas 37%, Royaume-Uni 16%, France 10%) avec 90% du patrimoine hors de France.
Diversification sectorielle
Répartition sur 5 typologies : commerce (30%), logistique (25%), activités (23%), hôtellerie (17%), bureaux (5%).
Occupation totale
TOF et TOP à 100% avec une durée résiduelle ferme des baux de 14,9 ans et un taux de recouvrement de 100%, sécurisant les revenus.
Société de gestion de premier plan
Edmond de Rothschild REIM, acteur reconnu de l'immobilier européen, avec des équipes locales implantées dans chaque pays d'investissement.
Collecte dynamique
30,7 M€ collectés au T1 2026, portant la capitalisation à 103,1 M€. La SCPI franchit le seuil symbolique des 100 M€.
Décote significative → revalorisation probable
Prix de part décoté de 9,36% par rapport à la valeur de reconstitution (200€ vs 220,66€). Cette décote inhabituelle pourrait conduire à une revalorisation du prix de part, offrant une plus-value latente pouvant atteindre +10,33%.
Pas d'endettement
Taux d'endettement à 0%, offrant une structure financière saine et prudente dans un contexte de taux élevés.
Pipeline solide
7 actifs sous exclusivité au 31/03/2026 (contre 2 fin 2025), garantissant la poursuite du déploiement de la collecte sur des opportunités identifiées.
Locataires de qualité
Portefeuille de 11 locataires solides (Hellweg, Travelodge, Audion Elektro, BTF, Polypal...) avec des baux longue durée (WALB 14,9 ans).
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
- Risque de gestion discrétionnaire : Les décisions d'investissement sont prises par la société de gestion
- Risque de durabilité : Les actifs peuvent être affectés par des facteurs environnementaux
Risques spécifiques à Edmond de Rothschild Europa
- SCPI récente : Lancée en février 2025, historique limité
- Concentration géographique : 90% du patrimoine hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni)
- Risque de change : Exposition au GBP via le Royaume-Uni (16% du patrimoine)
- Délai de jouissance : 6 mois avant la première distribution
- Performance passée : Non garantie pour les années futures
Notre Avis sur la SCPI Edmond de Rothschild Europa
La SCPI Edmond de Rothschild Europa se présente comme une SCPI de grande qualité qui allie performance remarquable, diversification paneuropéenne et engagement ESG fort. Les premiers résultats 2026 confirment la pertinence de sa stratégie, dans la lignée d'une année 2025 exceptionnelle couronnée par les Victoires de la Pierre Papier 2026.
Points forts
- Lauréate Pierre Papier 2026 : Reconnaissance professionnelle dès la 1ère année complète
- Label ISR et Article 8 : Engagement ESG authentique et reconnu
- Performance exceptionnelle : TD et PGA de 8,75% en 2025, T1 2026 à 2,17% en ligne
- Société de gestion prestigieuse : Edmond de Rothschild REIM, expertise et solidité
- Diversification géographique équilibrée sur 4 pays : Allemagne (37%), Pays-Bas (37%), Royaume-Uni (16%), France (10%)
- Diversification sectorielle sur 5 typologies : Commerce, logistique, activités, hôtellerie, bureaux
- Occupation totale : TOF et TOP à 100%, aucun impayé
- Sécurisation des revenus : WALB de 14,9 ans
- Structure financière saine : 0% d'endettement
- Cap des 100 M€ franchi : Capitalisation de 103,1 M€ au 31/03/2026
- Pipeline solide : 7 actifs sous exclusivité, soit +5 vs fin 2025
- Décote très favorable et revalorisation probable : Prix de part décoté de 9,36% vs valeur de reconstitution (220,66€), plus-value latente de +10,33% en cas de revalorisation
Points de vigilance
- SCPI récente : Lancée en février 2025, manque de recul sur plusieurs années
- Délai de jouissance : 6 mois avant première distribution
- Assurance-vie non disponible : Pas d'accès via ce véhicule
- Frais de souscription élevés : 12% TTC (compensés en partie par le cashback)
- Risque de change : Exposition au GBP (16% du patrimoine, en progression)
Pour qui est faite Edmond de Rothschild Europa ?
La SCPI Edmond de Rothschild Europa s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier européen diversifié sur plusieurs pays
- Sont sensibles aux critères ESG et valorisent le label ISR
- Souhaitent investir avec une société de gestion prestigieuse et expérimentée
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
- Acceptent une forte exposition européenne hors France
- Recherchent une performance attractive avec un potentiel de valorisation (décote 9,36%)
Notre analyse
La SCPI Edmond de Rothschild Europa est une SCPI de grande qualité qui combine les atouts d'un groupe prestigieux (Edmond de Rothschild), d'une stratégie d'investissement claire et diversifiée, et d'un engagement ESG fort matérialisé par le label ISR. La récompense aux Victoires de la Pierre Papier 2026 dès la première année complète d'existence vient consacrer cette qualité.
Les performances confirmées au T1 2026 témoignent de la solidité du modèle : avec un dividende de 4,33€ par part (2,17% sur le trimestre), la SCPI s'inscrit dans la continuité des 8,75% réalisés en 2025. La SCPI bénéficie d'une occupation totale (TOF et TOP à 100%) sans aucun impayé, et d'une sécurisation des revenus renforcée avec une WALB qui progresse à 14,9 ans (vs 13,6 ans fin 2025).
La diversification géographique et sectorielle s'est encore renforcée au T1 2026. Le portefeuille couvre désormais 4 pays (Allemagne 37%, Pays-Bas 37%, Royaume-Uni 16%, France 10%) et 5 typologies d'actifs (commerce 30%, logistique 25%, activités 23%, hôtellerie 17%, bureaux 5%). L'hôtellerie monte en puissance avec l'acquisition de Marlow et représente désormais 17% du portefeuille.
Le franchissement du cap symbolique des 100 M€ de capitalisation au T1 2026 (103,1 M€) constitue une étape importante. La SCPI sort ainsi du segment des "petites" SCPI à capital variable et accède à une nouvelle dimension. Avec 7 actifs sous exclusivité (contre 2 fin 2025), le pipeline est désormais très solide et garantit la poursuite du déploiement de la collecte.
La décote de 9,36% du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution (200€ vs 220,66€ au 31/12/2025) constitue un signal fort. La valeur de reconstitution a progressé de +3,5% en seulement 6 mois, reflétant l'appréciation du patrimoine immobilier. Réglementairement, le prix de souscription doit rester dans une fourchette de ±10% de la valeur de reconstitution : avec une décote de 9,36%, une revalorisation du prix de la part devient probable à court terme. Pour l'investisseur, c'est un double avantage : acquérir des parts en dessous de leur valeur patrimoniale réelle et bénéficier d'une plus-value latente pouvant atteindre +10,33% en cas de revalorisation.
Cependant, la SCPI reste récente (lancée en février 2025), ce qui implique un manque de recul sur sa capacité à maintenir ce niveau de performance dans la durée. Le délai de jouissance de 6 mois et l'exposition au risque de change (16% au Royaume-Uni, en progression) sont des points de vigilance.
Edmond de Rothschild Europa représente une option intéressante pour les investisseurs recherchant une SCPI européenne de qualité avec un fort engagement ESG, et peut s'intégrer dans une stratégie de diversification SCPI, en complément d'autres SCPI plus matures ou avec des stratégies différentes.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Edmond de Rothschild Europa
Quel est le rendement de la SCPI Edmond de Rothschild Europa en 2025 et 2026 ?
La SCPI Edmond de Rothschild Europa a réalisé un taux de distribution et une performance globale annuelle (PGA) de 8,75% en 2025, soit un dividende brut total de 17,49€ par part. Le T1 2026 confirme cette dynamique avec 4,33€ par part (2,17%), en ligne avec le rythme 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le taux de distribution cible sur la durée de placement recommandée est de 6%, non garanti.
Comment investir dans la SCPI Edmond de Rothschild Europa ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI Edmond de Rothschild Europa via Comment Bien Investir, conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGP). Le minimum de souscription est de 5 000€ (25 parts à 200€). Un cashback jusqu'à 5% est proposé pour toute souscription. Nos experts vous accompagnent gratuitement dans votre projet d'investissement : analyse patrimoniale, choix du mode de détention et suivi personnalisé.
Quelle est la fiscalité de la SCPI Edmond de Rothschild Europa ?
Avec 90% du patrimoine investi hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni), les revenus de la SCPI européenne bénéficient d'une fiscalité allégée grâce aux conventions fiscales internationales. Les revenus étrangers sont imposés dans le pays d'origine et ouvrent droit à un crédit d'impôt en France, réduisant significativement la pression fiscale par rapport aux SCPI investies exclusivement en France. C'est un avantage important pour les investisseurs situés dans les tranches marginales d'imposition élevées.
La SCPI EDR Europa est-elle adaptée à l'investissement en nue-propriété ?
Oui, la décote de 9,36% entre le prix de part (200€) et la valeur de reconstitution (220,66€ au 31/12/2025) rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif. Combinée à la décote de démembrement, l'investisseur bénéficie d'un double effet de levier sur la valorisation. Le rendement élevé de 8,75% renforce l'attractivité des clés de démembrement pour les horizons de 5, 10 ou 15 ans.
La SCPI Edmond de Rothschild Europa est-elle disponible en assurance-vie ?
Non, la SCPI Edmond de Rothschild Europa n'est pas encore référencée dans les contrats d'assurance-vie. Elle est accessible en direct (pleine propriété ou démembrement), en SCI ou via des holdings patrimoniales. Pour des solutions SCPI éligibles en assurance-vie, consultez nos autres SCPI disponibles.
Quel est le niveau d'endettement de la SCPI EDR Europa ?
La SCPI affiche un endettement de 0%, un avantage défensif majeur dans le contexte actuel. Cette absence de dette protège contre le risque de refinancement et préserve la flexibilité pour les futures acquisitions. C'est un critère rassurant face à de nombreuses SCPI du marché qui recourent à l'emprunt.
Documents de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution cible sur la durée de placement recommandée est de 6%, non garanti. La performance globale annuelle (PGA) de 8,75% pour 2025, correspondant au taux de distribution et à la variation du prix de part, n'est pas garantie et est basée sur des hypothèses propres à la société de gestion ; elle ne constitue en aucun cas une promesse de rendement.