Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 15 min de lecture

GMA Essentialis, SCPI de supermarchés créée fin 2021 et gérée par Greenman Arth, est en liquidation. Ses associés ont voté sa dissolution anticipée le 24 septembre 2026, après une chute de la collecte et l'accumulation de demandes de retrait portant sur 34 % des parts. Ses 14 supermarchés en France et en Allemagne vont être vendus, et le produit net, dont le montant ne peut pas encore être estimé, réparti entre les 969 associés à partir de 2027. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, pour ceux qui détiennent des parts.

Que faut-il retenir de GMA Essentialis ?

GMA Essentialis est une SCPI créée le 1er décembre 2021 (visa AMF 21-19 du 21 décembre 2021) et gérée par Greenman Arth, société de gestion agréée par l'AMF (GP-21000026). Elle a investi dans des supermarchés de proximité loués à des enseignes alimentaires : Carrefour en France, Rewe et Edeka en Allemagne. Elle est classée article 9 au sens du règlement SFDR.

Source : bulletin d'information n° 17 de GMA Essentialis, 2e période 2026, données au 31 juillet 2026 (Greenman Arth).

Pourquoi GMA Essentialis a-t-elle été dissoute ?

Ce n'est pas le patrimoine qui a fait défaut : les supermarchés sont loués à 99,77 % et les loyers encaissés à 100 %. C'est la liquidité. Lancée fin 2021, GMA Essentialis n'a jamais atteint une taille suffisante : 44,6 M€ de capitalisation et moins d'un millier d'associés. Dès 2023, la collecte a ralenti, alors que les demandes de retrait augmentaient, de la part de grands porteurs ayant besoin de liquidités ou d'associés attirés par des SCPI plus rémunératrices.

Source : bulletin d'information n° 17 de GMA Essentialis, 2e période 2026, données au 31 juillet 2026 (Greenman Arth). Les 74 680 parts en attente représentent 34 % des parts de la SCPI.

Le seuil de 10 % de parts en attente prévu par l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier a été franchi, ce qui obligeait la société de gestion à proposer des mesures aux associés. Trois autres voies ont été examinées : la poursuite de l'activité, le transfert de la gestion à une autre société et une fusion avec une autre SCPI. C'est la dissolution qui a été proposée et votée.

Comment va se dérouler la liquidation ?

Le liquidateur dispose de larges pouvoirs pour vendre les immeubles, de gré à gré ou aux enchères. Une fois les dettes et les frais réglés, le produit net est réparti entre les associés au prorata du nombre de parts détenues.

Sources : bulletin d'information n° 17 et procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2026.

Les cessions sont encadrées : la commission de cession est de 3 % HT du prix net vendeur, et toute vente à une société liée à la société de gestion suppose un avis d'évaluation indépendant et la saisine du conseil de surveillance. Lors de l'assemblée, des marques d'intérêt ont été évoquées pour les actifs allemands.

Combien vaut une part de GMA Essentialis ?

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin d'information n° 17. Prix de souscription : 206 € depuis juillet 2023 ; valeur de retrait : 185,40 €.

La valeur de réalisation est l'indicateur le plus proche de ce que représente une part en liquidation : la valeur d'expertise des immeubles, plus les autres actifs, moins les dettes. Elle s'établit à 167,37 € au 31 juillet 2026, soit 18,8 % sous le prix de souscription. L'écart s'explique principalement par les frais d'entrée de 12 % TTC et par les droits et frais payés à l'acquisition des immeubles, qui ne se récupèrent pas à la revente.

Ce montant n'est qu'un ordre de grandeur. Le produit final peut être inférieur, si les immeubles se vendent sous leur valeur d'expertise ou si les litiges en cours se règlent défavorablement, ou supérieur dans le cas contraire. La société de gestion indique elle-même que le montant revenant aux associés ne peut pas encore être estimé.

Quels revenus GMA Essentialis a-t-elle versés ?

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin d'information n° 17. La performance globale annuelle 2025 est de 4,00 %, le prix de part n'ayant pas changé.

Depuis janvier 2026, la société de gestion a suspendu la distribution à titre conservatoire. Elle précise que cette décision ne tient pas à une dégradation des loyers, mais à la nécessité de préserver la trésorerie face à trois engagements : les travaux d'étanchéité de la toiture du supermarché de Châtillon-sur-Chalaronne, un remboursement de commissions d'acquisition et un litige sur un dépôt séquestré. Les loyers continuent d'être encaissés : 909 k€ sur la période de mai à juillet 2026.

Quels points restent en suspens sur le patrimoine et la dette ?

Quatorze supermarchés en France et en Allemagne

Le patrimoine se compose de huit supermarchés en France, tous loués à Carrefour, et de six en Allemagne, loués à Rewe et Edeka. Le commerce alimentaire représente 96,5 % des surfaces. Ces actifs sont loués à des enseignes solides et occupés à 99,8 %, ce qui devrait faciliter leur cession.

Source : rapport annuel 2025. La valeur estimée du patrimoine est de 58,1 M€ au 31 juillet 2026.

Une dette élevée, à rembourser en priorité

La dette bancaire s'élève à 25,2 M€, soit 39,4 % de la valeur du patrimoine au 31 juillet 2026, pour un effet de levier de 1,7. Elle se répartit entre trois prêts remboursables à l'échéance : 6,5 M€ souscrits en 2022 pour sept ans, 14,3 M€ en décembre 2023 et 4,42 M€ en octobre 2024, pour cinq ans chacun. En liquidation, ces prêts seront remboursés sur le produit des ventes avant toute distribution aux associés : à ce niveau d'endettement, chaque écart de prix de vente pèse d'autant plus sur la somme qui leur reviendra.

Les points en suspens

• Toiture de Châtillon-sur-Chalaronne : des travaux d'étanchéité estimés à 405 932 € HT, contre 360 000 € initialement, doivent être achevés avant fin décembre 2026.
• Projet « Jumbo » : un projet d'acquisition abandonné en avril 2026, qui donne lieu à un remboursement de commissions d'acquisition de 694 561 €, au plus tard le 31 décembre 2026.
• Dépôt séquestré : un litige porte sur un dépôt de 1 133 500 €, sans évolution significative selon le dernier bulletin.

Le règlement de ces dossiers influera sur le montant final de la liquidation.

Comment GMA Essentialis se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger GMA Essentialis, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

GMA Essentialis a distribué moins que la moyenne des SCPI de commerces en 2025. Surtout, un tiers de ses parts attendait un retrait au 31 juillet 2026, plus de dix fois la moyenne du marché : c'est ce blocage qui a conduit à la dissolution.

Quel est notre avis sur GMA Essentialis ?

GMA Essentialis illustre le risque propre aux SCPI de petite taille lancées juste avant la remontée des taux : un patrimoine sain, loué et diversifié entre deux pays, mais une collecte trop faible pour absorber les demandes de retrait. La liquidation a l'avantage de la clarté : elle met fin à une file d'attente qui concernait un tiers des parts et traite tous les associés de la même manière. Elle a l'inconvénient de figer une perte pour la plupart d'entre eux, l'ordre de grandeur étant donné par la valeur de réalisation, inférieure de près de 19 % au prix payé.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation, d'autant que la liquidation s'impose désormais à tous les associés. Pour réinvestir le moment venu, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.

Quelles démarches pour un associé pendant la liquidation ?

1. Vérifier le mode de détention Pour des parts détenues en direct, les distributions de liquidation seront versées par la société de gestion. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts et qui percevra le produit de la liquidation : renseignez-vous auprès de lui sur le traitement de l'unité de compte. Pour des parts démembrées, la répartition du produit entre usufruitier et nu-propriétaire suit les règles du démembrement, sauf convention contraire.
2. Mettre à jour ses coordonnées auprès de Greenman Arth Les distributions de liquidation seront versées par virement. Vérifiez que la société de gestion dispose de votre adresse et de vos coordonnées bancaires à jour, en particulier en cas de déménagement, de décès d'un cotitulaire ou de changement de banque.
3. Suivre les comptes rendus de liquidation Le liquidateur rend compte de la vente des immeubles et des distributions. Lisez les bulletins d'information et les convocations aux assemblées : ils indiqueront les prix de cession obtenus, le règlement des litiges et le montant de chaque acompte de liquidation.
4. Anticiper la fiscalité des distributions de liquidation Pour un particulier détenant en direct, la vente des immeubles par la SCPI relève du régime des plus-values immobilières, et le remboursement des apports n'est pas imposable. Si le produit final est inférieur au prix de souscription, la moins-value n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère pour une société ou en assurance vie.
5. Réfléchir au réemploi des sommes Les sommes perçues en 2027 pourront être réinvesties. C'est l'occasion de revoir la place de l'immobilier dans votre patrimoine et la diversification de vos SCPI, plutôt que de réinvestir mécaniquement dans un support comparable.

Pour des parts détenues en direct, le régime des plus-values immobilières s'applique aux cessions réalisées par la SCPI. Pour une vue d'ensemble des risques de ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Questions fréquentes

Lexique

Documents de la SCPI