COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Vitality : avis, rendement et analyse
Salles de sport et immobilier du bien-être en Europe, avec des baux de très longue durée. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : Vitality est une SCPI thématique lancée en 2024 par ClubFunding Asset Management, dédiée à l'immobilier du sport et du bien-être. Au 30 juin 2026, elle détient trois commerces en Espagne loués à Basic-Fit et Synergym, occupés à 100 %, avec des baux qui courent en moyenne 19,25 ans jusqu'à leur terme. Son prix de part est de 200 €, sous sa valeur de reconstitution de 209,30 €, et son taux de distribution 2025 de 6,13 %.
C'est une SCPI encore minuscule : 6,2 M€ collectés, trois immeubles et un locataire qui porte environ 90 % des loyers. Notre cabinet vous aide à mesurer ces éléments et prend en charge votre souscription.
Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management).
Qu'est-ce que la SCPI Vitality ?
La SCPI Vitality est une SCPI de rendement à capital variable titulaire du visa AMF n° 24-23 du 20 septembre 2024. Son positionnement est thématique : elle n'investit que dans des actifs liés au sport, à la santé et au bien-être en Europe, comme des salles de sport, des centres de remise en forme, des cabinets médicaux, des pharmacies, des commerces de sport et de nutrition ou des hôtels dotés de services bien-être.
Dans les faits, le portefeuille est aujourd'hui plus étroit que cette palette : les trois actifs détenus sont des commerces loués à des exploitants de salles de sport, tous situés en Espagne.
Elle est gérée par ClubFunding Asset Management, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF le 1er septembre 2020 sous le n° GP-20000025, issue d'un groupe d'abord connu pour le financement participatif immobilier.
Que retenir du 1er semestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Une troisième acquisition : un local commercial d'environ 960 m² à Gijón, dans les Asturies, acheté 525 k€ le 17 mars 2026 et loué à Synergym, réseau espagnol de plus de 120 clubs, avec plus de huit ans de bail ferme restant.
- Une acquisition abandonnée : l'achat d'un actif loué à Synergym à Saragosse, pour 1 125 k€ et un rendement brut de 8,0 %, n'a pas abouti faute de visibilité sur l'achèvement des travaux. La société de gestion a récupéré le dépôt de garantie.
- Distribution : 2,29 € brut au T1 et 2,01 € brut au T2, soit 4,30 € brut sur le semestre.
- Valeur en hausse : valeur de reconstitution de 209,30 €, contre 206,70 € fin 2025, et valeur du patrimoine en hausse de 1,9 % sur un an.
- Collecte faible : 190 200 € de collecte nette au 2e trimestre, pour 15 souscriptions. Un responsable des partenariats est annoncé pour septembre 2026.
Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management).
Quels sont le patrimoine et les locataires de Vitality ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management).
Les trois actifs
| Actif | Locataire | Surface | Prix d'acquisition | Valeur au 30/06/2026 | Prochaine échéance |
|---|---|---|---|---|---|
| León | Basic-Fit | 1 859 m² | 2 777 778 € | 2 975 000 € | 27/09/2036 |
| Torrejón de Ardoz | Basic-Fit | 1 138 m² | 1 785 000 € | 1 888 000 € | 01/01/2033 |
| Gijón | Synergym | 962 m² | 525 000 € | 540 000 € | 04/11/2034 |
| Total | 2 locataires | 3 959 m² | 5 087 778 € | 5 403 000 € |
Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management).
La valeur d'expertise dépasse le prix d'acquisition de 6,2 %. L'actif de León, un ancien théâtre de centre-ville transformé en salle de sport, représente 55 % de la valeur du portefeuille ; son bail bénéficie d'une garantie à première demande de la maison mère de Basic-Fit. Au total, Basic-Fit porte environ 90 % des loyers.
Quels revenus verse la SCPI Vitality ?
Vitality verse ses revenus chaque trimestre. Le patrimoine étant situé en Espagne, la SCPI acquitte l'impôt espagnol pour le compte des associés : le dividende brut est supérieur au montant versé.
| Trimestre | Dividende brut | Dividende net |
|---|---|---|
| T1 2025 | 4,51 € | 2,43 € |
| T2 2025 | 1,88 € | 1,43 € |
| T3 2025 | 1,61 € | 1,17 € |
| T4 2025 | 4,27 € | 4,21 € |
| Total 2025 | 12,27 € | |
| T1 2026 | 2,29 € | 1,83 € |
| T2 2026 | 2,01 € | 1,58 € |
| Cumul du 1er semestre 2026 | 4,30 € | 3,41 € |
Dividendes par part en pleine jouissance. Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management).
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 6,13 % |
| Objectif de distribution | 6,00 %, non garanti |
| Distribution du 1er semestre 2026 | 2,15 % du prix de part |
Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les acomptes de 2025 ont été très irréguliers, de 1,61 € à 4,51 €, comme souvent pour un fonds en phase de constitution. Ceux de 2026 sont plus homogènes, entre 2,01 € et 2,29 €, sur un rythme proche de l'objectif annuel de 6 % sans l'atteindre à ce stade.
Comment évolue la collecte de Vitality ?
La collecte cumulée depuis le lancement atteint 6,2 M€, pour 33 791 parts. Au 2e trimestre 2026, la collecte nette n'a été que de 190 200 €, pour 15 souscriptions, dans un marché que la société de gestion décrit comme sélectif. Aucune demande de retrait n'est en attente.
| Indicateur | 30/06/2026 |
|---|---|
| Collecte cumulée | 6,2 M€ |
| Nombre de parts | 33 791 |
| Collecte nette du T2 2026 | 190 200 € |
| Souscriptions du T2 2026 | 15 |
| Demandes de retrait en attente | 0 |
Source : bulletin trimestriel d'information Vitality, T2 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management).
À ce rythme, il faudrait plusieurs années pour financer un immeuble de la taille de celui de León : la diversification du patrimoine dépend d'une reprise de la collecte.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Vitality ?
Informations générales
Prix et valeurs au 30/06/2026
Frais
À 9 % HT des loyers, la commission de gestion figure parmi les plus faibles du marché. En contrepartie, la commission de souscription de 9,60 % TTC est supportée dès l'entrée : le prix de retrait de 180,80 € en est la traduction, ce qui suppose un horizon de placement long.
Sources : bulletin trimestriel du T2 2026 et note d'information de la SCPI Vitality.
Comment sont imposés les revenus de Vitality ?
Les revenus distribués relèvent du régime des revenus fonciers. Le patrimoine étant situé en Espagne, la quasi-totalité des loyers est de source étrangère. La convention fiscale franco-espagnole retient la méthode du crédit d'impôt égal à l'impôt français : les revenus espagnols sont déclarés en France, où ils génèrent un crédit d'impôt qui neutralise l'imposition correspondante. Ils ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %.
L'impôt espagnol prélevé à la source, visible dans l'écart entre dividende brut et dividende net, est acquitté par la SCPI. La déclaration s'effectue sur le formulaire 2047, ventilé pays par pays, puis sur la déclaration 2042, à partir des éléments transmis chaque année par la société de gestion.
Quels sont les modes de détention possibles ?
Modes de détention
En nue-propriété temporaire, les parts sont acquises à prix décoté et ne produisent aucun revenu pendant la durée convenue ; la pleine propriété se reconstitue ensuite sans formalité, et les parts restent hors de l'assiette IFI du nu-propriétaire. L'usufruit temporaire s'adresse surtout aux sociétés à l'impôt sur les sociétés. Les clés de répartition sont fixées par la société de gestion et doivent être confirmées à la date de la souscription : voir notre page sur le démembrement immobilier, les clés de répartition en SCPI et notre simulateur de démembrement.
Comment investir dans Vitality avec un conseiller ?
Notre cabinet propose Vitality dès 1 part (200 €), en pleine propriété, à crédit ou en démembrement. Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, déterminons la place de cette SCPI très spécialisée dans votre allocation et prenons en charge le dossier via notre process de souscription.
Un ticket d'entrée faible
Une part suffit, ce qui permet d'en faire une petite ligne de diversification.
Des baux très longs
Des échéances contractuelles en 2043, 2046 et 2049.
Une fiscalité espagnole
Des revenus sans prélèvements sociaux français, intéressants pour les contribuables fortement imposés.
Comment Vitality se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger Vitality, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | Vitality | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 6,13 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 6,13 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Vitality a distribué nettement plus que la moyenne du marché en 2025, sans part en attente de retrait. Ce niveau est celui d'une SCPI jeune investie à des rendements élevés, avec un patrimoine encore très concentré.
Quels sont les risques d'un investissement dans Vitality ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti.
- Concentration locative : deux locataires seulement, dont Basic-Fit qui porte environ 90 % des loyers.
- Concentration géographique : 100 % du patrimoine en Espagne.
- Concentration thématique : une exposition exclusive au sport et au bien-être.
- Taille : trois actifs n'offrent aucune mutualisation.
- Liquidité : les retraits ne sont satisfaits que s'il existe des souscriptions en contrepartie, et la collecte est faible.
- Coût d'entrée : une commission de souscription de 9,60 % TTC, supportée dès l'entrée.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
Vitality : points forts et points de vigilance
Points forts
- Occupation totale : TOF et TOP à 100 % depuis le lancement.
- Baux très longs : WALT de 19,25 ans et WALB de 8,7 ans.
- Garantie de la maison mère de Basic-Fit sur l'actif de León.
- Prix cohérent : 200 € pour une valeur de reconstitution de 209,30 €.
- Frais de gestion bas et endettement quasi nul.
- Discipline d'investissement : l'abandon de l'opération de Saragosse va dans le sens des associés.
Points de vigilance
- Taille très réduite : 6,2 M€ collectés et 5,40 M€ d'actifs.
- Concentration extrême : trois actifs, un pays, deux locataires.
- Collecte faible : 190 200 € nets au 2e trimestre 2026.
- Distribution encore irrégulière et inférieure à l'objectif au 1er semestre 2026.
- Historique court : SCPI créée en 2024.
Les fondamentaux locatifs de Vitality sont bons : des baux de très longue durée, une occupation totale et une garantie de maison mère sur l'actif principal. Le problème n'est pas la qualité des immeubles, mais leur nombre : avec un locataire qui porte l'essentiel des loyers, la SCPI n'offre aucune mutualisation. Il faut suivre la reprise de la collecte et la diversification hors d'Espagne et hors Basic-Fit. Elle ne peut occuper qu'une place très limitée dans un patrimoine. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Vitality
Quel est le rendement de la SCPI Vitality ?
Vitality a affiché un taux de distribution de 6,13 % brut en 2025, soit 12,27 € par part pour un prix de 200 €. Au 1er semestre 2026, les dividendes cumulés atteignent 4,30 € brut par part, soit 2,15 % du prix sur six mois. La société de gestion vise 6,00 % par an, sans garantie.
Quel est le prix de la part de la SCPI Vitality ?
Le prix de souscription est de 200 € par part, dès 1 part. La valeur de reconstitution est de 209,30 € au 30 juin 2026, contre 206,70 € fin 2025 : le prix se situe environ 4,4 % en dessous. Le prix de retrait est de 180,80 €.
Dans quoi investit la SCPI Vitality ?
Vitality investit dans l'immobilier du sport et du bien-être en Europe : salles de sport, centres de remise en forme, cabinets médicaux, commerces spécialisés. Au 30 juin 2026, elle détient trois commerces en Espagne, à León, Torrejón de Ardoz et Gijón, loués à Basic-Fit et Synergym.
Quels sont les frais de la SCPI Vitality ?
La commission de souscription est de 9,60 % TTC, incluse dans le prix de part, et la commission de gestion de 9 % HT des loyers, l'une des plus basses du marché. Il n'y a pas de commission de sortie : l'écart entre 200 € et le prix de retrait de 180,80 € correspond à la commission de souscription.
La SCPI Vitality est-elle endettée ?
La SCPI peut recourir à l'endettement dans la limite réglementaire de 40 %, mais la société de gestion s'engage à ne pas dépasser 10 %. Au 30 juin 2026, l'endettement est quasi nul.
Comment sont imposés les revenus de la SCPI Vitality ?
Le patrimoine étant situé en Espagne, l'impôt espagnol est prélevé à la source par la SCPI, puis la convention fiscale franco-espagnole prévoit en France un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur ces revenus. Ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ils se déclarent sur le formulaire 2047, puis sur la déclaration 2042.
Quel est le délai de jouissance de la SCPI Vitality ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 4e mois suivant celui de la souscription. Une part souscrite en octobre 2026 commence à percevoir des revenus le 1er février 2027.
Comment investir dans la SCPI Vitality ?
Vous pouvez souscrire dès 1 part, soit 200 €, en pleine propriété, à crédit ou en démembrement temporaire. Vitality n'est pas disponible en assurance vie. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
Vitality est-elle plus performante que les autres SCPI ?
Vitality a distribué nettement plus que la moyenne du marché en 2025, sans part en attente de retrait. Ce niveau est celui d'une SCPI jeune investie à des rendements élevés, avec un patrimoine encore très concentré.
Documents de la SCPI Vitality
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
Autres SCPI thématiques
Sources
- Bulletin trimestriel d'information Vitality, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (ClubFunding Asset Management)
- Note d'information de la SCPI Vitality (ClubFunding Asset Management)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution)
- impots.gouv.fr : conventions fiscales internationales
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. L'objectif de distribution n'est pas une promesse de rendement. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.