COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Vitality, lancée en 2024 par ClubFunding Asset Management, est une SCPI de rendement thématique dédiée à l'immobilier du sport et du bien-être en Europe. Au 30 juin 2026, elle détient 3 actifs commerciaux en Espagne, loués à Basic-Fit et Synergym, pour une valeur de 5,40 M€ et une collecte cumulée de 6,2 M€. Les taux d'occupation financier et physique atteignent 100 % et la durée des baux reste longue, avec une WALB de 8,7 ans et une WALT de 19,25 ans. Après un taux de distribution de 6,13 % en 2025, le premier semestre 2026 affiche 4,30 € brut par part. Cette page reprend les données du bulletin du deuxième trimestre 2026, les caractéristiques du fonds et les points de vigilance à connaître.
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Une souscription accompagnée, sans frais supplémentaires, et une rétrocession sur les commissions perçues par le cabinet. Le cashback ne doit pas constituer un critère déterminant du choix d'une SCPI.
Découvrir l'offre cashbackSCPI Vitality : présentation et stratégie
Vitality est une société civile de placement immobilier à capital variable, titulaire du visa AMF n° 24-23 du 20 septembre 2024. Son positionnement est thématique : elle n'investit que dans des actifs liés au sport, à la santé et au bien-être, en Europe.
Les typologies d'actifs ciblées
- Salles de sport, instituts de yoga, gymnases
- Centres de spa, de massage, de remise en forme ou de soins spécialisés
- Cabinets médicaux, pharmacies et laboratoires d'analyses
- Commerces spécialisés, enseignes de sport et de nutrition
- Hôtels intégrant des services fitness et bien-être
- Bureaux et espaces de coworking dotés d'équipements sportifs
Dans les faits, le portefeuille est aujourd'hui plus étroit que cette palette : les trois actifs détenus sont des commerces loués à des exploitants de salles de sport, tous situés en Espagne. La diversification annoncée reste donc à construire.
ClubFunding Asset Management, la société de gestion
ClubFunding Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis le 1er septembre 2020, sous le numéro GP-20000025. Elle est établie au 19 rue Cambacérès, à Paris. Le groupe ClubFunding s'est d'abord fait connaître dans le financement participatif immobilier avant de développer une activité de gestion de fonds. La SCPI Vitality est gérée par Pierre Alexandre Duc, président de la société de gestion.
Les faits marquants du premier semestre 2026
Une troisième acquisition à Gijón
La SCPI a acquis le 17 mars 2026 un local commercial d'environ 960 m² à Gijón, dans les Asturies, pour 525 K€. Il est intégralement loué à Synergym, réseau espagnol de plus de 120 clubs de fitness, sur un bail signé en novembre 2024 dont la durée ferme résiduelle dépasse huit ans. Cette opération fait entrer un second locataire au portefeuille.
Une acquisition abandonnée à Saragosse
L'opération de Saragosse n'a pas abouti
La SCPI était entrée en exclusivité sur un actif commercial loué à Synergym à Saragosse, pour 1 125 K€ et un rendement brut annoncé de 8,0 %, avec une signature prévue le 30 juillet 2026. L'opération était conditionnée à la réalisation de travaux avant la fin du premier semestre ; une autorisation administrative obtenue tardivement n'a permis de les démarrer que fin juin. Faute de visibilité sur leur achèvement, la société de gestion a récupéré le dépôt de garantie et renoncé à l'acquisition. Elle indique privilégier la qualité des opérations au rythme des annonces, et suivre plusieurs autres dossiers en Europe.
Une collecte qui reste limitée
La collecte nette du deuxième trimestre s'établit à 190 200 €, pour 15 nouvelles souscriptions, dans un marché que la société de gestion décrit comme sélectif. La collecte cumulée depuis le lancement atteint 6,2 M€ pour 33 791 parts. Pour renforcer la distribution, l'arrivée d'un responsable partenariats est annoncée pour septembre 2026.
Le portefeuille de la SCPI Vitality en détail
| Actif | Locataire | Surface | Prix d'acquisition | Valeur à date | Loyer à date | Prochain break |
|---|---|---|---|---|---|---|
| León | Basic-Fit | 1 859 m² | 2 777 778 | 2 975 000 | 205 400 | 27/09/2036 |
| Torrejón de Ardoz | Basic-Fit | 1 138 m² | 1 785 000 | 1 888 000 | 136 331 | 01/01/2033 |
| Gijón | Synergym | 962 m² | 525 000 | 540 000 | 42 000 | 04/11/2034 |
| Total | 2 locataires | 3 959 m² | 5 087 778 | 5 403 000 | 383 731 | - |
Les trois actifs sont des commerces détenus en Espagne. La valeur d'expertise dépasse le prix d'acquisition de 6,2 %, et la variation de valorisation du patrimoine ressort à +1,9 % sur un an, contre +4,7 % l'année précédente. L'actif de León représente à lui seul 55 % de la valeur du portefeuille, et Basic-Fit concentre environ 90 % des loyers.
León, Castille-et-León
Ancien théâtre du centre-ville entièrement rénové en salle de sport, livré en août 2024 et acquis en décembre 2024. Bail ferme initial de 12 ans, durée résiduelle de 10,25 ans au 30 juin 2026, assorti d'une garantie à première demande de la maison mère Basic-Fit, située aux Pays-Bas.
Torrejón de Ardoz, Madrid
Actif commercial acquis le 31 juillet 2025 dans un quartier résidentiel de la périphérie madrilène, loué à Basic-Fit sur un bail ferme de 7,5 ans à l'origine, avec un rendement annoncé supérieur à 7 %. Durée ferme résiduelle de 6,51 ans.
Gijón, Asturies
Local commercial en rez-de-chaussée acquis le 17 mars 2026, loué à Synergym. Durée ferme résiduelle de 8,35 ans. Première opération avec un locataire autre que Basic-Fit, pour un montant modeste au regard du portefeuille.
Chiffres clés de la SCPI Vitality au 30 juin 2026
Patrimoine et situation locative
Capital et marché des parts
Distribution et performance de la SCPI Vitality
| Trimestre | Dividende brut | Dividende net |
|---|---|---|
| T1 2025 | 4,51 € | 2,43 € |
| T2 2025 | 1,88 € | 1,43 € |
| T3 2025 | 1,61 € | 1,17 € |
| T4 2025 | 4,27 € | 4,21 € |
| Total 2025 | 12,27 € | - |
| T1 2026 | 2,29 € | 1,83 € |
| T2 2026 | 2,01 € | 1,58 € |
| Cumul S1 2026 | 4,30 € | 3,41 € |
Le dividende du deuxième trimestre 2026 s'établit à 2,01 € brut et 1,58 € net par part en pleine jouissance, l'impôt étranger représentant 0,43 € par part. Rapporté au prix de souscription de 200 €, le cumul du premier semestre représente 2,15 % brut. Le versement des dividendes n'est pas garanti.
Une distribution régularisée depuis 2026
Les acomptes de 2025 ont été très irréguliers, de 1,61 € à 4,51 € selon les trimestres, ce qui est fréquent sur un fonds en phase de constitution où les acquisitions et les entrées en jouissance se font par à-coups. Le premier semestre 2026 montre des versements plus homogènes, entre 2,01 € et 2,29 €, sur un rythme cohérent avec l'objectif annuel de 6 % sans pour autant l'atteindre à ce stade. La comparaison avec les taux effectivement servis par les véhicules matures est possible via notre classement des SCPI.
Prix de part et valeurs de la SCPI Vitality
Valeurs au 30 juin 2026
Lire l'écart entre 200 € et 180,80 €
Le prix de retrait de 180,80 € correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription de 9,60 % TTC. Autrement dit, il n'y a pas de commission de sortie, mais un associé qui se retirerait aujourd'hui récupérerait 9,6 % de moins que sa mise, avant même toute évolution de la valeur des actifs. C'est le fonctionnement normal d'une SCPI à frais d'entrée, et la raison pour laquelle ce placement suppose un horizon long : il faut plusieurs années de distribution pour absorber cet écart. En parallèle, la valeur de reconstitution de 209,30 € reste supérieure au prix de souscription, ce que détaille notre page sur les valeurs de reconstitution des SCPI.
Frais et caractéristiques de la SCPI Vitality
Informations générales
Structure des frais
Une commission de gestion basse, une commission d'entrée élevée
À 9 % HT des loyers, la commission de gestion figure parmi les plus faibles du marché, où la fourchette courante se situe entre 12 et 18 %. En contrepartie, la commission de souscription de 9,60 % TTC se situe dans la moyenne haute et est supportée dès l'entrée. Le modèle est donc l'inverse de celui des SCPI sans frais d'entrée : il favorise la détention longue et pénalise fortement une sortie rapide.
Modes de détention et nue-propriété
Modes de détention disponibles
En nue-propriété temporaire, les parts sont acquises à prix décoté et ne produisent aucun revenu pendant la durée convenue ; la pleine propriété se reconstitue ensuite sans formalité ni imposition sur la reconstitution, et les parts restent hors de l'assiette IFI du nu-propriétaire. L'usufruit temporaire s'adresse principalement aux personnes morales à l'impôt sur les sociétés, qui amortissent le droit acquis.
Clés de démembrement
Les clés de répartition sont fixées par la société de gestion et évoluent avec les conditions de marché : elles doivent être demandées et confirmées à la date de la souscription. Le principe du montage est détaillé sur notre page consacrée au démembrement immobilier, les grilles comparées sur celle des clés de répartition en SCPI, et notre simulateur de démembrement permet de chiffrer une opération.
Fiscalité des revenus de la SCPI Vitality
Les revenus distribués relèvent du régime des revenus fonciers. Le patrimoine étant intégralement situé en Espagne, la quasi-totalité des loyers est de source étrangère.
La convention fiscale franco-espagnole retient la méthode du crédit d'impôt égal à l'impôt français : les revenus espagnols sont déclarés en France, où ils génèrent un crédit d'impôt neutralisant l'imposition correspondante. Conséquence pratique, cette quote-part étrangère n'est pas soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %, contrairement aux revenus fonciers de source française. L'impôt espagnol prélevé à la source, visible dans l'écart entre dividende brut et dividende net, est acquitté par la SCPI et déductible en France.
La déclaration s'effectue via le formulaire 2047 ventilé pays par pays, puis reportée sur la 2042. La société de gestion transmet chaque année les éléments nécessaires. Ce traitement dépend de la situation de chaque associé et de l'évolution des conventions.
Lexique des indicateurs, appliqué à Vitality
- TOF, taux d'occupation financier
- Loyers facturés et facturables rapportés aux loyers potentiels si tout le patrimoine était loué. 100 % au 30 juin 2026.
- TOP, taux d'occupation physique
- Surface louée rapportée à la surface totale détenue. 100 % sur 3 959 m².
- WALB, durée moyenne jusqu'à la prochaine possibilité de sortie
- Durée pendant laquelle les locataires restent engagés sans pouvoir résilier. 8,7 ans en moyenne, de 6,51 ans à Torrejón de Ardoz à 10,25 ans à León.
- WALT, durée moyenne jusqu'au terme des baux
- Durée résiduelle moyenne jusqu'à l'échéance contractuelle. 19,25 ans, les baux espagnols courant jusqu'en 2043, 2046 et 2049.
- Taux de distribution
- Dividende brut versé au titre de l'année rapporté au prix de souscription au 1er janvier. 6,13 % en 2025, pour un objectif de 6,00 %.
- Valeur de reconstitution
- Coût théorique de reconstitution à l'identique du patrimoine, frais et droits inclus. 209,30 € au 30 juin 2026, pour un prix de souscription de 200 €.
- Prix de retrait
- Montant récupéré en cas de retrait, égal au prix de souscription diminué de la commission de souscription. 180,80 €.
- Délai de jouissance
- Période séparant la souscription du début de production des revenus. Jouissance au 1er jour du 4e mois suivant celui de la souscription.
Les définitions générales de ces indicateurs figurent dans notre lexique des SCPI.
Avis sur la SCPI Vitality
Vitality est l'une des rares SCPI thématiques du marché français, et de loin l'une des plus petites. Après deux ans d'existence, le fonds compte trois immeubles : c'est le point de départ obligé de toute appréciation.
Les points favorables
- Occupation totale : TOF et TOP à 100 % depuis le lancement, sans vacance ni impayé signalé
- Baux exceptionnellement longs : WALT de 19,25 ans, avec des échéances contractuelles en 2043, 2046 et 2049, et une WALB de 8,7 ans
- Garantie de la maison mère Basic-Fit sur l'actif de León, qui sécurise le principal loyer du portefeuille
- Valeur de reconstitution supérieure au prix de part : 209,30 € contre 200 €, et une valorisation du patrimoine en hausse de 1,9 % sur un an
- Commission de gestion basse : 9 % HT des loyers, soit nettement moins que la moyenne du marché
- Endettement quasi nul et engagement de la société de gestion à ne pas dépasser 10 %
- Discipline d'investissement : l'abandon de l'opération de Saragosse, faute de visibilité sur les travaux, va dans le sens des intérêts des associés
- Aucune demande de retrait en attente
Les points de vigilance
- Taille très réduite : 6,2 M€ collectés et 5,40 M€ d'actifs après deux ans, ce qui laisse peu de marge de manœuvre
- Concentration extrême : trois actifs, un seul pays, deux locataires, dont un qui porte environ 90 % des loyers
- Collecte très faible : 190 200 € nets sur le deuxième trimestre 2026, soit un rythme qui ne permet pas de diversifier rapidement
- Commission de souscription de 9,60 % TTC : le prix de retrait de 180,80 € matérialise un écart de 9,6 % à la sortie
- Distribution encore irrégulière et inférieure à l'objectif de 6 % sur le premier semestre 2026
- Une acquisition abandonnée sur le trimestre, signe que le déploiement dépend d'un nombre restreint d'opérations
- Historique court : SCPI créée en 2024, sans cycle complet
Ce que nous retenons
Les fondamentaux locatifs sont bons, et c'est le point le plus solide du dossier : des baux de très longue durée, une occupation totale, une garantie de maison mère sur l'actif principal. Le problème n'est pas la qualité des immeubles détenus, c'est leur nombre. Avec trois actifs et un locataire portant l'essentiel des loyers, la SCPI ne dispose d'aucune mutualisation : la défaillance de Basic-Fit en Espagne aurait un effet immédiat et massif sur la distribution.
Ce risque se double d'un problème de rythme. Avec 190 200 € de collecte nette trimestrielle, il faudrait plusieurs années pour financer un quatrième immeuble de taille comparable à celui de León. L'abandon de Saragosse illustre la fragilité de ce modèle : une opération qui ne se fait pas, et c'est tout le trimestre qui reste sans avancée patrimoniale.
Les éléments à suivre sur les prochains bulletins sont donc clairs : la reprise de la collecte après l'arrivée annoncée d'un responsable partenariats, la concrétisation d'acquisitions hors d'Espagne et hors Basic-Fit, et la régularité de la distribution face à l'objectif de 6 %. Le poids à donner à un tel véhicule dans un patrimoine, si tant est qu'il en mérite un, se détermine au regard de l'ensemble de l'allocation : cet arbitrage s'examine en entretien.
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Risques de la SCPI Vitality
Avertissement sur les risques
Investir en SCPI est un placement de long terme qui n'offre aucune garantie de rendement et présente un risque de perte en capital. Le capital initialement investi peut ne pas être intégralement restitué. La durée de placement recommandée est d'au moins huit ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques généraux
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser
- Risque de liquidité : la revente dépend de l'existence d'une contrepartie et n'est pas garantie
- Risque de marché immobilier : les cycles immobiliers peuvent affecter valeur et loyers
- Risque lié à la gestion discrétionnaire : la sélection des immeubles peut se révéler moins performante que le marché
- Risque de contrepartie : défaillance d'un locataire, d'un promoteur ou d'un garant
Risques spécifiques à Vitality
- Risque de concentration locative : deux locataires seulement, dont un portant l'essentiel des loyers
- Risque de concentration géographique : 100 % du patrimoine en Espagne
- Risque de concentration thématique : exposition exclusive au secteur du sport et du bien-être
- Risque de taille : un patrimoine de trois actifs n'offre aucune mutualisation
- Risque lié au levier : l'endettement est possible, plafonné réglementairement à 40 % et limité à 10 % par engagement de la société de gestion
- Risque de change : nul à ce stade, le patrimoine étant situé en zone euro, mais la stratégie européenne peut en introduire
- Coût d'entrée : la commission de souscription de 9,60 % TTC est supportée dès la sortie du capital
Les principaux risques de la classe d'actif sont détaillés sur notre page consacrée aux risques d'investissement en SCPI.
Comment souscrire à la SCPI Vitality
- Définir le mode de détention. Pleine propriété, nue-propriété temporaire, usufruit ou souscription à crédit : le choix dépend de l'objectif poursuivi, de la tranche marginale d'imposition et de l'exposition à l'IFI.
- Prendre connaissance de la documentation réglementaire. Note d'information, document d'informations clés, statuts et dernier bulletin trimestriel sont remis avant toute décision.
- Compléter le dossier de souscription. Bulletin de souscription, questionnaire de connaissance client, pièce d'identité et justificatif de l'origine des fonds.
- Procéder au versement. Le règlement s'effectue par virement, sur la base des coordonnées bancaires transmises avec le dossier.
- Attendre l'entrée en jouissance. Le premier dividende intervient au premier jour du quatrième mois suivant celui de la souscription, puis les versements sont trimestriels.
Ce que l'accompagnement comprend
- Analyse patrimoniale préalable, pour vérifier l'adéquation du placement à la situation et aux objectifs
- Remise et explication de la documentation réglementaire avant toute signature
- Aucun frais supplémentaire : les conditions de souscription sont celles pratiquées en direct
- Cashback jusqu'à 5 % sur la souscription
- Suivi dans la durée, à chaque publication trimestrielle
Questions fréquentes sur la SCPI Vitality
Quel est le rendement de la SCPI Vitality ?
Sur l'exercice 2025, le taux de distribution s'est établi à 6,13 % brut, soit 12,27 € par part pour un prix de souscription de 200 €. Sur le premier semestre 2026, les dividendes cumulés atteignent 4,30 € brut par part, soit 2,15 % du prix de souscription sur six mois. L'objectif de distribution annoncé par la société de gestion est de 6,00 %, sans garantie.
Quel est le prix de la part de la SCPI Vitality ?
Le prix de souscription est de 200 € par part. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'élève à 209,30 €, contre 206,70 € six mois plus tôt : le prix de souscription fait donc ressortir une décote d'environ 4,4 %. Le prix de retrait, lui, s'établit à 180,80 €, la commission de souscription étant supportée à la sortie.
Quel est l'investissement minimum dans la SCPI Vitality ?
L'investissement minimum correspond au prix d'une part, soit 200 €. Aucun nombre minimum de parts n'est imposé.
Quels sont les frais de la SCPI Vitality ?
La commission de souscription est de 9,60 % TTC et la commission de gestion de 9 % HT des loyers. Il n'y a pas de commission de sortie : l'écart entre le prix de souscription de 200 € et le prix de retrait de 180,80 € correspond à la commission de souscription déjà prélevée à l'entrée.
Dans quoi investit la SCPI Vitality ?
Vitality est une SCPI thématique dédiée à l'immobilier du sport et du bien-être : salles de sport, centres de remise en forme, cabinets médicaux, commerces spécialisés, hôtels et bureaux intégrant des services bien-être. Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 3 actifs commerciaux, tous situés en Espagne, loués à Basic-Fit et Synergym.
Où se situe le patrimoine de la SCPI Vitality ?
Le patrimoine est intégralement situé en Espagne au 30 juin 2026 : León et Torrejón de Ardoz, près de Madrid, tous deux loués à Basic-Fit, et Gijón, dans les Asturies, loué à Synergym et acquis le 17 mars 2026. La société de gestion poursuit l'analyse d'opportunités ailleurs en Europe.
Quel est le taux d'occupation de la SCPI Vitality ?
Les taux d'occupation financier et physique s'établissent tous deux à 100 % au 30 juin 2026. La durée moyenne des baux jusqu'à la prochaine possibilité de sortie est de 8,7 ans et la durée jusqu'à leur terme de 19,25 ans.
La SCPI Vitality est-elle endettée ?
La SCPI peut recourir à l'endettement, réglementairement plafonné à 40 % des investissements. La société de gestion indique s'engager à ne pas dépasser 10 % afin de limiter le risque.
Peut-on investir dans la SCPI Vitality en démembrement ?
Oui, la souscription en démembrement temporaire est possible, en nue-propriété comme en usufruit. Les clés de répartition sont fixées par la société de gestion et doivent être confirmées au moment de la souscription.
La SCPI Vitality est-elle disponible en assurance vie ?
Non. La SCPI Vitality est accessible uniquement en direct : en pleine propriété, en démembrement temporaire ou à crédit.
Quel est le délai de jouissance de la SCPI Vitality ?
Les parts portent jouissance à compter du premier jour du quatrième mois suivant celui de la souscription, soit un délai de trois mois. La distribution est ensuite trimestrielle.
Quelle est la fiscalité de la SCPI Vitality ?
Les revenus relèvent du régime des revenus fonciers. Le patrimoine étant intégralement situé en Espagne, l'impôt étranger est prélevé à la source, puis neutralisé en France selon la convention fiscale franco-espagnole, qui prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus. La quote-part étrangère n'est pas soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Documents réglementaires de la SCPI Vitality
Les documents ci-dessous doivent être consultés avant toute décision. Le document d'informations clés et la note d'information détaillent les caractéristiques, les frais et les risques du fonds.
Demander la documentation
Pour recevoir le bulletin de souscription et l'ensemble des documents réglementaires, passez par le process de souscription, le formulaire de contact ou la prise de rendez-vous.
Pour situer Vitality parmi les autres véhicules du marché, voir le classement des SCPI, les valeurs de reconstitution et les risques d'investissement en SCPI.
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Ce placement doit être apprécié au regard de la situation personnelle, patrimoniale et fiscale de chacun, et s'envisage sur une durée minimale recommandée de huit ans.
Les données présentées sur cette page sont issues du bulletin trimestriel publié par ClubFunding Asset Management et sont arrêtées au 30 juin 2026. Elles sont susceptibles d'évoluer à chaque publication trimestrielle.
Cette page ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni un conseil en investissement. Elle décrit les caractéristiques d'un produit et les données publiées par sa société de gestion. Toute souscription doit être précédée de la remise de la documentation réglementaire et d'une évaluation de l'adéquation du placement à la situation du souscripteur.