COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI R Start est la 5ème SCPI du groupe CORUM, gérée par CORUM Asset Management. Constituée le 19 janvier 2026 et ouverte à la souscription le 20 mai 2026, elle se distingue comme la première SCPI du marché à ne prélever aucune commission de souscription ni d'acquisition. CORUM se rémunère uniquement sur les loyers encaissés et les plus-values réalisées lors des cessions d'immeubles : un modèle pensé pour aligner les intérêts de l'épargnant et ceux de la société de gestion. Avec une part à 200 € et une stratégie opportuniste en Europe et au Canada, R Start est une nouveauté du marché qu'il convient de situer parmi les meilleures SCPI avant tout investissement.
Sommaire de l'analyse
Pas de cashback sur R Start
La SCPI R Start, comme l'ensemble des produits du groupe CORUM, n'est pas éligible à notre programme de cashback. Un cashback reste en revanche proposé sur de nombreuses autres SCPI partenaires.
Cashback jusqu'à 5% sur d'autres SCPI partenaires
R Start n'est pas éligible au cashback, mais Comment Bien Investir propose un accompagnement gratuit et un cashback exceptionnel sur de nombreuses SCPI partenaires.
Voir les SCPI éligibles au cashbackPrésentation de la SCPI R Start
La SCPI R Start a été constituée le 19 janvier 2026 sous la forme d'une Société Civile de Placement Immobilier à capital variable. Ouverte à la souscription publique depuis le 20 mai 2026, elle complète la gamme de CORUM Asset Management aux côtés de CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA.
R Start innove par son modèle de frais : c'est la première SCPI du marché à ne prélever ni commission de souscription, ni commission d'acquisition. La société de gestion se rémunère exclusivement sur les loyers encaissés (commission de gestion) et sur les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles (commission d'arbitrage). Le prix de souscription de 200 € se décompose en une valeur nominale de 182 € et une prime d'émission de 18 € destinée à couvrir les frais réels d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement).
Les points clés de R Start
- Modèle de frais inédit : aucune commission de souscription ni d'acquisition prélevée par la société de gestion
- Alignement des intérêts : CORUM se rémunère sur les loyers et les plus-values réellement réalisées
- Part accessible : 200 € la part, souscription minimale d'une part
- Stratégie opportuniste : acheter, valoriser, revendre avec plus-value
- Périmètre élargi : pays du Conseil de l'Europe (zone euro et hors zone euro) et Canada
- Souscription digitale : processus 100% en ligne en phase de lancement
- SCPI nouvelle : aucun historique de performance à ce jour
Une SCPI sans historique de performance
R Start étant une SCPI nouvellement créée et en phase de lancement, elle ne dispose à ce jour d'aucun historique de rendement, ni de patrimoine constitué. Les performances éventuelles dépendront de la capacité de la société de gestion à déployer le capital collecté selon sa stratégie. Aucun rendement ne peut être anticipé ni garanti.
CORUM Asset Management
CORUM Asset Management (CORUM AM) est la société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF depuis le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012, et agréée AIFM depuis le 10 juillet 2014. Dont le siège est situé 1 rue Euler à Paris (75008), elle gère l'ensemble des SCPI de la gamme CORUM, et désormais la SCPI R Start.
L'expertise CORUM
- Société de gestion établie : agréée par l'AMF depuis 2011, agrément AIFM depuis 2014
- Spécialiste de l'investissement paneuropéen : gamme de SCPI investies à travers l'Europe
- Gestion active du patrimoine : stratégie de rotation pour optimiser la création de valeur
- Évaluation indépendante : recours à un expert immobilier indépendant pour la valorisation des actifs
Stratégie d'investissement
R Start a pour objectif de constituer dans le temps un patrimoine immobilier diversifié, selon une approche opportuniste consistant à acheter au bon moment du cycle, valoriser l'actif, puis le revendre en dégageant une plus-value. La diversification dans le temps, en typologie d'actifs et en localisation, est une composante centrale de cette stratégie.
Approche opportuniste
Acheter, valoriser, revendre avec plus-value. La société de gestion se positionne selon le cycle des différents marchés immobiliers.
Taille d'actifs ciblée
Actifs de 5 à 10 M€, un segment moins disputé par les investisseurs institutionnels.
Périmètre géographique
Pays du Conseil de l'Europe (zone euro et hors zone euro, en GBP, NOK…) et Canada (CAD).
Diversification sectorielle
Bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé, locaux d'activité, résidences étudiantes, loisirs.
Gestion active
Rotation du patrimoine selon les opportunités de marché et création de valeur sur les actifs détenus.
Recours à l'effet de levier
Endettement possible (plafonné à 40% de la valeur d'expertise + fonds non investis), à des fins d'optimisation pour les associés.
Classification SFDR
La SCPI R Start répond aux exigences de transparence de l'article 8 du Règlement SFDR : la société de gestion s'engage à prendre en compte les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement et la gestion des actifs, ainsi que les principales incidences négatives en matière de durabilité (PAI).
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
R Start repose sur un modèle de frais radicalement différent des SCPI traditionnelles : un modèle « repensé » qui ne comporte, pendant la détention des parts, que deux lignes de frais (frais de gestion sur les loyers et frais de travaux). À l'entrée, l'épargnant ne supporte aucune commission de souscription ni d'acquisition. La société de gestion se rémunère sur les loyers encaissés et sur les plus-values réellement dégagées.
Entrée & sortie de l'épargnant
Transactions immobilières de la SCPI
Gestion du patrimoine immobilier
Commission d'arbitrage sur plus-values
Une commission d'arbitrage est prélevée uniquement en cas de plus-value lors de la vente d'un actif immobilier, selon un barème à trois paliers calculé sur le prix de vente net vendeur :
| Plus-value réalisée (brute) | Commission d'arbitrage |
|---|---|
| Inférieure à 7% du prix de vente | 0% TTC |
| Entre 7% et 13% du prix de vente | 6% TTC |
| Supérieure à 13% du prix de vente | 12% TTC |
Pour protéger les associés, un mécanisme de compensation est prévu : les moins-values éventuelles sont enregistrées dans une réserve extra-comptable et doivent être intégralement compensées par des plus-values futures avant que toute commission d'arbitrage ne puisse être prélevée.
Commission de retrait anticipé — point d'attention
R Start applique une commission de retrait anticipé dégressive en cas de sortie avant 8 ans de détention, calculée sur le prix de retrait :
- Avant 4 ans de détention : 10,00% TTC
- 5ème et 6ème année : 7,00% TTC
- 7ème année : 5,00% TTC
- 8ème année : 3,00% TTC
- Après 8 ans : 0,00% TTC
Cette commission n'est pas prélevée dans certaines situations : invalidité, décès de l'époux ou du partenaire de Pacs, expiration des droits aux allocations chômage, surendettement déclaré, ou liquidation judiciaire d'une activité non salariée. Ce mécanisme renforce le caractère long terme du placement.
L'Alignement des Intérêts
Le principe fondateur de R Start est simple : lorsque l'épargnant gagne, CORUM gagne. En supprimant les frais d'entrée et en se rémunérant sur les loyers et les plus-values réellement réalisées, le modèle vise à aligner les intérêts de la société de gestion sur ceux des associés.
Les mécanismes d'alignement
- Pas de frais d'acquisition : aucune incitation à sur-endetter ou à multiplier les acquisitions
- Intérêt à acheter moins cher pour maximiser la plus-value future
- Commission de cession sur la plus-value nette réelle : la rémunération suit la performance effectivement créée
- Compensation des moins-values : aucune commission d'arbitrage tant que la réserve de moins-values n'est pas apurée
Illustration chiffrée (historique CORUM depuis 2015)
Appliqué à l'historique de cessions de CORUM depuis 2015 — 650 M€ d'actifs cédés, achetés 529 M€, soit 121 M€ de plus-values générées — le modèle de R Start aurait conduit la société de gestion à percevoir davantage de commissions que son modèle historique :
| Modèle de frais | Commissions générées (sur 121 M€ de plus-values) |
|---|---|
| Modèle R Start | 64,9 M€ |
| Modèle CORUM historique | 19,8 M€ |
R Start n'est pas « moins chère » : son modèle est différent
Cette illustration met en évidence l'essentiel du modèle : la rémunération de CORUM augmente avec les plus-values créées pour l'épargnant. R Start ne doit donc pas être présentée comme une SCPI « moins chère », mais comme une SCPI dont la structure de frais est différente : zéro à l'entrée, davantage à la sortie en cas de succès. L'avantage pour l'associé se matérialise surtout si la stratégie de plus-values fonctionne dans la durée.
Éligibilité et Modalités
En phase de lancement, R Start présente des modalités d'accès volontairement simplifiées et différentes de celles des SCPI CORUM historiques.
| Dispositif | R Start | SCPI CORUM historiques |
|---|---|---|
| Financement à crédit | Non | Oui |
| Démembrement | Non | Oui |
| Offres promotionnelles CORUM | Non | Oui |
| CORUM Life (assurance vie) | Non | Oui |
| Souscription en direct | Oui | Oui |
| Réinvestissement des dividendes | Oui | Oui |
| Plan d'épargne immobilier | Oui | Oui |
Souscription exclusivement digitale
En phase de lancement, la souscription de R Start s'effectue exclusivement par voie digitale et en direct, via les partenaires distributeurs. Le financement à crédit, le démembrement et l'accès via le contrat CORUM Life ne sont pas disponibles à ce stade.
Les Avantages de la SCPI R Start
Aucun frais de souscription
100% du capital investi travaille dès le départ : pas de commission de souscription ni d'acquisition prélevée par la société de gestion.
Alignement des intérêts
CORUM se rémunère sur les loyers et les plus-values réellement réalisées, dans une logique de performance partagée.
Ticket d'entrée accessible
200 € la part, soit l'un des tickets d'entrée les plus bas du marché des SCPI.
Stratégie opportuniste
Acheter, valoriser, revendre avec plus-value, sur des actifs de 5 à 10 M€ moins disputés par les institutionnels.
Périmètre élargi
Pays du Conseil de l'Europe (zone euro et hors zone euro) et Canada, pour une diversification large.
Gestion par CORUM AM
Société de gestion agréée par l'AMF depuis 2011, spécialiste reconnu de l'investissement immobilier paneuropéen.
Distribution mensuelle
Versement mensuel des revenus locatifs et distribution ponctuelle des plus-values.
Souscription 100% digitale
Un parcours de souscription en ligne, simple et rapide, en phase de lancement.
Démarche ESG
SCPI classée Article 8 SFDR, intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Risques liés à l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : la valeur de la part n'est pas garantie et peut diminuer
- Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées, le retrait ou la cession n'est possible que s'il existe une contrepartie
- Risque locatif : les revenus dépendent de l'occupation des biens et du niveau des loyers
- Risque de change : R Start investissant hors zone euro (GBP, NOK, CAD…), la performance peut être affectée par les variations de devises ; la couverture n'est ni systématique ni totale
- Absence d'historique : SCPI nouvellement créée, sans track record de performance ni patrimoine constitué
- Stratégie de plus-values : la rentabilité repose en partie sur la réalisation de plus-values, par nature incertaines
- Effet de seuil de la commission d'arbitrage : la commission peut capter une part significative de la plus-value et être prélevée même en cas de baisse de la valeur de la part
- Recours à l'endettement : l'effet de levier (jusqu'à 1,67) amplifie les variations à la hausse comme à la baisse
- Commission de retrait anticipé : sortie pénalisée avant 8 ans de détention
Avis sur la SCPI R Start
R Start est une nouveauté notable du marché des SCPI : son modèle « zéro frais d'entrée » et son principe d'alignement des intérêts répondent à une critique récurrente adressée aux SCPI traditionnelles, celle des frais de souscription élevés amortis sur de longues années. Le ticket d'entrée de 200 € et la souscription digitale en font par ailleurs un produit accessible.
Points forts
- Aucun frais de souscription ni d'acquisition : l'intégralité du capital est investie dès l'entrée
- Modèle d'alignement des intérêts entre l'épargnant et la société de gestion
- Ticket d'entrée très accessible : 200 € la part
- Stratégie opportuniste sur un périmètre géographique large (Europe + Canada)
- Gestion par CORUM AM, société de gestion établie et expérimentée
- Mécanisme de protection : compensation des moins-values avant tout prélèvement d'arbitrage
Points de vigilance
- Aucun historique de performance : impossible d'évaluer la SCPI sur des résultats passés
- Commission de gestion de 15% HT, supérieure à celle de plusieurs SCPI établies
- Commission de retrait anticipé jusqu'à 10% avant 4 ans : produit à envisager sur le très long terme
- Rentabilité dépendante des plus-values, par nature incertaines
- Risque de change sur la poche hors zone euro
- Accès restreint en phase de lancement : ni crédit, ni démembrement, ni assurance vie
Pour qui R Start peut-elle convenir ?
R Start peut intéresser les investisseurs qui :
- Souhaitent éviter les frais de souscription des SCPI classiques
- Adhèrent à une logique de plus-values et d'alignement des intérêts
- Disposent d'un horizon de placement long (minimum 10 ans, idéalement au-delà de 8 ans pour éviter la commission de retrait anticipé)
- Recherchent une diversification complémentaire à un portefeuille de SCPI existant
- Acceptent le profil d'une SCPI nouvelle, sans historique de performance
Synthèse de l'analyse
R Start est l'une des innovations les plus intéressantes du marché des SCPI de ces dernières années. En supprimant les frais d'entrée et en liant la rémunération de la société de gestion aux loyers et aux plus-values réellement créées, elle propose un modèle vertueux où l'épargnant et le gestionnaire avancent dans le même sens. Le ticket d'entrée de 200 €, la souscription 100% digitale et la signature CORUM Asset Management en font une porte d'entrée à la fois accessible et crédible vers l'immobilier européen et canadien.
Pensée pour le long terme et pour la création de valeur, R Start trouve naturellement sa place dans une stratégie patrimoniale diversifiée. Pour la situer par rapport aux autres solutions du marché, vous pouvez la comparer aux SCPI de notre classement des SCPI.
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SCPI à découvrir
Pour situer R Start et comparer ses caractéristiques, consultez notre classement des SCPI, le panorama complet pour investir en SCPI, ainsi que les autres SCPI du groupe CORUM : CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA.
Questions Fréquentes sur R Start
Qu'est-ce que la SCPI R Start ?
R Start est la 5ème SCPI du groupe CORUM, gérée par CORUM Asset Management. Constituée le 19 janvier 2026 et ouverte à la souscription le 20 mai 2026, c'est la première SCPI du marché à ne prélever aucune commission de souscription ni d'acquisition. CORUM se rémunère sur les loyers encaissés et les plus-values réalisées.
Quel est le prix d'une part de R Start ?
Le prix de souscription est de 200 € depuis le 20 mai 2026 (valeur nominale 182 € + prime d'émission 18 €). L'investissement minimum est d'une part, soit 200 €. La souscription se fait exclusivement en ligne.
La SCPI R Start a-t-elle des frais de souscription ?
Non. La société de gestion ne prélève aucune commission de souscription ni d'acquisition. La prime d'émission de 18 € couvre les frais réels d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement). En contrepartie, la commission de gestion est de 15% HT des loyers et une commission d'arbitrage s'applique sur les plus-values.
Quelle est la stratégie d'investissement de R Start ?
Une stratégie opportuniste : acheter, valoriser puis revendre avec plus-value. R Start vise des actifs de 5 à 10 M€ dans les pays du Conseil de l'Europe (zone euro et hors zone euro) et au Canada, sur des secteurs variés : bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé.
Peut-on investir en R Start à crédit ou en démembrement ?
Non. En phase de lancement, R Start n'est pas éligible au financement à crédit, au démembrement, aux offres promotionnelles CORUM ni au contrat CORUM Life. La souscription se fait en direct, par voie digitale. Le réinvestissement des dividendes et le plan d'épargne immobilier restent possibles.
Quel est le délai de jouissance de R Start ?
Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. C'est à partir de cette date que les parts commencent à percevoir des revenus.
Y a-t-il des frais de retrait anticipé sur R Start ?
Oui. Une commission de retrait anticipé dégressive s'applique avant 8 ans : 10% TTC avant 4 ans, 7% en 5ème et 6ème année, 5% en 7ème année, 3% en 8ème année, et 0% après 8 ans. Des exceptions existent (invalidité, décès du conjoint ou partenaire de Pacs, fin de droits chômage, surendettement, liquidation judiciaire).
Quel est le profil de risque de R Start ?
R Start affiche un indicateur de risque SRI de 4 sur 7. Comme toute SCPI, elle comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de change lié aux investissements hors zone euro. S'agissant d'une SCPI nouvellement créée, elle ne dispose d'aucun historique de performance.
Cadre réglementaire et acteurs de la SCPI
Documents de la SCPI R Start
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. S'agissant d'une SCPI nouvellement créée, R Start ne dispose d'aucun historique de performance. Il faut préalablement vérifier si cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement recommandé d'investir au moins 10 ans minimum dans une SCPI. Nous vous accompagnons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.