SCPI en démembrement viager : principe et fiscalité

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Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Mis à jour le 6 août 2026 · 25 min de lecture

La SCPI en démembrement viager reste marginale : le démembrement de parts de SCPI est presque toujours présenté sous sa forme temporaire : une décote connue, une durée fixée, une date de sortie certaine. La version viagère répond à une autre logique. L'usufruit ne s'éteint pas à une date convenue mais au décès de l'usufruitier, et la répartition du prix dépend de son âge et non d'une durée. C'est un outil de transmission familiale efficace, à condition d'en accepter l'aléa et de ne pas ignorer la disposition qui décide de tout au moment du décès : l'article 751 du Code général des impôts.

L'essentiel en 30 secondes

L'usufruitier perçoit les distributions jusqu'à son décès ; le nu-propriétaire ne touche rien pendant toute la durée du démembrement.
La répartition du prix découle de l'âge de l'usufruitier, selon le barème forfaitaire de l'article 669 du CGI.
Le nu-propriétaire est hors impôt sur le revenu et hors assiette IFI au titre de ces parts pendant toute la période.
Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits de mutation, en application de l'article 1133 du CGI.
La présomption de l'article 751 est le vrai point de contrôle du montage entre parent et enfant : elle se neutralise à la souscription, jamais après.
La contrepartie est un horizon inconnu et une liquidité quasi nulle.

9 Tranches du barème 669

3 mois Délai clé de l'article 751

0 € Fiscalité du nu-propriétaire

1133 CGI Réunion sans droits

SCPI en démembrement viager : de quoi parle-t-on ?

Définition et principe

La propriété d'une part de SCPI se décompose en deux droits. L'usufruit, défini par l'article 578 du Code civil, donne le droit de jouir de la chose et d'en percevoir les fruits : concrètement, les distributions versées par la société de gestion. La nue-propriété donne le droit de disposer de la part et de récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Pour le fonctionnement de l'enveloppe elle-même, voyez notre page sur le fonctionnement des SCPI, et pour le mécanisme du démembrement dans son ensemble, y compris en immobilier direct, notre guide du démembrement immobilier.

Le démembrement est dit viager lorsque l'usufruit est constitué sur la tête d'une personne physique et s'éteint à son décès, conformément à l'article 617 du Code civil. Personne ne connaît d'avance la date de fin : c'est ce qui distingue radicalement cette opération d'un démembrement à durée fixe, et ce qui en fait, économiquement, un pari sur la longévité.

Une société ne peut pas être usufruitière à vie

L'article 619 du Code civil limite à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale. Le démembrement viager suppose donc, du côté de l'usufruit, une personne physique — le plus souvent un parent ou un couple de parents. La nue-propriété, elle, peut être détenue par une personne physique comme par une société.

Ce que le montage apporte à chacun

Pour l'usufruitier : un revenu immédiat et à vie, calculé sur une base plus large que son propre investissement
Pour le nu-propriétaire : l'acquisition d'un patrimoine immobilier décoté, sans aucune fiscalité pendant toute la période
Sortie de l'assiette IFI du nu-propriétaire au titre de ces parts
Reconstitution sans droits de la pleine propriété au décès de l'usufruitier
Durée de détention pour la plus-value décomptée dès l'acquisition de la nue-propriété
Gestion déléguée et mutualisation propres au support SCPI

Viager ou temporaire : deux opérations distinctes

Les deux montages portent le même nom mais ne répondent pas au même besoin. Les confondre conduit à retenir une clé de répartition inadaptée, ce qui fausse l'opération dès le premier euro versé.

Comparaison des deux formes de démembrement de parts de SCPI.
Critère	Démembrement temporaire	Démembrement viager
Fin du démembrement	Date fixée à la souscription, souvent 5 à 15 ans	Décès de l'usufruitier, date inconnue
Clé de répartition	Fonction de la durée retenue, grille propre à la société de gestion	Fonction de l'âge de l'usufruitier, barème de l'article 669 du CGI
Usufruitier type	Personne morale, trésorerie d'entreprise, investisseur cherchant un revenu immédiat	Personne physique, le plus souvent un parent
Objectif dominant	Capitalisation sans fiscalité pour le nu-propriétaire	Transmission anticipée avec conservation des revenus
Visibilité sur la sortie	✓ Totale	Nulle

Les autres modes de détention — pleine propriété, crédit, assurance vie, société soumise à l'impôt sur les sociétés — sont détaillés sur notre page consacrée à l'investissement en SCPI.

Le barème de l'article 669 du CGI

En démembrement viager, la valeur de chaque droit se déduit de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Le barème de l'article 669 du CGI, inchangé depuis la loi de finances pour 2004, fixe cette répartition par tranches de dix ans. Il s'impose pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, donc pour les donations comme pour les mutations à titre onéreux portant sur un droit démembré.

Barème de l'article 669 I du CGI applicable à l'usufruit viager. Source : Code général des impôts, en vigueur au 6 août 2026.
Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Le barème fonctionne par seuils

L'âge retenu est l'âge révolu au jour de l'acte. Franchir un anniversaire décennal fait basculer d'une tranche à l'autre du jour au lendemain, sans transition. Sur une opération importante, quelques jours de décalage peuvent déplacer dix points de valeur d'un droit vers l'autre : le calendrier n'est pas un détail d'exécution.

Ce barème est forfaitaire et unisexe : un usufruitier de 71 ans et un usufruitier de 79 ans se voient appliquer le même pourcentage, alors que leur espérance de jouissance diffère sensiblement. Il ne reflète donc pas la valeur économique de l'usufruit, qui s'obtiendrait en actualisant les flux attendus sur la base d'une table de mortalité et d'un taux de rendement. L'écart est sans incidence lorsque le démembrement naît d'une donation, puisque le barème s'impose pour liquider les droits. Il en a une lorsque deux parties achètent chacune leur droit à titre onéreux : retenir mécaniquement le barème fiscal comme prix dans une opération entre proches peut être analysé comme un transfert de valeur non déclaré.

Clé de répartition fiscale et clé de répartition commerciale

Une confusion revient constamment. En viager, la clé résulte du barème légal et ne se négocie pas. En temporaire, chaque société de gestion publie sa propre grille de décote par durée, qui varie d'un véhicule à l'autre et se compare : c'est l'objet de notre page sur les clés de répartition des SCPI. Notre simulateur de démembrement, calibré sur le démembrement temporaire, permet de mesurer l'écart entre les deux logiques avant d'arbitrer.

L'effet des frais sur la décote réelle

Le pourcentage du barème s'applique au prix de souscription, qui intègre déjà la commission de souscription de la SCPI. À l'inverse, une sortie ultérieure se fait sur la valeur de retrait, inférieure à ce prix. La décote dont bénéficie le nu-propriétaire n'est donc pas une décote économique nette : elle porte sur un prix chargé et se compare à une valeur de sortie amputée des mêmes frais. Sur les SCPI sans commission de souscription, cet écart disparaît en grande partie, ce qui modifie l'équation du montage.

Une co-souscription entre un parent de 68 ans et son enfant

Le montant global retenu est de 200 000 € exprimés en pleine propriété. L'usufruitier étant dans la tranche des moins de 71 ans révolus, l'usufruit représente 40 % et la nue-propriété 60 %.

80 000 € Financés par l'usufruitier

120 000 € Financés par le nu-propriétaire

200 000 € Base des distributions perçues

Le parent perçoit l'intégralité des distributions générées par 200 000 € de parts jusqu'à son décès. L'enfant ne perçoit rien, ne déclare rien, et devient plein propriétaire de ces mêmes parts au décès du parent, sans droits de succession sur celles-ci. Les montants de distribution ne sont ni garantis ni connus d'avance, et la valeur des parts peut évoluer à la baisse comme à la hausse.

Le point mort de l'usufruitier

C'est la question que le barème ne pose jamais et que l'opération tranche pourtant. L'usufruitier finance une fraction de la valeur et encaisse la totalité des distributions : son point mort correspond au rapport entre cette fraction et le taux de distribution annuel.

Nombre d'années de distribution nécessaires à l'usufruitier pour récupérer sa mise, avant impôt, sur une hypothèse de travail de 5 % par an constant. Hypothèse illustrative, non représentative d'une SCPI en particulier et non garantie. Espérances de vie : Insee, espérance de vie à divers âges, données provisoires 2025 publiées en janvier 2026.
Âge de l'usufruitier	Quote-part financée	Point mort avant impôt	Espérance de vie résiduelle
Moins de 61 ans révolus	50 %	10 ans	À 60 ans : 23,9 ans (hommes) et 27,9 ans (femmes)
Moins de 71 ans révolus	40 %	8 ans	À 65 ans : 20,0 ans (hommes) et 23,6 ans (femmes)
Moins de 81 ans révolus	30 %	6 ans	Non publiée dans la série citée
Moins de 91 ans révolus	20 %	4 ans	Non publiée dans la série citée

Ces espérances de vie ne disent évidemment rien d'un individu donné, mais elles donnent l'ordre de grandeur : sur un actif de rendement, le point mort de l'usufruitier se situe très en deçà de son espérance de vie moyenne. Autrement dit, appliqué à une SCPI, le barème forfaitaire tend à avantager l'usufruitier, ce qui rejoint le constat de doctrine selon lequel l'article 669 sous-évalue l'usufruit sur les actifs à fort rendement.

Trois correctifs à cette lecture

L'impôt : l'usufruitier supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les distributions, ce qui allonge sensiblement le point mort réel, dans une proportion qui dépend de sa tranche marginale.
L'absence de garantie : le taux de distribution peut baisser, et un usufruit viager ne se revend pas sur un marché organisé.
La contrepartie du nu-propriétaire : elle ne figure pas dans ce tableau. Il capte l'intégralité de la revalorisation éventuelle du prix de part, sans aucune fiscalité pendant toute la période.

Les trois voies vers le démembrement viager

La co-souscription directe

Usufruitier et nu-propriétaire signent ensemble le bulletin et règlent chacun la quote-part de son droit. Aucune donation n'intervient : chacun acquiert son propre droit avec ses propres fonds. C'est la voie la plus simple lorsque le nu-propriétaire dispose déjà des liquidités, et elle ne requiert pas d'acte notarié.

La donation de deniers préalable

Le parent donne d'abord une somme d'argent à l'enfant, déclarée à l'administration, puis les deux co-souscrivent. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant prévu à l'article 779 du CGI, renouvelable tous les quinze ans, s'applique alors à la somme donnée et non à la valeur des parts.

La donation de la nue-propriété

Les parts sont d'abord souscrites en pleine propriété, puis la nue-propriété est donnée avec réserve d'usufruit. Cette voie passe par un acte notarié et peut générer des frais de transfert côté société de gestion.

Une donation avec réserve d'usufruit n'est jamais un don manuel

Le point est régulièrement mal traité. Le don manuel suppose une remise matérielle du bien, incompatible avec la conservation de l'usufruit par le donateur. L'acte notarié est donc requis dans la troisième voie, alors qu'il ne l'est pas dans la première. Dans la deuxième, c'est la somme d'argent qui fait l'objet de la donation, avec la déclaration correspondante.

Une quatrième situation se rencontre en pratique : le remploi. Lorsqu'un bien déjà démembré est vendu, les parties peuvent convenir de reporter le démembrement sur des parts de SCPI plutôt que de partager le prix. La convention de remploi doit alors être rédigée avec soin, faute de quoi l'opération peut s'analyser en un partage taxable.

L'article 751 du CGI

C'est la disposition qui décide, au décès, si le montage tient ou s'effondre. Elle est pourtant absente de la plupart des présentations commerciales du démembrement de SCPI.

L'article 751 du CGI répute faire partie, au point de vue fiscal et jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier tout bien meuble ou immeuble — donc toute part de SCPI — dont le défunt détenait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à l'un de ses héritiers présomptifs, à un descendant de ceux-ci, à ses donataires ou légataires, ou à une personne interposée. Source : BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10.

L'effet exactement inverse de celui recherché

Appliquée à une co-souscription entre un parent et son enfant, cette présomption conduit à réintégrer les parts à l'actif successoral pour leur valeur en pleine propriété et à les taxer comme telles, alors même que l'enfant est nu-propriétaire depuis des années. Tout le bénéfice du montage disparaît.

Comment la présomption est écartée

Le texte prévoit deux cas d'exclusion. D'abord l'existence d'une donation régulière, consentie plus de trois mois avant le décès si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage. Ensuite un démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème de l'article 669.

La clé opérationnelle : la donation de deniers

La présomption reste une présomption simple. Le texte précise que la preuve contraire peut notamment résulter d'une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu'en soit l'auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d'un bien, sous réserve de justifier de l'origine des deniers dans l'acte en constatant l'emploi.

C'est cette phrase qui rend la co-souscription familiale défendable. Elle explique pourquoi la donation de deniers doit être déclarée et datée, pourquoi l'emploi prévu des fonds doit être mentionné, et pourquoi le nu-propriétaire doit régler sa quote-part depuis son propre compte.

Une co-souscription réalisée sans traçabilité laisse la charge de la preuve aux héritiers, dans une procédure écrite longue et coûteuse, conduite des années après les faits. Dernier élément à connaître : lorsque la présomption joue et que la nue-propriété provenait d'une vente ou d'une donation consentie par le défunt, les droits de mutation déjà acquittés par le nu-propriétaire, s'il en justifie, s'imputent sur l'impôt de succession exigible du fait de la réintégration. Le montage n'est donc pas doublement taxé, mais il perd tout intérêt.

La fiscalité pendant le démembrement

Côté usufruitier

L'usufruitier perçoit l'intégralité des distributions et les déclare. La part immobilière relève des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. La part financière, issue du placement de la trésorerie de la SCPI, relève des revenus de capitaux mobiliers.

À l'IFI, l'article 968 du CGI place les actifs grevés d'usufruit dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sous réserve des exceptions limitativement énumérées par ce texte, au premier rang desquelles l'usufruit légal du conjoint survivant. L'usufruitier déclare donc la totalité de la valeur des parts, et non la seule valeur de son droit.

Le cas des SCPI européennes

Lorsque la SCPI détient des actifs hors de France, les revenus de source étrangère suivent les conventions fiscales applicables, avec selon les pays un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou une exonération avec prise en compte du taux effectif. La quote-part étrangère échappe par ailleurs aux prélèvements sociaux, qui ne frappent que la quote-part française. Sur un démembrement viager, cette différence bénéficie entièrement à l'usufruitier, souvent le membre le plus imposé de la famille. La déclaration passe par le formulaire 2047, ventilé pays par pays, puis par la 2042.

Côté nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne perçoit rien, donc ne déclare rien : aucun revenu foncier, aucun prélèvement social, aucune ligne à l'IFI au titre de ces parts. C'est précisément l'intérêt du montage pour un contribuable déjà fortement imposé sur ses revenus du patrimoine, et la raison pour laquelle la nue-propriété se compare souvent à d'autres enveloppes de capitalisation, du contrat d'assurance vie au plan d'épargne retraite.

Pas de revenu, donc pas de charge déductible

Le Conseil d'État a jugé le 24 février 2017 que les intérêts d'un emprunt contracté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété de parts de société immobilière ne constituent pas une charge engagée en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu foncier : ils ne sont pas déductibles de ses autres revenus fonciers.

La comparaison avec l'immobilier détenu en direct mérite d'être posée, car elle explique des affirmations contradictoires que l'on lit fréquemment. Lorsqu'un immeuble démembré est donné en location nue par l'usufruitier, à titre onéreux et dans des conditions normales, et que les revenus correspondants sont imposés entre les mains de celui-ci dans la catégorie des revenus fonciers, la doctrine administrative admet que le nu-propriétaire déduise de ses autres revenus fonciers les dépenses engagées pour financer l'acquisition ou assurer la conservation du bien, intérêts d'emprunt compris, et le cas échéant constate un déficit imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun. Si l'usufruitier se réserve la jouissance du local au lieu de le louer, cette déduction tombe.

Cette tolérance suppose un immeuble. Elle ne s'étend pas aux parts d'une société immobilière, où l'immeuble appartient à la société et où le nu-propriétaire n'a droit à aucun revenu : c'est exactement ce que le Conseil d'État a jugé. Une décote sur des parts de SCPI ne s'accompagne donc d'aucun levier fiscal côté charges, à la différence d'une nue-propriété immobilière en direct.

Droits dus à l'entrée

Lorsque le démembrement résulte d'une donation, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété déterminée par le barème de l'article 669, après application de l'abattement en ligne directe. Plus l'usufruitier est âgé au jour de la donation, plus la nue-propriété transmise est valorisée et plus les droits augmentent : anticiper réduit mécaniquement la base taxable, à valeur de parts identique. Les autres leviers sont détaillés sur notre page consacrée à la transmission de patrimoine.

Ce qui se passe au décès

Au décès de l'usufruitier

L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. L'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe, dès lors que le démembrement peut être justifié dans son origine et sa date, et sous réserve de la présomption de l'article 751 examinée plus haut.

Deux règles favorables sur la plus-value ultérieure

Si le nouveau plein propriétaire cède ses parts, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux au bout de trente ans.

D'une part, la durée de détention se décompte à partir de la première des deux acquisitions, donc de l'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine, et non du décès. D'autre part, lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux, la doctrine administrative admet de retenir comme prix d'acquisition la valeur vénale des deux droits — c'est-à-dire la valeur de la pleine propriété — à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant, alors que l'usufruit reçu par extinction a en principe un prix d'acquisition nul.

Si le nu-propriétaire décède le premier

L'hypothèse est rarement envisagée et se produit pourtant. Le démembrement n'est pas affecté : l'usufruitier conserve ses revenus jusqu'à son propre décès. La nue-propriété entre dans la succession du nu-propriétaire et revient à ses héritiers, fréquemment en indivision, ce qui multiplie les interlocuteurs pour la suite. Les droits de succession portent alors sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée d'après l'âge de l'usufruitier au jour du décès : plus celui-ci est âgé, plus la base taxable est élevée.

L'usufruit successif

Il est possible de prévoir une réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant. Le démembrement se poursuit alors jusqu'au second décès, ce qui allonge d'autant l'attente du nu-propriétaire. Le traitement fiscal de cette réversion obéit à des règles propres qui justifient de faire rédiger l'acte par un notaire.

Trois montages à ne pas confondre

Le mot « viager » recouvre des opérations très différentes, et la confusion est fréquente au moment de comparer des propositions.

Distinction entre trois opérations souvent regroupées sous le terme de viager.
Opération	Ce que détient l'investisseur	Ce qui est démembré
SCPI en démembrement viager	Un droit démembré sur des parts : usufruit ou nue-propriété	Les parts elles-mêmes
Viager immobilier classique	Un bien acheté avec un bouquet et une rente, occupé par le vendeur	Le bien, souvent via un droit d'usage et d'habitation
Société civile investie en nue-propriété	Des parts détenues en pleine propriété, sans démembrement personnel	Les actifs de la société, achetés en nue-propriété

La différence n'est pas seulement sémantique. Dans le premier cas, c'est l'investisseur lui-même qui est usufruitier ou nu-propriétaire, avec les conséquences fiscales décrites plus haut. Dans le troisième, il détient de simples parts en pleine propriété : il perçoit ou non des revenus selon la politique de distribution du véhicule, et l'IFI comme l'impôt sur le revenu se traitent au niveau de sa détention, pas au niveau des immeubles.

À qui ce montage s'adresse

Le démembrement viager est le plus souvent présenté par sa décote. Ce n'est pourtant pas elle qui détermine sa pertinence, mais la configuration familiale et fiscale dans laquelle il s'inscrit. En dehors des cas de figure ci-dessous, un autre mode de détention répond généralement mieux au besoin.

Les configurations où le montage prend son sens

Un parent qui a besoin de ses revenus jusqu'au bout mais souhaite que le capital soit déjà sorti de sa succession
Un enfant fortement imposé, pour qui percevoir des revenus fonciers supplémentaires alourdirait la facture sans utilité immédiate
Un nu-propriétaire redevable de l'IFI, qui sort ces parts de son assiette pendant toute la durée du démembrement
Un remploi après la vente d'un bien déjà démembré, pour éviter un partage et conserver la structure existante
Une transmission déjà entamée, où l'abattement de l'article 779 a été partiellement consommé et où il s'agit de transmettre davantage de valeur à droits constants

Ce que le démembrement viager n'est pas

Ce n'est pas un placement liquide : il n'existe pas de marché organisé pour un usufruit viager ou une nue-propriété viagère prise isolément.
Ce n'est pas une opération à horizon connu : elle peut durer deux ans comme trente ans, ce qui la rend inadaptée à un besoin daté.
Ce n'est pas un revenu garanti pour l'usufruitier : les distributions peuvent baisser, et il n'a aucun recours pour sortir.
Ce n'est pas une protection contre la baisse : la valeur de part peut reculer, et le nu-propriétaire supporte seul ce risque en capital.
Ce n'est pas un montage à improviser : l'origine des fonds, la clé retenue et la rédaction de la convention se traitent avant la signature du bulletin.

Un dernier point de contexte mérite d'être signalé lorsque l'horizon se compte en décennies : des travaux publics ont proposé de revenir sur l'exonération de l'article 1133 en taxant l'usufruit résiduel au décès. Rien n'a été voté à ce jour, et le droit applicable à la date de mise à jour de cette page est inchangé. Le sujet mérite simplement d'être suivi.

Les erreurs fréquentes

Sept erreurs qui reviennent

Ignorer l'article 751 du CGI. C'est l'erreur la plus coûteuse : elle ne se révèle qu'au décès, quand il est trop tard pour reconstituer la preuve de l'origine des fonds.
Appliquer une clé de démembrement temporaire à une opération viagère. Les deux grilles n'ont ni la même base ni le même objet.
Traiter la donation de nue-propriété comme un don manuel. La réserve d'usufruit impose un acte notarié ; à défaut, la donation est fragile et la société de gestion peut refuser d'inscrire le démembrement.
Faire financer la nue-propriété par l'usufruitier. Si le parent règle en réalité les deux quotes-parts, l'opération s'analyse en une donation indirecte non déclarée.
Compter sur la déduction des intérêts d'emprunt côté nu-propriétaire. Elle est écartée en dehors du cas du logement social.
Souscrire pour un besoin de liquidité à échéance connue. Le montage ne permet pas de programmer une sortie : c'est structurellement l'inverse de sa logique.
Négliger l'indivision entre plusieurs enfants nus-propriétaires. Sans règles convenues à l'avance, toute décision ultérieure suppose leur accord commun.

Comment souscrire des parts de SCPI en démembrement viager

Définir les rôles et l'enveloppe Identifier qui prend l'usufruit viager et qui prend la nue-propriété, puis arrêter le montant global exprimé en pleine propriété. L'âge révolu de l'usufruitier au jour de l'opération détermine la clé de répartition, donc le montant réellement décaissé par chacun.
Sécuriser l'origine des fonds Si le nu-propriétaire est financé par l'usufruitier, la donation de deniers doit être formalisée par un acte ayant date certaine, en mentionnant l'emploi prévu. C'est la preuve contraire prévue par l'article 751 du CGI, et elle ne se reconstitue pas après coup.
Choisir la SCPI et remplir le bulletin Vérifier que la société de gestion accepte le démembrement viager, contrôler la clé retenue, le minimum de souscription, le délai de jouissance et les statuts au regard du droit de vote. Le bulletin est signé conjointement, chacun réglant sa quote-part depuis son propre compte.
Formaliser la convention et suivre les déclarations La convention de démembrement règle les questions que la loi laisse ouvertes : distributions exceptionnelles, plus-values de cession d'immeubles, remboursement anticipé, revente conjointe, exercice du droit de vote. L'usufruitier déclare ensuite les revenus jusqu'à l'extinction de l'usufruit.

Qui vote en assemblée générale

L'article 1844 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019, (texte en vigueur sur Légifrance) reconnaît à l'usufruitier comme au nu-propriétaire le droit de participer aux décisions collectives — les statuts ne peuvent pas y déroger. Le droit de vote, lui, appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier. Les deux parties peuvent convenir que l'usufruitier votera également les autres décisions, et les statuts de la société peuvent aménager cette répartition. Beaucoup de SCPI prévoient une clé différente : la lecture des statuts est un préalable, pas un détail de forme.

Le choix de la SCPI reste déterminant, puisque le nu-propriétaire s'engage sur un horizon qu'il ne maîtrise pas. Ancienneté de la société de gestion, taille et diversification du patrimoine, niveau d'endettement, politique de provisionnement, structure de frais et écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution constituent les critères usuels d'examen : notre classement des SCPI détaille ces indicateurs véhicule par véhicule, et notre page sur les risques d'investissement en SCPI complète l'examen du support.

Étudier votre situation

Chiffrer la répartition selon l'âge, sécuriser l'origine des fonds au regard de l'article 751, choisir le support et faire rédiger la convention : ces questions se traitent avant la signature, au regard de votre situation d'ensemble et de celle de vos proches.

Prendre rendez-vous

ou consulter notre process de souscription

Les justificatifs à réunir

Un démembrement viager se juge sur ses preuves, et elles se demandent au décès de l'usufruitier — parfois vingt ou trente ans après la souscription. Le dossier constitué le jour de la signature est donc le seul qui compte : il ne se reconstitue pas ensuite. Trois séries de pièces se distinguent, celles qu'exige la société de gestion, celles qui neutralisent la présomption de l'article 751, et celles que l'on conserve pour la suite.

Les pièces demandées par la société de gestion

Le dossier est doublé : usufruitier et nu-propriétaire sont l'un et l'autre souscripteurs, et chacun fournit son jeu complet de pièces au titre des obligations de connaissance du client et de lutte contre le blanchiment.

Pièces habituellement exigées pour une co-souscription en démembrement. La liste exacte varie selon la société de gestion et doit être confirmée avant l'envoi du dossier.
Pièce	Qui la fournit	Ce qu'elle établit
Pièce d'identité en cours de validité	Chacun des deux	Identité et âge de l'usufruitier, qui détermine la clé de répartition
Justificatif de domicile de moins de trois mois	Chacun des deux	Résidence fiscale et lieu de déclaration des revenus
RIB à son propre nom	Chacun des deux	Le règlement de chaque quote-part doit partir du compte de son titulaire
Questionnaire de connaissance client	Chacun des deux	Connaissance, expérience, objectifs et capacité à subir des pertes
Justificatif d'origine des fonds	Chacun des deux	Relevé de compte, avis de cession, acte de vente, attestation notariée de succession
Bulletin de souscription en démembrement	Signé par les deux	Répartition usufruit et nue-propriété, clé retenue, nombre de parts
Convention de démembrement	Signée par les deux	Distributions exceptionnelles, plus-values, droit de vote, modalités de cession

Les pièces qui neutralisent l'article 751

Ce sont les plus importantes et les plus souvent négligées. Elles n'ont d'utilité que si elles portent une date certaine antérieure de plus de trois mois au décès et si elles font le lien entre les fonds donnés et l'emploi qui en est fait.

Le dossier de preuve

L'acte de donation de deniers : acte notarié, ou déclaration de don manuel enregistrée auprès du service des impôts. C'est l'enregistrement qui donne la date certaine, pas la remise des fonds.
La mention de l'emploi prévu dans l'acte : le financement de la nue-propriété de parts de SCPI doit y figurer expressément, et l'origine des deniers doit y être justifiée. C'est la condition posée par le texte lui-même.
La traçabilité bancaire complète : avis de virement du donateur vers le compte du donataire, puis du compte du donataire vers la société de gestion. Les deux maillons se conservent.
L'acte notarié de donation de nue-propriété, dans l'hypothèse où le démembrement est constitué après une souscription en pleine propriété. La valeur de la nue-propriété doit y être déterminée selon le barème de l'article 669.
L'attestation de parts démembrées émise par la société de gestion : elle établit la date d'entrée du démembrement, exigée pour l'application de l'article 1133 au décès.
Le lien de parenté, par le livret de famille ou un acte d'état civil : c'est lui qui fait du nu-propriétaire un héritier présomptif, donc qui déclenche la présomption.

Conservation sans limite de durée

Ces pièces ne se périment pas et ne se remplacent pas. La demande de justification interviendra au règlement de la succession, longtemps après la souscription, souvent auprès d'héritiers qui n'étaient pas parties à l'opération. L'acte de donation enregistré, le bulletin, la convention, l'attestation de la société de gestion et les avis de virement forment un dossier à archiver ensemble et à signaler au notaire chargé du dossier familial.

Les documents remis avant la signature

Dans l'autre sens, la société de gestion et l'intermédiaire remettent leurs propres documents, dont la remise conditionne la régularité de la souscription : note d'information visée par l'Autorité des marchés financiers, document d'informations clés, statuts de la SCPI, dernier bulletin trimestriel, et rapport d'adéquation motivant la solution proposée. Ce dernier est établi pour chacun des deux souscripteurs, puisque l'usufruitier et le nu-propriétaire n'ont ni le même horizon ni le même objectif.

Les obligations déclaratives ensuite

Pendant le démembrement, l'usufruitier déclare les revenus fonciers, le cas échéant les revenus de source étrangère sur le formulaire 2047, et porte la valeur en pleine propriété des parts à l'IFI s'il y est assujetti. Le nu-propriétaire n'a aucune déclaration à faire. Au décès, l'attestation de reconstitution de la pleine propriété délivrée par la société de gestion et l'acte de notoriété complètent le dossier successoral.

Questions fréquentes

Quelle différence entre démembrement viager et démembrement temporaire d'une SCPI ?

Le démembrement temporaire s'arrête à une date connue d'avance, fixée au contrat, généralement entre cinq et quinze ans. Le démembrement viager s'arrête au décès de l'usufruitier : sa durée est inconnue au départ. La clé de répartition diffère également : elle dépend de la durée choisie dans le premier cas, de l'âge de l'usufruitier dans le second.

Qui paie l'impôt sur les revenus pendant un démembrement viager de parts de SCPI ?

L'usufruitier. Il perçoit les distributions et les déclare : revenus fonciers pour la part immobilière, revenus de capitaux mobiliers pour la part financière, avec les règles propres aux revenus de source étrangère lorsque la SCPI détient des actifs hors de France. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne déclare rien à ce titre.

Le nu-propriétaire paie-t-il l'IFI sur des parts de SCPI démembrées ?

Non. L'article 968 du CGI prévoit que les actifs grevés d'un usufruit sont déclarés par l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'intègre donc rien dans son assiette IFI pendant toute la durée du démembrement, sous réserve des exceptions limitativement énumérées par ce texte, au premier rang desquelles l'usufruit légal du conjoint survivant.

Faut-il un acte notarié pour souscrire des parts de SCPI en démembrement viager ?

Pas nécessairement. Lorsque chacun finance son propre droit dans une co-souscription, le bulletin de souscription suffit. En revanche, donner la nue-propriété de parts déjà détenues en pleine propriété passe par un acte notarié : le don manuel suppose une remise matérielle, incompatible avec la conservation de l'usufruit par le donateur. Une donation de somme d'argent préalable doit, elle, être déclarée à l'administration.

Qu'est-ce que la présomption de l'article 751 du CGI ?

L'article 751 du CGI répute faire partie de la succession de l'usufruitier, jusqu'à preuve contraire, tout bien dont il détenait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à l'un de ses héritiers présomptifs. Appliquée à une co-souscription entre un parent et son enfant, cette présomption ferait taxer les parts en pleine propriété aux droits de succession. Elle est écartée notamment lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts. L'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe, sous réserve de pouvoir justifier de l'origine et de la date du démembrement. Le nouveau plein propriétaire perçoit les distributions à compter de cette date et les déclare.

Et si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier ?

Le démembrement se poursuit et l'usufruitier conserve ses revenus. La nue-propriété entre dans la succession du nu-propriétaire et revient à ses propres héritiers, souvent en indivision. Les droits de succession portent sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée d'après l'âge de l'usufruitier au jour du décès.

Combien de temps l'usufruitier doit-il vivre pour récupérer sa mise ?

Le calcul rapporte la quote-part payée au taux de distribution annuel. Un usufruitier ayant financé 40 % de la valeur sur une SCPI distribuant 5 % par an récupère théoriquement sa mise en huit ans avant impôt. Le délai réel est plus long une fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux appliqués, et il dépend d'un taux de distribution qui n'est pas garanti.

Qui vote en assemblée générale de la SCPI pendant le démembrement ?

L'article 1844 du Code civil, modifié par la loi du 19 juillet 2019, donne à l'usufruitier comme au nu-propriétaire le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier. Les statuts peuvent aménager cette répartition, ce que beaucoup de SCPI font.

Une société peut-elle être usufruitière viagère de parts de SCPI ?

Non. L'article 619 du Code civil limite à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale. Une société ne peut donc détenir qu'un usufruit temporaire : le démembrement viager suppose un usufruitier personne physique. La nue-propriété, elle, peut être détenue par une personne physique comme par une société.

Peut-on revendre des parts de SCPI démembrées avant le décès de l'usufruitier ?

La cession de la pleine propriété suppose l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut céder son droit isolément, l'usufruitier y étant autorisé par l'article 595 du Code civil, mais il n'existe pas de marché organisé pour un usufruit viager ou une nue-propriété viagère : la liquidité est très faible et le prix se négocie de gré à gré.

Le nu-propriétaire peut-il déduire les intérêts d'un crédit finançant la nue-propriété ?

Non. Le Conseil d'État a jugé le 24 février 2017 que les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété de parts de société immobilière ne constituent pas une charge engagée en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu foncier. La règle diffère pour un immeuble détenu en direct : lorsque l'usufruitier le donne en location nue à titre onéreux et est imposé en revenus fonciers, le nu-propriétaire peut déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses d'acquisition et de conservation, intérêts compris. Cette tolérance suppose un immeuble et ne s'étend pas aux parts de SCPI.

Lexique du démembrement viager

Usufruit viager: Droit de percevoir les revenus d'un bien jusqu'au décès de son titulaire. Il s'éteint à cette date, conformément à l'article 617 du Code civil.
Nue-propriété: Droit de disposer du bien, privé des revenus jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
Clé de répartition: Pourcentage de la valeur en pleine propriété affecté à chacun des deux droits. En viager, elle découle de l'âge de l'usufruitier selon le barème de l'article 669 du CGI.
Héritier présomptif: Personne qui aurait vocation à hériter si la succession s'ouvrait aujourd'hui. Notion centrale pour l'application de la présomption de l'article 751 du CGI.
Point mort de l'usufruitier: Nombre d'années de distribution nécessaires pour que l'usufruitier récupère la quote-part qu'il a financée.
Délai de jouissance: Période séparant la souscription du premier versement de distribution par la SCPI.
Usufruit successif: Mécanisme par lequel l'usufruit se reporte sur une seconde personne, généralement le conjoint survivant, prolongeant le démembrement jusqu'au second décès.
Remploi: Report d'un démembrement existant sur un nouvel actif, à la suite de la vente du bien initialement démembré.
Convention de démembrement: Accord réglant entre l'usufruitier et le nu-propriétaire les questions laissées ouvertes par la loi : distributions exceptionnelles, plus-values, droit de vote et modalités de cession.
Valeur de reconstitution: Valeur du patrimoine de la SCPI augmentée des frais qu'il faudrait engager pour le reconstituer à l'identique.

Pour aller plus loin

Avertissement. Communication à caractère promotionnel. Cette page a une portée informative et pédagogique. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni un conseil fiscal ou juridique.

Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme comportant un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La valeur des parts évolue en fonction du marché immobilier et peut baisser. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les taux utilisés dans les exemples chiffrés sont des hypothèses de travail et ne préjugent d'aucune performance. Les barèmes, seuils et règles fiscales mentionnés sont ceux applicables à la date de mise à jour de cette page et sont susceptibles d'évoluer.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun. Avant toute souscription, il convient de prendre connaissance de la note d'information, du document d'informations clés, des statuts et du dernier bulletin trimestriel de la société civile de placement immobilier concernée.