COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM France réunit près de 60 000 associés et un patrimoine de 138 immeubles, encore majoritairement composé de bureaux en Île-de-France. Depuis 2023, son prix de part a baissé trois fois, la vacance reste élevée et plus de 840 000 parts attendent d'être rachetées. Cette page fait le point, chiffres du bulletin du 2e trimestre 2026 et du rapport annuel 2025 à l'appui, sur ce que cette situation signifie pour ceux qui détiennent déjà des parts.
L'ESSENTIEL EN 30 SECONDES
- Le prix de souscription est passé de 205 € à 141 € entre juillet 2023 et septembre 2024, soit une baisse cumulée de 31,2 % ; le prix de retrait est de 128,41 €.
- À 141 €, le prix reste environ 6,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (132,51 €), dans le tunnel réglementaire mais proche de sa borne haute.
- 844 571 parts sont en attente de retrait (4,5 % du capital) ; le fonds de remboursement rouvre, avec des courriers aux associés éligibles depuis le 7 septembre 2026.
- La distribution 2025 est de 6,72 € par part (4,77 %), mais le taux d'occupation financier n'est que de 87,03 % et la durée ferme résiduelle des baux de 2,7 ans.
Accimmo Pierre en bref
Accimmo Pierre est une SCPI de bureaux à capital variable créée en 1989 et gérée par BNP Paribas REIM France (visa AMF n° 22-15 du 2 septembre 2022). La souscription reste ouverte et la variabilité du capital n'a pas été suspendue. Classée article 8 au sens du règlement SFDR, elle détient le label ISR depuis décembre 2021, renouvelé en 2024. Sa diffusion, notamment par le réseau d'agences BNP Paribas, explique une base d'associés parmi les plus larges du marché.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | BNP Paribas REIM France |
| Nombre d'associés | 59 576 |
| Nombre de parts | 18 848 157 |
| Capitalisation (au prix de 141 €) | 2 657,59 M€ |
| Valeur de réalisation | 109,46 € par part |
| Valeur de reconstitution | 132,51 € par part |
| Valeur vénale du patrimoine | 2 499 M€ |
| Patrimoine | 138 immeubles, 358 locataires |
| Label ISR / classification SFDR | Oui / article 8 |
Source : bulletin d'information du 2e trimestre 2026 de BNP Paribas REIM France. La surface totale était de 1 043 740 m² fin 2025 (rapport annuel 2025).
La stratégie affichée consiste à réduire le poids des bureaux, qui représentaient 89,2 % du patrimoine fin 2020 et 64,8 % fin 2025, au profit de la santé, de l'hôtellerie et des commerces. Pour situer la SCPI parmi ses concurrentes, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.
Trois baisses du prix de part depuis 2023
Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable n'est pas libre : il doit rester à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution, elle-même tirée des expertises du patrimoine. Lorsque les expertises baissent, la société de gestion doit suivre. C'est ce qui s'est produit à trois reprises sur Accimmo Pierre.
| Date d'effet | Ancien prix | Nouveau prix | Variation |
|---|---|---|---|
| 27 juillet 2023 | 205 € | 170 € | -17,1 % |
| 1er mars 2024 | 170 € | 168 € | -1,2 % |
| 10 septembre 2024 | 168 € | 141 € | -16,1 % |
Depuis la dernière baisse, les valeurs ont continué de reculer. La valeur de reconstitution est passée de 136,27 € au 31 décembre 2025 à 132,51 € au 30 juin 2026 (-2,8 %), et la valeur de réalisation de 112,18 € à 109,46 € (-2,4 %). À 141 €, le prix de souscription se situe environ 6,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution : il reste dans le tunnel réglementaire, mais plus près de sa borne haute que de son milieu. Si les expertises baissaient encore, la marge de manœuvre avant une nouvelle révision du prix serait limitée.
Un associé ayant souscrit 100 parts à 205 € avant juillet 2023, soit 20 500 €, qui obtiendrait aujourd'hui le retrait de ses parts au prix de 128,41 €, percevrait 12 841 €, soit 7 659 € de moins, avant prise en compte des revenus encaissés dans l'intervalle.
Cet écart tient aussi aux frais de souscription (8,93 % HT, soit 10,72 % TTC, du prix de part), qui ne se récupèrent jamais à la sortie. C'est la raison pour laquelle une SCPI se détient sur longue durée, et pourquoi une sortie décidée dans un marché baissier cristallise une perte qui, jusque-là, restait latente.
Distribution : ce que recouvre le chiffre
| Année | Distribution brute | Taux de distribution |
|---|---|---|
| 2023 | 7,20 € | 3,51 % |
| 2024 | 6,60 € | 3,88 % |
| 2025 | 6,72 € | 4,77 % |
| 1er semestre 2026 | 3,36 € (1,68 € + 1,68 €) | n.d. |
Le taux 2024 est calculé sur le prix au 1er janvier 2024 (170 €), le taux 2025 sur le prix de 141 €. Sources : rapport annuel 2025 et bulletins trimestriels de BNP Paribas REIM France.
La distribution par part a reculé de 6,7 % entre 2023 et 2025, alors que le taux de distribution est passé de 3,51 % à 4,77 %. Ce paradoxe apparent tient au mode de calcul : le taux se rapporte à un prix de part lui-même en forte baisse. Pour un associé entré à 205 €, les 6,72 € de 2025 représentent un rendement de l'ordre de 3,3 % sur son prix de revient, hors frais.
En 2026, les deux premiers acomptes sont de 1,68 € chacun, versés le 24 avril et le 25 juillet. Celui du 2e trimestre comprend 0,23 € de revenus financiers, soit environ 14 % du versement. La société de gestion a annoncé au 1er trimestre une distribution d'au moins 6,72 € par part pour l'année, ce qui n'est pas garanti. Le report à nouveau atteignait 1,40 € par part fin 2025, soit environ 21 % d'une année de distribution : une réserve qui peut lisser les versements, mais qui ne se reconstitue pas si les loyers baissent.
Le taux de distribution ne dit rien de l'évolution du capital. Le taux de rendement interne, qui combine revenus perçus et variation du prix de part, est de -4,51 % par an sur cinq ans et de 1,12 % par an sur dix ans. Un associé entré il y a cinq ans a donc perdu de l'argent, revenus compris.
Patrimoine, vacance et endettement
Un patrimoine encore dominé par les bureaux franciliens
Au 30 juin 2026, les bureaux représentent 64,2 % du patrimoine, les commerces 17,7 %, l'hôtellerie 7,8 %, la logistique 5,9 % et la santé et l'éducation 4,4 %. Géographiquement, Paris pèse 12,6 %, le reste de l'Île-de-France 51,1 % et les régions 36,2 %. Le poids élevé de l'Île-de-France hors Paris, où la demande locative de bureaux est la plus sélective, explique une bonne part de la vacance.
Une vacance élevée et des baux courts
| Indicateur | Moyenne 2025 | T1 2026 | T2 2026 |
|---|---|---|---|
| Taux d'occupation financier | 88,7 % | 86,62 % | 87,03 % |
| WALB (durée ferme résiduelle) | n.d. | 2,8 ans | 2,7 ans |
Le TOF s'est légèrement redressé au 2e trimestre, mais il reste inférieur à la moyenne 2025. Près de 13 % des loyers potentiels ne sont donc pas encaissés. La durée ferme résiduelle des baux, de 2,7 ans, est courte : une part significative des locataires pourra donner congé dans les prochaines années, ce qui expose la SCPI à de nouveaux départs si la relocation ne suit pas.
Des cessions pour se désendetter
En 2025, la SCPI a cédé 5 immeubles pour 274 M€ et acquis 2 EHPAD pour 13,4 M€, conformément à sa stratégie de diversification. Au 1er trimestre 2026, elle a vendu le Parc Plaza à Villeneuve-d'Ascq pour 5 M€ ; aucune cession n'a eu lieu au 2e trimestre. Le produit des ventes a largement servi à réduire la dette : 820 M€ fin 2023, 665,2 M€ fin 2024, puis 549 M€ d'emprunts auxquels s'ajoutent 70 M€ de lignes de crédit fin 2025, pour un ratio d'endettement (LTV) de 24,3 %. Ce désendettement réduit le risque financier, mais il mobilise des liquidités qui ne servent ni aux retraits ni à la distribution.
File de retraits et fonds de remboursement
Dans une SCPI à capital variable, un associé qui veut sortir dépose une demande de retrait. Elle n'est exécutée que si une souscription nouvelle vient la compenser. Lorsque les demandes de retrait dépassent durablement les souscriptions, une file d'attente se forme : c'est la situation d'Accimmo Pierre.
| Date | Parts en attente | Part du capital |
|---|---|---|
| 31 décembre 2024 | 538 590 | n.d. |
| 31 décembre 2025 | 691 529 | 3,67 % |
| 31 mars 2026 | 771 144 | 4,1 % |
| 30 juin 2026 | 844 571 | 4,5 % |
Sources : rapport annuel 2025 et bulletins trimestriels 2026 de BNP Paribas REIM France.
La file a progressé de 305 981 parts en dix-huit mois, soit une hausse de près de 57 %. Au 30 juin 2026, les parts en attente représentent environ 119 M€ valorisées au prix de souscription, ou environ 108 M€ au prix de retrait de 128,41 €. Au 2e trimestre, 12 105 parts ont été retirées, uniquement grâce à des souscriptions nouvelles : à ce rythme, qui n'a rien de certain, il faudrait près de 70 trimestres pour absorber la file actuelle.
Le fonds de remboursement
Pour débloquer une partie des demandes, l'assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2024 a voté la création d'un fonds de remboursement de 20 M€. 159 651 parts ont été exécutées par ce biais. Lors d'une activation en 2025, le prix de rachat constaté était de 104,80 €, soit 18,4 % sous le prix de retrait. Une réouverture a été annoncée : les associés éligibles reçoivent un courrier à partir du 7 septembre 2026. Le montant alloué et le prix de rachat n'ont pas été publiés ; il convient de se reporter à ce courrier.
Ce qu'a voté l'assemblée générale du 22 juin 2026
Les associés ont approuvé l'ensemble des résolutions, dont l'introduction dans les statuts d'outils de gestion de la liquidité prévus par la directive européenne AIFM II, ainsi qu'un quorum réduit pour les assemblées. Concrètement, la société de gestion peut désormais, si la situation le justifie, appliquer une décote sur le prix de retrait ou plafonner le montant des remboursements sur une période donnée.
Ils ne modifient pas la situation du jour : aucune activation de ces outils n'avait été annoncée à la date de mise à jour de cette page. Ils donnent en revanche à la société de gestion la possibilité de réduire le prix payé aux associés sortants ou de ralentir leur sortie, afin de protéger ceux qui restent. Un associé qui envisage de sortir doit intégrer cette possibilité dans sa réflexion.
Quelles options pour un associé ?
Un associé d'Accimmo Pierre dispose aujourd'hui de quatre voies, qui ne s'excluent pas nécessairement et dont aucune n'est gratuite.
- Conserver ses parts. C'est l'option par défaut. Elle suppose d'accepter une vacance encore élevée, une valeur de part qui dépend de l'évolution du marché des bureaux franciliens, et une sortie qui ne sera pas immédiate si le besoin apparaît.
- Déposer ou maintenir une demande de retrait. L'ordre prend rang dans la file. Il n'entraîne pas de frais de retrait, mais aucun délai d'exécution ne peut être garanti, et le prix de retrait comme les outils votés en juin 2026 peuvent modifier le montant perçu.
- Accepter le rachat par le fonds de remboursement. Lorsque le fonds est ouvert et que l'ordre y est éligible, la sortie est plus rapide, au prix d'une décote sur le prix de retrait, qui était de 18,4 % lors de l'activation de 2025.
- Céder de gré à gré. La cession à un acheteur trouvé par l'associé est possible, à un prix librement débattu, moyennant un forfait de 180 € TTC par dossier et des droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur. En pratique, l'acheteur exigera une décote.
Les points à regarder avant de décider
Le mode de détention change tout. Des parts détenues en direct, en assurance vie sous forme d'unités de compte, ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. En assurance vie, par exemple, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle de l'arbitrage au sein du contrat, pas du retrait.
La fiscalité compte aussi. Une plus-value sur des parts détenues en direct est imposée selon le régime des plus-values immobilières, avec abattements pour durée de détention ; une moins-value, en revanche, n'est pas imputable pour un particulier. Enfin, la valeur IFI publiée au 31 décembre 2025 est de 125,55 € par part. Ces éléments se croisent avec le reste du patrimoine : c'est l'objet de l'état des lieux proposé ci-dessous. Pour une vue d'ensemble des risques propres à ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.
Avis global sur Accimmo Pierre
Accimmo Pierre illustre les difficultés des grandes SCPI de bureaux diffusées par les réseaux bancaires : un patrimoine constitué avant la hausse des taux, une forte exposition à l'Île-de-France hors Paris, et une base d'associés dont une partie cherche aujourd'hui à sortir. La gestion a engagé une diversification, un désendettement et un fonds de remboursement, et s'est dotée d'outils de gestion de la liquidité. Mais la file d'attente continue de s'allonger et les indicateurs locatifs restent en retrait.
Points d'appui
- Diversification engagée : les bureaux sont passés de 89,2 % du patrimoine fin 2020 à 64,2 % au 30 juin 2026.
- Désendettement significatif depuis 2023, avec un ratio LTV de 24,3 % fin 2025.
- Distribution stable à 6,72 € par part en 2025, adossée à un report à nouveau de 1,40 € par part.
- Patrimoine large et mutualisé : 138 immeubles et 358 locataires.
- Label ISR obtenu en 2021 et renouvelé en 2024 (voir les SCPI ISR).
Points de vigilance
- Liquidité dégradée : 4,5 % du capital en attente de retrait, file en hausse continue.
- TOF de 87,03 % et durée ferme résiduelle des baux de 2,7 ans.
- Prix de souscription environ 6,4 % au-dessus d'une valeur de reconstitution qui continue de baisser.
- Possibilité statutaire de décote sur le prix de retrait et de plafonnement des remboursements.
- TRI 5 ans de -4,51 % et TRI 10 ans de 1,12 %.
Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI plus récentes, dont le patrimoine a été acquis après la correction des prix, consultez notre classement SCPI.
Vous détenez des parts de Accimmo Pierre ?
Conserver, demander le retrait, accepter une décote ou céder de gré à gré : la bonne décision dépend moins de la SCPI elle-même que de la place de cette ligne dans l'ensemble de votre patrimoine, de votre prix de revient, de votre fiscalité et de votre horizon. Ce sont des points qui se regardent sur la totalité du portefeuille, pas produit par produit.
Ce que vous transmettez
La liste de vos lignes et les montants souscrits, le mode de détention de chacune, l'année et le prix de souscription, et votre tranche marginale d'imposition.
Ce que vous recevez
Un état des lieux écrit de votre allocation, adressé par courriel sous cinq jours ouvrés : situation de chaque ligne, options de sortie disponibles, incidence fiscale, points de vigilance.
Ce que cela implique
Aucun frais, aucune souscription attendue en contrepartie, aucun rendez-vous obligatoire. Vous restez seul décisionnaire sur vos arbitrages.
Comment Bien Investir, SAS immatriculée à l'ORIAS sous le n° 22004462, conseiller en investissements financiers adhérent de l'ANACOFI-CIF sous le n° E010271. Cet état des lieux est établi à partir des seuls éléments que vous transmettez et ne constitue pas une garantie de résultat. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une liquidité non garantie.
Comment demander le retrait de ses parts
- Vérifier le prix de retrait en vigueur Depuis le 10 septembre 2024, le prix de retrait est de 128,41 € par part, soit le prix de souscription de 141 € diminué de la commission de souscription de 8,93 % HT. C'est le montant perçu si la demande est compensée par une souscription nouvelle, avant fiscalité éventuelle sur la plus-value. Aucun frais de retrait ne s'ajoute.
- Adresser la demande à BNP Paribas REIM France La demande de retrait se fait par écrit auprès de la société de gestion, selon les modalités décrites dans la note d'information. Si les parts sont logées dans un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui les détient : la démarche passe alors par un arbitrage ou un rachat au sein du contrat.
- Suivre la position de l'ordre dans la file Les retraits sont servis dans l'ordre chronologique, uniquement lorsqu'ils sont compensés par des souscriptions. Au 30 juin 2026, 844 571 parts étaient en attente et 12 105 parts avaient été retirées sur le trimestre.
- Étudier les alternatives Le fonds de remboursement rouvre : les associés éligibles reçoivent un courrier à partir du 7 septembre 2026, qui précise le montant et le prix de rachat proposés. La cession de gré à gré à un autre associé reste possible, à un prix librement débattu, moyennant un forfait de 180 € TTC par dossier.
- Anticiper la fiscalité En cas de plus-value, l'impôt est calculé selon le régime des plus-values immobilières et prélevé par la société de gestion. Une moins-value sur des parts de SCPI détenues par un particulier n'est en revanche pas imputable sur d'autres plus-values.
Questions fréquentes
Pourquoi le prix de la part d'Accimmo Pierre a-t-il baissé ?
Parce que la valeur des immeubles a baissé. Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. BNP Paribas REIM France a donc abaissé le prix trois fois : de 205 € à 170 € le 27 juillet 2023, à 168 € le 1er mars 2024, puis à 141 € le 10 septembre 2024, soit une baisse cumulée de 31,2 %.
Combien de temps faut-il pour vendre ses parts d'Accimmo Pierre ?
Aucun délai ne peut être garanti. Au 30 juin 2026, 844 571 parts attendaient un retrait, soit 4,5 % du capital, alors que 12 105 parts seulement ont été retirées au 2e trimestre, toutes compensées par des souscriptions. La file a augmenté à chaque arrêté depuis fin 2024.
Qu'est-ce que le fonds de remboursement d'Accimmo Pierre ?
C'est une réserve de 20 M€, votée en assemblée générale extraordinaire le 25 novembre 2024, qui permet de racheter des parts en attente sans attendre une souscription. 159 651 parts ont été exécutées par ce biais ; lors d'une activation en 2025, le prix de rachat constaté était de 104,80 €, soit 18,4 % sous le prix de retrait. Une réouverture a été annoncée, avec des courriers aux associés éligibles à partir du 7 septembre 2026 : le montant et le prix figurent dans ce courrier.
Qu'a changé l'assemblée générale du 22 juin 2026 ?
Les associés ont approuvé l'introduction dans les statuts d'outils de gestion de la liquidité prévus par la directive AIFM II. La société de gestion peut désormais, si les conditions le justifient, appliquer une décote sur le prix de retrait ou plafonner les remboursements sur une période. Aucune activation de ces outils n'avait été annoncée à la date de mise à jour de cette page.
Quel est le rendement d'Accimmo Pierre ?
Le taux de distribution 2025 est de 4,77 %, pour 6,72 € par part. Pour 2026, la société de gestion a annoncé au 1er trimestre une distribution d'au moins 6,72 € par part, qui n'est pas garantie. Sur longue période, le TRI est de -4,51 % par an sur cinq ans et de 1,12 % par an sur dix ans.
Quelle valeur IFI retenir pour Accimmo Pierre ?
BNP Paribas REIM France indique une valeur IFI de 125,55 € par part au 31 décembre 2025. C'est la valeur à retenir pour la déclaration, et non le prix de souscription.
Lexique
- Valeur de reconstitution
- Valeur de réalisation augmentée des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine. Elle sert de référence au prix de souscription, qui doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour d'elle.
- Valeur de réalisation
- Valeur vénale des immeubles, estimée par un expert immobilier externe, augmentée de la valeur des autres actifs et diminuée des dettes.
- Prix de retrait
- Prix perçu par l'associé dont la demande de retrait est compensée par une souscription : prix de souscription diminué de la commission de souscription.
- Fonds de remboursement
- Réserve de liquidités, votée en assemblée générale, destinée à racheter des parts en attente de retrait à un prix fixé par la société de gestion, en général inférieur au prix de retrait.
- Taux d'occupation financier (TOF)
- Rapport entre les loyers facturés et les loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué. Il inclut les locaux occupés sous franchise de loyer.
- WALB
- Durée moyenne restant à courir jusqu'à la prochaine faculté de sortie des locataires. Plus elle est courte, plus le risque de départs à brève échéance est élevé.
- Outils de gestion de la liquidité (AIFM II)
- Mécanismes prévus par la directive européenne AIFM II, comme la décote sur le prix de retrait ou le plafonnement des remboursements, qu'une société de gestion peut mettre en œuvre lorsque les statuts du fonds les prévoient.
Pour aller plus loin
Les informations de cette page proviennent du bulletin d'information du 2e trimestre 2026 et du rapport annuel 2025 de BNP Paribas REIM France, ainsi que de la presse spécialisée. Elles sont données à titre informatif et peuvent évoluer.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI présente un risque de perte en capital ; ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité ne sont garantis.
Cette page ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Accimmo Pierre n'est pas distribuée par Comment Bien Investir.