Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 15 min de lecture

Novapierre 1, SCPI de commerces gérée par PAREF Gestion, compte 2 370 associés pour 172,1 M€ de capitalisation. Elle reste ouverte à la souscription à 442 € la part, mais la collecte s'est arrêtée : aucune part n'a été souscrite au premier semestre 2026, et 35 149 parts, soit environ 9 % du capital, attendaient un retrait au 30 juin 2026. Le taux d'occupation baisse et l'acompte a été réduit de 11 %. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, pour ceux qui détiennent déjà des parts.

Que faut-il retenir de Novapierre 1 ?

Novapierre 1 est une SCPI de rendement à capital variable, titulaire du visa AMF n° 05-31 du 20 septembre 2005 et classée par l'ASPIM parmi les SCPI à prépondérance commerces. Elle est gérée par PAREF Gestion, qui gère aussi PAREF Hexa, PAREF Prima, PAREF Evo et Novapierre Résidentiel. Au 30 juin 2026, son patrimoine de 194,0 M€ compte 110 immeubles de commerce en France, boutiques en pied d'immeuble et retail parks, loués à travers 204 baux.

Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre 1 n° 106-1 du 2e trimestre 2026 (PAREF Gestion), données au 30 juin 2026.

Pourquoi les retraits sont-ils bloqués ?

Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, et la demande n'est servie que si une souscription nouvelle la compense ou si un fonds de remboursement rachète les parts. Chez Novapierre 1, le capital n'a pas bougé au premier semestre 2026 : aucune part souscrite, aucune part retirée.

Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre 1 n° 106-1 du 2e trimestre 2026 (PAREF Gestion), données au 30 juin 2026. 35 149 parts en attente de retrait en fin de trimestre.

Deux mécanismes existent en théorie. Le premier, la rétro-compensation, permet d'utiliser les souscriptions des douze derniers mois non encore investies, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution ; sans souscription, il n'a rien à redistribuer. Le second est un fonds de remboursement voté en 2008, plafonné à 3 M€, qui rachète à un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, soit entre 319,68 € et 355,20 € par part au 30 juin 2026. Même utilisé en totalité, il ne couvrirait qu'environ un cinquième des demandes.

Que vaut une part de Novapierre 1 ?

Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre 1 n° 106-1 du 2e trimestre 2026 (PAREF Gestion), données au 30 juin 2026.

La valeur du patrimoine ressort à 194,0 M€, en baisse de 1,23 % à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2025. Le prix de souscription dépasse la valeur de reconstitution d'environ 3 %, à l'intérieur de la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %. Une baisse du prix n'est donc pas imposée à ce stade, mais elle deviendrait possible si les expertises continuaient de reculer.

Ces écarts ne deviennent une perte qu'au moment de la sortie. L'écart entre le prix de souscription et la valeur de réalisation tient en grande partie aux frais d'acquisition et à la commission de souscription.

Que recouvre la distribution de Novapierre 1 ?

Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre 1 n° 106-1 du 2e trimestre 2026 (PAREF Gestion), données au 30 juin 2026. Le dividende du 2e trimestre 2026 est composé uniquement de revenus fonciers, sans prélèvement à la source.

Au rythme de 4,44 € par trimestre, la distribution 2026 atteindrait 17,76 € par part, soit environ 4,0 % du prix de part, contre 5,00 % en 2025. PAREF Gestion indique que cette distribution sera complétée par une distribution de plus-values dans les prochains trimestres, sans en donner le montant. La performance globale annuelle 2025 est de 5,00 %, le prix n'ayant pas changé. Le taux de rentabilité interne au 31 décembre 2025 est de 3,35 % sur cinq ans, 3,99 % sur dix ans et 4,59 % sur quinze ans.

Quels sont le patrimoine, la vacance et la dette de Novapierre 1 ?

Les commerces représentent 97,8 % des loyers. Le patrimoine est situé à 27,8 % à Paris, 19,3 % en Île-de-France hors Paris, 22,3 % dans douze métropoles régionales et 30,6 % dans d'autres régions. Par activité, l'équipement de la maison pèse 29,1 % des loyers, l'alimentaire 17,7 %, la restauration 12,8 %, les services 11,6 %, la santé 10,8 % et la culture et les loisirs 7,3 %.

Source : bulletin trimestriel d'information Novapierre 1 n° 106-1 du 2e trimestre 2026 (PAREF Gestion), données au 30 juin 2026.

Au 2e trimestre 2026, trois libérations ont représenté 238 040 € de loyers annuels, contre une seule prise à bail de 28 740 €. 70 lots, soit 17 479 m², sont vacants. La durée ferme moyenne restante des baux n'est que de 1,53 an, ce qui expose la SCPI à de nouveaux départs ou à des renégociations à la baisse.

La dette bancaire s'élève à 57,4 M€, soit 29,6 % de la valeur des immeubles, pour un plafond fixé à 30 % par l'assemblée générale, qui peut être porté temporairement à 35 % pendant douze mois au plus. La marge est donc très faible. Aucune acquisition ni aucune cession n'a été réalisée au trimestre, mais trois promesses de vente ont été signées pour 2,97 M€, sur des actifs au potentiel locatif limité ou coûteux à détenir.

Comment Novapierre 1 se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger Novapierre 1, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En 2025, Novapierre 1 a distribué un peu plus que la moyenne des SCPI de commerces et que l'ensemble du marché. Sa liquidité est en revanche nettement moins bonne : ses parts en attente représentent environ trois fois la moyenne du marché, et son acompte 2026 la ramène sous la moyenne.

Quelles options pour un associé ?

Un associé de Novapierre 1 dispose aujourd'hui de trois voies. Aucune n'est sans coût, et le choix dépend moins de la SCPI que de sa propre situation.

Le mode de détention change tout : des parts détenues en direct, en unités de compte d'assurance vie ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. Pour des parts détenues en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières ; une moins-value n'est pas imputable pour un particulier. Voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Quel est notre avis sur Novapierre 1 ?

Novapierre 1 n'est pas dans la situation des SCPI de bureaux dont la valeur s'est effondrée : sa valeur de reconstitution reste proche de son prix de part et son patrimoine de commerces est bien placé. Mais sa liquidité ne fonctionne plus, avec 9 % du capital en attente et une collecte nulle, et ses revenus s'érodent sous l'effet de la vacance. La dette au niveau du plafond et des baux très courts limitent sa marge de manœuvre.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI dont la liquidité fonctionne normalement, consultez notre classement des SCPI.

Comment sortir de Novapierre 1 ?

1. Vérifier le mode de détention Seules les parts détenues en direct se retirent ou se cèdent à votre initiative. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle d'un arbitrage dans le contrat. Pour des parts démembrées, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire.
2. Déposer ou maintenir une demande de retrait La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à PAREF Gestion. Elle prend rang dans un registre chronologique, traité à la fin de chaque mois, et sera servie à la valeur de retrait en vigueur au moment de son exécution. Retirer puis redéposer une demande fait perdre son rang.
3. Se renseigner sur le fonds de remboursement Lorsqu'une demande n'est pas compensée, PAREF Gestion peut proposer un rachat par le fonds de remboursement, dans la limite de 3 M€, à un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, soit inférieur à la valeur de retrait. L'associé accepte ou non cette proposition.
4. Chercher une cession de gré à gré L'associé peut céder ses parts à un acheteur qu'il a trouvé lui-même, à un prix librement fixé. La cession supporte 5 % de droits d'enregistrement et 90 € TTC de frais de dossier perçus par la société de gestion, et doit lui être déclarée pour être inscrite au registre.
5. Anticiper la fiscalité de la sortie Pour un particulier détenant en direct, le retrait ou la cession relève du régime des plus-values immobilières : impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention. Une moins-value n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère en assurance vie, en démembrement ou pour une société.

Questions fréquentes

Lexique