COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCI CAPIMMO, gérée par Praemia REIM France, est un fonds de fonds immobilier créé en 2007, accessible exclusivement en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie. Son patrimoine est réparti sur 152 lignes d'investissement en Europe. Après un retour en territoire positif en 2025 (+0,36%), l'exercice 2026 est repassé en négatif : au 3 juillet 2026, la performance nette s'établit à -1,78% pour une valeur liquidative de 221,10€ et un actif net de 4,55 milliards d'euros. Praemia REIM France anticipe désormais une performance nette 2026 de l'ordre de -0,8%, contre une prévision proche de +1% communiquée un trimestre plus tôt.
| Nom du fonds | SCI CAPIMMO (ex-Primonial Capimmo) |
| Société de gestion | Praemia REIM France (ex-Primonial REIM) |
| Performance 2026 (YTD) | -1,78% au 03/07/2026 |
| Prévision 2026 | De l'ordre de -0,8% (estimation Praemia REIM, non garantie) |
| Performance 2025 | +0,36% (nette de frais de gestion) |
| Valeur liquidative | 221,10€ au 03/07/2026 |
| Actif net | 4,55 milliards d'euros |
| Diversification | 152 lignes d'investissement en Europe |
| Frais d'entrée | 2% acquis au fonds |
| Frais de gestion | 1,60% HT / an sur la valeur brute des actifs |
| Indicateur de risque | 3 sur 7 |
| Durée recommandée | 8 ans minimum |
| Accessibilité | Unités de compte en assurance-vie uniquement |
Vous détenez déjà la SCI CAPIMMO : faut-il vendre ou conserver ?
C'est la question que se posent la plupart des détenteurs, et elle n'a pas de réponse unique : elle dépend de votre prix d'entrée, du poids de la ligne dans votre contrat et de votre horizon. Ce que nous pouvons faire, en revanche, c'est poser les faits tels qu'ils ressortent du reporting du 3 juillet 2026, sans les adoucir.
Ce que dit le dernier reporting
La prévision annuelle est passée de +1% à -0,8% en un trimestre
Au premier trimestre, Praemia REIM France envisageait une performance nette 2026 proche de +1%. Au deuxième trimestre, la société de gestion anticipe désormais une performance nette prévisionnelle de l'ordre de -0,8%.
C'est le fait marquant de ce reporting, et il mérite d'être connu de tout détenteur : la trajectoire de redressement amorcée en 2025 est interrompue. La performance constatée au 3 juillet est de -1,78%.
D'où vient exactement la baisse
La revalorisation du patrimoine ressort à -2,93% depuis le 1er janvier 2026. Près de 60% de cet impact provient de corrections de valeurs sur le patrimoine de bureaux. Le reporting est précis sur la cause : ces ajustements reflètent principalement la suspension de la variabilité du capital de la SCPI Primopierre et la prise en compte des premières valeurs de confrontation de son marché secondaire dans la valorisation du véhicule.
Une baisse de nature différente de celle de 2023-2024
La distinction a son importance. Les pertes de 2023 et 2024 venaient d'une crise de liquidité générale : rachats institutionnels massifs, cessions contraintes, provisions pour liquidité immédiate.
La baisse de 2026 est d'une autre nature : elle est concentrée sur la revalorisation d'une ligne identifiée, dont le prix vient d'être confronté au marché secondaire. Les autres allocations affichent, elles, une relative stabilisation de leurs valorisations. Cela ne rend pas la perte moins réelle, mais cela signifie qu'elle procède d'un ajustement ponctuel de valorisation plutôt que d'une nouvelle dégradation d'ensemble.
Ce qui n'a pas bougé
- Les revenus tiennent. Ils s'élèvent à 2,16% au 3 juillet et la société de gestion attend une composante revenus 2026 de l'ordre de 4,4%, comparable à 2025, portée par l'indexation des loyers. Le patrimoine produit toujours des loyers ; c'est sa valorisation qui décroche.
- La liquidité est couverte. Plus de 1,2 milliard d'euros d'arbitrages ont été réalisés à fin juin 2026. Le fonds dispose d'un niveau de liquidité suffisant pour couvrir ses engagements d'investissement à horizon 24 mois, tout en poursuivant le remboursement des demandes de retrait.
- L'endettement se réduit. Le LTV s'établit à 24,80% au 31 mars 2026, contre 25,93% au 31 décembre 2025, pour un effet de levier de 1,33.
Les trois points à regarder avant d'arbitrer
Grille de lecture pour un détenteur
Ce que nous ne ferons pas ici
Nous ne vous dirons pas de conserver ni de vendre. Un arbitrage se décide au regard d'une situation patrimoniale complète — votre horizon, votre fiscalité, le reste de votre allocation, votre besoin de liquidité — dont cette page ne connaît rien. Toute page qui vous donne un verdict sans ces éléments ne vous conseille pas, elle vous oriente.
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Communiquez-nous le nom de votre contrat, le montant investi et l'année d'entrée : nous vous indiquons où vous en êtes par rapport à votre prix de souscription, le niveau de frais réellement appliqué par votre contrat, et les options qui s'offrent à vous.
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Qu'est-ce que la SCI CAPIMMO ? Présentation du fonds Praemia REIM
La SCI CAPIMMO (anciennement Primonial Capimmo) est une Société Civile Immobilière à capital variable créée le 26 juillet 2007 et gérée par Praemia REIM France (ex-Primonial REIM). Elle constitue un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) au sens de la Directive AIFM.
CAPIMMO ne fait pas appel public à l'épargne et ne fait pas l'objet d'un agrément par l'AMF. Cette unité de compte immobilière se souscrit exclusivement au sein de contrats d'assurance-vie. Avec un actif net de 4,55 milliards d'euros au 3 juillet 2026, elle reste l'un des plus gros fonds de fonds immobiliers accessibles aux épargnants français.
Objectifs d'investissement
- Récurrence de performance à long terme sur un patrimoine immobilier diversifié
- Perspective de plus-value grâce à la valorisation du patrimoine
- Diversification paneuropéenne principalement constituée de participations immobilières collectives
- Poche de liquidités de 10% minimum pour assurer la gestion des flux
- Investissements en France et dans les pays de l'OCDE
Performance de la SCI CAPIMMO en 2026
Décomposition de la performance 2026 (au 03/07/2026)
Composition de la Performance 2026 (depuis le 31/12/2025)
*Amortissement comptable des droits et frais d'acquisition des actifs réalisé sur une période de 8 ans, conformément aux statuts
**Les performances en revalorisations intègrent les provisions pour liquidité immédiate enregistrées en septembre 2023 puis en février 2024
Source : Praemia REIM France, reporting trimestriel T2 2026 (données au 03/07/2026)
Historique des performances annuelles
Évolution de la Performance Annuelle
| Année | Revenus | Amortissement | Revalorisation | Performance Nette |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 3,45% | -0,19% | 0,94% | 2,50% |
| 2021 | 3,94% | -0,36% | 2,23% | 4,12% |
| 2022 | 3,62% | -0,16% | 2,18% | 4,04% |
| 2023 | 4,08% | -0,04% | -14,05%** | -11,55% |
| 2024 | 3,27% | -0,63% | -14,78%** | -13,59% |
| 2025 | 4,35% | -0,56% | -1,86%** | 0,36% |
| 2026 (au 03/07) | 2,16% | -0,22% | -2,93%** | -1,78% |
Sur longue période : 150,35 en base 100 depuis 2007
La valeur liquidative en base 100 depuis la création s'établit à 150,35 en juin 2026, après un point haut proche de 200 atteint en 2022. Sur les dix premiers exercices, de 2007 à 2019, le fonds a affiché des performances annuelles comprises entre 1,80% et 8,89%, toutes positives. La rupture date de 2023.
Contexte de marché en 2026
Le contexte géopolitique, marqué par le déclenchement du conflit au Moyen-Orient fin février 2026, a accru l'incertitude et la volatilité des marchés financiers. Il a suscité une remontée de l'inflation et un changement de ton de la Banque centrale européenne, suivi d'une hausse des taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026. En Europe, cette situation maintient des conditions financières plus restrictives à court terme, ce qui se traduit pour l'immobilier par un décalage dans la normalisation du cycle.
Allocation et Répartition du Patrimoine au 03/07/2026
Décomposition de l'actif net
Ratios cibles
L'immobilier collectif non coté ressort à 91,0% au 03/07/2026, et la poche de liquidités à 4,0%
Répartition sectorielle
Allocation par typologie (03/07/2026)
Une exposition bureaux ramenée à 27%
La politique d'arbitrages initiée en 2023, conjuguée aux corrections de valeurs, a ramené l'allocation à l'immobilier de bureaux à 27% du portefeuille, contre près de 40% historiquement. C'est néanmoins toujours la classe d'actif la plus touchée par les corrections de valeur, y compris en 2026.
Répartition géographique
Exposition géographique (03/07/2026)
Stratégie de Liquidité et Arbitrages
Dans un marché immobilier européen toujours engagé dans une phase de normalisation, l'équipe de gestion a poursuivi en 2025 et début 2026 le déploiement de la stratégie de liquidité par arbitrages initiée en 2023. Cette stratégie permet au véhicule de disposer d'un niveau de liquidité suffisant pour couvrir l'ensemble de ses engagements d'investissement identifiés à horizon 24 mois, tout en poursuivant le remboursement des demandes de retrait de parts.
Programme d'Arbitrages
Caractéristiques et Frais de la SCI CAPIMMO
Informations Générales (03/07/2026)
Performance et Valeur Liquidative
Structure du Fonds
Structure des Frais
Précision sur les frais d'entrée
Les 2% de frais d'entrée sont acquis au fonds : ils reviennent à la SCI elle-même, et non au distributeur. Aucun intermédiaire ne peut donc les supprimer, quelles que soient ses conditions commerciales. Ce qui se négocie, en revanche, ce sont les frais du contrat d'assurance-vie qui héberge l'unité de compte — frais sur versement et frais de gestion annuels — et leur écart d'un contrat à l'autre pèse directement sur la performance nette que vous percevez.
Intervenants
Exemples d'Investissements en Portefeuille
Marine Holdings
Gérant : Praemia REIM France
Typologie : Bureaux
Localisation : Paris 14, France
Année de restructuration : 2018
Surface : 24 969 m²
Locataires principaux : Sodiaal, CNOEC, Atout France
Participation CAPIMMO : 28%
Certifications : HQE Excellent, BREEAM Very Good, label BBC Effinergie
Capimmo Europe Holdings
Gérant : Praemia REIM Luxembourg
Typologie : Hôtellerie
Localisation : B&B Hotel Budapest City, Hongrie
Année d'acquisition : 2021
Surface : 8 487 m², 214 chambres
Locataire principal : B&B Hôtels
Participation CAPIMMO : 100%
CAPIMMO vs Concurrents : Comparatif et Alternatives
Consultez notre comparatif complet des SCI en assurance-vie pour une vue d'ensemble du marché.
| Critère | SCI CAPIMMO | Moyenne marché |
|---|---|---|
| Ancienneté | 19 ans (depuis 2007) | 10-15 ans |
| Nombre de lignes | 152 lignes | 50-100 lignes |
| Actif net | 4,55 Mrd€ | 500 M€ - 2 Mrd€ |
| Performance 2025 | +0,36% | -0,5% à +1,5% |
| Performance 2024 | -13,59% | -8% à -12% |
| Frais de gestion | 1,60% HT | 1,2% - 1,8% HT |
| Exposition européenne | ~39% | 20-30% |
| LTV | 24,80% | 20-30% |
Risques de la SCI CAPIMMO
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SCI CAPIMMO comporte des risques. C'est un placement long terme et peu liquide. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : la valeur liquidative peut diminuer, comme observé en 2023 (-11,55%), 2024 (-13,59%) et en 2026 (-1,78% au 03/07)
- Risque de liquidité : le fonds a subi une crise de liquidité en 2023-2024 avec des rachats institutionnels massifs. La durée recommandée est de 8 ans minimum
- Risque de valorisation par transparence : le fonds détenant des SCPI et OPCI, la valorisation de ces véhicules — et notamment la confrontation de leur prix sur le marché secondaire lorsque leur capital est suspendu — se répercute directement sur la VL, comme l'illustre le cas Primopierre en 2026
- Risque de marché immobilier : exposition aux fluctuations des marchés immobiliers européens
- Risque locatif : les revenus dépendent de l'occupation des biens sous-jacents
- Risque de change : pour les actifs situés hors zone euro
- Risque de crédit : lié à l'endettement du fonds (LTV de 24,80%, effet de levier de 1,33)
Profil de risque
Échelle de risque : 3 sur 7.
L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit 8 ans. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sur le montant que vous percevrez en retour. Facteurs de risques : en revenu, en capital, de marché, de crédit, de liquidité.
Notre Avis sur la SCI CAPIMMO : Faut-il Investir Aujourd'hui ?
Notre verdict : nous ne retenons pas CAPIMMO pour un nouvel investissement
Cette position concerne les nouveaux versements. Elle est distincte de la question du maintien d'une ligne existante, que nous traitons plus haut et qui ne se juge pas de la même manière.
La société de gestion elle-même anticipe une année négative. C'est l'argument le plus simple et le plus solide. Praemia REIM France annonce une performance nette prévisionnelle 2026 de l'ordre de -0,8%. Investir aujourd'hui reviendrait à entrer sur un support dont le gestionnaire n'attend pas de performance positive sur l'exercice en cours, en payant de surcroît 2% de frais d'entrée acquis au fonds.
La revalorisation reste négative pour la quatrième année consécutive. -14,05% en 2023, -14,78% en 2024, -1,86% en 2025, -2,93% depuis janvier 2026. Les revenus locatifs sont solides et réguliers autour de 4%, mais ils sont absorbés chaque année par la dépréciation du patrimoine. Tant que ce mouvement n'est pas achevé, la performance nette reste sous pression.
Le rendement attendu ne rémunère pas le risque pris. Un fonds euros de qualité sert aujourd'hui davantage, sans risque de perte en capital et avec une liquidité immédiate. À profil de risque comparable, d'autres SCI en assurance-vie ou des SCPI de rendement offrent aujourd'hui un couple rendement/risque plus favorable. Notre classement des SCPI détaille ces alternatives.
Ce que nous retenons au crédit du fonds
- 19 ans d'historique, dont seize exercices positifs consécutifs de 2007 à 2022
- Diversification réelle : 152 lignes, sept typologies d'actifs, huit pays
- Liquidité rétablie : plus d'1,2 Mrd€ d'arbitrages, engagements couverts à 24 mois
- Exposition bureaux ramenée de 40% à 27%
- Revenus résilients : cible 2026 de l'ordre de 4,4%
- Transparence du reporting : la société de gestion publie une décomposition détaillée de la performance et a révisé publiquement sa prévision à la baisse
Points de vigilance
- Prévision 2026 révisée de +1% à -0,8% en l'espace d'un trimestre
- Quatre exercices consécutifs de revalorisation négative : le patrimoine n'a pas fini de s'ajuster
- Effet de la transparence SCPI : la valorisation de véhicules dont le capital est suspendu se répercute sur la VL sans que le fonds en maîtrise le calendrier
- VL en base 100 à 150,35 contre un point haut proche de 200 en 2022
- Actif net en repli continu : 4,55 Mrd€ au 03/07/2026
- 2% de frais d'entrée acquis au fonds, non négociables, sur un support dont la performance attendue est négative
FAQ SCI CAPIMMO
Faut-il vendre ou conserver ses parts de CAPIMMO en 2026 ?
Il n'existe pas de réponse valable pour tous : cela dépend de votre prix d'entrée, du poids de la ligne dans votre contrat et de votre horizon. Trois éléments objectifs éclairent la lecture : la baisse de 2026 provient d'une ligne identifiée (la SCPI Primopierre) et non d'une nouvelle crise générale ; les revenus restent attendus autour de 4,4% ; et la société de gestion anticipe désormais -0,8% sur l'année.
Notre grille de lecture pour les détenteurs détaille ces points.
Quelle est la performance de la SCI CAPIMMO en 2026 ?
Au 3 juillet 2026, la performance nette 2026 s'établit à -1,78%, pour une VL de 221,10€. Elle se décompose en revenus de 2,16%, amortissement de -0,22%, revalorisation de -2,93% et frais de -0,78%. La performance 2025 avait été de +0,36%.
Pourquoi la performance est-elle repartie à la baisse en 2026 ?
La revalorisation de -2,93% provient à près de 60% de corrections de valeurs sur les bureaux, principalement liées à la suspension de la variabilité du capital de la SCPI Primopierre et à la prise en compte des premières valeurs de confrontation de son marché secondaire. Les autres allocations affichent une relative stabilisation.
Quelles sont les perspectives pour 2026 ?
En l'absence d'hypothèses de revalorisation complémentaires du patrimoine, Praemia REIM France anticipe une performance nette prévisionnelle de l'ordre de -0,8% en 2026. Cette estimation ne constitue pas un indicateur exact et pourra évoluer selon le contexte de marché et du fonds. Elle succède à une prévision proche de +1% communiquée un trimestre plus tôt.
Quels sont les frais de la SCI CAPIMMO ?
2% de frais d'entrée acquis au fonds — ils reviennent à la SCI et aucun distributeur ne peut les supprimer — et 1,60% HT de frais de gestion annuels sur la valeur brute des actifs. S'y ajoutent les frais de gestion annuels de votre contrat d'assurance-vie, qui varient selon le contrat.
Pourquoi la performance a-t-elle été négative en 2023 et 2024 ?
Les performances de -11,55% en 2023 et -13,59% en 2024 s'expliquent par une crise de liquidité : des investisseurs institutionnels ont procédé à des rachats massifs, obligeant la société de gestion à céder des actifs dans un contexte défavorable et à enregistrer des provisions pour liquidité immédiate en septembre 2023 puis en février 2024.
La SCI CAPIMMO verse-t-elle des revenus ?
Non, il s'agit d'un fonds de capitalisation : les revenus générés sont réinvestis et contribuent à la performance globale. Aucun dividende n'est distribué.
Puis-je récupérer mon capital à tout moment ?
En théorie oui, puisque CAPIMMO est accessible via assurance-vie. Compte tenu de la nature immobilière du fonds, la liquidité peut cependant être limitée. La valorisation est hebdomadaire, avec centralisation le jeudi avant 17h00. La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum.
Quelles sont les alternatives à la SCI CAPIMMO ?
D'autres SCI en assurance-vie affichent aujourd'hui des performances supérieures avec des stratégies différentes du fonds de fonds diversifié. Les SCPI de rendement constituent une autre voie, avec des revenus distribués plutôt que capitalisés. Voir aussi notre classement des SCPI.
Méthode de Valorisation des Actifs Immobiliers
| Type d'actif | Méthode de valorisation |
|---|---|
| SCPI à capital variable | Valeur de retrait |
| SCPI à capital fixe | Moyenne des 4 derniers prix d'exécution -10% |
| OPCI | Valeur liquidative |
| OPCVM immobilier | Valeur liquidative |
| Immobilier direct | Valeur d'expertise |
| Immobilier coté | Cotation boursière ou ANR -5% selon le profil de liquidité du titre |
Les revenus générés sont capitalisés. C'est cette grille qui explique la sensibilité de la VL aux prix de confrontation des SCPI détenues.
Documents de la SCI CAPIMMO
Accès à la documentation complète
Pour recevoir l'ensemble des documents réglementaires de la SCI CAPIMMO (statuts, DII, DIC), contactez-nous via notre formulaire de contact.
Avertissement Important
Le capital investi en SCI CAPIMMO n'est pas garanti, pas plus que les revenus générés. Il convient de vérifier au préalable si ce support correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Les analyses figurant sur cette page reposent sur le reporting trimestriel T2 2026 publié par Praemia REIM France (données au 03/07/2026). Elles constituent une information et non une recommandation personnalisée d'achat, de conservation ou de vente.
La SCI CAPIMMO ne fait pas appel public à l'épargne et ne fait pas l'objet d'un agrément par l'AMF. Elle se souscrit exclusivement en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCI comporte des risques dont le risque de perte en capital et le risque de liquidité. Comment Bien Investir — ORIAS n° 22004462, ANACOFI-CIF E010271.