SCI ViaGénérations : Avis, Performance 2025 et Souscription

COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine

Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.

ORIAS 22004462 CIF ANACOFI E010271 Non rattaché à un réseau bancaire
SCI en assurance vie, fonds viager

SCI ViaGénérations : avis après la baisse de valeur de 2026

Nue-propriété résidentielle en viager | 489 biens | Capitalisation | Durée recommandée 8 ans | Données au 15/09/2026

L'essentiel en 30 secondes

La SCI ViaGénérations, gérée par Magellim REIM, achète en viager la nue-propriété de logements de seniors et n'est accessible qu'en unités de compte d'assurance vie. Au 30 juin 2026, sa valeur liquidative a été abaissée de 19,10 % pour l'aligner sur les prix réellement obtenus lors des reventes, inférieurs de 19,8 % en moyenne aux valeurs d'expertise. Au 15 septembre 2026, la part vaut 117,73 €, soit +17,77 % depuis la création en 2017, et le capital n'est pas garanti.

Vous détenez ViaGénérations dans un contrat ?

Ce que change l'ajustement de valeur de juin 2026, et les points à regarder dans votre contrat.

117,73 €VL au 15/09/2026
-19,14 %Depuis le 01/01/2026
+17,77 %Depuis la création
774 M€Actif net
489Biens immobiliers
3/7Indicateur de risque

Source : Magellim REIM, reporting au 15/09/2026 et rapport de gestion au 30/06/2026. Performances nettes des frais de gestion de la SCI, hors frais du contrat d'assurance vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SCI ViaGénérations en bref, données au 15/09/2026
Société de gestionMagellim REIM (agrément AMF GP-14000048)
FormeSociété civile immobilière à capital variable, sans offre au public
Code ISINFR0013305729
Création25 septembre 2017
Valeur liquidative117,73 € par part, calculée deux fois par mois
Actif net774 258 644 €
Performance 2026 à date-19,14 %
Performance 2025+2,23 %
Performance annualisée depuis la création+1,84 % par an
Volatilité sur un an19,19 %
Frais d'entrée de la SCI0 % jusqu'au 31/12/2026
Frais de gestion1,60 % par an
Indicateur de risque3 sur 7
Durée recommandée8 ans
Classification SFDRArticle 8
AccèsUnités de compte de contrats d'assurance vie

Pourquoi la valeur de ViaGénérations a-t-elle baissé en 2026 ?

Pendant huit ans, ViaGénérations n'a connu aucune année négative. Le Comité de valorisation du 30 juin 2026 a mis fin à cette série en abaissant la valeur du portefeuille : la valeur liquidative est passée de 145,65 € au 31 décembre 2025 à 117,83 € au 30 juin 2026, soit -19,10 % sur le semestre.

La raison tient aux reventes. Le fonds revend en pleine propriété les biens qui se libèrent au décès des occupants. Avec 41 cessions réalisées depuis 2024, la société de gestion dispose désormais d'assez de transactions pour comparer les prix obtenus aux valeurs d'expertise. Depuis le 1er janvier 2026, les biens ont été vendus en moyenne 19,8 % en dessous de leur valeur d'expertise, un écart d'abord observé sur quelques ventes puis confirmé au fil des cessions.

Ce qu'a décidé le Comité de valorisation du 30 juin 2026

Valeurs de pleine propriété Valeurs de l'évaluateur externe indépendant, qui intègrent les prix réellement constatés lors des cessions
Valeurs de nue-propriété Recalculées à partir de ces nouvelles valeurs de pleine propriété, avec une hypothèse de hausse des loyers de 1,5 % par an
Effet sur la valeur liquidative -19,10 % depuis le 1er janvier 2026
Évolution depuis l'ajustement 117,73 € au 15/09/2026, -0,04 % sur le dernier mois

Un portefeuille acheté au sommet du marché

La SCI a concentré ses acquisitions en 2021 et 2022, avec plus de 265 biens achetés sur ces deux années, dont 178 en 2022, lorsque les prix parisiens dépassaient 10 800 €/m². Selon la société de gestion, qui s'appuie sur les données des Notaires de France et des Notaires du Grand Paris, ces prix sont aujourd'hui environ 12 % plus bas, sans rebond, et les volumes de ventes restent environ 20 % sous leur sommet de 2021. Le segment résidentiel haut de gamme, qui forme l'essentiel du portefeuille, a en outre perdu une partie de ses acheteurs internationaux.

Ce que l'ajustement change, et ce qu'il ne change pas

Ce qu'il change : la valeur des parts intègre désormais les prix auxquels le fonds parvient réellement à revendre. La perte ne porte pas sur un bien en particulier : elle traduit l'écart entre les prix d'achat de 2021-2022 et le marché d'aujourd'hui.

Ce qu'il ne change pas : le portefeuille reste composé de 489 biens acquis avec une décote moyenne de 39 %, dont 95 % sont toujours occupés par leurs vendeurs. La reconstitution de la pleine propriété à mesure que les usufruits s'éteignent se poursuit, mais à partir de valeurs de pleine propriété plus basses.


Vous détenez déjà la SCI ViaGénérations : que regarder ?

Pour un détenteur, la baisse de juin 2026 est une perte de valeur constatée dans le contrat, pas une perte réalisée tant que les parts ne sont pas rachetées. Plusieurs éléments permettent de la situer.

Grille de lecture pour un détenteur

Votre date d'entrée Un épargnant entré à 100 € en 2017 reste en gain de 17,77 %. Une souscription faite au-dessus de 140 €, entre 2024 et mi-2026, se trouve aujourd'hui en perte d'environ 16 à 19 %
Le poids de l'UC dans votre contrat ViaGénérations est un support immobilier concentré sur le résidentiel haut de gamme, pour moitié en Île-de-France. Sa part se juge au regard de l'ensemble de vos unités de compte
Votre horizon restant La durée recommandée est de 8 ans. L'espérance de vie résiduelle moyenne des occupants est de 11,99 ans selon la table TG05
Les frais du contrat qui porte l'UC S'ajoutent aux 1,60 % de la SCI et pèsent d'autant plus que la performance est faible

Les frais de votre contrat pèsent sur la performance nette

Les performances publiées sont nettes des frais de gestion de la SCI (1,60 % par an), mais pas des frais de gestion annuels du contrat d'assurance vie dans lequel l'unité de compte est logée, le plus souvent compris entre 0,60 % et 1,00 % par an. Depuis la création, la performance annualisée du fonds est de 1,84 % : un point de frais de contrat en absorbe plus de la moitié. Deux détenteurs du même support n'obtiennent donc pas le même résultat selon leur contrat.

Ce que le rapport de gestion signale par ailleurs

  • Reventes en cours : 8 biens revendus au deuxième trimestre 2026 pour 5,3 M€ nets vendeur, 13 depuis le 1er janvier. 14 biens sont à la revente pour 17,2 M€, dont 6 sous offre ou promesse pour 4,2 M€.
  • Un marché favorable aux acheteurs : la société de gestion décrit un marché peu liquide, où les acquéreurs disposent d'un pouvoir de négociation élevé. Cela pèse sur les reventes du fonds, mais permet aussi de négocier des décotes plus importantes sur les biens achetés aujourd'hui.
  • Une liquidité faible : la poche liquide représente 1,08 % de l'actif au 15 septembre 2026.

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Qu'est-ce que la SCI ViaGénérations ?

La SCI ViaGénérations est une société civile immobilière à capital variable créée le 25 septembre 2017. C'est un fonds d'investissement alternatif qui ne fait pas d'offre au public et n'est pas agréé par l'AMF : ses parts sont détenues par des assureurs et proposées aux épargnants comme unités de compte de contrats d'assurance vie. Elle est gérée par Magellim REIM, société de gestion agréée par l'AMF sous le n° GP-14000048 depuis le 19 décembre 2014, et classée article 8 au sens du règlement SFDR depuis le premier trimestre 2024.

Sa stratégie : acheter à des seniors la nue-propriété de leur logement, en viager sans rente, en leur versant un capital immédiat et en leur laissant l'usage du bien jusqu'à leur décès. La SCI récupère alors la pleine propriété et revend ou loue le bien. Le fonds contribue ainsi au maintien à domicile des personnes âgées, qui financent leurs vieux jours sans quitter leur logement. Le mécanisme est le même que celui du démembrement de propriété, appliqué à des usufruits viagers.

Pourquoi Turgot Asset Management est devenue Magellim REIM

Turgot AM avait rejoint le groupe Magellim en 2022. Dans le cadre d'une restructuration engagée en 2025 pour simplifier son offre, le groupe a réuni ses expertises immobilières au sein de Magellim REIM, anciennement Foncière Magellan. Les activités de Turgot AM y ont été intégrées début 2026, sans effet sur la stratégie du fonds ni sur les porteurs de parts.

Objectifs d'investissement

  • Capitalisation à long terme sur un patrimoine résidentiel haut de gamme acquis avec décote
  • Reconstitution progressive de la pleine propriété à mesure que les usufruits s'éteignent
  • Impact social : maintien à domicile des seniors et complément de ressources
  • Diversification par rapport à l'immobilier tertiaire des SCPI et des autres SCI

Quelles sont les performances de la SCI ViaGénérations ?

De 2018 à 2025, la SCI a enchaîné huit années positives, avec un rythme qui a ralenti à partir de 2022 : +6,81 % en 2020, puis +2,23 % en 2025. L'ajustement de juin 2026 ramène la performance cumulée depuis la création à +17,77 % au 15 septembre 2026, soit +1,84 % par an en moyenne sur neuf ans.

Performances annuelles de la SCI ViaGénérations
AnnéePerformance netteObservations
2018+6,42 %Première année pleine
2019+6,73 %
2020+6,81 %
2021+5,79 %Début de la forte phase d'acquisitions
2022+3,12 %178 biens acquis dans l'année
2023+3,46 %
2024+4,04 %
2025+2,23 %VL de 145,65 € au 31/12/2025
2026 à date-19,14 %Ajustement de valeur au 30/06/2026, VL de 117,73 € au 15/09/2026
Performances cumulées et annualisées au 15/09/2026
Période1 mois1 an3 ans5 ansDepuis le 18/09/2017
Cumulée-0,04 %-18,76 %-13,66 %-6,95 %+17,77 %
Annualisée-4,78 %-1,43 %+1,84 %

Source : Magellim REIM, reporting au 15/09/2026. Performances nettes des frais de gestion de la SCI, avant frais du contrat d'assurance vie et fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une volatilité qui a changé de nature

Jusqu'en 2025, la valeur de la part progressait de façon quasi linéaire et la volatilité affichée était proche de zéro. L'ajustement de juin 2026 porte la volatilité sur un an à 19,19 %. Cette régularité passée tenait à une méthode de valorisation fondée sur des expertises annuelles, pas à une absence de risque : le risque de marché s'est matérialisé en une fois, lorsque les prix de revente ont été intégrés.


D'où vient la performance d'un fonds viager ?

Contrairement à une SCPI qui distribue des loyers, la SCI ViaGénérations est un fonds de capitalisation. La valeur de la part dépend de quatre moteurs, dont trois sont liés au mécanisme viager et un au marché.

Reconstitution de la nue-propriété

À mesure que l'usufruit s'éteint, la valeur de la nue-propriété rejoint celle de la pleine propriété. C'est historiquement le premier moteur, environ la moitié de la performance selon la société de gestion.

Gain technique à l'acquisition

Écart entre le prix payé pour la nue-propriété et sa valeur calculée. Il dépend de la négociation et de la collecte, donc du rythme des achats.

Valeur d'expertise

Évolution des prix de l'immobilier résidentiel. Quasi nulle en 2025 (+0,21 %), elle a été le moteur fortement négatif de 2026 avec le réalignement sur les prix de cession.

Plus-values financières

Résultat des reventes des biens libérés et de la gestion de la poche liquide.

La décote moyenne d'acquisition depuis la création est de 39 % : c'est l'écart entre la valeur d'expertise du bien en pleine propriété au moment de l'achat et le prix payé pour la nue-propriété. Cette décote se reconstitue avec le temps, mais elle s'applique à une valeur de pleine propriété qui, elle, suit le marché : 2026 montre qu'une baisse des prix du résidentiel se répercute entièrement sur la valeur du fonds.


Quel est le patrimoine de la SCI ViaGénérations ?

Structure du patrimoine au 30/06/2026

Nombre de biens489
Valeur moyenne d'un bien en nue-propriété1,3 M€
Décote moyenne constatée depuis la création39 %
Appartements / maisons63 % / 37 %
Âge moyen des usufruitiers79,3 ans
Espérance de vie moyenne (table TG05)11,99 ans
Profil des vendeursCouples 42 %, femmes 32 %, hommes 26 %
Poche immobilière / poche liquide98,85 % / 1,15 %
Biens revendus depuis le 01/01/202613, dont 8 au 2e trimestre (5,3 M€)
Biens à la revente14 (17,2 M€), dont 6 sous offre ou promesse (4,2 M€)

Répartition géographique

Île-de-France50 %
Régions50 %

Source : rapport de gestion au 30/06/2026

Statut des biens détenus

Viagers occupés95 %
En cours de commercialisation3 %
Libérations en cours1 %
Loués1 %

Source : rapport de gestion au 30/06/2026


Quels sont les frais et caractéristiques de ViaGénérations ?

Frais

Frais d'entrée0 % jusqu'au 31/12/2026
Frais de gestion de la SCI1,60 % par an
Commission de mouvement sur acquisitions1,5 % (nue-propriété)
Commission de mouvement sur cessions3 % maximum (pleine propriété)
Frais de gestion du contrat (en sus)0,60 % à 1,00 % par an selon le contrat

Les frais de la SCI sont déjà déduits de la valeur liquidative et donc des performances publiées. Les commissions de mouvement sont supportées par le fonds lors de ses achats et reventes.

Caractéristiques

Forme juridiqueSCI à capital variable, FIA sans offre au public
Code ISINFR0013305729
Date de création / durée de vie25/09/2017 / 99 ans
ValorisationDeux fois par mois
Nombre de parts au 30/06/20266 576 465
Valeur IFI 2025, résidents124,89 € (85,75 % de la VL du 31/12/2025)
Valeur IFI 2025, non-résidents124,88 € (85,74 %)
Classification SFDRArticle 8 depuis le T1 2024
Durée recommandée8 ans

Intervenants

Société de gestionMagellim REIM, 44 avenue de Villiers, 75017 Paris
Experts immobiliersBNP Real Estate, BPCE Expertise
DépositaireCACEIS Bank France
ValorisateurForstone
Commissaire aux comptesPwC

Comment se situe ViaGénérations face aux autres SCI en assurance vie ?

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé en moyenne +1,47 % en 2025 et -1,6 % au premier semestre 2026. ViaGénérations a fait mieux que la moyenne en 2025, mais son ajustement de juin la place nettement en dessous sur 2026. Notre comparatif des SCI en assurance vie reprend les 52 sociétés civiles suivies, fonds par fonds.

SCI ViaGénérations et moyenne des SCI en unités de compte
CritèreSCI ViaGénérationsMoyenne du marché
Performance 2025+2,23 %+1,47 %
1er semestre 2026-19,10 %-1,6 %
Actif net fin 2025958 M€21 Md€ pour l'ensemble du marché
Collecte nette 2025Proche de zéro-584 M€ pour l'ensemble du marché
StratégieNue-propriété résidentielle en viagerImmobilier tertiaire, SCPI, OPCI, foncières cotées

Sources : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 16/02/2026 et bilan du 1er semestre 2026 ; Magellim REIM pour le 1er semestre 2026 de ViaGénérations. Données au 17/10/2026.

Un fonds sans équivalent direct

ViaGénérations reste la seule société civile en unités de compte investie exclusivement en viager résidentiel. Les autres SCI analysées par le cabinet suivent des stratégies différentes : Silver Avenir sur l'immobilier lié au vieillissement, Capimmo et SC Pythagore sur l'immobilier européen diversifié, Territoires Avenir sur les régions.


Quels sont les avantages de la SCI ViaGénérations ?

Une exposition au résidentiel

Le fonds donne accès, en assurance vie, à un patrimoine de logements haut de gamme, peu présent dans les autres SCI et SCPI, majoritairement tournées vers le tertiaire.

Une décote de 39 % à l'achat

Chaque bien est acquis en nue-propriété avec une décote qui se reconstitue avec le temps, indépendamment du cycle des loyers.

Une valorisation désormais réalignée

Depuis juin 2026, les valeurs retenues intègrent les prix réellement obtenus lors des reventes. Un nouvel investisseur entre sur cette base corrigée, et non sur les valeurs d'expertise antérieures.

Aucun risque locatif

Les biens occupés par leurs vendeurs ne génèrent ni vacance ni impayés : la charge d'entretien courant reste à l'usufruitier.

0 % de frais d'entrée

Les frais de souscription de la SCI sont nuls jusqu'au 31 décembre 2026.

Un impact social

Classée article 8 SFDR, la SCI finance le maintien à domicile de seniors qui complètent leurs ressources sans quitter leur logement.


Quels sont les risques de la SCI ViaGénérations ?

  • Perte en capital : la valeur des parts suit celle de l'immobilier résidentiel. L'ajustement de juin 2026 (-19,10 %) l'a montré, et le capital n'est pas garanti par l'assureur, qui s'engage sur un nombre de parts et non sur leur valeur.
  • Marché résidentiel haut de gamme : la société de gestion n'anticipe pas de reprise à court terme ; un nouveau recul des prix ou un écart persistant entre prix de cession et expertises pèserait encore sur la valeur.
  • Liquidité : les biens se revendent lentement et la poche liquide est faible (1,08 %). En cas de rachats importants, la sortie peut prendre du temps et dépend aussi des conditions du contrat d'assurance vie.
  • Durée d'occupation : la date à laquelle chaque bien revient en pleine propriété est par nature incertaine. L'aléa est mutualisé sur 489 biens, mais il peut allonger l'horizon de performance.
  • Concentration : un seul type d'actif, le logement haut de gamme, dont la moitié en Île-de-France.
  • Objectif non atteint : l'objectif de 5 % par an n'est plus atteint depuis 2022, et la performance annualisée depuis la création s'établit à 1,84 %.

Indicateur de risque : 3 sur 7

L'indicateur suppose une conservation de 8 ans. Il était de 2 sur 7 avant l'ajustement de 2026. Les facteurs de risque identifiés par la société de gestion sont notamment le capital et la liquidité de marché. Il ne rend pas pleinement compte du risque de liquidité propre à l'immobilier.


SCI ViaGénérations : quel avis porter sur ce fonds ?

ViaGénérations reste un support original, seul fonds viager résidentiel accessible en assurance vie, avec un mécanisme compréhensible et un impact social réel. L'année 2026 a toutefois montré que la régularité de ses performances passées reposait en partie sur des valeurs d'expertise que le marché ne confirmait plus. Les éléments ci-dessous sont une analyse factuelle à partir des documents de la société de gestion, pas un conseil personnalisé.

Ce que nous retenons

  • Une valorisation assainie : la VL intègre désormais les prix de revente constatés, ce qui réduit l'écart entre valeur affichée et valeur réalisable.
  • Une décote d'acquisition de 39 %, qui continue de se reconstituer sur un portefeuille encore occupé à 95 %.
  • Un actif peu présent ailleurs : le logement, en complément de l'immobilier tertiaire des SCPI et des autres SCI.
  • 0 % de frais d'entrée jusqu'au 31/12/2026.

Points de vigilance

  • -19,14 % depuis le début de l'année et une performance annualisée ramenée à 1,84 % depuis 2017.
  • Pas de reprise attendue à court terme sur le résidentiel haut de gamme, selon la société de gestion.
  • Liquidité faible et reventes réalisées sous les valeurs d'expertise.
  • Concentration sur un seul type d'actif et pour moitié en Île-de-France.
  • Aucune distribution : le support ne convient pas à un besoin de revenus.

Pour quel épargnant ?

La SCI ViaGénérations peut trouver sa place, pour une part limitée, dans la poche immobilière d'un contrat d'assurance vie, chez un épargnant qui cherche une exposition au résidentiel, accepte une valeur qui peut baisser et dispose d'un horizon d'au moins 8 ans. Elle se combine avec le fonds en euros, les SCPI les plus solides du moment et d'autres unités de compte. La part à lui donner dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.


Comment investir dans la SCI ViaGénérations avec un conseiller ?

La SCI ViaGénérations ne se souscrit pas en direct : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat qui la référence. Le cabinet la propose notamment dans l'assurance vie Intencial Libéralys Vie et dans le PER Intencial Libéralys Retraite, et vérifie au moment de votre projet les autres contrats d'assurance vie qui l'intègrent.

  1. Échange gratuit : en visio ou chez vous, pour faire le point sur vos objectifs, votre horizon et vos contrats existants.
  2. Choix du contrat : le cabinet vérifie les contrats qui référencent ViaGénérations et la part à lui donner dans votre allocation.
  3. Souscription : ouverture du contrat ou versement sur un contrat existant, à 0 % de frais d'entrée sur la SCI jusqu'au 31/12/2026. Voir notre processus de souscription.
  4. Suivi : lecture des rapports de gestion trimestriels et arbitrages si nécessaire.

Investir dans la SCI ViaGénérations avec le cabinet

0 % de frais d'entrée jusqu'au 31/12/2026, souscription accompagnée et suivi trimestriel.


Questions fréquentes sur la SCI ViaGénérations

Pourquoi la valeur de la SCI ViaGénérations a-t-elle baissé en 2026 ?

Le Comité de valorisation du 30 juin 2026 a aligné la valeur du portefeuille sur les prix réellement obtenus lors des reventes. Depuis le 1er janvier 2026, les biens revendus l'ont été en moyenne 19,8 % en dessous de leurs valeurs d'expertise. Les valeurs de pleine propriété ont été revues à la baisse et les valeurs de nue-propriété recalculées. La valeur liquidative est passée de 145,65 euros au 31 décembre 2025 à 117,83 euros au 30 juin 2026, soit -19,10 %.

Quelle est la valeur liquidative de la SCI ViaGénérations ?

Au 15 septembre 2026, la valeur liquidative de la SCI ViaGénérations est de 117,73 euros par part, pour un actif net de 774 millions d'euros. Elle est calculée deux fois par mois.

Quelle est la performance de la SCI ViaGénérations ?

Au 15 septembre 2026, la performance depuis le 1er janvier 2026 est de -19,14 %, après +2,23 % en 2025 et +4,04 % en 2024. Depuis la création le 18 septembre 2017, la performance cumulée est de +17,77 %, soit +1,84 % par an. Ces performances sont nettes des frais de gestion de la SCI et hors frais du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comment fonctionne la SCI ViaGénérations ?

La SCI achète à des seniors la nue-propriété de leur logement, avec une décote moyenne de 39 % sur la valeur de pleine propriété, et leur laisse l'usage du bien jusqu'à leur décès. À ce moment, la SCI récupère la pleine propriété, puis revend ou loue le bien. La performance vient de la reconstitution progressive de la pleine propriété et de l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel.

Quels sont les frais de la SCI ViaGénérations ?

Les frais d'entrée sont de 0 % jusqu'au 31 décembre 2026 et les frais de gestion de 1,60 % par an. Une commission de mouvement de 1,5 % s'applique aux acquisitions en nue-propriété et de 3 % au maximum aux cessions en pleine propriété. Ces frais sont déduits de la valeur liquidative. Les frais de gestion du contrat d'assurance vie s'ajoutent.

Comment investir dans la SCI ViaGénérations ?

La SCI ViaGénérations ne se souscrit pas en direct : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat d'assurance vie qui la référence. Comment Bien Investir la propose notamment dans l'assurance vie Intencial Libéralys Vie et le PER Intencial Libéralys Retraite, avec un échange gratuit pour définir la part à lui donner dans votre allocation.

Quelle est la durée de placement recommandée pour la SCI ViaGénérations ?

La durée de détention recommandée est de 8 ans. L'indicateur de risque est de 3 sur une échelle de 1 à 7. Le capital n'est pas garanti.

La SCI ViaGénérations verse-t-elle des revenus ?

Non. La SCI ViaGénérations capitalise : elle ne distribue aucun revenu et toute la performance se retrouve dans la valeur de la part.

La SCI ViaGénérations est-elle soumise à l'IFI ?

Oui. La valeur IFI 2025 est de 124,89 euros par part pour les résidents fiscaux français, soit 85,75 % de la valeur liquidative du 31 décembre 2025, et de 124,88 euros pour les non-résidents.

Où se situent les biens de la SCI ViaGénérations ?

Au 30 juin 2026, la SCI détient 489 biens, à 63 % des appartements et 37 % des maisons, répartis pour moitié environ en Île-de-France et pour moitié en régions. La valeur moyenne d'un bien en nue-propriété est de 1,3 million d'euros.

La SCI ViaGénérations est-elle une arnaque ?

Non. ViaGénérations est un fonds d'investissement alternatif géré par Magellim REIM, société de gestion agréée par l'AMF, dont les biens sont évalués par des experts indépendants (BNP Real Estate, BPCE Expertise) et dont les comptes sont certifiés par PwC. La baisse de 2026 est un ajustement de valorisation décidé pour aligner la valeur des parts sur les prix de revente réellement obtenus, pas une perte liée à une fraude.

La valeur de ViaGénérations peut-elle remonter ?

Aucune remontée n'est garantie. La valeur dépend de deux éléments : la reconstitution progressive de la pleine propriété à mesure que les usufruits s'éteignent, qui continue de jouer, et l'évolution des prix du logement haut de gamme, pour laquelle la société de gestion n'anticipe pas de reprise à court terme.


Documents de la SCI ViaGénérations

Retrouvez ci-dessous la documentation de la SCI ViaGénérations. Il est impératif de consulter le document d'informations clés et le document d'information spécifique de l'unité de compte avant toute décision d'investissement.

Rapport de gestion T2 2026
Ajustement de valeur, reventes et patrimoine au 30 juin 2026
Télécharger le PDF
Rapport de gestion T1 2026
Performances et patrimoine au 31 mars 2026
Télécharger le PDF
DIC et documentation réglementaire
Document d'informations clés, document d'information spécifique et statuts
Demander le document

Sources officielles

Avertissement. La SCI ViaGénérations est un fonds d'investissement alternatif non agréé par l'AMF, qui ne fait pas d'offre au public et n'est accessible qu'en unités de compte de contrats d'assurance vie. Le capital investi et la performance ne sont pas garantis ; l'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte, pas sur leur valeur. Le support comporte des risques de perte en capital, de liquidité et de durabilité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans.

Les données de cette page sont issues du rapport de gestion de Magellim REIM au 30 juin 2026, de son reporting au 15 septembre 2026 et des publications de l'ASPIM-IEIF. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé : l'adéquation du support à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale doit être vérifiée.

Magellim REIM, société de gestion de portefeuille, SAS au capital de 505 550 €, RCS Paris 521 913 772, agréée par l'AMF sous le n° GP-14000048 du 19/12/2014, 44 avenue de Villiers, 75017 Paris.

Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.

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