COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCI ViaGénérations, gérée par Turgot Asset Management, est le premier fonds viager accessible en unité de compte en France depuis 2017. Accessible exclusivement dans des contrats d'assurance-vie et des PER, elle propose une stratégie de nue-propriété résidentielle à travers 498 lignes immobilières. Sur l'exercice 2025, la performance nette s'établit à +2,23%. Au 15 février 2026, la performance YTD est de +0,15% pour une valeur liquidative de 145,87€ et un actif net de 959 M€. La performance cumulée depuis la création atteint +45,87%.
| Nom du fonds | SCI ViaGénérations |
| Société de gestion | Turgot Asset Management |
| Performance YTD 2026 | +0,15% (au 15/02/2026) |
| Performance 2025 | +2,23% (nette de frais de gestion) |
| Performance 2024 | +4,04% (nette de frais de gestion) |
| Performance cumulée depuis création | +45,87% |
| Performance 1 an glissant | +2,03% |
| Valeur liquidative | 145,87€ au 15/02/2026 |
| Actif net | 959 302 823 € |
| Nombre de lignes immobilières | 498 lignes (98,91% de l'actif) |
| Frais d'entrée | 0% |
| Frais de gestion | 1,60% / an |
| Volatilité 1 an | 0,12% |
| Indicateur de risque | SRI 2 sur 7 |
| Durée recommandée | 8 ans minimum |
| Accessibilité | Unités de compte en assurance-vie et PER uniquement |
Track record positif depuis 2017 : aucune année négative
Depuis son lancement en 2017, la SCI ViaGénérations n'a jamais enregistré de performance annuelle négative. Elle a traversé les crises de 2020, la remontée des taux de 2022–2023 et la correction de l'immobilier de bureaux de 2023–2024 sans aucune perte en capital.
La valeur liquidative s'établit à 145,87€ au 15 février 2026, pour une performance cumulée de +45,87% depuis la création à 100€ en 2017. La performance 2025 est de +2,23%.
Qu'est-ce que la SCI ViaGénérations ? Présentation du fonds Turgot AM
La SCI ViaGénérations est une Société Civile Immobilière à capital variable créée le 25 septembre 2017 et gérée par Turgot Asset Management. Elle constitue un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) au sens de la Directive AIFM, classé Article 8 SFDR depuis le T1 2024.
ViaGénérations est le premier fonds viager accessible en unité de compte en France. Elle se souscrit exclusivement dans des contrats d'assurance-vie, de capitalisation et des Plans d'Épargne Retraite (PER). Avec 954 M€ d'actifs nets au 30 septembre 2025, elle est l'une des SCI les plus importantes de sa catégorie.
Objectifs d'investissement
- Capitalisation à long terme sur un patrimoine résidentiel de qualité acquis avec décote
- Reconstitution mécanique de la pleine propriété — performance embarquée dès l'acquisition
- Impact social : maintien à domicile des seniors et augmentation de leur pouvoir d'achat
- Décorrélation des marchés financiers et de l'immobilier de rendement classique
- Poche liquide de 1 à 30% pour assurer la gestion des flux
Un fonds avec 8 ans de track record sans performance négative
Depuis son lancement en 2017, la SCI ViaGénérations bénéficie d'un historique de 8 ans sans aucune année négative. Son indicateur de risque SRI 2/7 est le plus faible de sa catégorie, pour une volatilité annuelle glissante de 0,17% — niveau exceptionnel pour un support immobilier.
Performance de la SCI ViaGénérations en 2024-2025
Performance annuelle 2025 : +2,23%
L'exercice 2025 de la SCI ViaGénérations s'achève à +2,23%, marqué par la reconstitution mécanique de la nue-propriété. Au 15 février 2026, la VL s'établit à 145,87€ pour une performance YTD de +0,15%. La performance cumulée depuis la création atteint +45,87%, et la performance sur 1 an glissant est de +2,03%.
Performances annuelles et cumulées (au 15/02/2026)
Performance nette des frais de gestion SCI (1,60%/an), avant fiscalité et frais du contrat d'assurance-vie. Source : Turgot AM, rapport T3 2025.
Historique des performances annuelles
| Année | Performance nette | Valeur liquidative | Observations |
|---|---|---|---|
| 2017 (création) | — | 100,00 € | Lancement du fonds |
| 2018 | +6,42% | 106,42 € | Première année pleine |
| 2019 | +6,73% | 113,58 € | |
| 2020 | +6,81% | 121,32 € | Résistance au Covid-19 |
| 2021 | +5,79% | 128,35 € | |
| 2022 | +3,12% | 132,36 € | Résistance à la hausse des taux |
| 2023 | +3,46% | 136,94 € | Résistance à la crise immobilière |
| 2024 | +4,04% | 142,47 € | |
| 2025 | +2,23% | 145,65 € | |
| YTD 2026 | +0,15% | 145,87 € | Au 15/02/2026 |
Analyse des performances depuis la création
| 1 mois | 3 mois | 6 mois | 12 mois | |
|---|---|---|---|---|
| Performance moyenne | +0,39% | +1,15% | +2,37% | +4,83% |
| Meilleure période | +3,05% | +3,80% | +5,56% | +9,30% |
| Moins bonne période | -0,25% | -0,03% | +0,56% | +2,09% |
| % périodes > 0 | 95,19% | 98,93% | 100% | 100% |
Source : APICIL Epargne au 15/02/2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Moteurs de performance : le mécanisme du viager
Contrairement à une SCPI qui distribue des loyers, la SCI ViaGénérations est un fonds de capitalisation pure. Elle acquiert la nue-propriété de biens résidentiels auprès de seniors en leur versant un capital immédiat (bouquet pur, sans rente). La valeur de la part croît via quatre leviers cumulatifs.
Gain actuariel (~50%)
Reconstitution mécanique de la pleine propriété dans le temps, selon les tables actuarielles AMF. Ce gain est automatique et prévisible : il ne dépend pas du marché.
Gain technique à l'acquisition (~25%)
Écart entre les tables actuarielles AMF (conservatrices) et les tables INSEE à la date d'acquisition. Ce gain est "embarqué" dans chaque achat dès la signature.
Réévaluation & libérations (~25%)
Réévaluation annuelle par experts indépendants (BNP Real Estate, BPCE Expertise) et plus-values réalisées lors des libérations anticipées (décès, rachat d'usufruit).
La décote d'acquisition moyenne depuis la création est de 39% par rapport à la valeur de pleine propriété. Cette décote représente la performance "embarquée" dès l'achat : elle se reconstitue mécaniquement à mesure que l'espérance de vie du senior s'écoule, quelle que soit l'évolution des prix du marché.
Répartition du Patrimoine ViaGénérations au 30/09/2025
Chiffres clés du portefeuille
Structure du Patrimoine (15/02/2026)
Répartition géographique
Exposition géographique (15/02/2026)
Source : SCI ViaGénérations au 15/02/2026
Répartition par genre des cédants (15/02/2026)
Source : SCI ViaGénérations au 15/02/2026
Caractéristiques et Frais de la SCI ViaGénérations
Informations Générales (30/09/2025)
Performance et Valeur Liquidative
Structure du Fonds
Structure des Frais
Intervenants
ViaGénérations vs Concurrents : Comparatif et Alternatives
Pour mieux évaluer la SCI ViaGénérations, voici un comparatif avec d'autres SCI disponibles en assurance-vie. Consultez également notre comparatif complet des SCI en assurance-vie pour une vue d'ensemble du marché.
| Critère | SCI ViaGénérations | Moyenne marché SCI |
|---|---|---|
| Stratégie | Viager (nue-propriété) | Fonds de fonds / bureaux |
| Ancienneté | 8 ans (depuis 2017) | 5–15 ans |
| Actif net | 954 M€ | 200 M€ – 5 Mrd€ |
| Performance 2025 | +2,23% | -2% à +3% |
| Performance 2024 | +4,04% | -8% à +4% |
| Perf. cumulée depuis création | +45,87% | Variable |
| Indicateur de risque | SRI 2/7 (plus faible) | SRI 2 à 4/7 |
| Volatilité | 0,17% / an | 0,5% – 5% |
| Frais d'entrée | 0% | 0% – 2% |
| Frais de gestion | 1,60% HT | 1,2% – 1,8% HT |
| Distribution | Capitalisation pure | Capitalisation |
Positionnement de ViaGénérations
La SCI ViaGénérations se distingue par son absence de performance négative depuis 8 ans, sa volatilité exceptionnellement basse et sa décorrélation structurelle du marché immobilier classique. Sa stratégie viager lui a permis de résister aux corrections immobilières de 2022–2024 qui ont lourdement impacté les SCI de fonds de fonds exposées aux bureaux.
ViaGénérations est unique par son positionnement : aucune autre SCI ne réplique exactement ce mécanisme de nue-propriété viager accessible en assurance-vie.
Les Avantages de la SCI ViaGénérations
Performance régulière sans année négative
Depuis 2017, la SCI ViaGénérations n'a jamais affiché de performance annuelle négative, y compris pendant les crises de 2020 et 2022–2024 qui ont pénalisé l'immobilier traditionnel.
Risque très modéré — SRI 2/7
L'indicateur de risque de niveau 2 sur 7 est le plus faible de sa catégorie. La volatilité annuelle de 0,17% témoigne d'une stabilité de valorisation rare pour un support immobilier.
Décote de 39% — Performance embarquée
Chaque bien est acquis avec une décote de 39% en moyenne. Cette décote se reconstitue mécaniquement vers la pleine propriété, générant une performance indépendante du marché.
Capitalisation optimisée en assurance-vie
Fonds de capitalisation pure, aucun revenu n'est distribué : idéal dans l'enveloppe assurance-vie où les gains ne sont fiscalisés qu'au moment du rachat, après abattement.
Frais d'entrée à 0%
Les frais de souscription sont nuls, ce qui représente une économie directe par rapport à d'autres fonds immobiliers pouvant facturer jusqu'à 2% à l'entrée.
Article 8 SFDR — Démarche ESG solidaire
Classée Article 8 SFDR depuis T1 2024. Le fonds contribue au maintien à domicile des seniors et au financement du "bien vieillir", avec un impact social mesurable.
8 ans de track record transparent
Plus de 8 ans d'historique, une VL publiée deux fois par mois, des experts indépendants (BNP Real Estate, BPCE, PWC) et un rapport trimestriel détaillé.
Valorisation bi-mensuelle
La valeur liquidative est publiée deux fois par mois, offrant une visibilité et une liquidité opérationnelle supérieures à celles de la plupart des SCPI.
Risques de la SCI ViaGénérations : Capital, Liquidité et Aléa de Durée
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SCI ViaGénérations comporte des risques. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer en cas de dégradation du marché immobilier résidentiel ou d'événements défavorables sur le portefeuille.
- Aléa sur la durée d'occupation : la date de reconstitution de la pleine propriété de chaque bien reste incertaine par nature. Cet aléa est mutualisé sur l'ensemble du portefeuille et intégré dans les conditions d'acquisition via des tables actuarielles conservatrices (TGH05/TGF05), mais il peut allonger l'horizon de performance effectif.
- Risque de liquidité : Les actifs sous-jacents (biens en viager) sont peu liquides par nature. La vente ou le rachat de parts dépend des conditions du marché secondaire et des délais propres au contrat.
- Risque de marché immobilier : Exposition aux fluctuations des prix de l'immobilier résidentiel, principalement en Île-de-France (50% du portefeuille).
- Risque de concentration géographique : La moitié du portefeuille est concentrée sur l'Île-de-France.
- Risque lié à l'objectif de 5% : L'objectif annuel de 5% n'est pas garanti et n'a pas été atteint depuis 2022 (3,12% en 2022, 3,46% en 2023, 4,04% en 2024).
Profil de risque
Échelle de risque : SRI 2 sur 7 — le plus faible de la catégorie immobilière.
L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit 8 ans. Facteurs de risques : en capital, de liquidité de marché.
La volatilité annuelle glissante de 0,17% confirme la grande stabilité de la valorisation, quelle que soit la situation des marchés financiers.
Notre Avis sur la SCI ViaGénérations : Faut-il Investir ?
Verdict : un profil rendement/risque parmi les meilleurs de sa catégorie
SRI 2/7, volatilité de 0,12%, performance cumulée de +45,87% depuis 2017 sans aucune année négative. La SCI ViaGénérations se distingue par sa décorrélation vis-à-vis du marché immobilier classique et son mécanisme de valorisation mécanique. Une exposition de 10 à 20% maximum de l'allocation UC peut être envisagée pour un horizon de 8 à 15 ans, selon votre profil et votre situation patrimoniale.
Points forts de la SCI ViaGénérations
Un profil rendement/risque exceptionnel. Avec un SRI 2/7, une volatilité annuelle de 0,17% et une performance cumulée de +45% depuis 2017 sans aucune année négative, ViaGénérations offre un couple rendement/risque que peu de supports immobiliers peuvent égaler. Sa performance annualisée de 4,8% depuis la création a été réalisée dans des conditions de marché très variables, incluant la crise immobilière de 2022–2024.
Un mécanisme résilient par construction. La reconstitution mécanique de la nue-propriété génère une performance positive indépendamment des cycles du marché immobilier traditionnel. Pendant que les SCI exposées aux bureaux et au retail enregistraient des baisses de -10% à -15% en 2023 et 2024, ViaGénérations affichait +3,46% puis +4,04%. C'est le principal argument en faveur de ce fonds : sa décorrélation structurelle.
Dans un contexte de marché résidentiel en légère hausse et de taux en stabilisation, les conditions d'acquisition restent favorables, avec des décotes potentiellement importantes à l'entrée.
Points forts de notre recommandation
- 8 ans de track record sans performance négative — constance rare dans l'univers des SCI
- SRI 2/7 et volatilité 0,17% — profil de risque exceptionnel pour un support immobilier
- Capitalisation totale — particulièrement efficace dans l'enveloppe assurance-vie
- Frais d'entrée à 0%
- Diversification de portefeuille — décorrélé des autres UC immobilières (bureaux, retail)
- Article 8 SFDR — impact social positif et mesurable
Points de vigilance à garder en tête
- Objectif de 5% non atteint depuis 2022 : la performance, bien que positive, est en deçà de l'objectif cible depuis 3 ans.
- Aléa sur la durée d'occupation : la date de reconstitution de la pleine propriété dépend de la durée effective d'occupation de chaque bien, qui reste par nature incertaine. Cet aléa est partiellement mutualisé à l'échelle du portefeuille (498 lignes) et intégré dans les tables actuarielles utilisées à l'acquisition.
- Concentration sur l'Île-de-France : 50% du portefeuille en IDF — à équilibrer dans l'allocation globale.
- Durée minimale de 8 ans : ce n'est pas un placement liquide à court terme.
- Aucune distribution : ne convient pas aux investisseurs recherchant des revenus réguliers.
Pour qui est adaptée la SCI ViaGénérations ?
La SCI ViaGénérations peut convenir aux profils prudents à modérés souhaitant une exposition immobilière résidentielle avec un risque maîtrisé. Elle s'envisage comme brique patrimoniale complémentaire dans un contrat d'assurance-vie ou PER, à hauteur de 10 à 20% maximum de l'allocation en unités de compte, pour un horizon de 8 à 15 ans. Tout investissement dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale — contactez un conseiller pour une analyse adaptée.
Besoin d'un accompagnement pour votre épargne immobilière ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et intégrer ViaGénérations dans votre allocation patrimoniale.
Nous contacterConseil gratuit et sans engagement • Accompagnement personnalisé • Réponse sous 24h
Méthode de Valorisation des Actifs Immobiliers
| Type d'actif | Méthode de valorisation |
|---|---|
| Biens en viager occupé (nue-propriété) | Valeur d'expertise indépendante (BNP Real Estate ou BPCE Expertise) — réévaluation annuelle au 31/12 |
| Biens libérés (pleine propriété) | Valeur vénale de marché — mise en location ou revente |
| Poche liquide | Valeur de marché (fonds monétaires / obligataires court terme) |
| Valeur liquidative | Publiée deux fois par mois (valorisation bi-mensuelle par Forstone) |
Les revenus générés (libérations, loyers des biens en gestion) sont intégralement capitalisés dans la valeur liquidative.
FAQ SCI ViaGénérations : Toutes les Questions sur ce Fonds
Faut-il investir dans la SCI ViaGénérations en 2026 ?
La SCI ViaGénérations présente un profil de risque très modéré (SRI 2/7), une volatilité de 0,12% et 8 années consécutives de performance positive. Son mécanisme de valorisation mécanique la rend structurellement décorrélée des cycles immobiliers classiques.
Tout investissement dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs. Pour une analyse adaptée, contactez nos conseillers.
Quel est le rendement de la SCI ViaGénérations en 2025 et 2026 ?
La SCI ViaGénérations a réalisé +2,23% en 2025 (net de frais de gestion). Au 15 février 2026, la performance YTD s'établit à +0,15% pour une valeur liquidative de 145,87€. La performance sur 1 an glissant est de +2,03% et la performance cumulée depuis la création atteint +45,87%.
Comment investir dans la SCI ViaGénérations ?
La SCI ViaGénérations est accessible uniquement en unité de compte dans des contrats d'assurance-vie ou PER. Elle ne peut pas être souscrite directement. Via Comment Bien Investir, elle est notamment disponible dans :
- PER Intencial Libéralys Retraite (APICIL Epargne Retraite)
- Assurance-vie Intencial Libéralys Vie (APICIL Epargne)
La part maximale autorisée est généralement de 40% de l'encours d'un contrat. Via Comment Bien Investir, vous bénéficiez de 0% de frais d'entrée et d'un accompagnement personnalisé gratuit par un conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle est la durée de placement recommandée ?
La durée de placement minimale recommandée est de 8 ans. Le mécanisme viager repose sur une reconstitution progressive de la pleine propriété : plus la durée de détention est longue, plus les moteurs de performance ont le temps de se déployer. Un horizon de 10 à 15 ans est idéal pour maximiser le potentiel de ce fonds.
Quelle est la fiscalité applicable à la SCI ViaGénérations ?
Étant accessible uniquement en assurance-vie ou PER, c'est la fiscalité de l'enveloppe choisie qui s'applique. Dans un contrat d'assurance-vie de plus de 8 ans, les plus-values bénéficient d'un abattement de 4 600€ (9 200€ pour un couple) puis du prélèvement forfaitaire libératoire réduit à 7,5%.
Les gains sont capitalisés sans imposition tant qu'ils restent dans le contrat : ViaGénérations est donc particulièrement efficace dans cette enveloppe fiscale.
La SCI ViaGénérations verse-t-elle des revenus ?
Non, la SCI ViaGénérations est un fonds de capitalisation pure : aucun revenu n'est distribué. La performance s'accumule entièrement dans la valeur de la part, réévaluée deux fois par mois. Cette structure est particulièrement adaptée à l'assurance-vie où les gains ne sont fiscalisés qu'au moment du rachat.
Quels sont les frais de la SCI ViaGénérations ?
Les frais de gestion annuels de la SCI sont de 1,60% par an. Les frais d'entrée sont à 0%. À ces frais s'ajoutent les frais de gestion annuels du contrat d'assurance-vie (généralement entre 0,6% et 1% selon les contrats). Il n'y a pas de frais de sortie propres à la SCI.
La SCI ViaGénérations est-elle soumise à l'IFI ?
Oui. La valeur IFI retenue pour 2023 est de 109,32€ par part pour les résidents fiscaux français (108,59€ pour les non-résidents). Elle correspond à la quote-part des actifs immobiliers détenus par le fonds (98,91% de l'actif net).
Puis-je récupérer mon capital à tout moment ?
En théorie oui, puisque ViaGénérations est accessible via assurance-vie. Cependant, compte tenu de la nature immobilière du fonds, la liquidité peut être limitée. Il est fortement recommandé d'investir avec un horizon de 8 ans minimum. La valorisation bi-mensuelle offre cependant une liquidité opérationnelle supérieure à celle des SCPI classiques.
Quelles sont les alternatives à la SCI ViaGénérations en assurance-vie ?
ViaGénérations est unique par son positionnement viager : aucune autre SCI ne réplique exactement ce mécanisme. Des alternatives existent néanmoins :
D'autres SCI en assurance-vie avec des stratégies diversifiées, ou des SCPI en assurance-vie offrant des revenus distribués. ViaGénérations est idéalement à combiner avec d'autres UC pour diversifier les stratégies immobilières.
Documents de la SCI ViaGénérations
Accès à la documentation complète
Pour recevoir l'ensemble des documents réglementaires de la SCI ViaGénérations (statuts, DIC, etc.) et étudier votre investissement, contactez-nous :
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Nous vous accompagnons dans votre projet d'investissement via assurance-vie avec la SCI ViaGénérations.
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Avertissement Important
Le capital investi en SCI ViaGénérations n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus générés. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile Immobilière. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
La SCI ViaGénérations ne fait pas appel public à l'épargne et ne fait pas l'objet d'un agrément par l'AMF. Elle se souscrit exclusivement en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et PER. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCI comporte des risques dont le risque de perte en capital et le risque de liquidité. Le rendement n'est pas garanti et dépend des conditions de marché. Comment Bien Investir — ORIAS n° 22004462, ANACOFI-CIF E010271.