La SCPI PERIAL O2, créée en 2009 par PERIAL Asset Management, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et performante. Avec plus de 60 ans d'expérience, PERIAL AM gère 5,6 Mds€ de patrimoine et propose une SCPI labellisée ISR qui allie vision long terme et démarche environnementale. La SCPI affiche un taux de distribution de 4,65% en 2025 et une distribution cible de 4,20% pour 2026.
Label ISR et engagement ESG fort
PERIAL O2 est labellisée ISR, confirmant son engagement en faveur d'un immobilier durable et responsable. La SCPI est également classée Article 8+ selon la réglementation SFDR européenne.
Au 31/12/2025, 31,27% du patrimoine est aligné à la taxonomie européenne (objectif 20%) et 46% des actifs bureaux de plus de 5 000 m² disposent d'une certification BREEAM In-Use Very Good.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI PFO2 (PERIAL O2)
La SCPI PERIAL O2, créée en août 2009 par PERIAL Asset Management, est une SCPI de rendement à capital variable qui investit dans l'immobilier tertiaire européen. Son nom fait référence à l'oxygène (O2), élément vital, symbolisant l'importance d'une gestion patrimoniale durable et responsable.
Cette philosophie guide la stratégie d'investissement de PERIAL O2, qui vise à construire un patrimoine de transmission en alliant performance financière et haute valeur environnementale.
Les 4 piliers de PERIAL O2
- L'expérience : Près de 60 ans d'expertise en gestion d'actifs immobiliers
- L'engagement ESG : Label ISR, classification Article 8+, 31,27% du patrimoine aligné à la taxonomie
- La diversification : 140 immeubles répartis en France (77%) et en Europe (23%)
- La performance durable : TRI origine de 4,40%, taux de distribution 2025 de 4,65%
Une SCPI à haute valeur environnementale
PERIAL O2 se démarque par son engagement environnemental fort :
- Label ISR : Investissement Socialement Responsable certifié
- 31,27% d'alignement à la taxonomie : Dépassement significatif de l'objectif de 20%
- 46% de certification BREEAM : Sur les bureaux de plus de 5 000 m² (en valeur vénale)
- 54% de dette durable : Financement aligné avec la performance ESG
Qui est PERIAL Asset Management ?
PERIAL Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-07000034. Fondée en 1966, PERIAL AM bénéficie de près de 60 ans d'expérience dans la gestion d'actifs immobiliers.
PERIAL AM en chiffres
- 5,6 Mds€ de patrimoine sous gestion
- 427 immeubles en portefeuille
- Plus de 60 000 associés qui leur font confiance
- 100% des SCPI, SCI et FPCI gérés sont labellisés ISR
- Certification ISO 14001 : Management environnemental
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI PERIAL O2 dispose d'un patrimoine de 140 immeubles répartis en France et en Europe, représentant une surface totale de 955 812 m².
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Performances 2024 et 2025
| Indicateur | 2024 | T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 | T4 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Acompte par part | 7,80€ | 1,90€ | 1,73€* | 1,80€ | 1,65€ |
| Taux de distribution | 4,91% | 4,65% (réalisé 2025) | |||
| TOF | 91,2% | 89,5% | 88,0% | 86,9% | 87,9% |
*Le T2 2025 inclut 0,17€ de plus-value, portant le total à 1,90€ (dont 1,73€ de dividende net + 0,17€ de plus-value). Distribution nette annuelle 2025 : 7,25€/part. Dividende brut 2025 : 7,63€/part (dont 0,38€ d'impôt étranger).
Évolution du taux d'occupation en 2025
Le TOF de PERIAL O2 a connu une baisse au cours de l'année 2025, passant de 91,2% fin 2024 à 87,9% fin décembre 2025. Cette évolution s'explique principalement par des libérations concentrées sur 3 immeubles au premier semestre 2025. Le TOF s'est toutefois légèrement redressé au T4 (87,9% vs 86,9% au T3).
La société de gestion reste concentrée sur la relocation des espaces vacants et la valorisation durable du patrimoine, avec 123 000 m² reloués ou renouvelés et 18,4 M€ de loyers sécurisés sur l'année 2025.
Top 5 des principaux locataires (31/12/2025)
| Locataire | Secteur | % Revenu Locatif |
|---|---|---|
| Orange | Télécommunications | 5,0% |
| BNP Paribas - IMEX | Services financiers | 3,5% |
| Club Med | Hébergement touristique | 3,0% |
| Aix-Marseille Provence Métropole | Administration | 2,9% |
| Il Sole 24 Ore SPA | Presse économique | 2,9% |
Top 5 : 17,3% | 20 suivants : 28,5% | Reste : 54,1%
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de PERIAL O2 est diversifié géographiquement et sectoriellement.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Répartition géographique détaillée en France
| Localisation | % du patrimoine |
|---|---|
| Régions | 37,0% |
| Région Parisienne | 36,9% |
| Paris intra-muros | 2,7% |
Répartition européenne (hors France) - 23% du patrimoine
| Pays | % du patrimoine |
|---|---|
| Pays-Bas | 9,8% |
| Allemagne | 4,3% |
| Italie | 4,1% |
| Belgique | 2,3% |
| Portugal | 1,5% |
| Espagne | 1,3% |
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Les Avantages de la SCPI PERIAL O2
Près de 60 ans d'expérience
PERIAL AM, créée en 1966, bénéficie d'une expertise reconnue en gestion d'actifs immobiliers.
Label ISR et engagement ESG fort
31,27% du patrimoine aligné à la taxonomie, 46% de certification BREEAM, 54% de dette durable.
Performance historique solide
Une SCPI qui a fait ses preuves depuis 2009 avec une gestion prudente et performante. TRI origine de 4,40%.
Distribution régulière
Distribution trimestrielle. Taux de distribution 2025 : 4,65%. Distribution cible 2026 : 4,20%.
Diversification européenne
140 immeubles répartis en France (77%) et dans 6 pays européens (23%).
Locataires de qualité
Portfolio diversifié avec des locataires prestigieux (Orange, BNP Paribas, Club Med...).
Gestion active et prudente
Politique de vente d'immeubles non stratégiques (86 M€ de cessions en 2025, générant 9,8 M€ de plus-values) et travaux de valorisation environnementale.
Transparence totale
Reporting trimestriel complet et structure de frais claire et détaillée.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, les retraits peuvent être limités
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à PERIAL O2
- Baisse du TOF : Le taux d'occupation financier a baissé de 91,2% à 87,9% entre fin 2024 et fin 2025
- Exposition importante aux bureaux : 85,2% du patrimoine, secteur actuellement sous pression
- Liquidité limitée : Les retraits sont suspendus si non compensés par des souscriptions, avec 1,35 M de parts en attente de retrait
- Décote importante : Prix de part (164€) supérieur à la valeur de réalisation (119,24€), soit une décote de -27,3%
- Marché des bureaux difficile : Contexte de hausse généralisée de la vacance sur le segment bureaux
- Distribution en baisse : Distribution cible 2026 annoncée à 4,20% (vs 4,65% réalisé en 2025)
Point d'attention sur la liquidité
Au 31/12/2025, 1 352 408 parts sont en attente de retrait, soit environ 9,2% du nombre total de parts (14 643 828). Seulement 58 parts ont été souscrites au T4 2025 (9 512€ de collecte).
PERIAL AM finalise la mise en place d'un dispositif destiné à apporter une nouvelle solution de liquidité, qui sera présenté au cours du 1er trimestre 2026. En 2024, le fonds de remboursement avait été doté de 32 M€ pour répondre aux premières demandes de retrait. Il est important de considérer cet investissement sur le très long terme (minimum 8-10 ans).
Notre Avis sur la SCPI PFO2 (PERIAL O2)
La SCPI PERIAL O2 bénéficie de l'expertise reconnue de PERIAL AM, société de gestion avec près de 60 ans d'expérience. Son engagement ESG est authentique et remarquable, avec le label ISR, 31,27% d'alignement à la taxonomie et 46% de certification BREEAM.
Points forts
- Société de gestion de référence : 60 ans d'expérience, 5,6 Mds€ sous gestion
- Engagement ESG exceptionnel : Label ISR, 31,27% taxonomie, 46% BREEAM, 54% dette durable
- Diversification géographique : France (77%) et 6 pays européens (23%)
- Locataires de qualité : Orange, BNP Paribas, Club Med, administrations...
- Distribution régulière : Trimestrielle, 4,65% réalisé en 2025
- Gestion active : 86 M€ de cessions en 2025 générant 9,8 M€ de plus-values, recentrage sur les actifs les plus résilients
- Stabilisation des valeurs : Valeurs d'expertises stables (-0,5% sur l'année), création de "valeur verte" (+0,5% sur les immeubles évalués)
- Transparence exemplaire : Reporting détaillé, frais clairement affichés
Points de vigilance
- Baisse du TOF : De 91,2% fin 2024 à 87,9% au T4 2025 (-3,3 points)
- Forte exposition aux bureaux : 85,2%, secteur sous tension
- Liquidité très limitée : 1,35 M de parts en attente de retrait (9,2% du total), seulement 58 parts souscrites au T4
- Décote importante : Prix de part 164€ vs valeur de réalisation 119,24€ (-27,3%)
- Baisse de la distribution cible : Objectif 2026 à 4,20% vs 4,65% réalisé en 2025
- Contexte de marché difficile : Marché des bureaux en difficulté, hausse généralisée de la vacance
- Distribution en baisse progressive : Acomptes T4 à 1,65€ vs 1,90€ au T1
- Baisse des loyers encaissés : 79,5 M€ au S2 2025 vs 85,7 M€ au S2 2024
Pour qui est faite PERIAL O2 ?
La SCPI PERIAL O2 s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Ont un horizon de placement très long terme (minimum 10 ans)
- Comprennent et acceptent les risques de liquidité
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Font confiance à l'expérience de PERIAL AM
- Recherchent une diversification européenne
- Acceptent la volatilité du marché des bureaux
- Ne comptent pas sur la liquidité à court ou moyen terme
Notre recommandation
PERIAL O2 est une SCPI portée par une société de gestion d'excellence avec un engagement ESG authentique et remarquable. L'expérience de PERIAL AM (60 ans) et la qualité du patrimoine sont indéniables. Les efforts de repositionnement sont réels : 86 M€ de cessions en 2025 avec 9,8 M€ de plus-values, stabilisation des valeurs d'expertises, et création de "valeur verte" grâce aux investissements environnementaux.
Cependant, le contexte reste préoccupant : baisse du TOF (-3,3 points sur l'année), exposition très importante aux bureaux (85,2%) dans un secteur en difficulté, liquidité quasi inexistante avec 1,35 M de parts en attente de retrait, et surtout une décote massive de -27,3% entre le prix de part et la valeur de réalisation. La distribution cible 2026 est annoncée en baisse à 4,20%.
Cette décote signifie concrètement que si vous investissez 164€ par part, la valeur réelle estimée de votre investissement est de seulement 119,24€, soit une perte théorique immédiate de 44,76€ par part. Cette situation reflète les difficultés structurelles actuelles de la SCPI.
Point positif à noter : PERIAL AM finalise un nouveau dispositif de liquidité qui sera présenté au T1 2026, et les valeurs d'expertises se sont stabilisées (-0,5% seulement sur l'année), avec une amélioration grâce aux travaux de performance énergétique.
Notre conseil : Dans le contexte actuel, nous recommandons la prudence maximale :
- Pour les nouveaux investisseurs : Il est préférable d'attendre une amélioration significative du TOF (retour au-dessus de 90%) et une réduction de la décote avant d'investir
- Pour les investisseurs actuels : Gardez vos parts sur le très long terme (15+ ans minimum) en espérant une reprise du marché des bureaux
- N'investissez que si : Vous avez une conviction forte sur la capacité de PERIAL AM à redresser la situation ET vous êtes absolument certain de ne pas avoir besoin de liquidité avant 15-20 ans
- Diversification impérative : Si vous décidez malgré tout d'investir, ne consacrez pas plus de 5-10% de votre allocation SCPI à PERIAL O2
Alternatives à considérer : Dans le contexte actuel, nous vous recommandons de privilégier des SCPI avec :
- Un TOF supérieur à 92%
- Une liquidité assurée (pas de parts en attente de retrait)
- Une exposition moindre aux bureaux (< 70%)
- Une décote limitée entre prix de part et valeur de réalisation (< 10%)
La situation de PERIAL O2 peut s'améliorer à long terme, mais les indicateurs actuels appellent à la prudence et à la patience avant tout nouvel investissement. N'hésitez pas à nous contacter pour un conseil personnalisé gratuit.
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Questions Fréquentes sur la SCPI PERIAL O2 (PFO2)
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour PERIAL O2 : Compte tenu du contexte actuel (baisse du TOF, liquidité limitée, forte exposition bureaux), il est fortement recommandé de considérer un horizon de placement de 10-15 ans minimum et de ne pas y consacrer plus de 10-15% de votre allocation SCPI totale.