Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 20 min de lecture

PERIAL O2 (ex-PFO2), SCPI à dominante de bureaux créée en 2009 et gérée par PERIAL Asset Management, compte 28 479 associés et 135 immeubles en France et dans six autres pays européens. Depuis le 25 février 2026, la société de gestion a suspendu la variabilité de son capital : les parts ne s'échangent plus que sur un marché secondaire, ouvert le 2 avril. Le prix d'exécution est passé de 92,00 € net vendeur à la première confrontation à 65,00 € le 30 septembre 2026, contre une valeur de réalisation de 113,55 €. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, pour ceux qui détiennent déjà des parts.

Que faut-il retenir de PERIAL O2 ?

PERIAL O2 est une SCPI créée le 21 juillet 2009 (visa AMF 13-20) et gérée par PERIAL Asset Management, société de gestion fondée en 1966. Elle s'est d'abord appelée PFO2 et met en avant une stratégie environnementale : au 30 juin 2026, 45,33 % de son patrimoine est aligné sur la taxonomie européenne. Son patrimoine reste très majoritairement composé de bureaux : 84,7 % en valeur, contre 6,3 % d'hôtellerie et de tourisme, 5,3 % de santé et d'éducation, 2,8 % de commerces et 0,9 % de logistique.

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de PERIAL Asset Management, données au 30 juin 2026. Classification SFDR : annexe SFDR 2025.

Pour situer PERIAL O2 parmi les SCPI encore ouvertes, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.

Qu'est-ce qui a changé en février 2026 ?

Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, et la demande n'est servie que si une souscription nouvelle la compense. Chez PERIAL O2, la collecte ne permettait plus, depuis plusieurs mois, d'absorber les demandes de sortie : au 1er trimestre 2026, la SCPI n'a collecté que 27 parts, soit 4 428 €.

Le 25 février 2026, PERIAL Asset Management a donc :

• suspendu temporairement la variabilité du capital : plus aucune part n'est émise ni retirée, et le nombre de parts est figé à 14 643 842 ;
• ouvert, à compter du 2 avril 2026, un marché secondaire organisé par confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente ;
• annoncé la reprise, au 30 avril 2026, du solde de trésorerie encore affecté au fonds de remboursement.

Pour un associé, la conséquence est simple à énoncer : il n'existe plus de valeur de retrait. Le prix de sortie de ses parts dépend désormais de ce que des acheteurs acceptent de payer chaque mois. PERIAL Grand Paris, gérée par la même société, fonctionne désormais selon le même mécanisme.

Que vaut une part de PERIAL O2 ?

Les valeurs de la SCPI

Avant la suspension, la part se souscrivait à 164,00 €, pour une valeur de retrait de 150,06 €. Ce prix devait rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution.

Sources : bulletins des 1er et 2e trimestres 2026 de PERIAL AM.

La valeur de réalisation a perdu 4,8 % au premier semestre 2026 et 5,9 % sur un an. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution de 143,65 € se situe 12,4 % sous l'ancien prix de souscription de 164 € : la fourchette réglementaire de 10 % aurait imposé une baisse du prix si la SCPI était restée ouverte.

Pourquoi le marché paie bien moins que la valeur de réalisation

Au prix d'exécution de 65,00 € net vendeur du 30 septembre 2026, une part s'échange à 57,2 % de sa valeur de réalisation au 30 juin 2026, soit une décote d'environ 42,8 %. Cet écart ne signifie pas que les immeubles valent 43 % de moins que leur expertise. Il mesure le prix que les acheteurs exigent pour une SCPI de bureaux dont la vacance augmente, dont la distribution va baisser et dont la sortie est incertaine. PERIAL AM le rappelle elle-même : le prix d'exécution ne modifie ni la valeur des immeubles ni les dividendes des associés qui restent.

Un vendeur cristallise cette décote ; un acheteur, symétriquement, l'achète. Tant que les ordres de vente dépassent la demande, rien n'assure que l'écart se réduise.

Cet écart ne se transforme en perte définitive qu'au moment de la vente. Tant que les parts sont conservées, il reste latent, ce qui ne préjuge pas de leur valeur future.

Comment fonctionne le marché secondaire ?

Le dernier jour ouvré de chaque mois à 14 heures, PERIAL AM rapproche les ordres d'achat et de vente et fixe un prix d'exécution unique, celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts. Elle publie sur son site le prix et le volume de chaque confrontation, ainsi que les cinq prix d'achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus bas inscrits au registre.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 jusqu'au 30 juin ; données publiques de marché pour juillet à septembre, prix nets déduits des prix acquéreurs publiés. 24 193 parts échangées depuis l'ouverture. Prochaine confrontation : 30 octobre 2026, ordres à recevoir au plus tard le 29 octobre à 17 heures.

Les volumes progressent nettement : de 199 parts en avril à 7 861 en septembre, un record depuis l'ouverture. Mais le prix baisse à chaque confrontation, et le rythme ne ralentit pas : -2,00 € en août, -2,00 € en septembre. Dans son bulletin du 2e trimestre, PERIAL AM chiffrait les échanges à 4,94 % des ordres passés depuis l'ouverture, et indiquait que les prix d'achat proposés allaient de 50 € à 100 € lors de la confrontation du 30 juin. Les 24 193 parts échangées en six mois représentent 0,17 % des parts de la SCPI.

Pourquoi la capitalisation a chuté

La capitalisation de PERIAL O2 était de 2,4 Md€ au 31 mars 2026, calculée sur le prix de souscription de 164 €. Elle n'est plus que de 1,1 Md€ au 30 juin 2026, et d'environ 1,05 Md€ au prix acquéreur du 30 septembre. Depuis l'ouverture du marché secondaire, elle se calcule sur le prix acquéreur de la dernière confrontation : elle mesure ce que le marché paie, pas la valeur du patrimoine.

Que recouvre la distribution de PERIAL O2 ?

Sources : bulletins des 1er et 2e trimestres 2026. L'écart entre dividende brut et montant versé correspond aux impôts étrangers payés par la SCPI pour le compte des associés. Dividende du T2 2026 : 1,23 € de loyers et 0,27 € de revenus financiers.

Le dividende brut a baissé de 8,7 % entre le 1er et le 2e trimestre 2026. PERIAL AM l'assume : elle annonce un point bas autour de 6,50 € brut par part en 2026, « et probablement en 2027 », avant une amélioration progressive « après 2027 », à mesure que les locations, les cessions et les travaux produiront leurs effets. Par rapport aux 7,63 € de 2025, la baisse serait de 15 %. Le taux de distribution 2025 de 4,65 % comprenait 0,10 % de plus-values et 0,11 % de report à nouveau.

La performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 4,65 %, puisque le prix de part n'avait pas bougé. Le taux de rendement interne depuis l'origine est de 4,39 % par an. Ces deux indicateurs sont calculés sur le prix de souscription et ne tiennent pas compte du prix de marché actuel.

Quels sont le patrimoine, la vacance et la dette de PERIAL O2 ?

Un patrimoine de bureaux en France et en Europe

PERIAL O2 détient 135 immeubles pour 949 439 m² et 473 baux. Le patrimoine est situé à 37,5 % en régions, 35,6 % en Île-de-France hors Paris et 2,8 % à Paris ; hors de France, aux Pays-Bas (9,9 %), en Allemagne (4,4 %), en Italie (4,2 %), en Belgique (2,3 %), en Espagne (1,7 %) et au Portugal (1,6 %).

Source : bulletin du 1er trimestre 2026. Au 30 juin 2026, les cinq premiers locataires représentent 17,9 % des loyers, les vingt suivants 30,4 %.

La dépendance à un locataire est faible : aucun ne dépasse 5,1 % des loyers. Le risque est ailleurs, dans l'exposition aux bureaux de régions et de première couronne, où la demande reste faible.

Une vacance qui augmente

Sources : bulletins de PERIAL AM.

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de PERIAL Asset Management, données au 30 juin 2026.

La durée ferme moyenne restant à courir sur les baux (WALB) est de 3,8 ans : une partie des locataires pourra partir dans les prochaines années. Les loyers encaissés sont passés de 39,8 M€ au 1er trimestre à 37,7 M€ au 2e trimestre 2026.

Un endettement à réduire

Le taux d'endettement est de 31,6 % au 30 juin 2026 (31,2 % au 31 mars), pour un plafond statutaire de 40 %. Au 31 mars, le taux d'intérêt moyen de la dette était de 2,70 % et sa durée résiduelle moyenne de 2,2 ans seulement : la dette arrive en moyenne à échéance en 2028 et devra être remboursée ou refinancée d'ici là. Le report à nouveau de 6,83 M€, soit environ 0,47 € par part, ne couvre que 27 jours de dividendes.

Les cessions engagées

• au 1er trimestre 2026, trois immeubles largement vacants vendus pour 10,1 M€ hors droits : Eolis à Rennes (6,0 M€), Natura 2 à Mougins (2,3 M€) et Cube à Port-de-Bouc (1,8 M€) ;
• au 2e trimestre 2026, deux immeubles de bureaux vendus pour 15,4 M€ : Le Chorus à Antibes et Pages à Suresnes (7,7 M€ chacun), libérant 4 873 m² vacants ;
• au 30 juin 2026, 33 M€ d'actifs sous promesse de vente et 102 M€ sous exclusivité avec un acheteur.

PERIAL AM affecte en priorité le produit des cessions au remboursement de la dette. Ces ventes réduisent la vacance et les charges non récupérables, mais elles retirent aussi des immeubles du patrimoine dans un marché où les prix restent bas.

Comment PERIAL O2 se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger PERIAL O2, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En 2025, PERIAL O2 se situait dans la moyenne des SCPI de bureaux pour la distribution et au-dessus pour la performance globale, son prix n'ayant pas encore baissé. Ces chiffres ne reflètent pas la situation de 2026 : la suspension de la variabilité du capital et les prix du marché secondaire, très inférieurs au dernier prix de souscription, pèsent directement sur la valeur des parts.

Quelles options pour un associé ?

Un associé de PERIAL O2 dispose aujourd'hui de trois voies. Aucune n'est sans coût, et le choix dépend moins de la SCPI que de sa propre situation.

Les points à regarder avant de décider

Le mode de détention change tout. Des parts détenues en direct, en unités de compte d'assurance vie ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. En assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle de l'arbitrage au sein du contrat.

Pour des parts détenues en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières. Une moins-value, en revanche, n'est pas imputable pour un particulier : vendre à 65 € des parts souscrites à 164 € ne procure aucun avantage fiscal. Ces éléments se croisent avec le reste du patrimoine, les besoins de liquidité et l'horizon de chacun. Pour une vue d'ensemble des risques propres à ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Quel est notre avis sur PERIAL O2 ?

PERIAL O2 cumule les difficultés des SCPI de bureaux diversifiées constituées avant 2022 : un patrimoine à 85 % de bureaux, principalement en régions et en première couronne, une vacance qui progresse chaque trimestre, une dette à échéance courte et une distribution en baisse annoncée. Le marché secondaire fonctionne et ses volumes augmentent, mais à des prix qui reculent à chaque confrontation. Ses atouts réels, une bonne dispersion des locataires et un patrimoine engagé sur le plan environnemental, ne suffisent pas pour l'instant à inverser la tendance.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI dont le patrimoine a été acquis après la correction des prix, consultez notre classement SCPI.

Comment vendre ses parts sur le marché secondaire ?

1. Vérifier le mode de détention et le dernier prix d'exécution Seules les parts détenues en direct passent par le marché secondaire à votre initiative. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle d'un arbitrage dans le contrat. Pour des parts démembrées, la signature du nu-propriétaire et de l'usufruitier est requise. Consultez ensuite le dernier prix d'exécution : 65,00 € net vendeur lors de la confrontation du 30 septembre 2026. PERIAL AM publie sur son site le prix et le volume de chaque confrontation, ainsi que les cinq meilleurs prix d'achat et de vente inscrits.
2. Passer un ordre de vente auprès de PERIAL AM Les associés disposant d'un espace privé peuvent créer leur ordre directement en ligne. À défaut, le formulaire s'obtient auprès du Service Client de PERIAL Asset Management (01 56 43 11 11, infos@perial.com) et se renvoie complété et signé par courrier recommandé avec avis de réception ou par e-mail, avec les pièces demandées. L'ordre précise le nombre de parts et le prix minimum net que vous acceptez. Il est valable douze mois et peut être prorogé de douze mois au plus. Des parts nanties ne peuvent être inscrites qu'après mainlevée du nantissement.
3. Fixer un prix limite réfléchi Le prix limite s'exprime net vendeur, c'est-à-dire ce que vous percevez. Un prix nettement supérieur aux dernières confrontations a peu de chances d'être servi tant que les vendeurs sont nombreux ; un prix très bas cristallise une décote plus forte que nécessaire. Augmenter ensuite le prix minimum, le nombre de parts ou changer le sens de l'ordre fait perdre son rang dans le registre.
4. Attendre la confrontation mensuelle Les ordres sont confrontés le dernier jour ouvré de chaque mois à 14 heures ; ils doivent être reçus et inscrits au plus tard le dernier jour ouvré précédent à 17 heures. Le prix d'exécution est celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts, et les ordres de vente aux prix les plus bas sont servis en priorité. Le produit de la vente est viré sous quinze jours ouvrés au plus, et le vendeur perd ses droits aux acomptes à compter du premier jour du mois de la cession. Une cession de gré à gré reste possible, moyennant 150 € HT de frais de dossier, à condition d'annuler d'abord tout ordre de vente portant sur les mêmes parts.
5. Anticiper la fiscalité de la cession Pour un particulier détenant en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières : impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention. Une moins-value, fréquente au prix actuel, n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère en assurance vie, en démembrement ou pour une société.

Questions fréquentes

Lexique

Documents de la SCPI