La SCPI Perial Grand Paris, creee en 1966, est l'une des SCPI les plus anciennes du marche francais. Geree par Perial Asset Management, elle se positionne comme l'experte de l'immobilier francilien avec 95,8% de son patrimoine situe en Ile-de-France. Au 31 decembre 2025, la SCPI affiche une capitalisation de 1,1 milliard d'euros, compte 23 137 associes et distribue un taux de 4,80% en 2025. Decouvrez notre analyse complete et notre avis d'expert independant sur cette SCPI de bureaux.
Sommaire de notre analyse
Point de vigilance critique sur la liquidite
La SCPI Perial Grand Paris fait face a des difficultes de liquidite importantes. Au 31 decembre 2025, 137 054 parts sont en attente de retrait. Les consultations du fonds de remboursement sont actuellement suspendues. La societe de gestion indique que les produits de cession des immeubles sont desormais prioritairement alloues au remboursement des echeances de dette et au soutien de la distribution.
Les retraits ne sont actuellement possibles que par compensation avec de nouvelles souscriptions ou par cession directe de gre a gre. La societe de gestion finalise un nouveau dispositif destine a ameliorer la liquidite des parts, qui sera presente au cours du 1er trimestre 2026. Nous recommandons de considerer cet investissement avec un horizon de placement tres long terme (10-15 ans minimum).
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Decouvrir l'offre cashbackPresentation de la SCPI Perial Grand Paris
La SCPI Perial Grand Paris est une societe civile de placement immobilier a capital variable creee en decembre 1966. Avec pres de 60 ans d'existence, elle figure parmi les SCPI les plus anciennes et les plus experimentees du marche francais.
Sa strategie d'investissement se concentre principalement sur l'Ile-de-France, et plus particulierement sur le projet urbain du Grand Paris. Cette specialisation geographique permet a la SCPI de beneficier de la dynamique economique exceptionnelle de la region parisienne, premiere zone economique d'Europe. Le Grand Paris Express, dont la ligne 14 prolongee est deja en service, verra ses nouvelles lignes entrer progressivement en exploitation a partir de 2026.
Geree par Perial Asset Management, societe de gestion agreee AMF depuis 2014 gerant 5,6 milliards d'euros de patrimoine immobilier, la SCPI Perial Grand Paris beneficie de l'expertise d'un acteur de reference en epargne immobiliere. L'ensemble des SCPI, SCI et FPCI geres par Perial AM sont labellises ISR.
Points cles de Perial Grand Paris
- Anciennete et experience : Pres de 60 ans d'existence et de gestion immobiliere
- Specialisation francilienne : 95,8% du patrimoine situe en Ile-de-France
- Exposition au Grand Paris : Positionnement strategique sur le projet urbain
- Capitalisation importante : 1,1 milliard d'euros au 31/12/2025
- Large base d'associes : Plus de 23 000 investisseurs
- Distribution 2025 : 4,80% (dont 1,45% de plus-values distribuees)
Performances au 4eme Trimestre 2025
Distribution Trimestrielle 2025
Distribution en baisse par rapport a 2024
Le taux de distribution 2025 s'etablit a 4,80%, en retrait par rapport au 5,10% de 2024. L'acompte du 4eme trimestre s'eleve a 4,54 € par part (+ 0,41 € de plus-value), en baisse par rapport au T3 (5,45 €).
Cette evolution traduit une approche prudente adoptee par la societe de gestion dans un contexte de baisse du taux d'occupation financier (85,8% au T4 2025 vs 89,4% precedemment) et de recul des loyers encaisses (30,2 M€ au S2 2025 vs 34,8 M€ au S1). Le taux de distribution cible 2026 est fixe a 4,50%.
Taux de Rentabilite Interne (TRI)
| Duree | TRI 10 ans | TRI depuis creation |
|---|---|---|
| Performance | 5,02% | 9,43% |
Patrimoine Immobilier
Chiffres Cles du Patrimoine (31/12/2025)
Baisse du taux d'occupation et des loyers
Le taux d'occupation financier a recule de 89,4% a 85,8% du fait de liberations concentrees sur 3 immeubles en debut d'annee. Les loyers encaisses sont en baisse significative : 30,2 M€ au S2 2025 contre 34,8 M€ au S1 2025 et 36,9 M€ au S2 2024.
Ce recul s'inscrit dans la hausse generalisee du taux de vacance observee sur le marche des bureaux franciliens, particulierement marquee sur les grandes surfaces et les immeubles situes en 2eme couronne.
Activite locative et cessions en 2025
La societe de gestion a poursuivi un programme de cessions cible en 2025, avec 19,3 M€ d'actifs cedes generant 13 M€ de plus-values immobilieres. Au T4 2025, deux cessions ont ete realisees : l'immeuble Pergolese a Paris (331 m², 2,7 M€) et l'immeuble Basso Combo Camboulive a Toulouse (2 435 m², 3,7 M€), generant 2,1 M€ de plus-values sur le trimestre.
Cote locatif, plus de 33 000 m² ont ete reloues ou renouveles en 2025, dont le renouvellement notable d'un bail ferme de 6 ans avec EuroDisney portant sur 13 000 m² a Serris (77). Les loyers encaisses montrent toutefois un recul : 30,2 M€ au S2 2025 contre 34,8 M€ au S1 2025.
Les valeurs d'expertise sont restees quasi stables sur l'annee (-0,8%), et pour la premiere fois, les expertises ont valorise les travaux de performance energetique, avec des progressions de valeur allant jusqu'a +1,4% sur certains immeubles. Le report a nouveau a ete renforce a 126 jours de distribution, et pres de 50 M€ de cessions sont deja securisees pour 2026.
Top 5 des immeubles
| Ville / Immeuble | Principaux locataires | % du patrimoine |
|---|---|---|
| Nanterre / West Park | Groupama | 7,3% |
| Arcueil / Les Portes d'Arcueil | Orange | 7,0% |
| Courbevoie / Nest | Equans | 6,7% |
| Paris / 89 Fbg St Honore | Space Management | 5,8% |
| Asnieres / Seine Avenue | Novagraaf France | 5,8% |
5 principaux locataires
| Entreprise locataire | Secteur | % Revenu locatif |
|---|---|---|
| Groupama | Societe d'assurance | 8,7% |
| Equans | Services Multi-Techniques | 7,8% |
| Orange | Telecommunications | 7,7% |
| Urban Station | Activites immobilieres | 3,8% |
| Siemens | Informatique / Electronique | 1,8% |
Repartition du Patrimoine
Au 31 decembre 2025, le patrimoine de la SCPI Perial Grand Paris presente une forte concentration geographique sur l'Ile-de-France et une dominance du secteur des bureaux.
Repartition Geographique (31/12/2025)
95,8% du patrimoine en Ile-de-France
Repartition Sectorielle (31/12/2025)
Forte concentration sur les bureaux
Double concentration preoccupante
La SCPI presente une concentration geographique (95,8% en Ile-de-France) ET une concentration sectorielle (95,2% en bureaux). Cette double exposition amplifie les risques, d'autant que le marche des bureaux franciliens connait actuellement des difficultes structurelles avec un allongement des delais de commercialisation et une hausse de la vacance.
Caracteristiques Principales
Informations Generales
Investissement & Accessibilite
Structure des Frais
Risques lies a l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements a long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer.
Risques specifiques a Perial Grand Paris
- Risque de liquidite CRITIQUE : 137 054 parts en attente de retrait au 31/12/2025
- Concentration geographique : 95,8% en Ile-de-France
- Concentration sectorielle : 95,2% en bureaux (secteur en difficulte)
- Baisse du TOF : 85,8% (en recul continu)
- Baisse des loyers encaisses : -18% entre S2 2024 et S2 2025
- Distribution en baisse : 4,80% en 2025, cible 4,50% en 2026
- Endettement eleve : 35,0% de LTV (objectif : sous 30% a horizon 2 ans)
- Decote du prix de part : Prix de souscription 458 € vs valeur de reconstitution 423 €
Notre Avis sur la SCPI Perial Grand Paris
SCPI NON RECOMMANDEE dans le contexte actuel
La SCPI Perial Grand Paris presente un profil risque-rendement defavorable en raison principalement de ses problemes de liquidite critiques et de sa forte exposition au marche des bureaux en difficulte.
Malgre son anciennete exceptionnelle et sa societe de gestion de qualite, les difficultes de liquidite actuelles constituent un frein majeur. Avec 137 054 parts en attente et un fonds suspendu, les investisseurs ne pourront probablement pas recuperer leur capital avant plusieurs annees. La distribution est en baisse continue (5,10% en 2024, 4,80% en 2025, cible 4,50% en 2026).
Nous recommandons aux nouveaux investisseurs de privilegier des SCPI diversifiees geographiquement et sectoriellement, presentant une meilleure liquidite et un taux d'occupation plus eleve.
Points forts
- Anciennete exceptionnelle (pres de 60 ans)
- Societe de gestion de reference (Perial AM, 5,6 Mds€)
- Capitalisation importante (1,1 Mds€)
- TRI attractif : 5,02% sur 10 ans, 9,43% depuis l'origine
- Label ISR obtenu
- Report a nouveau confortable : 126 jours de distribution
- Programme de cessions genere des plus-values : 19,3 M€ cedes en 2025, 13 M€ de PV
- Valeurs d'expertise quasi stables en 2025 (-0,8%)
Points de vigilance majeurs
- Liquidite critique : 137 054 parts en attente, fonds suspendu
- Concentration bureaux : 95,2% (secteur en difficulte)
- TOF en baisse continue : 85,8%
- Distribution en baisse : 4,80% en 2025, cible 4,50% en 2026
- Loyers en recul : -18% entre S2 2024 et S2 2025
- Endettement eleve : 35% (objectif sous 30%)
- Decote significative : Prix de part 458 € vs valeur de reconstitution 423 €
Notre recommandation
Pour les nouveaux investisseurs : NON RECOMMANDEE. Privilegiez des SCPI plus liquides et diversifiees.
Pour les porteurs existants : Conserver et attendre une amelioration du marche (horizon 5-10 ans). Ne pas paniquer, les difficultes sont partagees par le secteur. La societe de gestion finalise un nouveau dispositif pour ameliorer la liquidite (presentation prevue au T1 2026). Pres de 50 M€ de cessions sont deja securisees pour 2026.
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Questions Frequentes sur la SCPI Perial Grand Paris
Quel est le rendement de la SCPI Perial Grand Paris en 2025 ?
Le taux de distribution de la SCPI Perial Grand Paris s'etablit a 4,80% en 2025, en baisse par rapport au 5,10% distribue en 2024. La distribution nette annuelle atteint 22,00 euros par part, repartie en 4 acomptes trimestriels. Ce rendement reste superieur a la moyenne des SCPI de bureaux, estimee a 4,40% en 2025. Le taux de distribution cible pour 2026 est fixe a 4,50%.
Faut-il investir dans la SCPI Perial Grand Paris ?
La SCPI Perial Grand Paris n'est pas recommandee pour les nouveaux investisseurs dans le contexte actuel. Les principaux freins sont : 137 054 parts en attente de retrait, un TOF en baisse a 85,8%, une forte concentration sur les bureaux franciliens (95,2%) et une distribution en recul continu. Les porteurs existants peuvent conserver avec un horizon long terme (10-15 ans). Pour un investissement en SCPI, nous recommandons de privilegier des SCPI diversifiees presentant une meilleure liquidite. Contactez-nous pour un conseil personnalise gratuit.
Quel est le prix d'une part de la SCPI Perial Grand Paris ?
Le prix de souscription d'une part est de 458 euros. L'investissement minimum est de 10 parts, soit 4 580 euros. La valeur de retrait s'eleve a 414,49 euros et la valeur de reconstitution a 423,34 euros au 31/12/2025. A noter : le prix de part est actuellement superieur a la valeur de reconstitution, ce qui constitue une decote de fait pour l'investisseur. Il est possible d'investir en SCPI Perial Grand Paris via une souscription directe ou via un contrat d'assurance vie.
Quels sont les risques de la SCPI Perial Grand Paris ?
Les risques principaux sont : un probleme de liquidite critique avec 137 054 parts en attente de retrait, une double concentration geographique (95,8% Ile-de-France) et sectorielle (95,2% bureaux), un taux d'occupation financier en baisse a 85,8%, un endettement de 35% et des loyers encaisses en recul de 18% sur un an. Le marche des bureaux franciliens connait des difficultes structurelles avec une hausse de la vacance, particulierement sur les grandes surfaces et la 2eme couronne.
Peut-on revendre ses parts de Perial Grand Paris ?
La revente des parts est tres difficile actuellement. Au 31/12/2025, 137 054 parts sont en attente de retrait et le fonds de remboursement est suspendu. Les retraits ne sont possibles que par compensation avec de nouvelles souscriptions ou par cession directe de gre a gre (frais de dossier de 150 euros HT + droit d'enregistrement de 5%). La societe de gestion finalise un nouveau dispositif pour ameliorer la liquidite, qui sera presente au cours du 1er trimestre 2026.
Documents de la SCPI Perial Grand Paris
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Duree de placement recommandee : minimum 8 ans. Les performances passees ne prejugent pas des performances futures.
ATTENTION pour Perial Grand Paris : Difficultes de liquidite importantes (137 054 parts en attente), fonds suspendu, forte concentration bureaux (95,2%). Horizon : 10-15 ans minimum obligatoire.