Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 20 min de lecture

PERIAL Grand Paris (ex-PF Grand Paris), SCPI de bureaux franciliens créée en 1966 et gérée par PERIAL Asset Management, compte 23 288 associés et 88 immeubles. Depuis le 25 février 2026, la société de gestion a suspendu la variabilité de son capital : les parts ne s'échangent plus que sur un marché secondaire, ouvert le 2 avril. Le prix d'exécution est passé de 250,00 € net vendeur à la première confrontation à 175,00 € le 30 septembre 2026, contre une valeur de réalisation de 302,72 € et un dernier prix de souscription de 458 €. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, pour ceux qui détiennent déjà des parts.

Que faut-il retenir de PERIAL Grand Paris ?

PERIAL Grand Paris est une SCPI créée le 15 décembre 1966 (visa AMF 17-39) et gérée par PERIAL Asset Management. C'est l'une des plus anciennes SCPI du marché, spécialisée dans les bureaux d'Île-de-France : au 30 juin 2026, 95,1 % de son patrimoine est composé de bureaux, situés à 76,7 % en région parisienne hors Paris, à 19,2 % à Paris et à 4,1 % en régions. Elle est classée article 9 au sens du règlement SFDR et dispose du label ISR.

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de PERIAL Asset Management, données au 30 juin 2026. Classification SFDR : rapport annuel 2025.

Pour situer PERIAL Grand Paris parmi les SCPI encore ouvertes, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.

Qu'est-ce qui a changé en février 2026 ?

Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, et la demande n'est servie que si une souscription nouvelle la compense. Chez PERIAL Grand Paris, la collecte s'est effondrée après 2022 : 128 M€ souscrits en 2022, 16 M€ en 2023, une collecte nette négative en 2024 et 2025. Au 31 décembre 2025, 137 054 parts attendaient un retrait, soit 6,0 % des parts et environ 56,8 M€ au prix de retrait de 414,49 €. Au 1er trimestre 2026, la SCPI n'a plus collecté que 5 parts.

Le 25 février 2026, PERIAL Asset Management a donc :

• suspendu temporairement la variabilité du capital : plus aucune part n'est émise ni retirée, et le nombre de parts est figé à 2 296 667 ;
• ouvert, à compter du 2 avril 2026, un marché secondaire organisé par confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente ;
• annoncé la reprise, au 30 avril 2026, du solde de trésorerie encore affecté au fonds de remboursement.

Pour un associé, la conséquence est simple à énoncer : il n'existe plus de valeur de retrait. Le prix de sortie de ses parts dépend désormais de ce que des acheteurs acceptent de payer chaque mois. PERIAL O2, gérée par la même société, fonctionne selon le même mécanisme.

Que vaut une part de PERIAL Grand Paris ?

Le prix de souscription avant la suspension

Le prix de souscription devait rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Il avait déjà été baissé en septembre 2023.

Source : rapport annuel 2025. Entre 544 € et 458 €, le prix de souscription a baissé de 15,8 %.

Les valeurs de la SCPI

Sources : rapport annuel 2025, bulletins des 1er et 2e trimestres 2026.

La valeur de réalisation a perdu 7,6 % au premier semestre 2026, après une baisse plus lente en 2025 (-3,2 %). Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution de 392,04 € se situe 14,4 % sous l'ancien prix de souscription de 458 € : la fourchette réglementaire aurait imposé une nouvelle baisse du prix si la SCPI était restée ouverte.

Pourquoi le marché paie bien moins que la valeur de réalisation

Au prix d'exécution de 175,00 € net vendeur du 30 septembre 2026, une part s'échange à 57,8 % de sa valeur de réalisation au 30 juin 2026, soit une décote d'environ 42,2 %. Cet écart ne signifie pas que les immeubles valent 42 % de moins que leur expertise. Il mesure le prix que les acheteurs exigent pour une SCPI de bureaux franciliens endettée, dont une partie de la distribution repose sur des plus-values de cession et dont la sortie est incertaine. PERIAL AM rappelle que le prix d'exécution ne modifie ni la valeur des immeubles ni les dividendes des associés qui restent.

Un vendeur cristallise cette décote ; un acheteur, symétriquement, l'achète. Tant que les ordres de vente dépassent la demande, rien n'assure que l'écart se réduise.

Cet écart ne se transforme en perte définitive qu'au moment de la vente. Tant que les parts sont conservées, il reste latent, ce qui ne préjuge pas de leur valeur future.

Comment fonctionne le marché secondaire ?

Le dernier jour ouvré de chaque mois à 14 heures, PERIAL AM rapproche les ordres d'achat et de vente et fixe un prix d'exécution unique, celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts. Elle publie sur son site le prix et le volume de chaque confrontation, ainsi que les cinq prix d'achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus bas inscrits au registre.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 jusqu'au 30 juin ; données publiques de marché pour septembre, prix net déduit du prix acquéreur publié. Les prix de juillet et d'août ne sont pas publiés dans les documents de la société de gestion ; fin août, le prix acquéreur se situait autour de 203 €. Prochaine confrontation : 30 octobre 2026, ordres à recevoir au plus tard le 29 octobre à 17 heures.

Après une forte baisse entre avril et mai, le prix s'était stabilisé autour de 200 € en juin, ce que PERIAL AM présentait comme une activité croissante « sans pression baissière additionnelle ». L'été a démenti cette stabilisation : le prix a perdu 12,5 % entre juin et septembre. Les volumes progressent, avec 1 377 parts échangées en septembre, le plus haut niveau depuis l'ouverture, mais ils restent très faibles au regard des 137 054 parts qui attendaient un retrait fin 2025. Fin juin, PERIAL AM chiffrait les échanges à 8,60 % des ordres passés depuis l'ouverture, et les prix d'achat proposés allaient de 150 € à 280 €.

Pourquoi la capitalisation a chuté

La capitalisation de PERIAL Grand Paris était de 1,05 Md€ au 31 mars 2026, calculée sur le prix de souscription de 458 €. Elle n'est plus que de 504,3 M€ au 30 juin 2026, et d'environ 441 M€ au prix acquéreur du 30 septembre. Depuis l'ouverture du marché secondaire, elle se calcule sur le prix acquéreur de la dernière confrontation : elle mesure ce que le marché paie, pas la valeur du patrimoine.

Que recouvre la distribution de PERIAL Grand Paris ?

Sources : rapport annuel 2025 et bulletins des 1er et 2e trimestres 2026. L'écart entre dividende brut et montant versé correspond principalement à l'impôt sur les plus-values acquitté par la SCPI pour le compte des associés personnes physiques. Dividende versé au T2 2026 : 3,28 € de loyers, 0,52 € de revenus financiers et 2,20 € de plus-values.

En 2025, le dividende ordinaire de 15,36 € par part a été complété par 6,64 € de plus-values de cession, soit 30 % de la distribution. Au 2e trimestre 2026, les plus-values représentent encore 37 % du montant versé. Ces revenus proviennent de la vente d'immeubles : ils réduisent le patrimoine et ne se renouvellent pas d'eux-mêmes. PERIAL AM annonce un point bas de la distribution en 2026, « et probablement l'année prochaine », avant un renforcement à horizon d'environ deux ans.

Le report à nouveau a été reconstitué en 2025, de 41 à 126 jours de distribution, en ralentissant le rythme des acomptes au second semestre. Il est retombé à 95 jours au 30 juin 2026, soit 11,96 M€ ou environ 5,21 € par part. La performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 4,80 %, le prix de part n'ayant pas bougé. Le taux de rendement interne est de 5,02 % par an sur dix ans et de 9,43 % depuis l'origine.

Quels sont le patrimoine, la vacance et la dette de PERIAL Grand Paris ?

Un patrimoine de bureaux franciliens

PERIAL Grand Paris détient 88 immeubles pour 293 907 m² et 309 baux. Les bureaux représentent 95,1 % du patrimoine, la logistique et les locaux d'activités 2,0 %, l'hôtellerie 1,8 % et les commerces 1,1 %. Les cinq principaux immeubles, dont West Park à Nanterre, les Portes d'Arcueil et Nest à Courbevoie, pèsent 32,7 % de la valeur du patrimoine au 31 mars 2026.

Source : bulletin du 1er trimestre 2026. Au 30 juin 2026, les cinq premiers locataires représentent 31,2 % des loyers.

Trois locataires pèsent chacun près de 8 % des loyers ou plus : le départ de l'un d'eux aurait un effet sensible sur les revenus.

Une vacance élevée

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de PERIAL Asset Management, données au 30 juin 2026. TOF au 31 mars 2026 : 84,4 %, dont 72,6 % de locaux occupés et 11,5 % sous franchise.

La durée ferme moyenne restant à courir sur les baux (WALB) est de 3,4 ans. Les loyers encaissés ont été de 14,6 M€ au 1er trimestre et de 17,3 M€ au 2e trimestre 2026. Au 1er semestre, 11 relocations ont porté sur 4 831 m² et environ 1,0 M€ de loyers annuels, 16 renouvellements sur 1,6 M€, et 19 libérations sur 8 162 m² et 2,3 M€.

Un endettement proche du plafond

Le taux d'endettement est de 35,7 % au 30 juin 2026 (35,0 % au 31 mars), pour un plafond statutaire de 40 %. Au 31 mars, le taux d'intérêt moyen de la dette était de 3,02 % et sa durée résiduelle moyenne de 2,2 ans. Le rapport annuel 2025 mentionne des bris de covenants bancaires au cours de l'exercice, sans remise en cause de la continuité d'exploitation, ainsi qu'une ligne de financement court terme de 60 M€ et deux nouvelles dettes hypothécaires de 11 M€ et 25 M€. PERIAL AM s'est fixé pour objectif de ramener l'endettement près de 30 % d'ici fin 2026.

Les cessions engagées

• au 1er trimestre 2026, deux immeubles cédés, dont Condamine à Paris (664 m², 5,5 M€), structurellement vacant ;
• au 2e trimestre 2026, trois immeubles vendus pour 20,5 M€ : des bureaux rue de Calais à Paris (18 M€), Beauséjour à Paris (1,5 M€) et un commerce à Vincennes (985 k€), pour 5,07 M€ de plus-values ;
• au 30 juin 2026, 57 M€ d'immeubles en cours de vente, dont 31 M€ sous promesse.

PERIAL AM affecte le produit des cessions au désendettement et à l'amélioration des immeubles conservés. Les plus-values dégagées soutiennent la distribution, mais chaque vente réduit aussi le patrimoine qui produit des loyers.

Comment PERIAL Grand Paris se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger PERIAL Grand Paris, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En 2025, PERIAL Grand Paris a distribué un peu plus que la moyenne des SCPI de bureaux, et sa performance globale était supérieure faute de baisse du prix de part. Comme pour PERIAL O2, ces chiffres sont antérieurs à la suspension de la variabilité du capital, qui a déplacé les échanges vers un marché secondaire à des prix inférieurs.

Quelles options pour un associé ?

Un associé de PERIAL Grand Paris dispose aujourd'hui de trois voies. Aucune n'est sans coût, et le choix dépend moins de la SCPI que de sa propre situation.

Les points à regarder avant de décider

Le mode de détention change tout. Des parts détenues en direct, en unités de compte d'assurance vie ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. En assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle de l'arbitrage au sein du contrat.

Pour des parts détenues en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières, avec des abattements pour durée de détention. Une moins-value, en revanche, n'est pas imputable pour un particulier : vendre à 175 € des parts souscrites à 458 € ne procure aucun avantage fiscal. Ces éléments se croisent avec le reste du patrimoine, les besoins de liquidité et l'horizon de chacun. Pour une vue d'ensemble des risques propres à ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Quel est notre avis sur PERIAL Grand Paris ?

PERIAL Grand Paris concentre les difficultés des SCPI de bureaux franciliens : un patrimoine à 95 % de bureaux, majoritairement hors Paris, une vacance de 15 % des locaux, un endettement proche du plafond statutaire et des valeurs d'expertise dont la baisse s'est accélérée au premier semestre 2026. La distribution tient grâce aux plus-values de cession et à un report à nouveau reconstitué, deux ressources qui ne sont pas inépuisables. Le marché secondaire fonctionne, mais le prix y a perdu 30 % depuis la première confrontation.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI dont le patrimoine a été acquis après la correction des prix, consultez notre classement SCPI.

Comment vendre ses parts sur le marché secondaire ?

1. Vérifier le mode de détention et le dernier prix d'exécution Seules les parts détenues en direct passent par le marché secondaire à votre initiative. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle d'un arbitrage dans le contrat. Pour des parts démembrées, la signature du nu-propriétaire et de l'usufruitier est requise. Consultez ensuite le dernier prix d'exécution : 175,00 € net vendeur lors de la confrontation du 30 septembre 2026. PERIAL AM publie sur son site le prix et le volume de chaque confrontation, ainsi que les cinq meilleurs prix d'achat et de vente inscrits.
2. Passer un ordre de vente auprès de PERIAL AM Les associés disposant d'un espace privé peuvent créer leur ordre directement en ligne. À défaut, le formulaire s'obtient auprès du Service Client de PERIAL Asset Management (01 56 43 11 11, infos@perial.com) et se renvoie complété et signé par courrier recommandé avec avis de réception ou par e-mail, avec les pièces demandées. L'ordre précise le nombre de parts et le prix minimum net que vous acceptez. Il est valable douze mois et peut être prorogé de douze mois au plus. Des parts nanties ne peuvent être inscrites qu'après mainlevée du nantissement.
3. Fixer un prix limite réfléchi Le prix limite s'exprime net vendeur, c'est-à-dire ce que vous percevez. Un prix nettement supérieur aux dernières confrontations a peu de chances d'être servi tant que les vendeurs sont nombreux ; un prix très bas cristallise une décote plus forte que nécessaire. Augmenter ensuite le prix minimum, le nombre de parts ou changer le sens de l'ordre fait perdre son rang dans le registre.
4. Attendre la confrontation mensuelle Les ordres sont confrontés le dernier jour ouvré de chaque mois à 14 heures ; ils doivent être reçus et inscrits au plus tard le dernier jour ouvré précédent à 17 heures. Le prix d'exécution est celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts, et les ordres de vente aux prix les plus bas sont servis en priorité. Le produit de la vente est viré sous quinze jours ouvrés au plus, et le vendeur perd ses droits aux acomptes à compter du premier jour du mois de la cession. Une cession de gré à gré reste possible, moyennant 150 € HT de frais de dossier, à condition d'annuler d'abord tout ordre de vente portant sur les mêmes parts.
5. Anticiper la fiscalité de la cession Pour un particulier détenant en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières : impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention. Une moins-value, fréquente au prix actuel, n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère en assurance vie, en démembrement ou pour une société.

Questions fréquentes

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