Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 18 min de lecture

Primovie, SCPI investie dans l'immobilier de santé et d'éducation en Europe et gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), compte 50 162 associés. Depuis l'assemblée générale du 23 juin 2026, elle n'accepte plus de souscriptions, les demandes de retrait ont été annulées et ses parts ne s'échangent plus que sur un marché secondaire. La première confrontation, le 24 septembre 2026, a fixé le prix à 50 € net vendeur. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, sur ce que cette situation signifie pour ceux qui détiennent déjà des parts.

Que faut-il retenir de Primovie ?

Primovie est une SCPI gérée par Praemia REIM France (visa AMF n° 12-19), investie majoritairement dans des établissements de santé et de soins, des résidences seniors et des établissements d'enseignement, en France et en Europe. Au 30 juin 2026, son patrimoine se répartit entre santé et résidences seniors (78,7 %), bureaux (16,1 %), éducation (4,0 %) et hôtellerie (1,2 %).

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de Praemia REIM France.

Pour situer Primovie parmi les SCPI encore ouvertes, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.

Qu'est-ce qui a changé le 23 juin 2026 ?

Comme toute SCPI à capital variable, Primovie servait les demandes de retrait grâce aux souscriptions nouvelles. Celles-ci n'ont plus suffi : 1 355 899 parts attendaient un retrait au 31 décembre 2025 (5,28 % de la capitalisation), puis 1 438 276 au 31 mars 2026, soit environ 5,6 % des parts. Un fonds de remboursement de 15 M€ avait été doté fin 2025, réservé aux associés en attente depuis plus de douze mois et plafonné à 300 parts par associé et par an ; utilisé à 75 %, il a permis de racheter 93 031 parts sur les deux premiers trimestres 2026, sans commune mesure avec la file.

L'assemblée générale du 23 juin 2026 a approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital, avec effet immédiat. Selon Praemia REIM France, cette décision a trois conséquences directes :

• les demandes de souscription et les demandes de retrait inscrites sur les registres sont annulées ;
• le fonds de remboursement est clôturé ;
• un marché secondaire tenu par la société de gestion est ouvert, avec une confrontation des ordres le dernier jeudi de chaque mois à compter du 24 septembre 2026.

La suspension est prévue pour deux ans, renouvelable. Selon la société de gestion, elle doit permettre de recentrer le patrimoine sur l'immobilier de santé en cédant les actifs de bureau, qui représentent 16 % du patrimoine en valeur, dans les meilleures conditions possibles, sans être contrainte de vendre pour servir les retraits.

Que vaut une part de Primovie ?

Le prix de souscription avant la fermeture

Avant juin 2026, le prix de souscription devait rester proche de la valeur de reconstitution. Il a été abaissé deux fois.

Le dernier prix de retrait était de 149,24 €. Entre 203 € et 164 €, le prix de souscription a baissé de 19,2 %.

Les valeurs de la SCPI

Les valeurs d'expertise ont reculé de 2,7 % au 1er semestre 2026 et de 5,6 % sur un an, avec une baisse plus marquée sur les bureaux (-5,2 %) que sur la santé (-2,2 %). La baisse reste modérée comparée à celle des SCPI de bureaux : le patrimoine de Primovie a mieux tenu que sa liquidité. La valeur IFI indicative 2025 est de 141,40 € par part pour un résident et de 86,20 € pour un non-résident.

Pourquoi le marché paie bien moins que la valeur de réalisation

Au prix d'exécution de 50,00 € net vendeur, une part s'échange à 40,4 % de sa valeur de réalisation au 30 juin 2026, soit une décote d'environ 59,6 %. Cet écart ne signifie pas que les immeubles valent 60 % de moins que leur expertise. Il mesure le prix que les acheteurs exigent pour immobiliser leur argent dans une SCPI dont la sortie est désormais incertaine, au moment précis où de nombreux associés, bloqués depuis des mois, cherchent à vendre en même temps.

Un vendeur cristallise cette décote ; un acheteur, symétriquement, l'achète. Une seule confrontation ne suffit pas à dire où le prix se stabilisera.

Cet écart ne se transforme en perte définitive qu'au moment de la vente. Tant que les parts sont conservées, il reste latent, ce qui ne préjuge pas de leur valeur future.

Qu'a donné la première confrontation ?

Le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures, Praemia REIM rapproche les ordres d'achat et de vente et fixe un prix d'exécution unique. Deux prix sont publiés : le prix net vendeur, que perçoit le cédant, et le prix acheteur, frais et droits inclus.

Source : site de Praemia REIM France. 1 433 parts échangées, soit environ 78 700 € net vendeur, pour 25,6 millions de parts au total. Prochaine confrontation : 29 octobre 2026, ordres à recevoir au plus tard le 27 octobre à 16 heures.

Pour mémoire, Praemia REIM avait communiqué avant cette première confrontation, à titre indicatif, une valeur de réalisation de 129,10 € par part au 31 décembre 2025. Le marché a fixé un prix inférieur de plus de moitié. Sur Primopierre, autre SCPI de Praemia REIM passée au marché secondaire en janvier 2026, le prix d'exécution a baissé au fil des mois, de 45 € lors de la première confrontation à 31,88 € le 24 septembre 2026 : l'expérience montre que la première cotation ne fixe pas un plancher.

Que recouvre la distribution de Primovie ?

Sources : rapport annuel 2025 pour 2021 à 2025, bulletin du 2e trimestre 2026 pour 2026. La distribution par part a baissé de 20 % entre 2021 et 2025 ; l'écart entre distribution brute et montant versé en 2025 correspond pour l'essentiel à la fiscalité payée pour le compte des associés. Acompte du T2 2026 : 1,28 € de revenus locatifs et 0,42 € de revenus financiers, sans revenu non récurrent.

La distribution du 1er semestre 2026 provient intégralement des revenus courants, ce qui distingue Primovie de SCPI qui soutiennent leur versement par des plus-values de cession ou des reprises de réserves. La société de gestion indique maintenir ses prévisions de début d'année, sans publier de montant.

En 2025, les revenus non récurrents ne représentaient que 0,62 % de la distribution, et la fiscalité étrangère payée pour le compte des associés 5,80 %. La performance globale 2025, qui ajoute à la distribution la variation du prix de souscription, est de -7,31 %, du fait de la baisse de prix de janvier 2025. Le taux de rendement interne est de -1,19 % par an sur cinq ans (2021-2025) et de +2,84 % par an sur dix ans (2016-2025).

Quels sont le patrimoine, les locataires et la dette de Primovie ?

Un patrimoine européen de santé

Primovie détient 297 actifs pour 1 713 237 m² et 459 baux. Géographiquement, la France hors Île-de-France représente 36,9 % du patrimoine, l'Île-de-France hors Paris 23,5 %, Paris 4,7 %, l'Allemagne 18,9 %, l'Italie 13,2 %, l'Espagne 2,0 %, la Belgique et les Pays-Bas le solde.

Une occupation élevée et des baux longs

Les baux courent en moyenne 9,64 ans jusqu'à la prochaine échéance (WALB) et 9,79 ans jusqu'à leur terme (WALT), un niveau très supérieur à celui des SCPI de bureaux. Le taux de recouvrement des loyers du 2e trimestre est de 98 %. Sur le trimestre, 5 nouveaux baux ont porté sur 7 340 m² et 866 k€ de loyers annuels, contre 5 libérations sur 5 431 m² et 1 371 k€.

Une forte dépendance aux exploitants

Les deux premiers exploitants, Colisée et Clariane, pèsent à eux seuls 26,4 % des loyers. La société de gestion indique que les négociations avec Clariane ont abouti en juillet 2026 sur un accord portant sur 19 actifs, dont les termes n'ont pas été publiés. La santé des grands exploitants d'Ehpad et de cliniques est donc un facteur déterminant pour les revenus de la SCPI.

Un endettement maîtrisé mais à réduire

Le ratio des dettes et autres engagements, calculé selon la méthode de l'ASPIM, est de 30,1 % au 30 juin 2026, pour un effet de levier de 1,5, sous le plafond statutaire de 40 %. Le désendettement fait partie des axes prioritaires annoncés. Les cessions de l'année portent pour l'instant sur des actifs de petite taille, notamment des crèches, et l'OPCI Parmentier, dont Primovie détenait 28,2 %, a été liquidé en juin 2026. La trésorerie directe s'élève à 38 M€ au 30 juin 2026.

Comment Primovie se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger Primovie, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Primovie a distribué un peu moins que la moyenne des SCPI santé et éducation et nettement moins que l'ensemble du marché. Sa performance globale de -7,31 % intègre la baisse de son prix de part, plus marquée que celle de sa catégorie. Sur la liquidité, sa situation est plus dégradée que la moyenne : les souscriptions sont fermées et la revente passe par le marché secondaire.

Quelles options pour un associé ?

Un associé de Primovie dispose aujourd'hui de trois voies. Aucune n'est sans coût, et le choix dépend moins de la SCPI que de sa propre situation.

Les points à regarder avant de décider

Le mode de détention change tout. Des parts détenues en direct, en unités de compte d'assurance vie ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. En assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle de l'arbitrage au sein du contrat.

Pour des parts détenues en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières. Une moins-value, en revanche, n'est pas imputable pour un particulier. Ces éléments se croisent avec le reste du patrimoine, les besoins de liquidité et l'horizon de chacun. Pour une vue d'ensemble des risques propres à ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Quel est notre avis sur Primovie ?

Primovie présente un profil différent des SCPI de bureaux passées au marché secondaire : son patrimoine reste bien loué, ses baux sont longs et sa distribution provient de ses revenus courants. Sa difficulté tient surtout à la liquidité. Une base d'associés très large, dont une partie voulait sortir en même temps, a rendu la file de retraits ingérable sans marché secondaire. Le premier prix d'exécution traduit cette pression vendeuse bien plus que la valeur du patrimoine.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI dont le patrimoine a été acquis après la correction des prix, consultez notre classement SCPI.

Comment vendre ses parts sur le marché secondaire ?

1. Vérifier que votre ancienne demande de retrait a bien été annulée La suspension de la variabilité du capital a annulé toutes les demandes de retrait inscrites sur les registres. Une demande déposée avant le 23 juin 2026 ne produit donc plus aucun effet : l'associé qui souhaite toujours vendre doit le manifester expressément auprès de Praemia REIM, sous la forme d'un ordre de vente sur le marché secondaire.
2. Adresser un mandat de vente à Praemia REIM L'ordre se formalise par un mandat disponible auprès de la société de gestion ou sur son site internet, adressé avec les pièces justificatives requises. Il précise le nombre de parts à céder et le prix minimum accepté, exprimé net vendeur. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts ; pour des parts démembrées, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire.
3. Fixer un prix limite réaliste La première confrontation, le 24 septembre 2026, a fixé le prix d'exécution à 50,00 € net vendeur. Un prix limite très supérieur a peu de chances d'être servi tant que les vendeurs sont nombreux ; un prix très bas cristallise une décote plus forte que nécessaire.
4. Attendre la confrontation mensuelle Les ordres sont confrontés le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures ; ils doivent être reçus au plus tard à 16 heures l'avant-veille. La prochaine confrontation est fixée au 29 octobre 2026, avec une date limite de réception des ordres au 27 octobre à 16 heures. Un ordre non servi reste inscrit pendant sa durée de validité.
5. Anticiper la fiscalité de la cession Pour un particulier détenant en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières. Une moins-value, probable aux prix actuels, n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère en assurance vie ou en démembrement.

Questions fréquentes

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