COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Primovie, créée en juillet 2012 par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM), est la référence française de l'investissement immobilier dans les secteurs de la santé et de l'éducation en Europe. Avec un patrimoine de plus de 4,2 milliards d'euros réparti sur 301 actifs, un taux d'occupation financier de 94,7% et une diversification géographique unique (France, Allemagne, Italie, Espagne), Primovie offre aux investisseurs une exposition à des actifs immobiliers résilients, portés par les tendances démographiques européennes.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Primovie
La SCPI Primovie, créée en juillet 2012, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation en Europe. Gérée par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM), elle s'est imposée comme la référence du secteur avec plus de 4,2 milliards d'euros d'actifs sous gestion.
Primovie investit dans des actifs immobiliers répondant à des besoins structurels et résilients : établissements de santé (cliniques, EHPAD, résidences seniors), établissements d'éducation (écoles, universités), et bureaux médicaux. La SCPI bénéficie de tendances démographiques favorables, notamment le vieillissement de la population européenne et la croissance de la demande en services de santé.
Les points clés de Primovie
- Leader du secteur : Plus grande SCPI de santé et éducation en Europe avec 4,2 Mds€ d'actifs
- Patrimoine diversifié : 301 actifs répartis dans 5 pays européens (France, Allemagne, Italie, Espagne, Belgique)
- Forte occupation : Taux d'occupation financier de 94,7% au T4 2025
- Visibilité exceptionnelle : Durée moyenne ferme des baux (WALB) de 9,52 ans
- Locataires premium : Grands groupes nationaux et internationaux (Colisée, Clariane, Vivalto, Elsan)
- Expérience reconnue : Plus de 30 ans d'expertise en gestion d'actifs de santé
Une SCPI résiliente et défensive
L'immobilier de santé et d'éducation présente des caractéristiques uniques qui en font un placement particulièrement défensif :
- Demande structurelle : Vieillissement de la population, besoins croissants en soins de santé
- Résilience économique : Secteurs peu sensibles aux cycles économiques
- Baux longs et sécurisés : Durée moyenne ferme de 9,52 ans offrant une excellente visibilité
- Locataires de qualité : Groupes hospitaliers reconnus, établissements publics
Praemia REIM France : un gestionnaire d'expérience
Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM) est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF, spécialisée dans l'immobilier d'entreprise et l'immobilier de santé. Avec plus de 12 milliards d'euros d'actifs sous gestion et plus de 30 ans d'expérience, Praemia REIM est l'un des leaders français de la gestion d'actifs immobiliers.
Praemia REIM en chiffres
- 12 Mds€ d'actifs sous gestion
- Plus de 30 ans d'expertise en gestion immobilière
- Leader de l'immobilier de santé en Europe
- 6 SCPI gérées (Primovie, Primopierre, Primofamily, Epargne Pierre, Pierre Gestion, Patrimmo Commerce)
- 50 000+ associés à travers ses SCPI
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI Primovie affiche des indicateurs solides qui témoignent de la qualité de son patrimoine et de l'excellence de sa gestion.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Performances et distributions
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| TRI 5 ans (2021-2025) | -1,19% |
| TRI 10 ans (2016-2025) | +2,84% |
| Taux de distribution 2025 | 4,04% |
| Taux de distribution prévisionnel 2026 | 4,4% |
| Performance globale annuelle 2025 | -7,31% |
| Distribution 2025 (réalisée) | 7,48€ par part |
| Distribution 2026 (prévisionnelle) | 7,2€ par part |
Détail de la distribution T4 2025
La distribution du 4ème trimestre 2025 s'élève à 2,71€ brut par part, composée de :
- 2,20€ : Revenus locatifs
- 0,30€ : Revenus financiers
- 0,00€ : Reset fiscal
- 0,21€ : Fiscalité étrangère payée pour le compte de l'associé
Distribution versée le : 30 janvier 2026
Distribution annuelle 2025 : 1,50€ (T1) + 1,50€ (T2) + 1,77€ (T3) + 2,71€ (T4) = 7,48€ brut par part
Prévisions 2026
Pour 2026, la distribution est prévue à 7,0€ par part (performance naturelle du fonds : 6,7€), avec recours possible au report à nouveau pour maintenir le niveau des coupons. Le taux de distribution prévisionnel s'établit à 4,4% sur la base du prix de souscription de 164€ au 1er janvier 2026.
Les revenus 2026 sont prévus en légère baisse, notamment en raison de l'endettement sur la poche bureau et de l'amortissement de cette dette. La réduction progressive de la poche bureau reste un axe prioritaire pour améliorer les perspectives de performance.
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Primovie affiche une diversification unique en Europe sur le secteur de la santé et de l'éducation.
Répartition Géographique
Répartition Sectorielle
TOP 10 des locataires
| Rang | Locataire | % des loyers annuels |
|---|---|---|
| 1 | COLISEE | 14,0% |
| 2 | CLARIANE | 12,0% |
| 3 | VIVALTO | 6,5% |
| 4 | ELSAN | 5,4% |
| 5 | CHARLESTON | 4,8% |
| 6 | ZAFFIRO | 4,3% |
| 7 | ADVITA | 3,4% |
| 8 | O.C.D.E. | 2,9% |
| 9 | GVM (GRUPPO VILLA MARIA) | 2,8% |
| 10 | DANA | 2,5% |
Diversification et sécurisation des revenus
Le TOP 10 des locataires représente environ 58,6% des loyers annuels, avec une forte présence de groupes leaders du secteur de la santé (Colisée, Clariane, Vivalto, Elsan). Cette concentration sur des opérateurs de premier plan garantit une excellente qualité de crédit et une sécurité des revenus locatifs.
Les 461 baux signés avec une durée moyenne ferme de 9,52 ans offrent une visibilité exceptionnelle sur les revenus futurs.
Activité du trimestre T4 2025
Au cours du 4ème trimestre 2025, la SCPI Primovie a poursuivi sa gestion active du patrimoine :
4 nouveaux baux signés
407 m² de surface locative supplémentaire pour un montant total de loyers de 135 k€
6 libérations
12 092 m² libérés représentant 3 019 k€ de loyers
2 cessions réalisées
Clinique ophtalmologique à Kiel, Allemagne (18,25 M€) et école avenue Parmentier à Paris 11e, dans le cadre du plan d'arbitrage
Taux de recouvrement
99% des loyers quittancés sur le trimestre (42,60 M€) — légère évolution due au contexte de marché
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Contexte de marché et prudence
La SCPI Primovie conclut l'exercice 2025 avec des perspectives sereines, dans un contexte marqué par de fortes incertitudes (conflits en cours, négociations sur les tarifs douaniers, discussions budgétaires en France). Le prix de souscription est maintenu à 164€ à l'issue des expertises au 31 décembre 2025.
Les valeurs d'expertise enregistrent une baisse de -2,80% sur le deuxième semestre 2025 (-4,92% sur l'année). La poche santé s'est relativement bien tenue (-1,41% sur le semestre), tandis que la poche bureau a continué de peser (-9,29%).
Un fonds de remboursement de 15 M€ a été doté en décembre 2025 pour répondre au besoin de liquidité des associés ayant des parts en attente depuis plus de 12 mois (dans la limite de 300 parts par associé et par an, au prix généralement décoté à 90% minimum de la dernière valeur de réalisation).
Investir en Nue-Propriété Primovie
La SCPI Primovie est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Transmission optimisée : stratégie patrimoniale et successorale avantageuse
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Primovie, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 139€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 126€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 115€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 98€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 82€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 66€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 164€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les Avantages de la SCPI Primovie
Leader incontesté
Plus grande SCPI de santé et éducation en Europe avec 4,2 Mds€ d'actifs sous gestion.
Patrimoine de qualité
301 actifs diversifiés dans 5 pays européens avec des locataires de premier plan.
Forte occupation
TOF de 94,7% et taux de recouvrement des loyers de 99%.
Visibilité exceptionnelle
WALB de 9,52 ans offrant une excellente prévisibilité des revenus futurs.
Secteur résilient
Exposition à des actifs défensifs portés par le vieillissement de la population.
Diversification unique
Répartition géographique équilibrée sur les principales économies européennes.
Gestionnaire expérimenté
Praemia REIM France, +30 ans d'expertise et 12 Mds€ d'actifs sous gestion.
Accessible
Investissement à partir de 164€, accessible en assurance-vie et en démembrement.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : File d'attente importante (1 355 899 parts en attente au T4 2025)
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Primovie
- File d'attente significative : Plus de 1,35 million de parts en attente de retrait au T4 2025
- Décote importante : Valeur de réalisation (129,10€) largement inférieure au prix de souscription (164€), soit -21,3%
- Performance négative : PGA 2025 à -7,31% et TRI 5 ans à -1,19%
- Baisse des valeurs d'expertise : -4,92% sur l'année 2025, dont -9,29% sur la poche bureau
- Risque réglementaire santé : Évolutions des réglementations du secteur de la santé
- Concentration sectorielle : 78,2% du patrimoine en santé/sénior
- Effet de levier : Ratio d'endettement de 29,2%
- Risque de change : Environ 38% du patrimoine hors France
Point d'attention important : La liquidité
Au 31 décembre 2025, 1 355 899 parts sont en attente de retrait (confirmées et non confirmées), représentant près de 5,3% du capital de la SCPI. Un fonds de remboursement de 15 M€ a été doté en décembre 2025, mais sa capacité reste limitée (300 parts maximum par associé et par an).
La société de gestion poursuit son plan d'arbitrage avec 2 cessions au T4 2025. Tout investissement dans Primovie doit être envisagé sur le long terme (minimum 10 ans) avec la conscience qu'une sortie rapide pourrait s'avérer difficile. 100% des actifs de la SCPI sont considérés non liquides.
Notre Avis sur la SCPI Primovie
La SCPI Primovie reste une référence incontestable sur le marché de l'immobilier de santé et d'éducation en Europe, avec des fondamentaux solides et une expertise reconnue. Cependant, le contexte de marché actuel et les difficultés de liquidité imposent une analyse nuancée.
Points forts
- Leadership européen : Plus grande SCPI de santé et éducation avec 4,2 Mds€ d'actifs
- Qualité du patrimoine : 301 actifs diversifiés, TOF 94,7%, locataires premium
- Visibilité exceptionnelle : WALB 9,52 ans et WALT 9,82 ans
- Secteur résilient : Exposition à des actifs défensifs portés par les tendances démographiques
- Diversification géographique : Présence dans 5 pays européens
- Poche santé solide : -1,41% seulement sur le 2e semestre 2025, bien au-dessus des bureaux
- Gestionnaire expérimenté : Praemia REIM France, +30 ans d'expertise
- Accessibilité : Disponible en assurance-vie et en démembrement
Points de vigilance
- File d'attente importante : 1,35 million de parts en attente de retrait au T4 2025
- Décote significative : Valeur de réalisation à 129,10€ vs 164€ prix de souscription (-21,3%)
- Performance annuelle négative : PGA 2025 à -7,31% et TRI 5 ans à -1,19%
- Poche bureau pénalisante : -9,29% sur le S2 2025, nécessite une désensibilisation progressive
- Contexte de marché difficile : Tensions économiques et politiques persistantes
- Liquidité très limitée : Sortie difficile à court terme — actifs 100% non liquides
- Frais élevés : 9% HT de frais de souscription
Pour qui est faite Primovie ?
La SCPI Primovie s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition au secteur défensif de la santé et de l'éducation
- Acceptent un placement illiquide à très long terme (minimum 10 ans)
- Privilégient la qualité du patrimoine et la stabilité des revenus plutôt que la performance
- Souhaitent une diversification géographique européenne
- Comprennent et acceptent les risques de liquidité actuels
Notre recommandation
Primovie reste une SCPI de grande qualité avec des fondamentaux solides, mais le contexte actuel impose une grande prudence. La file d'attente en hausse (1,35 million de parts) et la décote de la valeur de réalisation (-21,3% par rapport au prix de souscription) sont des signaux d'alerte qu'il ne faut pas ignorer.
Pour les investisseurs actuels : Conservez vos parts. Le patrimoine de santé est de qualité, les locataires sont solides, et la société de gestion travaille activement à améliorer la situation (plan d'arbitrage, fonds de remboursement, désensibilisation aux bureaux). La patience devrait être récompensée à long terme.
Pour les nouveaux investisseurs : L'entrée dans Primovie peut se justifier par l'exposition à un secteur structurellement porteur (vieillissement de la population), la visibilité sur les revenus futurs (WALB 9,52 ans), et la diversification géographique européenne unique. Cependant, cette entrée ne doit se faire qu'en pleine conscience des contraintes actuelles :
- Horizon d'investissement minimum 10 ans (plutôt 12-15 ans)
- Aucune garantie de liquidité à court/moyen terme
- Acceptation d'une éventuelle décote persistante à court terme
- Patience nécessaire pour la résorption de la file d'attente
Primovie peut représenter 15-20% maximum d'un portefeuille SCPI diversifié. Pour une première souscription SCPI, il est recommandé de commencer par des SCPI plus liquides et accessibles.
Alternative attractive : le démembrement. L'investissement en nue-propriété peut être particulièrement pertinent pour Primovie, car il permet d'investir à prix décoté sans subir la contrainte de liquidité pendant la période de démembrement. À l'issue, vous récupérez la pleine propriété d'une SCPI leader sur son secteur.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Primovie
Retrouvez les réponses aux principales questions que se posent les investisseurs souhaitant souscrire à la SCPI Primovie.
Quel est le taux de distribution de Primovie en 2025 ?
La SCPI Primovie a distribué 7,48€ brut par part en 2025, soit un taux de distribution de 4,04% sur la base du prix de souscription de 185€ au 1er janvier 2025. La distribution s'est répartie sur quatre trimestres : 1,50€ (T1), 1,50€ (T2), 1,77€ (T3) et 2,71€ (T4). Pour 2026, la distribution prévisionnelle est estimée à 7,2€/part, soit un taux prévisionnel de 4,4%.
Quel est le prix de la part Primovie en 2026 ?
Le prix de souscription de Primovie est 164€ par part au 1er janvier 2026, maintenu après les expertises du 31 décembre 2025. La valeur de retrait est de 149,24€ et la valeur de réalisation de 129,10€. Il est possible d'investir à partir d'une seule part, soit 164€.
Peut-on investir dans Primovie via une assurance-vie ?
Oui, la SCPI Primovie est accessible en unités de compte au sein de nombreux contrats d'assurance-vie et PER. Cette modalité présente l'avantage d'éviter les difficultés de liquidité liées à la file d'attente en souscription directe. Elle permet également de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie sur les revenus générés.
Quels sont les principaux risques de Primovie ?
Les risques spécifiques à surveiller en 2026 sont : une file d'attente de 1,35 million de parts en attente de retrait au 31/12/2025 (liquidité très limitée), une décote de la valeur de réalisation de -21,3% par rapport au prix de souscription, une performance globale 2025 négative (-7,31%) et un TRI 5 ans négatif (-1,19%). Un horizon d'investissement de 10 à 15 ans minimum est fortement recommandé.
Comment fonctionne la nue-propriété sur Primovie ?
La nue-propriété Primovie permet d'acquérir des parts avec une décote selon la durée choisie (ex. : 77% du prix pour 5 ans, soit environ 126€/part). Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus mais êtes exonéré d'IFI et ne déclarez aucun revenu foncier. À l'échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts sans fiscalité sur la plus-value de reconstitution.
Qu'est-ce que le WALB de Primovie et pourquoi est-il important ?
Le WALB (Weighted Average Lease Break) est la durée moyenne ferme résiduelle des baux, c'est-à-dire la durée pendant laquelle les locataires sont engagés sans possibilité de résiliation. Avec un WALB de 9,52 ans au 31/12/2025, Primovie bénéficie d'une visibilité exceptionnelle sur ses revenus locatifs futurs — bien supérieure à la moyenne des SCPI françaises. C'est un indicateur clé de sécurité et de stabilité des distributions.
Comment bénéficier d'un cashback sur la souscription Primovie ?
En investissant dans Primovie via Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un cashback pouvant atteindre 5% du montant souscrit, reversé après confirmation de votre investissement. L'accompagnement et le conseil sont entièrement gratuits et sans engagement. En savoir plus sur l'offre cashback.
Documents de la SCPI Primovie
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Primovie : Compte tenu de la file d'attente importante (1,35 million de parts en attente au 31/12/2025), de la décote de la valeur de réalisation (-21,3%) et des difficultés de liquidité actuelles, un horizon d'investissement de 10 à 15 ans minimum est fortement recommandé. Tout investissement doit être envisagé avec la conscience qu'une sortie rapide pourrait s'avérer très difficile.