COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Usufruit de SCPI en entreprise : placer la trésorerie de sa société
Une société à l'IS achète pour quelques années le droit aux revenus de parts de SCPI, à une fraction de leur prix, et amortit cette mise sur la durée. Rendement réel, fiscalité, SCPI disponibles et pièges à éviter, chiffres à jour au 10 octobre 2026.
L'usufruit de SCPI en entreprise permet à une société soumise à l'impôt sur les sociétés de percevoir, pendant 3 à 20 ans, tous les revenus de parts de SCPI en ne payant qu'une partie de leur prix : de 9 à 50 % selon la durée dans notre relevé de 51 SCPI. La société amortit cette mise sur la durée du démembrement, ce qui réduit fortement son résultat imposable. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et ne vaut plus rien : l'opération se juge sur les revenus encaissés. Dans notre exemple à 5 % de distribution, le rendement interne ressort à environ 6 à 7 % par an, contre 2,6 % environ en pleine propriété sur 5 ans. L'opération est rentable tant que la distribution reste supérieure au « point mort », égal à la clé d'usufruit divisée par la durée (4 % par an pour une clé de 20 % sur 5 ans). Les revenus ne sont pas garantis et la mise ne se récupère pas avant le terme. Elle ne convient pas, en revanche, à une SCI à l'IR, qui ne peut pas amortir l'usufruit.
Sources : relevé Comment Bien Investir des clés de répartition de 51 SCPI (janvier 2026) ; article 219 du code général des impôts ; ASPIM et IEIF, bilan 2025 des SCPI.
Qu'est-ce que l'usufruit temporaire de SCPI ?
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété de parts de SCPI en deux droits : l'usufruit, qui donne droit aux revenus, et la nue-propriété, qui donne droit à la valeur des parts à terme. En démembrement temporaire, une société achète l'usufruit pour une durée fixée à la souscription, de 3 à 20 ans, tandis qu'un autre investisseur, le plus souvent un particulier, achète la nue-propriété.
Le nu-propriétaire gagne la décote consentie à l'entrée et le potentiel de revalorisation des immeubles : il choisit une SCPI pour la qualité de son patrimoine.
L'usufruitier cherche une clé d'usufruit favorable et une SCPI capable de distribuer des revenus élevés et réguliers pendant toute la durée.
À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité. La société ne récupère pas sa mise : sa rémunération, ce sont les revenus encaissés pendant la période. La clé de répartition est fixée par la société de gestion pour chaque durée ; notre tableau des clés de répartition en compare 51.
Combien rapporte l'usufruit de SCPI sur 5 ans ?
| Taux d'IS | Impôt sur 5 ans | Gain net après perte de la mise | Rendement interne annuel |
|---|---|---|---|
| 15 % (taux réduit) | 3 000 € | 17 000 € | 6,8 % |
| 25 % (taux normal) | 5 000 € | 15 000 € | 6,0 % |
Le gain net se lit ainsi : 100 000 € de revenus, moins les 80 000 € de mise qui disparaissent à l'échéance, moins l'impôt. Comme les revenus arrivent chaque année alors que la mise est versée au départ, le rendement interne (TRI) est la bonne mesure : environ 6,8 % par an au taux réduit et 6,0 % au taux normal.
Hypothèses illustratives : distribution constante de 5 % (le taux moyen du marché a été de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM), revenus imposés au fil de l'eau, sans frais de tenue de compte. Une baisse de la distribution réduit directement le rendement.
Une durée de démembrement plus longue rapporte-t-elle plus ?
Pas forcément. Sur une durée plus longue, l'usufruit coûte plus cher (35 % au lieu de 20 % dans notre exemple) et se rembourse plus lentement. Avec les mêmes 400 000 € de pleine propriété et 5 % de distribution :
| Taux d'IS | Impôt sur 10 ans | Gain net sur 10 ans | Rendement interne 10 ans | Rendement interne 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| 15 % | 9 000 € | 51 000 € | 6,1 % | 6,8 % |
| 25 % | 15 000 € | 45 000 € | 5,4 % | 6,0 % |
Le gain total est plus élevé sur 10 ans parce que la somme placée est plus grosse et plus longtemps, mais le rendement annuel est plus faible. Notre relevé des clés le confirme : le rendement implicite de l'usufruit est en général maximal sur les durées courtes, de 3 à 7 ans. Le bon choix dépend surtout du temps pendant lequel la trésorerie peut rester immobilisée.
À partir de quel taux de distribution l'usufruit de SCPI est-il rentable ?
L'usufruit est rentable tant que les revenus encaissés dépassent la mise, qui disparaît à l'échéance. Ce seuil, ou point mort, se calcule simplement : c'est la clé d'usufruit divisée par la durée du démembrement.
Distribution minimale annuelle = clé d'usufruit ÷ durée en années
Pour une clé de 20 % sur 5 ans : 20 % ÷ 5 = 4 % par an. Pour une clé de 35 % sur 10 ans : 35 % ÷ 10 = 3,5 % par an. En dessous de ce taux de distribution, la société perd de l'argent avant même l'impôt.
| Durée | Clé d'usufruit | Distribution minimale (point mort) | Marge avec 4,91 % |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 20 % | 4,0 % | + 0,91 point |
| 5 ans | 22 % | 4,4 % | + 0,51 point |
| 10 ans | 33 % | 3,3 % | + 1,61 point |
| 10 ans | 36 % | 3,6 % | + 1,31 point |
Calcul simplifié, avant impôt et sans actualisation. Distribution moyenne 2025 : ASPIM. Au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leur distribution, de 14 % en moyenne selon l'ASPIM : la marge de sécurité compte autant que le rendement affiché.
C'est le critère le plus utile pour comparer deux offres : une clé un peu plus basse, ou une SCPI dont la distribution paraît plus solide, améliore davantage la sécurité de l'opération qu'un taux de distribution affiché plus élevé mais fragile.
Comment l'usufruit est-il amorti et imposé à l'IS ?
L'usufruit temporaire acquis par une société est un actif dont l'utilisation est limitée dans le temps : il s'inscrit à l'actif du bilan et s'amortit, en général linéairement, sur la durée du démembrement. L'amortissement est déductible du résultat imposable. C'est ce qui distingue l'usufruit de la pleine propriété, dont les parts ne s'amortissent pas.
Revenus de la SCPI : la société usufruitière est imposée sur sa quote-part du résultat de la SCPI, déterminée selon les règles de l'IS (article 238 bis K du CGI).
Taux normal : 25 % (article 219 du CGI).
Taux réduit : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice par exercice de 12 mois, si le chiffre d'affaires est inférieur à 10 millions d'euros et le capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce seuil.
À l'échéance : l'usufruit est totalement amorti, sa valeur comptable est nulle, son extinction ne produit ni perte ni profit supplémentaire.
Le traitement comptable et fiscal exact (durée et mode d'amortissement, écritures à la souscription) se valide avec l'expert-comptable de la société avant de souscrire.
Holding, société d'exploitation ou SCI : qui peut profiter de l'usufruit de SCPI ?
| Structure | Amortissement de l'usufruit | Imposition des revenus | Intérêt |
|---|---|---|---|
| Holding à l'IS | Oui | IS à 15 % ou 25 % après amortissement | Élevé : c'est l'usage le plus fréquent |
| Société d'exploitation à l'IS | Oui | IS à 15 % ou 25 % après amortissement | Élevé, pour la seule trésorerie excédentaire |
| SCI à l'IS | Oui | IS à 15 % ou 25 % après amortissement | Élevé |
| SCI ou société civile à l'IR | Non | Revenus fonciers imposés chez les associés (barème et prélèvements sociaux), sans déduction du prix de l'usufruit | Faible : la mise n'est pas déductible |
Société d'exploitation : l'usufruit ne doit porter que sur la trésorerie réellement excédentaire, celle dont l'activité n'aura pas besoin pendant toute la durée. Une trésorerie importante sans lien avec l'activité peut aussi être regardée comme un actif non professionnel, pour l'IFI ou le pacte Dutreil : la répartition entre société d'exploitation et holding se décide avec l'expert-comptable.
Holding : la taxe de 20 % créée par la loi de finances pour 2026 sur certaines holdings patrimoniales ne vise que leurs biens somptuaires (yachts, véhicules de tourisme, vins de collection, logements mis à disposition de la famille…), pas les placements financiers ni les parts de SCPI.
SCI à l'IR : faute d'amortissement, l'usufruit y perd l'essentiel de son intérêt ; la trésorerie d'une SCI familiale se place plutôt dans un contrat de capitalisation.
Usufruit ou pleine propriété : que choisir pour une trésorerie ?
Avec les mêmes 80 000 € placés en pleine propriété, la société perçoit 4 000 € par an (80 000 € × 5 %), entièrement imposables, sans amortissement possible. Si elle revend au bout de 5 ans, elle récupère la valeur de retrait des parts, inférieure au prix payé de la commission de souscription, souvent de 8 à 12 %.
Revenus : 4 000 € par an, soit 20 000 € sur 5 ans, sans amortissement.
IS à 15 % : 600 € par an, revenus nets de 17 000 € ; moins 8 000 € de moins-value à la revente (commission de 10 %), déductible du résultat : 1 200 € d'IS en moins, soit un gain net de 10 200 €.
IS à 25 % : 1 000 € par an, revenus nets de 15 000 € ; moins-value de 8 000 € déductible (2 000 € d'IS en moins), soit un gain net de 9 000 €.
| Critère | Usufruit | Pleine propriété |
|---|---|---|
| Revenus bruts sur 5 ans | 100 000 € | 20 000 € |
| Amortissement déductible | 16 000 € par an | Aucun |
| Commission de souscription | Comprise dans le prix de l'usufruit, amortie avec lui | 8 000 € de moins-value en cas de revente, déductible du résultat |
| Capital à l'échéance | 0 € (extinction) | 72 000 € en valeur de retrait |
| Gain net, IS à 15 % | 17 000 € | 10 200 € |
| Gain net, IS à 25 % | 15 000 € | 9 000 € |
| Rendement interne, IS à 15 % | 6,8 % | 2,6 % |
| Exposition au prix de part | Aucune | Totale |
| Disponibilité de la trésorerie | Bloquée jusqu'au terme | Revente possible, sans garantie de délai |
Sur un horizon de quelques années, l'usufruit est nettement plus rentable et n'expose pas la société à une baisse du prix des parts, un point qui a compté depuis 2023. La pleine propriété reste préférable pour une trésorerie placée sur le long terme, au-delà de 8 à 10 ans, qui doit conserver un capital.
À retenir : sur 5 ans, l'usufruit dégage dans notre exemple 6 800 € de plus que la pleine propriété au taux réduit d'IS, et un rendement interne plus de deux fois et demie supérieur (6,8 % contre 2,6 %). Le traitement de la moins-value en pleine propriété est à confirmer avec l'expert-comptable.
Usufruit de SCPI ou autres placements de trésorerie : que rapporte chaque solution en 2026 ?
L'usufruit se compare aux autres placements possibles pour une trésorerie disponible sur 3 à 10 ans. Les repères ci-dessous sont datés et indicatifs.
| Placement | Rendement indicatif | Capital à l'échéance | Point clé |
|---|---|---|---|
| Usufruit de SCPI (5 ans) | Environ 6 % à 6,8 % de rendement interne, net d'IS, dans notre exemple à 5 % de distribution | Aucun (mise amortie) | Revenus non garantis, point mort à 4 % |
| Compte à terme (1 an) | Jusqu'à 2,9 % brut pour les meilleures offres entreprises au 9 octobre 2026 | Garanti | Rendement connu, imposé à l'IS |
| Fonds obligataire daté | 4 % à 6 % brut visés selon les fonds | Non garanti, remboursé à l'échéance sauf défaut | Variation de valeur imposée chaque année (article 209-0 A du CGI) |
| Contrat de capitalisation | Selon les supports | Selon les supports | IS annuel sur un forfait d'environ 4,7 % pour une souscription en octobre 2026 (105 % du TME de septembre, 4,49 %) |
Sources : relevés des offres de comptes à terme au 9 octobre 2026 ; Banque de France (TME de septembre 2026) ; exemple de cette page pour l'usufruit. Rendements non garantis, hors frais du contrat.
L'usufruit offre le rendement le plus élevé, mais c'est aussi le seul placement de la liste qui ne rend pas de capital. Il se combine donc avec des solutions qui le préservent. La comparaison complète, avec les types de trésorerie et les placements adaptés à chacun, se trouve dans notre guide trésorerie d'entreprise.
Quels sont les avantages de l'usufruit de SCPI pour une entreprise ?
L'usufruit convient aux sociétés dont la trésorerie est excédentaire et stable sur plusieurs années. Calibrez la durée sur vos besoins prévisionnels de liquidité : une fois souscrit, l'usufruit ne se revend pas facilement.
Nous calculons avec vous le rendement de l'usufruit selon la durée pendant laquelle votre société peut immobiliser sa trésorerie, et nous sélectionnons les SCPI qui proposent cette durée.
Quelles SCPI proposent de l'usufruit temporaire ?
La plupart des SCPI à capital variable ouvertes à la souscription proposent du démembrement temporaire. Quelques exemples, avec le prix de l'usufruit relevé en janvier 2026 :
| SCPI | Zone | Distribution 2025 | Usufruit 5 ans | Usufruit 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Transitions Europe | Europe | 7,60 % | 20 % | 33 % |
| Iroko Zen | France et Europe | 7,14 % | 21 % | 34,5 % |
| Remake Live | France et Europe | 7,05 % | 21,5 % | 36 % |
| Épargne Pierre Europe | Europe | 6,75 % | 20 % | 33 % |
| Corum Origin | Europe | 6,50 % | 22 % | 33 % |
| Épargne Pierre | France | 5,28 % | 21 % | 34 % |
Sources : sociétés de gestion pour les taux de distribution 2025 ; relevé Comment Bien Investir de janvier 2026 pour les clés (prix de l'usufruit = 100 % moins la valeur de la nue-propriété). Les clés évoluent : elles sont à confirmer à la date de souscription. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour l'usufruitier, le critère décisif est la capacité de la SCPI à maintenir sa distribution pendant toute la durée : au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leurs acomptes selon l'ASPIM. Plusieurs SCPI ont aussi suspendu la variabilité de leur capital en 2026 (Primopierre, Perial O2, Primovie, Patrimmo Commerce…) et ne proposent plus de démembrement. Les résultats 2025 de chaque SCPI sont dans notre classement des SCPI, et la méthode dans comment choisir une SCPI.
Les SCPI européennes sont-elles plus intéressantes en usufruit ?
Pas autant qu'on le lit souvent. Les loyers des immeubles situés hors de France sont imposés dans le pays de l'immeuble, en général par une retenue de la société de gestion. Pour éviter la double imposition, la convention fiscale applicable prévoit, selon le pays, soit une exonération en France, soit un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant (c'est le cas par exemple pour l'Allemagne).
Une société usufruitière a souvent un résultat très faible, voire négatif, grâce à l'amortissement. Or un crédit d'impôt conventionnel ne s'impute que sur l'IS dû au titre des mêmes revenus : sans IS à payer, il n'est ni remboursé ni reportable. L'impôt payé à l'étranger devient alors un coût définitif. L'avantage des SCPI européennes, réel pour un particulier qui échappe aux prélèvements sociaux, est donc beaucoup plus limité pour une société à l'IS. À examiner pays par pays avec l'expert-comptable.
Le détail de la fiscalité par pays est sur notre page consacrée aux SCPI européennes.
Peut-on passer par un fonds dédié à l'usufruit de SCPI ?
Des véhicules collectifs achètent de l'usufruit de plusieurs SCPI et en redistribuent les revenus. Ils mutualisent les durées et les sociétés de gestion, et suppriment la gestion des échéances. Nous proposons deux solutions :
| Véhicule | Forme | Intérêt principal |
|---|---|---|
| SAS Wenova Usufruit | Société par actions | Mutualisation de l'usufruit de plusieurs SCPI, accessible aux particuliers et aux sociétés |
| France Valley USU Select | Véhicule dédié | Sélection de SCPI acquises en usufruit, gestion déléguée |
Une différence fiscale importante : en passant par un fonds, la société détient des actions ou des parts du véhicule, pas l'usufruit lui-même. Elle ne peut donc pas amortir un usufruit ; son imposition dépend du régime du véhicule et des distributions qu'il verse. Ces solutions répondent à un objectif de diversification et de simplicité plutôt qu'à l'amortissement. Les conditions de chaque véhicule sont détaillées sur sa page.
Quels sont les risques de l'usufruit de SCPI ?
La mise disparaît à l'échéance
C'est le principe même de l'usufruit : seule la somme des revenus encaissés rémunère l'opération. Si les revenus baissent, rien ne compense.
Les revenus ne sont pas garantis
Au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leurs acomptes, de 14 % en moyenne selon l'ASPIM. Dans notre exemple, une distribution de 4 % au lieu de 5 % pendant 5 ans ramène le gain à zéro : 80 000 € de revenus pour 80 000 € de mise.
La trésorerie est bloquée
Il n'existe pas de marché organisé pour un usufruit isolé : on ne revient pas en arrière avant le terme. N'y placez que la trésorerie dont la société n'aura pas besoin.
Le montage avec un proche
Si le dirigeant ou un membre de sa famille achète la nue-propriété des mêmes parts, l'administration peut contester l'opération (acte anormal de gestion, abus de droit) lorsqu'elle sert surtout à transférer de la valeur de la société vers eux. La contrepartie habituelle est un nu-propriétaire sans lien avec la société.
L'impôt étranger non récupérable
Sur des SCPI européennes, un crédit d'impôt peut être perdu si la société n'a pas d'IS à payer (voir plus haut).
Voir aussi notre page sur les risques des SCPI.
Comment souscrire de l'usufruit de SCPI pour sa société ?
- Définir le montant et la durée : la trésorerie qui peut rester immobilisée, et pendant combien de temps. Les durées courtes offrent souvent le meilleur rendement annuel.
- Choisir une ou plusieurs SCPI : distribution régulière, patrimoine solide, collecte active, et clé d'usufruit compétitive pour la durée retenue.
- Valider le traitement comptable : avec l'expert-comptable, avant la souscription.
- Signer le bulletin de démembrement : la société de gestion apparie la souscription avec un nu-propriétaire pour la même durée. Pièces habituelles : Kbis, statuts, pièce d'identité du dirigeant, justificatif d'origine des fonds.
- Suivre l'opération : encaissement trimestriel des revenus, amortissement annuel, puis extinction de l'usufruit à la date prévue.
Notre processus de souscription décrit les étapes avec le cabinet. Pour les autres placements de la société, voir la trésorerie d'entreprise et nos solutions pour les entreprises.
Questions fréquentes sur l'usufruit de SCPI en société
Qu'est-ce que l'usufruit temporaire de SCPI ?
C'est le droit de percevoir tous les revenus de parts de SCPI pendant une durée fixée à la souscription, de 3 à 20 ans, en ne payant qu'une partie de leur prix : de 9 à 50 % selon la durée dans notre relevé de 51 SCPI. Un autre investisseur achète la nue-propriété. À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Peut-on amortir l'usufruit de SCPI à l'IS ?
Oui. Une société qui achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI l'inscrit à son actif et l'amortit, en général linéairement, sur la durée du démembrement. Cet amortissement est déductible du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés. Les parts détenues en pleine propriété, elles, ne s'amortissent pas.
Combien rapporte l'usufruit de SCPI pour une société ?
Dans notre exemple de 80 000 € d'usufruit sur 5 ans avec une distribution de 5 %, la société perçoit 100 000 € de revenus et réalise un gain net de 17 000 € au taux d'IS de 15 %, soit un rendement interne d'environ 6,8 % par an, contre 2,6 % en pleine propriété. Ce rendement dépend de la distribution de la SCPI, qui n'est pas garantie.
Quels sont les avantages de l'usufruit de SCPI pour une entreprise ?
L'amortissement de la mise déductible de l'IS, un rendement plus élevé qu'en pleine propriété sur quelques années, l'absence d'exposition à une baisse du prix des parts, une commission de souscription comprise dans le prix et amortie, et une durée connue d'avance qui facilite le prévisionnel de trésorerie.
Quelle différence entre usufruit et pleine propriété de SCPI pour une société ?
En usufruit, la société perçoit des revenus calculés sur la pleine propriété pour une fraction du prix et amortit sa mise, mais ne récupère rien à l'échéance. En pleine propriété, elle ne peut rien amortir, supporte une commission de souscription de 8 à 12 % en cas de revente et reste exposée au prix des parts, mais conserve son capital.
Quelle durée d'usufruit choisir ?
Celle pendant laquelle la trésorerie peut rester immobilisée. Les durées courtes, de 3 à 7 ans, offrent en général le meilleur rendement annuel ; une durée plus longue augmente le gain total mais pas le rendement. Dans notre exemple, le rendement interne passe de 6,8 % sur 5 ans à 6,1 % sur 10 ans au taux d'IS de 15 %.
Les SCPI européennes sont-elles intéressantes en usufruit pour une société ?
Moins que pour un particulier. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l'immeuble ; selon la convention fiscale, la France les exonère ou accorde un crédit d'impôt. Or une société usufruitière a souvent peu d'IS à payer grâce à l'amortissement : un crédit d'impôt non imputé est perdu, et l'impôt étranger devient un coût définitif.
Comment souscrire de l'usufruit de SCPI ?
La société signe un bulletin de souscription en démembrement auprès de la société de gestion, qui l'apparie avec un nu-propriétaire pour la même durée. Il faut fournir notamment le Kbis, les statuts, une pièce d'identité du dirigeant et un justificatif d'origine des fonds. Le traitement comptable est à valider avec l'expert-comptable avant la souscription.
À partir de quel taux de distribution l'usufruit de SCPI est-il rentable ?
Le point mort est égal à la clé d'usufruit divisée par la durée du démembrement. Pour une clé de 20 % sur 5 ans, la SCPI doit distribuer au moins 4 % par an pour que la société récupère sa mise ; pour une clé de 35 % sur 10 ans, 3,5 % par an. Le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, mais 53 % d'entre elles ont réduit leur distribution au premier semestre 2026.
Une SCI à l'IR peut-elle acheter de l'usufruit de SCPI ?
Elle le peut, mais l'intérêt est faible. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ne peut pas amortir l'usufruit : les revenus sont imposés chez les associés comme des revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux, sans déduction du prix payé. L'usufruit de SCPI est réservé en pratique aux sociétés à l'IS, holdings, sociétés d'exploitation ou SCI à l'IS.
Une holding peut-elle investir en usufruit de SCPI ?
Oui, c'est l'usage le plus fréquent. La holding à l'IS amortit l'usufruit sur sa durée et réduit ainsi son impôt sur les revenus perçus. La taxe sur les holdings patrimoniales créée en 2026 ne vise que les biens somptuaires, pas les placements financiers ni les parts de SCPI.
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit de SCPI ?
À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité ni frais. La société cesse de percevoir les revenus ; l'usufruit étant entièrement amorti, sa disparition ne crée ni perte ni profit comptable. La société peut alors souscrire un nouvel usufruit ou placer autrement la trésorerie libérée par les revenus encaissés.
L'usufruit de SCPI rapporte-t-il plus qu'un compte à terme en 2026 ?
Dans notre exemple à 5 % de distribution, l'usufruit sur 5 ans procure un rendement interne d'environ 6 % à 6,8 % par an net d'IS, contre jusqu'à 2,9 % brut pour les meilleurs comptes à terme d'entreprise à 1 an au 9 octobre 2026. Mais le compte à terme garantit le capital, alors que l'usufruit ne rend pas la mise et que ses revenus ne sont pas garantis.
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Lexique de l'usufruit de SCPI
- Usufruit temporaire
- Droit de percevoir les revenus d'un bien pendant une durée fixée, sans en avoir la propriété ; il s'éteint automatiquement à l'échéance.
- Nue-propriété
- Droit de propriété sans les revenus ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
- Clé de répartition
- Partage du prix de la part entre usufruit et nue-propriété, fixé par la société de gestion pour chaque durée.
- Amortissement
- Constatation comptable de la perte de valeur de l'usufruit sur sa durée ; déductible du résultat imposable à l'IS.
- Point mort
- Taux de distribution minimal pour que les revenus couvrent la mise : clé d'usufruit divisée par la durée.
- Rendement interne (TRI)
- Rendement annuel qui tient compte de la date de chaque flux : mise versée au départ, revenus perçus chaque trimestre.
- Taux de distribution
- Dividende brut versé par une SCPI sur l'année, rapporté au prix de la part.
- Légifrance : code général des impôts, articles 39 (amortissements), 219 (taux de l'IS) et 238 bis K
- Entreprendre.service-public.fr : impôt sur les sociétés, taux et taux réduit
- ASPIM et IEIF : bilan 2025 des SCPI
- ASPIM et IEIF : bilan du premier semestre 2026
- Banque de France : TME mensuel 2026
- Impots.gouv : conventions fiscales internationales
Article mis à jour le 10 octobre 2026. Les revenus des SCPI ne sont pas garantis ; l'usufruit s'éteint à l'échéance sans valeur résiduelle et ne peut pas être revendu facilement avant. Les clés de répartition, taux et hypothèses des exemples sont illustratifs et à confirmer à la souscription. Le traitement comptable et fiscal est à valider avec l'expert-comptable de la société. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.