Lexique des SCPI

A

Associé

Personne physique ou morale qui détient des parts d'une SCPI. Il perçoit une quote-part des revenus, reçoit les bulletins d'information et vote en assemblée générale.

C

Capital fixe

Une SCPI à capital fixe ne crée de nouvelles parts que lors d'augmentations de capital décidées par la société de gestion. Hors de ces périodes, les parts s'achètent et se vendent sur le marché secondaire, à un prix formé par l'offre et la demande.

Capital variable

Forme la plus répandue : la SCPI émet des parts en continu, au prix de souscription, et rachète celles des associés qui sortent, au prix de retrait, grâce aux nouvelles souscriptions. Si la collecte ne suffit pas, les demandes de retrait sont mises en attente.

Capitalisation

Nombre de parts multiplié par le prix de souscription, ou par le prix d'exécution pour une SCPI à capital fixe. Elle mesure la taille de la SCPI : au 30 juin 2026, l'ensemble des SCPI pesait 86 milliards d'euros selon l'ASPIM.

Clé de répartition

En démembrement, partage de la valeur d'une part entre la nue-propriété et l'usufruit, fixé par la société de gestion selon la durée. Par exemple, 70 % pour la nue-propriété et 30 % pour l'usufruit sur 10 ans. Voir les clés de répartition.

Collecte brute

Montant total des souscriptions sur une période. En 2025, la collecte brute des SCPI a atteint 5,5 milliards d'euros selon l'ASPIM.

Collecte nette

Collecte brute diminuée des retraits de parts compensés sur la même période. Une collecte nette positive permet à la SCPI d'investir et de servir les retraits ; elle a été de 2,2 milliards d'euros au premier semestre 2026.

Commission de souscription

Frais inclus dans le prix de la part et payés dès l'achat, souvent de 8 à 12 %. Ils rémunèrent la recherche des immeubles et la commercialisation. Les SCPI sans frais d'entrée les remplacent en général par une commission de sortie en cas de retrait dans les premières années.

D

Délai de jouissance

Période entre la souscription et le moment où les parts commencent à donner droit aux revenus. Il va de zéro à six mois selon les SCPI et laisse à la société de gestion le temps d'investir les fonds collectés.

Démembrement

Séparation de la propriété d'une part entre la nue-propriété et l'usufruit, pour une durée fixée ou à vie. Il sert à capitaliser, à placer une trésorerie ou à transmettre. Voir le démembrement immobilier.

Document d'informations clés (DIC)

Document réglementaire de quelques pages remis avant la souscription : objectif, profil de risque sur une échelle de 1 à 7, scénarios de performance et coûts. C'est la première lecture à faire.

F

Frais de gestion

Commission prélevée chaque année par la société de gestion sur les loyers encaissés, souvent de 8 à 12 % hors taxes, davantage pour les SCPI sans frais d'entrée. Elle est déduite avant le versement du dividende : le taux de distribution affiché en tient déjà compte.

I

IFU (imprimé fiscal unique)

Document envoyé chaque année par la société de gestion, qui détaille les revenus fonciers, les revenus financiers et les revenus étrangers à reporter sur la déclaration de revenus.

L

Label ISR

Label public qui distingue les fonds intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Les SCPI peuvent l'obtenir depuis 2020. Voir les SCPI ISR.

M

Marché primaire

Marché sur lequel la SCPI émet de nouvelles parts, au prix de souscription. C'est là que se fait l'essentiel des investissements dans les SCPI à capital variable.

Marché secondaire

Marché sur lequel les parts changent de main entre associés, par confrontation des ordres d'achat et de vente organisée par la société de gestion, ou de gré à gré. Le prix peut s'écarter fortement de la valeur de reconstitution ; c'est le canal de sortie des SCPI à capital fixe ou dont la variabilité est suspendue.

N

Nominal

Valeur de la part retenue dans le capital social de la SCPI. Le prix de souscription est égal au nominal augmenté de la prime d'émission.

Nue-propriété

Droit de propriété sans le droit de percevoir les revenus. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote qui dépend de la durée, ne perçoit ni n'est imposé sur aucun revenu, n'inclut pas les parts dans son IFI, et récupère la pleine propriété au terme. Voir la nue-propriété de SCPI.

O

OPCI

Organisme de placement collectif immobilier. Il investit au moins 60 % de son actif dans l'immobilier, le reste en actifs financiers et en liquidités, ce qui le rend plus facile à racheter qu'une SCPI mais plus sensible aux marchés financiers. On le trouve surtout en assurance vie. Voir qu'est-ce qu'un OPCI.

P

Part de SCPI

Unité de propriété de la SCPI. Son prix va d'environ 1 € à plus de 1 000 € selon les SCPI ; plusieurs ont divisé leurs parts en 2026 pour faciliter les versements programmés.

Parts en attente de retrait

Parts dont l'associé a demandé le retrait sans qu'il ait encore été servi, faute de souscriptions nouvelles. Rapportées à la capitalisation, elles mesurent la tension sur la liquidité : au-delà de 3 % du capital, la situation est tendue.

Performance globale annuelle (PGA)

Indicateur généralisé par l'ASPIM : taux de distribution de l'année plus variation du prix de part sur l'année. En 2025, elle a été de 1,46 % en moyenne, pour un taux de distribution de 4,91 %.

Pierre-papier

Expression qui désigne l'immobilier détenu par l'intermédiaire de parts ou d'actions : SCPI, OPCI, SCI d'assurance vie, foncières cotées. L'épargnant investit dans l'immobilier sans le gérer.

Prime d'émission

Partie du prix de souscription qui s'ajoute au nominal. Elle couvre notamment la commission de souscription et les frais d'acquisition, et préserve l'équité entre anciens et nouveaux associés.

Prix d'exécution

Prix auquel les parts s'échangent sur le marché secondaire lors d'une confrontation des ordres. En 2026, plusieurs SCPI de bureaux s'échangent à environ la moitié de leur valeur de reconstitution.

Prix de souscription

Prix payé pour acheter une part au marché primaire, frais de souscription inclus. Pour une SCPI à capital variable, il doit en principe rester compris entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution, tout écart supérieur devant être justifié et notifié à l'AMF. Voir les valeurs de reconstitution.

Provision pour gros entretien (PGE)

Provision constituée par la SCPI pour financer les gros travaux prévus sur ses immeubles dans les années à venir.

R

Ratio de dettes et engagements

Mesure de l'endettement de la SCPI, rapporté à la valeur de ses actifs. Il était de 18,3 % en moyenne fin 2025 selon l'ASPIM (18,4 % fin 2024). Une dette élevée amplifie les hausses comme les baisses de valeur.

Rendement global immobilier (RGI)

Taux de distribution plus variation de la valeur de réalisation de la part sur l'année. Il traduit l'évolution du patrimoine, quand la performance globale annuelle traduit celle du prix payé par l'associé.

Report à nouveau (RAN)

Bénéfices non distribués mis en réserve. Exprimé en jours ou en mois de distribution, il permet de lisser le dividende quand les loyers baissent temporairement.

S

SCI

Société civile immobilière. En assurance vie, des SCI investies en immobilier sont proposées comme unités de compte, avec une valeur publiée plus souvent qu'une SCPI. Une SCI familiale est un outil de détention et de transmission d'un patrimoine.

SCPI de capitalisation

SCPI qui distribue peu ou pas de revenus et mise sur la hausse de valeur de ses immeubles. Il n'en existe que trois, fermées à la souscription en 2026. Voir les SCPI de capitalisation.

SCPI de rendement

SCPI qui redistribue ses loyers, trimestriellement ou mensuellement. C'est l'immense majorité du marché ; leur taux de distribution moyen a été de 4,91 % en 2025. Voir le fonctionnement des SCPI.

SCPI fiscale

SCPI qui fait bénéficier ses associés d'un avantage fiscal (Malraux, déficit foncier), en contrepartie d'une durée de vie fixée, souvent de 12 à 15 ans. Les SCPI Pinel ne collectent plus depuis la fin de ce dispositif au 31 décembre 2024. Voir les SCPI fiscales.

SFDR

Règlement européen sur la publication d'informations en matière de durabilité. Un fonds « article 8 » promeut des caractéristiques environnementales ou sociales ; un fonds « article 9 » poursuit un objectif d'investissement durable.

Suspension de la variabilité du capital

Décision qui fait fonctionner une SCPI à capital variable comme une SCPI à capital fixe : les demandes de retrait en attente sont annulées et les parts s'échangent sur le marché secondaire. Plusieurs SCPI y ont eu recours en 2026.

T

Taux d'occupation financier (TOF)

Loyers facturés rapportés aux loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué. Au-delà de 90 %, le niveau est généralement jugé satisfaisant ; la moyenne des SCPI était de 91,3 % en 2025.

Taux d'occupation physique (TOP)

Surface louée rapportée à la surface totale du patrimoine. Il complète le TOF, qui tient compte de la valeur des loyers.

Taux de distribution (TD)

Dividende brut versé au titre de l'année, avant impôt et y compris l'impôt payé à l'étranger, rapporté au prix de part au 1er janvier. Il ne tient pas compte de la variation du prix de la part.

Taux de rentabilité interne (TRI)

Rentabilité annuelle moyenne d'un investissement sur une durée donnée, souvent 5, 10 ou 15 ans, en tenant compte du prix payé, des dividendes reçus et de la valeur de retrait à la fin de la période.

U

Usufruit

Droit de percevoir les revenus des parts pendant une durée fixée, sans en être propriétaire. Il intéresse surtout les sociétés qui placent leur trésorerie. Voir l'usufruit de SCPI.

V

Valeur de réalisation

Valeur des immeubles fixée par l'expert, augmentée des autres actifs et diminuée des dettes, rapportée au nombre de parts. C'est la valeur nette du patrimoine.

Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine : droits de mutation, frais d'acquisition, commission de souscription. Le prix de souscription doit, sauf écart justifié auprès de l'AMF, rester à plus ou moins 10 % de cette valeur. Voir notre tableau 2026.

Valeur de retrait

Somme versée à l'associé qui demande le retrait de ses parts dans une SCPI à capital variable : le prix de souscription diminué de la commission de souscription.

Valeur IFI

Valeur par part à déclarer à l'impôt sur la fortune immobilière, communiquée chaque année par la société de gestion. Elle ne retient que la fraction immobilière de la part ; les parts détenues en nue-propriété n'y entrent pas.

Valeur vénale (ou d'expertise)

Valeur de marché des immeubles, hors droits, fixée par un expert immobilier indépendant. Depuis l'ordonnance du 3 juillet 2024, le patrimoine est évalué deux fois par an.

Variabilité du capital

Faculté pour une SCPI à capital variable d'émettre et de racheter des parts en continu, dans la limite du capital maximum prévu par les statuts.

W

WALB

Durée moyenne restant à courir jusqu'à la prochaine possibilité de départ des locataires (Weighted Average Lease Break), pondérée par les loyers. Plus elle est longue, plus les loyers sont visibles.

WALT

Durée moyenne restant à courir jusqu'au terme des baux (Weighted Average Lease Term), pondérée par les loyers. Elle est toujours supérieure ou égale au WALB.

Les chiffres clés à connaître

Source : ASPIM et IEIF, bilan 2025 et bilan du premier semestre 2026.