COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Kyaneos Pierre, lancée en mai 2018 par Kyaneos Asset Management, est une SCPI de rendement résidentielle spécialisée dans la rénovation d'immeubles situés dans des centres-villes de taille moyenne. Avec un dividende de 2,43€ par part au T4 2025 (en progression constante sur l'ensemble de l'année 2025), un taux de distribution de 4,35% en 2025, un TRI 5 ans de 4,30% et un patrimoine de 440 millions d'euros (635 immeubles répartis dans 38 départements), Kyaneos Pierre combine impact environnemental, social et performance financière.
Dividendes au T4 2025
Au 4ème trimestre 2025, la SCPI Kyaneos Pierre distribue 2,43€/part, après 2,42€/part au T3, 2,41€/part au T2 et 2,40€/part au T1 2025.
La SCPI maintient une distribution régulière avec des revenus 100% récurrents sur les quatre trimestres 2025, sans recours au report à nouveau.
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Investissez dans la SCPI Kyaneos Pierre avec Comment Bien Investir et bénéficiez d'un accompagnement gratuit + un cashback exceptionnel sur votre souscription.
Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Kyaneos Pierre : une SCPI résidentielle unique
La SCPI Kyaneos Pierre, créée en mai 2018 par la société de gestion Kyaneos Asset Management, est une SCPI de rendement à capital variable qui se positionne sur un segment de marché innovant : la rénovation d'immeubles résidentiels en centres-villes.
Cette stratégie d'investissement unique combine trois objectifs fondamentaux :
Les 3 piliers de Kyaneos Pierre
- Performance financière : Un couple risque/rendement représentatif du marché immobilier résidentiel avec un objectif de distribution attractif
- Impact environnemental : Amélioration de la performance énergétique des bâtiments rénovés avec des réductions de consommation énergétique significatives (-33% en moyenne sur les projets)
- Impact social : Lutte contre le mal-logement et la pénurie de logements en revitalisant des immeubles vacants ou dégradés dans des centres-villes de taille moyenne
Une stratégie d'investissement différenciante
Kyaneos Pierre se distingue par son approche de création de valeur par la rénovation. La société de gestion acquiert des immeubles résidentiels nécessitant d'importants travaux, souvent situés dans des centres anciens de villes moyennes. Ces immeubles sont ensuite entièrement rénovés pour créer des logements modernes, performants énergétiquement et adaptés aux besoins actuels du marché locatif.
Cette stratégie permet de :
- Acquérir des biens à des prix décotés compte tenu des travaux nécessaires
- Créer de la valeur patrimoniale par la rénovation complète
- Générer des revenus locatifs attractifs une fois les logements rénovés
- Contribuer à la revitalisation des centres-villes français
Kyaneos Asset Management : La société de gestion
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF le 22 février 2018 sous le numéro GP-18000002. Bien que relativement récente, Kyaneos bénéficie de l'expertise d'une équipe expérimentée dans l'immobilier et la rénovation.
L'équipe dirigeante de Kyaneos
- Une équipe pluridisciplinaire : Compétences en gestion d'actifs, asset management, rénovation immobilière et gestion locative
- Une expertise reconnue : Plus de 30 ans d'expérience cumulée dans l'immobilier et la rénovation
- Un groupe intégré : Kyaneos dispose de ses propres équipes de maîtrise d'œuvre, gestion locative (Kyaneos Gestion) et entretien (AMG Services) pour un contrôle total de la chaîne de valeur
Cette intégration verticale permet à Kyaneos de maîtriser l'ensemble du processus, de l'acquisition à la gestion locative, en passant par la rénovation et l'entretien des immeubles.
Patrimoine et Chiffres Clés au T4 2025 (31/12/2025)
Au 31 décembre 2025, la SCPI Kyaneos Pierre affiche une capitalisation de 440 millions d'euros et compte 10 546 associés. Le patrimoine continue de se développer avec des acquisitions stratégiques régulières.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Les acquisitions du T4 2025
Au cours du 4ème trimestre 2025, Kyaneos Pierre a réalisé 18 acquisitions représentant 156 lots pour un montant total de 17,2 millions d'euros acte en main. Ces acquisitions confirment la stratégie de développement continue de la SCPI.
Exemple d'acquisition n°626 : rue des Pensionnaires, Châteaurenard (13)
Situé au cœur du centre-ville ancien de Châteaurenard, cet ensemble de plusieurs maisons de village mitoyennes, laissées à l'abandon, a été acquis en partenariat avec la mairie dans une logique de revitalisation urbaine :
- Prix d'acquisition : 58 000€ acte en main
- Budget travaux prévisionnel : 450 000€ (après subventions ANAH de 350 000€)
- Surface habitable : 442 m² pour 8 logements créés
- Prix de revient : environ 1 150€/m²
- Objectif DPE : Passer de E à C après travaux
Ce projet illustre l'engagement de Kyaneos envers la réhabilitation du bâti ancien, la lutte contre la vacance et la création de logements durables en partenariat avec les collectivités locales.
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Kyaneos Pierre est largement diversifié géographiquement sur l'ensemble du territoire français métropolitain, avec une présence dans 38 départements.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Typologique (31/12/2025)
Focus principal sur l'immobilier résidentiel
Diversification géographique et typologie
La SCPI Kyaneos Pierre est présente dans 38 départements français, avec une forte représentation dans les régions Occitanie (28%), PACA (17%), et une répartition équilibrée sur l'ensemble du territoire.
La typologie du parc est très majoritairement résidentielle (88,5%), conformément à la stratégie de la SCPI. Les actifs tertiaires (11,5%) complètent le patrimoine pour diversifier les sources de revenus.
Rendement et Distribution : 4,35% en 2025
Indicateurs de Performances 2025
Distribution trimestrielle 2025
La SCPI Kyaneos Pierre maintient une distribution régulière sur les 4 trimestres 2025 :
- T1 2025 : 2,40€ par part
- T2 2025 : 2,41€ par part
- T3 2025 : 2,42€ par part
- T4 2025 : 2,43€ par part
La distribution récurrente représente 100% des dividendes sur ces trimestres, témoignant de revenus locatifs stables sans recours au report à nouveau.
Détail des performances
Taux de distribution 2025 : 4,35%
Le taux de distribution correspond au dividende brut versé au titre de l'année 2025 divisé par le prix de souscription au 1er janvier 2025. Ce taux se situe dans la moyenne du marché des SCPI de rendement.
TRI 5 ans : 4,30%
Le Taux de Rendement Interne sur 5 ans s'élève à 4,30%, calculé sur la période 2021-2025. Ce taux prend en compte l'ensemble des flux de trésorerie (investissement initial, dividendes perçus, et valeur de retrait finale).
Performance globale annuelle 2025 : 5,25%
La performance globale annuelle combine le taux de distribution de l'année et la variation du prix de souscription. Cette performance de 5,25% reflète à la fois les revenus distribués et l'appréciation de la valeur des parts.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Frais de transaction et sortie
- Frais de transaction (gré à gré) : 120€ TTI + droits d'enregistrement 5%
- Valeur de retrait : 199,36€ par part (prix de souscription moins frais)
- Liquidité : La SCPI à capital variable permet le retrait sous conditions de souscriptions compensatoires
Investir en Nue-Propriété Kyaneos Pierre : Optimisation Fiscale
La SCPI Kyaneos Pierre est accessible en démembrement de propriété, offrant des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs pour les investisseurs.
Le démembrement : principe
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue, vous récupérez automatiquement la pleine propriété
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Décote substantielle selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Stratégie de transmission patrimoniale optimisée fiscalement
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Les Points Forts de la SCPI Kyaneos Pierre
Performance en progression
Dividendes en hausse constante sur les 4 trimestres 2025 : 2,40€ → 2,41€ → 2,42€ → 2,43€. Taux de distribution 4,35% en 2025.
Stratégie différenciante
Spécialisation unique dans la rénovation d'immeubles résidentiels en centres-villes, créant de la valeur par les travaux.
Impact environnemental
Réduction moyenne de 33% de la consommation énergétique des bâtiments rénovés (exemple : Nemours -33%).
Impact social fort
Lutte contre le mal-logement et revitalisation des centres-villes avec création de logements modernes et accessibles.
Groupe intégré
Maîtrise complète de la chaîne de valeur : acquisition, rénovation, gestion locative (Kyaneos Gestion) et entretien (AMG Services) en interne.
Diversification géographique
Présence dans 38 départements français avec une répartition équilibrée sur l'ensemble du territoire.
Patrimoine conséquent
440 millions d'euros de capitalisation, 635 immeubles, 4 918 lots et 288 463 m² de surface habitable.
Distribution régulière
Dividendes trimestriels avec 100% de distribution récurrente sur les 4 trimestres 2025, sans recours au report à nouveau.
TOF attractif
Taux d'occupation financier de 89,6% au 31/12/2025, avec seulement 3,0% de vacance en travaux.
Accessible en AV et démembrement
Disponible en assurance-vie et en nue-propriété pour optimiser votre stratégie fiscale et patrimoniale.
Endettement maîtrisé
Taux d'endettement de 24% avec un effet de levier de 1,31, permettant d'accélérer les acquisitions.
Équipe expérimentée
Plus de 30 ans d'expérience cumulée dans l'immobilier et la rénovation au sein de l'équipe de gestion.
Risques de la SCPI Kyaneos Pierre : Ce Qu'il Faut Savoir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer et vous pourriez récupérer un montant inférieur à celui investi initialement
- Risque de liquidité : La revente des parts n'est pas garantie et dépend de l'existence de contreparties à l'achat
- Risque sur les revenus : Les dividendes ne sont pas garantis et dépendent des conditions de location et charges
- Risque du marché immobilier : Performance liée à l'évolution des marchés immobiliers résidentiels
- Risque lié à l'endettement : L'effet de levier peut amplifier les pertes en cas de baisse du marché
- Risque lié au recours au crédit : Si vous financez à crédit, le produit de la cession pourrait être insuffisant pour rembourser
Risques spécifiques à Kyaneos Pierre
- Risque de travaux : La stratégie repose sur la rénovation, avec des risques liés aux délais, coûts et qualité des chantiers
- Risque de vacance pendant travaux : 3,0% de locaux vacants en travaux génèrent temporairement des charges sans revenus
- Concentration sectorielle : 88,5% en résidentiel expose la SCPI aux évolutions spécifiques de ce marché
- Délai de jouissance : 6 mois de délai avant perception des premiers dividendes
- Marché secondaire limité : Bien que à capital variable, la liquidité reste conditionnée aux souscriptions compensatoires
Avis sur la SCPI Kyaneos Pierre : Notre Analyse Expert
La SCPI Kyaneos Pierre se positionne comme une SCPI de conviction qui allie performance financière, impact environnemental et social. Son approche unique de création de valeur par la rénovation la distingue clairement du marché.
Points forts
- Distribution régulière : Dividendes en hausse sur 4 trimestres (2,40€ → 2,41€ → 2,42€ → 2,43€)
- Distribution 100% récurrente : Aucun recours au report à nouveau sur les derniers trimestres
- Performance solide : Taux de distribution de 4,35% en 2025, dans la moyenne du marché
- TRI attractif : 4,30% sur 5 ans démontrant la création de valeur
- Stratégie différenciante : Positionnement unique sur la rénovation résidentielle
- Impact ESG réel : -33% de consommation énergétique en moyenne, revitalisation centres-villes
- Groupe intégré : Maîtrise complète de la chaîne de valeur
- Patrimoine conséquent : 440 M€ avec 635 immeubles diversifiés
- TOF satisfaisant : 89,6% au 31/12/2025
- Diversification géographique : 38 départements, répartition équilibrée
- Accessibilité : Disponible en AV et nue-propriété
- Endettement maîtrisé : 24% permettant d'accélérer le développement
Points de vigilance
- Risque de travaux : Stratégie basée sur la rénovation avec aléas inhérents
- Vacance en travaux : 3,0% de locaux en chantier temporairement non productifs
- Délai de jouissance : 6 mois avant la première distribution (vs 0 mois pour certaines SCPI)
- Concentration résidentielle : 88,5% en résidentiel, exposition aux spécificités de ce marché
- Société de gestion jeune : Créée en 2018, moins de recul que les acteurs historiques
- Rendement dans la moyenne : 4,35% en 2025, pas dans les meilleurs du marché
- Liquidité limitée : Sortie conditionnée aux souscriptions compensatoires
Pour qui est faite Kyaneos Pierre ?
La SCPI Kyaneos Pierre s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent un investissement immobilier avec un impact ESG réel
- Sont sensibles à la revitalisation des centres-villes et à la lutte contre le mal-logement
- Acceptent un risque lié aux travaux de rénovation en contrepartie d'un potentiel de création de valeur
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans recommandés)
- Souhaitent diversifier leur patrimoine SCPI avec une stratégie différenciante
- Recherchent une performance régulière plutôt que maximale
- Valorisent la transparence et l'authenticité de l'approche ESG
Synthèse
La SCPI Kyaneos Pierre est une SCPI de qualité avec une proposition de valeur unique. Sa stratégie de rénovation immobilière en centres-villes combine intelligemment performance financière et impact positif.
Les performances sont encourageantes : avec un dividende en progression sur les 4 trimestres 2025 (2,40€ → 2,41€ → 2,42€ → 2,43€), un taux de distribution de 4,35% en 2025 et un TRI 5 ans de 4,30%, Kyaneos Pierre démontre la pertinence de son modèle économique. La distribution est 100% récurrente sur l'ensemble de l'année 2025, signe de la solidité des revenus locatifs. À noter que la performance globale 2025 atteint 5,25%, incluant une revalorisation du prix de part de 0,90%.
L'impact ESG est authentique, pas un simple argument marketing. Les rénovations génèrent des réductions d'énergie significatives (-33% en moyenne) et contribuent concrètement à la revitalisation des centres-villes. Le projet de Châteaurenard (acquisition n°626) illustre cette mission : acquisition pour 58 000€ de maisons abandonnées pour créer 8 logements après 450 000€ de travaux (dont 350 000€ de subventions ANAH), passant du DPE E à C.
Cependant, cette stratégie comporte des risques spécifiques : aléas de chantiers, vacance temporaire pendant travaux (3,0%), et délai de jouissance de 6 mois. La société de gestion, bien que compétente, est relativement récente (2018) avec moins de recul que les acteurs historiques.
Kyaneos Pierre peut constituer un choix pertinent pour diversifier un portefeuille SCPI, particulièrement pour les investisseurs sensibles aux critères ESG. Elle peut représenter 15-20% d'une allocation SCPI, en complément de SCPI plus classiques ou orientées bureaux/commerces.
Pour les investisseurs recherchant la performance maximale sans considération ESG, d'autres SCPI offrent des rendements supérieurs. Mais pour ceux qui souhaitent donner du sens à leur investissement tout en conservant une performance correcte, Kyaneos Pierre est une option de premier plan.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Kyaneos Pierre
Quel est le rendement de la SCPI Kyaneos Pierre en 2025 ?
La SCPI Kyaneos Pierre affiche un taux de distribution de 4,35% en 2025, avec une performance globale annuelle de 5,25% (incluant une revalorisation du prix de part de 0,90%). Le dividende a progressé chaque trimestre tout au long de l'année 2025 : 2,40€ → 2,41€ → 2,42€ → 2,43€ par part.
Comment souscrire à la SCPI Kyaneos Pierre ?
La souscription à Kyaneos Pierre est accessible à partir de 10 parts, soit 2 240€ (prix de souscription 224€/part). Vous pouvez souscrire en direct, via un contrat d'assurance vie ou en démembrement (nue-propriété). Comment Bien Investir vous accompagne dans votre souscription avec un cashback jusqu'à 5% sur le montant investi.
Kyaneos Pierre est-elle accessible en assurance vie ?
Oui, la SCPI Kyaneos Pierre est accessible via des contrats d'assurance vie et de PER, via les partenaires assureurs de Comment Bien Investir. Elle est également disponible en démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) pour optimiser votre fiscalité.
Quels sont les risques d'investir dans Kyaneos Pierre ?
Comme toute SCPI, Kyaneos Pierre comporte des risques de perte en capital, de liquidité limitée et de variation des dividendes. Spécifiquement, sa stratégie de rénovation génère des risques de chantier et une vacance temporaire pendant les travaux (3,0% au T4 2025). Le délai de jouissance est de 6 mois. L'horizon de placement recommandé est de 10 ans minimum.
Quel est le patrimoine de Kyaneos Pierre au T4 2025 ?
Au 31 décembre 2025, la SCPI Kyaneos Pierre possède 635 immeubles représentant 4 918 lots et 288 463 m² de surface habitable, répartis dans 38 départements français. La capitalisation s'élève à 440 millions d'euros pour 10 546 associés.
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans la SCPI Kyaneos Pierre. Cette durée de détention recommandée tient compte de la nature du placement immobilier et de sa liquidité limitée.
Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.