Investir dans la SCPI Kyaneos Pierre : avis et analyse

La SCPI KYANEOS PIERRE gérée par la société Kyaneos AM est une SCPI créé en 2018.

C’est une SCPI dite « pure player » disposant de caractéristiques quasi exclusivement résidentielles. Il y en a peu sur le marché pour le moment, les SCPI de rendement étant avant tout spécialisées dans l’immobilier d’entreprise traditionnel : bureaux, commerces, immobiliers de logistique…

Initialement, elle se spécialisait géographiquement dans le sud-est de la France. Forte de son succès, ce n’est plus le cas puisqu’elle se diversifie dorénavant sur des actifs situés partout en France. La société s’applique à respecter un cahier des charges qui lui est propre. 

Nous pouvons synthétiser cette SCPI de la manière suivante : 

  • SCPI à majorité résidentielle,
  • sélectionnant des actifs potentiellement qualitatifs qui seront rénovés par la suite
  • en respectant les normes de construction locales,
  • Il doit ainsi y avoir une véritable cohérence entre l’avant et l’après construction

La société de gestion s’applique donc à rechercher des biens immobiliers dans des zones à fort potentiel. Le marché est finalement assez restreint mais la demande est constante. Ce n’est pour le moment pas le type d’actifs que l’on retrouve dans des SCPI plus « historiques ». C’est donc une SCPI tout à fait intéressante dans le cadre d’une diversification de SCPI.

Le triple objectif de la SCPI Kyaneos Pierre : 

Il y a un triple objectif mis en avant par la société Kyaneos AM.

  1. La réhabilitation du parc immobilier.
  2. L’amélioration du confort des locataires (le respect de ces derniers est revendiquée).
  3. La distribution d’un rendement cohérent et constant.

Les effets : 

 

Comme vous avez pu le voir, la SCPI KYANEOS PIERRE dispose d’un Taux d’Occupation Financier (TOF) mécaniquement peu élevé. En effet, puisqu’elle s’inscrit dans une logique de réhabilitation, des immeubles en travaux ne pouvant pas être loués, il apparaît des taux inhabituellement bas. Cela est tout à fait logique lorsque l’on regarde le process d’investissement. 

Pour aller plus loin : les facteurs de choix et de différenciations de la SCPI

Il existe un certin nombre d’objectifs financiers mais également extra-financiers. Kyaneos a des objectifs en terme de consommation et de qualité de logements. Ainsi, la qualité des logements au sein du parc immobilier passe pour le moment d’une note de 5/10 à 8.6/10 après travaux.
 
Le but induit de la SCPI Kyaneos Pierre est également de diminuer la consommation d’énergie. Enfin, elle a une vision sociale et responsable prégnante. La société de gestion fait travailler un son réseau d’artisan de proximité pour effectuer les travaux. Elle source également les matériaux de qualité produits régionalement.
En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI*

SCPI d’immobilier résidentiel

La SCPI Kyaneos Pierre

Type de SCPI

Résidentiel

Zone géo.

France

Rendement 2023

5,28 %

Création

2018

Entreprise10
Autres indicateurs importants

Valeur d’une part 

222 €

Valeur de reconstitution

1157,60 €

Tx d’Occupation Financier

84,60 %**

Tx Rendement Interne cible

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution ** Taux d’Occupation Financier : le montant est plus faible que dans des SCPI traditionnelles car dans le process d’acquisition, il y a période de travaux. L’attente de travaux correspond à un pourcentage situé autour de 10 à 15 % (10,8% actuellement).

Les spécificités énergétiques de la SCPI Kyaneos Pierre

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

La société de gestion se charge d’améliorer le DPE des biens acquis. Il y a un constat effectué de prime abord puis à la fin des travaux. L’objectif est bien entendu d’améliorer la note. Elle est validée par l’ADEME.

C’est une contrainte statutaire de cette SCPI. Au moins 90% des logements détenus par la SCPI devrons avoir un Diagnostic de Performance Energétique supérieur ou égal et disposer d’une note supérieure ou égale à 6/10 après travaux. L’isolation des immeubles doit être obligatoirement améliorée.

La SCPI s’engage à communiquer sur la provenance des matériaux ainsi que sur le montant et le lieu d’établissement des artisans qui ont travaillé sur les biens immobiliers.

Le DPE affiche l’énergie finale, consommée par le locataire. Avant 2021, il était calculé par rapport à l’énergie primaire communiquée (centrales nucléaires pour les chauffages électriques par exemple). Pour clarifier les choses et ainsi ne pas mélanger deux DPE qui n’ont plus grand chose à en commun, il a été établi un nouvel audit énergétique de l’ensemble du parc immobilier de la SCPI Kyaneos Pierre.

La typologie de de la SCPI Kyaneos Pierre

Comme évoqué, la SCPI Kyaneos Pierre privilégie le résidentiel. Il n’y a en revanche pas de spécialisation particulière sur le type d’immeubles à condition qu’ils soient validés par le cahier des charges de la SCPI. Elle peut par ailleurs proposer des biens avec ou sans locaux commerciaux.

Sa zone géographique

Dans un premier temps spécialisée géographiquement sur le quart sud-ouest, elle s’étend maintenant à la France entière. Son cahier des charges et ses objectifs restent toutefois les mêmes. Elle privilégie les villes et périphéries moyennes.

Elle se concentre sur des quartiers intermédiaires dont la revalorisation potentiel due notamment à la gentrification. Dans les zones choisies, les revenus y sont médians.

Les biens se retrouvent actuellement dans l’ensemble de l’hexagone.  

La société Kyaneos AM

La société de gestion KYANEOS AM a été créé en 2018. Son siège social est actuellement à Avignon.

Les solutions proposées par Kyaneos AM

En plus de la SCPI KYANEOS PIERRE, deux autres solutions sont proposées :

  • la SCPI Kyaneos Denormandie

Il s’agit d’une SCPI de réduction fiscale répondant à la loi DENORMANDIE. Vous pourrez trouver plus de détails sur cette page : Loi DENORMANDIE.

Contactez-nous pour en savoir plus sur les SCPI fiscales et avoir une proposition. 

  • L’OPCI Kyaneos Résidentiel

Comme son nom l’indique, nous ne sommes pas sur le même véhicule car il ne s’agit pas d’une société Civiles de Placement Immobilier mais bien un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Il est notamment éligible à l’assurance vie. Vous trouverez plus d’informations sur les OPCI ici

Composition de la SCPI Kyaneos Pierre

Secteurs / activités

No Data Found

Zone géographique

No Data Found

Indicateurs de la SCPI Kyaneos Pierre 

Ces informations ne sont pas contractuelles. Elles vont être complétées au fur et à mesure…

Valeurs

Minimum de souscription : 10 parts soit 11000 €
Délai de jouissance : 1er jour du 6 ème mois suivant la date de souscription
Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) :
résident : 915,96 € 
Démembrement possible : oui
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Prime d’émission : 280 €
Valeur :
de réalisation : 960,51 € (en hausse) 
nominale :  800 €
de retrait : 961,21 €
Versement programmé possible : Oui
 
Commission de souscription : 11 % TTI
Frais de gestion :  8 % TTI

Immobilier

  • Nombre de biens : 132
  • locataires : 950
  • Lots :
  • Nombre d’associés : 7295 
  • Capitalisation :  331 k€
  • WALB :
  • WALT : –
  • Dette et engagement : 24,4 %
  • TOF (Taux d’Occupation Physique) : –
 

Taux de rendement

  • 2023 : 5,28 % + 1,85 % de revalorisation
  • 2022 : 5,37 %
  • 2021 : 5,94 % + 1,89 % de revalorisation
  • 2020 : 6,10 + 1,92 % de revalorisation
  • 2019 : 6,81 % + 4 %
  • 2018 : 7,05 %

Valeur de la part

  • 2024 : 222 €
  • 2023 : 1100 €
  • 2022 : 1080 €
  • 2021 : 1080 €
  • 2020 : 1080 €
  • 2019 : 1060 €
  • 2018 : 1040 €

Les modes de détention de la SCPI Kyaneos Pierre

A crédit : Oui

Démembrement : Oui (voir ci-après)

Versements programmés : Non

Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit

La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. 

Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.

L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.

 

Indicateur de risque
3/7

Règlement SFDR – informations de durabilité dans le secteur des services financiers

SCPI Kyaneos Pierre correspond à l’Article 8

Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable tant pour les sociétés de gestion que pour les distributeurs. Les produits financiers ayant une connotation ESG (critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) sont classés en 3 typologies différentes dénommés articles:

Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact sur les critères environnementaux et sociaux.
Article 8 :  fonds prenant en compte les critères extra financiers dans leur stratégie d’investissement pour promouvoir des valeurs environnementales ou sociales sans forcément avoir un impact direct sur ces thématiques.
Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière.

Notre avis sur la SCPI Kyaneos Pierre

Nous apprécions la SCPI Kyaneos Pierre pour ses spécificités résidentielles. La nature des biens sélectionnés permet une bonne granularité (nombre d’actifs importants). Elle a acquis ainsi des bureaux et commerces en pied d’immeuble à hauteur d’environ 10 % du parc immobilier. 

La société de gestion a fait le choix de sélectionner des actifs potentiellement attrayants tant sur la revalorisation de la valeur que sur le rendement. 

Ce que nous aimons beaucoup dans la SCPI Kyaneos Pierre

Au-delà de ses résultats qui sont bons, c’est avant tout la prise de conscience du durable, du respect du locataire et de la cohérence dans la rénovation. Le parc immobilier locatif Français n’étant pas toujours de première qualité, il y a l’objectif de proposer aux locataires un actif rénové dans le respect des pratiques locales. 

Comme nous l’avons évoqué, il n’y a plus véritablement de barrières géographiques sur les régions Françaises visées. Elle est donc diversifiées dans beaucoup de régions Françaises.

Les parts de cette SCPI Kyaneos Pierre permettent de diversifier également la nature des biens investis. En effet, nous avons l’habitude de voir historiquement une typologie tournée vers le bureau ou des commerces. 

L’objectif de la SCPI Kyaneos Pierre n’est pas d’établir une « grosse SCPI ». Elle a pour vocation de générer un parc immobilier à taille humaine et dont la collecte pourra être amortie suffisamment qualitativement.

Le rendement, son potentiel, son identité sont autant d’éléments qui en font une SCPI intéressante et différenciante dans le cadre d’une diversification de SCPI. 

Comme évoqué, le taux d’Occupation Financier faible n’est pas lié à une mauvaise gestion mais implique dans sa stratégie des travaux qui à un moment impacte cet indicateur.

L’élément moins réjouissant est le délai de jouissance de 6 mois. Cela étant dit, nous sommes sur une SCPI et la durée d’investissement doit être dans votre cahier des charges. Le rendement est là pour l’amortir plus rapidement. Cela prouve qu’il y a également de la collecte. Un critère extrêmement important en cette période ou la valeur de l’immobilier a baissé. 

A cela, il est à noter que souvent, la collecte est couper avant la fin du mois. il est donc important d’investir en début de mois pour ne pas rajouter un délai de latence supplémentaire. Les investisseurs non comptabilisés sur le mois en cours le sont sur le suivant.

Par ailleurs, la montée des taux a significativement et mécaniquement un impact sur le prix de l’immobilier résidentiel. Cela peut donc avoir un effet sur cette SCPI pour 2024. Là encore, tout dépend de la zone dans lesquelles la SCPI a investi et surtout à quelle prix elle a acheté ses biens immobiliers. Les SCPI ont la particularité de pouvoir être minorée par rapport à la valeur réelle (valeur de reconstitution). Cela permet ainsi d’avoir une zone de sécurité si jamais l’immobilier est impacté par la conjoncture de manière plus durable… 

Nous pensons qu’il est intéressant de souscrire des parts de SCPI KYANEOS PIERRE dans le cadre d’une diversification (en regardant si cela reste adapté à la personne suivant son profil, son horizon de placement, sa fiscalité) car le rapport rendement par rapport au risque est avantageux. Cette SCPI devrait également connaître une revalorisation à long terme satisfaisante. La revalorisation de cette dernière année est importante. La process d’acquisition permet de compenser en partie la hausse des taux.

Nous avons l’habitude de travailler sur ce type d’actifs (SCPI). Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils ou simplement souscrire à cette SCPI. 

Documents de la SCPI Kyaneos Pierre

Pour souscrire dans la SCPI Kyaneos Pierre,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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