Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, CIF adhérent ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 18 octobre 2026 · 19 min de lecture

Épargne Foncière, SCPI à dominante de bureaux créée en 1968 et gérée par La Française REM, compte 57 409 associés pour 4,1 Md€ de capitalisation. Elle reste ouverte à la souscription à 670 € la part, mais la collecte s'est arrêtée : au 30 juin 2026, 523 947 parts, soit 8,5 % du capital, attendaient un retrait que presque aucune souscription ne vient compenser. Sa valeur de réalisation est tombée à 526,14 € et la distribution a baissé d'environ 30 % en 2026. Cette page fait le point, chiffres à l'appui, pour ceux qui détiennent déjà des parts.

Que faut-il retenir d'Épargne Foncière ?

Épargne Foncière est une SCPI créée le 6 novembre 1968 et gérée par La Française REM. C'est l'une des plus grandes SCPI du marché. Au 30 juin 2026, son patrimoine, estimé à 4 210 M€, se compose à 67,9 % de bureaux, 20,7 % de commerces, 6,6 % d'hôtellerie et de tourisme, 4,3 % de santé et d'éducation et 0,5 % de logistique. Il est situé à 21,9 % à Paris, 35,5 % en Île-de-France, 33,8 % en régions et 8,8 % hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande).

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de La Française REM, données au 30 juin 2026.

Pour situer Épargne Foncière parmi les SCPI dont la liquidité fonctionne normalement, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.

Pourquoi les retraits sont-ils bloqués ?

Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, et la demande n'est servie que si une souscription nouvelle la compense ou si un fonds de remboursement rachète les parts. Chez Épargne Foncière, ni l'un ni l'autre ne fonctionne plus à une échelle suffisante.

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin du 2e trimestre 2026. Collecte brute du 2e trimestre 2026 : 45 000 €, soit 67 parts, qui ont servi autant de retraits.

En 2025, La Française REM a doté un fonds de remboursement de 30 M€ : il a racheté 44 672 parts à 538 €, un prix inférieur à la valeur de retrait, dans la limite de 45 parts par associé. Le bulletin du 2e trimestre 2026 ne fait état d'aucun rachat par ce biais depuis le début de l'année. La file d'attente a donc augmenté de près de 50 M€ en six mois.

Que vaut une part d'Épargne Foncière ?

Le prix de souscription

Le prix de souscription doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Il a été abaissé une fois, de 835 € à 670 € au 1er janvier 2025, soit -19,8 %, et n'a pas changé depuis.

Les valeurs de la SCPI

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin du 2e trimestre 2026.

La valeur de réalisation a perdu 9,5 % au premier semestre 2026 et 14,8 % depuis fin 2024. La valeur du patrimoine a reculé de 6,3 % à périmètre constant sur le semestre, avec des écarts marqués : -8,5 % sur les bureaux, -11,1 % sur les bureaux franciliens, -1,4 % sur les commerces, +5,1 % sur la logistique. La dette amplifie l'effet de ces baisses sur la valeur revenant aux associés.

Pour un associé, l'écart entre les chiffres est important à comprendre. La valeur de retrait de 619,75 € n'est perçue que si la demande est servie, ce qui n'arrive presque plus. La valeur de réalisation de 526,14 € mesure ce que vaut la part au regard des expertises.

Ces écarts ne se transforment en perte définitive qu'au moment de la sortie. Tant que les parts sont conservées, ils restent latents, ce qui ne préjuge pas de leur valeur future.

Que recouvre la distribution d'Épargne Foncière ?

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin du 2e trimestre 2026. En 2025, 3,58 € par part provenaient du report à nouveau ; l'écart entre brut et versé correspond à la fiscalité payée par la SCPI pour le compte des associés (0,36 € d'impôts européens, 1,00 € d'impôt sur les plus-values).

À 5,52 € par trimestre, la distribution annualisée serait de 22,08 € par part, en baisse de 29 % par rapport à 2025, soit un taux de distribution d'environ 3,3 % sur le prix de 670 €. La société de gestion indique que les acomptes du premier semestre sont conformes à ses anticipations, mais qu'une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au désendettement, avec une possible révision à la baisse de la prévision du second semestre.

La performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 4,86 %, le prix de part n'ayant pas changé en 2025 après sa baisse du 1er janvier. Le taux de rendement interne est de -0,80 % par an sur cinq ans, de 2,95 % sur dix ans et de 4,13 % sur quinze ans.

Quels sont le patrimoine, la vacance et la dette d'Épargne Foncière ?

Un patrimoine de bureaux sous pression

Les bureaux représentent 67,9 % du patrimoine, dont 65,2 % en Île-de-France et 58,5 % dans des immeubles de plus de 50 M€, deux segments parmi les plus touchés par la baisse des valeurs. Le bulletin cite plusieurs actifs en difficulté :

• Axialys 1 et 2 à La Plaine-Saint-Denis (24 323 m²) : taux d'occupation physique de 45 % après le départ du ministère des Finances de 13 507 m² au 2e trimestre, expertise en recul de 54 % ;
• Smart'Up à Châtillon (23 215 m²) : 6 528 m² libérés par Compass, taux d'occupation physique de 71,9 %, expertise en recul de 37 % ;
• Vision à Paris 17e (10 097 m²) : entièrement loué, mais expertise en recul de 23 % ;
• la Tour Montparnasse, où la SCPI détient des surfaces : fermeture administrative et travaux suspendus.

Source : rapport annuel 2025. La dispersion locative est forte : aucun locataire ne dépasse 3,3 % des loyers.

Une vacance qui augmente

Source : bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 de La Française REM, données au 30 juin 2026. TOF au 31 mars 2026 : 88,7 %. Taux d'occupation physique : 85,1 %.

Au 2e trimestre 2026, 26 669 m² ont été libérés et 17 357 m² reloués : la vacance a augmenté de 9 312 m², pour un stock de 168 263 m² de surfaces vides. Les loyers du trimestre s'élèvent à 35,6 M€. La durée ferme moyenne restant à courir sur les baux est de 3,3 ans.

Un endettement à refinancer

Les dettes et autres engagements représentent 19,62 % de la valeur d'acquisition des actifs à fin 2025, pour un plafond statutaire de 30 %, et l'effet de levier atteint 126 %. Les dettes nettes s'élèvent à 957 M€ au 30 juin 2026, soit environ 23 % de la valeur d'expertise du patrimoine. Les financements hypothécaires portent un taux moyen de 2,45 % pour une durée résiduelle moyenne de 2,73 ans, et plusieurs échéances importantes tombent entre 2027 et 2030.

Les cessions engagées

Au 2e trimestre 2026, la SCPI a cédé cinq actifs pour 31,2 M€ (15 472 m²), situés à Aix-en-Provence, Toulouse, Lormont, Beauvais et Villenave-d'Ornon, dont 56 % de bureaux. Aucune acquisition n'a été réalisée. La société de gestion constate que le marché de l'investissement reste très ralenti et privilégie des ventes dans des conditions satisfaisantes, quitte à ne pas compter sur ces ressources à court terme.

Comment Épargne Foncière se situe-t-elle face au marché des SCPI ?

Pour juger Épargne Foncière, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.

Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Épargne Foncière a distribué davantage que la moyenne des SCPI de bureaux en 2025. Son point faible est la liquidité : ses parts en attente de retrait représentent 8,5 % de sa capitalisation, près de trois fois la moyenne du marché.

Quelles options pour un associé ?

Un associé d'Épargne Foncière dispose aujourd'hui de trois voies. Aucune n'est sans coût, et le choix dépend moins de la SCPI que de sa propre situation.

Les points à regarder avant de décider

Le mode de détention change tout. Des parts détenues en direct, en unités de compte d'assurance vie ou démembrées ne relèvent ni des mêmes règles de sortie ni de la même fiscalité. En assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle de l'arbitrage au sein du contrat.

Pour des parts détenues en direct, une plus-value relève du régime des plus-values immobilières. Une moins-value, en revanche, n'est pas imputable pour un particulier. Ces éléments se croisent avec le reste du patrimoine, les besoins de liquidité et l'horizon de chacun. Pour une vue d'ensemble des risques propres à ce placement, voir aussi les risques d'investissement en SCPI.

Quel est notre avis sur Épargne Foncière ?

Épargne Foncière est dans une situation intermédiaire : elle n'a pas basculé sur un marché secondaire, mais sa liquidité ne fonctionne plus, avec 8,5 % des parts en attente et une collecte quasi nulle. Son patrimoine, très diversifié et faiblement dépendant d'un locataire, est pénalisé par ses grands immeubles de bureaux franciliens, dont certains perdent une large part de leur valeur. La distribution a déjà baissé d'environ 30 % et pourrait encore être réduite au profit du désendettement. Le prix de souscription maintenu à 670 € approche de la limite de la fourchette réglementaire.

Cette analyse décrit la situation de la SCPI ; elle ne vaut pas recommandation de conserver ou de céder, décision qui dépend de la situation de chaque associé. Pour comparer avec des SCPI dont le patrimoine a été acquis après la correction des prix, consultez notre classement SCPI.

Comment sortir d'Épargne Foncière ?

1. Vérifier le mode de détention Seules les parts détenues en direct se retirent ou se cèdent à votre initiative. Pour des parts logées en unités de compte d'un contrat d'assurance vie, c'est l'assureur qui détient les parts : la question devient celle d'un arbitrage dans le contrat, selon les conditions de l'assureur. Pour des parts démembrées, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire.
2. Déposer ou maintenir une demande de retrait La demande de retrait s'adresse à La Française REM et prend rang dans un registre chronologique. Elle est servie à la valeur de retrait en vigueur, 619,75 € par part, au fur et à mesure des souscriptions nouvelles. Avec 523 947 parts en attente au 30 juin 2026 et 67 parts souscrites sur le trimestre, le délai ne peut pas être estimé. Retirer puis redéposer une demande fait perdre son rang.
3. Chercher une cession de gré à gré L'associé peut céder ses parts directement à un acheteur qu'il a trouvé lui-même, à un prix librement fixé entre les parties. La cession supporte des droits d'enregistrement de 5 % et des frais de dossier perçus par la société de gestion, et doit être déclarée à La Française REM pour être inscrite au registre. En l'absence de marché organisé, trouver un acheteur relève de l'associé, et le prix obtenu sera vraisemblablement inférieur à la valeur de retrait.
4. Suivre les décisions de la société de gestion Plusieurs décisions peuvent modifier vos options : la dotation d'un nouveau fonds de remboursement, une baisse du prix de souscription et donc de la valeur de retrait, ou une suspension de la variabilité du capital avec ouverture d'un marché secondaire. Les bulletins trimestriels et les convocations aux assemblées générales sont les documents à lire.
5. Anticiper la fiscalité de la sortie Pour un particulier détenant en direct, le retrait ou la cession relève du régime des plus-values immobilières : impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention. Une moins-value n'est pas imputable sur d'autres plus-values. Le traitement diffère en assurance vie, en démembrement ou pour une société.

Questions fréquentes

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