COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Épargne Foncière : Avis, Rendement et Analyse 2025
Une des premières SCPI du marché, créée en 1968 | TD 4,86% en 2025 | Capitalisation 4,1 Mds€ | Prix de part 670€ | SFDR Article 9
— Données bulletin T4 2025
La SCPI Épargne Foncière (ISIN : FR0014005QK8), créée le par La Française Real Estate Managers, est l'une des premières SCPI du marché français. Cette SCPI bureaux à capital variable possède un patrimoine immobilier d'entreprise diversifié en France (Paris, Île-de-France, régions) et dans 4 pays européens. Avec une capitalisation de 4,14 milliards d'euros, un taux de distribution de 4,86% en 2025 et un TOF de 89,2%, elle s'adresse aux investisseurs recherchant une exposition à l'immobilier tertiaire via une SCPI historique. Elle bénéficie du classement SFDR Article 9, le niveau le plus élevé de la réglementation européenne sur la finance durable.
Contexte T4 2025 : Plan d'arbitrage et liquidité
Dans un marché tertiaire qui peine à sortir de la crise, Épargne Foncière a poursuivi en 2025 son plan d'arbitrage actif avec 39 cessions représentant plus de 177,7 millions d'euros sur l'année, dont 11 actifs au T4 pour 60,7 M€. Ces arbitrages ont permis de financer les travaux, rembourser une partie de la dette et doter le fonds de remboursement.
L'arrêté des comptes 2025 a permis de relever l'acompte du T4 à 8,70€, portant le taux de distribution annuel à 4,86%. La société de gestion anticipe pour 2026 une baisse de l'acompte du T1 de 25 à 30%, avec un objectif annuel entre 21,80€ et 23,40€ par part.
Présentation de la SCPI Épargne Foncière par La Française REM
La SCPI Épargne Foncière est une SCPI à capital variable créée le , ce qui en fait l'une des premières SCPI du marché français. Gérée par La Française Real Estate Managers, filiale du groupe La Française (Crédit Mutuel Alliance Fédérale), elle est spécialisée dans l'immobilier d'entreprise avec une majorité de bureaux.
Avec 4,14 milliards d'euros de capitalisation et 57 289 associés, Épargne Foncière est l'une des plus grandes SCPI du marché français. Son patrimoine est diversifié géographiquement avec des actifs en France (Paris, Île-de-France, régions) et en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande). Pour comparer avec d'autres SCPI, consultez notre comparatif SCPI.
Classement SFDR Article 9
La SCPI Épargne Foncière bénéficie du classement SFDR Article 9 (Sustainable Finance Disclosure Regulation), le niveau le plus élevé de la réglementation européenne sur la finance durable. Ce classement atteste d'un objectif d'investissement durable et d'un engagement ESG structurel dans la gestion du patrimoine immobilier.
Stratégie d'Investissement : SCPI Bureaux en France et en Europe
Un patrimoine d'entreprise diversifié
Épargne Foncière concentre ses investissements principalement sur les bureaux (69,79% du patrimoine), avec une diversification vers les commerces, les hôtels et loisirs, la santé et éducation, ainsi que la logistique. La stratégie vise un portefeuille diversifié géographiquement, couvrant les grandes métropoles françaises et plusieurs marchés européens.
Les axes stratégiques
- Bureaux (69,79%) : Immobilier de bureau en France et en Europe, avec un focus sur les marchés liquides et demandés
- Commerces (19,79%) : Actifs commerciaux bien situés dans des zones à forte attractivité
- Hôtels, tourisme et loisirs (6,21%) : Exposition au secteur touristique et de loisirs
- Santé et éducation (3,78%) : Actifs défensifs à baux longs dans des secteurs pérennes
- Logistique et locaux d'activités (0,43%) : Exposition résiduelle à l'immobilier logistique
Plan d'arbitrage actif
Face à la crise du marché tertiaire, La Française REM pilote un plan d'arbitrage sélectif : cession des actifs les plus exposés (bureaux vacants ou de grande taille en régions), réinvestissement dans des actifs plus résilients, financement des travaux de restructuration pour améliorer la qualité locative. En 2025, 39 cessions ont été réalisées pour 177,7 millions d'euros.
Diversification européenne
Épargne Foncière dispose d'une présence dans quatre pays européens : Allemagne (5,53%), Pays-Bas (1,58%), Royaume-Uni (0,98%) et Irlande (0,41%), représentant environ 8,5% du patrimoine. Cette diversification internationale apporte une exposition à des marchés locatifs aux dynamiques distinctes du marché français.
La Française Real Estate Managers : Société de Gestion Agréée AMF
La Française Real Estate Managers (La Française REM) est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n° GP-07000038 du 26/06/2007), également agréée AIFM depuis le 24/06/2014. Elle est filiale du Groupe La Française, lui-même rattaché au Crédit Mutuel Alliance Fédérale.
Le Groupe La Française
La Française REM s'appuie sur des équipes spécialisées couvrant la recherche, l'investissement, la gestion locative et la gestion des risques. La directrice de la recherche et ISR, Virginie Wallut, publie régulièrement des analyses sur la conjoncture immobilière d'entreprise. La gestion des conflits d'intérêts repose sur les principes de déontologie, de séparation des fonctions et de contrôle interne.
Patrimoine Immobilier, TOF et Performances 2025
Épargne Foncière possède un patrimoine immobilier d'envergure avec 419 immeubles (247 en direct, 172 via SCI), 1 146 395 m² en exploitation et 1 311 baux indirects au 31/12/2025. C'est l'une des SCPI les plus importantes du marché français (source ASPIM 2025).
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Taux d'Occupation au fil des trimestres
| Trimestre | TOF | TOP |
|---|---|---|
| T-3 (T1 2025) | 91,4% | 88,3% |
| T-2 (T2 2025) | 91,0% | 88,0% |
| T-1 (T3 2025) | 90,0% | 87,1% |
| T4 2025 | 89,2% | 86,2% |
Vacance en hausse au T4 2025
Le stock de locaux vacants a augmenté de plus de 7 000 m² au T4 2025, principalement en raison du départ de BNP Paribas du Step Up à Pantin (93) — plus de 14 000 m², quote-part 65% — qui a regroupé ses entités sur un site voisin. Cet immeuble est en cours de commercialisation et bénéficiera de travaux d'aménagement pour faciliter la multi-location.
Détail de l'État Locatif au 31/12/2025
| Situation | Part |
|---|---|
| Locaux occupés | 85,4% |
| Locaux sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire | 3,5% |
| Locaux vacants en restructuration (intégrés au TOF sous conditions) | 0,3% |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 0,0% |
| Locaux vacants en recherche de locataire | 10,8% |
Dividendes Distribués par Épargne Foncière en 2025
| Trimestre | Distribution / part | Date de versement |
|---|---|---|
| T1 2025 | 7,50 € | |
| T2 2025 | 7,50 € | |
| T3 2025 | 7,50 € | |
| T4 2025 | 8,70 € |
Performances 2025 de la SCPI Épargne Foncière
| Indicateur | 2025 |
|---|---|
| Taux de distribution | 4,86% |
| Performance Globale Annuelle (PGA) | 4,86% |
| Distribution totale (par part) | 31,20 € |
| Dont distribution de résultat | 27,62 € |
| Dont distribution de report à nouveau | 3,58 € |
| Évolution du prix de la part | 0% (stable à 670€) |
| Variation de la valeur de réalisation | -2,64% vs 30/06/2025 |
Taux de Rentabilité Interne (TRI) d'Épargne Foncière
| Horizon | TRI | Interprétation |
|---|---|---|
| 5 ans | -0,80% | Négatif (impact baisse prix de part) |
| 10 ans | 2,95% | Modéré |
| 15 ans | 4,13% | Plus favorable sur le long terme |
Historique du Taux de Distribution 2016-2025
| Année | TD |
|---|---|
| 2016 | 4,70% |
| 2017 | 4,54% |
| 2018 | 4,46% |
| 2019 | 4,40% |
| 2020 | 4,40% |
| 2021 | 4,57% |
| 2022 | 4,64% |
| 2023 | 4,43% |
| 2024 | 4,52% |
| 2025 | 4,86% |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : La Française REM.
Cessions et Arbitrages T4 2025 : 60,7 M€ de Patrimoine Cédé
Au quatrième trimestre 2025, Épargne Foncière a poursuivi son plan d'arbitrage avec 11 actifs cédés pour 60,7 millions d'euros hors droits (quote-part SCPI), représentant près de 21 584 m².
Cessions T4 2025
Livraison VEFA - Serre-Chevalier (05)
Livraison le 5 décembre 2025 d'une résidence tourisme acquise en VEFA en 2023 (quote-part 29,3%). Cette résidence, entièrement louée à MMV, génère désormais des revenus pour la SCPI. Un signal positif pour les actifs hôtels et tourisme.
Restructuration - Le Cinq, Bordeaux (33)
Cet actif vacant va bénéficier de travaux de restructuration complète pour accueillir un locataire qui a déjà signé un bail. La livraison est prévue en 2026, démontrant la capacité d'Épargne Foncière à repositionner ses actifs.
Location - Lumicon, Stuttgart
La bibliothèque de l'immeuble Lumicon à Stuttgart a été louée à l'université de Stuttgart pour plus de 4 500 m² (quote-part 31%), dans le cadre d'un bail de 5 ans. Un locataire institutionnel stable pour cet actif allemand.
Bilan annuel 2025 des cessions
Sur l'ensemble de l'année 2025, 39 cessions ont été réalisées pour plus de 55 000 m², dont 12 000 m² vacants, représentant un montant total de 177,7 millions d'euros. Ces cessions ont permis de financer les travaux, rembourser une partie des emprunts et abonder le fonds de remboursement.
Répartition Sectorielle et Géographique du Patrimoine
Épargne Foncière présente une diversification sectorielle avec une dominante bureaux et une répartition géographique couvrant l'ensemble du territoire français ainsi que plusieurs marchés européens clés.
Répartition Sectorielle
Répartition Géographique
Valorisation au 31/12/2025
Les expertises fin d'année indiquent une stabilité globale des valeurs à l'exception des bureaux de grande taille situés en France. La valeur de réalisation d'Épargne Foncière s'établit à 581,52€ par part, en baisse de 2,64% vs le 30/06/2025, sans remettre en cause le prix de souscription de 670€, qui se positionne à 4,8% en dessous de la valeur de reconstitution (704,15€).
Liquidité et Retraits : 446 219 Parts en Attente au 31/12/2025
Le contexte de marché immobilier tertiaire difficile se traduit par une collecte quasi nulle et un nombre significatif de demandes de retrait, auxquels La Française REM répond par l'activation du fonds de remboursement.
| Indicateur | T4 2025 |
|---|---|
| Collecte brute | 0,7 M€ |
| Parts en attente de retrait | 446 219 parts (276,5 M€) |
| Parts en attente / capitalisation | 7,2% |
| Fonds de remboursement doté au T4 | 30 M€ |
| Parts traitées via fonds de remboursement | 44 672 parts |
| Prix de remboursement | 538 € / part |
| Limite de traitement par associé | 45 parts |
Point de vigilance : demandes de retrait
Les demandes de retrait représentent 7,2% de la capitalisation d'Épargne Foncière. Dans ce contexte, la société de gestion étudie l'ensemble des outils réglementaires disponibles afin de répondre aux enjeux de liquidité. Les parts sont traitées via le fonds de remboursement à 538€ par part, soit en dessous du prix de souscription de 670€.
Il est important de rappeler que les parts de SCPI ne sont pas cotées et présentent une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. La revente des parts n'est pas garantie.
Caractéristiques, Frais et Données Financières de la SCPI
Informations Générales
Prix et Valeurs (Décembre 2025)
Endettement (31/12/2025)
Intervenants
Frais - Principaux
Les Points Forts d'Épargne Foncière
SCPI Historique depuis 1968
Une des premières SCPI créées en France, avec plus de 55 ans d'existence et une gestion éprouvée par La Française REM, filiale du groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale.
Capitalisation Majeure
4,14 milliards d'euros de capitalisation, faisant d'Épargne Foncière l'une des plus grandes SCPI du marché avec plus de 57 000 associés et un patrimoine de plus d'un million de m².
SFDR Article 9
Classement au niveau le plus élevé de la réglementation européenne sur la finance durable. Engagement ESG structurel avec un objectif d'investissement durable dans la gestion du patrimoine.
Diversification Géographique
Présence dans 5 pays (France, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande) et une couverture nationale complète (Paris, IDF, régions), offrant une mutualisation des risques locatifs et de marché.
Décote sur Valeur de Reconstitution
Le prix de souscription de 670€ se situe environ 4,8% en dessous de la valeur de reconstitution de 704,15€, offrant un point d'entrée potentiellement favorable.
Délai de Jouissance Court
Délai de jouissance d'un mois seulement (1er jour du mois suivant la souscription), parmi les plus courts du marché, permettant de percevoir rapidement ses premiers dividendes.
Risques de l'Investissement en SCPI Bureaux
Avertissement
L'investissement en SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La SCPI n'offre aucune garantie de protection en capital. Le prix de part peut évoluer à la baisse (la valeur de réalisation est de 581,52€ au 31/12/2025, inférieure au prix de souscription de 670€).
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées et présentent une liquidité moindre. 446 219 parts sont actuellement en attente de retrait (276,5 M€). La revente peut s'effectuer à prix décoté via le fonds de remboursement.
- Risques liés au marché immobilier : La rentabilité dépend des conditions locatives et de l'évolution du marché des bureaux, actuellement sous pression avec un TOF en baisse progressive.
- Risque d'endettement : Le ratio d'endettement de 19,62% peut amplifier les pertes ou les gains. La durée résiduelle des financements est de 2,99 ans en moyenne.
- Risque de concentration sectorielle : Le patrimoine est très concentré sur les bureaux (69,79%), segment sous pression depuis la crise du télétravail et des surfaces tertiaires.
- Risque lié aux investissements à l'étranger : La fiscalité et les conventions fiscales des pays d'investissement peuvent impacter le rendement net.
- Risques en matière de durabilité : Risques climatiques (responsabilité, physiques, transition), biodiversité et réputationnels.
Durée recommandée : 9 ans minimum pour lisser les aléas et amortir les frais de souscription.
Avis sur la SCPI Épargne Foncière : Analyse Détaillée 2025
Épargne Foncière est une SCPI emblématique du marché français, forte d'une histoire de plus de 55 ans et d'une capitalisation de 4,14 milliards d'euros. Son positionnement bureaux reflète un marché tertiaire en profonde mutation, face auquel La Française REM mène une stratégie d'arbitrage et de repositionnement du patrimoine.
Points forts
- SCPI historique : créée en 1968, gestion aguerrie de 55+ ans
- Taille et liquidité relative : 4,14 Mds€ de capitalisation, 57 289 associés
- SFDR Article 9 : engagement ESG de niveau maximal
- Diversification géographique : France + 4 pays européens
- Décote sur VR : prix en dessous de la valeur de reconstitution (~4,8%)
- Délai de jouissance court : 1 mois seulement
- Endettement à taux attractif : 1,74% en moyenne
- Plan d'arbitrage actif : gestion dynamique du patrimoine
Points de vigilance
- Demandes de retrait : 446 219 parts en attente (276,5 M€, soit 7,2% de la capitalisation)
- Baisse du prix de part historique : -19,76% sur la variation annuelle
- TOF en baisse progressive : de 91,4% (T1 2025) à 89,2% (T4 2025)
- Baisse annoncée en 2026 : objectif 21,80€ à 23,40€/part vs 31,20€ en 2025
- WALB court : 3,5 ans de durée résiduelle moyenne des baux
- TRI 5 ans négatif : -0,80% reflétant la baisse du prix de part récente
- Concentration bureaux : 69,79% sur un segment sous pression
Épargne Foncière est une SCPI à réserver aux investisseurs ayant un horizon long terme confirmé (9 ans minimum) et une tolérance au risque compatible avec l'exposition bureaux. La combinaison d'une décote d'entrée de 4,8% sur la valeur de reconstitution, d'une gestionnaire de référence et d'un classement SFDR Article 9 représente des atouts réels. En contrepartie, la baisse annoncée des distributions en 2026 et les demandes de retrait en cours imposent une analyse patrimoniale approfondie. Pour un arbitrage entre SCPI ou une première allocation, contactez nos conseillers pour une étude personnalisée.
Questions Fréquentes sur la SCPI Épargne Foncière
Quel est le rendement de la SCPI Épargne Foncière en 2025 ?
La SCPI Épargne Foncière a distribué un taux de distribution de 4,86% en 2025. La Performance Globale Annuelle (PGA) s'établit également à 4,86%, le prix de part étant resté stable à 670€. La distribution totale annuelle atteint 31,20€ par part (7,50€ par trimestre au T1-T2-T3 et 8,70€ au T4 2025).
Puis-je revendre mes parts d'Épargne Foncière facilement ?
La liquidité d'Épargne Foncière est actuellement contrainte : 446 219 parts sont en attente de retrait (276,5 M€). La société de gestion traite les demandes via un fonds de remboursement doté de 30 M€ au T4 2025, à un prix de 538€ par part (inférieur au prix de souscription de 670€) et dans la limite de 45 parts par associé. La durée d'attente peut être significative.
Quelle est la valeur de reconstitution d'Épargne Foncière ?
La valeur de reconstitution d'Épargne Foncière est de 704,15€ par part au 31/12/2025. Le prix de souscription de 670€ se positionne à environ 4,8% en dessous de cette valeur, offrant une entrée décotée par rapport à la valeur patrimoniale. La valeur de réalisation s'établit à 581,52€/part.
Quel est le dividende attendu en 2026 pour Épargne Foncière ?
La société de gestion anticipe pour 2026 une baisse de l'acompte du T1 de 25 à 30% par rapport au T4 2025, en raison d'une baisse attendue des loyers perçus. L'objectif annuel 2026 est compris entre 21,80€ et 23,40€ par part, contre 31,20€ en 2025. Ces projections sont données à titre indicatif et ne constituent pas un engagement.
Quels sont les frais de la SCPI Épargne Foncière ?
La commission de souscription est de 7,50% HT max (9% TTC), incluse dans le prix de souscription. La commission de gestion est de 10% HT max (12% TTC) des produits locatifs et financiers encaissés. La commission d'acquisition ou de cession est de 1,25% HT (1,50% TTC).
Y a-t-il des parts en attente de retrait pour Épargne Foncière ?
Au , 446 219 parts sont en attente de retrait, représentant 276,5 M€ (7,2% de la capitalisation). La Française REM a mis en place un fonds de remboursement doté de 30 M€ au T4 2025, ayant permis de traiter 44 672 parts à 538€/part. La durée d'attente peut être significative selon l'évolution des demandes et de la collecte.
Quel est le TRI (Taux de Rentabilité Interne) d'Épargne Foncière ?
Le TRI d'Épargne Foncière s'établit à -0,80% sur 5 ans, 2,95% sur 10 ans et 4,13% sur 15 ans. Le TRI 5 ans est négatif en raison de la baisse du prix de part intervenue ces dernières années. Les horizons plus longs confirment l'intérêt d'une détention longue (durée recommandée : 9 ans minimum).
Qu'est-ce que le classement SFDR Article 9 pour une SCPI ?
Le classement SFDR Article 9 est le niveau le plus élevé de la réglementation européenne SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Pour Épargne Foncière, il signifie que la SCPI poursuit un objectif d'investissement durable explicite, avec des obligations de transparence et de reporting ESG renforcées. Ce classement dépasse le simple label ISR et impose des contraintes de gestion plus strictes.
Épargne Foncière est-elle accessible via l'assurance vie ou le PER ?
Oui, la SCPI Épargne Foncière est accessible via des contrats d'assurance vie et des PER proposés par nos compagnies partenaires. Cette modalité permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ces enveloppes. Contactez nos conseillers pour déterminer la meilleure option selon votre situation.
Documents Réglementaires Épargne Foncière (AMF)
Tous les documents réglementaires sont disponibles sur le site du groupe La Française : www.la-francaise.com ou sur simple demande au 01 53 62 40 60. Avant toute souscription, prenez connaissance du Document d'Informations Clés (DIC), de la note d'information et du dernier rapport annuel disponibles sur ce site.
Investir dans la SCPI Épargne Foncière avec Comment Bien Investir
La SCPI Épargne Foncière offre une exposition à l'immobilier d'entreprise via une des plus grandes capitalisations du marché français (4,14 Mds€). Avec un taux de distribution de 4,86% en 2025 et un prix de part de 670€ accessible dès 1 part, elle constitue un investissement patrimonial de long terme géré par La Française REM. Son classement SFDR Article 9 (code ISIN : FR0014005QK8) en fait un choix adapté aux investisseurs sensibles à la finance durable.
Pour toute question ou pour comparer Épargne Foncière avec d'autres SCPI performantes, nos conseillers patrimoniaux indépendants vous accompagnent gratuitement. Explorez aussi nos guides sur l'assurance vie et le PER pour optimiser la fiscalité de votre investissement SCPI.
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et votre profil de risque. Durée recommandée : 9 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Prenez connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant toute décision. L'ensemble des risques associés à l'investissement dans des parts de SCPI est décrit dans la documentation réglementaire disponible sur www.la-francaise.com.
Comment Investir dans la SCPI Épargne Foncière : Direct, AV ou PER
L'investissement dans la SCPI Épargne Foncière est accessible dès 1 part (670€) et peut s'effectuer selon plusieurs modalités. Comment Bien Investir vous accompagne gratuitement à chaque étape de votre projet d'investissement en SCPI.
Modes de souscription disponibles
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Accompagnement gratuit
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