Acquérir la Nue-Propriété de SCPI ou d'un bien immobilier
Démembrement temporaire | Optimisation fiscale | Guide d'investissement
Le droit de propriété désigne les prérogatives (article 544 du code civil) qu'a un propriétaire sur une chose. Une chose, dans ce cas peut désigner tout actif, qu'il soit financier, immobilier, une assurance vie... La pleine propriété se compose de la Nue-Propriété (NP) et de l'usufruit.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le code civil désigne par la nue-propriété et l'usufruit le fait de dissocier le fruit (revenus) du produit (la matière).
Le démembrement est donc le fait de séparer les deux prérogatives suivantes :
La Nue-Propriété
Le droit de disposer du bien sans en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient la substance du bien.
L'Usufruit
Le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes) pendant une durée déterminée.
Le démembrement temporaire : explications
La valorisation économique
La valeur de la Pleine Propriété = valeur de la nue-propriété + l'usufruit
Source : BOFIP - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Dans quel cas se servir de la nue-propriété temporaire ?
L'acquisition en nue-propriété temporaire est particulièrement adaptée aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et qui souhaitent constituer un patrimoine à moyen ou long terme.
Les avantages de la Nue-Propriété
- Acquisition à prix décoté
- Pas de fiscalité sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement
- Pas de prélèvements sociaux sur les revenus
- Récupération automatique de la pleine propriété à l'échéance
- Plus-value potentielle grâce à la revalorisation du bien
Au sujet de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Dans le cadre d'un démembrement temporaire, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a donc pas à intégrer ce bien dans son patrimoine taxable à l'IFI.
Base légale : Article 968 du Code Général des Impôts
Le démembrement temporaire : dans quels types d'actifs ?
Le démembrement peut s'appliquer à différents types d'actifs immobiliers : SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), immobilier direct (appartements, maisons), et même certains produits financiers.
Exemple chiffré et différence entre la Nue-propriété et la pleine propriété
Hypothèses de calcul :
Durée du démembrement : 10 ans | Clé de répartition NP/US : 70%/30% | Rendement SCPI : 4,5% | Revalorisation : non prise en compte
Pour synthétiser : Acquisition en NP de 150 000 euros
Gain net au bout de 10 ans : 64 286 euros
Pour une Tranche Marginale d'Imposition à :
| TMI + Prélèvements Sociaux | Taux global | Résultat |
|---|---|---|
| 11% + PS 17,2% | 28,2% | 53 850 euros |
| 30% + PS 17,2% | 47,2% | 39 600 euros |
| 41% + PS 17,2% | 58,2% | 31 350 euros |
| 45% + PS 17,2% | 62,2% | 28 350 euros |
*TMI : Tranche Marginale d'Imposition / PS : Prélèvements Sociaux.
Sur la période, la NP permettrait de générer un gain (effectif à l'échéance) pour une TMI de :
| TMI | Gain NP vs Pleine Propriété |
|---|---|
| 11% | + 10 436 euros |
| 30% | + 24 686 euros |
| 41% | + 32 936 euros |
| 45% | + 35 936 euros |
L'opération est donc intéressante
Cet exemple ne prend pas en compte les revenus qui pourraient être réinvestis et permettre de générer un rendement supplémentaire, ni de la revalorisation de la valeur des actifs immobiliers. Il est néanmoins intéressant et permet de valoriser les différents leviers de l'opération.
Comment sélectionner la meilleure SCPI en nue-propriété ?
Pour bien choisir votre SCPI en nue-propriété, consultez notre classement des SCPI 2025 et analysez les critères suivants :
Le prix en fonction du marché
Le marché de l'immobilier n'est pas uniforme. Le marché est corrélé par certains facteurs. Il est surtout multiple. La demande et l'offre en est le plus dominant. Il faut toutefois observer également les taux d'emprunts qui influent beaucoup sur les prix et l'activité économique qui peut bien entendu sur moyen terme activer une baisse des prix si celle-ci est mauvaise.
Certains facteurs historiques sous-pondèrent (ou surpondèrent) le prix. Le but lorsqu'il s'agit d'acquérir de la nue-propriété est d'accéder à un actif dont la valeur sera par la suite revalorisée de manière positive. La logique de partir d'un prix plus bas est donc légitime.
Des disparités géographiques
Il existe de fortes disparités de prix pour des zones pourtant comparables. Le but lorsqu'il s'agit d'acquérir de la nue-propriété est d'accéder à un actif dont la valeur sera par la suite revalorisée de manière positive. La logique de partir d'un prix plus bas est donc légitime.
Lorsque vous accédez à des parts de SCPI en nue-propriété, vous investissez sur moyen voire long terme. Le temps est votre allié. En investissant dans de la nue propriété, vous faites l'acquisition d'une valeur décotée. Celle-ci permettra à valeur constante de générer une plus-value dont vous avez déjà la valeur. Il faut avoir à l'esprit l'inflation et les variations de marché.
La valeur de reconstitution
Définition
La valeur de reconstitution est la valeur expertisée de l'ensemble des biens immobiliers composant la SCPI majorée des liquidités et minorée de l'ensemble des charges.
Elle permet au gérant d'ajuster le prix en fonction du rendement qu'elle souhaite distribuer mais également est un bon indicateur sur le potentiel de revalorisation du prix de la part en rapport à sa valeur effective. C'est donc un réservoir de « plus-value » à bien considérer en amont afin de sélectionner sa SCPI.
Lire notre article sur le sujet : La valeur de reconstitution
La collecte par rapport à la capitalisation
Dans le contexte actuel, il est important de privilégier les SCPI qui continuent de collecter. Une SCPI qui collecte démontre la confiance des investisseurs et dispose de liquidités pour saisir des opportunités d'acquisition à des prix attractifs. À l'inverse, une SCPI qui ne collecte plus peut rencontrer des difficultés à honorer les demandes de retrait et à renouveler son patrimoine.
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)
C'est un calcul qui prend en considération l'ensemble des facteurs d'enrichissement. Ainsi, il est possible de comparer les SCPI entre elles sur leur rentabilité. Cette indication peut servir pour l'acquisition de parts de SCPI en pleine propriété.
Le TRI ne supplante pas les autres indicateurs et se formalise sur des données présentes et antérieures pour assurer des projections. Dans le cadre d'un démembrement, elle assure quand même des données intéressantes si on les confronte à la valeur de reconstitution et permet de valider une durée de placement.
Contactez-nous afin d'avoir ces données et ainsi ne pas vous tromper par rapport à votre choix.
Les risques à connaître
Comme tout investissement immobilier, la nue-propriété de SCPI comporte des risques qu'il convient de bien appréhender avant d'investir. Consultez notre article complet sur les risques d'investissement en SCPI.
- Risque de liquidité : les parts de SCPI en nue-propriété sont moins liquides que celles en pleine propriété. La revente avant l'échéance peut s'avérer difficile.
- Risque de marché : la valeur des parts peut baisser en fonction de l'évolution du marché immobilier. À l'échéance, la pleine propriété récupérée peut valoir moins que prévu.
- Risque de rendement : le rendement futur de la SCPI n'est pas garanti. Il peut être inférieur aux projections initiales.
- Absence de revenus : pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu. Cette possibilité n'est pas adaptée si vous avez besoin de compléments de revenus.
- Engagement long terme : la durée du démembrement (5 à 20 ans) impose un horizon d'investissement long qu'il faut pouvoir assumer.
Important : l'investissement en SCPI est un placement à long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) de l'usufruit (le droit d'en percevoir les revenus). La valeur de la pleine propriété est égale à la valeur de la nue-propriété plus la valeur de l'usufruit.
Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété ?
Les avantages fiscaux sont multiples : pas d'imposition sur les revenus fonciers pendant le démembrement, pas de prélèvements sociaux (17,2%), et sortie de l'assiette IFI puisque c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien.
Quelle durée choisir pour un démembrement ?
La durée varie généralement entre 5 et 20 ans. Plus la durée est longue, plus la décote sur le prix d'acquisition est importante. Le choix dépend de votre horizon d'investissement et de vos objectifs patrimoniaux.
Que se passe-t-il à l'échéance du démembrement ?
À l'échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans aucune démarche ni frais supplémentaire. Vous commencez alors à percevoir les loyers distribués par la SCPI.
Peut-on financer l'achat en nue-propriété à crédit ?
Oui, il est possible de financer l'acquisition de nue-propriété de SCPI à crédit. Les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des autres revenus fonciers existants, ce qui renforce l'optimisation fiscale.
À qui s'adresse l'investissement en nue-propriété ?
Ce placement est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés (TMI 30% et plus), aux assujettis à l'IFI, et à ceux qui préparent leur retraite à horizon 10-15 ans sans besoin de revenus immédiats.
Bilan
La nue-propriété permet de générer un enrichissement simple de compréhension, de pouvoir prendre date sur une valeur future et de ne pas subir une fiscalité sur les revenus fonciers souvent confiscatoires (et des prélèvements sociaux).
Si l'on n'appréhende pas ceux-ci par des montages, un démembrement de l'endettement ou du déficit foncier, la rentabilité nette est totalement différente de ce qui était imaginé initialement. Il y a également dans un autre cadre, l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L'attrait du démembrement est une solution temporaire efficace.
Vous souhaitez investir en nue-propriété de SCPI ?
Nous vous accompagnons sur le choix des SCPI et l'optimisation de votre investissement en démembrement temporaire. Consultez nos clés de répartition des SCPI.
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