COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Pierval Santé : avis, rendement et analyse
L'une des plus grandes SCPI d'immobilier de santé : 255 établissements de soins et d'hébergement dans neuf pays. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : Pierval Santé est une SCPI d'immobilier de santé labellisée ISR, gérée par Euryale Asset Management, qui détient 255 EHPAD, cliniques, résidences seniors et cabinets médicaux en France, au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas et dans cinq autres pays. Son prix de part est de 204 €, inchangé, pour une valeur de reconstitution de 199,21 €. Son taux de distribution 2025 est de 4,06 %, avec des baux d'une durée ferme moyenne de 14 ans.
Le 1er semestre 2026 marque un ralentissement : le dividende versé est de 1,50 € par trimestre, le taux d'occupation recule à 93,22 % et 550 067 parts attendent un retrait. Notre cabinet vous aide à mesurer ces éléments et prend en charge votre souscription.
Source : bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n° 50, T2 2026, données au 30/06/2026 (Euryale Asset Management).
Qu'est-ce que la SCPI Pierval Santé ?
La SCPI Pierval Santé est une SCPI de rendement à capital variable créée le 17 octobre 2013 (visa AMF n° 20-08 du 6 mars 2020), spécialisée dans l'immobilier de santé : établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, résidences services seniors, cliniques, centres de dialyse, maisons médicales et laboratoires. Avec 3,3 Md€ de capitalisation et 60 975 associés au 30 juin 2026, c'est l'une des plus importantes SCPI de ce secteur.
Elle est gérée par Euryale Asset Management, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP-14000027 du 22 juillet 2014. Ses locataires sont des exploitants de santé, liés à la SCPI par des baux longs : la durée ferme moyenne restant à courir est de 14,0 ans.
Label ISR, article 8 SFDR et fonds de partage
Pierval Santé est labellisée ISR, label renouvelé en mars 2026, et classée article 8 au sens du règlement SFDR. C'est aussi un fonds de partage : la SCPI reverse chaque année un don à l'Institut du Cerveau, sans réduction d'impôt pour elle ni pour ses associés.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Trois acquisitions pour 24,9 M€ : une structure d'hospitalisation à domicile à Coulommiers, un laboratoire à Bacup au Royaume-Uni et un EHPAD à Ciudalcampo en Espagne, avec des baux fermes de 13,5 à 25 ans. Le rendement brut moyen des acquisitions de 2026 est de 6,78 %.
- Deux livraisons : la réhabilitation d'un EHPAD à Kaiserslautern en Allemagne (11,6 M€) et une maison médicale à Lens (14,2 M€), louée à 54 % au 1er juillet.
- Un départ important : un laboratoire de 5 881 m² à Marseille, loué 1,2 M€ par an, a été libéré après la liquidation de son locataire. Un mandat de commercialisation est signé.
- Taux d'occupation : 93,22 %, contre 94,83 % au 30 septembre 2025.
- Distribution : 1,50 € par part versé le 30 juillet 2026, comme au 1er trimestre.
- Retraits en attente : 550 067 parts, soit 3,04 % de la capitalisation.
- Prix maintenu : 204 €, pour une valeur de reconstitution de 199,21 €.
Source : bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n° 50, T2 2026, données au 30/06/2026 (Euryale Asset Management).
Quelle est la stratégie d'investissement de Pierval Santé ?
Pierval Santé mise sur la demande structurelle de soins liée au vieillissement de la population européenne. Elle achète des établissements existants ou en construction, loués à des exploitants spécialisés sur de très longues durées, et répartit ce patrimoine entre plusieurs pays pour ne pas dépendre d'un seul système de santé.
Médico-social
72,6 % de la valeur au 30 juin 2026 : EHPAD, établissements Alzheimer, résidences services seniors.
Sanitaire et soins de ville
20,4 % : cliniques de médecine, de soins de suite ou de psychiatrie, centres de dialyse, cabinets médicaux.
Des baux très longs
14,0 ans de durée ferme moyenne et 14,8 ans jusqu'au terme des baux, parmi les plus élevées du marché.
Pour 2026, la société de gestion parle d'une « année charnière », avec un programme d'arbitrage pour faire tourner le patrimoine. Elle vise à moyen terme un rendement normatif d'environ 4,5 %, soit 9,18 € par part, sans en faire une prévision pour l'année.
Quels sont les chiffres clés du patrimoine au 30 juin 2026 ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n° 50, T2 2026, données au 30/06/2026 (Euryale Asset Management).
Mouvements du 2e trimestre 2026
| Opération | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Acquisition, Coulommiers (77) | Hospitalisation à domicile, LNA Santé, bail ferme 15 ans | 5,0 M€ |
| Acquisition, Bacup (Royaume-Uni) | Laboratoire, Orthoplastics, bail ferme 13,5 ans, détenu à 90 % | 6,8 M€ |
| Acquisition, Ciudalcampo (Espagne) | EHPAD, Amavir, bail ferme 25 ans | 13,1 M€ |
| Livraison, Kaiserslautern (Allemagne) | Réhabilitation d'un EHPAD, 77 lits | 11,6 M€ |
| Livraison, Lens (62) | Maison médicale, louée à 54 % au 1er juillet | 14,2 M€ |
| Libérations (8) | 8 086 m², dont un laboratoire de 5 881 m² à Marseille | -1,42 M€ de loyers annuels |
| Relocations (5) | 407 m² | 57 k€ de loyers annuels |
Source : bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n° 50, T2 2026, données au 30/06/2026 (Euryale Asset Management).
Comment se répartit le patrimoine de Pierval Santé ?
Le patrimoine est réparti entre neuf pays : la France représente environ un tiers de la valeur et le Royaume-Uni environ un cinquième, devant l'Allemagne, les Pays-Bas et l'Irlande, puis l'Italie, le Portugal, l'Espagne et le Canada. Environ deux tiers des loyers sont donc perçus hors de France.
Répartition sectorielle
En pourcentage de la valeur vénale au 30/06/2026. Source : bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n° 50, T2 2026, données au 30/06/2026 (Euryale Asset Management).
Quels revenus verse la SCPI Pierval Santé ?
Pierval Santé verse ses revenus chaque trimestre. Une partie des loyers étant perçue à l'étranger, la SCPI acquitte l'impôt local pour le compte des associés : le dividende brut, qui sert au calcul du taux de distribution, est donc supérieur au montant versé.
| Période | Dividende brut | Dividende versé |
|---|---|---|
| Année 2025 | 8,28 €, dont 0,68 € de plus-values | 7,34 € |
| T1 2026 | 1,84 € | 1,50 € |
| T2 2026 | 1,51 € | 1,50 € |
La baisse du brut au T2 2026 tient à un retraitement comptable de la fiscalité sur le patrimoine irlandais. Sources : rapport annuel 2025 et bulletin trimestriel n° 50.
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 4,06 % |
| Taux de distribution 2024 | 4,05 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 4,06 % |
| TRI sur 5 ans | 3,21 % |
| TRI sur 10 ans | 4,39 % |
| TRI depuis l'origine | 4,24 % |
Sources : rapport annuel 2025 et bulletin trimestriel n° 50. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Au rythme de 1,50 € versé par trimestre, les revenus encaissés représenteraient 6,00 € par part sur l'année, soit environ 2,9 % du prix de part après fiscalité étrangère, contre 7,34 € en 2025. Ce calcul est indicatif : la société de gestion attend une amélioration progressive au fil de l'année, sans la chiffrer.
Comment évoluent la collecte et les retraits ?
Au 2e trimestre 2026, 16 217 parts ont été souscrites et autant retirées : la collecte compense les retraits servis, mais ne suffit pas à résorber la file d'attente. 550 067 parts attendent un retrait au 30 juin 2026, pour 100,4 M€, soit 3,04 % de la capitalisation, contre 327 503 parts fin 2025. La collecte brute s'élève à 8 M€ depuis le début de l'année.
| Indicateur | 31/12/2025 | 30/06/2026 |
|---|---|---|
| Nombre d'associés | 60 787 | 60 975 |
| Nombre de parts | 16 182 025 | |
| Capitalisation | 3,3 Md€ | |
| Parts en attente de retrait | 327 503 | 550 067 |
| Capital maximum statutaire | 5 Md€ | 5 Md€ |
Sources : rapport annuel 2025 et bulletin trimestriel n° 50.
Pour fluidifier la liquidité, Euryale a ramené le délai de jouissance à un mois depuis juillet 2025, ce qui rend la souscription plus attractive, et travaille sur de nouveaux canaux de cession de gré à gré.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Pierval Santé ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Sources : bulletin trimestriel n° 50, rapport annuel 2025 et note d'information.
Comment sont imposés les revenus de Pierval Santé ?
Une SCPI étant fiscalement transparente, chaque associé est imposé sur sa quote-part des revenus. Pour Pierval Santé, environ deux tiers des loyers proviennent de l'étranger. Ces loyers sont imposés dans le pays où se trouve l'immeuble, et les conventions fiscales évitent leur double imposition en France, par un crédit d'impôt ou par la méthode du taux effectif selon les pays. Ils ne supportent pas les prélèvements sociaux français.
Les loyers de source française sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème.
Peut-on investir dans Pierval Santé en nue-propriété ?
Oui. En démembrement, l'investisseur achète la nue-propriété des parts avec une décote qui dépend de la durée choisie, tandis qu'un usufruitier perçoit les revenus pendant cette période. Le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer et les parts sortent de son patrimoine taxable à l'IFI pendant le démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans formalité ni fiscalité.
Avec des baux longs et un patrimoine de santé, Pierval Santé se prête à cette stratégie. La valeur de la part au terme du démembrement n'est cependant pas garantie : elle dépendra de l'évolution des valeurs d'expertise.
Comment investir dans Pierval Santé avec un conseiller ?
Notre cabinet propose Pierval Santé à partir de 5 parts (1 020 €) pour une première souscription, en pleine propriété ou en nue-propriété. Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, choisissons avec vous le mode de détention et prenons en charge le dossier via notre process de souscription.
Revenus rapides
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du mois suivant la souscription.
Diversification européenne
Un patrimoine réparti dans neuf pays, dont les loyers étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français.
Au comptant ou à crédit
L'investissement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers français.
Comment Pierval Santé se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger Pierval Santé, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | Pierval Santé | Moyenne des SCPI santé et éducation | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 4,06 % | 4,2 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 4,06 % | -1,3 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | 3,04 % de la capitalisation | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pierval Santé se situe dans la moyenne des SCPI santé et éducation pour la distribution, et au-dessus pour la performance globale, son prix de part n'ayant pas baissé en 2025. Ses parts en attente de retrait, environ 3 % de la capitalisation, sont au niveau de la moyenne du marché.
Quels sont les risques d'un investissement dans Pierval Santé ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La valeur de réalisation, 163,69 € fin 2025, est inférieure de 20 % au prix de souscription.
- Liquidité : les retraits ne sont satisfaits que s'il existe des souscriptions en contrepartie. Au 30 juin 2026, 550 067 parts attendent un retrait et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
- Dépendance aux exploitants : les revenus reposent sur la solidité financière des exploitants d'EHPAD et de cliniques, comme l'a rappelé la liquidation du locataire du laboratoire de Marseille.
- Revenus variables : le dividende versé est passé de 1,80 € aux 2e et 3e trimestres 2025 à 1,50 € par trimestre depuis la fin de 2025.
- Change et fiscalité étrangère : une partie du patrimoine est située au Royaume-Uni et au Canada, et la fiscalité de chaque pays peut évoluer.
- Construction : une partie du patrimoine est en cours de construction ; les retards ou une commercialisation lente, comme à Lens, pèsent sur les revenus.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
Pierval Santé : points forts et points de vigilance
Points forts
- Baux très longs : 14,0 ans de durée ferme moyenne.
- Taille et diversification : 255 actifs, 1 003 locataires, neuf pays.
- Prix cohérent : 204 € pour une valeur de reconstitution de 199,21 €, stable depuis fin 2024.
- Endettement modéré : 17,58 % pour un plafond de 40 %.
- Acquisitions rentables : 6,78 % de rendement brut moyen sur les achats de 2026.
Points de vigilance
- Retraits en attente : 550 067 parts, en hausse de 68 % depuis fin 2025.
- Distribution en baisse : 1,50 € versé par trimestre en 2026, contre 1,80 € aux 2e et 3e trimestres 2025.
- Occupation en recul : TOF de 93,22 %, après le départ du locataire de Marseille.
- Frais d'entrée élevés : 10,51 %, qui imposent une détention longue.
- Écart avec la valeur de réalisation : 163,69 €, contre un prix de 204 €.
Pierval Santé conserve des atouts solides : un patrimoine de santé diversifié, des baux très longs et un endettement mesuré. Mais la baisse de la distribution, le recul de l'occupation et l'allongement de la file de retraits imposent de la suivre de près en 2026. Elle se conçoit sur un horizon long, pour une part mesurée d'un portefeuille de SCPI. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Pierval Santé
Quel est le rendement de la SCPI Pierval Santé ?
Pierval Santé a affiché un taux de distribution de 4,06 % en 2025, soit 8,28 € brut par part, dont 0,68 € de plus-values, pour 7,34 € versés après fiscalité étrangère. En 2026, le dividende versé est de 1,50 € par part aux 1er et 2e trimestres. Sa performance globale annuelle 2025 est de 4,06 %, son TRI sur 5 ans de 3,21 % et sur 10 ans de 4,39 %.
Quel est le prix de la part Pierval Santé ?
Le prix de souscription est de 204 € par part, inchangé en 2026, dont 21,44 € de commission de souscription. La valeur de retrait est de 182,56 €. La valeur de reconstitution est de 199,21 € au 30 juin 2026 : le prix se situe 2,4 % au-dessus, dans la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %.
Pierval Santé a-t-elle des parts en attente de retrait ?
Oui. Au 30 juin 2026, 550 067 parts attendent un retrait, pour 100,4 M€, soit 3,04 % de la capitalisation, contre 327 503 parts fin 2025. Au 2e trimestre, les 16 217 parts souscrites ont servi autant de retraits. La société de gestion indique que le rétablissement d'une liquidité plus fluide demeure une priorité.
Dans quoi investit la SCPI Pierval Santé ?
Pierval Santé investit dans l'immobilier de santé en Europe et au Canada : établissements pour personnes âgées et résidences seniors (72,6 % de la valeur au 30 juin 2026), cliniques et soins de ville (20,4 %) et autres locaux liés à la santé, comme des laboratoires (7,0 %). Elle détient 255 actifs, dont environ un tiers en France.
Quel est le taux d'occupation de Pierval Santé ?
Le taux d'occupation financier est de 93,22 % au 30 juin 2026, contre 94,83 % au 30 septembre 2025. Il a été affecté au 2e trimestre par la libération d'un laboratoire de 5 881 m² à Marseille, après la liquidation de son locataire. Les baux restent très longs : 14,0 ans de durée ferme moyenne.
Quels sont les frais de la SCPI Pierval Santé ?
La commission de souscription est de 10,51 % TTI, soit 21,44 € par part, incluse dans le prix. La commission de gestion est au plus de 10 % TTI des loyers et autres produits encaissés. Une cession de gré à gré supporte des droits d'enregistrement de 5 %.
Peut-on acheter Pierval Santé en nue-propriété ?
Oui, Pierval Santé est accessible en démembrement. En nue-propriété, l'investisseur acquiert les parts avec une décote fonction de la durée choisie, ne perçoit pas de revenus et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété à son terme.
Comment investir dans Pierval Santé ?
Vous pouvez souscrire des parts en pleine propriété, au comptant ou à crédit, ou en nue-propriété, à partir de 5 parts pour une première souscription. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
Pierval Santé est-elle plus performante que les autres SCPI ?
Pierval Santé se situe dans la moyenne des SCPI santé et éducation pour la distribution, et au-dessus pour la performance globale, son prix de part n'ayant pas baissé en 2025. Ses parts en attente de retrait, environ 3 % de la capitalisation, sont au niveau de la moyenne du marché.
Documents de la SCPI Pierval Santé
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
Autres SCPI de santé
Sources
- Bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n° 50, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (Euryale Asset Management)
- Rapport annuel 2025 et note d'information de la SCPI Pierval Santé (Euryale Asset Management)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- impots.gouv.fr : conventions fiscales internationales
- service-public.fr : imposition des revenus fonciers
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est d'au moins 10 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.